上海新江湾铁狮门项目营销报告

铁狮门新江湾.F地块项目营销报告目录写在前面3壹»

项目宗地认知6交通状况

教育配套商业配套

未来竞争贰»板块项目发展趋势7板块房地产市场变化8板块未来发展趋势17叁»项目定位19创智天地项目借鉴20本案定位22肆»企划传播23

企划传播历史24企划表现一30企划表现二42媒体策略原则55公关活动原则56企划传播57伍»住宅产品建议63

F2地块宗地价值分析64规划建议66户型面积建议68室内装修建议73商业配套建议74陆»住宅销售计划与执行75我们的销售经验76我们的销售资源77我们的销售团队79我们的销售模式81我们的销售计划84我们的销售方法85壹»

项目宗地认知交通状况

教育配套商业配套

未来竞争新江湾城90万方国际综合体项目2011年即将上市对于本案而言中环线更利于新江湾城对浦东地区的出行；10号线的通车增强外客运通道。教育配套的成熟人文价值凸显，为客户提供“一站式”教育服务。目前区域商业主要集中在五角场商圈，本案的商业规模大应与其形成差异化业态竞争。区域未来竞争集中在九龙仓（未定）、仁恒（叠墅）、城投（未定）等品牌开发商。项目宗地认知区域现状及未来竞争贰»板块项目发展趋势板块房地产市场变化板块未来发展趋势全面而具体的规划，土地属性被重新认知板块市场变化1996年新江湾城航拍图2000年新江湾城航拍图2004年新江湾城航拍图从“军用机场用地”到“上海市中心最大规模的待开发用地”……是对土地属性的一种重新认知成功的土地运营，导致土地价格迅速攀升，土地价值得到实现2003年8月，新江湾城的土地开发全面启动2005年1月，新江湾城的土地出让工作全面启动2006年至今新江湾城的土地价值得到实现2005年1月2006年11月C1:599.3万元/亩楼板价：5617元/㎡C2:700万元/亩楼板价6600元/㎡D1：1400万元/亩楼板价12500元/㎡2007年6月D3:1608万元/亩楼板价20000元/㎡2007年11月F（商办）：1683万元/亩楼板价7498元/㎡为引进世界顶级商业地产开发商，价格较低。2008年1月周边住宅价格土地价格2000年上海市示范居住区定位，供应配套商品房2003-2005年隆杰、银雁、国云、建德等公司通过建设市政配套换土地7000-9000元/㎡8000-10000元/㎡12000-15000元/㎡14000-17000元/㎡18000-42000元/㎡2500-3000元/㎡4000-5000元/㎡板块市场变化

通过成功的土地运营推广，城区土地出让取得轰动效应，屡次上演“面粉比面包贵”局面，掀起“新江湾城现象”，城区土地价格迅速攀升，土地价值得到实现。产品的升级，使板块房地产市场实现了价格升级、客户升级板块市场变化从06年发展至今，板块的房地产市场已经发生了质的转变，实现了全面升级2006年以前2006-2007年2008年2009年市场孕育期板块成长期高端导入期阶段发展高点交通配套依靠私家车通行板块内无基本配套M3、M8延长线贯通五洲大道通车M10号线施工地面公交改善M10号线年底通车，届时板块交通将彻底改善代表项目建德国际公寓雍景苑一期合生江湾国际公寓涵碧景苑华润橡树湾加州水郡价格表现8000-10000元/㎡12000-16000元/㎡18000-22000元/㎡38000-42000元/㎡24000-30000元/㎡产品属性小高层公寓常规户型小高层公寓户型丰富小高层公寓叠加别墅小高层公寓舒适型平层产品客户变化周边（中原等）居民杨浦及北区客户导入外区及市中心中高端客户导入外省市客户导入，境外客户开始关注这个市场2006年以前市场孕育期2006-2007年板块成长期2008年高端导入期2009年阶段发展高点建德国际公寓雍景苑一期合生江湾国际公寓涵碧景苑华润橡树湾加州水郡房型面积占比房型面积占比房型面积占比房型面积占比1R60-909.6%1R70-900.5%---－－－2R80-12050.6%2R90-13012.2%---2R110-13023.6%3R120-14034.5%3R120-16040.6%3R130-16074.5%3R160-19047.1%4R140-1501.3%4R150-25038.7%4R170-1800.3%4R190-31028.5%复式200-2504%复式150-3508%叠加150-25025.2%复式250-3501%

随着板块开发的成熟，客户由首次置业变为首改客户到再改客户，产品发生了质的飞跃，户型也随之变得更为舒适（面积范围逐渐增大）户型面积变化—客户置业的户型产品向舒适型靠拢2006年以前市场孕育期2006-2007年板块成长期2008年高端导入期2009年阶段发展高点新江湾城公寓价格走势0100002000030000200601200701200801200901893810541172381880124500单位：元/㎡

数据来源：CRIC决策咨询系统数据统计口径：新江湾城板块住宅项目成交数据，截止至2009.10.10<1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-30000>30000各单价段成交比重变化（按套数）销售单价变化—20000-30000元/㎡是目前的主力单价段，同比上涨40%

20000-30000元/㎡是目前的主力单价段，同比上涨40%；09年的单价水平较06年上涨了160%。2006年以前市场孕育期期2006-2007年板块成长期期2008年高端导入期期2009年阶段发展高高点<100100-150150-200200-300300-400400-500>500各总价段成成交比重变变化（按套套数）单位：万元元数据来源：：CRIC决策咨询系系统数数据统计计口径：新新江湾城板板块住宅项项目成交数数据，截止止至2009.10.1056.4%35.7%49.2%20.7%40.1%23.0%22.8%38.7%销售总价变变化—200-400万/套的产品是是现阶段的的主力150万/套的产品逐逐渐退出市市场，200-400万/套的产品是是现阶段的的主力；09年400万/套以上的产产品比重明明显扩大。。2006年以前市场孕育期期2006-2007年板块成长期期2008年高端导入期期2009年阶段发展高高点一房1.1%3.0%0.6%1.0%二房﹤1000.4%11.0%10.4%8.6%≥10046.6%38.1%22.4%26.0%三房﹤1200.9%≥12045.1%33.3%47.3%44.9%四房﹤1500.9%0.2%≥1506.5%6.9%11.0%16.2%五房0.5%0.2%复式0.4%5.5%4.2%1.6%叠加3.8%1.6%数据来源：：CRIC决策咨询系系统数数据统计计口径：新新江湾城板板块住宅项项目成交数数据，截止止至2009.10.10各户型成交交比重变化化（按套数数）客户置业偏偏好变化—二房的面积积100㎡以上，三房房的面积120㎡以上二房的建筑筑面积100㎡以上，三房房的建筑面面积120㎡以上，房间间的功能性性需求增强强。2006年以前市场孕育期期2006-2007年板块成长期期2008年高端导入期期2009年阶段发展高高点杨浦72%北区17%其它区域9%数据来源：：CRIC决策咨询系系统数数据统计计口径：新新江湾城板板块住宅项项目成交数数据，截止止至2009.10.10说明：北区区含虹口、、闸北、宝宝山；其它它区域为上上海市除杨杨浦、虹口口、闸北、、宝山以外外的区域；；本地客购买买比重快速速下降，客客户覆盖面面不断扩大大。市中心心及外省市市的高端客客户已经导导入，外籍籍客户正在在关注。客户置业导导入变化—本地置业比比重下降，，客户覆盖盖面为全市市及外省市市客户杨浦59%北区20%其它区域14%杨浦48%北区22%其它区域20%杨浦44%北区17%其它区域25%客户来源比重变化上海外省市境外98.0%1.5%0.5%上海外省市境外93.0%6.0%1.0%上海外省市境外90.0%9.0%1.0%上海外省市境外86.0%12.5%1.5%上海外省市境外看类似板块块的成长过过程，我们们发现商业业配套对于于板块成熟熟度、高端端客户导入入性有着极极大的作用用看联洋板块块的成长成成熟，寻找找其中可借借鉴得因素素浦东·联洋板块板块由内环环、杨高路路、民生路路、景绣路路四条路划划定，占地地面积2平方公里，，250万建面，整整体容积率率2.3板块配套：：大拇指广广场（含四四星酒店、、家乐福、、教堂、餐餐饮等）、、进才高级级中学第一阶段1999-2002年进才中学大拇指广场仁恒河滨城第九城市水清木华华丽家族天安花园联洋花园1－3期当代清水园联洋年华御景园第二阶段2002-2004年第三阶段2004-2006年板块发展从从周边市场场开始起步步新上海富贵贵移民迁入入阶段外籍高端客客户导入阶阶段市场背景2号线世纪大道站开通板块内无配套世纪公园开放，进才中学及大拇指广场动工大拇指投入使用板块发展已基本成熟价格表现5000元/㎡7000元/㎡12000-18000元/㎡产品属性小高和高层为主110㎡二房/135㎡三房小高和高层为主110㎡二房/135㎡三房高层舒适型产品增多客户变化陆家嘴地区的高级白领为主，客户群较单一新上海富贵迁入金桥张江的外籍客户关注陆家嘴、金桥、张江德外籍客户导入未来发展趋趋势改善型需求求将成为未未来上海商商品住宅市市场的一个个重要组成成部分理由一：上海市商品品住宅年均均成交量约约1500万㎡，以每每户套均面面积100㎡计算，每每年将有15万套房源售售出由此推算2000年至今共有有150万户购房假设每10年为一个换换房周期未来10年内将有150万户的改善型需需求陆续释释放理由二：截止至2008年末，上海海常住人口口1888万，以户均均人口2.7人计算，共共700万户假设有20%的富裕家庭庭，每10年为一个换换房周期上海每年将将新增1400万㎡的改善型需需求未来发展趋趋势市场未来发发展趋势◥未来10年内将有150万户的改善善型需求陆陆续释放。。◥上海每年将将新增1400万㎡的改善善型需求。。“改善型需求求”将成为未来来上海商品品住宅市场场的一个重重要组成部部分。客户户价格格产品品◥通过过2007年至至今今新新江江湾湾城城板板块块项项目目价价格格变变化化，，预预测测2011年6月新新江江湾湾板板块块均均价价为为33842元/㎡㎡。◥通过过楼楼价价与与项项目目开开盘盘销销售售价价格格建建立立回回归归方方程程预预测测2011年年6月月新新江江湾湾板板块块均均价价为为42551元元/㎡㎡本项项目目开开盘盘时时点点的的市市场场价价格格为为38196元/㎡㎡（毛毛坯坯））精装装修修三三房房、、四四房房功功能能设设计计附附以以高高档档/特色色的的商商业业建建筑筑群群。。◥舒适适型型户户型型面面积积的的功功能能性性增增大大。。◥毛坯坯向向全全装装修修、、再再到到精精装装修修的的过过渡渡。◥具有有自自身身商商业业配配套套的的项项目目，，赢赢得得客客户户认认同同。。改善善型型置置业业需需求求释释放放，，选选择择户户型型功功能能及及配配套套升升级级，，后后市市价价格格攀攀升升叁»项目目定定位位创智智天天地地项项目目借借鉴鉴本案案定定位位≠创智智天天地地案案例例借鉴鉴创创智智天天地地的的案案例例寻寻找找与与本本案案之之间间的的差差异异，，凸凸显显本本案案定定位位优优势势»弱化化大大盘盘概概念念，，项项目目虽虽已已销销售售但但其其推推广广弱弱化化大体体量量开开发发概概念念市市场场影影响响低低；；»板块块品品牌牌效效应应虽虽已已形形成成但但项项目目与与品品牌牌开开发发商的的结结合合市市场场缺缺少少了了解解；；»各项项目目之之间间独独立立开开发发，，缺缺少少相相互互间间的的互互补补。。创智天地定位策略类似美国硅谷科技创新和创业的模式

强调项目是教育、科技、文化、研发及创业的知识型社区。项目通过创智中心的媒体活动培养一种居住、学习、工作为一体的生活体验。创智坊SOHO主力在售的是90-110二房未来将80-200的公寓，户型跨度大创智天地科技园创智中心企业总部型办公基地广场式商业区创智智天天地地位位于于上上海海市市杨杨浦浦区区的的大大型型综综合合发发展展项项目目，，占占地地84万平平方方米米（（84公顷顷）），，由由香香港港瑞瑞安安集集团团开开发发。。主主要要包包括括创创智智天天地地科科技技园园、、创创智智坊坊SOHO、创创智智中中心心（（企企业业总总部部型型办办公公基基地地和和广广场场式式商商业业区区组组成成））、、江江湾湾体体育育中中心心。。行业业航航母母入入驻驻五五角角场场，，产产业业链链逐逐渐渐形形成成industrialvaluechain：EMC中国研研发中中心、、甲骨骨文上上海研研发中中心(Oracle)、百度度上海海总部部、eBao（易保保网络络）等等世界界著名名科技技企业业的入入驻，，带动动了相相关企企业的的迅速速发展展。公司品品牌业业计算机机制造造业软件与与服务务业产业链链上游游产业链链中游游产业链链下游游消费业业创智天天地案案例创智中中心虽虽企业业入驻驻定位位高，，但是是其租租金保保持低低位。。影响响度不不够项目整整体定定位铁狮门门90万方国国际综综合体体铁狮门90万国际综合体234规模»90万方城市综合体品牌»国际开发商开发地段»新江湾城门户位置产品»生态湿地住宅1本于本本案的的定位位而言言应与与创智智天地地项目目形成成差异异，同同时吸吸取其其开发发经验验，发发挥自自身优优势，，抢占占市场场机会会。肆»企划传传播企划传传播历历史企划表表现一一企划表表现二二媒体策策略原原则公关活活动原原则企划传传播回顾一一直以以来，，区域域内的的各项项目的的卖点点分别别是什什么。。企划传传播——历史2005年导入期期2006-2007年成长期期2008年高端导导入期期2010年成熟期期新江湾湾城1号作品品华润橡橡树湾湾加州水水郡铁狮门门“FIRSTOFALL””“自然然而然然”“美式式经典典公寓寓”？本土开开发。。新江江湾城城开始始有房房子卖卖了。。本土开开发的的升级级概念念。新新江湾湾城有有更好好的房房子卖卖了。。新江湾湾城终终于有有国际际品牌牌注入入了。。新江湾湾城有有真正正国际际化的的都市市综合合体了了，不不仅卖卖房子子本身身，更更提供供的与与以往往不一一样的的生活活方式式。时间小结口号项目对于把把项目目作为为都市市综合合体的的传播播，面面临的的核心心问题题是什什么？？企划传传播关系问题190万方的的城市市综合合体，，项目目与五五角场场的关关系是是什么么？企划传播五角场：平平民阶层；；大众消费费；本土商商业模式；；铁狮门：中中产阶层；；高档/特色消费；；国际商业业模式解决差异化的定定位与传播播，在互补补与联合之之后才能双双赢。五角角场加上铁狮门，把把五角场作作为北上海海城市副中中心的地位位扩大化。。试想一下，，以什么理理由能吸引引到一个生生活在浦东东或者闵行行的上海人人，在周末末的时候可可以穿越整整个上海，，来新江湾湾城的铁狮狮门项目来来消费？对于把项目目作为都市市综合体的的传播，面面临的核心心问题是什什么？企划传播地位问题2项目作为新新江湾城门门户，其与与众多新江江湾城内各各知名开发发商的开发项项目的相比比，地位如如何？企划传播物理属性：：新江湾城城门户心理属性：：新江湾城城第一个都都市综合体体，且是国国际化解决以都市综合合体里的住住宅与普通通住宅竞争争时，优势势立显，此此时住宅产品品本身将变变得不那么么重要了，，而这也在在新江湾城城各项目的传传播历史里里得到验证证。而这个都市市综合体，，在整个上上海的纵向向比较中，，是为数极极少的位于于接近市中中心的位置置且拥有美美好生态的的，一个国国际化背景景的项目。。国际化生态都市综合体“万千锦绣，一城风华”NOWISSPRING二次或以上上置业为主主，希望居居住品质得得到更好提提升；他们希望通通过经济实实力得到自自我实现；；不希望离开开市中心，，繁华与宁宁静对其同同等重要他们希望购购买的新江江湾城的住住宅能带来来一种新的的社交生活活，令其他他忙碌者称称羡；不仅关注产产品细节，，还关注配配套服务细细节，要求求很多；他们具备圈圈层领袖的的社会地位位；在乎享享受与居住住的舒适度度，项目的的形象非常常重要，是是自己品位位的象征。。消费者区域；新江江湾城门户户建筑风格：：美式ART-DECO风格产品形态：：商业、办办公、住宅宅应有尽有，先期期开发住宅宅产品配套：更适适合生活/更具品质感感的现代配套；；项目以产品战/概念战/细节战为主主传播的现现状，某一一单纯概念念已经不能能完全吸引到消费者者；市场的的细分导致致消费者购购房更多的的考虑到未未来的居住住；市场来自美国的的铁狮门背背景强大，，拥有全球球5大洲33个国家的开开发经验，，良好的高高端形象，，但市场上上缺少广泛泛知名度。。母品牌企划传播与消费者的的共鸣点企划传播——表现一主标：一个个沸点的诞诞生副标：铁狮狮门全情打打造国际生生态都市综综合体主标：一个个沸点的诞诞生副标：铁狮狮门全情打打造国际生生态都市综综合体主标：沸城城崛起副标：90万方超大国国际生态都都市综合体体主标：沸城城崛起副标：90万方超大国国际生态都都市综合体体主标：江湾湾门户，沸沸腾上海副标：绿色色后盾，新新江湾城国国际生态都都市综合体体主标：江湾湾门户，沸沸腾上海副标：绿色色后盾，新新江湾城国国际生态都都市综合体体企划传播——表现二主标：1978年至今，我我们改变了了全球5大洲30多个城市的的天际线副标：铁狮狮门全情打打造国际生生态都市综综合体主标：1978年至今，我我们改变了了全球5大洲30多个城市的的天际线副标：铁狮狮门全情打打造国际生生态都市综综合体主标：万千千锦绣，一一城风华副标：90万方超大国国际生态都都市综合体体主标：万千千锦绣，一一城风华副标：90万方超大国国际生态都都市综合体体主标：绚烂烂的繁华背背后，是一一片宁静的的心灵的绿副标：新江江湾城国际际生态都市市综合体主标：绚烂烂的繁华背背后，是一一片宁静的的心灵的绿副标：新江江湾城国际际生态都市市综合体企划传播——媒体策略原原则舆论宣传>大型项目与与综合体项项目需要的的是新闻的的公信力!企划传播——公关活动原原则行为解释>公关先行，，公关活动动是知名度度与影响力力的创造原原点！企划传播媒体传播第一阶段：：铁狮门品品牌空降中中国事件一：铁铁狮门产品品文化展览览馆事件二：项项目新闻发发布会/启动仪式事件三：主主流媒体的的全面跟踪踪报导企划传播媒体传播第二阶段：：铁狮门+五角场，新新一轮完善善商业核心心事件一：媒媒体下午茶茶事件二：网网络媒体全全面铺开舆舆论导向事件三：业业内媒体的的持续关注注报导企划传播媒体传播第三阶段：：铁狮门，，第一个城城市综合体体，新江湾湾城明日之之星事件一：国国际城市发发展论坛峰峰会事件二：铁铁狮门项目目新品发布布会事件三：全全球范围内内老业主邀邀约上海看房企划传播媒体传播第三阶段：：铁狮门，，第一个城城市综合体体，新江湾湾城明日之之星事件四：精精英销售员员招聘事件五：核核心城市与与境外媒体体推广事件六：主主流媒体的的深入报导导企划传播媒体传播第四阶段：：时尚地标标，铁狮门门全面公开开事件一：建建立项目体体验区事件二：铁铁狮门时尚尚之夜事件三：领领事馆招待待酒会企划传播——结语伍»住宅产品建建议F2地块宗地价价值分析规划建议户型面积建建议室内装修建建议商业配套建建议用地性质及及定位》F2地块宗地价价值分析土地价值较低土地价值最高土地价值中间土地价值最最高区向西可观大大型生态公公园景观西侧江湾城城路为休闲闲大道道路路，非交通通干道，环环境相对清清净西侧有大片片水面景观观土地价值中中间区位于F2地块中央位位置，相对对可享小区区内较好的的景观资源源与西侧建筑筑相对错开开，也可观观公园景观观土地价值较较低区临近地块东东侧闸殷路路，环境受受到一定干干扰地块东南侧侧景观价值值目前未知知生态公园具体产品建建议用地性质及及定位》F2地块开发思思路将F2地块土地价价值分解，，其中具有有高、中、、低三档不不同价值的的土地。我我们期望通通过分别拔拔高不同档档次土地价价值，达到到最大最优优开发总体体地块的目目的。土地价值最高区土地价值中间区土地价值较低区土地价值中区向高区延伸土地价值低区向中区延伸大面宽板式式高层建筑筑，无形中中将中区价价值向高区区延伸、将将低区价值值向中区延延伸。具体产品建建议》规划建议住宅：住宅宅建筑错开开排布、尽尽量获得较较好的观景景面及最大大栋距，有有利通风采采光及小区区内部景观观规划。商业：沿街街布置于地地块西侧，，为地块内内部提供商商业配套的的同时，能能与西侧F3地块创意科科技办公园园区形成商商业的补充充。建筑类型占地面积（约万㎡）容积率建筑面积（约万㎡）栋数32层高层19层高层0.586—15.4857商业配套（2层为主）0.725—地上1.5（地下0.6）2会所0.356—地上：0.35（地下：0.15）2小结1.552.3818.0811以62*13.5的高层建筑筑作为标准准模块计算算住宅层高3.1米沿街商业保保证进深20-30米双会所配套套，邻里会会所和运动动会所小区主入口口设于西侧侧商业街中中间该地块能够够进行当前前规划思路路的开发建建造在F2地块上述规规划排布中中，建筑南南北栋距在在61-170米间，局部部最小41米，因建筑筑错开布置置，尽量避避免相互遮遮挡。具体产品建建议》规划建议从地块西北北侧引水流流入地块内内部，通过过河道将地地块自然分分成2部分，其中中，河道西西南侧布置置3栋19层、河道东东北侧布置置4栋32层住宅，建建筑尽量错错开布置，，均可观河河道景观动线设计上上注意人车车分流，形形成良好生生活环境具体产品建建议定位为“改善型换房房客户”，客户区域域杨浦及北北区占50%，上海市其其他区域25%，外省市、、港澳台及及境外将达达到25%产品形态及及客户定位位建议客户区域定定位产品形态：：全部设计计高层公寓寓户型建议：：舒适型户户型设计，，面积110-200平米装修建议：：精装修交交付户型面积配配比建议户型面积建议附加赠送面积销售面积实际使用面积户型比例2R:80-90㎡－80-90㎡80-90㎡8%2R:110-120㎡10-15㎡110-120120-13524%3R:140-150㎡10-15㎡140-150150-16533%4R:180-200㎡－180-200㎡180-200㎡35%以三房、四四房为主力力户型24%二房110-120㎡、33%三房140-150㎡实际使用面面积比销售售面积增加加10-15㎡.市场创新型型产品设计计。房型配比差异化户型型设计突破破板块内常常规舒适型型户型设计计销售卖点解解读：1、客厅和餐餐厅同面宽宽2、玄关内有有卫生间3、大面积南南北阳台4、附加值5、双卫全明明6、南北通透透12334二房的销售售面积，三三房的居住住空间项目目产产品品定定位位》附加加值值二二房房设设计计二房房销销售售面面积积：：110-120㎡㎡实际际使使用用面面积积：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空间间铁狮狮门门项项目目户户型型建建议议销售售卖卖点点解解读读：：1、客客厅厅和和餐餐厅厅同同面面宽宽2、主主卧卧套套房房设设计计3、大大面面积积南南向向阳阳台台4、附附加加值值5、独独立立隐隐蔽蔽工工作作阳阳台台可可改改为为书书房房6、动动静静分分区区7、南南北北通通透透12345二房房的的销销售售面面积积，，三三房房、、四四房房的的居居住住空空间间项目目产产品品定定位位》附加加值值二二房房设设计计二房房销销售售面面积积：：110-120㎡㎡实际际使使用用面面积积：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空间间铁狮狮门门项项目目户户型型建建议议项目目产产品品定定位位》附加加值值三三房房设设计计三房房销销售售面面积积：：3R:140-150㎡㎡实际际使使用用面面积积：：150-165增加加10－15㎡㎡的使使用用空空间间12341234销售售卖卖点点解解读读：：1、主主卧卧套套房房设设计计2、南南向向两两卧卧室室，，客客厅厅朝朝南南3、附附加加值值4、独独立立隐隐蔽蔽工工作作阳阳台台三房房的的销销售售面面积积，，四四房房的的居居住住空空间间铁狮狮门门项项目目户户型型建建议议装修细节处理：收纳系统合理化设计项目目产产品品定定位位》室内内装装修修部部分分细节节彰彰显显国国际际化化楼楼盘盘品品质质铁狮狮门门项项目目定定位位方方向向智能化系统:全面提升家居生活品质品牌的提升:厨卫洁具品牌化提升项目目产产品品定定位位》商业业配配套套2万㎡㎡商商业业配配套套非非独独立立裙裙房房为为主主，，建建议议规规划划小小面面积积进进行行销销售售销售售型型经经营营模模式式铁狮狮门门项项目目商商业业定定位位方方向向考虑虑到到项项目目商商业业规规划划如如果果为为裙房房商商业业建建议议销销售售为为主主，2万㎡㎡裙裙房房商商业业配配套套销售售面面积积设设置置在在60-100㎡㎡/套。楼层层设设置置二二层层，，一层层层层高高5.4m二层层层高高4.6m总高高10m。建议议地地下下一一层层也也作作为为业业态态规规划划进进行行销销售售，，增增强强商商业业立立体体空空间间价价值值。。陆»住宅宅销销售售计计划划与与执执行行我们们的的销销售售经经验验我们们的的销销售售资资源源我们们的的销销售售团团队队我们们的的销销售售模模式式我们们的的销销售售计计划划我们们的的销销售售方方法法我们们的的销销售售经经验验代理理销销售售市市场场份份额额上海海年年代代理理项项目目60个以以上上，，列列代代理理公公司司第第一一位位，，其其中中高高档档公公寓寓8-10个，，高高档档别别墅墅8-10个2009年典典型型案案例例：：浦东东星星河河湾湾产品品类类型型：：220-600平米大平层公公寓、集集中商业、五五星级酒店销售业绩：开开盘当天成交交40亿，创全国纪录录，同时开创创豪宅火爆开盘盘的先河万源城产品类型：130万平米含含公寓、、别墅、酒店店、办公、商商业销售业绩：2009年上半年23.28亿上海排名第二二嘉华慧芝湖湖2009年上半年20.03亿华侨城浦浦江华侨城2009年上半年10亿新江湾城2002年上上海城投土土地运运营策划2006年上上海梦想全全程程销售策划代代理2009年汉汉斯加州水郡郡全全程销售策划划代理待续……14万余名易居（中国）客户资源平台豪宅成交客户库易居臣信豪宅客户库上海易居会高端客户库市区高端豪宅物业客户资源钻石级会员500万以上投资型会员30000多名浦东星河湾等高档公寓20个，高档别墅15个本市二手豪宅和别墅买卖投资客户嘉里华庭、名仕苑、徐汇苑、亦园、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等本市高端物业客户资源内部资源体系外部整合平台中国易居会客户库上海北京澳门武汉杭州等20多个城市

上海易居会白金客户库数据公司战略合作中智-外企雇员61270位嘉谰-10-20万车价车主：76267位罗维-企业中层管理人员31153位纽米莱-全球通VIP会员67080位塞诺贝斯-储蓄额≥100万的储户诺亚财富-理财金额500万上:20000名等等我们的销售资资源：整合内外部高高端客户资源源为项目储客客所用我们的销售资资源广告全程策划媒体整合发布兰博华东事业业总部（上海海）兰博华中事业业总部（武汉汉）悟实天下（北北京）天卓传媒润岛易居中国旗下下新增板块——传媒板块控股7家主流房地产产媒体；组织34家房地产媒体体联谊会；经验—6年市场历练，300多个全程营销服务项目团队—整合市场上最优秀的设计团队，协作与竞争共存媒体—权威媒体独家合作，传统媒体与现代媒体互补结合服务—一站式全方位服务信息—立足克尔瑞研究院提供的全面，真实信息决定策略我们的销售团团队总监案场经理业务人员副经理市场支持公司其他团队队企划部门客户资源部销售培训部门门CRIC二手门店媒体部门以总监组织整整体项目运营营；案场团队负责责销售；后台市场、客客户、企划、、销售管理培培训专职部门门配合；CRIC强大信息支持持；二手门店渠道道支持；媒体部门配合合资源我们的销售团团队我们的总监：：5-10年操盘经验，，5个以上10万平米以上楼楼盘操盘经验验我们的经理：：3年以上案场管管理经验，2个以上10万平米以上操操盘经验我们的业务人人员：合理人人员配比，以以老带新，老老销售员经验验丰富，新手手极具激情，，形成最佳配配置团队经验5年以上经验2年以上经验新手占比28%37%35%业务团队选拔拔：上海公司司480名销售人员本科及以上50%大专40%其他10%年销售额2亿以上12名年销售额1-2亿26名年销售额0.5-1亿56名常规销售模式式销售公司基本本都能够采用用模式特点：依靠广告宣传传，现场进行行接待模式单一，储储客手段单一一基本采用的销销售模式常规销售模式式一：广告宣宣传+现场接待目前上海仅2-3家公司采用模式特点：依靠广告宣传传，现场进行行接待增加二手门店店渠道两个团队进行行一手房销售售常规销售模式式二：模式一一基础上增加加二手门店我们的销售模模式一：内场场+外场+门店三和和一创新销售模式式：内场+外场(金鹰队)+门店场内资源场外资源专职案场销售售团队高素质案场销销售人员构成成，并有相关职能能部门提供专专业支持。金鹰队沪上首创，现现有120人，维护案场秩序序，确保现场场不受干扰。。门店资源易居臣信门店店上海市范围内内共有门店75家，门店内设置专专门展示区域域用于终端宣宣传。易居独有我们的销售模模式二：内场场+外场+门店+渠道整合资源源模式创新销售模式式：内场+外场(金鹰队)+门店+渠道资源（乐乐居会、媒体体俱乐部、新新浪购房团等等）场内资源场外资源专职案场销售售团队高素质案场销销售人员构成成，并有相关职能能部门提供专专业支持。金鹰队沪上首创，现现有120人，专职维护重点点案场的秩序序，确保现场场不受干扰。。门店资源易居臣信门店店上海市范围内内共有门店75家，门店内设置专专门展示区域域用于终端宣宣传。渠道资源客户会易居会/乐居会，共约约50余万名会员媒体读者俱乐乐部新闻晨报/新民晚报，共共约100余万名会员媒体看房团新浪万人看看房团，24小时征集，，不定期组组织客户看看房易居独有我们的销售售计划计划一：24个月，2011年6月-2013年6月达达到到98%以上销售计划二：18个月，2011年6月-2012年12月达达到95%以上销售10年下11年上11年下12年上12年下一期销售二期销售13年上计划一售罄一期销售二期销售计划一售罄售罄售罄铁狮门16万平米住宅宅，约1000套房屋销售条件：：提前4-6个月：树立立精神堡垒垒、现场售售楼处、路路旗、灯箱箱提前1-2个月：示范范区、样板板房公开我们的销售售方法精准蓄客，，集中认购购精准蓄客开盘前不报报价格,在目标客户户群中自发发形成口碑传播精确摸底客户心理价价位开盘日,集中大量客客户到场,“开闸放水”,形成压迫式式气场,达成销售目目标销售条件：：提前4-6个月：树立立精神堡垒垒、现场售售楼处、路路旗、灯箱箱提前1个月：示范范区、样板板房公开我们的销售售方法最大的提前前储客手段段：易居客户资资源邀约现场客户拦拦截竞争对手客客户抢夺门店客户带带看金鹰队客户户带看活动邀约客客户口碑传播客客户广告媒体客客户2000组客户参观500组客户开盘当天到到达开盘98%以上销售柒»易居及团队队架构3,000个专业房地地产专业信信息分析师师500个行业专家家资源网络络50个本地化城城市100,000本专业房地地产报告3,000,000条以上房地地产海量信信息数据库库10年的信息研研究咨询专专业经验易居中国旗旗下，中国国最大的房房地产研发发机构——易居房地产产研究院，，与中国最最大的房地地产信息系系统——CRIC关于易居研研究院相关行业中中丰富的咨咨询经验创新且符合合实际的解解决方案项目资源投投入保证12345对房地产产行业各各物业类类型、各各研究领领域的深深刻理解解在专业房房地产服服务领域域的丰富富经验与一线地地产品牌牌最高的的合作成成功率强烈的创创新和客客户定制制精神公司资源源投入保保证的承承诺项目成功功要素易居（中中国）的特点87Documentnumber本项目的的成功执执行必须须具备的的三个条条件，我我们都拥拥有易居资源源区域开发发住宅酒店服务公寓寓商业地产产工业地产产战略规划划产品定位位及开发发策略可行性分分析营销执行行市场推广广投资买卖卖易居资源源易居（中中国）在在房地产产行业的的相关项项目和研研究经验验涉及到到各个细细分市场场以及各各项专题题易居中国国全国知知名房地地产部分合作作企业易居中国国海外知知名房地地产部分合合作企企业易居中中国房房地产产金融融机构构部分合合作企企业易居资资源易居中中国拥拥有大大量的的品牌牌开发发商资资源，，能为为项目目招商商提供供强力力支撑撑万科集集团中海地地产中海地地产碧桂园园集团团华远地地产合生创创展富力地地产SOHU中国恒大地地产保利地地产华润置置地招商地地产绿地集集团阳光100上海复复地上实地地产中心集集团北辰实实业上海投投资大华集集团上海古古北金融街街新世界界地产产陆家嘴嘴地产产上海城城开北京建建设上海城城建首创置置业宝地置置业中星集集团金地集集团首开集集团中华企企业HinesKalongChinaPropertyGroup吉宝和记黄黄埔香港利利星行行长江实实业嘉华中中华恒基中中国新鸿基基（香香港））香港九九龙仓仓首创置置业瑞安地地产恒隆地地产香港兴兴业CreortSuissoMorganStanleyF&N基金SIGM招商银银行浦东发发展银银行投资基基金：：瑞士信信贷、、花旗旗、摩摩根、、美林林……品牌酒酒店：：喜达屋屋集团团、凯凯宾斯斯基、、锦江江国际际……商业运运营商商：侨乐、、OUTLET、百联联……旅游产产业：：华侨城城、大大连海海昌、、浙江江宋城城……教育：：中福利利幼儿儿园、、美国国学校校、德德法学学校……休闲娱娱乐：：MGM、澳大大利亚亚MOB、SMP极限公公园、、一兆兆伟德德…………易居资资源易居（（中国国）还还拥有有大量量相关关行业业的战战略合合作伙伙伴，，这是是确保保咨询询成果果尽快快落实实的重重要保保障以上人人员须须由项项目的的启动动时间间最终终确定定，易易居中中国将将及时时通知知并提提供资资历相相当或或更好好的咨咨询顾顾问易居中国网网络协调资源支持40个城市分分支文化地地产研究所所政策信信息研究所所房地产产经济济研究所所专家团队复合地地产专家旅游地地产专家住宅研研究专家易居项目小小组团队架架构整个项项目的的易居居中国国组织织将分分成四四个层层次：：项目目专家家团队队、项项目辅辅助研研究机机构、、网络络资源源和项项目小小组CRIC团队核核心成成员职业经经历:公司职职位:总经理理易居中中国/克而瑞瑞（中中国））上海海事业业部于丹丹丹9年房地地产开开发、、房地地产流流通服服务、、不动动产投投资决决策咨咨询、、项目目咨询询及管管理经经验为ORIX基金、、富兰兰克林林基金金中国国地区区不动动产评评估、、并购购、参参建、、股权权合作作运作作顾问问全程参参与韩韩国KAMCOO银行评评估收收购广广州时时代广广场项项目教育程程度：：工商管管理硕硕士纽约都都灵大大学文学学学士燕山大大学李振宇宇高级分分析师师政治经经济学学硕士士8年地产产咨询询经验验金丹客户经经理经济学学学士士9年地产产咨询询经验验咨询组组提供房房地产产咨询询研究究服务务王方敏敏卢峻峰峰吴夏舜舜产品组组提供房房地产产产品品咨询询服务务客户组组提供CRIC支持及及客户户服务务何明产品总总监注册造造价师师、估估价师师9年地产产咨询询经验验叶露初杰CRIC团队核核心成成员职业经经历:公司职职位:执行总总经理理易居中中国上上海海房屋屋销售售中心心上上海事事业部部宗磊9年房地地产开开发、、管理理经验验。主主要从从事大大客户户部、、别墅墅项目目服务务。代表性性个案案：浦东星星河湾湾、中中粮海海景1号、城城开万万源城城、汉汉斯加加州水水郡、安亭亭新镇镇、中中信泰泰富朱朱家角角新城城、万万科金金色里里程、、万科科白马马花园园、万万科·兰乔圣圣菲、、怡水水豪庭庭、华华盛盛办公公楼及及商业业街等等EJ团队核核心成成员张斌执行副副总经经理易居中中国上上海海房屋屋销售售中心心上上海事事业部部9年房房地产产代理理行业业从业业经验验代表性性个案案：中粮海海景1号瑞瑞安安创智智天地地、万科科金色色里程程、万万科金金色雅雅筑、、万科科金色色城品品、万万科白白马花花园思思南路路88号、瑞瑞虹新新城三三期、、慧芝芝湖花花园二二期、、安亭亭新镇镇等梁治辉辉执行副副总经经理易居中中国上上海海房屋屋销售售中心心上上海事事业部部9年房地地产代代理行行业从从业经经验代表性性个案案：万万科·兰乔圣圣菲、、万科科·红郡、、圣安安德鲁鲁斯、、浦江江华侨侨城、、尚东东国际际、富富力桃桃园、、富力力湾等等王闯企划总总监易居中中国上上海海房屋屋销售售中心心上上海事事业部部10年4A广告公公司和和房地产产从业业经验验代表性性个案案：新江湾湾城1号作品、汉汉斯.加州水郡、、华润橡橡树湾合生东紫园园安亭亭新镇、上上海滩花园园、河谷3号、中海万万锦城、慧慧芝湖花园园二期等韩蓓丽市场经理易居中国上上海房屋屋销售中心心上海事事业部6年房地产产代理行业从从业经验代表性个案