博舟科技园策划沟通函(改)

Projectcommunicationbook博舟科技园项目沟通函2015.12谨呈：金盛田集团CONTENTS目录05

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FIVE01

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ONE04

PARTFOUR南京垠坤简介项目区域分析合作方式建议03

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TWO03

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THREE项目本体分析项目定位思考1项目区域分析1区域分析南京江北新区总规划

（2014-2030）江北新区位于南京市长江以北，处在东部发达地区与中西部地区的交汇处，是南京都市圈、宁镇扬同城化的核心区域之一，是华东面向内陆腹地的战略支点，拥有便捷的公路、铁路、水路和航空枢纽，是长三角辐射中西部地区的综合门户，南京北上，连接中西部的重要区域。新区规划：全国重要的科技创新基地和先进产业基地，南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。江北新区正处高速发展阶段，各项政策利好不断。本案地处浦口区江浦街道，虽在政策辐射范围内，但目前服务于产业化办公的交通、配套等尚未完善。区域内产业化办公优势略显不足。副城中心新城中心中心城1产业园现状软件园西区办公及产业园区已形成良好的产业氛围，各载体运营较为成熟，周边配套完善。本案周边现主要竞争项目为智汇·老山，同为销售型科研地产，产品为别墅，与本案的产品具有一定的重合，目前销售均价8000元/㎡。目前片区内的主要办公及产业聚集区位于南京工大科技园附近，包括顶山产业园、福中大厦、中科创新广场等载体。已经形成良好的产业氛围，各载体运营较为成熟，周围配套相对完善。本案海峡两岸科技工业园南京软件园西区纬三路隧道地铁4号线纬七路隧道地铁10号线长江五桥长江三桥1住宅项目群盛北江豪庭雨山美地中交锦兰荟金地格林格林博舟科技园本案周边现多为住宅项目，在售项目中交锦兰荟、金地格林格林目前销售状况良好。群盛北江豪庭于2012年开盘，雨山美地于2014年开盘，目前均已售空。经市调，目前金地格林格林销售均价为13000元/㎡，中交锦兰荟的销售均价12300元/㎡,。群盛北江豪庭及雨山美地的二手房均价为11500元/㎡。目前江浦在售的商品房价格从9月份的“不到1万”，现已突破1.3万。商品房市场的直线飙升，将促进整个区域内未来发展。政策链接——国土资规〔2015〕5号《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》一、加大新供用地保障力度（一）优先安排新产业发展用地。依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》、《中国制造2025》、“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，各地可结合地方实际，确定当地重点发展的新产业，以“先存量、后增量”的原则，优先安排用地供应。对新产业发展快、用地集约且需求大的地区，可适度增加年度新增建设用地指标。……二、鼓励盘活利用现有用地（五）促进制造业迈向中高端。传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。……（七）鼓励建设创业创新平台。依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心构建的开放共享互动创新网络平台，利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心，可继续保持土地原用途和权利类型不变。按照国家加快构建众创空间的要求，对国家自主创新示范区、开发区、新型工业化产业示范基地、科技企业孵化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构，利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。……1政策向导国家支持新业态新产业发展，促进创新创业的新政已从用地方面逐渐开展。1我们的视角江北新区正处高速发展阶段，各项政策利好不断；产业集聚化已初见形成，未来势必带动整体区域经济增长；商品房市场的一路飘红，将促进区域整体的未来发展。2项目本体分析项目区位：浦口区江浦街道民族北路南侧，礼泉路西侧用地面积：

108795㎡建筑面积：

239128㎡容积率：1.3建筑类型：高层2幢别墅58幢交通：目前公交不便，距地铁雨山路站点有一定距离，未来会有多条公交线路尚在规划中。配套：因项目周边均为新建社区，目前生活、商业配套较为稀缺。2因项目周边均为新建住宅，所以目前基本配套稀缺。虽部分小区现已交付，但入住率较低，目前尚未形成居住氛围。项目概况社区配套1000米本案2项目本体分析沿街商业SOHO办公8-12m超高平层空间总部独栋本案产品类型混合，现已基本定型，但从目前沟通与观察，未将产业园的本质功能体现，未将物业与产业内容进行关联。因此，在项目整体定位上想做到统一，有一定难度。2SWOT分析SWOT1、项目紧靠老山国家森林公园，生态环境佳；2、项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值；3、项目所在区域交通路网完善，可达性高；1、本案所在区域非中心城区，商业氛围差、人气不足；2、公交、地铁路线少，公共交通略显不足；3、项目周边产业园项目尚未形成集聚，园区氛围不足；1、项目所在区域属高速发展期，随着各大项目不断涌入，区域认同感逐渐增强；2、根据“海峡两岸产业园”整体规划，本区域发展空间较大，未来价值将得到进一步提升；1、本案产品类型混合多变，对于项目整体定位有一定难度；2、智慧·老山项目与本案相邻，产品同质化，形成正面竞争；我们将对项目地理位置的经济属性进行分析，研究国家、省市、区域内的未来产业规划，找出适合发展的产业类型及运营模式；我们将着重思考如何利用资源现状、交通条件、未来规划中的有利和不利方面，突破区域现有价值；面对竞争市场，我们将通过垠坤的资源平台，能够借用先进与实效的运营理念，为本项目提供前期发展咨询。我们做什么？23项目定位思考3功能缺陷转化结合项目自身特点，-1F大平层层高8-12米以及顶上58栋总部别墅办公。所以建议引进目前整个区域产业较为突出的新能源、智能装备等大型企业以及新兴产业影视摄影基地；再配合旗下中小型产业链企业办公，使项目：楼下便于研发、生产；楼上便于总部办公。通过精准的产业定位，充分挖掘企业的发展需求，将产品的设计缺陷有机转化为项目的优势特点。3园区规划海峡两岸科技工业园功能定位随着南京跨江发展战略的顺利推进，借助有利的区位条件，依托周边发展资源，南京海峡两岸科技工业园的全面建设时机已经成熟。未来，南京海峡两岸科技工业园将立足两岸经贸合作，建设成为：南京面向台湾企业投资的国家级窗口；宁台合作高端产业的转移对接平台；园－城一体化发展的现代知识型园区；以高科技及应用科技为主题的研发与生产力转化基地、新兴产业集聚区。海峡两岸科技工业园现状（以研发基地为先导，促进关联产业集聚）目前园区内已驻入新能源和智能装备制造企业有南车、南瑞、南钢等大型企业。未来必将会形成产业集聚，成为营造适合高新科技企业孵化、产品创新和先进制造业集群的优质环境，将成最具“生态、创新、创造”特质的复合型科技产业城区。结合区域、行业特性、自身产品等条件下初步可考虑的产业方向为：新材料、新能源和高端智能装备等高端产业链。3思路三：智能装备当前，围绕中国制造业转型而带来的庞大机器人需求，国外机器人龙头企业正加速在华布局，通过独资或合资的方式抢占中国市场。我国机器人整体96%的市场份额由外资品牌占据，外资机器人在技术、规模和品牌等方面具备显著的优势。影视摄影基地新能源汽车智能装备初步设想思路二：新能源汽车目前，全球能源和环境系统面临巨大的挑战，汽车作为石油消耗和二氧化碳排放的大户，需要进行革命性的变革。目前全球新能源汽车发展已经形成了共识，从长期来看，包括纯电动、燃料电池技术在内的纯电驱动将是新能源汽车的主要技术方向，在短期内，油电混合、插电式混合动力将是重要的过渡路线。思路一：影视摄影基地当下，我国的影视基地基本分为外景基地和内景基地两大类型。内景基地大多存在于各电影厂或电视台内，这些机构由于历史原因没有足够的占地空间，不可能建设外景场区，摄影棚也主要为满足自身的影视作品拍摄使用。因此全国各地室内影视摄影这一新兴产业也在逐渐繁升，本案正是抓住这一契机的最佳时机。影视基地+新能源+智能装备

兼具研发功能与墅级办公功能，符合园区整体总部办公与研发基地一体化定位，将指定项目整体区域打造为融合“生态化、智能化、科技化”于一体的创新科技产业园。CED=生态（CENTREECOLOGICALDISTRICT）CID=智能（CENTREINTELLIGENCEDistrict）CTD=科技（CENTRETECHNOLOGYDISTRICT）国家互联网与工业融合发展产业示范基地南京“中国智造2025”产业先行试验区江北新区智能装备科技人才创业特别社区3初步定位项目共含58幢别墅建筑，主要针对平层空间的总部型企业进行包装推广，完成项目去化。平层空间平层空间可引进影视摄影、新能源、智能装备等综合企业进行灵活性出租，结合别墅总部办公，以期获得效益最大化。目前项目周边多为住宅项目，建议引入生活配套服务类企业，满足项目本身配套需求的同时，辐射周边区域。高层建筑现为4.8m挑高户型，建议打造成小户型后着眼于创业型中小企业的办公需求，满足初创型企业的需求。别墅办公SOHO办公沿街商铺SOHO办公沿街商铺总部办公平层空间3总体规划4垠坤简介4南京垠坤简介南京垠坤是以房地产营销策划代理和都市型创意产业园区投资运营为主业，集产业地产、城市策划、艺术经纪、生态农业、创意演出、游戏开发、电子商务为一体的多元化集团企业。企业成立以来，本着“专注为本、创意无限”的宗旨，以“文化创造财富、创意彰显价值”为发展的主线，踏实前行，成为行业的成功典范。创意园区的开拓者创意业务的构建者创意咨询的提供者创意资源的整合者垠坤简介创意园区的开拓者创意东八区西祠街区创意中央智汇魔方大数据产业基地留创园星火E方江苏首个真正意义上的创意园区中国首家网络线下社区创意产业创业孵化基地首创第二代产业园模式2010年度中国最佳创意园中国软件谷科技创业孵化器中国软件谷首个大数据产业创新集群首创第三代产业园首家文化产业留学生创业园创意思维与科技地产相互融合的全新尝试创意园项目42006年基础投资||3000万元启动时间||2006年12月发展现状||164家企业，入驻率98%项目地址||秦淮区·光华东街1号、6号园区前身||南京电子陶瓷厂、蓝普电子、南汽仪表厂建筑指标||占地70亩，建筑面积6万平方米江苏首个真正意义上的创意园区创意园区的开拓者创意东8区4创意园区的开拓者基础投资||4500万元启动时间||2007年2月发展现状||198家企业，入驻率95%以上项目地址||建邺区·茶亭东街79号园区前身||江苏省淡水水产研究所建筑指标||占地50亩，建筑面积3.5万平方米2008年中国首家网络线下社区创意产业创业孵化基地西祠街区4创意园区的开拓者2009年基础投资||6000万元启动时间||2009年10月发展现状||140家企业，入驻率98%以上合作主体||南京交通产业集团项目地址||玄武区·中央路302号园区前身||南京油嘴油泵厂建筑指标||占地55亩，建筑面积近4万平方首创第二代产业园模式2010年度中国最佳创意园创意中央4创意园区的开拓者2.0版软件研发大厦2012年中国软件谷科技创业孵化器产业运营成效下的资源转换发展现状||入驻60多家企业，出租率100%合作主体||

雨花区科技局运作方式||运营管理项目地址||南京雨花区建筑指标||占地20亩，运营总建1万平方米智汇魔方4创意园区的开拓者运作方式||投资开发、运营管理项目地址||南京鼓楼区石头城路69号、77号建筑指标||占地18亩，运营总建0.56万平方米2013年首创第三代产业园首家文化产业留学生创业园发展现状||出租率100%合作主体||江苏省金陵交运集团留创园4运作方式||运营管理项目地址||南京雨花区软件大道建筑指标||占地80亩，运营总建8万平米2014年中国软件谷产业创新集群发展现状||90余家企业入驻，出租率99%合作主体||中国软件谷管委会创意园区的开拓者南京大数据产业基地4创意园区的开拓者运作方式||土地开发、投资建设、运营管理项目地址||南京高新区建筑指标||占地25亩，总建5.6万平方米发展现状||建设中，2016年12月交付，去化率50%星火E方科技创新大厦2015年科技地产转型发展新作星火E方42015.3罗志军书记视察大数据产业基地2015.2黄莉新书记视察大数据产业基地2006.5.15蒋宏坤市长视察创意东八区2008.3.4南京市委书记朱善璐视察西祠街区2008.1.17南京市市长蒋宏坤历任领导视察垠坤投资园区江苏省委书记罗志军多次到东八区、西祠街区、大数据产业基地指导工作。南京市委书记黄莉新刚上任即到大数据产业基地考察。原南京市委书记朱善璐、原南京市市长蒋宏坤也多次视察园区2007.7.23江苏省委书记罗志军视察西祠街区省委书记、原南京市委书记罗志军2006.5、07.7、12.9三次视察园区42015.12石泰峰省长、黄莉新书记视察大数据产业基地创意咨询的提供者润景国际产业园国家数字出版基地南京园区上海虹桥艺术中心4创意咨询的提供者创意业务的构建者垠坤旗下创新业务是集收藏、展览、学术、文化交流于一体的专业策展机构，中国中青年书画家经纪人机构。是垠坤机构旗下专业从事高端有机农产品生产、销售与配送的农业企业。南京薇缇电子商务有限公司是专注于外贸电子商务的平台机构。成立于2013年1月，公司主要致力于网页游戏和手机游戏产品研发。南京海豹幽默艺术有限公司，主要从事幽默杂技剧的表演。4创意业务的构建者创意资源的整合者园区资源整合南京垠坤整合已运营6家创意产业园区内的1000多家企业成立于2007年元月，是由南京地区从事文化创意产业的企业单位和个人，自愿组成的非营利性的NGO组织，总成员数已近130个。是在江苏省及南京市经济与信息化委员会指导下成立，由中国软件谷管委会联合南京大学、东南大学以及南京大数据产业基地龙头与骨干企业共同发起成立的非盈利性质的服务平台。清华EMBA江苏同学会成立于2006年4月21日，在清华大学领导的关怀和指导下，同学会积极配合学校工作，认真组织同学活动，已走过了8个年头。校友资源整合目前已经有200个高端同学会成员。正式成立于2005年1月29日，现有在籍会员四百多位，是由南京团市委发起的服务在宁青年企业家的非营利性社团组织。正式成立于2003年12月29日，现有各行各业青年企业家会员400余名位，旨在联络青年精英，促进企业进步，服务江苏经济和社会发展。商会资源整合商会中目前已经有近千家企业会员单位。成立于2015年1月10日，致力于为南京的创客群体、组织及个人提供完善的资源整合平台。以“创新、共享、实践、共生”为精神帮助创客实现由创意到产品的孵化过程。4创意资源的整合者ONE尊重与重视项目的禀赋资源（项目特有的后天资源以及与老山国家森林公园紧密相连的自然资源）；TWO关注与区域发展的切合度，充分发掘本地块潜在价值以及区域内的产业资源，利用区域发展机遇；THREE结合地块的属性特征，进行适当超前的，契合市场需求的，创新、创意且符合有关规划的项目发展定位。我们的服务目标45合作方式建议5200920102012整体策划营销执行运营管理第一阶段整体策划对项目进行深度解题及研究，