2023年陕西省房地产估价师理论与方法比较法估价需要具备的条件模拟试题

2023年陕西省房地产估价师《理论与方法》:比较法估价需要具有的条件模拟试题本卷共分为2大题5０小题，作答时间为１80分钟，总分１00分,60分及格。一、单项选择题（共2５题,每题２分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）１、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为２023年5月２0日~5月30日,估价报告应用有效期为1年.20２３年5月２０日，甲运用该估价报告向银行申请办理了2023的抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于.【2０２3年考题】

A：2023ﻭB：2023ﻭC：2023

D：２02３

Ｅ:工业用地的监测点评估价格２、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在＿＿。

A．期初

B.期中ﻭC.期末

D．年末3、收益法中所指的收益是．【202３年考题】

Ａ:估价时点前一年的收益ﻭB：估价时点前若干年的平均收益ﻭC:估价时点以后的未来预期正常收益

D:估价时点前最高赚钱年份的收益

Ｅ：工业用地的监测点评估价格4、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、5０万元、６0万元、１５０万元、12０万元,投资利润率为２0％，则成本利润率为。

A:17.13％ﻭB：１８．30％

Ｃ：18．６１%ﻭＤ:2１.4７％ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格５、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。ﻭＡ.出租的房地产ﻭＢ.自用的房地产ﻭC.餐饮的房地产ﻭＤ.营业的房地产6、业主交有的住宅专项维修资金属于所有。ﻭA：业主ﻭB:业主大会

C:业主委员会ﻭD：物业服务公司ﻭＥ:执行层的组织协调７、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是＿_。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法ﻭD.概算指标法8、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物,是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。

A：100

B:２00

C:500ﻭD：8００

E:执行层的组织协调９、个人公积金贷款利率实行__。ﻭA.浮动汇率ﻭB．固定汇率ﻭＣ.一年一定

D.半年一定10、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g)t－1,年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等,则房地产价格Ｖ＝(）。 ﻭA.选项ＡﻭＢ.选项ＢﻭＣ.选项Ｃ

Ｄ．选项D

11、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象(）的方法。

Ａ．利润ﻭＢ.价格

C．价值ﻭＤ.收益价格１２、甲乙物业2023年10月的价值均为11０0万元。预计２02３年10月甲物业的价值为1200万元和10０0万元的也许性均为５０％,乙物业的价值为1300万元和900万元的也许性也均为50％。甲、乙物业投资风险比较的结果是_＿。ﻭＡ．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大ﻭC.甲、乙物业的投资风险相同ﻭD．难以判断甲、乙物业的投资风险大小13、财务杠杆效应是由于__引起的。

A．贷款利率与项目全投资收益率不同ﻭB.预售收入与自有资金收入占总收入比例不同ﻭC．预售收入资金回笼较快ﻭD.自有资金投入时间点的差异14、既为治热毒血痢之良药,又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__ﻭA．大青叶

B.鱼腥草

C．败酱草

D．水牛角

Ｅ.白头翁1５、房地产拍卖业务重要来自＿＿。

A．公司委托ﻭB．个人委托ﻭC.法院委托ﻭＤ．政府委托１6、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是。

Ａ:属永久性建筑有柱的货棚ﻭB:有顶盖不封闭的永久性架空通廊

Ｃ：无顶盖的室外楼梯

D:与室内不相通的类似于阳台的建筑

E：执行层的组织协调17、某宗土地取得成本为1００0万元,开发成本为150０万元，管理费用为75万元，销售费用为3５万元，投资利润率为1２%,则开发利润为。ﻭA：1８０．0万元ﻭB:3０0．0万元

C：30９．０万元ﻭD:3１３．2万元

E：工业用地的监测点评估价格1８、在某商业街深度30．48%(即１00英尺)、临街宽度2０%的矩形土地，总价为１2０0万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即1５0英尺）、临街宽度２0%的矩形土地的总价为＿_万元。

A．1５０4

Ｂ．1４04ﻭC．１３04ﻭD.1２0419、一般而言，假如商品的替代品数目越多，则该商品的需求。

A:越富有弹性

B：需求弹性越小ﻭC:越缺少弹性

D:完全无弹性

E：执行层的组织协调20、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。

A.投机需求的膨胀ﻭB．金融机构的过度放贷

C.土地的有限性和稀缺性ﻭＤ．媒体的夸大宣传21、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。ﻭＡ．高于ﻭB.低于

C.等于ﻭD．低于等于2２、下列有关丘的表述中,不对的的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘ﻭB．房地产权属档案中,房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

Ｄ.房屋权属证书中应注明丘号２３、下列关于农地征收费用的表述中,不对的的是_＿。

A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

Ｂ．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定ﻭD.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定２4、为控制个人住房抵押贷款的风险,常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。ﻭA:本次贷款的月还款额/月均收入

B:(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入ﻭC:(本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入ﻭD:（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入ﻭE：借款协议25、某宗房地产交易,约定由买方实际支付给卖方3７00元／m２,买卖中涉及的所有税费由卖方承担，在本地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5．5%,买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/ｍ2。ﻭＡ.3507

B．3592

C．３6２7

D．3558二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得0．５分)１、影响房地产价格的建筑物实物因素有。

A:建筑规模ﻭB：建筑高度ﻭC：建筑密度ﻭD：外观ﻭE:空间布局2、建立房地产中介服务行业信用档案的意义_＿。

A.是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要

B.为社会公众查询公司和个人信用信息提供服务ﻭC.为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统

D.是促进住宅与房地产业健康发展的需要

E．是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要3、股票和债券的相同之处表现在。（20２3年试题)ﻭA：都是融资工具ﻭＢ:都是流通证券

C:持有者享有相同权利ﻭD：都具有偿还性ﻭE:都可认为投资者带来收益4、房地产开发程序中的前期工作涉及__等。

A.可行性研究

B.获取土地使用权

C.规划设计与建设方案的制订ﻭD.安排短期和长期信贷

E．开发项目保险事宜洽谈5、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低重要取决于__。ﻭA.未来净收益的大小

B.获得净收益的可靠性

C.获得净收益期限的长短

D．获得净收益预期ﻭE．估价对象的现值6、潜在购买者一般具有的特点（）。

A.对该产品具有的潜在爱好

Ｂ.足够的收入

Ｃ.交易的途径

D.销售人员的意愿ﻭE.对未来的预期7、建筑与水有关的物理性质有等。

A:孔隙率ﻭＢ:抗渗性ﻭC：抗冻性ﻭD:弹性和塑性ﻭE:耐磨性８、各投资方案净现值的盼望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的重要依据，此时应选择的判别指标是。ﻭA:净现值

B:净现值盼望值ﻭC：净现值标准差

D：净现值标准差系数ﻭE：借款协议9、开发项目选址、定点审批阶段重要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

Ａ:无偿划拨

B：协议出让ﻭC：挂牌

D:拍卖ﻭE：招标1０、在房地产估价中，下列原则相应对的的是_＿。

Ａ.最高行为准则与技术性原则相应ﻭＢ．普适性原则与特殊原则相应

C．谨慎原则与特殊原则相应ﻭD．技术性原则与谨慎原则相应

E．技术性原则与普适性原则相应

１１、土地使用权出让协议有。

A：建设用地土地使用权出让协议ﻭＢ:成片土地使用权出让协议

Ｃ:社区土地使用权出让协议ﻭD:项目用地土地使用权出让协议ﻭE:划拨土地使用权出让协议12、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。

A．风险产生的因素分析ﻭＢ.风险发生的概率大小分析

C.风险因素检查

D.风险变量间的相关性分析

E.风险概率分布情况分析１３、在征收土地时,土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是__。ﻭＡ.爱惜耕地，合理运用土地的原则ﻭB．无偿使用土地的原则ﻭC.保证国家建设用地的原则ﻭD．妥善安顿被征地单位和农民的原则ﻭE.依法征地的原则14、下列关于拍卖保存价规则，说法对的的是。ﻭA:保存价是拍卖的必备条件

B：保存价的修改权从属于保存价的拟定权,归委托人享有

C:委托人拥有保存价的拟定权

D:拍卖人拥有保存价的拟定权ﻭE：保存价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情1５、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。ﻭA.独立、客观、公正

Ｂ．诚实守信

C.社会责任

Ｄ.勤勉尽责16、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以＿＿状况为参照系进行的。ﻭA.可比实例房地产ﻭB．估价对象房地产ﻭC．标准房地产

Ｄ.类似房地产17、住房公积金的提取和使用原则不涉及__的原则。

A．定向使用

B.安全运作ﻭC．严格时限ﻭD．准时使用1８、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完毕估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。

A.经市（县）人民政府批准

B.经委托人书面批准ﻭC．经房地产行政主管部门批准ﻭD.经省(自治区、直辖市)人民政府批准1９、以下关于投资价值和市场价值的说法中对的的是_＿。

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估

Ｂ．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险限度相相应的社会一般报酬率ﻭC．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险限度相相应的社会一般报酬率

Ｄ.评估投资价值时一般要扣除所得税ﻭE.评估市场价值时一般要扣除所得税20、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容涉及。

A:应采用客观成本而不是实际成本

B：应采用实际成本而不是客观成本ﻭC：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E:应结合估价委托人的规定对成本法的测算结果进行调整2１、以下可以引起利率上升的因素有＿_。

A．借贷资金的供应大于需求ﻭB．预期通货膨胀率上升ﻭC.中央银行采用货币紧缩政策ﻭＤ．某国国际收支出现大量顺差

Ｅ.中央银行采用货币扩张政策２2、下列关于招标的说法,不对的的是_＿。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂限度选择招标方式

B.通过公开招标方式,从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D.邀请招标合用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目23、对