资产评估复习题

资产评估复习题=3358(元)估练习：一般为每建筑平方米50元，空置率为10%。每年管理费为年租金的%，维修费为建筑重置价的%，税金为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价的%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。计算：(1)收益年限；(2)年房地产净收益；(3)建筑物现值；(4)土地使用权价值。解：(1)计算收益年限，评估基准日：2003年3月写字楼剩余经济寿命=55－4=51(年)土地使用权剩余年限=50－6=44(年)(2)计算年房地产净收益年收入=50×12×900×(1－10%)=486000(元)年总费用=486000×%+2500×900×%+20×900+2500×900×%=73260(元)年房地产净收益=486000－73260=412740(元)(3)计算建筑物现值写字楼的总使用年限=50－2=48(年)年贬值额=2500×900/48=46875(元)建筑物现值=建筑物重置价格－年贬值额×已使用年数=2500×900－46875×4=2062500(元)(4)计算土地使用权价值土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收益=412740－2062500×8%=412740－165000=247740(元)土地使用权价值=247740×(P/A,7%,44)2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2015年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：坐落所处地区?用地性质?土地类型?价格?交易日期?基础设施?交通通讯状况剩余使用年限B略非繁华区350m2长方形平坦普通较好好C略非繁华区/m2300m2长方形平坦普通较好好待估对象略非繁华区??600m2长方形平坦普通较好好A略繁华区/m2长方形平坦普通完备很好面积形状地势地质价单价??参照下表进行判断.BB分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10相同稍远稍少相同稍远稍少较差788相同相同稍少相同8注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地离公交车站交通流量周围环境综合打分域因素分值为100。待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。解：(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 (2)进行交易时间修正：(3)进行区域因素修正：A象处于同一地区，无需做区域因素调整。(4)进行个别因素修正：①关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％，修正系数均为。②土地使用权年限因修正：除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下 (假定折现率为8％)：(1+8％)^35]＝计算待估土地初步价格。(6)采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值＝(1597+1761+1613)／3＝1657(元／平待估地块总价评估值＝1657×600＝994200(元)3.评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本(包括管理款年利率为8%(复利计息)，土地开发的平均利润为10%，营业税税率3%。评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。解：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润(1)计算土地取得成本土地取得成本=500×230=115000(元)(2)计算土地开发成本土地开发成本=500×246=123000(元)(3)计算投资利息投入，则：(3)计算投资利息(4)计算开发利润开发利润=(115000+123000)×10%=23800(元)(5)计算营业税及附加营业税=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润营业税税率1-营业税税率=115000+123000+31631+238005%=15444(元)(6)计算销售费用(7)计算土地价值(8)评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土二、机器设备评估练习：6月对该设备进行评估，并得到以110%、110%、115%、120%；⑵被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；⑶被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为，该企业为正常纳税企业；⑷经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%(20%生产能力闲置为外界因素影响造成的)。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。解：(1)计算重置成本：100×120%/105%+10×120%/115%=(万元)(2)求加权投资年限：加权重置成本=100×120%/105%×4+10×120%/115%×1=(万元)(3)计算成新率：6÷(×60%+6)=%(4)计算功能性贬值：-1000×12×(P/A,10%,6)×(1－25%)=(万元)经济性贬值率=(1－^)×100%=%经济性贬值额=(×%+)×%=(万元)(6)计算评估值：针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%~90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为∶1。境外运杂费按FOB优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的%计算，国内运杂费按由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，解：FOB价格＝35×80%×70%＝(万英镑)境外运杂费＝×5%＝(万元人民币)保险费＝×%＝(万元人民币)CIF价格＝＋＋＝(万元人民币)银行手续费＝×%＝(万元人民币)国内运杂费＝＋×3%＝(万元人民币)被评估设备重置成本＝＋＋＋＋＝(万元人民币)设备，账面原值为1000万元人民币，其中80％为设备的购置款，当时以外汇支付，进口时的外汇汇率为1美元=8元人民币，评估基准日外汇汇率为1美元=元人民币。目前进口设备生产国同类资产价格变动指数为120％，国内同类资产价格变动指数为150％。按照现行的市场费率计算，其中现行关税税率为20％，其他税费率为10％，国外运杂费目前一般为10万美元，境外途中保险费一般为设备支付外汇部分的％，国内的增值税和消费税免征，而国内运杂费和安装调试费根据设备到岸价格的25％计算，则根据上述资料计算进口设备的重置成解：进口设备的重置成本=调整后设备价格+调整后的境外运杂费+调整后的境外保险费+调整后的关税+其他费用+国内运杂费和安装调试费调整后的设备价格(FOB价)=1000×80%÷8×120%×=996(万元)(2调整后的境外运杂费=10×=83(万元)(2分)调整后的境外保险费=996×%=(万元)(2分)调整后的关税=CIF×20%=×20%=(万元)(2分)其他费用=CIF×10%=×10%=(万元)(2分)调整后的境内运费和安装调试费=CIF×25%=×=(万元)(2分)综上所述：进口设备的重置成本=+++=(万元)设备交易情况的了解，选择了二个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：序号序号经济技术参数计量单位被评估对象1交易价格元6000007000002销售条件公开市场公开市场公开市场3交易时间日4生产能力立方米/年5000080000600005限年9996年限年7成新率%另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升%左右；设备的功能与其市场售价呈正比例关系。解：(1)交易时间因素分析与量化：参照物A：103/100＝，参照物B：100＝ (2)功能因素的分析与量化：参照物A：60000/50000＝，参照物B：60000/80000＝ (3)成新率因素差异量化：参照物A：70%/60%＝＝，参照物B：70%/70%＝1 (4)调整差异：参照物A：600000×××＝867672(元)，参照物B：700000×××1＝532875(元)(5)采用算术平均法求取评估值：(867672＋532875)/2＝＝700274(元)三、无形资产评估练习：发展需要，拟将该技术作为出资与其他投资者组建新公司，于是委托华该技术的先进性、使用状况、市场供求情况的分析，并结合四海公司提供券利率为6%，四海公司所在行业的风险报酬率为14%，该专利技术的利解：折现率=无风险利率＋行业风险报酬率=6%＋14%=20%年年份20052006200720082009年收益额4506007009801200年超额收益150175245300折现系数折现值现值合计该项专利技术的评估值为人民币万元。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度分别可带总额的35%、30%、25%、20%。如折现率为10%，试评估该无形资产的利各年度利润总额的现值之和=×+×+360×+400×=+++=(万元)追加利润的现值之和=100×+110×+90×+80×=+++=(万元)3.甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5年的净利润起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。该企业拥有有形资产和一项无形资产，其有形资产有货币资金、存货和固定资尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净化率均为10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路(以万元为单位，计算结果保留两位小