房地产项目开发流程图解析

房地产项目开发流程图解析制定项目论证计划方案（财务部）土地来源项目可行性研究任务的确定制定项目论证计划方案（财务部）土地来源项目可行性研究任务的确定明确项目论证的性质、目的（财务部）建筑规划条件（总工室）建筑规划条件（总工室）项目区位、地理位置、四周范围（拆迁部）项目区位、地理位置、四周范围（拆迁部）市政条件（拆迁部）市政条件（拆迁部）市场条件、市场需求、经济环境、价位（营销部） 市场条件、市场需求、经济环境、价位（营销部）征地费用（拆迁部、开发部）征地费用（拆迁部、开发部）动迁安置补偿费用、动迁管理费用（拆迁部）动迁安置补偿费用、动迁管理费用（拆迁部）规划、勘察、设计费用（总工室）规划、勘察、设计费用（总工室）讨论并决策（中层以上领导）讨论并决策（中层以上领导）室）配套工程设计费用（总工室）资料汇总（财务部）招投标、质量监督、档案、图审费用（总工室） 1、市场分析招投标、质量监督、档案、图审费用（总工室）建安费用（预算部） 2、经济分析建安费用（预算部） 3、技术分析小区配套、环境工程费用（预算部） 4、财务分析小区配套、环境工程费用（预算部）城市配套集资费（开发部）城市配套集资费（开发部）利润（财务部）不可预见费（财务部）财务、管理（财务部）销售费用（营销部） 利润（财务部）不可预见费（财务部）财务、管理（财务部）销售费用（营销部） （一）：项目可研和决策控制程序接上土地投标中标通知书通过土地招、拍、挂方式获取土地土地投标中标通知书通过土地招、拍、挂方式获取土地计委立项（市计委）计委立项（市计委）办理选址意见书（市规划局）市政府会议纪要编制项目建议书市政府会议纪要编制项目建议书公司）办理拆迁许可证（市房管局）公司）办理拆迁许可证（市房管局）办理拆迁红线（市规划局用地科）办理国有土地使用证办理国有土地使用证（区国土分局转市国土局）办理市政府用地批复（区国土分局转市国土局转市政府）办理用地规划许可证办理用地规划许可证（市规划局用地科）办理初步规划方案审批手续（市规划局总工室）策划方案定位策划方案定位办理环境影响报告及审批手续（市环保局）办理环境影响报告及审批手续（市环保局）（二）：项目开发前期工作准备 标（规划局总工室）方案评审标（规划局总工室）方案评审计 地质勘察审查进行地质勘察勘察单位委托或招标地质勘察审查进行地质勘察勘察单位委托或招标 单体方案报审单体方案报审进行单体施工图设计进行单体施工图设计（三）：项目规划方案及设计流程接上办理安全监督办理安全监督站）施工图审查（审图公司）施工招投标（项目管理部）办理项目报建心） 施工招投标（项目管理部）办理项目报建心）办理质量监督站）办理质量监督站）消防审核（市消防支队）消防审核（市消防支队）监理公司确定 （建设局）监理公司确定测绘院预放样人防审核（市人防办）测绘院预放样人防审核（市人防办）组织施工放样办理排污水手续环保审批手续（环保局）办理排污水手续环保审批手续（环保局）办理环保手续办理环保手续涉外建审手续完成三通一平（项目部） 涉外建审手续完成三通一平（项目部）续续航空高度影响审核（空军）航空高度影响审核（空军）（四）：项目施工前准备工作接上验槽桩基静载检测验槽桩基静载检测）基础施工土方开挖做好开工报告（施工单位）工程桩基进场施工基础施工土方开挖做好开工报告（施工单位）工程桩基进场施工组织图纸会审和设计交底桩基动测桩基动测审核施工组织设计项目管理部）审核施工组织设计办理商品房预售许可证办理商品房预售许可证（销售部）商品房买卖合同、银行按揭手续办理（销售部）交房商品房买卖合同、银行按揭手续办理（销售部）交房测绘院验线（测绘院）（可做可不做）建筑工程初验拆架中间结构验收主体封顶上部主体施工建筑工程初验拆架中间结构验收主体封顶上部主体施工基础验收基础验收（五）：项目施工阶段流程接上 工程档案归档（施工单位）工程档案归档（施工单位）监理档案归档（监理单位）监理档案归档（监理单位）建筑工程竣工验收（施工单位）建筑工程竣工验收（施工单位）消防验收（施工单位、建设单位、项目部）规划验收规划竣工测绘成果（项目部）规划验收规划竣工测绘成果（项目部）交房交房 人防、安全局、无线电、空军等相关职能部门验收（项目部）人防、安全局、无线电、空军等相关职能部门验收（项目部）备案、归档验收并移交营销部或物业备案、归档验收并移交营销部或物业用户土地证、产权证的协助办理用户土地证、产权证的协助办理环保验收室外管网、景观、绿化配套工程施工环保验收室外管网、景观、绿化配套工程施工（六）：项目竣工交房、移交物业管理房地产建设项目开发程序流程图选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书先规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两位会前，即下达规划设计任务；据此办理征地及前期准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，规划局办理建设用地规划据此到地征部门办理用地测绘院钉桩，成果给设计人许可证批准书，评估项目建设用地地价申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1、到园木局申请伐树许可证修改后送首规委审图2、了解线路与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政协调4、到供电局业扩处申请用电报表，做正会出市政会议纪要式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行个体设计领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入计划到税务局去税单制作资料（建委会签）报价小组审查，领取预售到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证建委、物价局下文批价到市政部门盖章，证明市政条件落进行销售四源费缴纳到开发办市政处同意招标填招标申请书并到市招办登记招标办审查标底开标会订合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核资金来源，市开发办同意施工质量监督落实任务任务来源及一切手续秘书处登记建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工一、二、三、四、五、六、七、一、小区内线路委托设计委托施工配电室土建工程验收设备安装及验收送电二、通知园林局绿化办交绿化费绿化施工三、按道路方案进行施工市政办事处养路队验收四、到自来水业务科报装委托线路设计、施工、及验收到市政监理所下水报装规划设计竣工验收五、到热力公司报装委托线路设计施工及验收六、（自建锅炉房）环保局同意锅炉房规划位