柯桥市场调研报告

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2014年3月15日杭州兴兴商业地产策划机构目录一、城市概况二、商圈调查三、商铺售价调查四、商铺租金调查一、城市概况

绍兴市位于浙江省中北部、杭州湾南岸，东连宁波市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴市相望。东西长130.03公里，南北宽116.86公里，海岸线长40公里，总面积为8256平方公里。

绍兴市下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，中心城市四大组团连片建成区230平方公里，人口440万，2011年全地区城镇居民可支配收入33273元，排名居中国第九位。一、城市概况

绍兴古称“会稽”，世界文化名城，也是春秋越国、吴越国、南宋等朝代的古都，有“华夏风流、国之东门、泱泱大邦、天上仙都、天下无俦”的美誉。作为曾经的浙江首府，绍兴是联合国人居奖城市，民营经济活力第一城，中国一线民富强市，国家可持续发展实验区和重要的交通枢纽。跨海发展的绍兴，着力构建华东重要的区域“经济商贸金融交通物流中心”，打造国务院定位的国际文化旅游城市，重塑“越中蔼蔼繁华地，江东都会古无双”的形象。

目前绍兴形成以镜湖为核心，越城、袍江、柯桥为支撑的特大城市格局，是华东重要的交通枢纽、商贸物流中心、区域金融中心、新兴产业基地、中国创业富豪中心、中国品牌之都、国际文化旅游城市。一、城市概况1、柯桥概况地理位置位于绍兴市区西北方，绍兴县人民政府所在地行政区划4个街道，15个镇面积人口县域面积1177平方公里，2011年绍兴县户籍人口72.58万，其中柯桥城区人口27.8万城市距离距绍兴市13公里（10-15分钟车程）经济发展2011年实现GDP920亿元(人均GDP126757元，约19164美元，达到富裕国家水平)，财政总收入117.03亿元，社会消费品零售总额142.23亿元，居民人均可支配收入36547元（浙江省为30971元，杭州市为34065元），农民人均纯收入19527元（浙江省为13071元，杭州市为15245元）。城市之最拥有亚洲最大的布匹集散中心--中国轻纺城；浙江省小康县、全国经济十强县。一、城市概况2、人口构成（消费者满意度调研）被访顾客年龄情况：20-25岁，占比34%；为25-30岁，占比22%；30-40岁，占比17%；20岁以下占比13%；40-45岁、45-50岁、50岁以上各占6%、5%和4%。被访者居住的地区：柯桥（华舍、安昌）地区，占比39%；绍兴，占比23%；镜湖区域，占比13%；外市顾客，占比11%；表明万达广场消费的顾客中75%是在绍兴市内距离柯桥万达广场20公里以内的顾客。一、城市概况3、人口构成（消费群体调研）顾客的月收入情况：2000-3000元，占比36%；2000元以下，占比23%；3000-5000元，18%；5000-8000元，占比8%；8000-10000元，占比1%；10000元以上14%。由此可知：2000-5000元占54%，5000-1000元及以上占23%，2000元占比23%。顾客消费金额情况：500元以下占比42%；500-1000元占比29%；1000-3000元占比16%；3000元占比10%；没有消费占比2%。一、城市概况4、柯桥居民消费特点、周边乡镇消费情况全县常住人口家庭户人口性别构成年龄构成受教育程度城乡构成全县常住人口103.08万，包含省外流动人口36.44万。其中柯桥街道常住人口5万，流动人口17万。36.51万户男性人口为52.64万人，占51.07%；女性人口为50.44万人，占48.93%。0-14岁人口为13.33万人，占12.94%；15-59岁人口为76.93万人，占74.62%60岁及以上人口为12.82万人，占12.44%全县常住人口中，具有大学（指大专及以上）程度的人口为4.14万人；具有高中（含中专）程度的人口为10.81万人；具有初中程度的人口为45.28万人；具有小学程度的人口为34.10万人城镇人口为69.10万人[6]，占67.03%；乡村人口为33.98万人，占32.96%

一、城市概况

轻纺城客群柯桥居民客群乡镇客群

私营业主业务员老柯桥人新柯桥人富裕居民工薪居民群体年龄基本在30岁以上，文化程度普遍不高，事业打拼多年，有多次置业经历，比较注重商业氛围价值年龄基本在30岁左右，考虑在柯桥安家长期生活年龄集中在35-45岁，一般有良好教育背景，事业进入稳定发展阶段，渴望改善居住条件,追求舒适生活；年龄主要在25-35岁为主，良好的教育背景，事业处于发展阶段，多为首次置业；年龄集中在35-45岁，向往城市生活，提升居住环境，购房攻击为部分工作重心转移到柯桥，或者为子女买房年龄基本在35以下岁，向往城市生活，改善居住环境，购房攻击为部分工作重心转移到柯桥，或者为子女买房特征以政府公务员，企事业单位泛公务员为主以政府公务员，企事业单位、企业白领以公务员、医生、教师等高收入人群为主收入及消费能力群体收入水平高，跨度大，购买力充裕，是柯桥零售品消费主力客群收入水平较一般，但原始积累少收入水平较好，拥有一定的资金积累收入水平一般，对价格比较敏感收入水平较好，拥有一定的资金积累收入水平一般，对价格比较敏感消费偏好对品牌认知度较高、对购物环境、对服务品质要求较高、对价格不敏感对时尚品牌拥护度高、消费大胆、注重品味消费保守、多次比价、趋于理性消费前卫、趋于感性对品牌认知度相对较低、消费感性、注重体验感受时尚潮流、消费理性5、周边主要公交一、城市概况序号车次始发站时间站点居民区商圈188路城东森海豪庭-县中心医院5:35--22:0050站乐苑新村、东方家园、金城宾馆、柯笛花园、金桥花园、管墅小区、鉴湖景园、梅川小区、裕民西区、双川小区服装市场、蓝天商圈、小马路步行街2801路轻纺城汽车站-新服装市场5：50-20：3030站迎架桥小区、兴越小区、东周村、清水苑服装市场、蓝天商圈3803路轻纺城汽车站-轻纺城汽车站5：50-22：0032站后梅小区、裕民西区、裕民小区、华都苑、管墅小区、柯笛花园蓝天商圈、小马路步行街4805路柯南-九鼎5：50-22：0048站梅墅村、管墅小区、迎架桥小区蓝天商圈、服装市场5807路梅墅水庄-齐贤车站5：35-21：0035站迎驾桥小区、阳嘉龙小区、梅川小区、管墅小区杭州大厦、蓝天商圈6108路繁荣村-服装家纺市场5：50-20：0044站梅川小区、双川小区、梅巷小区、金家村、东方家园蓝天商圈6、交通概况

公路：

绍兴东至宁波车程约1小时，西至杭州车程约0.6小时，南至诸暨车程约0.5小时，北至上海车程约2小时。

高铁：

杭州至宁波的城际高铁将在13年6月全线开通，其中柯桥站为东至宁波北至上海的重要站点。

飞机：

从绍兴柯桥至萧山机场全程只需30分钟，而规划中的稽山公路及延长线将是柯桥与萧山机场的最快捷通道。

一、城市概况1、主要商圈情况柯桥目前的三大主要商圈：笛扬路步行街商圈、万达商圈、蓝天商圈；二、商圈调查

二、商圈调查

笛扬路商圈蓝天商圈万达商圈2、全县商圈分布图3、柯桥商圈发展情况柯桥商业布局可以概括为“两中心”：即笛扬步行街为主的老城商业中心与以市心广场为中心的新商业中心。老商业中心：笛扬步行街、万商路商业街、锦麟天地购物中心、杭州大厦柯桥购物中心；新商业中心（目前处于起步阶段）：市心广场、蓝天广场步行街广场。老商业中心新商业中心二、商圈调查

4.1笛扬路商圈4.1.1步行街：区位：位于柯桥中部，主要由笛扬路步行街、万商路交叉口的锦麟天地购物中心构成，最具代表性的为笛扬路步行街，笛扬路步行街全长961米、宽30米，于2004年10月建成并投入使用。业态：业态比较单一，主要以购物为主，附带一些餐饮。主要服装配套品牌有坚持我的、浪漫一身、红袖、海澜之家、劲霸、奥康、GXG、太平鸟男装等；主要餐饮品牌有肯德基、粥皇、豪上豪牛排馆。客户：目前集中了柯桥及周边镇的居民，收入中低档的普通工薪阶层为主。优劣势分析：此商圈整体地理位置优越，交通便利，消费者集中，是目前柯桥最成熟、稳定的商圈。但是笛扬路步行街产品档次低，整体商业品味一般，业态比较传统，缺少大型餐饮、娱乐设施。而锦麟天地购物中心自09年4月30日开业至今，目前除一楼沿步行街的街铺开业和生意较好外，其他基本处于歇业及转租状态。租金：笛扬路步行街街铺的市场租金在12-18元/平方米

/天左右，锦麟天地的市场一楼租金在6元/平方米/天左右。二、商圈调查

4.1笛扬路商圈4.1.2杭州大厦：区位：位于柯桥西南部，由万商路商业街和位于万商路和育才路交叉口的杭州大厦柯桥购物中心组成。以杭州大厦柯桥购物中心为代表。业态：业态单一，基本上以购物、百货为主，附带零星餐饮，和笛扬路步行街业态情况类似。杭州大厦柯桥购物中心在当地定位中高端，经营户以当地代理商为主，汇集了老凤祥、天梭、欧珀莱、欧莱雅、太平鸟女装、ODBO、浮力森林等品牌。客户：以中档收入者为主。优劣势分析：此商圈以杭州大厦柯桥购物中心为代表，实行品牌化和专业化的经营路线，品牌综合档次较中端；周围公交站点设置不多，交通网络不发达，且业态单一，人气聚集力较差；在价格定位上来看，以200-2000元的商品为主，不符合周边目标受众的消费能力。所以目前运动和休闲楼层大部分已关闭，很多淑女装也纷纷撤柜，经营情形不乐观。租金：杭州大厦柯桥购物中心5％－20％左右扣点二、商圈调查

4.2万达商圈区位：位于绍兴市绍兴县县政府所在地柯桥，西邻金柯桥大道，东临湖中路，南侧紧邻钱陶公路。项目占地面积18.18万平米，建筑面积约68.7万平方米，业态由大型购物中心、写字楼、商务酒店、室外步行街、住宅、商铺等组成。业态：步行街及主力店组成，其中主力店包括万达百货、华润万家超市、大歌星KTV量贩歌城、万达五星数码影院、大玩家超乐场、优衣库、博士蛙等。客户：以中高档收入者为主。优劣势分析：品牌优势：“万达”已得到柯桥人的认可和信赖；餐饮优势：项目周边没有丰富的餐饮组合；劣势：客群不足，柯桥城市人口较少，周边成熟小区较少，且入住率不高。租金：万达广场南面裕民路租金2-3元/平方/天二、商圈调查

4.3蓝天商圈区位：位于柯桥中心地带，由蓝天.市心广场、天虹百货、华联国际商贸城、蓝天广场步行街、明珠广场、聚银时代（筹建中）构成。以蓝天.市心广场为代表。业态：包括餐饮、娱乐、休闲、购物等业态，主力店有天虹百货、沃尔玛、华润万家、五星电器、苏宁电器、麦歌KTV，以及蓝天影视中心。客户：以周边年轻时尚的中青年层、中高收入者为主。优劣势分析：周边两公里内将会有至少15个小区的规划，居住氛围、商业潜力巨大，准备打造成柯桥新的时尚、高端购物中心，并随着聚银时代（银泰百货）的入驻，对我项目的招商和未来经营构成竞争压力。不过，目前对餐饮的规划有一定限制（只在商业中心的最后区块有部分中餐的引入），业态结构不合理。另外，由于规划铺位过多，空铺情况严重，现在除少数沿街店铺有商户经营外，内铺出租率不高。租金：蓝天市心广场一楼沿街商铺租金水平为8-10元/平方米/天，内铺租金水平4-6元/平方米/天二、商圈调查

三、商铺销售价格调查项目开盘时间2013年销售均价万达广场金街201117000元—25000元