北辰高峰路地块定位报告

北辰高峰路地块定位报告2015.042014年天津市房地产关键字：变本案于2015年一季度成交预计2015年10月上市怎样应对当前的市场之变？目标解读销额2015年区域top系列项目形象从“名地”转变为“名盘”的成功运作战略品牌在北辰市场的绝对地位&知名度基于目标，本案需要实现2大突破品牌知名度&首盘口碑【一】价值区域top系列【二】量价＞针对目标，当前阶段，我们需要思考三个问题：Q1：市场环境能否支撑目标？Q2：本案情况能否支撑目标？Q3：客户容量能否支撑目标？市场环境本体分析客户预判PART1Q1：市场环境能否支撑目标？Q2：本案情况能否支撑目标？Q3：客户容量能否支撑目标？市场环境本体分析客户预判>>宏观政策：政策叠重效应，楼市趋于市场化，新格局逐步打开市场化对于开发商而言开发商获取开发贷款的难度降低开发商资金压力减少楼盘优惠力度随之波动存款准备金率下调，释放流动性6800亿元左右，银行将有更多的资金投放于贷款市场，将对楼市产生一定的影响；推动融资成本回落，继续实行稳健的货币政策对于购房者而言购房者申请房贷更简单刺激更多购房者入市买房一定程度上改变楼市的供需关系双限放松、政策风向降息降准、央行放水津十六条对当前影响居民购房的限购、限贷和税费三大环节均做了调整限购全面取消本市及非本市户籍购房，不再对其家庭拥有住房情况进行查询；同时非本市户籍家庭购房，无需提供社保及个税证明首套房贷重新认定首套房：贷款最低首付30%，贷款利率下限为贷款基准利率0.7倍；对有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策税收支持力度大单套建筑面积144㎡及以下且唯一，按照成交价格的1.5%征收契税；对个人购买90㎡及以下且唯一，按照成交价格的1%征收契税取消70/90限制取消对商品住房户型“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定>>宏观政策：新政降低购房门槛，刺激改善型购房需求的提前释放降门槛原政策4个数字看懂楼市最新政策三箭连发力度商贷公积金贷款（首套）公积金贷款（二套）6365营业税免征年限二套首付由最低6成改为4成首套首付由最低3成改为2成二套首付由最低6成改为3成4232现在政策税率5.5%的营业税由5年后免征改为2年首付降门槛，改善型需求积极释放楼房流动性增强刺激市场购房需求>>宏观量价：天津市场下滑明显，年成交不足千万，库存压力大高库存35城市楼市存量排名（单位：万平方米数据截止至2015年1月31日）城市同比环比天津1沈阳2西安3长沙4青岛5上海6杭州7长春8↑11.5%↑0.6%↑22%↓-1.8%↑12.7%↓-1.9%↑36.7%↑1.3%↓-7.5%↓-1.3%↑29.6%↓-3.5%↑20.2%↑0.9%房屋存量24962112202019211391128311991106↑8.5%↓-3.5%天津市2011-2014年商品住宅量价走势图1520.8886.51033.4888.81283.91181.91381.6956.62011年2012年2013年2014年10,5539,34710,06110,218年均成交量触顶，库存风险较大近四年天津市年均供应量千万左右，成交量逐年上涨，但存量巨大，市场整体供过于求；存量去化周期超过2年，对于刚需型主流市场而言，风险较大。宏观市场从14年6月各城市限购、限贷纷纷松绑，930政策出台，认贷不认房，到公积金政策调整，11月降息降准，政策层出，产生叠加效应，为房地产发展提供利好环境。改善型产品去库存化强大利好；公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，影响有限。政策情况2014年政策补台双限松绑，降息降准。尽管新政策出台，但目前天津可售库存近2500万㎡，位于高位库存，2014年拿地未有明显起色，进入去库存时代。天津市场天津市场进入高位盘整期，去库存成为主基调二套房贷款最低首付比例降至4成—改善型库存去化加速新政出台降低门槛，势必将带来改善型购房需求的积极释放2015年将进入市场与政府双向拉动的态势！>>中观市场：北辰区月均去化4.3万方，市场存量达196万方，约2.2万套，去化有难度分面积段存量（套数）存量（面积）50平米以下55326107.1250-70平米5139312072.6170-90平米8166657538.3190-120平米5963606949.28120-144平米1318170780.61144-180平米687105926.83180-250平米33566518.31250-300平米41039.96300-400平米3612135.58存量222011959068北辰区自2014年1月至今，集中供应阶段在2014年3-8月，此外11月出现较大供应；成交情况较为稳定，月均成交面积在4.3万㎡左右，成交均价9024元/㎡；北辰区整体库存较大，库存套数约2.2万套，库存面积达196万㎡左右，细分库存较大户型为70-90㎡面积区间。注：数据选取近三个月项目成交均价京津塘高速地铁1号线地铁3号线【双口青光板块】新房：10168二手：92220【双街板块】新房：9532二手：9260【京津公路板块】新房：13393二手：13047【宜兴埠板块】新房：10804二手：12500【津围公路板块】新房：6246二手：7580【瑞景板块】新房：14168二手：11800板块在售代表项目价格水平（元/平米）京津公路板块红星国际广场泽天下双发金玺城13393宜兴埠板块旷世新城金悦花园10804瑞景板块珑著14168双口青光板块五矿正信林溪地10168双街板块国耀上河城柴楼新庄园9532津围公路板块欧铂城、新天地盛景湾凤凰小镇6246不同板块受区域发展成熟度的影响，价格水平拉开一定梯度板块价格由高至低为：瑞景>京津公路>宜兴埠＞双口青光＞双街＞津围公路本案主要受到京津路、瑞景及宜兴埠的影响>>中观市场：区域最高价位瑞景板块，均价15000元/㎡，该价格为区域支撑>>在售竞争：13双街京津公路本案观锦金钟河诺德中心天物未来城珑著泽天下双发金玺城旷世新城半湾半岛国耀上河城柴楼新庄园部分分流其他干扰北城红星国际区域板块项目产品类型主力户型面积2014存量（万㎡）2015推量（万㎡）月均去化去化周期（月）去化周期重叠与否近半年成交均价（元/㎡）北辰双街柴楼新庄园高层、小高93-96三室3.8无743尾盘8784国耀上河城高层91-92两室131三室0.9无59152016.29467半湾半岛高层多层小高82-82㎡两室112-128㎡三室8.91057272017.210133京津路沿线泽天下小高80-110两室9.8无258基本售罄13127双发金玺城高层80-92两房120-130三房4.4无7342017.915310北辰红星国际高层50两室（LOFT）

99、119-130三室3.015812尾盘13283天物未来城高层90-95㎡两室115-126㎡三室7.46.971102024.912578瑞景珑著小高，高层80-94两室120-130三室6.42.51823尾盘14194宜兴埠旷世新城高层96两室132-144三室4.8无59112015.1011533河北金钟河观锦高层90-105两室5.23.836412018.414566诺德中心高层、小高85-94两室122-146三室3.13.735152016.219562本案洋房、高层93-96两室/约8.8////以快速路沿线和项目周边辐射圈进行在售竞品项目梳理：价格较低分流作用同一板块分流显著成熟社区分流显著拦截河北客户区域内在售项目存量较小，主要集中双发金玺城、半湾半岛、天物未来城等项目合计2014年存量57.7万方，2015预计供货量27.9万方区域内在售项目存量较小，北辰主要存量集中在双发金玺城、半湾半岛、天物未来城，目前区域内存量约57.7万方北辰区土地整理力度加大，本案所在的京津公路沿线是未来土地供应的热点板块；周边3公里范围内挂牌土地已超过百万体量，未来仍有大量后续供应，加速区域发展的同时面临竞争风险；特别是1、4、5、6、7、8、9、10八块地未来严重威胁本项目。区域板块编号成交日期预计地块属性受让企业楼面地价总建面容积率商业入市时间（元/㎡）（万㎡）占比红桥丁字沽12013.72016.3住宅/商服/科教振业79599.932.4——河北河北中山路22013.112015.12住宅/商业房信集团782041.54.1412%河北小王庄32014.52016.5住宅/商业首创900223.193.3-4.154%北辰京津路沿线4预计20152015.11住宅/商业中储（意向）——1191.817%5预计20162018住宅/商业————941.8——62013.12015.11住宅/天房333930.21.928%科教/商业72015.32016居住/教育金地&农垦&平安541237.72.00%瑞景82013.92016.2住宅/商服星河城置业81847≤2.012%92014.52016.5住宅/商服天房发展730843.49214%双街102014.22016.2住宅/商服天津市政50002.9＞1.014%112014.52016.7住宅双街盛兴2531491.0-1.89%津围公路122014.62017.3住宅/商服财富嘉苑722219.54237%未挂牌地块101112345689宗地12天重地块中储地块天房地块（限价房）天房地块星河城地块其他竞争地块重点竞争地块振业地块7金地&农垦地块盛兴小街地块以快速路沿线和项目周边辐射圈进行2013年至今土地梳理：>>潜在竞争：主力竞争为潜在地块，中储、天重等地块集中供货，未来三年超百万方>>微观竞争：核心竞争思考为南部中储地块，天重地块，其他则为干扰分流瑞景板块天房地块星河地块高层、小高高层、小高2016年上半年2016年年初土地平整已开工成熟社区盘品质盘星河时代分流分流振业地块高层、小高2016年年初拆迁后期成熟片区地铁盘动线拦截天重剩余地块中储地块天房地块星河城地块金侨宸公馆天房天辰世纪（限价房）振业地块金地&农垦本案R-4R-1R-2R-3R-5京津公路沿线板块开发商产品入市时期现阶段概念竞争关系中储地块意向开发商高层、小高（80-85㎡两室，120㎡三室）2015年下半年前期规划年底前拿地复合型大盘较强天重地块未挂牌待定高层、小高2016—2017年部分厂房未拆迁文化大盘（整体规划）竞合天房地块限价房高层、小高（70-80㎡两室，90㎡三室）2015年下半年天辰世纪广告出街品质限价房综合体价格干扰金地&农垦地块高层、小高2016未拆迁纯住宅包含学校分流区域市场区域市场北辰市场存量219万方，年成交54万方，潜在供需失衡，项目市场去化需抢点潜在地块将集中2016-2017年入市，2015年为区域窗口期区域的价格天花板在15000元/㎡左右，本案价格有一定难度竞争态势周边在售项目存量较小，存量约为57万方，在售项目基本尾盘主力竞争为潜在项目，数百万建面供应未来的主力供应为本案南部的天重地块、中储地块2015年上半年为市场主力窗口期2014年，整体基调为去化余房，市场不热2015年，随着新地块和新项目的上市，市场逐渐加温2016年，将会是竞争较为激烈的一年Q1：市场环境能否支撑目标？Q3：客户容量能否支撑目标？市场环境客户预判Q2：本案情况能否支撑目标？本体分析PART2轨道交通带动城市化进程，“十区”概念建立>>区域价值：市内六区到市内十区的扩张，北部环内集优区域轨道交通的日趋完善，几何式扩张了城市化进程。“环城四区”与“市内六区”地域化逐渐模糊，“十区”并进的城市扩张概念已经建立。红桥区南开区和平区河东区河西区河北区北辰区北辰区河北区瑞景板块北仓板块北辰区及河北区近期成交地块价值趋同2、北辰区瑞景、北仓等板块近年出让土地成交楼面价格已超过7000元/㎡。土地价格趋同奠定了区域价值趋同的客观事实。环城四区部分区域政策有所变化界限模糊3、随着城市化进程的加速，无论是从政策导向，商业氛围，还是从生活人群，交通道路等方面上看，北辰区及河北区作为城北大门，将共同承接界限模糊带来的机遇与挑战。目前环城四区在外环内的区域，很多已采用所临中心城区户口及政策，例如新梅江雅境新枫尚、华苑以及东丽万新村附近区域。1、>>行政腹地：地块位于北城区南部核心，“北辰区的核心区”，毗邻北辰区政府与津京公路黄金走廊相距1公里，地理位置优越，道路通达性好。距离北辰区政府仅1公里，未来将属于北辰区行政管理中心的核心位置。外环线以内，北辰南部核心区域，距离河北6公里。本案外环西路京津公路北辰区政府普济河道1.4公里河北区北辰区本案1公里1公里6公里>>规划导向：建设天津“北大门”,

城北核心区，政策利好延吉道滨保高速京津塘高速永定新河生态郊野公园走廊京津公路黄金走廊商业发展轴龙门东道中央活力发展轴环外绿色产业创新区京津公路京津城际入市公园走廊环内北部中央活力区双街小淀镇“北大门”规划图京津城际铁路商业两轴生态走廊北大门范围北仓板块本案两廊、两轴、两片区——“美丽天津北大门”天津“北大门”建设项目总面积：70.5平方公里占北辰区总面积的1/7以上以京津城际贯通区域为中心轴开始构建，力争三年内完成土地整理；区域规划空间结构：两廊、两轴、两片区；项目属于环内北部中央活力区，构建“双十字”的绿化和公共服务轴带结构。>>公路系统：京津公路连通京津双城；距外环线仅有1.4公里京津公路外环线本案天津站天津西站刘园站本案处延吉道与高峰路交口，距外环线1.4公里2延吉道为双向四车道，宽度为15米，交通通畅，与本案紧邻，为本案的常用车道。高峰路一头连接南仓道、一头连接盛仓新苑小区。外环线北至北辰区引河桥，南至津南区郭黄庄，东至东丽区张贵庄，西至西青区姜井村，距本项目仅为1.4公里。1京津公路：双向八车道，宽74m沿京津公路可快速通达市区、塘沽、北京，经勤俭道、志成路可达外环线京津公路联通京津塘道路发达，方便快捷1.4km1.4km12km8.6km3.1km>>公共交通：双地铁，多公交，以公共交通为导向的外溢性趋势强南仓道京津路北辰道外环线朝阳路铁东北路志成路新开路规划8号线规划4号线市区核心红桥区西青区滨海新区天津站北京本案天津西站

21条公交线路，直达市区核心双地铁：规划4、8号地铁延吉道站、北辰中医院站距本案不到1km,10、607、610、611、721、723、725、726-727、728、729、730、731、802、810、812、865、879、912、961路20条线路，直达天津站、百货大楼、西站等市内核心区4号线连接北辰&东丽，纵向贯穿城市核心区域，四十七中学站距地块不到1km。(尚未开建，预计将于2020年左右竣工)8号线连接北辰&西青，与4号线交于南仓道站，该线路由北辰区小淀至西青区张家窝高铁站，沿线经北辰、河北、红桥、南开、西青五个行政区.(尚未开建，预计将于2019年左右竣工)>>配套资源：生活资源配套丰富，临近北辰区政府，有“河”有“园”本案北仓苗圃瑞景商圈北辰公园北辰区政府紧邻北辰区政府，地处北辰市政管理中心西北侧靠近北辰公园，公园资源优势明显天津市重点中学四十七中学丰产河风貌北辰乐天玛特丰产河流经项目北侧，河景资源得天独厚距离瑞景商业区仅3公里，满足日常生活需要临近御河园，河景资源再次展现御河园景观北仓苗圃未来打造生态公园，生态宜居环境凸显北仓苗圃重点打造资源>>周边现状：地块不利因素影响，周边现状有待改善延吉道高峰路延吉南路延吉道高峰路延吉南路1本案三面为路，东侧为平整地块，居住氛围一般23延吉南路为未拆迁平房，影响整体居住形象4高峰路相对环境较好，道路宽度较窄，堵车情况严重延吉道路宽广，沿街未拆迁，居住氛围低端>>用地经济指标：地块方正，商业住宅比合理用地性质用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）普通住宅29679.52.048403商业8000配套公建2952幼儿园42000.72940幼儿园还迁区本案本案为小型项目，商业住宅比相对合理，商品房地块地块方正。6栋高层均好性，南侧价值高于北侧。未来需与还迁房区域有明显区隔。>>项目价值|项目价值：多业态复合型社区商业建面：0.8万方，占比13.5%，配比合理业态构成：社区商业、底商商业住宅建面：4.8万方，占比81.6%，配比合理业态构成：18层-26层、2T4的高层住宅教育建面：0.29万方，占比4.9%业态构成：幼儿园教育普通住宅本案总建7.9万㎡,包括住宅、教育、商业、配建>>产品价值：标准二室+经济三室，市场主流，但两室占比较大，且82㎡与89㎡产品同质116㎡三室82㎡两室82㎡两室116㎡三室82㎡两室两厅一卫优点：户型较方正、动静分离、功能分区明确缺点：南北不完全通透，暗卫116㎡三室两厅一卫优点：整体南北通透、明卫、尺度舒适缺点：动静未分离，三卧两个北向一个南向户型面积（㎡）套数总面积套数占比两室8296787219%891521352831%961521459231%三室116961113619%合计——49647116100%本体价值总结SWOT本案城北核心，为于城市“北大门“规划区域；双地铁交汇，周边交通便利，通达性高；周边配套资源丰富；城北核心/行政腹地/交通便利/规划利好区域核心，提升自身价值板块传统印象一般，周边居住氛围较差；项目周边拆迁难度大，沿途体验差；体量较小，无法完成对冲；居住氛围差/传统印象一般/本案体量小以项目特质引导客户，规避劣势以京津城际贯穿区域为中心轴开始构建两廊、两轴、两片区的天津“北大门”；政策导向支持板块发展/开辟“北大门”提升区域关注度区域发展价值，提升区域关注度区域出现大量大体量地块，未来竞争激烈；周边在售项目对本案的客户可能形成分流；区域土地频出，未来将处于红海竞争剧烈借助项目的高性价比，冲出重围本案区位及配套资源优质，产品符合市场主流但因体量较小，销售周期较短价格拉升空间不大对本案的目标完成有一定的影响Q1：市场环境能否支撑目标？市场环境Q2：本案情况能否支撑目标？本体分析Q3：客户容量能否支撑目标？客户预判PART3>>客户定位：地缘型客户&进城型客户地缘刚需：次新房置换人群进城改善：环境等改善人群这里有尺度适中的户型，有轨道交通，有幼儿园＆小学优质教育，有大型的商业配套……>>客户预判|客户构成：集中地缘及北辰内围区域，北辰外围为次主力区域北辰内部城镇（天穆、北仓、南仓）地缘坚守型次新房刚需/改善北辰外围城镇（双街、宜兴埠、韩家墅）进城追求型阶层升迁环境&品质改善河北西北区域（榆关道、铁东路一侧）外迁改善型城市外溢刚性改善红桥东北区域（瑞景、丁字沽片区）55%北辰中心城镇30%北辰外部城镇10%河北5%红桥区域来源客户定位置业目的辅助15%次主力30%主力55%地缘坚守型客群进城追求型客群外迁改善型客群关注因素：品质改善客户对社区品质及周边配套有一定要求。客户概况：客户类别：品质改善客户为主年龄结构：35-55岁客户来源：北辰外围城镇居住状况：有子女，居住品质及尺度需要提高客户所需户型：舒适型三室注重品质追求的改善客群，有一定经济基础，手里有富余资金关注因素：次新房改善客户最看重产品舒适度、社区环境以及周边配套是否完善。客户概况：客户类别：次新房改善客户为主年龄结构：30-45岁客户来源：北辰内部城镇居住状况：房屋舒适度欠缺客户所需户型：舒适型两室、三室北辰地缘客户，次新房改善，地缘观念强，总价有一定承受能力关注因素：倾向于舒适两室做刚需或标准三室做改善，重视周边交通条件。客户概况：客户类别：如投资客户等年龄结构：25-35岁客户来源：河北、红桥及其他区域居住状况：刚需或刚改需求客户所需户型：舒适两室、标准三室时间换空间的河北、红桥价格挤出客群，有一定经济基础>>客户预判|产品对位：目标客群以地缘坚守型为主，进城追求型及外迁改善型客群为辅天穆>>客户预判|客户地图：区域周边5-10年房龄居住区的次新房改善编号小区名称户数1盛和家园17882佳宁里21383佳荣里15144佳园北里24045瑞益园14456瑞盈园24097燕宇艺术城16548浩达公寓19519昊宇公寓215510春和景明259111三和小区天时园204212建湖里141913桥园里162014聚龙园350015双街新城108216城际美景210017十街工业园\18秀水馨苑156219富宜里124520韩家墅240021万隆桃香园120022方舟温泉花园56023大通绿岛家园92524蓝岸森林180025东升里174526双发温泉花园90627泰来西里100028心泽园83229鑫发花园152830天辰公寓58831盛仓新苑371832万科花园新城260033紫罗园小区154434都旺新城120035富锦华庭2560本案北仓南仓小淀双街韩家墅重点客户区域次重点客户区域客户补充区域宜兴埠河北区传统的线下推广方式虽然方式比较单一，但无论从到达率还是准确度来说都是相对有效的推广手段1234567瑞景891011121314151617181920212223242526272829303132333435红桥区客群总结本案地处北辰核心密集居住区周边存在大量5-10年房龄的次新房改善区客户基数支撑本案目标未来需要进行定点召集，聚拢客户市场本体客户支撑待提升政策利好，市场回暖未来市场，竞争激烈区位、资源、产品销售周期影响价格拉升地缘购房需求量大项目认知需通过大型事件项目目标支撑基于目标的思考本案具备完成“价值”“量价”两大价值的先天优势但仍需通过价值调整/加持优化项目增加完成目标的几率价值加持项目定位品质打造价格预期事件营销<1><2><3><4>确定本案市场地位及核心卖点打造硬件资源具备更大竞争力符合市场主流/有竞争力的价格通过大型事件使本案晓谕北辰40项目定位市场占位核心价值项目定位策略<1>市场占位思考项目所在区域是北辰居住升级的城市形象代表工程也是盛耀入津的首个项目，核心必然要以品质筑口碑领军者制高点首选项引领北辰形象升级的北辰生活综合价值的城市中坚复合型人群聚集的项目价值区位“北辰区的和平区”，城市北大门，北辰重点规划区交通京津公路、快速路交汇处，立体交通网络通达四方，交通便利资源北辰核心区，城市资源丰富，商业、教育等资源集中规划纯住宅项目，私密性有保障，少量商业做生活配套，私密、宁静、纯粹产品线标准两室+经济三室+标准三室组成“梯度价值产品“，总价可控户型产品尺度分明，舒适度优先，南北设计，分区合理，户户皆景绿化社区内大片绿地组团，景观展示性好教育重点幼儿园、小学教育配套，满足全体系教育需求品质一流施工标准，产品质量优质，品质生活缔造者城北教育置业首选精致社区品质标杆项目定位44品质打造硬件：立面、园林服务：物业、教育策略<2>>>品质打造：园林建议“欧式园林”风格，景致陶冶生活，塑区域稀缺生态社区概念区域内稀缺大面积内部园林景观设计，铸就生态社区立体园林景观，五重垂直绿化；重绿植轻硬地、重木轻草；T型景观轴排布，大气水景呈现；精致小品、铁艺细节处理，切合火车主题商业布局。缔造丰富的视觉美感,富有层次的立体景观将各种名贵树种错位栽种，营造立体式的景观感受，从绿植草皮、花卉地被、灌木、小乔木到大乔木，依次递增，形成五重景观。随处可见的情景化小品、高覆盖的立体绿化、严谨的细节处理>>品质打造：外立面建议外观设计彰显品位，打造简约大气且异域感十足的建筑群法式风格经典工业文化结合当代美学有机结合，高耸入云感强烈，巍峨挺立的外力面，简单大气；结合机械美学，以几何的、纯綷装饰的线条来表现里面效果，象征效果强烈关键字享受法式生活，生活着，快乐着1231、立面雕花2、花瓶柱3、法式拱门通过廊柱、雕花等建筑细部处理，体现法式建筑的考究和纯粹>>品质打造：物业管理服务打动客户，倡导“从客户需求和感受出发”Addkeywords严格的服务标准系统的服务体系选择国家物业管理一级资质的企业的物业公司用细节打造情感，用真挚感动客户充满亲情的社区氛围热情、良好、娴熟、齐全、灵活、规范、合理、健全、快速热情、良好、娴熟、齐全、灵活、规范、合理、健全、快速服务理念：“美丽生活，源于温馨服务”>>品质打造：教育附加引入优质教育资源（红黄蓝幼儿园或是华夏未来幼儿园），和其他项目形成明显的差异化；并且可显示盛耀雄厚的资源整合实力标签化：引进知名品牌幼儿园，家门口享优质配套教育资源幼儿园49价格策略策略<3>>>定价策略：成本/价值导向法与市场比较法，综合得出项目的价格确定定价方法客户需求分析市场分析成本价值分析本案价格定位需求导向竞争导向成本价值导向市场价值维度自我价值维度综合权重分析45%25%30%参考权重本案2015年10月住宅入市裸房价格为12000元/㎡（随当时市场情况上下浮动500元/㎡）竞争导向对比定价拟选定项目周边的核心竞争项目：金侨天重、红星、泽天下、双发、融创、珑著等六个项目竞争导向需求导向顾客感受定价法，依照顾客的感受而定价，抓住消费者心理，制定相应价格北辰区域市场客群的需求导向价格在12000-13500元/㎡市场价值维度>>定价策略：市场价值维度

传统区开发商周边条件自身规划整体评分当前裸房价格参考权重位认知品牌市政设施交通教育资源景观资源生活配套产品类型物业服务景观自身配套15%10%5%5%15%10%5%10%5%10%10%金侨天重110110100105110110100110110105110108.251400025%半湾半岛85110901009595100100100959596.01009025%北辰红星国际10011010010595105115115100100115104.81269120%泽天下959010010595951059595959095.31150315%双发金玺城1009010510095951109595909095.81406110%珑著1109010510095100100105959510099.8140215%

100.912393100%本案10010010010010010010010010010010010012287

>>定价策略：综合分析各维度得出本案价格12000-12500元/㎡成本价值项目价值维度取样本后进行综合分析，通过对2013-2014年本案周边（北辰区）重要成交土地的进行对比综合对比得出本案土地成本稍高，成本推导的销售价格预算为12700元/㎡维度市场价值维度自我价值维度竞品导向需求导向成本价值导向价格（元/㎡）12000-1250012000-1350012700权重45%25%30%销售均价12000-12500综合分析各维度导向权重，得出本案价格在12000-12500元/㎡比较因素权重本案分值津北辰北（挂）2014-049号津北辰高（挂）2014-133号津北辰淮（挂）2015-027号津辰双（挂）2013-004号备注（金侨宸公馆）（融创半湾半岛）地理位置30%11.21.051.050.9——四至环境15%11.051.110.9地块规模15%11.11.11.11.1业态组合25%111.111.1规划指标15%10.9510.90.9综合得分100%11.081.071.020.98基准分值=1.05成交楼面价

64217308613254001938

项目售价

1500014500-10090

——楼面价楼盘权重

20%45%20%15%售价参考比重

25%45%0%30%基准价格=13302销售价格预算12710

53事件营销策略<4>本案主力客户为周边地缘（南仓、北仓、天穆）通过阵地打造，动线拦截，外展派单等能够把客户召集到项目，做到客户积蓄而项目知名度及现场转化，则需要大事件的支撑通过大事件营销，把本案的形象晓谕北辰，晓谕天津>>事件一：举办北辰区域发展论坛，以主人翁姿态探讨北辰区域发展邀请政府领导，开发商高层、易居中国高层、其他实力开发商和地产业影响力较大的代表人物举