2015年广东房地产估价师制度与政策：房地产抵押登记考试试题

2015年广东省房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押登记考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。A：对估价对象范围的描述就是说明其四至B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度E：工业用地的监测点评估价格2、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。9.26%10%11.320%12%3、—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。A.合法原则B.公平原则C.替代原则D.估价时点原则4、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以_。A.合同出让金的20%以上罚金B.合同出让金的50%以上罚金C.以原价的30%收回土地D.无偿收回土地使用权5、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%,为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。2.50%2.35%2.38%3.25%6、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000近，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200面.按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为.【2004年考题】A：1%B：1.5%C：2%D：2.5%E：工业用地的监测点评估价格7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于一。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化8、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。A：5B：6C：8D：10E：房地产估价机构必须加盖公章9、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4,0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格10、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。A.1520C.25D.3011、下列属于流动资产的是。A：长期投资B：固定资产C：无形资产D：应收账款E：执行层的组织协调12、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满—日前，申请延续注册。A.1530C.60D.9013、修建性详细规划应当符合—规划。A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区14、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础B：独立基础C：箱形基础D：桩基础E：执行层的组织协调15、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场.需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。A：比较法B：成本法C：假设开发法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格16、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%,因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入,装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627B：57647C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格17、某居民楼总建筑面积为5000m2,总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为_。3%3.5%C.7%D.4%18、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000近，年净收益为350万元，若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。A：3752B：3806C：4128D：4830E：工业用地的监测点评估价格19、下列说法正确的是_。A.增价拍卖皆为卖方报价拍卖B.增价拍卖皆为买方报价拍卖C.减价拍卖皆为卖方报价拍卖D.减价拍卖皆为买方报价拍卖20、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。（2009年试题）人：马克思的利率决定理论B：可贷资金利率理论C：Is—LM曲线模型利率理论D：流动性偏好利率理论E：借款合同21、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。14714814915022、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。A：垄断性B：外部性C：复杂性D：信息不对称性E：借款合同23、假设开发法是以为理论依据的。A：收益递增原理B：均衡原理C：预期原理D：未来趋势原理E：工业用地的监测点评估价格24、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好—工作。A.项目策划B.项目方案的设计C.可行性研究D.成本收益分析25、某办公楼的土地面积3000m2,建筑面积10000m2,该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2,成新率为80%,土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%,该办公楼的土地正常价格为。A：1257万元B：1571万元C：800万元D：1300万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、物业管理的基本特征不包括_。A.社会化B.专业化C.市场化D.职能化2、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。0.51.5233、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为一万元。55.085.6150.0123.64、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。A.我国住房公积金缴存实行动态调整机制B.住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%C.住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D.住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E.职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次5、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时的变化情况。A：经营成本B：经营利润C：销量D：产量E：执行层的组织协调6、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是_。A.农业用地B.工业用地C.建设用地D.乡镇企业用地7、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业—的一个百分比。A.潜在毛租金收入B.有效毛租金收入C.净经营收入D.税后现金流8、土地使用权出让合同有。A：建设用地土地使用权出让合同B：成片土地使用权出让合同C：小区土地使用权出让合同口：项目用地土地使用权出让合同E：划拨土地使用权出让合同9、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括_。A.城市规划编制管理B.城市规划编制审查管理C.城市规划实施管理D.城市规划实施监察管理E.城市规划引导监督10、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。土地取得成本+开发成本土地取得成本+开发成本+管理费用土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值11、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为_。368万元552万元561万元920万元12、已抵押的房屋_。A.不能转让B.可以转让但只能转让给抵押权人C.可以转让但必须告知抵押权人D.可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定13、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”B：房地产测量是指房产测量和地籍测量C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息14、短期偿债能力指标主要是。A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：存货周转天数15、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。A：转让房屋B：租赁房屋C：迁移户口D：新建、扩建、改建房屋E：改变房屋和土地用途16、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本^平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D：短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则17、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C：有租约限制的房地产D：未来状况下的房地产E：共有的房地产18、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起—日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。3045609019、在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益.实际上这一估价原则也是房地产利用的结果。八：竞争B：技术C：经济D：优选E：统筹20、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A.拟买卖的房地产市场价值B.买方愿意支付的最低价C.买方可承受的最高价D.卖方可接受的最低价E.卖方愿意接受的最高价21、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的酬金D：物业服务企业的利润E：执行层的组织协调22、《土