中庚集团闽侯荆溪市场调研报告p

一、闽侯市场概况二、在售项目概况三、香山天地项目片区概况四、香山天地客群定位一、闽侯土地市场概况说明：考虑到商业、居住类用地数据的精确性，本页数据均扣除工业、仓储用地的数据。初步统计，2013年1-12月闽侯县累计成交22幅地块，其中，商服用地12幅，住宅用地8幅（303亩）。其中荆溪部分：2012年8月30日，中铁海润地产竞得2012-18、19号地，占地134亩，总建25.7万方，楼面价1205元/㎡；2010年12月21日，凤翔集团竞得2010-1、2号商住用地，占地338亩，总建29万方，成交楼面价489元/㎡；2012年9月7日，世茂竞得2012-22、23号商住用地，占地145亩，总建29万方，楼面价2158元/㎡。2013年11月27日中铁海润地产竞得2013-20号地块，占地83.44亩，楼面价3361元/㎡。2012年闽侯县累计成交37幅地块，占地3004亩（200.3万方），总建面493.2万方，平均楼面价1314元/㎡，其中，商服用地19幅，住宅用地18幅（1437亩）。单位：元/平闽侯县2012年-2013年12月土地供求状况地块出让均以大幅地块为主。其中中铁城和凤翔湖滨世纪一期用地均为协议出让。2012年9月世茂集团竞得世茂御龙湾三期地块，楼面均价达2158元/㎡。2013-20号楼面价3361元/㎡，我地块2013-21号楼面价3490元/㎡。西海岸（187亩）成交时间2012-8-30楼面价1601元/㎡中铁城（一期134亩）成交时间2012-8-30楼面价1205元/㎡凤翔湖滨世纪（一期338亩）成交时间2010-12-21楼面价489元/㎡世茂御龙湾一期、二期（528亩）成交时间2010-11-30楼面价1409元/㎡世茂御龙湾三期（145亩）成交时间2012-9-7楼面价2158元/㎡香山天地福州甘蔗荆溪上街本案重点地块分布（甘蔗-荆溪板块）中铁城2013-20地块成交时间2013-11-27楼面价3361元/㎡甘蔗、荆溪板块均价7600-9000元.㎡上街板块均价11000元/㎡南屿板块均价10500元青口板块均价6500-7000元/㎡闽侯楼市区域划分为四个板块，从北至南为甘蔗-荆溪、上街、南屿-南通、青口板块，交通条件是目前制约闽侯区域发展的最大瓶颈，而三环线的贯通和规划、建筑中的地铁2、3号线亦将为闽侯区域的发展提速南通板块均价9000元/㎡甘蔗-荆溪板块是福州城市扩容的必然产物，大福州的“西进”步伐将使该区域成为福州楼市的新贵；上街板块依托大学城的建设，发展较为成熟，先后有近二十个楼盘在此开发建设,周边配套日益完备；南屿、南通板块更是被赋予了福州城市副中心和福州生态科学城的“历史使命”，海西高新技术产业园、奥特莱斯城市综合体、海峡农副产品物流中心等大型配套的强势入驻，更是提高了该区域的居住价值；青口板块为福州的汽车城，位置虽距福州中心城区较远，但2200亩海峡汽车城的建设将助力于该板块的发展1闽侯楼市板块分布图二、闽侯高层市场概况2012年闽侯高层住宅供求量价走势2012年，闽侯整体高层住宅供应141.64万㎡，成交150万㎡，供求比1:1.06，整体供小于求。2012年，闽侯高层住宅整体均价为7604元/㎡，全面均价浮动于7500-8000元/㎡数据来源：CRIC克而瑞数据系统2013年-2014年3月闽侯高层住宅供求量价走势2013年-2014年3月，闽侯整体高层住宅供应238.3万㎡，成交233万㎡，供求比基本持平。2013年，闽侯高层住宅整体均价为8910元/㎡，同比2012年上涨17%，涨价幅度较为明显，2013年保持稳中有升。2014年1-3月份，闽侯高层住宅整体均价为9393元/㎡，虽然环比2013年有所上涨，但1-3月份已经呈现下滑趋势。闽侯市场扩容加快，整体向好发展，2013年价格稳中有升，2014年有待观望。数据来源：CRIC克而瑞数据系统闽侯高层住宅成交面积段分布

从上图数据可以看出，2013年1月至2014年3月，闽侯片区高层住宅总成交25357套，其中主力成交面积段为80-100㎡三房，其次为60-80㎡两房，100-120㎡四房数据来源：CRIC克而瑞数据系统

从上图数据可以看出，2013年1月至2014年3月，闽侯片区高层住宅总成交25357套，其中主力成交总价段为80-100万，其次为60-80万，40-60万。闽侯高层住宅成交总价段分布数据来源：CRIC克而瑞数据系统闽侯楼市---数据直击2013年闽侯商品住宅存量103.61万㎡2013年闽侯商品住宅月均去化量18.27万㎡2013年闽侯高层住宅月均去化量16.51万㎡2013年闽侯别墅住宅月均去化量1.76万㎡2014年3月闽侯商品住宅存量94.24万㎡2014年1-3月闽侯商品住宅月均去化量13.46万㎡2014年1-3月闽侯高层住宅月均去化量11.93万㎡2014年1-3月闽侯别墅住宅月均去化量1.53万㎡数据来源：CRIC克而瑞数据系统住宅地块规模大住宅地块均为中大规模，代表项目【世茂御龙湾】673亩，【凤翔湖滨世纪】813亩，【中铁城】当前218亩。未来推量大甘蔗片在售项目密集，竞争激烈，代表项目【世茂御龙湾】【西海岸】，但土地供应量不足，市场高峰期已过。荆溪片未来推量大，代表项目【中铁城】【凤翔湖滨世纪】，同时土地存量大，未来区域热点逐渐向该片区转移。区域开发迟缓，售价低甘蔗片较为成熟，在售项目密集，拥有江景资源，主力均价8300-9000元/㎡，少数看江楼栋单价已突破10000元/㎡；荆溪片相对甘蔗更邻近福州，但当前区域开发较为迟缓，配套尚未成熟，主力均价7600元/㎡，代表项目【中铁城】低价入市，带低了整个片区价格，区域价值被低估，为价格洼地。刚需户型唱主角甘蔗片项目产品线长，从一至四房再到复式产品均齐全，但刚需户型为市场主体，看江中大户滞销；荆溪片区供应主力户型为紧凑型中小户型，代表项目【中铁城】主力户型二房64㎡，三房78-89㎡，去化较快。三、闽侯住宅市场-市场总结（甘蔗-荆溪板块）一、闽侯市场概况二、在售项目概况三、香山天地项目片区概况四、香山天地客群定位一、

荆溪住宅市场-重点竞品分布正荣润园西海岸博仕后龙港城世茂御龙湾凤翔湖滨世纪在售项目我司项目中铁城世茂御龙湾凤翔湖滨世纪中铁城博仕后龙港城正荣润园甘蔗片区项目集中，竞争激烈；荆溪在售项目不多，但未来待推项目体量大；本案位于荆溪，与甘蔗相比邻近福州市区。福州甘蔗荆溪上街本案香山天地对手级别项目名称

首次开盘时间主力户型（㎡）主力总价（万元）均价（元/㎡）已推未售2014年4-12月预计推量首要竞争对手中铁城2013-7-26二房64，三房78-89，四房118二房45-50，三房60-70，四房90-1007600017万㎡凤翔湖滨世纪2013-11-17SOHO一房36-47，二房93SOHO一房30-40，二房70-80SOHO8500SOHO9.36万㎡SOHO4.2万㎡世茂御龙湾2011-6-2673㎡二房、87㎡三房，120-129㎡四房二房到三房60-75万四房100-110万7800-820010万㎡11万㎡西海岸2013-1-12二房66，三房79-113，四房125二房50-60，三房70-100，四房100-11085004.5万㎡12万㎡尾盘博仕后龙港城2012-10-1当前主要剩余复式118，四房138-159复式110-120，四房130-150余房9500（看江）0.5万㎡——正荣润园2012-10-27当前主要剩余三房108-115，四房178三房110-120，四房180-190余房10500（看江）0.3万㎡——区域项目产品线长，从平层到复式，从低总价SOHO到瞰江中大户，各类户型齐全。在售主力户型为二房60-70㎡，三房80-90㎡，复式110-150㎡；主力均价7600-9000元/㎡；主力总价二房50万元，三房70-90万元，复式110-140万元。剩余体量项目总占地达673亩，总建面88万方，是闽侯甘蔗板块首个城市综合体项目世茂御龙湾世茂御龙湾，总建面积达88万平米，在闽江上游打造集沿江高层，联排别墅，沿街商铺，shoppingmall,五星级酒店，甲级写字楼，国际院线于一体的城市综合体。项目拥有专属的天然沙滩，将综合打造垂钓，沙滩排球，烧烤等户外度假设施。物业类型商业、办公、酒店、普通住宅、别墅最早开盘时间2011-06-26建筑形态高层，写字楼，商铺，联排、叠拼、双拼别墅开发单位世茂集团占地面积673亩建筑面积880600万平方米容积率2总户数5124户户型面积普通住宅76-150，别墅79-320装修情况毛坯，部分精装车位配比1：1销售均价普通住宅8200元/㎡别墅联排19000/㎡，叠加12000元/㎡建筑施工中国建设第七工程局物业管理戴德梁行二、

在售竞品分析世茂御龙湾本期共推出叠拼别墅25栋，双拼别墅30栋以及高层住宅5栋，其中叠拼为5F项目二期本期联合推出联排别墅与叠拼别墅，其中联排24栋，叠拼9栋项目三期项目一期本期推出联排别墅与高层住宅结合的方式，其中联排别墅18栋，高层住宅14栋当前主要在售三期高层，目前主要在售住宅产品为73㎡两房、87㎡三房、120-129㎡四房，均价8200元/㎡左右。户型配比（已推户型）户型特点：户型面积跨度大，户型产品多样小户型叠拼户型，低总价类板式住宅，户型方正、空间布局合理，南北通透世茂御龙湾物业类型房型面积区间套数(套)配比(%)高层二房60-90㎡98915.9三房80-130㎡127120.43四房120-155㎡109417.59五房178-238㎡1812.91复式80-150㎡150424.18别墅叠加80-130㎡79212.73联排160-320㎡2584.15双拼150-160㎡1322.12合计6221100当前在售主力户型图世茂御龙湾当前在售主力户型图世茂御龙湾世茂御龙湾SLOGAN：中国原创双栖生活阶段推广语别墅发售首席法兰西大宫廷建筑邀您品鉴江滨大道，一路江风吹回家镶满“化石”的艺墅群笨鸟先飞，20分钟上河图“定制”世上的独一份纯墅区全定制上游墅，上游者居住三环边上的新城市墅区高层发售拥有沙滩的另一种城市综合体11万方购物广场+市民广场的68万起滨江精装复式仕绅捧场又拿第一18分钟车程直达省体缔造生活品味，成就城市梦想商业发售福州首席亲子放养基地天上掉金豆世茂千家商户千万助业计划全程启动项目定位语：西江滨88万方闽江新城1.西江滨资源2.88万方大盘3.闽侯新城世茂御龙湾早期部分平面表现世茂御龙湾近期部分平面表现项目当前占地218亩，总建面42万方，是中铁二局地产进军福州的首个项目中铁城物业类型住宅、别墅、商业、办公、酒店、学校、医院等最早开盘时间2013-07-26建筑形态高层（一期吉第）开发商福州中铁润海置业有限公司占地面积当前218亩建筑面积42.39万平方米容积率平均1.05销售代理嘉论机构户型面积64-118㎡（一期吉第）装修情况毛坯建筑风格ARTDECO建筑风格销售均价约7600元/平方米建筑设计中建国际设计顾问有限公司景观设计澳大利亚澳派景观公司中铁城作为中铁二局地产进军福州的首个项目，是福建省首批21个小城镇综合改革重点项目中唯一一个省会中心城区项目——荆溪新城启动区，位于闽侯荆溪甘洪路。项目规划有5大商业中心、3大主题公园、7所幼儿园、3所小学、2所中学、商务文体中心、医院等配套，中铁城作为荆溪新城的启城之作，按照“一心、一轴、六片区”的规划布局，打造成为以休闲度假居住、宜居宜业的山水新城。中铁城项目定位为荆溪新城启动区，整体分五期开发，设置有高层住宅、多层洋房、别墅、办公、商业、酒店、学校、文体行政中心、体育馆、医院等丰富多样的物业类型中铁城项目一期定位于刚需自住型产品，户型以64-118㎡产品为主，当前已售罄，均价为7600元/㎡，下期高层产品预计于2014年5月份推出，户型与一期基本相同。物业类型房型面积段（平方米）套数配比高层二房646410%三房7825140%三房8928445%四房118315%合计————630100%户型配比（已推户型）户型特点：首期定位刚需高层住宅产品，空间的功能格局紧凑适用一期产品就楼层户型面积及建筑形状而言，稍显同质化楼层形态构造呈三角布局，后排阳台采光面被遮挡中铁城一期主力户型图赠送面积12㎡赠送面积7㎡中铁城一期主力户型图赠送面积9㎡赠送面积16㎡关键词：世界500强、大福州、4650亩大社区、复合阶段推广语造势世界500强为大福州而来鼓楼西4650亩大都市计划恢弘启幕礼献福州筑福闽侯鼓楼西再造西鼓楼4650亩城市级符合社区下一个鼓楼在这里，你在哪里？鼓楼西不离城不过江一期发售中铁城鼓楼西64-118平创意空间全城登记中首期吉第64-118㎡创意空间全城登记中，2个月超4000组客户登记。5950元/㎡起抢占鼓楼西

中铁城一期吉第7月26日开盘5950元/㎡起

中铁城首次开盘引爆榕城

二期发售中铁城一期开盘售罄，2#楼即将面市，5950元/㎡起入主鼓楼西。闽侯中铁城2#楼即将面世鼓楼西64-118平米创意空间

闽侯中铁城2号楼78㎡、89㎡户型开盘热销

项目定位语：鼓楼西4650亩城市级复合社区中铁城中铁城推盘节奏时间推售情况2013.7.26一期吉第A1#、A3#楼开盘，共推374套，均价7250元/㎡，当日售罄2013.10.13一期吉第A2#楼开盘，共推256套，均价7600元/㎡，当期售罄预计2014年5月推售二期产品，户型64、78、89、118㎡中铁城平面表现项目总占地达297亩，总建面55万方，是阳光城与融信集团合资项目西海岸物业类型商业、普通住宅最早开盘时间2013-01-12建筑形态高层住宅、SOHO、集中式商业开发单位阳光城集团、融信集团占地面积297亩（20万平方米）建筑面积55万平方米容积率2.75销售代理自销户型面积65-125㎡装修情况毛坯建筑风格现代建筑风格销售均价约8500元/平方米物业公司阳光物业总户数约5500西海岸，位于福州市闽江新城中心，依闽江岸畔300亩之上，270度无遮挡俯瞰3000米江岸，打造55万平米围合式恢弘建筑，超大的奢侈楼间距；采用现代自然园林风格，6大主题中庭园林，从小区的主入口延伸至每栋住宅架空层，以及区内小道，让你在回家的路上一路沉醉在四季之中。项目当前揽月与西海岸同步在售，共设有两个售楼处，一个位于阳光城领海，一个位于西海岸项目内。在售面积78-125㎡，均价8500元/㎡。西海岸西海岸

揽悦揽月项目，共13栋高层。西海岸

西海岸项目，共14栋高层。Shoppingmall

商业部分，共4栋SOHO与大型商业西海岸户型配比（已推户型）名称面积段套数(套)配比(%)三房78-98243259.1二房64-80149336.28四房120-1301904.62合计4115100西海岸SLOGAN：55万㎡围合式现代建筑集群一站式滨江综合体阶段推广语造势预热七星级滨江花园住区一席瞰江海一城阅繁华55万平方米江滨样板生活璀璨开启闽江从未有过的花园想象一城花栖闽江岸持销期首付15万奢藏花园人生首发78㎡花园阔景三房即将开盘首期开盘完美售罄二期开盘再度售罄花园楼王4月20日盛大开盘闽江从未有过的花园想象65-125㎡花园新品浓香预约中6666元/㎡起65㎡经典两房

两个小时狂销500套花园美宅再度售罄福州变“小”了花园更大了福州变小了江岸变少了通车倒计时天天大特惠花园果岭开盘售罄再一次开盘售罄项目定位语：七星级滨江花园住区西海岸近期平面表现西海岸示范区实景图西海岸主力户型98㎡三房西海岸主力户型78㎡三房66㎡两房项目总占地达813亩，一期规划为办公产品（写字楼、SOHO、LOFT）。凤翔湖滨世纪物业类型商业、住宅、办公、酒店最早开盘时间2013-11-17产品形态别墅、高层、SOHO、集中式商业、LOFT开发单位福建凤翔集团占地面积813亩（54万平方米）建筑面积一期18万办公容积率1销售代理中原户型面积SOHO

36-93㎡装修情况部分精装建筑风格现代销售均价约8500元/平方米物业公司待定总户数待定凤翔集团，融环保、地产、旅游、建筑、贸易等多元为一体。秉承“诚信第一、追求卓越、强化管理、再创辉煌”的理念，继乌山丽景、五凤山名居等脍炙人口的品质楼盘之后，2013年，斥巨资倾力打造鼓楼西千亩山湖都市旅游综合体，在福州西城带来一场时尚的山水盛宴，更以里程碑式的建筑勾勒凤翔在福州的版图。项目总占地达813亩，是一个融合以SOHO\别墅\高层\商务办公\五星级酒店\温泉\商业等多种产品为一体的都市旅游综合体项目凤翔湖滨世纪一期SOHO、LOFT及商务办公别墅高层高层别墅高层人工湖温泉山脉商业一条街鸟瞰图凤翔湖滨世纪SOHO主力户型36㎡一房49㎡一房93㎡两房定位语：鼓楼之上有山有水有温泉千亩山湖都市旅游综合体阶段推广语造势预热鼓楼之上有山有水有温泉千亩山湖都市旅游综合体凤翔湖滨世纪8月10日大美绽放宝龙接待会馆同步开放恭迎品鉴凤翔湖滨世纪一期一期【创智SOHO】，39-93㎡城市SOHO新品亮相逃不了的城市躲不了的山水入主创智做主鼓楼不限购不限贷【创】造价【值】轻松一套持销期凤翔榕城千亩首创11月17日盛大开盘6666元/㎡起价给创智完美售罄下次，请早！让房价回十年前4888元/㎡4888元/㎡起双层红利贺岁凤翔私家定制总价25万/起全能不动产

西三环总价25万/起全能SOHO凤翔湖滨世纪凤翔湖滨世纪平面表现项目中铁城世茂御龙湾西海岸对比分析占地/总建当前218亩/42万方673亩/88万㎡297亩/55万㎡竞品项目体量较大开发周期较长容积率当前322.75除了中铁城、凤翔湖滨世纪外，其余容积率都在2-3之间地理位置荆溪关口村甘蔗西江滨大道甘蔗西江滨大道在售楼盘主要集中在西江滨大道，江景环境较好，片区升值潜力大。主力户型（㎡）78-89㎡三房85-94三房110-140复式79-113㎡三房高层主要以小三房为主，主要集中在80-100㎡之间。主力总价（万元）60-70万平层70-80万复式100-140万三房70-100万高层主力总价位于60-80万之间。商业配套社区沿街商业社区11万㎡大型综合体商业约9万㎡shoppingmall由于荆溪与甘蔗片区商业较弱，大多依托社区自身规划商业，一站式购物。主要交通干线荆溪大道、洪甘路西江滨大道西江滨大道通往福州市区主要交通干线均为绕城高速与洪甘路教育配套规划7所幼儿园，关口小学北大公学幼儿园规划一个双语幼儿园规划均以幼儿教育为主。重点竞品综合分析附近区域在售楼盘及当地二手房价格当前，市区距离荆溪较近的在售项目主要有大儒世家，均价约14900元/㎡，主力户型区间114-140㎡。金辉淮安半岛，均价12500元/㎡，主力区间97-118㎡三房。甘蔗中心区域，当前主要在售二手房价格为8500元/㎡，荆溪区域主要在售二手房项目为绿洲家园，二手房报价约9000元左右（二手房源较少），基本可销售是在8000元/左右。绿洲家园大多在售二手别墅，价格约10000元/㎡。

补充：周边项目商业调研对手级别项目名称

商业体量户型区间售价业态规划首要竞争对手中铁城一期商业总体量13214㎡一层沿街商铺以36-55㎡为主，少量78-93㎡与168-190㎡商铺。二到三层商铺50-70㎡为主，三层设有一间367㎡大商业一层23000元/㎡二层13000元/㎡一层为沿街商铺，二至三层集中式商铺凤翔湖滨世纪未知未知未售未知世茂御龙湾整体商业11万㎡沿街商铺面积40-100㎡20%商业自身持有大型商业整栋出售，以银行机构购买居多沿街商铺22000元/㎡。商业步行街大型集中式商业少量沿街商铺。重要竞争对手博仕后龙港城无规划无无无正荣润园无商业规划，只有小区入口设立了一个大堂，作为会所及接待室使用。无无无西海岸近9万㎡底商面积42-53㎡集中式商业未售，高层底商23000元/㎡集中式商业，规划为大型商超，娱乐场所。高层住宅下规划了部分底商。三、

荆溪市场客群小结高层产品客户来源主要客户1主要客户2其他客户市区客户，其中鼓楼区居多，多为企事业中低层白领，如软件园上班族、福州铁路局员工。闽侯甘蔗及闽侯镇下属乡镇客群，个体户为主，进县城置业及改善型需求兼有。如中铁城项目当地客群占比约40%。闽侯县事业单位普通公务员，自住居多。综合该片区主要在售项目，分析得出，该片区主要以首次置业的青年家庭、刚需改善型三口之家为主，主要年龄段集中在27-35岁左右。客群描述目标客群特征关键词注解背景年龄集中于27～35岁，多为2口之家或3口之家，经济基础一般，但有一份较好的职业收入已拥有一些社会资源经济实力一般在长期工作过程中，已累积自身社会积源，但由于事业处于起步期，因此经济实力一般，购房较具负担。用途首次置业者居多，多用于自住，少数为投资功能型需求购房用于结婚或者由于孩子的到来改善居住条件使用置业价值点尤其关注项目的地段、价格、户型格局及配套等地段、价格、户型无论是自住还是投资，客户均十分关注地段和价格，位列前3位，其次是关心户型格局和项目配套一、闽侯市场概况二、在售项目概况三、香山天地项目片区概况四、香山天地客群定位一、荆溪简况荆溪镇位于福建省闽江中下游，地处福州西部闽侯县城东部，东与福州洪山镇交界，西与县城甘蔗毗邻，南临闽江与上街镇、竹岐乡隔江相望，北与福州江洋农场接壤。甘洪路、101省道、外福铁路以及规划中的福州三环路穿境而过，镇政府所在地荆溪村距福州市中心16公里，距闽侯县城6公里。全镇下辖17个行政村：荷洋、仁洲、六墩、关西、关中、关东、埔前、关口、荆溪、港头、溪下、光明、桐口、古山洲、厚屿、永丰、桃田，总面积131平方公里，总人口4.5万。二、片区交通及配套昙石公园绕城高速洪甘公路关口小学邻近洪甘公路、福州绕城高速，紧邻荆溪新区中路；主要依赖荆溪镇配套，教育配套有关口小学、荆溪中心幼儿园；医疗配套有荆溪卫生院；休闲配套有昙石公园。往福州荆溪镇政府荆溪中心幼儿园李纲墓人口教育学校樟山公园荆溪大道荆溪卫生院香山天地中铁城（一期）地块面积：133.8亩售价：7600元/㎡体育馆（规划）闽侯经济技术开发区图书馆（规划）湿地公园（规划）青少年宫（规划）荆溪国税分局地铁规划福州市发改委透露，修编后的福州市城市轨道交通（即地铁）远景线网中，延长了1号线和2号线，规划了5号线通向闽侯县城的线路，并同时贯穿南台岛，通向福州火车南站;规划了串起闽侯上街、南屿、南通、青口的8号线，新增的9号线沿着闽江北岸，通向鳌峰洲福州金融街。三、项目概况–项目四至宗地四至地块东：水塘地块西：铁路宗地面积90.54亩，容积率3.0，总建18万㎡；地块高于荆溪大道约5-7米，目前地块内尚有部分木材加工场，北临荆溪大道，南为闽德公司，东面及西面为农业用地。地块北：荆溪大道地块南：闽德玻璃钢公司洪甘公路绕城高速关口小学荆溪国税分局荆溪镇政府荆溪中心幼儿园李纲墓向莆铁路往福州荆溪大道香山天地宗地2013-20号中铁城（一期）四、项目SWOT分析SWOT分析用地范围线建筑控制线优势：北侧为新区中路（荆溪大道），交通便利；地块内无民居，拆迁量少；小型综合体，自建配套较好。劣势：周边为民房及农田，不利社区品质的提高；地块西侧为向莆铁路，有一定噪音，影响社区品质；机遇：地处荆溪新城板块核心，规划利好；升值潜力大；威胁：【中铁城】【凤翔湖滨世纪】未来推量大，形成直接竞争；B地块A地块五、香山天地经济指标六、香山天地住宅户型配比及分布一、闽侯市场概况二、在售项目概况三、香山天地项目片区概况四、香山天地客群定位1、我们的客户从哪里来？上街板块客户构成福州客户八县客户当地客户投资客户55%27%11%7%上街板块产品面积：64-120㎡/2-3房产品类型：高层均价：9800-11500元/㎡南屿板块客户构成八县客户福州客户当地客户投资客户60%25%5%10%甘蔗板块客户构成乡镇进城本地客户福州客群投资客40%30%25%5%荆溪板块客户构成福州客户本地客户八县客户其他客户70%10%10%10%甘蔗板块产品面积：70-141㎡/2-4房产品类型：高层均价：7800-9000元/㎡南屿板块产品面积：70-141㎡/2-4房产品类型：高层均价：9300-10500元/㎡荆溪板块产品面积：64-89㎡/2-3房产品类型：高层均价：7600元/㎡闽侯客户构成闽侯各板块由于区域及产品规划不同，市区、地缘、八县比例各不相同，本案所在及临近区域客户主力构成为地缘客户及福州客户；别墅项目八县客户比重加大。荆溪市场客群高层产品客户来源主要客户1主要客户2其他客户市区客户，其中鼓楼区居多，多为企事业中低层白领，如软件园上班族、福州铁路局员工。闽侯甘蔗及闽侯镇下属乡镇客群，个体户为主，进县城置业及改善型需求兼有。闽侯县事业单位普通公务员，自住居多。综合该片区主要在售项目，分析得出，该片区主要以首次置业的青