年知名地产四季花城市场调研报告

目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc59188431"前言3HYPERLINK\l"_Toc59188432"1.广州市房地产市场分析4HYPERLINK\l"_Toc59188433"1.1供求状况4HYPERLINK\l"_Toc59188434"楼市畅旺，供需基本平衡4HYPERLINK\l"_Toc59188435"空置总量继续增长，但并未出现泡沫4HYPERLINK\l"_Toc59188436"政府调控能力增加，推动房地产市场规范化5HYPERLINK\l"_Toc59188437"1.2价格走势5HYPERLINK\l"_Toc59188438"“非典”影响上半年价格起伏，但下半年走势平稳5HYPERLINK\l"_Toc59188439"市区楼盘价格居高，郊区价格动荡6HYPERLINK\l"_Toc59188440"1.3城市规划战略6HYPERLINK\l"_Toc59188441"东进：撬动天河东部商住物业7HYPERLINK\l"_Toc59188442"南拓：出番禺地产风光无限8HYPERLINK\l"_Toc59188443"北优：“优”化白云发展“后花园”8HYPERLINK\l"_Toc59188444"西联：铸就“广佛都市圈”新辉煌9HYPERLINK\l"_Toc59188445"1.4市场发展趋势10HYPERLINK\l"_Toc59188446"郊区热持续，开发热点继续向城市新区转移10HYPERLINK\l"_Toc59188447"重新洗牌，实力发展商雄据大半江山10HYPERLINK\l"_Toc59188448"大盘争霸，规模经济时代初现端倪10HYPERLINK\l"_Toc59188449"工外来地产大鳄萄抢驻城郊，品重牌竞争白热化升10HYPERLINK\l"_Toc59188450"男产品创新势在树必行，个性、啦健康、人文受广重视肠11HYPERLINK\l"_Toc59188451"难2.梨广州城西板块瓦和南海板块分沿析联12HYPERLINK\l"_Toc59188452"益2.1弯广州城西板块倍分析肿12HYPERLINK\l"_Toc59188453"肾政策支持金沙穿洲涨12HYPERLINK\l"_Toc59188454"尤金沙洲的地位蜘分析兴14HYPERLINK\l"_Toc59188455"室金沙洲将成为肚城西老城市民近的新选择眨15HYPERLINK\l"_Toc59188456"厕2.2联南海板块分析是17HYPERLINK\l"_Toc59188457"准南海房地产势架头强劲劫18HYPERLINK\l"_Toc59188458"久桂城稳坐龙头抱交椅路18HYPERLINK\l"_Toc59188459"狸盐步楼市异军玻突起扎19HYPERLINK\l"_Toc59188460"米黄岐整体素质仙相对落后辨19HYPERLINK\l"_Toc59188461"检2.3派对本项目的影允响程20HYPERLINK\l"_Toc59188462"初3.飞竞争区域分析粱21HYPERLINK\l"_Toc59188463"螺3.1歉一次抽样原则裁21HYPERLINK\l"_Toc59188464"埋3.2肆二次筛选分区挑归纳蛛22HYPERLINK\l"_Toc59188465"血3.3淹各区域竞争力万板块概况和特洁征分析宰23HYPERLINK\l"_Toc59188466"南海区域23HYPERLINK\l"_Toc59188467"盼广州区域竞争糟31HYPERLINK\l"_Toc59188468"旧3.4虹抽取板块典型问个盘细项分析驶40HYPERLINK\l"_Toc59188469"南海区域40HYPERLINK\l"_Toc59188470"广州区域41HYPERLINK\l"_Toc59188471"牺4.双竞争品牌分析蜓45HYPERLINK\l"_Toc59188472"耗4.1木广州人对万科运品牌的认识怎45HYPERLINK\l"_Toc59188473"额4.2奶现有竞争品牌寸分析住46HYPERLINK\l"_Toc59188474"乖现有主要竞争起品牌漏46HYPERLINK\l"_Toc59188475"下现有次要竞争壮品牌阀47HYPERLINK\l"_Toc59188476"弹4.3连潜在竞争品牌泡48HYPERLINK\l"_Toc59188477"重4.4轮万科品牌进入宿广州市场的契艺合点许49HYPERLINK\l"_Toc59188478"答5.躲消费者分析组50HYPERLINK\l"_Toc59188479"置5.1往消费群主流需银求分析立50HYPERLINK\l"_Toc59188480"闪广州城西板块倚消费需求分析户50HYPERLINK\l"_Toc59188481"辛南海板块消费培需求分析踪51HYPERLINK\l"_Toc59188482"妄5.2豆影响购买的主箭要因素脚52HYPERLINK\l"_Toc59188483"地域52HYPERLINK\l"_Toc59188484"梦发展商的信誉栏、实力嫂52HYPERLINK\l"_Toc59188485"产品53HYPERLINK\l"_Toc59188486"价格53HYPERLINK\l"_Toc59188487"凭6.帮市场供应预测套54HYPERLINK\l"_Toc59188488"背6.1策潜在竞争楼盘部54HYPERLINK\l"_Toc59188489"假6.2骡番禺大盘无55HYPERLINK\l"_Toc59188490"驳6.3期郊区大盘鼠56HYPERLINK\l"_Toc59188491"葱6.4耀市区项目低57HYPERLINK\l"_Toc59188492"伤6.5惕小结死58HYPERLINK\l"_Toc59188493"顽附录一万余科霉·锯广州四季花城代消费者意向市廊场调查问卷宋59HYPERLINK\l"_Toc59188494"推附表二个案市斜调表牲60HYPERLINK\l"_Toc59188495"勺附表三市调跟音踪表床62前言杂感谢贵司给予蚀我司如此宝贵爆的合作机会，慎受到全国知名流品牌开发商的良青睐，我司感庆到非常荣幸！撤房地产市场瞬灿息万变，要做弦好一个项目就益必须准确明晰披地把握当地市馆场，深刻透彻杯地了解当地购熄房者的消费习国惯，真正做到旷有的放矢，务怀求一击即中！舌受到贵司的委征托之后，我司今立即成立了专睬案小组，根据耻广州四季花城徐项目（以下简棍称本项目）的丛特征铺开了全钻面且有针对性子的市场调研，监包括对整个房跟地产市场的大好势分析和预测扇，并根据本项卧目所在淘地域的发展趋拆势、竞争对手东状况、品牌影必响力咳等方面进行了唯深入透彻的市唉场调研和分析领总结，为贵司勇四季花城项目王的成功销售做骨好充足的市场猾准备。匀本项目是万科捞品牌进入广州健市场的头一个糠项目，亦是我冈司极为重视的南品牌塑造工程章，故，我们愿封意以我司多年扒的房地产策划弊销售的经验和慢专业力量全力抖以赴，做到最诱好！馅我们相信，在搬万科匠和免**弓*信的友好合作之潜下必能令本项乐目成功地销售法并使万科品牌怨更上一个台阶讽！讲广州市集房地产市场分脏析供求状况伟今企年佣1-仰9革月份广州市商顷品房上市量和独成交量同步增屿长，价格同比静仍有所下降，好但环比有回升伪趋势。针200肥3半年电1-军9损月途200傅2浇年辽1-询9惰月禁增长给全市批准预售牲商品房面积尸其中：八区姿696视651烈6.91%贱474驴402州17.91%侦全市预售商品里房成交登记面甲积

窑其中：八区造706兵634扩11.36%灿458割394俘16.24%利全市预售商品却房成交登记金俭额

跌其中：八区计316面290河8.97%东242老213裂13.62%躲面积单位：万似平方扶米峰忍金额单位：亿乱元革数据来源：广篮州国土资源局滨楼市畅旺，供盈需基本平衡快今戒年牧1-泽9稠月份，广州市帜供求基本平衡神。但值得注意群的是，第三季响度供应量大幅孝增长，超过上免半年供应量。捉空置总量继续男增长，但并未吹出现泡沫藏至十月份，广膛州空置住旷宅限387.5懒8痰万平方米，同忧比增伯长决1.89谜%糊。总体上看，燕商品房空置总予量较高，消化波存量商品房的寻压力仍然较大银。但空置率增察长有限，没有两出现大面积积吧压现象，因此匹不存在楼哨市坟“尼虚富高芒”告泡沫特征。箱政府调控能力韵增加，推动房惨地产市场规范蚕化翼广记州胡“郑房地产预警预挡报系统禽”醉的启动，将有虏力地临管市场农。而宪省调整商品房避预售许可门槛乡后，对房地产睡市场的调控作影用已经产生，严部分实力较强碍的房地产开发仓企业实施现楼毛或准现楼销售踏。互广州房地产市孔场成熟度提高丈，同时走向规碎范化。明广州房地产发疗展持续趋好以贝及市场规范化豆，对本项目是团利好消息。而顿后期供应量的辅增加，意味着删明年的市场竞堵争可能趋向激墨烈。价格走势豪“它非往典页”蛇影响上半年价龙格起伏，但下饮半年走势平稳抓200炭3背年广州市十区跃的住宅成交价请格受套”愿非典警”偷影响，上半年故起伏较大杰。推“贤非主典之”随过后盆，种“纱五渐一互”积及六“签霸十愚一视”妖黄金周消费刺醉激楼市旺销，腰价格平稳上扬酸。狡市区楼盘价格敏居高，郊区价都格动荡博市中心片区如酬天河、东山、薪荔湾，由于配究套成熟、住宅买氛围浓郁、可派开发日益日益突减少，价格水牌平也高于全市条均价，且有走锐高趋向。而处觉于城市边缘的掏番禺，受楼巴乓收编消息及交泰通瓶颈影响，咬价格走低。靠广州楼市价格伞呈上扬趋势，耍而市区楼市价顾格的上升将会刷增大消费者购五房压力，从而少令部份消费者械购房意向转望拔郊区。城市规划战略雅广州州“境东进、南拓、闻西联、北优泻”祖的城市总体战络略，确定了广苦州晓由熊“久云山珠跑水太”柿向更大概念夜的振“诚山、城、田、穷海违”蛮自然空间格局胀发展。兆番禺、花都撤霞市改区，使广娃州市成为真正可的山水海滨城门市，大广州的咽格局对广州房哄地产开发和市凯民置业区域倾偿向产生了重大蛮影响；地铁三摆号线规划方案旬，进一步利好佛珠江新城和番渔禺地区，地铁轨成为了番禺楼蹄盘的主要卖点放；广园东板块激、南湖板块、党新机犁场君——防花都板块、南享沙板块飞等酷富有生命力的良楼市板块因新垦规划而并一一悲崛起。广州城岁市规划战略利漏好区域大环境蛙的同时，也利臭好着回归理性颂的广州楼市。广州市中心北优广州市中心北优南拓西联东进特色：番禺区目前是广州开发及销售最多的区域趋势：随着地铁通车、南沙大开发的步伐，楼市将进一步兴旺。现状：开发力度不足，楼市一直比较平淡；趋势：市政规划倾斜，明年楼市开发重点区域，铸就大“广佛都市圈。”特点：“广州后花园”定位为山水田园生态区；热点：白云区是今年楼市黑马，借助新机场的搬迁催旺该区楼市。特点：定位为休闲、旅游、体育、科技为主的低密度生活区；热点：东圃楼市成熟，且是明年开发热点所在。泥东进：撬动天约河东部商住物绩业罗市政府在东拓从规划中，将连凶接天河中心组漏团、黄埔工业圾区东翼组团的姓过渡地带，定撤位为休闲、旅登游、体育、科屯技为主的低密郑度生活区。同垦时，结合九运翻会主会场、世锣界大观、航天康奇观及各村公摧园、古建筑等技景点，开发有敬旅游特色的东希部居住板块旺。兴天河的市政规脉划极大地促进恼了东部房地产匹开发，注东圃板块的成耍熟、广园东板隙块的强劲出击冷，都离不开规扔划的先人一步圈。而妹在今后几年内织，那里的楼市奶仍将是广州的趣开发热土革。导南拓：压出番禺地产风翁光无限渠“镰南喂拓颈”枕是广州番禺房香地产业一个千佳载难逢的发展划机遇，番禺区总正朝着广州新日城市中心的地南位迈进。在南谢拓过程中信，些地铁三号线、游南沙大开发、盯广州大学城等牵一系列的市政敢建设，使以前剂对发展商影响巩较大的市政配漏套问题，也有笔望得以改善。增而该区域的华核南板块、洛溪洗板块、市桥板航块的发展商，直也趁此契机欲拔大展拳脚。不况论是投资销售楚，还是一手二究手，广州番禺洁的房地产开发滑一直处于广州貌领先地位。尘在今后几年内叠，番禺区政府削将投入巨资，瑞改善番禺的居滤住环境，完善梢番禺的交通网染络，使番禺从叨郊区向广州的令新城市中心逐发步转型。在此湾过程中，房地只产开发也乒将湿获得了前所未坏有的发展良机刑。窜北优：撞“轨优茅”兵化白卡云覆姐发属展诊“肿后花斜园谋”绳“蜓北我优杀”梳战略，真正把惊白云区建设成滥为了拥有好山随好水好的田园坟山林的生态城菊区。从生态资滥源的角度看，检白云区拥有独学一无二的优势水，再加核上肯200面3谅年区域交通条验件的改善、小夸区内外配套的续完善、白云新驱城怪“每造偏城油”命运动的展开、晒六大专业市场泰的打造，境使御200睬3踏年白云楼市披惠上市政的光环揉而提升了竞争汽力。诱“透北土优院”铜规划受益最大狼的是袭有短“菊广州后花朽园醒”伯之称，花都的佳房地产。随着旋花都新城区规虚划建设的完善拜，带动了新一咬轮房地产开发竖的热潮。看透涨商机的开发商老正积极圈地或现开发新的楼盘授，雅居乐雍华亡庭、金碧御水哥山庄、南航碧热花园辩、枣南航花园竹等在耽花都获得了相瓣当的成功，因涝而吸引了更多辨的开发商前往缩花都进行房地墙产开发。检西联：组铸搂就临“飞广佛都市聋圈农”摄新辉煌达西联放使芳村成为广桃州通往西南方专向的重要门户谷，近年来，芳崭村区相继建成枯了珠江隧道、搜地铁一号线、阿龙溪大道及芳阁村客运站等一小大批基础设施推，奠定了该区恰作为广州西南专交通枢纽的地冬位。因市政规搭划的利好、商掠业环境的改善却、整体楼价较丛低和入户广州葛免收城市增容政费的政策实施浓，吸引许多来球自荔湾、越秀驴、南海的市民刑前往芳村看楼春。士同时，后西联规划战略竿使广州与佛山菠在经济上有了狭更紧密的联系纽，广佛高速、差西二环、地铁奖五号线等交通励网络的规划建雷设，使半小时骨广佛生活圈初津现雏形。同时蝇，也带动了佛知山，尤其是南迁海的楼市，素荐有宵“贞中山九歉路币”肚之称的黄歧的做兴起，雍景豪门园的成功便是荒受西部开拓发蝴展影响，吸引馒了不受广州的耐买家。妻而在新一轮的宪城市规划中，啊处于广州最西激边的金沙洲将羡打造为拥有山仓林湖泊低密度剧居住区，除了揉原有的城西花达园，多个大发嫂展商如恒大已邀在此圈地并在闸明年有所动作应，相信随着交够通网络的完善甩、市政公建配杀套的齐全，这藏里很快也会成赞为开发热点。笛城市规划带动缎开发热点，市蝴政的支持缩短近区域的发展成建熟的时间，市肉民置业区域意称向也深受城市稠规划影响。而轰本项目的开发伟紧随着西联的植拓展以及金沙旨洲的改造，相活信其发展潜力炎能在较短的时吸间为消费者认布可。市场发展趋势今郊区热持续，超开发热点继续引向城市新区转补移肿随着城市规划筐的发展，市区挡可开发用地的晒减少，广州房女地产呈现出越录来越郊区化的妻趋势，今年的懂楼市热点就落唯在白云、东圃突、琶洲等新区据板块，而明年宅除了成熟度极阵高的番禺、东铲圃外，甚至远郑至从化、花都灭、南海都将有狐大动作。郊区逮概念越来越为爷消费者所接受遮。底重新洗牌，实金力发展商雄据寨大半江山饲由于银行对房谨地产贷款采取怪缩紧政策，财段时买家置业越溉来越重视发展赚商的品牌和实派力，相信明年茄将会出现两极腔分化：大发展堡商逐渐扩大市鄙场份额，而资妹金不足的小型猴发展商可能会厦被淘汰。搂大盘争霸，规柱模经济时代初广现端倪塑如果说当年丽炮江花园、碧桂烧园、祈福新村顽等大盘的崛起额冲击了广州人揉居住观念，那孩么明年广州万让科四季花城、命美林湖畔花园足、花都和合项塌目矛等曾“洲大磁盘荡”挡大量出现，则可可说是人们居孙住观念小区化休对和房地产规黎模经济的必然世。朱外来地产大鳄蒜抢驻城郊，品侄牌竞争白热化攻万科、新鸿基鹰、和黄、和合序等外来大品牌瞒近几年来分别赠在南海、芳村爸、花都等边缘笛区域拿地，明妇年这些项目将扭正式启动，势糕必对本地产品抹、营销、文化气观念带来新一擦波冲击，而碧核桂园、富力、舱恒大等本土品迹牌发展商也必遮将全力应战，哄广州楼市即将歇掀起品牌大战倡。服产品创新势在药必行，个性、桑健康、人文受捷重视世今年碧桂园翠央宏台的成功给诞市场上了很好凳的一课，产品盼创新永远是需资要的，性价比舍高的产品永不笑过时。随着人挽们居住要求的娘提高，同质化关产品受到摈弃财，产品的细分都提倡个性化。拨而亚“末非进典输”浇令消费者越加巡重视健康，因飞此健康、生态螺成为流行。旭糕景家园、中海捕康城、时代玫茫瑰园凭着其独仅特的社区氛围局杀出市场，表根明房地产卖的负不仅是房子，里也是在卖某一稍种文化，引导挖某一种生活方孟式，竖起人文过大旗才能引领楼市场。冤万科四季花城夺赶上了郊区大住盘概念的鼎盛杂时代，这是一贺个这是契机，济也是威胁。住佣宅郊区化将淡狐化本项目的区点位弱势，健康筑、生态也是本掠项目的资源优厦势所在。然而位，由于文化背糊景的差异性，蹲万科品牌优势筒在广州可能受伴到削弱。同时乒，正因品牌大蝇盘将蜂拥而出变，令市场竞争光愈加炽热，为喷了脱颖而出，负产品的独特性轨以及高性价比如成为抢占市场肥份额的绝招。宾广州城西板块巡和南海板块分绒析狭广州城西板块捏分析踏广州市轿政虏“氧西描联佳”臂政策的重点在诚于通过大交通泄网络的建成，廊进一步紧密和嗽西部城市的关性系，奠定其在梳广东省的枢纽饱位置。在政策口利好下，金沙胶洲将是整个城酷西板块中第一煎个吃螃蟹的地帆方。本案本案冒政策支持金沙家洲腔政策利好金沙历洲房地产开租广州市三年弄(2002-孔200柄5解年问)邪建设规划初步权定稿，大型住总宅区建设主要竖集中在金沙洲订、同德围等。矛此前，广州市究国土房管局也葵明确表示，政饿府今年卖地的勿重点将在珠江冬新城、琶洲、读金沙洲和员村谎等区域。核在政策利好的低支持下忙，金沙洲将会格成为广州下一芒轮土地供应的手热点，一个质路优价廉的半岛犬式居住区将在渣此诞生洽。汽也就是说，最悟不为人们熟悉亮的金沙洲，将辨会成为未来两跑三年广州房地受产发展的重点厉区域吉，担负着疏缓贝城西老城区板誓块人口的重任啦。早金沙洲大桥拉祝近广州西部片板区之间的联系厅今客年偿1娘月，金沙洲大贺桥挽主干欣道功A桂1藏路疏、营2浅号立交建成通社车，正式投入结使用。它的建话成和通车，进窃一步完善了广朗州西部道路路答网，缓解了西偷部交通紧张状绕况恶，亦大大缩短距了广州城西和两南海南部的路湖面距离。劲金沙洲大桥霞作为广州通往壁西部的一个重百要出口，喜为广州西部的树荔湾区、越秀联区和白云区居喉民向金沙洲片游区置业奠定了被客观基础。葬由于本案位于骆广州金沙洲片倚区，无论是地乖理位置，交通仇联系、市场关跑联都与金沙洲钥有紧密深厚的俘渊源，故，金跨沙洲的发展将灯对本案产生深播远的影响。宁金沙洲的地位凝分析镇“均广佛中心居住轧新洞城百”帆在郊“夕十多五费”念计划中助的调“馅西基联吩”懒政策中，确立主了妨“饺广佛大都市葡圈腹”栽发展方向。根跃据广州市政府蛛近期对金沙洲滥的控规修编，肢金沙洲将成为询广佛都市圈的环居住中心，随降着大佛山城市递化进程的加快史，其区内道路躲、配套等基础么设施的建设提筹到了一个新的廉高度，加上广娇州西南方向主伙入口的金沙洲迹大桥正式通车休，初步具备大栗规模开发建设薯的条件。潮广佛都市圈的灿进一步融合互丢助，必将使处逼于广州与大佛啊山交接中枢钳位拐置上的金沙洲开迎来了新的发驾展契机。涝将物成痕“求城在水中，人偷在绿结中厚”夺的格局鸟据广州市规划盛局有关人士介拳绍，金沙洲住奇宅区的打造将丢巧用自然资源纪，形附成闭“房城在水中，人摸在绿龙中讽”去的格局。赴金沙洲的绿化荐及水域用地面券积己75.2富6丸万平方米，自译然山林绿抵地惩109.讨1滔万平方米。居已住区将充分利狮用自然山水优绍势，规划河滨及公园、滨江体机育公园，形成厦沿江滨水绿化疏景观轴线。西百部的山林湖湾王规划一处市级呼生态公园，与镰东部江岸线绿沃化相呼应，形箭成山水交错的股生态空间。在葡住宅小区内，削还会布置六个丽居住区公园，天使自然植被在忌人居环境中延吼伸。摧明年初，广州尖市金沙洲沿江卡路改造将全面迹展开，全长板400闷0焰米、移宽她6植0黄米的沿江公路澡年内开通。这踏是继金沙大桥斑通车后，金沙咬洲的又浑一伤“签利雹好核”勉。近在路网工程不春断完善的频频肆利好之下，金陡沙洲愧这块拥有先天绘骄人资源的处供女地将演有了振翅高飞柿的客观基础，漏将雪打造成咬为吓继同德围后广妇州市第二个大掀型纯居住中心匠。贝将建姻成剥“炸低密度纯居住烈中拿心箭”奏金沙洲属于广馅州北翼大组团是，与传统商贸白中心荔湾区隔酬岸相望，东面艇为白沙河，周翼边被南海包围烦，在广州新一晋轮城市规划中坚，透市政府已投入哪资金解逾侨8习亿元，庙市政府将重点概把金沙洲打造涛成为拥有山林撕湖泊的低密度权居住区，容纳氧人口约也1妙2语万人。慌据规划局资料继显示，粘金沙洲规划红谅线面积周边没慎有大型工业区侧，空气质素优洪良，西有浔岗忍峰，峰下湖泊拉达保30待0猜亩，一切原生鸦物质形态保持缺完好俱，是房地产开拉发的一片处女扶地。柴低密度、无污洗染、自然资源贵得天独厚将令乡金沙洲片区和洪附近的板块区束别开来，成为暗最大的亮点。弹预留地铁接驳鞋口，交通网络抖进一步完善榆金沙洲是广州胀的重要西出通胶道，对外交通怕极其便捷，北韵环高速、广佛盗高速等道路干档线横贯其中，捡使居住区与广右州市中心紧密淘连接。规划中答的金沙洲交通愿网络水陆并进理，公路、桥梁告、轮晴渡快…菠…裕并预留地铁接贿驳口。朴在金沙洲内，唯还将规划公交可站场两处，结淘合地铁出入口慰，形成交通中金转枢纽，穿梭甲巴士在站台与限转乘交通中津心循环，立体购交通网络日益藏完善。挎届时，地铁的墙铺设将令金沙抖洲和广州其他斤板块的对接更跪加紧密，辐射脏范围将进一步象扩大，为金沙慧洲房地产的腾朱飞加重了砝码届。闸金沙洲将成为妻城西老城市民煎的新选择瞎前两年风起云辈涌的华南板块境楼市成为天河及、东山、海珠页买家改善居住际环境的最佳选遭择，由于受到库地域的限制，授城西板块的买猛家，包括在荔慨湾、越秀、白京云居住、上班妥的人群一直都忍不愿意到番禺丰置业。姻根据荔湾区发陶展计划局调查放数据表明，酸荔湾区购房意虽向稳步增强，插中、低档房屋切仍是居民选择惧的主流，明年学年底前有购房幻意向的居民家边庭所占比例宰为赞11.4泛%远，约固16000枕户有购房需求潜，江其中购房金额萄预算如下：饱预计购房类型汉预计购房单价功范围灿比例调所占比例干一手房楼450宇0牲元以下掀80%亚56.7%封4501-6肥00浊0稻元干16.2%旅600义0蓄元以上莫3.8%初二手商品房痛――营――现25.4%阔二手房改房帖――役――妖12.3%靠其它计――丸――度5.6%攻可见，荔湾区腔购房需求量相吃当大，价格需吨求水平端在现450联0冷元以下的占绝钱大部分比例，苗荔湾区作为全廊市人口最密集军的区域之一，赢人口密度是全勇市平均水平眨的斜55.洁5仗倍，楼价水平叫在偿5500-6第50剩0魂元剑/桥㎡之间，晨在未来的购房溜需求中，荔湾捡区的居住环境信和购房价格都鸦将不能满足购言房需求。奋而荔湾区计划净调查局的另外塌一项调查表明扬，随着生活水植平的不断提高航和收入预期的浸逐渐向好持，饱7.2探%声的居民有预算球在明年购车，两为区内居民向歼外区置业提供积了客观条件。蚂结论：在市政汇利好的支持下殊，金沙洲将成不为第二个华南昂板块已成即将构的趋势，随着揭金沙洲路网工格程的不断改造蛛和完善，金沙抗洲禁2趣0艇分钟到达圈覆咱盖了整个城西波，特别是荔湾岸板块，为城西山老城市民改善凶生活环境、提追高生活素质提宵供了最佳的选其择。南海板块分析摆今年，殊多项促进南海残与广州更紧密岭连系的市政工廊程相继开工，定其中包括已经蛋动工包围佛山戏中心腹地、连搬接珠三角和广傅州的快速走主廊渐“卵一螺环组”键城市快速干线密；连接黄岐与寿广州城区中心震的交通咽喉珠素江大桥的扩建范工程；广佛地丝铁亦将于年底目动工，可望水在妨200波5骗年建成开通。孙随着交通路网听立体架构日益虽完善碎，启“作大三外角屈”没共荣圈的关系催更加紧密。慎随着着技“每广佛都市顾圈段”晒建设的推进，刮广佛两地的人枕流、物流、资训金流、技术流盖等各种生产要零素的流动性得榜到了进一步加归大，从而带来县了今年佛山地膜区的房地产开久发热潮。逗位于广佛咽喉秋地带的南海楼必市，炮借况“挤广佛都市佛圈钟”捎的春风，同时凳吸纳广佛两地绣客源，成为今绍年楼市的亮点衔。盆南海房地产势珠头强劲诵南海遍区执200敌3躲年们1-诵6云月成交状况罗事项养实绩掌增长率培备注邀销售面积靠（万平方米）晚104.69氧10.38%迁统计口径以现隶房销售计算，熄不包括预售部趋分版销售金额愧（遵亿割）焦18.7忆20.8%秋其中商品房销客售金终（备亿圆）素20.87凭98%妨包括合同登记相的预售金额在雄内声数据来源：亚南海区国土资秃源局瓣。疼可见皱，今年上半年辩南海区房地产政增长强劲，各垮项数据都录得钉大幅增长，形捉势喜人。佛山今行政区划调整当后，特别是撤狗消路桥收费以帝及大交通网络催的规划兴建，舟楼市融合对南梢海楼市的刺激忽作用正日渐显利现出来。脑桂城稳坐龙头丧交椅矩桂城留作为南海政治挖、经济文化中酒心，证仍是南海楼市茫的龙头老大，威今年上半年，肃桂城房地产销孙售金额醒为抖9.罗1桥亿元，增长超忆过亿5住成。目前桂城拴集中了怡翠花探园、丽雅苑、堆鹿村花园等多鼠个高素质楼盘锣，整体水平较辜高此外，目前亚在桂城南、桂拘城东以及平洲行等一大片区域今，新涌现了海尝逸城市花园、仔清华园等楼盘铸，投资开发热惯火朝天笔。烦桂城作为南海弊的核心区域，伪房地产开发保详持强劲的势头依，剖整个区域已逐贩渐融入到佛山戒中心城区一体买化进程中去。耕盐步楼市异军三突起父盐步可以说是拔南海楼市一颗验飞速上升的耀验眼明星。今年忧上半年，盐步段的房地产销售跟达弯1.9宿8习亿元，增狸长受4怒0部多倍，在南海泡各镇区中仅次衡于桂城排在第为二位，超过了耻罗村和黄歧。薯盐步房地产起齐步较迟，以前耀只有皇朝广场匪等个别楼盘，腥而雅居乐雍景件豪园这个超级伴大盘的出现，租令盐步的房地京产实力大增。耽随着穗盐路的害通车使用，帖盐步紧踞广佛熄都市圈咽喉的匠有利位置，粥房地产裙发展潜力引人功关注。伍黄岐整体素质桃相对落后五南海楼市另一栋龙头老大黄岐茂的房地产销售报形势则不太乐薪观。以往末被誉为中山九惕路的透黄岐房地产销丝售仅次于桂城括，但今年上半地年却落在了盐板步和罗村后面膊，仅排在第四闻位，这是以前捉从来没有过的哈。样分析原因可知拥，以往黄岐凭源借价格优势吸探引了大批广州贴客源，房地产塑取得了较快的滨发展，但近几测年广州华南板牛块和花都楼市番的迅速崛起，蠢相比之下黄歧踩楼盘材更新换代的速屿度慢、摔整体素质已相容对落后，黄岐妥的广州客源已浪大幅减少，这脖是导致黄岐楼绞市增长迟缓的迟主要原因。级在骤“储广佛都市捉圈你”描的带动之下，醒南海楼市春风遣得意，整体销仁售情况喜人，李但本项目所在纽的黄岐片区东销有华南板块的足咄咄逼人，南今有桂城、盐步岩的挤压，面临挣着产品重新调炸整定位、更新迫换代的局面，渴这亦为本项目缺的面世提供了蓄极好的契机。遮对本项目的影脱响魂本项目刚好位精于现时较为沉寿寂的金沙洲－倾黄岐板块，对巨于本项目而言竖，既是机遇又津是挑战。归在违“筑西浇联掉”胃政策的促进下抚，大交通网络午的形成将令黄尺岐成为南海和趟广州之间距离击最近的区域之帅一，拿优美的自然环龄境将是吸引广指州城西买家改观善居住条件的筑首选；促金沙洲－黄岐缝片区大片地块诉已被多个实力桑发展商分割，在相信该片区将释成为明年的开殃发热点，怨大型楼盘的竞海争和带动，必唱将形成板块效念应，带动整个董片区楼市的兴望旺；意实力雄厚的发吧展商开发的产伞品必将令区域雄内的楼市如平尼地一声雷，翻迅速占领市场府份额，雍景豪出园对盐步楼市乔的影响足以证善明这点；欲本案推售之时郑必将面临华南父板块、广园东够板块、东圃板葵块、南湖板块棋等弯同类型产品的规巨大竞争笔；秋本案部分主流仓客源主要来自辨广州城西板块萌，要吸引区域延情结深厚的广师州城西买家，陡亦代表着同时驾肩负着改变其锡生活方式和生震活内涵的重任伶。竞争区域分析一次抽样原则结按目标消费者毛可到达范围抽博取出以下竞争卷板块上下九上下九环市东芳村里水盐步黄歧天河本项目30分钟车程序rR20分钟车程饰（备注：插r稠：钟1静0该分钟生活圈堂，恼R沙：贩2斗0远分钟生活圈）聪由项目中心辐神射的半小时到益达圈（黄歧板埋块、盐步板块系、里水板荒块生、金沙洲板块乎）控—凑—成蓝色区域捉以本项目为圆踏心，半小时车床程为半径可辐隙射的范围处于香南海区域和广隆州的金沙洲区老域，由于距离程项目不远，所建以在以上两个湿区域居住的当告地居民极有可络能成为我们的脱目标客户。棋广州商贸繁华祖中心辐射区域变（白云板块、爪东圃板块、华窗南板块、番禺无板块想）颈—岭—领青色区域择东山区环市馅东箱-优淘金区域是广闭州市民心中边的锹“狐市中猎心逼”牺坐标，也是广辛州商贸繁华中晚心区，能直接比接驳内环路，铸交通四通八达拨；以其为圆心佣，半小时车程亡为半径，辐射备区域为白云板阳块、东圃板块场、华南板块、河番禺板块。在瞎广州东山、白穷云、天河等区靠域上班的白领夫人士会首选以惧上区域置业。须广州西部传统辜商业中心辐射妄区域（荔湾板娇块侵）锄—退—怪红色区域杠荔湾是广州西添部传统的商业乔中心，荔湾旺象地居住密度大绕、楼价高企；废受纸“熊西鼠联烟”知政策及老城区虎改造的影响，杀荔湾板块成为迹广州西部换房砖客源最多的聚稀集地。扇二次筛选分区体归纳席按行政区域划蓝分筛选出以下竹区域：南海区域烧所筛选出来的铜区域位于南海旧区域的板块有声：英黄歧板块、盐蜓步板块、里水窜板块广州区域仔所筛选出来的惩区域位于广州煎区域的板块有首：专白云板块、东团圃板块、华南啄板块、洛溪及狠市桥板块、荔样湾板块专各区域竞争力质板块概况和特倒征分析南海区域盐步板块盐步板块今年异军突起，代表楼盘雍景豪园和本案客户群存在竞争。里水黄歧盐步里水板块主要以大型别墅盘为主，和本案消费者有一定的差异。黄歧板块是本项目所在区域，高素质楼盘存在市场空白，现时是本项目进入的最佳时机。章内容汗黄歧板块克市政规划剧①锋两轴三区：乞两轴：一河两桌岸、广佛公路牺；溜三区：现代农艺业示范区、海密北工业园区、毙广佛商贸区。凳②恒做好广州内环法路放射线西出呼口和广州金沙策洲大桥西出口少的道路衔接工纯程。糠交通环境池道路通车里程纷达芹39.7车8御公里，沟通兄了倍32茧1谨国道、广佛高钩速公路和广州姓市西环高速公夜路；史从黄悬岐匹出发，经广佛示、广三、广清时、广深、广珠靠高速公路时在绿2-炭4笔小时车程内，啦可抵达广东大恶部分城市包括盟广州、深圳、闹珠海以及香港追、澳门等。盲区域环境汗该镇为南海区珍经济重镇，大梁力改善区域环次境，实火施辈“浮一河两材岸伤”静工程，区内盲建有黄岐公园愉、生态公园、挡鳖峰公园乖，磨初步形成了葛“叛区匀域昌—幸—戚片区驱——摧居住小区背”隙三级分布合理慌、功能互补的任商业服务设施存体系馅。弦市政配套状况色建有黄岐公园忍、生态公园、农鳖峰公园；金射融网暗点澡4牵8励个，农贸市驼场何8径个；有中小学稠校素1看3日所以及各类饮事食娱乐场所、冒大型购物商场扑、医院、幼儿煤园、敬老院、仗影剧院、文化探体育中心等一浓批生活公共配深套设施暗。励内容侮盐步板块虽市政规划额①改在广佛公路盐叮步路开发环球掘水产交易市场割、平地电器城饼、广佛塑料城牺等专业市场，茫形卵成托星“假十里商贸走祥廊棵”季；熊②倍开通穗盐路，浇连接广佛高速迎公路、广三高轮速公路、毙325视国道等交通主凯干道，连通广修州市区。弃交通环境挎①掉广州西环高速帽公路穿过区东纹部标、；菌②救广佛公路衬及础广茂铁路横贯革中部呢；拾③弓广州至南海的奉交通要道穗盐娱路。牺区域环境程镇区内叉开发了水产交挎易市场、电器欲城、塑料城等仿十大专业市场慨，形成一条颇约具规模岁的旁“蛋十里商贸走凳廊梅”涂。同时，盐步捐注重科技兴区滔的策略，以环葡保、信息、高刻新技术产业为愿龙头带动全区烟经济向前发展魄。是市政配套状况昏交通、学校、朱医院等重大市爷政配套已基本搜完善。匆内容读里水板块峰市政规划雀城矮区顷“盖一河三则岸炕”丹工程，全面整鲁治镇内主干道况。窃交通环境吗①盖广佛高速公路贺及佛山市二环待高速公路；找②政广州锈环城高速西环罢段和在建的广顺珠西高速公路繁。幕区域环境抵该镇以第丙三大产业保持砍了较快的发展熔。闭以歪农业的基础地踩位，调整和扶鹊持第二产业，泼推选动旺“解六大产业系列睡发货展懂”豆。捷镇内形成了一个个以商贸流通越、饮食、金融蚂、交通运输和乒邮电信息为主夹，行业门类齐恋全，多种经济壤成分并存和协歇调发展的第三蔬产业群总。棵市政配套状况照里水医院惕、深图书馆、老人茶活动中心涨、桐影剧院既等市政配套完陶善苍南海区域各板岛块概况一览庄代表楼盘泊名雅花园炕雅居讲乐晕·庭雍景豪园熄天安鸿基花园洗建筑类型腊多层、高层拖多层、小高层搜公寓、别墅搅主力户型台一房一厅为主吹三房、四房单贼位现别墅友宣传卖点誉无尽江景，世昆界风情超广州西翼新都扑会洞创南中国最好滴的别墅骆自身配套木网球场、园林妹泳池、会所、折酒楼、超市、锈医疗保健中心侦、儿童活动中傅心祥三大六星级尊程贵主题会所嘴、播Shoppi笼ngMal嚼l拿、特色风情步护行街、银行、棉超市类会所、酒店、院餐厅烛发展商品牌召一般劣知名发展商局知名发展商昼物业管理水平课一般功良好即良好谷购买客户类型让以南海及佛山掀本地客户为主谣，荔湾、芳村乐客户占较少比爹例惑以芳村、南海踪客户为主，荔跪湾客户占较少连比例写以南海大沥、偶盐步、里水为虑主，广州、三集水占小部分践价格水平浑3500退（含装修）吊4200肯（勒含均40卖0阻元腾/刑㎡装修）室4600猾（别墅：毛坯丝）耕南海区域竞争登力楼盘比项细连分晕按景观资源划创分污分析宰：盐步、黄歧薄板块楼盘景观督绝大部分以人蝇工园林为主导不，里水板块楼腹盘拥有比较丰里富的自然景观捡资源，自然景锈观占了较大的何比例。按产品划分规模大小资分析划：盐步、里水赚板块楼盘占地伯以超她过洋2吧0圆万㎡为主，黄组歧板块楼盘占尾地规模于以浪10-2岛0慧万㎡为主。建筑类型贵分析方：黄歧、盐步博板块建筑类型醉以小高层为主晃，里水板块因油为区域良好的株旅游景观资源协，以别墅为主泛要建筑类型。产品户型立分析动：黄歧、盐步堡板块建筑都以妥三房两厅作为及主力户型，里裤水板块以独立荣别墅为主。产品面积枕分析塑：黄歧板块产啊品面积啊以春90-10愁0魔㎡为主，里水闹板块以超席过驴20助0鹅㎡为主，盐步貌板块以超条过刮20汁0娘㎡障及乒100-15稳0悄㎡为主。产品价格批分析袜：黄歧板块价挽位集中墨在药3000-3北50衫0栋元患/紫㎡，里水板块品以纵4000-4绵50并0毅元李/越㎡为主，盐步析板块价位集中客在经3500-4压00殖0仰元怀/优㎡羽及践4000-4腾50衬0崖元佳/砖㎡。南海板块总述特征努今年盐步板块棉借助雍景豪园卸的进驻异军突挖起，和本案无姨论在品牌、规导模、产品等方绿面都存在竞争扭；羽本案所处的黄母歧板块曾一度案吸引了广州城鹊西的客户，但戏由于产品陈旧产而逐渐被人遗南忘，产品的更益新换代迫在眉疲梢，此时亦是边本案进入的最舟佳时机；莫里水板块大部避分以自建房为历主，仅有楼盘而亦大部分以大询型的生态纯别病墅盘为主。梨竞争影响力：妈南海板块的楼渗盘客户群和本偏案有一部分的哄重叠，和本案箱之间存在一定干的竞争。优势：剧本案新颖、成静熟的产品必将换吸引南海客户保的目光；淘万科的品牌亦抽是打动南海客森户的重要因素转。我劣势：吓南海人具有不遍轻易跨区居住异的习惯，这对毙本案扩大销售蜂范围是不利的问。广州区域竞争本案本案白云板块以生态为主打，区域内大型楼盘皆有自然资源为依托，和本案在地域、规模、景观等方面都有相似之处，必和本案形成较为激烈的区域间竞争。东圃板块在“东进”政策支持下楼市已趋成熟，且大发展商在该区有大量的土地储备，相信是明年开发的热点区域，必和本案在客源争夺方面形成激烈竞争。荔湾板块在地域上和本案最为接近，加之该板块居民都有较为强烈的区域情节，故，该区现有楼盘是本案最直接的竞争对手。番禺板块作为全年供应量最多的区域，亦是郊区大盘名盘聚集之地，势必和本案之间形成最为强劲的区域竞争对手。赤广州区域各板言块概况一览周白云板块伶市政规划术规划昨白腥云区骡的居民出爬门基500放米就有休优闲酸活盖动啄的公役园缘远景路商业街艺將配合白云区子商为发展规划踏交通规划诵扩建白云二线炒、石槎路和建窑设白云三线钻等规3穿条东西走向的锋城市主干道尘建造种以环城高速、油北二环高速、油广清高速、新算机场高速和京颤珠高速等高速庄公路为骨架糟市政配套喂广州体育馆、蓝白云山尼公园疤、帽峰山梯公园钞、流溪河定公园增建筑类型缎以小高层、多盲层为主众客户类型李以来穗工作的宗小白领及周边劳专业市场小商级家为主幸价格水平胖集中森在胜4000-4热50廊0店元寒/那㎡概荔湾板块伏市政规划杨未来五年将被锹打造成一个旅绝游休憩区辛未来商贸旅游蹦的格局：喂一街：上下九鼠商业步行街队二路：康王路滨、中山路犯三园：聚龙工粘业园、江高工剑业园、大坦沙拍民营科技产业桃园担四区：西关民阴居民俗风情区桐、陈家祠文化婶休闲区、沙面酸欧陆风情旅游毙区、十三行商口埠文化区泡八场：中药材处、水产、鞋业捕、文具、五金批、服装针织、晓通讯电器、装绳饰材料专业批维发市场怖交通规划悬珠江大桥拓宽碧工程沾201梨0蛾年前识荔湾区将醉建烫9忙座隧道匪市政配套择上下九步行街炉、陈家祠绿化闷广场昌建筑类型递以高层为主与客户类型诊以荔湾原居民务及周边小商家著为主脱价格水平喂以窝550袖0算元元/翅㎡以上的价位澡为主仰东圃板块衰市政规划雁原天河公园将银规划为东圃公葱园备交通规划罩车陂路拓宽直刚通广园东路卸的延长百黄村路扩建骗市政配套狠广东奥林匹克键体育馆权、世界大观、幅航天奇观及各确村公园许建筑类型尿以小高层为主最客户类型法以天河区白领骤为主辽价格水平覆4000-5住50排0押元织/捷㎡价幅（各喉占点1/姜3较）出番禺板块便市政规划富投丸资便4摇1脆亿建亚洲最大且的新广州火车笨站纪交通规划鄙建设地铁三号揪线贯通番禺区富市政配套紧香江野生动物段园、大夫山森纺林公园等鸟建筑类型湖以小高层、多业层为主途客户类型夜以广州白领及瑞企事业单位精睡英为主丹价格水平阶集中湖在认3500-4崭00螺0里元钉/什㎡窝广州区域竞争敞力楼盘比项细抛分景观资源分总分析：挣五大板块景观默基本以人工园批林为主，洛溪庸板块、华南板仗块自然景观相最对比较丰富，太自然景观占了侧较大的比例。按产品分占地规模大小踢分析泉：华南、洛溪秃、东圃三板块掠楼盘占地以超婆过贯5此0湿万㎡为主，华恼南及洛溪板块宪荟萃广州著名标大盘，绝大部查分属于大规模跑开发，东圃是锤广州天河开发狭热点，吸引发洁展商进行大型犹楼盘建设；白罩云板块集中吸在箩5-1蔽0询万㎡；荔湾以核中小型楼盘为纸主。建筑类型壮分析穷：除荔湾区以睡高层住宅为主抓以外，四大板暗块以小高层为锋主，多层占较页大的比例；华漂南、洛溪及市街桥板块产品类植型比较丰富，省还有少量的高或层、联排别墅咏及独立别墅。产品户型崖分析控：五大板块都下以三房二厅为佩主力户型，其躁次是二房二厅榜，其他产品户闲型比例较少。产品面积起分析捷：华南、洛溪侍板块封以却100-13费0罗㎡为主听（桥50连%锻左右）；东圃布、荔湾板块佩以顾100-13故0外㎡球及根8娃0面㎡以下为主；央白云板块忆以谢8袭0觉㎡以下左、粱150-20眉0岗㎡捆及遭100-13币0截㎡为主。产品价格闪分析隙：华南、洛溪虎、白云板块价兴位集中土在糟4000-4绣50丝0惰元枝/他㎡，荔湾板块费以亩550担0苦元猛/铲㎡以上的价位进为主，东圃板牌块价格主要集凭中多在坐4000-5书50冈0妥元烂/漠㎡价幅，各届占拣1/爪3紫的比例。份按楼盘社区文择化氛围分有无社区文化协分析乎：五大板块比扛较重视社区文塑化建设，具有艇比较浓郁的文涝化氛围，洛溪化、华南、荔湾堤板块起步较早碍，积累较为丰惧富的社区文化锈建设，社区文纽化已基本成型绒；白云、东圃汗板块属于新开振发热点，区域葵文化建设起步伪相对较晚，正更在大力进行社该区文化氛围及灾生活模式的营贱造。社区文化类型找分析絮：在社区文化向营造上，东圃贡、洛溪板块以授白领气质为主目；白云板块以前生态自然为主墙；荔湾板块以液文体科教为主妇；华南板块既麦有生态自然、栋又有贵胄名流虹及异域风情。总述荔湾板块特征究老城区，居住模氛围及市政配茂套成熟；贩因可开发用地累较少，荔湾以恢中高档次的小后规模楼盘为主竿；秆荔湾区消费者巨忠诚度极高，夫因此以原住民派为主；恒景观资源稀缺箱，楼盘所拥有坟景观多为精致等园林小品；视以冈8找0愤㎡的两房千及牙100-13求0避㎡的三房为主橡，适合一家大洒小；它社区文化传统仇西关家庭氛围睛浓厚。型竞争力影响：浩此板块与本项慎目距离是最近竞的，因此是本匆项目的主力竞跨争区域。优势：桂现有市政配套猛及居住氛围远拦远比本项目成固熟，生活方便共；缩发展商品牌（越如富力）实力肺得到肯定。劣势：穿本项目拥有其蚕无法比拟勒的辣8曾山冲2贯湖自然景观；秧本项目为大规闯模中档小区，彻此产品为荔湾网所稀缺；课荔湾区产品以情洋房为主，产要品较单调，而旦本项目产品丰且富，别墅、洋抵房皆有，可选闭择性大。白云板块特征胁白云区为新发算展区域，在市害政配套及现有但状况都尚未成祥熟；耕楼盘档次不一胃，既闭有罚200级0水多单元末/近㎡的中低档次骗楼盘，也闹有坑1000驰0齐多渡元棵/延㎡的豪宅山水轻盘；削具备先天的山快水资源，楼盘柿的主卖点多为湖生态、自然、盘健康；胆楼盘价格档次偶的多层次形成模客户的多层次避，既有周边原碑居民、小生意应人也有追求山公水生活的大豪发客；嫌户型揉以凯10雁0勉㎡以上中大面灶积为主。体竞争力影响：遭该板块与本项琴目所处板块距椒离较远，且在反客户层面上并撤无太大的重叠岭，竞争影响力凑一般。贱优势：位自然资源优厚利，与本项目的仍卖点有过之而绢无不及。勒劣势：冰产品流于同质疑化，精品较少乎，而本项目产漆品的创新性和桶精细应可冲击讲此板块。东圃板块特征痰九运带动了东辜圃的崛起，使隐东圃成为近几再年的新开发热贱点，市政配套歼及交通等各方卧面都发展迅速滔，同时小区都厦注重自身配套谅的建设；确楼盘档次以中联低档次为主，如多为中型规模淘小区，但从明系年即将启动的圈项目来看有往窗规模大型化发串展的趋势；牺楼盘年轻、现丽代的风格，价佳格的适中，吸摊引了不少外地姥的年轻白领，前外地文化味道桑较浓厚；斩具一定的人造税景观资源支持炼（如公园），线园林打造精致您。皱竞争力影响：词该板块与本项锁目距离遥远，钳但均为新发展面区域，同时在撒客户的品味、励阶层、居住要兄求等方面有相汤似性，因此具墓一定竞争影响定。挣优劣：违区域发展较快除，且已具备一宝定的配套资源量及居住氛围，棚知名度及认知思度是本项目所伐不及的。劣势：涛本项目的真山针真水景观资源努是该板块所所价拥有景观难以贷比拟的；朗产品具局限性宜，主要以洋房筑为主，可选择夺性不大。番禺区板块特征：恩番禺板块发展忆已有十多年，疫在配套方面成馅熟度较高；喂楼盘多为大中毛规模的小区，爹自身配套建设涂一应齐全，个兔别超大规模楼界盘（如祈福新织村）更具卫星撞城特色；索客户层面较宽质，既有对生活京享受要求较高意的白领，也有爬退休休养的老壁人，且不同层兆次的人可和谐章共处；杀具一定的自然尽景观（如江景赵）；池社区氛围以健武康、悠闲为主由，社区文化较坑浓郁；汽产品丰富，可跟选择性多（洋喂房炼、孤TOWNHO蔬US津E圆、独立别墅皆记有）。瓶竞争力影响：肌该板块与本项算目的区域竞争维并不明显，但炉不论规模、环鸡境还是产品都分有相似性，客拒户层可能有重车叠，具竞争影吴响。抖优势：尊该区域发展已奏多年，各方面清配套非常成熟屠，且在认可度照及接受度都极抱其高，已成为翻郊区生活模式绳典范。皱劣势：疤受距离所限，湾该板块对城西虎区域的客户吸洋引度不高。牧抽取板块典型围个盘细项分析南海区域楼盘硬件比较睛板块墓黄歧板块桑盐步板块努里水板块宝典型楼盘赔名雅花园愁雍景豪园松天安鸿基花园铺占地规模岂25森万㎡盘6枣7好万㎡努6乒0培万㎡史容积率茄2.1呈/症0缘.28扛实用率低85%饥83%毛100%读（别墅）凭建筑类型敌多层、高层勉多层、小高层张公寓、别墅棵主力户型侄一房一厅干三房、四房单捉位懒别墅准自身配套情况段网球场、泳池寻、会所、酒楼诉、超市、医疗闯保健中心、儿守童活动中心等唱三大六星级尊迅贵主题会所、盛特色风情步行付街、银行、超番市振会所、酒店、拣餐厅楼盘软件比较四板块域黄歧板块爱盐步板块鸽里水板块夏典型楼盘轮名雅花园李雍景豪园率天安鸿基花园学项目定位惯封闭式休闲渡驰假住宅小区狭港湾式豪宅社款区脚自然与建筑补广告宣传卖点牧无尽江景，世咽界风情插广州西翼新都童会睁创南中国最好得的别墅帝购买客户类型果以南海及佛山公本地客户为主见，荔湾、芳村滚客户占较少比纠例障以芳村、南海绞客户为主，荔牙湾客户占较少傅比例美以南海大沥、锁盐步、里水为停主，广州、三踢水占小部分普均价块（棵元队/通㎡）超3500县（含装修）坑4200擦（含装修）织4600掏（别墅：毛坯浊）喜物业管理水平前一般缺良好英良好牧发展商品牌寨一般虑良好碍良好广州区域荔湾板块楼盘硬件比较蚕板块耕荔湾板块脖典型楼盘掘荔港南湾穿宝盛园搏富跃力衫·攀碧涛湾尿占地规模爪21喇万殃近羽3眯万爪3纯.4锁万祝容积率暴6要6.2尾2.06存实用率点82%须82%岭84%校建筑类型怀高层居高层杆高层恰主力户型己三房二厅：墨87-11察9圾㎡役二房二厅：旱73-9例3蕉㎡克三房二厅：刮83-9浑1到㎡授自身配套捞会所、超市、澡便利店、银行钩、幼儿园、学座校元幼儿园、泳池黑、儿童游戏场允等浅会所、幼儿园旁、泳池、超市饲、酒家、银行势、医疗等楼盘软件比较役板块艰荔湾板块估典型楼盘问荔港南湾齐宝盛园射富弟力机·注碧涛湾维项目定位裳全方位立体化葵教育文化社区斑西关人家黑东风熔西勤·好西班牙尊尚领里地规广告宣传峰卖点豪荔湾生活最前锻排渣百年宝地，盛巷世西关受每一天的星级卫假期也购买客户严类型抄以荔湾、芳村麦原居民及周边倡小商家为主骂以荔湾原居民躬为主菠以白云及荔湾洋区居民为主溉均价舒（双元字/菌㎡）抗5800吧5667梁4400蝇装修标准蒸60抱0折元捞/摊㎡毛60占0亲元生/播㎡后80降0糖元枝/哗㎡遇物业管理狗水平溜优良被良好学一般诱发展商品牌休知名挎一般芳知名番禺区域楼盘硬件比较孩板块贩番禺板块行典型楼盘婆星河湾兽南国奥园段丽江花园念祈福新村陶占地规模篮8总0米万营6后7荐万扛82陶.3乖万为433挺.神3梢万昂容积率摊1.2近1.2专2.54役2参实用率拖86%校85%范85%佩81%聋主要建筑芝类型糟小高层搅多层及便小高层辜多层及刺小高层落多层及真小高层浮主力户型敏三房二厅巷：荒114-18岁8智㎡警三房二厅：浊101-13聋9胶㎡各三房二厅嚼：积100-13搏5补㎡畏二房二厅船：滨69-7胖7访㎡年三房二厅填：失114-11示9正㎡亩自身配套痰露天剧场、会暖所、烧烤区域裳、网球场、泳庆池、高尔夫球顶场裂会所、健康管膝家中心、学校榴、幼儿园、超落市傲会所、学校、沫超市、肉菜市形场、公交车站吨、购物中心原医院、学校、殖酒店、会所、馆商场、超市、席肉菜市场、银鸡行、派出所楼盘软件比较牛板块阁华南板块叹典型楼盘协星河湾筋南国奥园荷丽江花园辫祈福新村置项目定位阿一个心情盛开倘的地方夏广州运动健康将文化社区偏广州文化社区君精英卫星城层广告宣传旬卖点荡国际大师交楼店标准宽生活就像高尔敬夫漫一方水土一方哀人，美善相随饥丽江人戒新祈福、新城烦市、新生活膜购买客户瞧类型叨企事业单位中头高层为主窝以广州白领为宝主系以广州白领为柜主脏以广州白领为筋主，部分香港俩人士讲均价毁（卧元帜/军㎡）之5500任3950租4200甚3900阴装修标准聚120部0穴元撇/类㎡施80牲0机元震/闯㎡较60催0蝇元持/样㎡次60砌0红元赏/稠㎡青物业管理声水平哪优秀谊优秀壁优秀纤优秀代发展商品牌封知名斯知名叨知名国知名东圃板块绣①台惑楼盘硬件比较拦板块奸东圃板块勺典型楼盘单中海康城卡盈彩美居灌美林湖畔挑占地规模乳2悟3追万灾1与6同万含5寄0爪万胃容积率深1.8士/护2.08蝶实用率吗86%岔83%愁/张主要建筑类型降多层、小高层帮多层、小高层宵小高层、高层唱主力户型瓜三房二厅：浅85-10味6饼㎡连二房二厅：伯75-83后㎡斩三房二厅签：疮85-12罚0摘㎡雀自身配套情况合会所、停车场喊、网球场、下锄沉式小广场苏会所、泳池、航篮球场、羽毛军球场、商业街抛、咖啡座等菊会所、泳池、称学校、商业街熄等犹②秩楼盘软件比较搁板块酬东圃板块放典型楼盘冲中海康城馒盈彩美居共美林湖畔饥项目定位雹天河泰东晴4棉0耕万平方米都市涛精英阳光社区晌天河东大型色辉彩精英现代城怨都市精英家园棍，绿色生态家芒园昌广告宣传蹦卖点纠新广州人新生苍活观暗色彩舞动人生利待定矿购买客户哄类型号以天河白领为符主稀以天河白领为更主虽目标客户以广握州白领阶层为线主腊均价央（超元宣/档㎡）纲4487逼4100贫待定雾装修标准顶精致装修的50貌0盯元碧/艳㎡装修倡待定示物业管理裕水平悠优秀莫良好射良好面发展商品牌浪知名骤中等劣较知名白云板块楼盘硬件比较渴板块查白云板块沸典型楼盘飞颐和山庄窑白云高尔夫花宝园具时代玫瑰园马占地规模远1今1叼多万盛2呼0办万铁1起7欢万呼容积率晶1.2立2顷.驳5袄/丧实用率砌83%肌85%慰81%银主要建筑类型那多层、小高层蓝小高层固小高层貌主力户型货三房二厅填：呜121-18舰2费㎡扶三房二厅：载86-12荣8制㎡键二房二厅：传66-72愈㎡杀自身配套情况亿昆明湖景、山弯顶公园、会所师、体育中心、眼幼儿园、学校结等毫商贸中心、幼遇儿园、小学、域运动场、酒店蒙、会所、泳池头、车库、网球尸场怒会所、泳池、可美术馆、小学摔、幼儿园楼盘软件比较呆板块棍白云板块竞典型楼盘装颐和山庄掘白云高尔夫花芬园弃时代玫瑰园狮项目定位革高尚山水豪宅章社区迅寻常人家的高齿尔夫生活社区嫁广州文化艺术旱社区芽广告宣传卖点务广州的颐和园柱自然生活哲学趣新解构生活朗购买客户类型朵退休老干部收主要周边专业痛市场小老板，鸦部分白领人士福及周边村民谢以广州文化艺灯术的白领为主疮均价善（督元功/我㎡）赛6100阻4397筐3700违装修标准惑毛坯房捕毛坯房玉毛坯房鲜物业管理水平那良好鼠中等勿中等慰发展商品牌营中等自较知名筝中等竞争品牌分析穷广州人对万科精品牌的认识茂根据前期我们充对万科品牌的赖抽样调研可以达得出以下结论梯：惠广州大部分消那费者姥对封“欠万吴科驼”牛品牌陌生，认应知度较低；形广州人理解的植万科文化：北馅派文化；刺对万科品牌抱莲有比较后再决聋定购买的心态翼；狡影响购买的最沿大因素是性价精比。汉结论：绘面对相对理智解和成熟的广州望房地产市场，脂一方面万科品辅牌未能深入人蛮心，另一方面例万科高性价比绑的产品将可能困成为最打动消粉费者的砝码，倘故，万科品牌赛初入广州应是喉机遇与挑战并获存。关现有竞争品牌费分析订万科品牌进入桂广州首先将会匀迎战广州现有且的知名品牌，叮面临外来品牌棚和本土品牌之讯间的激烈竞争闪。竖现有主要竞争枝品牌揉品牌发展商阶竞争区域桨产品特色恶营销特色构社区文化厦代表楼盘员富力溪集团涝荔湾板块蝶以中低档高层葛产品为主站以实惠的价格挑为主打驻营造一种小康贫人家的社区资碧涛湾、富力址半岛花园缝雅居乐裹盐步板块艰雍容、华贵的腾洋房和别墅为波主浇开售前大量的挠公关活动作为票铺垫庙平民化豪宅已雍景豪园览新世界弟芳村板块季7止米的架空大堂而显示新世界产促品的大气与尊摇贵菜以毫“怎新芳村新世沉界绍”认的高度带出新世世界的产品织休闲、舒适、任宁静的社区氛炉围普逸彩庭园扩奥园居集团袄番禺板块泻现代、简洁的陵多层和小高层绳为主绸以健康、运动劝为主打锻营造健康、教谋育文化社区信南国奥林匹克奇花园设保利欠集团熊工业大道板块笔以精致园林、辜精致产品为卖煮点葵各种公关活动的紧紧围责绕龟“波文化社腊区疗”遇来开展防文化韵味浓及诚较为柔和的人虎文气氛役保邻利钞·停百合花园结论：猜富力、雅居乐骑、新世界的产飘品将在区域内昌和本案形成最损为直接的竞争息；打奥园无论在项适目规模、产品颤类型等各方面确都和本案具有询类似之处，必或将和本案之间烂形成激烈的板蚊块与板块之间尚的竞争；吸保利集团的产舅品一向以精致烘和文化底蕴为腰其特色，势必翻会与本案塑造乒的产品和品牌重文化争一家之象长。歼现有次要竞争夜品牌租品牌发展商油竞争区域蹄产品特色是营销特色蛇社区文化秩代表楼盘挣碧桂园毒广园东供板块这大众豪宅彩铺天盖地的广拼告轰炸坚满足大众心态勇的豪宅社区来凤凰城垦侨鑫箭集团截广园东暂板块口尊贵、内敛、年讲求艺术品味贩的豪宅则广告主题紧扣梨艺术品味肤看不见的名流劳生活酱汇景新城尺合生瓶集团艳南洲板块挂凸显意大利式瓦的建筑风情丙以层“慰罗马勇部士真”更形象带出项目轧的大将之风肯温馨的家庭、亏和谐的社区裙罗马家园悼结论：省碧桂园、侨鑫蛙集团、合生集歉团虽然和本案敬没有直接的竞纷争冲突，但其耕品牌形象已经易深入民心，其惨产品一直受到泉广州市民的追参捧，将会在一舰定程度上分流装本案的客源。潜在竞争品牌草品牌发展商协竞争区域猴楼盘名称夏土地储备御产品类型举预计开售时间奴恒大集团雹金沙洲板块励金碧海岸群1副3鹅万奴高层、小高层呈明释年梦5贼月拘丽新集团假金沙洲板块服――邮2短5赏万乞――递――顶祈福新村宽南海丹灶虑祈福南湾半岛富133.容4莫万之洋房、别墅各雁半纵明年年初贺新恒基档芳村板块坡四季花园肾2班5离万趣高层散明年初招美林基业声东圃板块剪美林湖畔邀5托0肌万吊多层、小高层蕉、高层引明年中结论：陕恒大、祈福新怠村两大品牌发虎展商均各在金己沙洲和南海丹灾灶度假风景区边拿下大规模的武地块，并预计款在明年初至明坛年中这段时间捡推出市场，到靠时势必和本案恼在区域内形成个最直接的竞争雷；锻新恒基地产和汉万科地产都将歉在明年初入广铲州市场，但由箱于广州人受香孟港文化影响较族深，故，新恒禽基在品牌认知挣度方面比万科幻略胜一筹；怀美林湖畔将在淘明年以高姿态每的大盘形象引余领东圃板块的盈楼市，其因为攻有了之前美林界海岸的品牌文摊化作为铺垫，壁故，更能被买葱家信任和接受包。著万科品牌进入肯广州市场的契戴合点皇在广州买家对遮万科品牌比较寻陌生，且适逢屿广州众多知名怜品牌开发商群苹雄争霸的形势圈下，万科品牌舞要进入广州市脑场的滴契合点在哪里纷？喊岭南文化包容幕性强笑，虽然万科品殿牌的认知度暂腐时来说是比较见低的，但是广勉州消费者始终凭抱着对比后再防选择的心态，踪这对万科来说碑是一个契机；雁广州现有非本茂土人口占总人钢口降的百40用%旦，岭南文化和达北方文化一直等处于互相融通令之中，这说明悼岭南文化和北商方文化存在着源共通性愧，对异地文化碧的吸收性极强严；累岭南文化在居惜住方面表现为酱注重邻里关系昂，追求一种和作谐、温馨的生秤活环境，这和昆万科文化有不风谋而合之处校,飘亦为万科文化独和岭南文化互揉相融合提供了块基础；较广州消费者购筛房讲求实惠，叹追求高性价比盘，唱万科成熟的产饼品必将成为打尊动消费者，抓章住其心理需求归的最关键因素畅。消费者分析斗消费群主流需扇求分析晶广州城西板块爸消费需求分析消费者特征傻相对年长，学搂历以高中和大脾专为主，高收搜入比例相对偏录低；缠77汉%西为省内人口，累主要生活和工员作的区域均在齐荔湾；娃职业以国企为齐主，私企、外技企较少；勤家庭规模主要爬以三口之家为疼主，喜欢热闹芽、聚居。喜欢热闹、中意济济一堂是荔湾人的一大特色。喜欢热闹、中意济济一堂是荔湾人的一大特色。住房需求汁购房最关注的妻因素是地段；境更倾向于购买阿现楼，买楼的咐主要目的是改于善目前居住环辜境；慈主要选择二房隔和三房单位，交面积范围波在虚60-13铅0敬㎡之间；狼总价希望控制增在烦40-7栏0赶万之间，单价与在校4000-5毒50遍0端元我/买㎡。荔湾区西关人家居住环境特色荔湾区西关人家居住环境特色阿生活环境的需蝇求献喜欢宁静、和企谐的生活社区洁；锐希望交通网络坝发达，出行方多便；弓生活必要设施库是超市、菜市累场、银行；禁最常去的活动疫场所是游泳馆泼、羽毛球场、建乒乓球馆。超市、肉菜市场、银行是消费者日常所需的生活必备设施。超市、肉菜市场、银行是消费者日常所需的生活必备设施。窝结论：垮广州城西板块困主要以荔湾、铅越秀区为主，命兼有部分白云猜区，该板块大方部分压以阅“葛生于斯长于摸斯最”戏的本土居民为肤主，具有较为俱强烈的区域情锻结，但急需改千善目前居住状夕况的需求将令何其在区域辐射震范围内寻找新译的居所，这群垦人将成为本案盐的重要客户来讯源之一。艘南海板块消费丽需求分析消费者特征饶年龄来在稳30-4兴5毛岁之间居多；鸽较为喜欢跟风酷、要面子，虚线荣心较强；誓区域忠诚度较蠢高，不轻易跨慈区居住；例相当一部分人爆相信风水看法肯。住房需求趴现时居住以自费建房为主，购钳房主要为了改初善现时的居住截环境；衰无论是购买别膏墅还是洋房均踩要求具备足够录大的居住空间蹄。牧生活环境的需愁求帐要求日常生活夹配套较为齐全推；劝对景观要求较略高，要求居住西的视觉范围较禁为开阔；鲁希望居住在和坟谐、邻里关系糟融洽的社区。秀结论：田除雍景豪园外穿，目前南海基位本上没有出现贩大规模的楼盘遥可供选择，本剖案的出奉现削,国无论是规模、丑产品还是景观植方面都将成为麻吸引眼球的最葡大亮点。但由踢于南海消费者节区域忠诚度高判，故，预计本踢案的客源将会它主要来自黄歧掠、里水、盐步史等周边板块。国影响购买的主快要因素地域朝项目所处的地梁理位置及其辐曲射的范围；冈项目所处的交是通状况；怀项目所处的周纤边环境和生活零配套；网未来发展的方口向。坏发展商的信誉生、实力指发展商的品牌蜻认知度；萌发展商的实力亲及信誉。产品楼宇的质量；于小区的配套及些环境；兰产品的新颖性滩；先披产品的适合性纳。价格赛是否适合目标调人群；时是否性价比高投；遗是否有上升的码潜力。售结论：本案所市处的金沙洲片受区是政府规划买的重点区域，乌无论是交通、秒配套方面都将炸会得到极大的嘉改善，未来发裳展潜力无限。眠本案应用其成很熟的产品打动戒消费者，在此黎同时，亦是通其过各种宣传活暑动显示发展商匪实力，塑造品成牌的最佳时机拼。市场供应预测属据悉，明年将挑会推出的有：潜在竞争楼盘惜楼盘序预计推出产品躺策略估算风金沙洲：旅金碧海岸腹小高层、高层璃洋房（占劈地挽1怀3奖万㎡，总锣建促3蜜2堡万㎡筹）咱以江景优势为子主卖点，相信括在产品及社区乖氛围营造将会婚沿袭恒大产品恩所具的大众化竿品味。客户定出位会以西城区勿居民为主，兼赌顾黄岐。天金沙洲：谷丽新项目掀3妇0思万㎡烧暂时不详织罗冲围：唉富力桃园艰小高层、高层眨洋房（占扒地聋33.狡3聋万㎡，总聚建伯8凤2胜万㎡仪）砖以退”楚桃