土地估价基础实务9公示地价评估

紫色字体加粗、单下划线（高频考点 蓝色字体加粗（一般考点、拓展内容等第九章地价评【学习背景】地价系数修包括3种基准地价系数修路线价标定地价系数修知识点一、城镇基准地价（一）城镇基准地价评估范围确定的原基准地价系数修可用于已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估地的估价期日距基准地价的期日3年。（二）城镇基准地价评估程序：7步资料与整理基准地价评估基准地价确定编制基准地价修正系数表成果验收、备案及公布（三）城镇基准地价的内涵基准地价内涵主要包括：基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度及容积率虑。（四）城镇基准地价评估基础资料和外业的内容与要·资料的5内容土地定级成果资地租、地价资土地利用效益资影响地价的因素资其他资土地定级和技术报告其他相关成果土地使用权出让、转让资料土地使用权、房屋及柜台出房屋售价、资料以地联合建房、换房资料宗地用途、出租时间、容积率等土地开发费用标准、资本的利息、利润标其他资料，如还原率等不业利润率标准同一行业不同规模的利用效益资料不业不同规模的企业劳动力标准单位或企业土地利用效益资影响地价的因指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料有关经济指数及建筑材料价格变动指数土地开发与经营的政策、条例、规定有关不动产的种类、税率等城镇规划等有·资料的要求1)、收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上2)以土地级别或均质地域为单位进行地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少 个；样本总数不足30个的，应进行全样本样本应具代表性，且原则上分布均匀所选样本宜能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据以元小数点资料应填入相应的表格（五）城镇基准地价评估中样点资料的处理方·样点资料的整样点剔逐表资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样点剔除量（0）充。（六）城镇基准地价确定的原则与方·基准地价的确定4以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅土地市场发达地区以市场资料测算结果为准，级差收益测算结果验证土地市场不发达地区以级差收益测算结果为准，市场资料测算结果验证体现土地和地价管理政策·确定方以法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的各级别各用途的基准地价为城镇基准地价两种以上方法级别或区域中各用途的基准地价。以分类土地级别分别以综合级别为测算区域的基准地价，每一级别中应分别确定商服、住宅、工业用地基准地价【注意】根据土地市场发育情况和应用需求，在确定分用途的级别基准地价同时，可根据最有效利用（七）城镇基准地价修正体系的主要内容和编制方·基准地价修正系数表类型基准地价修正系数表是采用替代理建立的，反映基准地价、宗地地价及其影响因间相关关系的表修正为宗地地价的系数体系，件对快速、高效编制基准地价修正系数表的同时，应编制与各种修正系数相对应的因素指标说明表（（。·级别或区域基准地价修正系数表的编制3类型用市场地价资料编制基准地价修正系数表（详讲用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表（类同上 用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表（战略放弃【详讲：用市场地价资料编制基准地价修正系数表·选择宗地地价影响因素商服用住宅用工业用位环境质量优规划限其他因规划限宗地条其他因规划限宗地条其他因·各因素对地价的影响程度确定采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值·影响地价各因素修正幅度的计修正幅度值的计算以级别或区域为单位，各级别或区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价算：在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。影响地价各因素修正幅度依据前述表格（居商工3类宗地地价影响因素）以基准地价为一般水平，其修正系数为零在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般 F1i/2，同时确定较优条件下的地价准在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般 F2i/2，同时确定较劣条件下的地价准·编制基准地价修正系数表及其指标说明按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，量化各影已有地价样点()形成指标说明表。（八）城镇基准地价更新条件、内容和技术途【基准地价更新】是在土地定级或均质区城划分的基础上，利用市场、土地收益或地价指数为了使土地估价结果符合客观实际，保持基准地价成果的现势性，在土地市场或影响土地价格的各种因素发生变化后更新基准地价。城镇基准地价更新的一般要求新老资料的连续性城镇基准地价更新的范围根据城镇地价变化的区域和程度，确定需要更新的区域范围，具体要当城镇发展变化较快，整体土地条件发生较大变化时，应进行全面当城镇发展比较稳定，仅局部土地条件发生较大变化时，可只进行局部更新当土地级别变化时，应更新级别利用市场资料和土地收益资料更新基准地价利用地价指数更新基准地价知识点二、农用地基准地（一）农用地基准地价评估范围确定的原·利用基准地价成果评估宗地价适用于：有基准地价成果区域的农用地价格评估·农用地基准地价评估对象：是县(市)行政区内现有农用地和宜农未利用地（二）农用地基准地价评估·农用地基准地价评估的工程程序6确定基准地价评估的技术路界定基准地价资料与整理·农用地基准地价评估有以下三条技术路 样点地价平均法：在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场样点资料评估并确定基准价定级指数模型法:在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场资料和投入产出资料，建地价测算模型，评估并确定基准地价线进行评估【技窍】“样鸡腚 农用地基准地（三）农用地基准地价的内涵界准日等土地权利：一般界定为农用地使用权土地权利年期：可设定为30年和无限年期两种,在基准地价评估中可根据当要用地类型的实际情况进行适当确定。未利用地可按照可开发利用方式确定用地类型。农田基本设施状况：在基准地价评估 ,按照各级别的农田基本设施的平均状况确定评估确定的时点上的价值农用地基准地价的基准日。【讲课说明一、3条技术路线样点样点地价平均法评估步骤6步走资料按农用地级别确定农用地的土地利用类型投入产出资料抽样农用地投入产出样点资料采用抽样方式。市场样点资料在市场资料充足的情况下，采用抽样在市场资料不足的情况下，采用全面场。投入产出样本地价主要采用收益还原法市场样点地价分析计算，需根据其类型进行计算：b.租赁样点:可采用收益还原法进行评估利用市场案例资料，计算样点地价样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括 期日修其他修正（包括：情况修正、农用地开发程度修正、权利修正根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价定级定级指数模型具体步骤7步走资料；（同上样点地价平均法按农用地级别确定农用地的土地利用类型；（同上样点地价平均法价（）（～（3个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的★（5）选择确定有样点地价定级单元的指数根据定级单元的指数图和表格，将有样点地价的定级单元及其指数选择出来，作为建立模型的据★（6）建立定级单元平均地价与定级指数关系模基本模型用于分析定级指数和定级单元平均地价之间关系的基本模型【技窍】“线对幂指多★（7）计算各级别基准地价利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价单算术平均值、算术平均值、中位数、众数等计算级别基准地价基准基准地块评估具体评估步骤7步走(1)和收料；日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的面积、形状、土壤条件属于在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水一般的条件属于根据要求，均质地域内每类农用地基准地块数量不应少于3块(4)若基准地块在近3年内发生过市场行为，可直接通过对其进行方式、期日等修正，求取其也可以利用基准地块本身的投入产出资料，采用收益还原法求取基准地块的价格本。二、农用地基准地价更一般更新周期以每隔3～6年更新一次为·农用地基准地价更新的技术路线①以农用地定级为基础，采用土地投入产出资料和市场地价资料，按地价平均法更新基准地价②利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价综合分值准地价更新应尽量采用农用地定级的结果，没有开展农用地分等定级的地区应采用划分均质区域的方法划分基准地价评估单元、评估区片等第二节城镇商业用地路线价评知识点一、路线价的评估【路线价】是通过对特定街道、使用价值相等的市街地【路线价估价法】是依据路线价，再配合深度系数表和其他修正率表·路线价适用范路线价法是基准地价系数修的特殊形式，当区域内同时存在基准地价和路线价时，里地线以内路线价估价法则被认为是一种快捷、省时，适用于同时对多宗土地进行地价估算的方法。特别适于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的情况运用路线价估价法的前提条件是：有可供使用的科学合理的深度系数表和其他各种修正率街道整齐。路线价估价法适用于市街地，主要适用于商业繁华路线价估价法需要较多的案例，并且房地产市场比较规范路线价估价法能够快速估算精度与路线价及其修正体系知识点二、路线价评估的·路线价估价法的具体程序如下确定待估宗地所处的路线价区段和路线具确定待估宗地的临街深度和，确定待估宗地的深度修正系数和其他条件按照到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分的知识点三、路线价的评估【运用路线价法进行估价的关键】是路线价平均单位地价3路线价评估确首先，在同一路线价区段内选择若干标准宗地（城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中市场比较法、收益法然后，再求取这些标准宗地单位地价、路线价评估确场料、等收益还原法、剩余法经楼层、开发程度修正、检验剔除得到同一内涵的样点地价计算区段地价。以地价实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价。计算方有三种①取中位②取众③取算术平均划分路线价等级。把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个路线价等级；把同一路线价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的路线价；绘制路线价区段、等级①地面基准地价形式：即前述以分摊的土地面积求取的平均单位地价，多适用于平房多适用于楼房底店③路线价加价：即以路线价减去所在级别的基准地价绘制图表，便于与基准地价系数修联合应用知识点四、路线价的基本·运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在（例如属街角地、两街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等），则除了依上列的普通计算计算地价外，还要进一步做加价或减价算：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积±其他条（或宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积×其他条知识点五、路线价修正系数表的【深度修正系数表】是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。现在假设有一临街宽度为m，深度n的矩形宗地，平均每平方米的价格为A（元），则此宗地的价格应为m×n×A（元）。按顺序赋予a1，a2，a3，…，an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。深度修正的各种方法介②③④。【技窍】“二哈①四三二一法100ft(英尺)÷4等份，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%，30%，20%，10%。第一个25ft土地的单位价格为路线价的9%，第四25ft土地的单位价格为路线价的6%。②法的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。【技窍】③法该法则认为100ft深的土地价值，前50ft部分占宗地总地价72.5%50ft部分27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值又为15%④法该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比【制作原理如图8-1所示，深度修正系数表依下列三种百分率原理制作而成(3)a1<a1+a2<a1+a2+a3<···<a1+【制作步骤平均进深进深众确定级距：深度系数表中级距的选定，应分析比较实例中地价变化的规律性，从而确定级距数、距确定单独选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表下面我们通过“四三二一”法则说明深度系数表的制作过程“四三二一”法则规定的标准深度为100ft，级距25ft，单独深度百分率为单独深度百分率40%>30%>20%>…>7%>6%平均深度百分率40%>35%>30%>25%>…>17.7%>16.25%累计深度百分率40%<70%<90%<100%<…<124%<130%因此在上述不等式各项同时乘以4，即可得平均深度百分率：160140120%>100%>…>70.8%>65%。由此得出深度百分率，如8-2c所示。此时平均深度百分率与累计深度百分率的编制其他因素修正系数在一个路线价区段内，虽然位临同一街道，但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同，需要在深度修正的基础上，进行其他因素修正。（1）宽度修 （2）宽深比率修（3）容积率修 （4）出让、转让年期修（5）朝向修 （6）地价分配率修第三知识点一、基本概念：标准宗地、标定地价、标定区域、标定地价示范和比较标准作用【标定地价】为管理需要确定的，标准宗地特征基本相似、地价价】所辖区域内标定地价有信息公开发布作为供知识点二、标定地价及其体系建设的基本程序与要【周期】标定地价评估及工作应以年度为周期开展,每年第一季度完成对标准宗地在当年1月1日的标定地价工作。及盖/21-07二级【基本程序确定各用途标定地价范围在明确土地级别或均质地域的基础上，划定标定区域设立标准宗地,并初始信息评估确定发布标定地价及相关信息知识点三、标定地价范围确定的要行政辖区和务建成区、工业用地标定地价范围：应以开发区、集中区为主导划定知识点四、标定区域划分的原则与方涵1.同一标定区域内，土地的利用类型、利用状况、主导地价影因素等相似，地价水平接近2.标定区域界线不宜突破行政区划、产业区划、商业商务区、片保障性住房等规划范围边涵1.GB/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》；农用地参照GB/T28405—2012《农用地定级规程》2.位置相邻的区段归并为同一标定区域3.和地价影响因素做出综合判断，划分标定区域4.叠加成的封闭区域为基础，结合实地调査调整，形成标定区知识点五、标准宗地设立【设立原则】标准宗地的设立应遵循代表性、确定性、标识性等基本原则【设立的一般要每类用途的每个标定区域内，有且仅有一宗标准宗地标准宗地的土地用途以证载用途为准，现状开发利用应符合法律、及相关规划的要求，地上物的实际用途与土地用途原则上应保持一致。标准宗地的土地用途及其实际利用方式应与所在标定区域的主导用途、普遍利用方建设用地标定区域内的标准宗地宜完成开发建设并正常经营与使用，或具有明确、详细的规划农用地标定区域内的标准宗地宜选择正常耕作知识点六、不同用途标准宗地设立的要对于经营业态较为一致的标定区域，优先选取相应业态的商服用地作为标准宗地。在城镇住宅用地区域内，住宅类型以普品住房为主选取范围包括工业用地与仓标准宗地上企业的主营业务应与所属标定区域的主导产业方向基本一(1)对于同一宗地上含一种以上用途的情况较为集中的标定区域，宜选择混合利用的土地作为标准宗地 性选取范围包括现状的耕地、园地、林地、草地、设施农用地和养殖水对于土地利用类型及利用方式较为一致的标定区域，优先选择具备相应利用类型及利用方式的农地作为标准宗地土地利用构成具有代表性的农用地作为标准宗地。知识点七、标准宗地与更新要期宗地或地上建筑物灭失，或正在灭失、翻建过程中宗地用途或土地利用条件发生重大改变，不具区域代表宗地被合并或分割,宗地被长期低标定区域调整更新后，标准宗地不再满足设立要求知识点八、标定地价的评估原则、方法与应用除土地估价基本技术原则外，标定地价评估还需考虑以公开市场原则:评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现价值主导原则:土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素审慎原则:在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考