九江地产项目：商场销售价格前期测算报告(完整版)

期测算报告(完整版)2为：1、地段；2、整合营销力；3、发展商投入；4、项目自身条件；的一、影响价格的决定因素与权数确定1、地段(45%)决定因素、权数①道路交通(5%) (5%)③商业氛围(25%)构成元素、权数a.周边交通网络b.道路通行量c.道路状况a.公交线路网络b.易达性a.人流量d.区位环境/设施配套b.营商气e.租售价格水平c.商业文化底蕴氛f .fdede④发展前景(10%)2、整合营销力(20%)决定因素、权数①市场研究(2%)②项目定位及产品塑造 (7%)③营销策略(6%)④现场销售管理/控制a.城市发展规划b.政府支持力度c.可持续性发展空间构成元素、权数体市场的掌握程度.a.规模..b.软/硬件标准.造标准c.物业管理市场引导及营销操控能力a.销售人员素质 (1%)b.销售管理c.销售控制建设、营销等环节的协3、发展商投入(15%)决定因素、权数构成元素、权数a.策划、设计、广告、①专业资源整合(5%)商业经营等专业公司b.争取政府政策支持c.主力商家引入a.广告策略/表现②推广投入(5%)b.广告投入③工程进度(2%)c.传播面工程进展/质量控制情况a.现场售楼部装饰/布④现场销售硬件(3%)置效果4、项目自身条件(10%)权数①地块状况(3%)b.现场包装c.销售资料权数a.地形状况b.四置情况a.规划面积②地块技术指标(2%)b.建筑产品类型a.周边居住人口③周边环境(5%)b.周边房地产建设情况5、市场因素(10%)决定因素、权数①房地产行业状况 (1%) (2%) (7%)构成元素、权数a.房地产政策法规b.行业发展水平a.供求关系b.推出项目的销售周期a.地段、规模b.发展商综合实力c.销售进度乏同时期、同区域、同类型、有较多成交实例的项目作比较。因此，市场比较法是以条件类似的房地产买卖实例与待估房地产加以同一供需圈内的一般市场上有较多的买卖实例作比较而分析得出待择用2定作为对比的项目分别为：地理位置：浔阳路19-23号；规模：占地约5000m2，商场高六层，单层25200m2；定位：集购物、饮食、休闲、娱乐、停车于一体的综合商场；消防系统；折后售价：一层16000元/m2，二层4800元/m/m2六层2400元/m2租金：一层均价100-120元/m2；选择原因：与本项目属同一区域，且商场规模、结构、定位、配套与本项目十分雷同，除地段因素外，其他方面的可比性程◆年丰大厦(裙楼商场)2规模：一、二期商业面积约10000m2，1-4层为裙楼商场；定位：综合性商场；动消防系统等；售价(折后)：环城路临街铺19500元/m2，大中路临街铺24000元/m2；租金：临街铺100-120元/m2；素考虑，估计其一层商场的销售价格为：m租金价格为：70元/m2；工；结构、配套与本项目相似，具有一目的价格因素比较与价格评定格因素场厦①5%4%5%4%道43%42%21%一、地段路 (45%)交通②5%4%4%2%周边公交系统状况③25%25%23%5%商业氛围④10%10%10%10%发展前景①2%1%1%2%市二、整合场9%5%20%营销研力究 (2②7%0%)项目定位及产品塑造③6%营销策略%%2%2%7%6%④1%1%0%1%现场销售管理/控制⑤4%1%0%4%全程执行质量①5%2%0%5%三、发展专7%3%15%商投业入资 (1源5%)整合②5%推广投入③2%工程进度2%2%0%2%2%④3%1%1%3%现场销售硬件①3%3%3%3%四、项目地10%9%7%自身条件块 (1状0%)况②2%地块技术指标③5%周边环境2%2%4%2%2%①1%1%1%1%五、市场房9%8%5%因素地 (1产0%)行业情况②2%商铺投资活跃程度③7%同类对手发展情况得分100%—认知价格——系数—7%78%0.876%67%1.01%68%——说明：涉及的各项内容为敝司按理想水平来评定其相应分值，如果相其计算公式为：认知价格系数=待估项目权数÷对比项目权数比较得出各个待估项目与对比项目修正了的认知价格系数后，即可得出比较价格：比X1=联盛广场首层商铺均价×认知价格系数=16000×0.87=13920元/m2比X2=年丰大厦首层商铺均价×认知价格系数=11000×1.01=11110元/m2本项目首层均价评定(采用算术平均数计算)：本项目首层均价=(X1+X2)÷2=(13920+11110)÷2=12515元/m2有同类物业推出市项目租金价格测算：比X1=联盛广场首层租赁均价×认知价格系数=110×0.87=96元/m2比X2=年丰大厦租赁商铺均价×认知价格系数=70×1.01=71元/m2本项目首层的租赁均价为：首层租赁均价=(X1+X2)÷2=(96+61)÷2=84元/m2即本项目首层的销售均价为：84×12÷8%=12600元/m2出本项目首层的销售均价为：(12515＋12600)÷2=12560元/m2的大小、易达性程度的高在这里我们综合分析商场各个楼层的特性与价格差幅：楼层素人流量易达性交易疏导能店面接触率因品不定因牌特征素率力二层二层较大较高较强较高大高强高1.主力驻与选层；2.建结构态与物,如:层,附通(天桥)1.品牌知名度高;2.行业利润高,租金强;3.高附加值商品;4.对店面求高.层=1.6-2倍35-40%等高等高..或三少低弱低层以商品;20-25上2.对店面%.情况下，对本项目楼层价格差幅倍率确定如下：一层:层=1.6倍二层：三层递减35%即二、三层的销售平均价格为：二层：12560÷1.6=7850元/m2三层：7850×(1－35%)=5100元/m2面积(m2)销售均价(元/m2)回笼资金(元)13445.36650.66650.6合计26746.5提条件：宣传；操作空执行的质量；3、在首次推出市场前，必须确定进驻商场的主力店(超市及世界品牌特色餐饮—建议引入麦当劳)，并获得对九江市民有较大吸4、在本项目推出市场的过程中，直接竞争对手(例如信华城