第一讲认识房地产开发经营课程

序认识房地产开发经营课程毕琼媛2013.2.28《房地产开发与经营》课程是工程管理专业的专业主干课。该课程是一门实践性很强的课程，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运作规律，并以较小的代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，属于经营管理学科的一个分支。具有综合性、政策性、实用性强的特点。课程是由工程经济学、市场营销、管理学、国家法律法规等知识构成。

通过本课程的学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略，掌握房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易的相关知识。对房地产企业和物业管理也有介绍。为培养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础。房地产开发与经营课程的主要内容包括：房地产开发项目可行性研究、房地产开发用地的取得、房地产开发资金的筹集、房地产开发项目的规划设计及其评价、房地产项目开发与经营中的招标与投标、房地产项目开发与经营中的合同管理、房地产开发项目的建设管理、房地产营销。

通过该课程的教学，使学生了解房地产开发企业及其制度，熟悉房地产开发程序，熟悉房地产项目开发与经营的基本理论和方法，掌握房地产项目开发与经营全过程的主要环节和基本知识，初步具备项目开发与经营的基本技能。

房地产开发与经营课程设计的主要内容包括：房地产市场调查与分析、房地产开发项目可行性研究报告的编制、房地产项目营销策划书的编制。

第一讲

认识房地产开发与经营课程1、熟悉本课本目录；2、学习房地产开发的含义；3、了解房地产开发经营的发展过程。第一章房地产开发概论第二章房地产开发项目策划第三章房地产开发项目前期工作第四章房地产开发项目的建设管理

第五章

房地产开发项目的经营管理第六章房地产开发项目物业委托第七章房地产开发项目后评价房地产开发

一、房地产的概念、产生、发展概述1、概念：1）房地产业：是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。包括子产业：咨询业；投资开发业；价格评估业；经纪业；物业管理业。2）房地产开发与经营：

参考第14页、15页。

房地产开发与经营基本含义房地产开发的概念广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。房地产经营广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

2、房地产的产生与发展见教材第4—6页。

二、房地产业的地位与作用1、房地产业的地位：是国民经济中的特殊部门；基础性产业；先导性产业；是保护和优化生态环境的一项环保产业；是第三产业起飞的启动点。

2、房地产业作用（研讨）1）房地产业与其他产业的关系例如，与建筑业的关系；2）与城镇建设的关系有利于提高城市的产业聚集效益；有利于推动城市化进程。3）与社会发展的关系有利于带动经济结构的优化；有利于健全和完善社会主义市场体系。

三、房地产业体系1、房地产开发与经营的研究对象：范围较为广泛，对象较为复杂。如：投资决策、土地获取、策划、建设、管理、销售、物业等。2、内容：

房地产开发；房地产经营3、方法：

专业调查方法；定性与定量结合的方法；系统建模方法；社会学研究方法（系统工程）；其他如SWOT方法等。房地产开发的分类定向开发联合开发合作开发单独开发按承担方式新城区开发旧城区开发按开发的地域按开发的经营方式或开发的不同阶段土地开发房屋开发综合开发按开发的规模与复杂程度单项开发小区开发成片集中开发主要任务1）房地产开发要为城市建设服务

2）房地产开发要为城市居民提供良好的生活、生产和工作条件

3）房地产开发要按照市场原则从事开发经营活动

从1989年建设部《关于加强城市综合开发工作的若干意见》的通知（新城房字【1989】14号）开始，到2010年国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）为止，国家制定了许多房地产开发管理规定。综合来看，房地产开发的主要任务包括三个方面：我国房地产开发的发展过程

第一阶段，是酝酿阶段，即城市房地产的“统建”阶段。

（1963年-1978年）

它是房地产开发的前身。房屋建设的方法，是把国家、地方投资结合在一起，实行局部统建和组织企业集资统建。

第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段。

（1963年-1978年）

组织开发公司，实行综合开发。从而使综合开发成为房地产开发的基本模式。1.1.4我国房地产开发的发展过程

第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志的阶段。（1992年-至今）

1992年开始，房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道，土地出让越来越多地采取招标、拍卖等方式，资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。城市建设出现了前所未有的发展。

第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。（1984年-1992年）

组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司，使房地产开发事业蓬勃地发展起来。图1.12006-2008年全国房地产开发投资及其同比增长情况(资料来源：国家统计局)

2010—2011年：

2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。两年先后出台了三次调控措施。要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。

2010年10月，一年期存款基准利率上调由现行的2.25%提高到2.50%；

2010年11月，公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

2010年12月，个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。

2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》。

2011年1月26日，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。

2011年1月27日，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

2011年1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的“新国八条”，河南房地产调控措施细则相继出台。1）“限购”成为地方政府重要举措。2）2011年，河南省计划完成各类保障性住房建设投资330亿元，开工建设各类保障性住房39万套。3）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4）保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。5）再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税。2011年新政下河南县域房地产市场走势在河南省，县域经济发展程度相对较为落后，城镇化水平较低，房地产市场的发展也更是较为落后。但也正因为如此，随着县域经济的不断壮大和城镇化水平的加快，以及自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产发展的一片“蓝海”。

1、庞大的人口形成巨大的市场容量河南省有108个县（市），合计国土面积占全省的90.5%；县域人口8060万人，占全省的82.0%。

2009年河南国内产总值为19367.28亿元，其中县域生产总值超过1.5万亿元，占全省生产总值的比重达70%。县域经济已成为全省经济的基础。

2、不断提速的县域城镇化水平

2010年，河南省城镇化率达到39.2%，进入快速发展阶段。河南省政府公布了《关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见》，按照规划，到2015年全省城镇化率将达到48%。当前河南城镇化水平低于全国将近10%，河南省用3年到5年的时间迎头赶上，将会有大量的农民要进城，县域房地产市场具有庞大的市场潜力，前景看好。

3、县域市场住房需求基本为自住需求当前我省县域庞大的人口、高速推进的城镇化以及众多县域的新区建设，使得县域房地产市场蕴藏了巨大的市场潜力。现有城镇居民有改善住房条件的需求，家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，大量农民拥进县城的购房需求以及我国城镇化水平将会保持长期高速发展。县域房地产将迎来发展的大好春天。河南县域房产市场产品发展趋势

1、建筑风格从单一、呆板走向现代、欧式。随着县域房产市场的开放和大小开发商的陆续进入，逐步激烈的竞争使得产品“产异化”、“创新”成为一个楼盘成败的重要因素。

2、小区规划从“兵营式”排布走向多样化。3、建筑“向高走”。4、户型“创新”成为常态。户型创新主要有：入户花园、270度观景飘窗、可视对讲系统等等。

5、户型面积逐步缩小。6、配套设施更为完善现在县城中拥有天然气和暖气配套是最基本的条件，有的小区开始出现温泉、幼儿园、会所、商业街和智能化系统。个别县域发展状况

县域房地产市场发展驱动力分析

（一）需求驱动

1.城市化进程加快

城市化进程的加快，为大量进城的农民提供了工作机会，同时拥入城市的大量人口也给城市的运营带来了巨大的压力。

2005年，中国城镇人均住房面积为26平方米，以世界发达国家20世纪90年代人均建筑面积（35平方米～45平方米）的下限，作为中国2020年城镇住宅发展目标的参考依据。那么2005—2020年的15年间，中国因城镇人口增多，而需新增住宅建筑面积127亿平方米，平均每年8.5亿平方米.

根据国家发改委的统计数据，中国每年商品房竣工面积只有5亿多平方米，且自2005年起，商品房销售面积都高于竣工面积，巨大的需求使得市场开始用存量房来满足日益增长的需求。

2.消费群体转移拉动住房需求

自1998年实行住房制度改革以来，中国居民逐渐接受了个人贷款买房的事实。外出打工人员在大城市暂时买不起房，而县城又具有相对舒适的居住条件，因而回城购房；越来越多的富裕农民、乡镇的行政事业人员也更愿意到县城购房安家。政府机关及部分事业单位人员、公务员，外地做生意回城及县城个体商业人员买房。

3.大城市郊区化

近年来，随着城市的快速扩张，大城市的郊区化现象越来越受到关注，中国的大城市多是典型的单中心组团式城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移，因而大城市周边的城乡结合部和县城，承担了分担城市的产业和人口压力的角色。

（二）供给驱动1.县域投资环境改善

房地产业是国民经济的重要组成部分，是能够提供大量财政收入的产业部门，经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%~40%。房地产市场的持续快速发