保利东北区商业标准化控制手册(待完善)20150119

商业手册4.1关于形式的划分4.2关于进深和开间4.3关于楼梯的选择4.4关于层高4.5关于空调位4.6关于排烟道4.7关于采暖形式4.8关于防排烟4.9关于广告位44.1商铺产品标准化丨商铺形式划分商铺形式划分通常，沿街商铺的形式，可分为：1，单层型2，一拖二型（利于销售）3，组合型（保证首层商铺高售价的同时，提供给客户另外的一种选择）4，一拖三型（商业的属性，金角设置满足客户的需求外实现商业价值最大化）一拖二型利于销售一拖三型金角设置满足客户的需求外实现商业价值最大化组合型保证首层商铺高售价的同时，提供给客户另外的一种选择单层型4.1商铺产品标准化丨商铺形式划分商铺属性划分商铺属性划分：1，住宅底部网点：不超过两层且建筑面积不大于300㎡，此时商铺属性为住宅。2，独立商铺：独立设置，此时商铺属性为多层商业。3，住宅底部商业：商铺面积大于300㎡，或者超过2层，此时商铺属性为商业，整体建筑归类为商住楼。4，公寓及其他公建下部商业：此时商铺属性为商业，整体建筑归类为公共建筑。住宅底部网点1，不超过两层且建筑面积不大于300㎡，此时商铺属性为住宅。2，多层下部网点，不需要设喷淋3，高层下部网点，需要设喷淋住宅底部商业1，商铺面积大于300㎡，或者超过2层，此时商铺属性为商业，整体建筑归类为商住楼。2，封闭楼梯间3，无论高层多层，均需要设喷淋公寓及其他公建底部商业1，此时商铺属性为商业，整体建筑归类为公共建筑。2，封闭楼梯间3，无论高层公建还是多层公建，均需要设喷淋独立商铺1，商铺属性为商业。2，不超过两层且建筑面积不大于300㎡，此时商铺参照网点规范执行3，根据商店建筑规范，单层面积大于1500㎡，或总建筑面积大于3000㎡，宜设置喷淋住宅住宅公建单层型1，住宅底部单层网点2，独立单层商铺4.1商铺产品标准化丨商铺形式划分商铺形式划分一拖二型商铺形态较规整，有利于销售，适应性比较强1，住宅底部二层网点2，独立二层商铺3，面积超过300㎡时，定义为商业，整体建筑归类为商住楼4.1商铺产品标准化丨商铺形式划分商铺形式划分组合型保证首层商铺高售价的同时，提供给客户另外的一种选择，根据客户的需求，提供多种销售面积的模式。灵活多变。4.1商铺产品标准化丨商铺形式划分商铺形式划分商铺形式划分一拖三型获得商业的最大化，此时定义为商业，设置封闭楼梯间，同时设置两个出口1，住宅底部商业：商铺面积大于300㎡，或者超过2层，此时商铺属性为商业，整体建筑归类为商住楼。2，公寓及其他公建下部商业：此时商铺属性为商业，整体建筑归类为公共建筑。

连廊形式

借用出口形式

疏散连廊

室外楼梯

4.1商铺产品标准化丨商铺形式划分关于开间与进深建议开间尺寸5100~8700mm，在地下车库上层的，考虑与地下车库柱网的结合，以利于停车位的划分。建议开间与进深的比例控制在1:2~1:3之间

4.2商铺产品标准化丨进深与开间楼梯的形式网点：常用的形式为开敞楼梯，但各地规定另有区别，如沈阳地区要求设置半封闭楼梯间，抚顺地区要求设置封闭楼梯间，需根据不同地域的要求设置。同时，尽量利用楼梯板下空间设置卫生间，尽量减小占用面积。梯段宽最小1200mm，踏步宽最小260mm，踏步高最大170mm。商业：必须设置封闭楼梯间，梯段宽最小1400mm，踏步宽最小280mm，踏步高最大160mm。

半封闭楼梯间（三面有墙）

封闭楼梯间

开敞楼梯（双跑形式）

开敞楼梯（直跑）

4.3商铺产品标准化丨楼梯的形式层高建议底层网点层高4200mm，二层以上3600mm。面层设置50~100mm，考虑地热采暖和铺设理石地面等的可能。梁高650~700mm。风管高度300mm。喷淋200mm高度，喷淋头朝下50mm高度。吊顶50mm。因此，底层商业4200mm，二层3600mm，能够满足使用要求。4.4商铺产品标准化丨层高空调位预留：预留足够的空调位容量。隐蔽：避免空调外机及空调管直接裸露在外墙外。合理：避免空调安装空间狭小导致空调死机，避免空调口吹向人流，避免空调冷凝水管随意排，水影响商业形象。建议：结合立面设计，减少外挂空调对立面效果的破坏以及安装不便。方案一：空调位形式,便于安装，减少结构构件，同时有利于结合造型获得较好的立面效果。（推荐）但此方案会占用部分商铺面积。方案二：多联机形式，机组置于屋面，商铺灵活性稍差，造价较高，设备较复杂。但室内效果较好，空间完整。方案三：占用入口空间稍显压抑。方案一：分体机

方案二：多联机

方案三：分体机

4.5商铺产品标准化丨空调位排烟道预留最大化：尽可能多的为网点预留烟道，可为网点争取一次销售掉的机会影响最低化：降低对立面的破坏，降低对住宅的影响，规避对屋面排水的影响形式多样化：屋面设置烟道，连接至主楼与立面结合的烟道侧挂在背立面檐口下部，连接至主楼与立面结合的烟道商铺预留排烟道，应利用高层山墙或者楼梯间拐角处随主体出屋面，以免破坏立面色彩及材料，并影响住户使用，并在高层住宅屋面做出风口并设防雨百叶。烟道口下沿距屋面面层不小于600mm。烟道材料建议使用混凝土浇筑，并在内部设金属腔体。4.6商铺产品标准化丨排烟道排烟道预留最大化：尽可能多的为网点预留烟道，可为网点争取一次销售掉的机会影响最低化：降低对立面的破坏，降低对住宅的影响，规避对屋面排水的影响形式多样化：屋面设置烟道，连接至主楼与立面结合的烟道侧挂在背立面檐口下部，连接至主楼与立面结合的烟道方案一：可以减少室内油烟竖井所占用的有效空间。同时，烟道上板作为空调位使用，减少结构构件。（推荐）但园区内立面效果需要特殊处理。方案二：油烟竖井占用二层有效空间。但此方案油烟井与女儿墙结合考虑有利于造型统一。方案三：油烟竖井占用二层有效空间；屋面排水管需穿商铺。方案四：油烟竖井占用二层有效空间；屋面排水管需穿商铺。但此方案油烟井可兼做女儿墙考虑，同时园区内立面较完整。方案一

方案二

方案三

方案四

4.6商铺产品标准化丨排烟道4.7商铺产品标准化丨采暖形式采暖形式网点采暖形式：宜采用散热器采暖。优点：1.节省层高：相对低温热水地面辐射采暖，节省层高。散热器埋管垫层需要40mm-50mm高，低温热水地板辐射采暖垫层需要100mm-130mm高。2.便于检修：地埋管道部分无接头，地上管道及散热器安装检修方便。3.适用范围广：埋地管道敷设于周边，对其它区域地面没有限制和影响，适用范围广，如有重物较多的修车库、有排水排油沟的厨房等，易于广大业主接受。4.便于后期改造。布置原则：1.主要布置在负荷大的区域，如门的两侧、窗下及外墙，其它区域适当布置，使室内温度场比较均匀。2.宜靠近柱子旁边布置，减少对室内美观程度的影响。3.不应布置在门斗内。4.散热器高度无特殊情况，宜采用中心距600mm的散热器，如有精装修或功能（如社区幼儿园）有需要时，加散热器罩方便。5.埋地管道不应有接头。园区侧，窗台高满足要求时，优选窗下布置，否则沿侧墙布置沿街侧，窗台高满足要求时，优选门两侧布置，否则沿侧墙布置网点内，中间跨也需布置散热器，保证室内温度场均匀4.8商铺产品标准化丨防排烟防排烟对开窗的影响1.对于多层，大于300㎡的地上房间，开窗面积至少为地面面积的2%，否则设置机械排烟系统。2.对于高层，大于100㎡的地上房间，开窗面积至少为地面面积的2%，否则设置机械排烟系统。3.超大网点时，不论多层还是高层还应注意可开启外窗距离最远控制点不应超过30m，两个可开启外窗间距不应大于60m，否则设置机械排烟系统。4.封闭楼梯间应靠外墙布置，且有直接的天然采光和自然通风。如无直接的天然采光和自然通风，按防烟楼梯间处理，5层以内开窗面积不小于2㎡，否则设置机械防烟系统。可开启外窗面积至少为地面面积的2%，否则需设计防排烟系统可开启外窗面积至少为地面面积的2%(不含网点外门），否则需设计防排烟系统一层网点内容高度备注层高3900女儿墙900非上人屋面沿街门窗2500窗的划分减少横挺园区内门窗1400窗台高1600广告位950喷涂金属漆，面板部位可预留，营销包装或业主自理；预留电线点位 图备注：（参考项目：紫荆公馆）1、不受层数、高度限制时，层高可做到4500，广告位调整为1550；2、网点开启扇面积大于等于建筑面积2%；3、网点室内外高差150mm,以找坡处理；4、空调机位未考虑中央空调室外机的安放4.9商铺产品标准化丨网点广告位研究二层网点内容高度备注层高一层3450二层2900女儿墙800非上人屋面沿街门窗一层2850窗的划分减少横挺二层1700窗台高600园区内门窗一层1650窗台高1200二层1400窗台高900广告位1200喷涂金属漆，面板部位可预留，营销包装或业主自理；预留电线点位 图备注：（参考项目：香槟国际）1、当不受层数、高度限制时，层高增高，广告位根据整体比例增加高度；2、网点开启扇面积大于等于建筑面积2%；3、网点室内外高差150mm,以找坡处理；4、空调机位未考虑中央空调室外机的安放4.9商铺产品标准化丨网点广告位研究1底商立面风格定位2底商立面材质索引3底商材料表4底商立面节点索引5底商节点详图立面意向：产品选取的典型户型立面为Art-deco风格。立面主体为三段式，采用竖向线条。高耸典雅，注重奢华装饰，讲求对称、比例、尺度，强调三段式比例关系。。4.9典型立面标准化丨底商内容深棕色石材深米黄色多彩漆广告位轻钢铝板雨棚深米黄色多彩漆深米黄色多彩漆深棕色石材深米黄色多彩漆住宅4.9典型立面标准化丨底商丨立面材质索引商业网点上部商业网点外墙广告位商业网点底部仿石涂料仿石砖金属漆石材横竖缝宽8mm，深咖啡色缝横竖缝宽8mm，深咖啡色缝喷涂齐缝拼贴喷涂齐缝拼贴深米黄色深米黄色深棕色深棕色600mm*300mm600mm*300mm主要应用部位材料名称表面处理产地施工工艺颜色规格尺寸参考图片4.9典型立面标准化丨底商丨材料表1所有门窗雨棚非开敞阳台、屋面及消防连廊中空玻璃轻钢铝合金铁艺栏杆厂家定制厂家定制厂家定制深棕色门窗框

，透明玻璃深咖啡色深棕色主要应用部位材料名称表面处理产地施工工艺颜色规格尺寸参考图片4.9典型立面标准化丨底商丨材料表2住宅节点1节点2节点5节点3节点3节点44.9典型立面标准化丨底商丨立面节点索引参考图片索引编号材料名称颜色施工工艺选用材质编号节点一弹性涂料浅米黄色平涂详图索引4.9典型立面标准化丨底商丨节点详图在弹性涂料上横向画宽20mm的深咖啡色线。参考图片索引编号材料名称颜色施工工艺选用材质编号节点二弹性涂料浅米黄色平涂详图索引在弹性涂料上横向画宽20mm的深咖啡色线。4.9典型立面标准化丨底商丨节点详图参考图片索引编号材料名称颜色施工工艺选用材质编号节