某房地产开发贷款项目评估报告

房地产开发贷款评估报告项目名称：“××××”项目企业名称：四川××房地产有限公司评估单位：成都精至诚房地产评估有限责任公司二ΟΟ二年十一月二十九日目

录第一章

概

要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章

借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章

项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章

市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章

投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章

偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章

概

要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482万元，所有者权益为7852万元。四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。二、项目评价“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。三、市场评价根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/m2，复式别墅平均售价4183元/m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。四、投资筹资评价根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。五、财务评价经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元；4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。六、贷款风险评价通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。七、评估结论评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。第二章借款人评价一、借款人概况并通过了“四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。二、经营者素质及管理水平四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下：法人代表：×××，男，39岁，硕士。总经理：×××，男，39岁，硕士。副总经理：××，男，47岁，博士。财务部经理：×××，男，28岁。三、信用状况评价

该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级。四、资产负债分析：企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：资产负债及偿债能力指标简表

(单位:万元)项目2000年2001年2002年9月总资产170002679821335总负债150002544213482流动资产170142667821172流动负债01044213482所有者权益200013567852资产负债率（%）88%94%63%流动比率（%）255%157%速动比率（%）112%77%（一）、资产负债趋势分析：下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较):资产负债横向变动趋势表

(单位:万元)项

目2000年2001年2002年9月资产增长绝对数163909798-5463增长百分比2686%

57%-20%负债增长绝对数1499010442-11960增长百分比149900%69%-47%权益增长绝对数1400-6446496增长百分比

233%-32%479%

从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000万元，投入“××花园”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。（二）、资产负债比例分析项

目2000年2001年2002年9月资产负债率（%）88%94%63%利息保障倍数0-1.2213.7流动比率（%）255%157%速动比率（%）112%77%资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。（三）、资产负债增减变化原因分析：通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：近三年企业资产负债简表

单位：万元项

目2000年2001年2002年9月项

目2000年2001年2002年9月总资产170002679821335总负债150002544213482一、流动资产170142667821172一、流动负债01044213482其中：货币资金4214972241其中短期借款085009000应收帐款007759应付帐款002短期投资000其他应付013434728其他应收款1659311252424预收帐款07870预付帐款0337存货01492710711其他000二、长期负、长期投资000三、固定资产0124158三、所有者权益200013567852其中：固定资产清理77其中：股本200020002000固定资产净值012481资本公积000四、无形及递延资产-14-54未分配利润0-6445852变动说明:1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。6、长期负债：20002年较2001年减少15000万元，主要要是代集团在在成都建行贷贷款的15000万元，提前前归还。五、盈利能力及资资产运用效率率该企业2002年年9月已经实现现销售收入23650万元，实现现利润5852万元，销售售利润率为27.822%。下表是该该企业近三年年盈利指标。单位：万元项目2000年22001年2002年9月销售收入0661236650利润总额0--64455852销售利润率(%))0-8806.566%27..82%总资产利润率00-2.44%27..43%净资产利润率00-47..42%774.53%%存货周转率001488.32%成本费用利润率00334.93%%利息保障倍数00-1.22213..7从上表可以看出：：企业的销售售收入是逐年年递增，利润润总额大幅增增加，说明企企业的盈利能能力较强。但但2001年企业的利利润总额亏644万元，销售售利润率是-806..56%，总资产利利润率是-2.4%，净资产利利润率是-47.442%，资金运用用效率较低，具具体原因主要要是房地产业业的特点是前前期资金投入入大，生产周周期较长。该该公司的“××××”项目2001年3月才开始进进入实际运作作，因此前期期资金投入大大，资金运用用效率较低，2001年几乎没有有销售收入，所所以反映出来来是利润总额额为亏损644万元。公司司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开开盘，公司2001年没有结转转销售收入，故故此次主要对对公司2002年9月末利润表表进行分析。从从结构上分析析：企业2002年9月的期间费费用为862万元，占整整个销售收入入的3.64%。结合企业业销售情况分分析，由于“××××”项目为联排排别墅和复式式别墅小区，开开发期较长，而而截止9月公司已销销售房屋接近近50%，以较小的的费用投入取取得较好的销销售，说明企企业的营销能能力及内控制制度较好。从从比率上分析析，公司的销销售利润率为为27.822%（介于良好好值和平均值值之间）、成成本费用利润润率为34.399%（行业优秀秀值）、利息息保障倍数为为13.7（行业优秀秀值）。从销销售利润率可可以看出，企企业具有较强强的盈利能力力；成本费用用率和利息保保障倍数超过过行业优秀值值，说明企业业具有较好的的成本内控能能力，同时也也说明企业具具有较强的营营销能力和偿偿还债务的能能力。六、现金流量分析析下表是企业近三年年的现金流量量表（单位：：万元）：项目行次金

额2000年20001年2002年9月一、经营活动产生生的现金流量量1现金流入20064422357662现金流出3116002143822196110经营活动产生的现现金流量净额额4-116002-79400161552二、投资活动产生生的现金流量量5现金流入61100113现金流出70013724投资活动产生的现现金流量净额额8100-1377-11三、筹资活动有关关的现金流量量9现金流入1016400010000020000现金流出11018448163398筹资活动产生的现现金流量净额额121164008152-143998五、现金及现金等等价物净增额额13440876617444企业2000年、20001年、2002年9月现金流量量均表现为净净流入，说明明企业经营状状况良好，实实力雄厚，有有较强的融资资能力。七、信用状况评价价该公司至评估基准准日在银行有有短期借款余余额9000万元，无逾逾期与不良贷贷款记录，分分布如下表：：项

目存款贷款备

注工行×××支行55577000011月份还款1100万元，无拖拖欠本息×行×支行1420×行××支行31820000无拖欠本息××营业部9200××银行10010××纳税专户13000合

计2224090000经我们在人行查询询系统查询，四四川××房地产有限限公司无任何何不良记录，信信誉良好，2002年贷款卡年年审时，被中中国人民银行行××分行营业管管理部指定的的资信评估机机构评为AA资信等级企企业（详见附附件）。八、企业前景评价价四川××房地产有限公司作作为××××集团公司的的全资公司，具具有丰富的企企业管理和房房地产开发经经验，企业目目前已具备一一定的规模，具具有较强的房房地产开发技技术力量和经经济实力。该该公司开发的的第一个项目目为“××××”高档住宅小小区。“××××”于2001年8月正式开发发，2001年12月8日正式开盘盘发售，在近近1年的销售时时间里，在成成都市激烈的的市场竞争中中，“××××”业已取得近1.58亿元（按实实际到帐计算算）的销售佳佳绩。因此四四川××根植于××××这样的母体体，自身又具具备了一定的的实力，公司司的发展前景景将极其广阔阔。第三章章项目建设设条件评价一、项目建设必要性“××××”居住小小区项目，位位于成都市东东南部锦江区区××乡永兴村三三、四组（×××村）二环路路内侧400米，过九眼眼新桥至顺江江路可直达一一环路和内环环线。其西靠靠府河，东靠靠石牛堰，南南临其他项目目待建工地，北北临望江公园园，与四川大大学隔河相望望，该项目地地理位置优越越，交通便利利。该项目总占地1663,6488平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑总面积116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（其其中销售面积积95,1118平方米，赠赠送面积16,0444平方米），会会所2,820平方米，幼幼儿园1,490平方米，配配套用房620平方米。项项目规划设计计有52幢住宅楼和和配套建筑，住住宅户型均为为跃层式联排排别墅和复式式别墅，面积积在160平方米到298平方米之间间，共403套。项目容容积率0.95，绿化率53%。四川××房地产有限限公司依托××××这个强大的的母体和借用用××××多年来在房房地产开发中中积累的经验验，此次推出出的“××××”是成都市唯唯一的大规模模的联排别墅墅和复式别墅墅住宅小区，也也是××集团决心在在成都树立的的样板工程。成都市政府通过对对旧城改造和和府南河综合合整治延伸工工程的开展，确确立了向东向向南发展战略略，该项目定定位符合成都都市向东向南南发展规划。随随着国家西部部大开发战略略的实施，成成都作为西南南特大型中心心城市，众多多前来参与西西部大开发的的公司纷纷选选择成都作为为在西南地区区发展的总部部，该项目能能够满足中高高收入家庭和和购房投资客客户对高档住住宅的需求。同同时为开发商商带来较好的的经济效益和和良好的品牌牌效应。二、项目建设内容容、规模和建建设方案根据成都市计划委委员会对“××××”项目建设规规模申请的批批复，该项目目总占地163,6648平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑总面积116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（可可销售面积95,1118平方米，赠赠送面积16,0444平方米），会会所2,820平方米，幼幼儿园1,490平方米，配配套用房620平方米。该项目设计开发修修建52幢住宅楼和和公用配套房房，包括联排排别墅和复式式别墅，联排排别墅前后均均有花园，复复式别墅也有有屋后花园和和屋顶花园，做做到了户户有有花园，每户户面积在160平方米到298平方米之间间，共有住宅宅403套，项目容容积率0.95，绿化率53%，户型和面面积为：建筑套型建筑面面积户数占比例联排别墅A2225102.48%%联排别墅C2339137734.000%联排别墅E2664164440.669%联排别墅L2998811.99%双复式别墅N116044210..42%双复式别墅N218544210..42%合计4031000%该项目建筑设计方方案由新加坡坡建筑城市设设计公司和成成都华宇建筑筑设计有限公公司设计，并并经成都市规规划局同意，现现将规划设计计方案简介如如下：1、“××××”项目定定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。2、小区在东西南北北四面各有一一个入口，小小区内道路采采取人车分流流方式；联排排别墅住户每每户均有半地地下车库，复复式别墅在楼楼前有露天车车位解决住户户停车问题，同同时不影响小小区的绿地率率。小区外围围共提供60个公共车位位，非小区住住户车辆不得得进入小区，以以降低车辆对对小区环境的的影响。3、“××××”小区处处于两河交汇汇的河坝地区区，地质情况况复杂，所有有建筑均采用用了框架结构构，通过在地地面下形成错错落框架和更更换局部土层层，抗震设防防烈度七度。小小区建筑外观观造型新颖，户户型设计动静静功能分区合合理，面积分分配适当，使使用方便，采采光通风良好好。4、整个小区三表出出户，配备光光纤网络系统统，采用防污污染管道系统统，统一空调调室外机箱位位置，并配备备周界防越报报警系统、闭闭路电视监控控系统、可视视对讲系统、保保安巡更系统统、紧急广播播及背景音乐乐系统、小区区门禁、停车车管理系统；；充分体现出出小区建筑的的智能化。5、小区外墙采用外外墙漆与石材材的结合，彩彩色波纹瓦坡坡屋面，塑钢钢窗框，客厅厅为夹胶隔音音隔热玻璃，主主要房间为透透明中空隔音音隔热玻璃，入入户门为高级级防盗门，车车库为自动感感应门，露台台铺设防滑地地砖，统一安安装护栏，花花园绿化到位位，石材入户户小径；室内内为墙面、天天棚水泥沙浆浆抹平，刮腻腻子，地面为为混合砂浆找找平。三、项目实施进程程评价该项目经成都市计计委同意立项项，并已取得得了所有报批批资料，该项项目目前已取取得的所需文文件有：成都市计委：成计计投资[20000]449号“关于四川××房地产有限限公司、××国际投资有有限公司联合合开发原××商品住宅项项目建议书的的批复”；成都市规划局：成成规管[20022]第1845号《定点通通知书》；成都市计委：成计计投资[20011]272号“关于四川××房地产有限限公司、××国际投资有有限公司联合合开发××商品住宅项项目可行性研研究报告暨调调整建设规模模申请的批复复”；成都市国土局：成成国土锦[20000]出让合同第××号《国有土土地使用权出出让合同》；；成都市规划局：成成规管[20000]第××号《建设用用地规划许可可证》；成都市国土局：成成国用2001字第××号《国有土土地使用证》；成都市规划局：成成规建管[20011]××号《建设工工程规划许可可证》；成都市规划局：成成规建管[20011]××号《建设工工程规划许可可证》；成都市规划局：成成规建筑[20022]××号《建设工工程规划许可可证》；成都市规划局：成成规建筑[20022]××号《建设工工程规划许可可证》；成都市建委：×××，××,××,××,××,××,×××号《施工许许可证》。成都市房地产管理理局：成房（2001）预售证第××号、××号、××号、××号、成房（2001）预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房房预售许可证证》。小区于2001年年8月全面开工工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目目土建工程、外外立面装饰和和水电气安装装；游泳池、配配套用房、小小区道路和景景观绿化工程程建设还在进进行之中，预预计在2002年12月完工交房房。四、项目建设条件件评价“××××”小区建建设用地为城城市建设规划划用地，由成成都××道建设指挥挥部统征并报报经成都市国国土局批准转转让给四川××房地产开发发有限公司和和金立国际投投资有限公司司用于商品住住宅开发，不不存在拆迁问问题。整个施施工场地平整整开阔，施工工场地四周道道路平整通畅畅。小区所在在位置临近二二环路，水、电电、气、污水水等市政设施施均可直接与与市政管线碰碰接。小区采用环状供水水系统，通过过一条DN150联络管从市市政管网配水水；小区自建建有配电所，设设计电容量为为3000KKVA，并实施一一户一表工程程；天燃气全全部到户；为为完成以上各各项配套设施施建设，公司司已取得供水水、供电、供供气等相关部部门同意，并并委托具有专专业施工资质质的公司实施施有关工程设设施的建设。五、设计单位资质质评价该项目设计方案由由新加坡××××设计公司和和成都××建筑设计有有限公司完成成。新加坡××××设设计公司汇集集了多名美国国、英国、香香港和中国教教育背景和工工作经验的建建筑师，其设设计较好的融融汇了中西文文化风格，负负责该项目的的总体设计。成都××建筑设计有限公司司是国家建设设部批准的首首批全国十六六家民营甲级级设计单位之之一，公司目目前拥有7名一级注册册建筑师、7名一级注册册结构师，6名设备专业业高级工程师师，技术人员员60余人，各专专业配置齐全全，公司多项项设计获省市市级优秀设计计奖和优秀方方案奖，承担担的工程设计计有：青城白白鹭洲100,0000平方米，清清华坊住宅区区50,0000平方米等项项目。六、施工、监理单单位资质评价价工程施工由成都市市××区建筑工程程总公司、四四川第×建筑工程公公司等五家公公司组织进行行，各公司资资质等级及所所承担项目建建设规模见下下表：承建单位名称公公司资质等级级承建规模（平平方米）成都市××区建筑筑工程总公司司壹级31,7777成都市××建筑工工程公司-166,840四川省××建筑工工程公司壹级12,6690成都市建××筑工工程公司-155,435成都市××区建筑筑安装工程公公司贰级22,3336成都市第×、第××建筑工程公公司属于成都都市建总集团团，该集团资资质等级为壹壹级项目工程质量监理理由资质等级级为丙级的成成都××建设监理有有限责任公司司和资质等级级为乙级的成成都××工程监理有有限责任公司司承担。七、环境保护评价价“××××”项目周周边环境良好好，三面临水水，特别是北北面是环境优优美的×××公园，附近近也没有产生生对空气、水水源造成污染染的单位。工程建设施工中的的废物、废渣渣将采取定点点、集中处理理，不会对周周边环境污染染、破环。项项目建成后，生生活污水和雨雨水采用分流流排放，粪水水经净化分解解达到国家二二级排放标准准后，与生活活洗涤水合流流排入城市污污水管网，雨雨水则顺城市市雨水管网排排放。宅间距设计符合城城市规划的要要求，住宅区区各户均有直直接采光、通通风，具有良良好的自然采采光和通风条条件，同时以以天然气为燃燃料，加上较较完善的户内内设施，室内内外环境较为为理想。该小区环境绿化由由专业园林公公司设计施工工，遵循现代代城市建设与与环境协调发发展的关系，把把建筑本身给给人造成的视视觉上的挤压压逐步减轻，规规划布局合理理，使人与建建筑，建筑与与绿化达到相相互交融的境境界，使整个个项目区域为为一个环境较较为舒适、优优美、宁静的的住宅区域。综合以上分析认为为，四川××房地产有限限公司的“××××”项目建设符符合国家产业业政策和成都都市政府支持持范围，且地地域位置优越越，交通方便便，规划设计计合理，各项项报批手续齐齐备，项目建建设条件具备备，现土建已已完成90%，景观已完完成40%，评价可行行。第四四章

市场评估一、市场供求状况及其其发展趋势分分析（一）宏观经济政政策和产业政政策导向2001年全球经经济增长速度度放缓，在这这种外部经济济环境不利的的条件下，中中国经济以高高于7％的增长速速度受到世界界各国普遍关关注。在北京京申奥成功和和中国成功加加入WTO，国际地位位显著上升的的基础上，中中国政府依靠靠积极的财政政政策和稳健健的货币政策策，保持宏观观经济环境稳稳定的前提下下，通过实施施西部大开发发，加大基础础设施建设力力度的扩大内内需的经济政政策，充分挖挖掘国内经济济的潜力，维维持了国民经经济的高速增增长。中国的房地产业在在经历了1992、1993年的过热后后，随着宏观观经济的调控控进入了低谷谷。为扩大内内需、拉动经经济增长，中中央提出要把把住宅建设培培育成为新的的经济增长点点，同时出台台了停止住房房实物分配，逐逐步实行住房房分配货币化化的政策。近近几年来中国国人民银行多多次降低存贷贷款利率，商商业银行为购购房提供的按按揭贷款，激激发了房地产产市场特别是是住房市场的的启动。为进一步规范房地地产市场，2001年从中央到到地方各级房房地产主管部部门都按照市市场实际要求求，对涉及房房地产投资体体制、土地取取得、规划设设计、建筑施施工、销售管管理、物业管管理等房地产产开发经营的的各个环节的的政策作了修修改和调整。从从而，一方面面保护了消费费者的合法权权益，有效刺刺激了房地产产消费需求；；另一方面规规范了房地产产企业的经营营行为，提高高了房地产业业的市场准入入门槛，促进进房地产市场场优胜劣汰机机制的形成，为为房地产业的的持续、健康康发展起到了了积极的推动动作用。2002年1、2月，中国人人民银行降低低利率以及建建设部降低房房地产交易费费用，有利于于房地产市场场的发展。（二）成都市经济济发展水平和和房地产市场场状况作为西部大开发的的战略要地，依依托于国内良良好的经济环环境，成都市市人民政府从从两方面入手手加速成都经经济的快速增增长。对外，成成都市人民政政府积极改善善成都的投资资环境，整顿顿和规范投资资体制，吸引引外资的大量量进入；对内内，加大经济济结构的调整整力度，加快快产业结构升升级，实现产产业结构逐步步优化，搞活活中小企业，提提高企业的竞竞争力。2001年全年完成成国内生产总总值（GDP）1491亿元，超额额完成目标任任务3.1百分点，增增幅达13.1％；实现全全年财政收入入145.4亿元，比上上年增长22.5％，其中地地方财政收入入77.6亿元，比上上年增长了32.1％。为“十五”期间成都经经济快速发展展奠定了良好好的基础。2001年成都房地地产业保持了了良好的发展展形势，全年年实现房地产产开发投资170.776亿元，同期期增长32.2％；人均购购房和建房支支出达到345.553元，较上年年同期增长59.1％，其中住住房装饰支出出和家俱材料料支出比上年年分别增长了了2.63倍和14倍。2000年成都市市区人均居住住面积11.6平方米，据据预测到2005年末人均住住房居住面积积将达到20.5平方米。目目前成都市56.7％的家庭已已经购房，居居民购房呈上上升趋势。从从房屋产权看看，67.4%的城镇家庭庭住房产权属属于个人，其其中49.1%是房改房，居居各类产权房房之首，7.6%是原有私房房，10.7%是商品房。因因此，成都市市居民购房空空间广阔，开开发商品住宅宅极具市场潜潜力。2001年成都市市政府加大了了市政建设力力度，市政府府自3月份在成都都市区全面展展开了城市环环境综合整治治工程以来，上上半年共整治治了26条市容形象象示范街和6条出入城道道路等42条街道和重重点路段。9月28日成都市规规划局公布了了东郊工业区区结构调整的的规划方案，并并开始逐步实实施，2002年将是东郊郊工业区的结结构调整特别别是企业搬迁迁改造的关键键一年，全年年将完成15户企业搬迁迁改造，投资资20亿元以上。2001年11月沙河整治治拆迁工程正正式启动，2002年春节后开开始工程建设设，预计用3-5年的时间对对沙河规划整整治区进行全全面综合治理理。在近3-5年的时间内内还将进一步步完成旧城改改造、低洼棚棚户区改造，截截止2001年12月底共累计计完成基本建建设投资281.555亿元、更新新改造投资64.91亿元，分别别比去年同期期增长23.3%、32.6%%,使城市的居居住水平和投投资开发环境境得到了明显显改善。城市经济的发展及及居住投资环环境的改善，使使消费者对住住房的需求越越来越高，开开始从以“住”为主的简单单居住需求向向对居住文化化、居住环境境、居住品位位、投资回报报等附属功能能的更高需求求转变，开发发商在产品定定位上更加注注重市场调研研，更加注重重研究购房者者的消费心理理和行为习惯惯，以及竞争争对手的情况况。在产品营营销上开始由由粗放经营转转向集约化经经营的道路，注注重公司形象象宣传，注重重品牌意识的的提高。在产产品特色创造造上，开发商商的创新意识识增强，开发发商逐渐意识识到差异化发发展才能在激激烈的竞争中中脱颖而出。由由此，成都房房地产市场的的产品逐步向向个性化、多多元化发展，主主题概念日趋趋明显，建筑筑风格愈显多多样，住宅设设计更加关注注细部的创新新。根据《成都市“九九五”及2010远景发展规规划》，市房房管部门预测测2000－2010年我市住宅宅需求量约需需4600－4800万平方米，特特别是进入新新世纪以来，国国家将按照市市场化的要求求，研究制定定出住宅建设设、住房金融融、住宅管理理和住房中介介服务等方面面有利于扩大大住房需求的的政策，将使使我国房地产产业进入一个个新的快速发发展期，因此此成都市房地地产产业，若若干年内仍将将具有广阔的的发展空间，成成都房地产业业将面临更大大发展前景和和前所未有的的机会。据成都市统计局统统计，成都市市1996年至2000年住宅开发发竣工及销售售量统计如下下表4-1：成都市1996年年至2000年住宅开发竣竣工及销售量量统计表

表4-1

单位：万平平方米名称1996年11997年1998年1999年2000年住宅施工面积6630.200730..137226.531003..5712244.388住宅竣工面积2235.400314..453559.90375.1184644.77住宅销售面积2208.433262..623110.92336.9914000.12住宅销售额（亿元元）27.22635..30433.14554.4364.322住宅空置面积882.42122.33761..99855.901100.755据成都市统计局统统计，成都市市1996年至2000年商业营业业用房开发竣竣工及销售量量统计如下表表4-2：成都市1996年年至2000年商业营业用用房开发竣工工及销售量统统计表

表4-2

单位：万平平米名

称19996年1997年1998年1999年2000年商业营业用房施工工面积134..081664.94197.1161722.191183.899商业营业用房竣工工面积30.99925..04533.24449.7848.322商业营业用房销售售面积16.22617..12111.97222.2822.099商业营业用房销售售额（亿元）3.0115.4443.9998.6779.577商业营业用房空置置面积8.717.81118.33025..50222.78从上表可看出从11998年国家作出出扩大内需、拉拉动经济增长长的战略决策策提出要把住住宅建筑培育育成为新的经经济增长点开开始，成都市市住宅施工面面积以30％的平均增增长率高速发发展；住宅竣竣工面积1999、2000年分别比上上年增长4.25％、23.39％，住宅销销售面积1999、2000年分别比上上年增长8.36％、18.76％，住宅销销售额1999、2000年分别比上上年增长26.17％、18.17％。在过去的20011年房地产共共完成投资170.776亿元，销售701.221万平方米，分分别比去年同同比增长32.2％、61.7％，其中住住宅销售面积积638万平方米，比比上年增长59.45％。房屋竣竣工面积815万平方米，同同比增长75.35％，房屋空空置面积188.224万平方米，比比上年增加23.6％。由以上上数字可看出出2001年房地产发发展速度明显显快于前几年年，房地产增增长速度大大大高于成都市市居民收入增增长水平，有有一定的过热热现象，宏观观市场风险加加大，竞争激激烈。成都市近几年住宅宅房地产价格格水平见表4－3。表4-3

成都市房地地产价格水平平表1996年12月月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指数9666970994999398839966办公指数100071000698449649469947商用指数9655948925991191109099城市综合指数9965955697339809729982从成房价格指数近近年变化可看看出成都市商商品住宅价格格从1996年至2001年12月价格比较较平稳，略有有上升，在966点至996点之间变动动，具体走向向如下图：（略）成都市商业用房价价格从1996年至2001年12月前期价格格逐步下滑，后后期逐步趋于于稳定，在965点至909点之间变动动，具体走向向如下图：（略）（三）成都市20002年1-10月房地产市市场状况：2002年上半年年，成都市宏宏观经济运行行良好，外商商投资增速平平稳，房地产产开发投资继继续加大。据据成都市统计计局统计数据据显示，今年年上半年，成成都市房地产产完成投资71.45亿元，比去去年同期增长长42.7％；住宅投投资比重继续续加大，完成成投资54.08亿元，增长49.6％，占房地地产投资额的的75.5％。横向比比较，成都市市房地产开发发投资总量在在15个副省级城城市中排第三三位，列广州州、深圳之后后，但由于速速度明显高于于广州、深圳圳，其总量差差距在逐渐缩缩小。上半年成都市商品品房销售223.331万平方米，比比去年同期增增长14.1％。其中住住宅销售211.8万平方米，增增长15.3％，商业用用房销售8.84万平方米，下下降9.2％。由于销销售降温，上上半年全市商商品房短期空空置面积（空空置期在一年年以内）比同同期增长一倍倍，达112.774万平方米，短短期供需矛盾盾显现。但空空置期在一年年以上的面积积呈下降趋势势。与此同时，房产商商土地购置大大幅增长，上上半年购置土土地达401.1万平方米，增增长1.8倍。开发面面积超过10万平方米的的企业达20家，其中成成都花园、置置信实业、华华盛实业开发发面积均超过过20万平方米。今年1至10月份成房综合指数数出现轻微波波动，但波动动幅度不大，总总体走势平稳稳。成都市商商品房销售经经过去年下半半年的持续火火爆和强力扩扩张后，今年年明显降温，前前几个月销售售增速一直在在低位排徊，6月有所回升升，但总体趋趋向平稳。1至10月，成房住宅指数数走势相对平平稳，没有出出现大的波动动。受销售下下降的影响，前前几个月出现现小幅回落，6月份开始呈呈现回升的趋趋势，7月份一路走走高，8至9月保持平稳稳。成房商业指数显示示：2002年上半年成成房商指数呈呈现下跌趋势势，在6月份有所回回升，但仍比比去年同期价价格指数高。自自今年银行利利息下调以来来，商业物业业市场出现了了新的特点，以以营业为目的的的传统形式式逐渐转变为为以投资为目目的。成房办公物业指数数自去年走高高以来，今年年上半年回落落，并在低位位排徊。但随随着外商投资资的增加，外外资企业进驻驻成都，设立立办事机构，将将给成都写字字楼带来利好好。二、城东房地产市市场分析城东北起府青路，西西接府河沿线线，南至府南南河与沙河交交汇处，东至外环路。境内有有沙河、东风风渠两大干河河穿过，河网网密布，水量量充沛。交通通便利成渝高高速、成龙路路、成洛路与与二、三环路路形成城东重重要的交通枢枢纽，使城东东成为出川的的重要交通要要塞。随着新新经济和城市市化的发展，城城东在走向市市场的同时，发发展具有城东东特色的新经经济，商业经经济、物流业业和大型专业业市场，形成成了城东新的的经济格局和和独特的产业业结构，为房房地产业发展展提供了产业业支持。随着东郊工业结构构调整规划出出台，给城东东的房地产业业发展带来了了历史性的机机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品品楼盘的推出出，改变了人人民对城东的的看法和认识识，使城东房房地产市场逐逐渐活跃起来来，城东房地地产开发进入入了一个新阶阶段，出现了了以下的趋势势：1、楼盘品质高档化化。城东前期期的楼盘多以以多层砖混结结构为主，而而且少有车库库，小区环境境一般，根据据市场的需要要，多层和中中高层住宅小小区及带有半半地下车库的的高档别墅，将将成为需求的的新趋向。2、开发规模化。早早期项目因为为可开发用地地小而分散，没没有形成规模开发。新开开楼盘如××城市花园、××××花园等，占占地面积较大大，有一定的的规模效应，市市场反应良好好。3、土地增值潜力大大。随着城东东控制性规划划的出台，城城东房地产开开发逐渐升温温，土地也随随之增值，特特别是沙河一一带，整治后后的沙河，将将形成良好的的生态和居住住环境，沿岸岸的土地具有有巨大的升值值空间。总而言之，政府政政策上的大力力支持、城东东本身优越的的自然人文环环境和深厚的的历史文化底底蕴及潜在的的购买力，使使得城东将成成为近年来最最有开发潜力力的区域。三、市场定位分析析××××地处城东东，位于二环环路内侧，西西靠府南河，东东靠××堰河，南邻×××南侧其他项项目待建工地地，北近望江江公园。随着着沙河整治的的实施，上、下下河心村及东东湖风景区一一带将形成环环境优良的居居住区。而就就目前该区域域的房地产开开发状况来看看，随着顺江江路龙舟路的的整治完成，周周边新建了许许多居住小区区，如××名宅、××嘉苑等，但但多为电梯及及多层的住宅宅小区，只能能满足部分中中档收入消费费者的需要，而而高收入消费费者所需要的的大规模综合合性配套设施施齐全的高档档居住小区还还是空白，××××的修建正好好弥补了这一一市场盲点。随着成都经济的发发展和人民生生活水平的提提高，人们对对居住环境的的要求逐渐提提高，环境优优美，配套设设施齐全的别别墅小区逐渐渐成为高收入入成功人士的的需求热点。近近年来新起的的××花园别墅、××花园、××城市花园等等高档居住小小区，满足了了这些消费群群体的部分需需要，市场反反应较好，同同时随着国家家西部大开发发战略的实施施，成都作为为西南特大型型中心城市，众众多前来参与与西部大开发发的公司纷纷纷选择成都作作为在西南地地区发展的总总部，这些外外来人员也将将有可能成为为高档居住小小区的消费群群体，这些都都证明该类高高档居住小区区仍有较大的的发展空间。联排别墅在成都兴兴起时间不长长。目前，成成都市联排别别墅主要集中中在城南、二二环路南段外外侧及城西浣浣花风景区，主主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联联排别墅与多多层及高层电电梯公寓相比比，具有通风风好、景观视视野好、隐蔽蔽性好等特点点，且一般都都带有私家车车库、花园，居居家方便安全全，生活质量量有保障，这这些正好符合合高收入成功功人士对居家家环境、质量量的高要求。因因此××××选择联排别别墅有一定的的市场需求，对对高收入消费费群具有较大大的吸引力。根据估价人员的市市场调查，目目前市场上类类似高档别墅墅单价多在4000--7000元/平方米之间间，而这些别别墅所在小区区多为分期建建设，除了联联排别墅，还还建有电梯公公寓、多层公公寓等。而“××××”为大规模联联排别墅和复复式别墅，户户型较单一，因因此在采光、景景观和隐蔽性性方面都略强强于其他小区区内的同类型型房地产，居居住环境和质质量更有保障障。同时××××有着较优越越的地理位置置、颇具特色色的环境设计计、专业的物物管及××集团的品牌牌保障，与同同类型物业相相比，价格定定位居中，户户型主要选择择为225-2298平方米的联联排别墅及160、185平方米复式式别墅，总价价相对来说合合理，有一定定的市场需求求和竞争力。由于能购买该类物物业的消费者者多数为二次次置业者，年年收入较高，且且更加重视小小区环境、物物业管理等，故故将目标市场场定位于高收收入有车家庭庭、公司企业业的高层管理理人士和部分分白领阶层、高高等学府科研研院所部分事事业有成者、在在成都经商创创业收入较高高者。四、市场预测分析析1、项目基本情况××××位于二环环路以内，西西靠府河，东东靠石牛堰，南南邻待建项目目，北近××公园。周边边有××大学、成都××中、成都七七中、朝阳名名宅、××嘉苑等，公公共配套设施施较齐全，交交通较便利。小小区总体呈东东西向形成错错落有致的布布局，按规划划设计小区设设有会所、幼幼儿园、网球球场等，除北北、南、西侧侧入口各有一一条主要道路路，社区内每每一组团之间间形成环行道道路，实现人人车分流。根据成都市计划委委员会对“××××”项目建设规规模申请的批批复，该项目目总占地163,6648平方米（含含代征地41,0224平方米），建建筑总面积116,0092平方米，其其中：商品住住宅111,1162平方米（可可销售面积95,1118平方米，赠赠送面积16,0444平方米），会会所2,820平方米，幼幼儿园1,490平方米，配配套用房620平方米，项项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划划设计共52幢住宅楼，户户型均为跃层层式联排别墅墅和复式别墅墅，面积在160平方米到298平方米之间间，共403套，其中联联排别墅319套，复式别别墅84套。2、售价的确定本次项目评估预期期售价的确定定，采用房地地产估价的方方法进行分析析，得出其公公开市场价格格，结合企业业实际营销策策略，本着谨谨慎原则确定定测算价格。通通过对比较案案例的分析，得得出评估对象象各平均销售售单价如下（具具体过程如下下详见附表）：（1）、联排别墅：根根据“××××”项目特点，从从市场资料中中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销销售案例与项项目均价比较较，并通过对对其交易情况况、交易时间间、区域因素素、个别因素素修正得出比比准价(详见辅表)。采用简单单算术平均法法，得评估单单价为：5391元/平方米（2）复式别墅：根据据“××××”项目特点，从从市场资料中中选取Ｅ××花园、Ｆ××雅园、Ｇ××花园三个销销售案例与该该项目均价比比较，并通过过对其交易情情况、交易时时间、区域因因素、个别因因素修正得出出比准价(详见辅表)。采用简单单算术平均法法，得评估单单价为：4183元/平方米３、预期售价测算算结果根据企业提供的有有关项目规划划设计数据为为测算依据及及实际拟建技技术指标预测测全部销售收收入为495277.78万元，具体体销售情况明明细如下表：：销售预测表序号项目或费用名称建筑面积(m2)单位售价(元/m2)销售金额(万元)备注1联排别墅销售收入入806228.115391..00433466.6613199户2复式别墅销售收入006061..17844户合

计449527..784003户4、销售期的选定根据企业营销策略略、区域楼盘盘销售情况，考考虑按揭跟进进时间因素，本本次按季度测测算销售期，确确定各期销售售比例（按实实际到帐比例例结合项目具具体情况测算算）见下表：：销售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32%6%8%%10%10%66%8%10%110%销售收入158848.89929711.6733962.22249552.784952..7829971.67739622.2244952.77849552.785、实现销售计划风风险评价要实现如上计划，首首先整个房地地产市场行情情应没有大的的变化，其次次工程进度应应能按计划进进行，再次按按揭应如期跟跟进，同时要要求企业作好好营销工作，加加大促销力度度，实现销售售进度。任何何一环发生变变化均将影响响销售计划的的实现。五、项目分析1．“××××”项目有有如下优势：：A.“××××”三面环环水，紧邻××公园，××大学，文化化底蕴浓厚，地地理位置优越越，且位于二二环路以内，就就目前房地产产分布来说，类类似高档别墅墅区有如此优优越地理位置置的较少。同同时顺江路、龙龙舟路的整治治完成，沿河河人文环境自自然环境都得得到了很大的的改善，交通通更加便利，整整个区域的居居住条件得到到了很大的提提高。B．“××××”居住小小区总平面布布局采用行列列式和组团式式布置相结合合，大部分住住宅楼为南北北朝向、采光光好。住宅采采用错排，较较好的克服了了行列式空间间布局单调的的不足，建筑筑风格具有地地方特色，小小区景观通透透，这些都构构成了××××独特的卖点点。C.“××××”居住小小区为大规模模联排别墅和和复式别墅居居住小区，这这在目前成都都市房地产市市场上比较少少见，相对与与其他小区内内联排别墅来来说，在通风风、采光、隐隐蔽性方面都都略胜一筹，同同时较单一的的户型也促成成了购买者文文化收入层次次的均等性，这这有利于小区区环境的建设设，为小区营营造较高的居居住质量。D.四川××房地产有限公司是是××××集团股份有有限公司的下下属企业，××集团已在全全国成功开发发了数个精品品楼盘，其开开发的楼盘均均具有过硬的的质量、完善善的售后服务务及专业的物物业管理。××的品牌就是是对其开发楼楼盘的质量保保证。E.沙河的综合治理，将将给沿岸的土土地带来一个个可观的增值值空间。经有有关专家分析析，在未来3－5年内，沙河河沿岸土地的的增值幅度将将超过60％，整治后后的沙河，将将使该区域的的居住环境得得到较大改观观，特别是东东湖公园的建建设，将促进进整个××村大环境的的提升，该区区域的房地产产具有较大的的投资价值。2．“××××”项目有有如下劣势：：A.“××××”与“×××园”、“××花园”等小区相比比，后者位于于城南，城南南的发展已成成气候，周边边修建的小区区档次接近，业业主文化层次次收入水平接接近，社区环环境成熟。而而“××××”所在区域目目前还没有在在档次上与其其相提并论的的楼盘，要想想将整个片区区营造成高档档居住小区，周周边楼盘开发发情况对其有有直接的影响响。Ｂ.虽然政府对沙河沿沿线规划区内内整治改造已已开始着手进进行，但实施施工程中存在在很大的难度度，整个过程程至少需要３３至５年的时时间，在这段段时间里，周周边环境不可可能有太大的的改善,这将对小区区的居住环境境不利。C．“××××”居住小小区虽然小区区内设有会所所、幼儿园等等但是目前周边缺乏超市市、菜市等，日日常生活不十十分便利。D.小区内１５％为复复式别墅，复复式别墅不带带私家车库，虽虽然开发商承承诺每户赠送送一个露天车车位，但作为为高档住宅小小区车位比仍仍略显不足，且且露天停车会会在一定程度度上影响小区区的美观及车车辆的通行。E.该项目主要针对高高收入人群，这这部分消费虽虽然存在，但但是毕竟有限限，同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住住小区也修建建了类似的联联排别墅，消消费者选择较较多。“××××”项目规模较较大，共403套，因此预预期销售情况况不会太乐观观，开发商应应加大营销力力度。第五章

投资估算和和筹资评价一、投资估算(一)投资估算的范围及及依据1、估算范围：“×××××”工程规划总总占地245亩，净地183.558亩,总建筑面积1160992.11平方米，其其中：带半地地下室的三层层联排别墅建建筑面积为931944.51平方米，无无地下室的四四层复式别墅墅建筑面积为为179677.60平方米，另另外修建少量量的社区配套套设施，建筑筑面积为4930平方米，均均为框架结构构、独立基础础。住宅内装装修按清水房房测算（含厨厨卫），外墙墙为外墙漆和和石材相结合合，坡屋面为为彩色波纹瓦瓦。投资估算算包括项目从从筹建到竣工工验收所需的的全部土地费费用、前期工工程费、房屋屋开发费、管管理费、销售售费、财务费费、不可预见见费、相关费费税和其他费费用。2、评估依据：“×××××”工程投资估估算是依据企企业提供的设设计方案、经经规划批准的的总平方案、产产权监理处的的面积核定报报告、项目可可行性研究报报告、已投入入费用凭证、各各专业签定的的合同及附件件、协议书等等，依据《成成都市城区土土地级别与基基价标准》、《四四川省建筑工工程计价定额额》SGD1--2000、《四川省省装饰工程计计价定额》SGD2--2000、《四川省省安装工程计计价定额》SGD3－6-20000、《四川省省工程费用定定额》SGD7--2000等有关标准准，设备价格格和材料预算算价格均按现现行价格计算算，并结合项项目自身结构构情况，本着着“客观、公正正、谨慎”原则测算的的。（二）项目总投资资的构成该项目总投资400573.009万元，其中中项目开发成成本（土地、房房屋开发费及及其他）356799.20万元，开发发费用（财务务费用、管理理费用、销售售费用）48933.89万元。经评评定单方成本本为3494..91元/平方米；其其中：土地1489..04元/平方米、前前期工程费68.30元/平方米，房房屋开发费为为13277.16元/平方米、费费税(主要为综合合报建费、集集资费)140..85元/平方米、期期间费用421.555元/平方米，其其他费用8.19元/平方米，不不可预见费39.82元/平方米。投投资估算明细细见附表。投资估算明细表单位：万元；平方方米序号费用名称投资额额万元单位经济技术指指标占总投资%备注工程量单位指标标合计40573.009平方米1160092.11134944.911100.000%(该指标不含含营业税费）一土地费用172286.522平方米1226622.00014099.74442.61%%净地1土地转让费155770.000平方米1226623.00012866.06338.87%%净地2土地使用费244.52平方米1226624.0000.2000.066%按10年交，不含含代征地3契税、手续费2266.000平方米1226624.00021.6690.666%按实际支出4土地出让金12226.000平方米1226624.000100..003..02%按合同二前期工程费7992.89平方米1226624.00064.6661.995%1土地勘测费900.95平方米1226624.0000.0000.222%按合同2规划设计费4117.00平方米1226624.0000.0001.033%按合同及补补充资料计3可研报告费111.00平方米1226624.0000.0000.033%按合同及补补充资料计4三通一平1833.94平方米1226624.00015.0000.445%参照成都地地区目前的收收费标准5开口占道费844.00米2833.0000.21%参照成都地地区目前的收收费标准6小区招标6.000平方米12266243..000..01%按实际发生生额三房屋开发费155407.229平方米1160092.11113277.16337.97%%1建安工程费100588.993平方米1111162.111952..57266.10%按设计图纸纸和交房标准准估算1.1联排别墅墅90266.02平方米931994.51968.55122..25%按设计图纸纸和交房标准准估算1.1.1主体体土建67144.90平方米931994.51720.55316..55%按设计图纸纸和交房标准准估算1.1.2初装装费用13399.57平方米931994.51143.7743.330%按设计图纸纸和交房标准准估算1.1.3给排排水347..90平方米931994.5137.3330.866%按设计图纸纸和交房标准准估算1.1.4照明明系统362..71平方米931994.5138.9220.899%按设计图纸纸和交房标准准估算1.1.5弱电电系统260..94平方米931994.5128.0000.644%按设计图纸纸和交房标准准估算1.2复式别墅墅15622.92平方米179667.60869.8853.885%按设计图纸纸和交房标准准估算1.2.1主体体土建11488.99平方米179667.60639.4482.883%按设计图纸纸和交房标准准估算1.2.2初装装费用224..67平方米179667.60125.0040.555%按设计图纸纸和交房标准准估算1.2.3给排排水67.006平方米179667.6037.3220.177%按设计图纸纸和交房标准准估算1.2.4照明明系统71.990平方米179667.6040.01190.118%按设计图纸纸和交房标准准估算1.2.5弱电电系统50.229平方米179667.6227.990.12%%按设计图纸纸和交房标准准估算2附属工程费14453.066平方米493003.588%按设计图纸纸和交房标准准估算3室外工程费33365.3008.299%按设计图纸纸和交房标准准估算四其他费用95..12万平方米9.511181110.0000.233%按成都市行行业标准六管理费用14885.83万元495227.833.00%3.66%%按行业平均均水平七销售费用14885.83万元495227.833.00%3.66%%按行业平均均水平八财务费用19222.23万元386550.864.00%%4.744%按同期国库库券利率加融融资费率计1其中：土地利息1067..66平方米1226624.0001%22.63%从2000年9月签合同次次月开始计算算(见财务费用用）九不可预见费4662.22万元154007.333.00%1.14%%按房屋开发发费用的3%计十相关报建集资费1635..17万平方米9.5111811171.9914.003%1综合报建费13331.655万平方米9.5111811140.0003.228%按目前成都都市有关规定定2自来水集资贴费100.000万元0.255%供水表口径150，按目前成成都市有关规规定。3电贴费44.333户4031100..000..11%户表工程。4天然气集资费1159.199户4033950..000..39%按目前成都都市有关规定定。(三)投资估算说明1、土地费用按企业与××国际际投资有限公公司签定的联联合建房合同同为依据，确确认项目用地地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实实际缴款凭证证266万元计算，土土地管理费按按实际缴款凭凭证24.52万元计算。截截止评估基准准日实际缴纳纳土地费用为为16186万元。2、前期工程费

根据合同、协议价价格，企业实实际规划勘测测设计费、可可行性研究费费共计为792.888万元。3、房屋开发费(1)建安工程费费建安工程费采用投投资指标估算算法。投资指指标以2000年《四川省省建筑工程计计价定额》和和《全国统一一安装工程预预算定额四川川省估算表》为为基础，参照照成都地区同同类建筑技术术水平，本次次确定为：联联排别墅319套，复式别别墅84套。联排别别墅建筑按968.551元/平方米，复复式别墅按869.885元/平方米计算算，小区附属属工程1453..06万元，其其中文化活动动中心863.666万元、幼儿儿园233.116万元、配电电房35.44万元、门卫卫及大门46.64万元、网球球场19.57万元、游泳泳池111.889万元、围墙142.7万元。(2)室外工程费费按照成都行业标准准,参照企业规规划设计方案案，室外工程程总造价3365..30万元，其中中土石方及场场平233.222万元、道路229.558万元、给排排水410.663万元、电器器设备及管网网749.440万元、弱电电系统277.118万元、园区区绿化及室外外景观1353..3万元、照明111.999万元。4、管理费用包括企业所属内部部独立核算单单位及开发现现场为开发房房地产而发生生的各项间接接费用，以及及行政管理部部门为管理和和组织经营活活动而发生的的各项费用。管管理费用根据据该行业的平平均水平按房房屋销售收入入的3%计取，合计计为1485..83万元。5、销售费用系指房屋销售过程程中发生的各各项费用（含含广告费）以以及专设销售售机构或委托托销售代理的的各项费用。根根