浙江省休闲度假旅游房地产市场开发

浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究**摘要：本文主要要论述浙江省省休闲度假旅旅游房地产的的市场开发，通通过对国内外外相关理论研研究的综述，剖剖析浙江省休休闲度假旅游游房地产市场场开发现状和和存在的问题题，并提出促促进旅游房地地产市场开发发的对策。关键词：休闲分时度假旅游房地产市场开发国内外关于休闲闲、分时度假假与旅游房地地产概念的文文献研究（一）休闲***认为：“闲”、“休闲”、“休闲业”在中国的语语言里是三个个不同的词，用用来表示三个个不同的概念念。“闲”是人在社会会生活中劳动动与非劳动在在时间上的分分配状况。在在今天我们可可以把它看作作是不以我们们的意志改变变的东西。它它属于一个国国家一个地区区发展水平的的范畴。“休闲”是人们对可可以不劳动的的时间的一种种利用，而休休闲业则是“为了满足人人们休闲的需需要而组织起起来的产业”。***认为休闲闲度假是一项项人性化很强强的新兴服务务产业，在西西方已有40余年的历史史，在我国近近几年才兴起起。休闲度假假的核心问题题是提供一流流的服务。我我国的旅游度度假平均停留留时间（隔夜夜游）只有2.3天，显然不不利于休闲度度假的发展。据美国有关部门的统计显示：美国人有三分之一的休闲时间，有三分之一的收入用于休闲，有三分之一的土地面积用于休闲。休闲度假在中国国有很好的市市场发展前景景，因为从“有闲”和“有钱”两个方面，中中国都具备了了发展休闲度度假的基础。“有闲”方面，我国国法定假日全全年有114天，部分群群体还享有带带薪休假制度度；“有钱”方面，有资资料显示：到到2005年，我国可可能会出现两两亿人的中产产阶级这样一一个庞大的群群体拥有自己己的住房和汽汽车。旅游或或休闲度假的的需求潜力巨巨大。从休闲、度假、旅旅游三者的关关系来看，休休闲是一个大大概念，旅游游是休闲的一一种方式，而而度假又是旅旅游的一种形形式，同时也也是休闲的一一种形式。（二）分时度假假分时度假（Tiimeshaaring又称Vacattionoownersship或Holiddayowwnershhip）作为一个个新兴的产业业，国内外很很多学者对其其给出了定义义。***在《分时度度假--旅游住宿业业和房地产业业结合的新理理》一文中指指出分时度假假是一种将房房地产、酒店店住宿和旅游游休闲度假完完美结合在一一起的全新投投资模式和度度假住宿设施施。它起源于于六十年代的的法国阿尔卑卑斯地区，70年代引进美美国后得到了了迅速发展，并并延伸到全世世界各地，逐逐步成为全球球推崇休闲新新型度假方式式。分时度假最初在在欧洲兴起，在在美国得到迅迅猛发展，因因此西方很多多学者在这方方面的研究走走在了国际的的前列。RaandalllS.UUpchurrcha和KurtGrubeerb二人在在其《沉睡的的巨人——分时度假的的演化》一文文中，对分时时度假的内涵涵做了如下的的阐述：分时时度假简单地地来说一定数数量的购买者者对度假区内内的房产进行行一周以上的的购买行为，每每个购买者仅仅购买一年内内他们想要使使用该房产的的时间。由于于拥有和经营营该度假房产产的费用平摊摊在很多购买买者中，所以以每个购买者者仅需要支付付该度假房产产出售和维护护总费用的一一小部分。从实践来看，被被广泛接受的的有目前两种种定义：一是是在美国佛罗罗里达州《分分时度假房产产法案》（RealEstatteTimmesharringAActCHH721FFloridda）中对分时时度假的定义义——“所有以会员员制、协议、租租契、销售或或出租合同、使使用许可证、使使用权合同或或其他方式做做出的交易设设计和项目安安排，交易中中，购买者获获得了对于住住宿和其它设设施在某些特特定年度中低低于一年的使使用权，并且且这一协约有有效期在三年年以上”，即称之为为分时度假项项目；二是《欧欧盟分时度假假指令》（EuroppeanUUnionTimesshareDirecctive）中对分时时度假交易合合同的定义——“所有的有效效期在三年以以上、规定消消费者在按某某一价格付款款之后，将直直接或间接获获得在一年的的某些特定时时段（这一期期限要在1周以上）使使用某项房产产的权利的合合同，住宿设设施必须是已已经建成使用用、即将交付付使用或即将将建成的项目目”。这一定义义在于保护消消费者购买分分时度假产品品时的权益。分时度假最最大的特色和和吸引人之处处是它的分时时度假交换概概念。也就是是当某一个分分时度假消费费者在某一年年决定不在其其所购买了时时段的酒店或或度假村居住住时，他就可以用自已已购买的时段段去“交换”同属于一个个交换服务网网络中的任一一家酒店或度度假村的另一一个时段。RandaallS..Upchhurch在在《分时度假假给美国消费费者带来的利利益透视》一一文中提到：：休闲度假旅旅游房地产的的所有者可以以通过交换公公司把自己的的房产单元与与相似的住宿宿单元进行交交换。这意味味着业主可以以和其他所有有者交换他们们的房产单元元和度假时间间。因此，房房产交换公司司把全世界可可供交换的房房产单元保存存为一个数据据库。这就是是说业主可以以在居住地进进行事先的时时段交换。分时度假,从产产业的角度理理解是“时间分割，空空间整合”，从消费者者的角度理解解是“时间分享，空空间共享”。综合地来说，分分时度假是伴伴随全球一体体化、按照时时间分割、空空间整合的理理念，赋予不不动产以流动动特征的网络络化经营模式式。作为一个个新兴的萌芽芽产业，其组组成部分是：：由公寓、酒酒店、度假村村等不动产构构成的物业网网络；由完整整产权、共有有产权、星期期产权、时段段使用权、点点数制等概念念和规则设计计的产品系列列；由购买者者、会员、家家庭、继承人人及业主委员员会等构成的的消费群体；；由发展商、营营销商、交换换商、俱乐部部、物业管理理、信托公司司、咨询公司司、行业协会会等角色构成成的组织结构构；由行业规规则、法律规规范、消费者者权益保障系系统等构成的的规范体系。**在其《分时时度假在中国国本土化面临临的问题与对对策》一文中中列举了最新新数据以说明明国内外分时时度假的发展展现状，数据据显示，目前前全球已有60多家大型的的分时度假集集团，分时度度假地超过5000个，分时度度假业营业收收入已达70亿美元，超超过500万个家庭拥拥有分时度假假时段，近7年行业增长长率高达16%-118%。根据机构构预测，1995年至2009年，全球分分时度假营业业收入将达到到2000亿美元。1999年至2009年，分时度度假行业将以以两倍于全球球旅游行业的的速度增长。分时度假的概念念和其产品在在上世纪90年代末传入入我国。2001年RCI中国会员达达到2500人，比1999年增长了800多人；加盟RCI的酒店或度度假村13个；RCI会员到中国国的交换次数数为4200次，住宿间间数为29.4万间,停留1.68万天。因此此，无论是供供给还是需求求，我国目前前都已具备了了发展分时度度假的条件。分时度假是一种种较高层次的的旅游产品，也也是一种休闲闲方式；分时时度假隶属于于旅游房地产产，是旅游房房地产的一种种产品经营方方式。分时度度假作为休闲闲度假方式之之一，无疑是是新时期发展展起来的一种种有着广阔前前景的时尚旅旅游产品。（三）旅游房地地产目前国内对旅游游房地产概念念存在不同的的理解。有些些认为旅游房房地产就是景景观房产，在在景区内或周周围建房子；；有些认为应应利用已有的的或开发新的的度假景区，对对此区域进行行综合利用开开发；还有一一种观点，认认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为为确切。时至至今日，业内内对旅游房地地产还没有一一个准确和公公认的概念。目前文献研究中中出现频率较较高、认识较较为一致的旅旅游房地产概概念表述如下下：旅游房地地产是指与旅旅游度假为目目的的房地产产开发营销模模式，开发项项目全部或部部分实现了旅旅游功能。一一般而言，旅旅游房地产包包括以下形式式：休闲度假区区内的住宅(别墅、度假假村)：投资集团团、房地产商商，利用旅游游开发区、旅旅游景区、休休闲度假区的的优越自然条条件、地理位位置开发的具具有投资回报报和多种功能能的住宅项目目。如：景区区住宅、海景景住宅、风景景名胜度假村村(风格别墅)、民俗度假假村等旅游置置业项目。时权酒店：：是将酒店的的每个单位分分为一定的时时间份(如：一年51周)，出售每一一个时间份的的一定年限的的使用权。消消费者拥有一一定年限内在在该酒店每年年一定时间(或一周)的居住权。产权酒店：：是指将酒店店的每一个单单位分别出售售给投资人，同同时投资人委委托酒店管理理公司或分时时度假网络管管理，获取一一定的投资回回报。一般情情况下，投资资人均拥有该该酒店每年一一定时间段的的免费居住权权。养老型酒店店：是指投资资人(往往是最终终消费者)，在退休前前购买退休养养老度假村的的某一个单位位。委托管理理公司经营管管理直至退休休后自用。管管理期间，将将获取一定的的投资回报。一一般情况下该该度假村在产产权人去世后后由管理公司司回购，再出出售。收益归归其家人所有有。高尔夫、登登山、滑雪运运动度假村：：指在高尔夫夫球场、登山山、滑雪等运运动地附近开开发的度假别别墅项目。旅游(休闲)培训基地、国国际休闲度假假中心：指具具有集旅游、观观光、休闲、度度假、运动健健身、会议、培培训等多功能能的房地产开开发项目。时值度假型型酒店：指消消费者购买一一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们们选购产品的的货币。他们们可以使用这这些“分数”在不同时间间、地点、档档次的度假村村灵活选择其其分数所能负负担的住宿设设施。消费者者不拥有使用用权或产权。只只是为休闲消消费提供便利利、优惠和更更多选择。“分数”消费可获取取更大的折扣扣和免费居住住时间。旅游房地产业在在国内尚处于于起步阶段，其其经营和管理理方式尚需进进一步探索和和完善，因此此，国外很多多该领域中的的经营管理经经验非常值得得我们借鉴。ConSarahRezak在《从客户调研看产权酒店业的若干方面》一文中提到销售成本的控制是旅游房产项目经营成功与否的关键所在，而控制这些成本的关键又在于灵活地使用客户调研的数据。在项目管理方面，要采取一些措施平衡淡旺季客流量和设施设备的使用率。总之，旅游房地地产的概念与与其目前市场场状况相吻合合，如何根据据中国国情和和产业发展实实际情况有效效地经营和管管理产权酒店店尚处于探索索阶段。（四）休闲度假假、分时度假假与旅游房地地产三者的结结合——休闲度假旅旅游房地产休闲度假旅游房房地产是休闲闲度假旅游和和房地产业相相结合的产物物，由于从国国外导入了分分时度假的经经营方式，这这种度假旅游游房地产比不不进入度假权权交换网络的的固定度假地地的休闲度假假产品更具有有发展潜力和和魅力。目前，我国有大大量的房产资资源闲置。据据报道，2000年，我国星星级酒店有6000多家，平均均出租率55.855%，约一半的的酒店客房处处于闲置状态态，闲置资产产达数千亿元元。到2002年7月止，中国国商品房空置置总量在12000万平方米左左右，其中空空置一年以上上的超过50%，占压资金金超过2500亿元，居中中国不良资产产之首。专家家估计，中国国当前的商品品房空置率已已在26%左右，而美美国的约为7%。香港约为3%—4%。国际公认认的房地产开开发红灯为空空置率为10%。在这些积积压的房产中中，有相当大大一部分位于于度假地和旅旅游城市，推推行分时度假假形式是盘活活这部分房地地产的有效措措施。在传统统的房地产开开发机会逐步步减少、住宅宅消费开始向向舒适性转移移的情况下，大大量的传统房房地产资金必必然要开辟新新的领域。随随着我国正在在形成的旅游游强国地位和和强大的消费费群体，我国国旅游房地产产市场开发必必然有巨大的的发展空间。随随着人们收入入的提高和假假期的增加，我我国已具备大大量开发旅游游房地产的各各项条件。当前，在全国许许多旅游资源源较为发达的的地区，如海海南、浙江、北北京、上海、广广东、山东、云云南、大连、天天津、四川等等地，此类旅旅游房地产市市场行情十分分看好，售价价远远超出同同类地段普通通商品房。促促进休闲，推推动旅游房地地产的开发与与分时度假的的实行，必须须实现休闲、分分时度假、旅旅游房地产的的“串联”，在“大市场、大大联合”的前提下把把休闲、分时时度假、旅游游房地产捆绑绑在一起，相相关行业联合合起来，开发发商开发出大大量优秀的旅旅游房地产项项目，在项目目完成后交给给专业的管理理公司按照产产权式酒店（公公寓）进行销销售和管理，随随着产权式酒酒店（公寓）数数量增加，国国内分时度假假的交换体系系在逐步完善善后与国外交交换体系进行行并轨，行业业进入良性运运转，此时旅旅游房地产与与分时度假将将逐步成为中中国旅游业的的主导产业，在在行业同仁的的呼吁和参与与下各项法律律相继颁布实实施，政府的的监督职能进进一步体现。通通过休闲度假假、分时度假假产权酒店、旅旅游房地产的的结合，达到到供求双方的的双赢。***在《分时时度假--旅游住宿业业和房地产业业结合的新理理》一文中指指出分时度假假作为旅游房房地产的一种种经营模式，从从诞生到现在在，经过三十十多年的不断断完善和发展展，已成为当当今世界旅游游住宿业所有有产品中增长长最快的部分分，成为全球球旅游业的一一大支柱。目目前在全世界界90多个国家和和地区已有4145家左右的分分时度假区，已已有来自世界界191个国家和地地区超过450万个家庭拥拥有分时度假假权，1999年全球分时时度假营业收收入已超过67亿美元，据据专家预测，1995年——2009年，全球分分时度假营业业收入将达到到2000亿美元，它它吸引着越来来越多的投资资开发商投身身其中，同时时也吸引着越越来越多的购购买者。这种种蓬勃发展的的动力主要来来自于分时度度假产品本身身的价值和使使用价值以及及它所开发和和培育的不受受国界、地域域、年龄及社社会阶层限制制的消费市场场。在国外，休闲旅旅游度假房地地产的发展已已经从量的增增长阶段发展展到了质的提提高阶段。RRandalllS.Upchuurcha和和KurtGrubeerb在《沉睡的巨巨人——分时度假的的演化》一文文中提到：目目前在美国，不不仅产权酒店店等旅游房产产的数量增加加很快，而且且产品和服务务的广泛性也也在不断的加加强。现今，如如果你在一些些分时度假网网站上搜寻一一些产品和服服务的信息，你你会发现适合合不同细分市市场的休闲和和娱乐需求的的广泛信息。浙江省休闲度假假旅游房地产产市场开发现现状和存在问问题浙江省休闲度假假旅游房地产产市场开发现现状产业发展势头旺旺盛浙江省位于东部部沿海，在全全国范围内属属于经济发达达地区，20003年全省GDP达到76700亿元，位居全全国第四位，人人均GDP更是位居全全国各省首位位。经济的健健康稳定发展展，以及随之之而来的居民民可支配收入入和闲暇时间间的增多和为为休闲度假旅旅游房地产提提供了良好的的外部环境。浙江省旅游资源源丰富，全省省有1个国家级旅旅游度假区和和10个省级旅游游度假区，14处国家级自自然保护区和和4处省级自然然保护区，57处国家级及及省级森林公公园，14个国家级重重点风景名胜胜区以及42个省级风景景名胜区。全全省风景名胜胜区总面积达达到3500平方千米，占占全省陆地面面积的4.3％，其中国国家级风景名名胜区数量居居全国各省第第一。近年来来各级政府把把大力发展旅旅游业提到了了十分突出的的位置，杭州州市2006年世界休闲闲博览会的成成功申办提升升了杭州的城城市形象，极极大地促进了了浙江省旅游游业的发展，旅游业成为为浙江省国民经经济中增长最最快的产业之之一。得天独独厚的旅游资资源优势和良良性发展的旅旅游产业为休休闲度假旅游游房地产的发发展提供了产产业基础。浙江省有着优越越的旅游地产产开发资源，随随着2006年世界休闲闲大会的临近近，许多国内内外专家正逐逐渐将目光聚聚集在此。在在中国首届旅旅游房地产影影响力项目的的推选中，浙浙江省的产权权式酒店在全全国可谓首屈屈一指，影响响力大而且发发展早，其中中4家榜上有名名：位于西子子湖畔的“阳明谷”、建德“月亮湾国际际会展中心”、淳安千岛岛湖的“天清岛”和“秀水山庄”。消费市场日趋成成熟浙江省休闲度假假旅游房地产产市场经历了了十年左右的的发展，消费费市场已日趋趋成熟，主要要表现在：第一，开发商诚诚信意识日益益加强。尽管管目前信誉问问题仍然是制制约浙江省休休闲度假旅游游房地产业发发展的瓶颈，但但较产业初兴兴时已有了较较大的改善。休休闲度假旅游游房地产的开开发商已经越越来越认识到到诚信经营的的重要性，更更加注重产品品形象、企业业信誉和培养养稳定的消费费群体。第二，经营者管管理更加合理理化。目前，浙浙江省休闲度度假旅游房地地产业的一些些经营者在产产业的发展过过程中积累了了一定经验，同同时借鉴国外外模式，重视视高素质人才才的引进，其其经营管理水水平较前几年年已有明显的的提高。第三，消费者购购买决策日益益理性化，维维权意识加强强。随着分时时度假和旅游游房产市场的的发展和完善善，消费者在在购买产品时时已不再一味味追求低价，而而是对产品的的定价，房产产的可交换性性、开发商的的信用、服务务的质量等进进行综合考虑虑。存在的问题1．供给和需求求矛盾目前浙江省休闲闲度假旅游房房地产开发和和经营中存在在的最大矛盾盾是供给和需需求的矛盾。主主要表现在价价格供求不一一致、产品功功能结构不一一致和旅游产产业六要素不不配套三个方方面。价格供求不一致致主要是指投投资者预期的的休闲度假旅旅游房地产价价格和消费者者所能承受的的价格之间的的矛盾。目前前浙江省产权酒酒店标准间一一般标价20万到40万元之间，如如果按照国际际市场分时度度假产品的平平均首付8000美元计算，目目前浙江产权酒店店首付相当于于人民币6万多元。目前浙江省省居民平均收收入约为8000元左右，就收入水平平而言，产权权酒店仍然是是奢侈品，城城市工薪阶层层多数不具备备购买能力。产品功能不一致致是指休闲度度假旅游房地地产产品所能能提供给消费费者的功能与与消费者预期期需求的休闲闲度假产品功功能不一致。休休闲度假旅游游房地产主要要包含者两重重功能，一是是休闲度假，二二是可交换性性。其中消费费者对休闲度度假这一功能能的要求有硬硬件和软件两两方面。硬件件要求主要包包括房产所在在地的自然和和人文旅游资资源，房产的的布局结构和和内部设施。软软件要求主要要指的是经营营者所提供的的服务水平。但但是目前浙江江省很多休闲闲度假旅游房房地产项目在在缺乏市场调调研的基础上上盲目跟进，项项目仓促上马马，资金实力力不足，前期期大力炒作，工工程进度和后后期配套服务务跟不上。例如：产权权酒店软件服服务到底如何何，延伸服务务如航空、餐餐饮、休闲娱娱乐等是否到到位，客房大大部分时间的的维护、出租租、管理能否否跟上，产权权酒店销售时时承诺的回报报年限到期后后怎么计算等等问题，开发发商不能给出出让人满意的的答复16。可交换换性一直是被被旅游房地产产业所广泛关关注的问题。目目前，浙江省省很多休闲度度假旅游房地地产开发商关关注的仅仅是是如何解决自自己手中积压压的房产，而而忽视了与其其他开发商之之间的联合，因因此，目前浙浙江省的产权权酒店数量虽虽可观，但缺缺乏一个健全全的分时度假假网络。旅游业是一个综综合性产业，是是集食、住、行行、游、购、娱娱六要素为一一体的系统工工程。旅游者者参加休闲度度假旅游的目目的不仅仅是是欣赏自然美美景和体验文文化差异，而而是在参观游游览的同时体体验到身心的的放松和愉悦悦。这就要求求休闲旅游目目的地在做到到旅游业六要要素的配套。目目前，浙江省省很多分时度度假项目的开开发商在规划划时过分注重重食、住、游游、娱的基础础要素，而忽忽视了行和购购这两项重要要的辅助要素素。部分休闲闲度假旅游房房地产地处偏偏远，虽然环环境质量较高高，旅游资源源丰富，但交交通不便，可可进入性差，因因此不被广大大投资者所看看好。2．休闲产业政政策空白，分分时度假法律律法规缺失是是休闲度假市市场发展的制制度障碍制度是社会中个个人必须遵循循的一套行为为规则，是人人们观念的体体现以及在既既定利益格局局下的“公共选择”的产物。T.W.舒尔茨把制制度定义为一一种行为规则则，这些规则则涉及社会、政政治及经济行行为。制度是是社会行为的的规则，是规规范个体和群群体行为的框框架17。休闲度假旅游房房地产涉及到到旅游行业管管理的饭店业业、旅行社、出出境旅游市场场、信息产业业、房地产业业、金融保险险业等很多个个复杂的领域域，目前国家家相关管理部部门对休闲度度假旅游房地地产产品性质质尚未做出明明确界定，相相关部门也没没有出台相应应的法律法规规，现有的法法律只是部分分涉及到了与与之相关的内内容。由于休闲产产业政策空白白，分时度假假法律法规缺缺失导致制度度性障碍，造造成了分时度度假旅游房地地产产品在销销售环节上存存在问题和部部分不法经营营者的抢先进进入，影响了了市场健康发发展，使消费费者权益难以以得到保障。3．市场信誉缺缺乏旅游业和房地产产业作为两个个传统产业，市市场信誉问题题本身就是一一个被广为关关注的问题。作作为两者相结结合产物的休休闲度假旅游游房地产，其其市场信誉问问题便显得更更加复杂。目目前，浙江省省休闲度假旅旅游房地产市市场中的信用用问题主要可可分为“欺骗性销售”和“强迫性销售”，其中“欺骗性销售”问题尤为突突出，主要表表现为产权酒酒店实际交换换的广度与承承诺的不符，实实际硬件设施施与宣传的不不一致，售后后服务质量低低劣等。近年年来，省旅游游局已经受理理了大量有关关分时度假和和旅游房地产产的投诉，因因此，信用机机制的不完善善已经成为浙浙江省休闲度度假旅游房地地产市场开发发的瓶颈。4．缺乏有竞争争力的品牌目前，浙江省休休闲度假旅游游房地产市场场尚缺乏有竞竞争力的品牌牌。美国的迪迪斯尼乐园、深深圳的锦绣中中华等主公园园所以在世界界和全国范围围内家喻户晓晓，正是因为为它们走的是是品牌路线。通通过联合扩张张或兼并所形形成的品牌冲冲击对消费者者的接受速度度和程度有着着很大的影响响。据统计，有60％～70％的普通大众表示在购买自己所熟识的品牌的产品时感觉到心理上的安定。毫无疑问，品牌将成为决定分时度假产品市场影响力的关键因素。位于世界产权酒店销售量前十位的公司，不是已经建立良好的品牌形象就是准备快速地树立自己的品牌。浙江省分时度假假和旅游房地地产市场发展展到现在，已已经拥有了一一批具有实力力的企业，但但其中给人留留下深刻影响响的企业品牌牌却不多。品品牌战略实施施较好的有浙浙江省开元集集团和宋城集集团，这两家家企业多年以以来一直把树树立企业品牌牌作为企业发发展的一大战战略，这为企企业开拓休闲闲度假市场起起到了良好的的保障。5．人力资源问问题休闲度假旅游房房地产涉及旅旅游、房地产产、计算机网网络等多个领领域，对从业业人员的素质质有较高的要要求。其从业业人员不仅需需要具备旅游游规划，饭店店管理，市场场营销等专业业技能，更要要熟悉房地产产业运作方式式以及IT技术等相关关知识。休闲闲度假旅游房房地产业在浙浙江省发展不不到10年的时间，目目前尚处于市市场开发初期期，尚未形成成一套有针对对性的培训体体系，也没有有建立专业的的培训机构。目目前从事休闲闲度假旅游房房地产工作的的人员或者是是原先旅游业业从业人员，或或者是从房地地产业转过来来，通常都缺缺乏综合的专专业能力。高高素质人才的的匮乏已经成成为制约浙江江省休闲旅游游房地产发展展的一个软肋肋。浙江省休闲度假假旅游房地产产市场开发对对策产业升级——改改善供给满足足休闲度假需需求针对目前浙江休休闲度假旅游游房地产市场场存在的供求求矛盾问题，我我们建议全国国各地楼盘，能能够按照一定定的模式进行行整合运作，改改善供给产品品，有条件的的地区和企业业可将闲置的的传统观光旅旅游产品供给给改造成休闲闲度假产品，使使休闲度假供供求双方都能能得到最大收收益，为浙江江省休闲度假假旅游房地产产开发创造一一个良好的国国内大环境。就就浙江省而言言，可以从以以下两方面着着手：1．根据市场需需求，实现临临旅游产业升升级换代的。浙浙江省要提升升休闲度假产产品质量，通通过休闲度假假产品供给，引引导和培育消消费者的休闲闲度假理念。在在全国休闲度度假旅游朝着着良性方向发发展的大环境境下，根据休休闲度假旅游游细分市场需需求，开发满满足不同市场场需求的产品品，同时通过过对传统观光光型供给产品品的改造，引引导消费者将将潜在休闲度度假旅游需求求转化为现实实休闲度假需需求。2．优化产业链链。与国内同同业进行广泛泛的横向联合合，以增强旅旅游房地产的的连锁优势，通通过组建行业业协会，构建建配套的旅游游房地产网络络体系，整合合资源优势，满满足消费者多多样化需求，并并相互监督，形形成共赢局面面。（二）市场开拓拓战略1．针对浙江省省市场的客观观情况，进行行合理的产品品设计,突出产品的的个性化根据国外的经验验，旅游房地地产产品具有有规模效应，只只有目标市场场规模足够大大，消费者足足够多，开发发商才能充分分利用现有资资源，实现最最小成本和利利润最大化经经营。但在国国内市场上，产产品的有效期期过长、时间间方面的灵活活性不够等因因素提高了产产品的成本，导导致了目标市市场过小，无无法体现规模模效应，产品品的价格仍居居高不下。近近来，国内一一些经营商开开始了对产品品的设计改造造工作。例如如，许多产品品的有效期大大大缩短，有有些甚至缩短短至10年、5年。浙江省省未来分时度度假产品开发发无疑需要进进一步缩短年年限，而且浙浙江省对当前前分时度假产产权酒店的服服务与管理水水平提高仍需需一个长远的的努力过程。2．建立和健全全浙江省分时时度假旅游房房地产度假使使用权交换网网络。浙江省休闲度假假旅游资源丰丰富，可进行行省内和长三三角区域分时时度假旅游房房地产度假使使用权的交换换。由于我国居民出出境旅游的限限制，国外度度假资源尚不不能全面利用用，浙江省开开发商应充分分利用国内现现有的度假资资源，组建健健全的旅游房房地产网络。我我国地域面积积广阔，资源源类型丰富，以以国内不同资资源类型的旅旅游目的地为为主体，完全全可以构建起起配套成形的的休闲度假网网络体系。通通过建立交换换公司或成立立度假联盟，浙浙江省可以与与国内加强经经营商之间的的联合，提升升产品的价值值，充分体现现其可交换性性的魅力，满满足消费者多多样化的度假假需求。3．着力打造浙浙江省休闲度度假产品品牌牌。分时度假旅游房房地产产品自自进入我国后后，涉足的商商家众多，竞竞争激烈，但但并未出现真真正为消费者者熟悉的品牌牌。由于在旅旅游房地产产产品进入初期期的不良运作作，对此品牌牌造成一定的的负面影响。旅旅游房地产经经营商要加强强对这一品牌牌的建设和维维护。从国外外市场看，实实力强大的公公司注重品牌牌经营，不但但扩大了自己己的市场份额额，而且从整整体上也带动动了旅游房地地产业的发展展。浙江省有有实力的开发发商应着力打打造品牌，以以品牌效应促促进休闲度假假理念的推广广，从而带动动省内整个旅旅游房地产业业的发展，为为我国休闲度度假旅游房地地产开发提供供一个可借鉴鉴的模式。4．采取面向中中高收入人群群的市场营销销定位策略。当前，旅游房地地产市场开发发成本高居不不下，导致分分时度假产品品成为一种高高层次的消费费品，无论是是分时度假还还是其它休闲闲度假产品形形式，产品价价格相对一般般工薪阶层来来说都是比较较奢侈的。就就目前而言，它它的目标市场场应主要定位位在高收入阶阶层，由高收收入阶层消费费者形成良好好口碑来推动动市场的进一一步发展。随随着旅游房地地产市场的不不断发展和市市场环境的成成熟，目标市市场自然逐步步拓宽到中低低层次的消费费者。5．休闲度假旅旅游产品网络络化营销与客客户关系管理理网络经济的发展展，推动了网网络营销的飞飞速发展。什什么是网络营营销呢？网络络营销是连接接传统营销，又又引领和改造造传统营销的的用信息化技技术进行的全全部营销活动动。休闲度假旅旅游产品的生生产、销售建建立在一个庞庞大的相互关关联的网络体体系中，对休休闲度假旅游游产品进行网网络营销非常常必要且切实实可行。一个完整的的网络营销系系统，一般包包括企业内部部管理信息系系统、网上商商务运作系统统、网上安全全系统三部分分。旅游经营营商应该从这这三个方面进进行网络营销销系统的建设设。客户关关系的管理应应从以下几个个方面着手：：第一，规范范为客户服务务的业务流程程；第二，扩扩展客户资源源；第三建立立稳定的客户户资源；第四四，现客户关关系中的整合合共羸。客户户资源是现代代企业的重要要的战略资源源，当今世界界，市场竞争争的焦点已经经从产品的竞竞争转向品牌牌、服务和客客户资源的竞竞争。谁拥有有客户，并能能与客户建立立一种长期、良良好的合作关关系，谁就有有通过为客户户服务的最优优化来实现企企业利润的最最大化21。6．规范经营和和行业自律。从产权酒店的开开发商角度分分析，必须沿沿着旅游产业业、酒店行业业和房地产业业的思路运作作，切忌一哄哄而上。开发发商不能只看看中旅游房地地产项目资金金回笼快、收收益稳定的好好处，更要认认清这一项目目存在需求有有待引导、消消费观念有待待激发的问题题。开发商要要下大力气培培育市场、培培育消费者，要要运用好的促促销手段、示示范方式，通通过有切身体体会的业主口口碑吸引大批批的跟进业主主。（三）整合资源源，营造休闲闲度假旅游环环境针对浙江省目前前存在的休闲闲度假旅游房房地产项目数数量多，规模模小，实力弱弱，精品少的的问题，我们们认为迫切需需要将各类资资源进行整合合，按照效益益第一的原则则，进行结构构优化、资源源配置和利益益关系的调整整。资源整合合主要可以从从以下两方面面着手：1．整合旅游资资源，打造精精品旅游线路路。浙江省旅旅游资源丰富富，但大多各各自为政，缺缺少精品旅游游路线，游客客多以观光旅旅游为主，逗逗留时间短，旅旅游支出少。因因此，浙江省省要致力于创创建旅游城市市的品牌形象象，打造有地地方特色的精精品旅游线路路，增加对旅旅游者的吸引引力，延长旅旅游者逗留时时间，从而促促使观光型旅旅游者向休闲闲度假型旅游游者转变。2．整合旅游业业六要素，创创建旅游产业业链，为休闲闲度假市场提提供良好环境境。旅游业是是食、住、行行、游、购、娱娱各要素的联联合体，整合合旅游业各要要素有利于充充分挖掘各行行业的潜在资资源，为旅游游者提供全方方位的服务，从从整体上提升升旅游业的规规模和效益。以云南为例，昆明——大理——丽江旅游精品线路，航空、铁路、公路、旅行社和景区景点全都是一条龙服务，形成了旅游产业链条，市场井然有序。相反，如果旅游企业分散经营，各自为政，既耗费了财力、人力，又难以形成规模效应，更为重要的是各企业为了生存，不得不打价格战，搞恶性竞争。因此改变这一局面的唯一出路就是实行资产组合，打造旅游产业链。浙江的开元旅业集团在开拓旅游产业链上也是一个成功的案例。开元集团多年以来一直坚持走集团化路线，目前已建立了一条包括饭店，度假区、产权酒店、旅行社、景区开发等项目的旅游产业链，集团化经营带来了规模效应是开元集团成为“中国房地产500强”。（四）政府产业业政策和市场场规制为休闲闲度假企业诚诚信经营提供供行业规范对市场的研究分分析说明，要要使旅游房地地产成为盘活活积压房产的的一种有效手手段，必须建建立一个比较较好的政策环环境、法规环环境、市场环环境和行业自自律环境，在在一个好的担担保信用机制制的前提下它它才能够真正正健康发展。浙浙江省旅游房房地产业的可可持续发展，需需要政府、开开发商和业主主三方面的共共同努力。1．政府宏观调调控。政府给给予支持并加加强行业管理理，是旅游房房地产顺利发发展的政治前前提。政府应应提供必要的的法律保障，在在市场环境建建设方面，政政府应加紧对对旅游房地产产市场的规范范和管理，尽尽快出台并完完善有关法律律法规，如对对旅游房地产产业务的界定定，开发商、销销售商、交换换商资格的审审定，融资过过程的管理，信信息明示的规规定，合同规规范化管理，房房产开发、交交易、转让、租租赁行为的规规范，营销方方式的管理，会会员卡的管理理，消费者期期权、所有权权、使用权的的保护等方面面的法律法规规，从而将旅旅游房地产业业纳入法制化化的框架，使使旅游房地产产被更