某项目的开发定位与规划教材

PAGE0PAGE50PAGE1第一部分项目的开发定位与规划对项目的市场理解本项目面临的主要问题本项目开发的机会点本项目可完善及塑造的特征本项目客源、单价、总价的定位分析客源分析价位分析本项目整体规划及社区环境的设计理念项目的规划主题及特点项目的环境设计沿街建筑的功能设置小区配套设置对项目的市场理解驳市场经济体贱制下，任何炎商品都受市束场的供求关告系调节。鞋我们待石认为：房地砌产作为一种贞特殊的商品窝，其营销策张划的关键在逐于远以适应市场沉需求为起点掠，以引导市抱场需求为重朵点，并以适再合市场需求毙为终点。彼本项目面临盯的主要问题巩从大环境上查来分析，本搜项目所在普定陀区的地区锯形象并不理线想，虽然通潮过近两年的姜市政规划开煮发，仍不具酱备市民住宅杂消费心态上吼的区域吸引费力，难以吸驻引到其他区猾域的客源夫,爱因而制约了缸部分消费群窃体。怀区域的普遍谈消费层次和签消费能力有碗限。乏本项目所处体的小环境由泥于直“扔乐购量贩毒”夜大型超市的急开张，以及厉即将通车的俯轻轨救“插明珠线没”勤，在生活设慕施和交通的萄便利程度上暗相对普陀区杂其他区域较心具优势，但根整体上来看受仍嫌嘈杂凌锦乱，并且直暗面内环线高想架，将是本晶项目在销售乖时的最大抗问性之一。望以丛“贤中远两湾城移”努为代表的大确小规模的远秆期房竞争个通案的竞争和起压力是本项尤目直接面临海的另一不容挑忽视的问题如，尤其是中愚远两湾城的秋巨大体量和侄推广影响将然极大地分流凶原本有限的改客源。堂容积率的制撕约所导致本芒项目将是以剪多幢高层为桨主的小区形性式，通过市移调报告可发储现，本区的舍高层住宅居践多，但在销杆售上并不是举最受欢迎。电而据本公司滑的有关市场债报告分析，茶多层或低密厘度的小高层尾生态小区是渔1999年廉上海楼市市伟场热点，今筑年也将持续邮这一态势。陕因此，建筑控形态也同样咬会影响一部垒分客户的选潜择。咳综上所述，搭可以看出本晚项目开发的派抗性，主要巴来源于地块式大环境现状班及同步开发肾产生市场激爽烈竞争等客妖观因素。今第后项目的成堵功运作主要共在于如何对刻地块各期开咐发的体量、傍位置、时间卸、推广定位忧等，有准确屑、适时的把还握，这是本犁项目资金运得营、销售顺丘畅、获得双悉赢的关键。银本项目开发姻的机会点乞区域开发带壮来热点效应弃。由于梨“注中远两湾城立”雪大规模开发剧，一方面不道可避免对本产项目产生竞位争和压力，欧但从深层次幸考虑，这同葱时也无形中声为本项目吸核引了大量的无外区客源，铺只要在项目组的市场定位尼把握得当，改通过树典型即、立品牌的撕社会形象导登入，完全有吐可能争取到财本项目的目酸标客户。旗整个普陀区贸的住宅开发言不均衡，客核源的挖掘仍竟有很大空间损，主要体现凝为：以中丢山环路为分冤水岭，一些滑新建的集中饼住宅小区多手在中山路以静南，以北傲“再工房新村隔”猛式居民小区搭众多，如灾“工管弄新村忧”厅、爽“陕石泉新村棍”响等，这些新性村无论从建嫩筑立面或建宝筑形态上都宋显陈旧，并堤且蚕人口众多，练居住环境需谢改善但无太堡多改造更新广余地，新盘锯开发地块较涉少。原住户校中的第二代拴已成家立业宇，购买欲望凑较强，将是枕本案主力客事户。另一方越面，桃浦、难宝山地区的俘诸多大型企汪业的职工购载买力也相当鲁庞大。本项饥目恰好位于怪中山北路的慰北面，只要厕规划设计得见当，本项目宿极易成为该叛区域的标志延性物业，所还以完全有可拥能成为各个飞旧区的购房杀客户的购房毁目标。僵从第一部份伶周边楼盘面健积、房型的辣数据统计看凤，本区域主饱力面积为竭9亏0-110锤m内2颗，主力房型奥为三房二厅岂二卫，二房污一卫，，其赵中二房一卫纺的销售率最剖高。这些房卧源里主要空腾缺小面积的女复式或错层睡房型的设计爹考虑，这也注是本项目可毯以取长补短瓶，把握市场炊盲点，塑造摘个性的有利讽之处。军从宏观上来菠看，房地产狂将成为上海瓦支柱产业。朗2000吸年我国宏观汤经济继续实崖行积极的财些政扩张政策疤，中央政府估会加大投资辣力度来推进胶经济增长速步度，预计朗GDP歌增长速度将届超过赏1999圈年。在此大昌背景下，上农海国民经济各亦将增加固曲定资产投资腹规模，而房凳地产业在上盾海国民经济型的重要地位裳和作用越来吉越显现，对愈上海经济增付长的贡献也匆越来越大。仪因此本项目污的开发和推帆广在政策上阴有着一个良渔好的大环境慨。坑本项目策划标的基本思路紧根据前述，于我们可以初戚步拟出本项伶目塑造应依册循的基本思态路：撇以大众消费慨市场为基础怀，借时、借痒势，通过深泻化恒“捕建筑与人文愧”乒的现代居住怒理念，强化静社区环境、活建筑空间的痛独有性、唯定一性，创造爷差异性，提退升本项目的彻品质，从而剪进一步地引跟导市场需求足方向，最终仅获得品牌和尺效益的双赢征。其内涵为：请注重立面设孝计新颖、房份型格局多样检实用、社区制形态丰富等匠要素的规划章，营造具现壁代人文气息茫的生活社区倘。潮立足中档价哑位，塑造出删区域内特色抄的、创先的跪现代型生活岗样板小区和剖示范小区。借本项目客源科、单价、总晒价的定位分嗽析客源分析伐客源的区域拾范围会由于本项目幕位置介于武术宁路与交通滋路之间，位辅于普陀区中灾块区域，分多别相邻曹杨证新村居民区奋和甘泉，沪黄太等新村小稀区以及广阔挠的桃浦地区末，从这几部初份区域交通息动向看，都冷是以武宁路际或交通路为希主入口，并输以中山路为铅枢纽。其住钉宅消费向区哑中心迁移，问是具吸引力臣的，如利用与本项目位置新的固有优势晴，并在项目屈塑造上准确同把握，是可恰以吸引到相纱邻这三部分余客源，使项沈目除消化中盘块区域的客逆源外，也有食能力分流东末、西和北部滥地区的客源弃市场。锯就整个上海棵北部地区来虑看，本项目尸所处的普陀沉区中心位置湾对于宝山和帖闸北区的越丰浦等地区消宜费客源而言悲，更靠近市僻区，居住环恭境也更理想思，而价格的雅实惠又是其猎可以权衡的甜，所以这两直部分的客户剂可以存在跨鲜区域的双重封选择。胃相邻普陀区峡的静安部份傲区域港——昼新闸路以北配方向，虽然瘦存在着哄“继上、下只角筋”妨的消费观念拥，但因价格队实惠，及以兆“访中远两湾城信”员为代表的区填域大规模开访发形成的热倒点效应所影南响，同样存絮在选择在本悔项目置业的村可能性。号综上所述，落项目面对的端客源区域将赞主要是普陀汽区本区域客歼户，及闸北培、宝山，以大及部份静安丧区的区域客馒户，同时其垃他区域也存删在客源的可乡能性。梨客源的消费谱特征雕从调研报告宫市场抽样调路查中可初步疫得出结论误28－35梨岁这一年龄丛段的国企职减员有着较强最的购房愿望肺。零②态现在普陀贯区的新村小委区居住，并负希望购房仍定在本区内，丹但必须在交李通便利位置千，并拥有便申利的生活环傲境的占大多传数。陶③世普陀区近抛两年的住宅洁开发，由于致旧区较多，贝中块区域大委面积改造刚欧启动等因素裁，致使本区膀域客户的购盆房选择面狭便窄，难以得碧到充分满足颗。问④乳客户主要牺的房型考虑齐为二房和三泛房，其中二捷房选择最多鸟，对普陀区慌现有房型普完遍不满意。崇⑤贿大部分客疮户接受的价稳位在350文0－450杆0元/m罢2忙之间。蜂⑥咱80－1狼00m暴2浙左右的住宅乖面积较易被盆接受。灿⑦骄对本项目狱周边环境的码发展基本执渗肯定态度，镇对这一地段酬住宅消费的漫有明显意向献。颈面对的主要骄客源层次基区域内的企平事业职工、耽干部估部分常驻沪行的外来从商吊从业人士。脚部分周边的恒动迁客户。戚区域内的私滨营个体业主纯。其他。价位分析寨从第一部分似市调表格可适以看出，本究区域楼盘销添售率较高的滩总价范围，臭依次为20睡－40万、希40－60练万、20下披，60万上牌三个层次档坟。另由于市味调项目有些悄开发较早，悠在市场上的衫价位已经表缘现回落的趋专势。因此对稠本项目总价始的参考建议肆应为28－该50万之间您。均价福从附表表格房可以得出，饰本区域主力羽均价400呼0元/m无2洒。佣因此对本项能目均价/单田价的参考建牲议应为：披均价来—4200行－4镜5负00之间。立本项目整体遍规划及社区疤环境的设计及理念塌项目的规划志主题及特点奥规划主题和睡理念摧塑造一座告“芬蕴含现代人河文气息，集伐时尚、休闲法为一体的新汉都会精品生袜活小区翼”鹿。特征表现社区形态递容积率的制呆约使本项目充的楼体以高宿层（28-局30层）为木主，沿街配烘合商业功能请的富有特色献的低层建筑慈。凉考虑架空和趣底层空间的殖充分利用，期使整体空间半可丰富延展禾。第兼顾小区休示闲功能区和递临街商业功煮能区的综合凑性。丸小区的动向颈由外而内集牌中，人行大超门设于中山蜓北路，人行惊后门设在镇券平路教堂旁殃，车入门设觉于镇坪路（回附交通分析绣图）。馅沿中山北路坊和镇坪路设缺计广场式的化商业功能区斩，点缀绿化觉水景，营造复精品商场的帖氛围，淡化监本项目地块筛直面内环高州架的弱势及莫塑造项目形石象格调。妹整体建筑风琴格现代、清伍新、明快、跪并赋予线条贡的流畅起伏逢。执考虑底层相崖接的联幢的均点状高层和那板式联幢设讲计，使小区壶形态有变化桨。性新技术、新醋概念的运用昼贯穿于整个息规划设计中充。腰环境与建筑姑分布毯楼体分布东膜南疏，西北去密，使整个娘小区的视觉笨牵引与地块记北面的大片冻旧式居民住刮宅区区分，仅并与中山北厌路以南的众唤多较新建筑尽群呼应。（匹楼体分布图北）汁地块北部突熟出区域以乔肤木林带与旧锦公房小区相绍隔，以利本扬小区高层住周宅与多层新下村之间的光剖照影响，以盟及小区内的州绿化功能设渴置。丰以建筑群体哨的集中绿化浮为轴，将相茂邻建筑间的妄绿化精品、翁水景等都以庙大绿化为背糠景互为关联鉴，又各有变决化。（绿地星分布图）易附建筑形态引布置图、交停通分析图、支绿地分布图角。星房型设计及皆配比岂3．1、房疯型配比注根据市调报驳告分析，本能区域的主力型面积在90轰-110m奉2棋，房型以二脊房一卫和三毯房二卫为主吃,但从销售剖情况看，基款本上本区住毛宅面舅积与销售率凶成反比，其押中销售率最动高的的是6浅0-70兴m捞2历，所以舌不难得出以监下结论：者本区域的实筋际消费能力碍有限，房型泪面积应加以摩控制，不宜趋过大。这从苹70m闲2笋以下面积段晌高达94％向的销售率可材见一斑。驻二房一卫和温三房为本区价较受欢迎。衰虽然复式结坛构和错层的南房型缺乏，广但从超过5班0%的销售劣率可看出这均类房型同样叫具有相当的玩需求量。孕因此，本项伏目在房型的并设计上应兼身顾小面积和眨以三房二卫迁和二房一厅斩为主的主力飘房型，适当雹增加复式，网错层等特色嚼房型。如下所述：粘60-70通m嚼2晚一房二厅共械灭角占10%占45%旺75-80河m啄2番二房二厅熊一卫占45%淋85-90就m杨2链二房二厅薄二卫占40%膛90-11霉0m惹2师三房二厅互一卫占40%倾100-1筝20m威2臣三房二厅倒二卫狐120m歼2件以上悠土死陡饲别占5%。坐以二房、三犁房的平面房松型为主，配栽合一些复式珍和错层的设斥计。液3．2、特快色房型设计筑建议肠我们屋钥认为：所谓尺精品空间的妄设计，必须旷把壤“东适用空间讯”坦、构“子意境空间则”姿以及瓶“弊结构空间穿”辩有机地结合弯。接大胆运用书大跨度预应铺力技术厚，采用灵活忍分割组合的康房型设计，裤提倡一种素“稀让房子耐住高”炕的新住宅环振保时尚。胀这样，不仅军每户的室内句空间可以完责全打通，由臣用户自由组窝合，而且相舍邻住宅也可霜以打通，甚霜至可以做到巨三户或更多渗的房间合二茂为一。（如灭一房与二房湾一起，可各撒自单独销售贪，也可合成择大三房销售网）敏其在推广上芽可诉求以下疗几个优点：衬桐步喘1乓）户型结构激可以真正做垄到量身定做层，实现最大秤程度的个性深化。有一句踢建筑设计的留格言：饭“技设计的极致掘是量身定做批。墙”旧而运用了这赞种大跨度预合应力技术，罪使得户内空雨间可自由分售割。宪穴揉2译）户与户之牌间可以合并慌。即由于未帐来生活的不处可预知性，被使得住户的巧居住需求可仇能会发生变铁化，有的住特户可能会搬潮走，而有的游住户想让房叛子变大，这北样对于想让圣房子调大的病住户，只要首把户与户之帮间隔墙打掉慰就可以了。我阴舱3锹）客厅及大达部分居室将张不存在明梁蔑，而是变成甘了暗梁。这诊样，任何一什家住户都不腾会为客厅屋炭顶有一个横捞梁，而无法负顺利装修。戒李在未来的二赶手房市场上邪，如垄5请年或项10掠年之后，由乘于该项目空犯间的可再造犹性，使其保昼值性得到有觉力保证。芳因此暂时看内来，从成本块上考虑可能先会高于一般镇结构的住宅你，但是，一骑则，成本是屿可分摊到每部户，并且从弟可持续发展届的角度上来德看，绝对是谨值回票价的辞。理鸡SOHO概方念的超前小越复式房型闪所谓哨“筋SOHO娘一族素”歼一般是指在剃家办公（S贯MALL折OFFIC咬EHOM姥EOFF晒ICE）的晨一类人，如放，作家、记羽者、经纪人幸、摄影师、坛计算机编程敞员等自由职荒业者。同时谁，还会有一毛些规模不大牺或尚在起步屑和发展阶段相的私人性质逝的小公司，暖如，广告公式司、电脑、夏咨询公司等况，他们的工珍作方式确定畏了他们随意辛、自由、不瑞拘泥于朝九嗓晚五的行为槽方式，他们自更在意的是怖纯粹个人的咏空间、更加悟自我的独断蔽专行。生活始的空间与工蛮作的空间既语紧密相连又袖相对独立，丘白天与黑夜接的混淆、工偿作与睡觉时泰间的不确定堂，怠SOHO战所具的两面城性可谓正中母他们的下怀削。攀狸但这并不意出味着不属于屡此一类挤“出SOHO疗族比”艘中之人就不游需用要倡SOHO始式的住房。以裙信息和网络抛已经非常强蹦烈的影响到脸我们每一个别家庭的生活多。即使一个眉中规中矩、箭准点上下班叹的人，也会岁有坐在家中赖电脑前的时歪候。这时你绪需要一个独雁立安静的空辣间。缸蜻钟因此，对于蓝“醉什么人住仙SOHO”分的最为准确齐的解释应该童是：无论你债的工作和生仓活方式如何氧，只要你会胜在家看书，古写字和使用站电脑，你就滥需要劲SOHO置。薄议本项目特别垂设计的小面针积二房二厅费复式加错层效的房型结构象（80-1美00m辆2葬）正是SO博HO概念在粉居住空间的忘体现。睡仁它的建筑理薯念是充分人水性化，将人屡的生活分为铲私人（交Priva陕te)赚空间和社交糟（坛Socia恒l蚕）空间。前乌者的范围在帮楼上，后者筐在楼下。完阵前文提到的熄预应力的运俊用使空间是铺流动的，可斑分可合，可表大可小完全党随心所欲。膏我们建议本言项目可在上拐海率先推出肢整幢小复式气的特色住宅造。因为1）制上海的文化摇背景特色正胆是新潮和时堵尚。新概念昆和小面积的踪低总价能够参吸引很大一摔部分追风的佩白领人士和圆真正的SO闪HO一族。读2）复式结敲构本身具有认市场吸引力轻，只是一般塘住宅的复式泰单位面积恩偏大，导致漆总价过高，橡消费群体有趁限。因此本职项目设计的娃小复式绩一旦在市场歼上推出，必跨定会引起市点场的轰动效阿应。（附图）豪项目的环境砍设计卡一、设计理渡念唉我们产认为：枪以人为本互的环境设计腊才是最完美战和最被需要科的。湿二、理念的始阐述猎目★“漂绿化率睡”钥就代表环境爆设计？扰窄什么叫把“番以人为本赛”爷的环境设计杨?着好的环瘦境设计不应伸只停留在美聪化生活、满炭足观赏的层轿面上，而是扎应考虑人的旁各种细致需肥求并以此为术出发点，变搞静态的、封挠闭的环境为肥积极的、开颗放的环境，床为人提供服供务，并引导怎人开始一种胀新的生活方纤式，这才是业环境设计的衫主流趋势。万喷洁★组你被关怀了发多少蜜?亡什么样鞭的环境设计启才是以人为类本胖?百不同群题体、不同年浅龄、不同性厘别的人，对焰环境的要求魂也不同。摇市场上，现裁在很多楼盘箭提出趴“返人与环境的象和谐统一膝”鄙这样的口号枯，但生活小捡区的环境的违根本是叹“菜对人是否真碰正尊重已”分，除了传统钻的满足人的完审美需求外姻，还至少应心具备以下三召个要素：赏想它应该是安梅全的。还“丈让一个母亲姑能放心地松底开孩子的手爱。惯”励它应该是实舞用的。请一个环境的宝功能划分越功细，对人的茅需求满足得某越充分，人往在环境中的观舒适度也越湾高，这样的萝环境就是一威个实用的环古境。悠３．它规应该是个性隶的。汇维在个性手张扬逐渐成款为时代特色边的时候，环迈境的个性化缎开始走向更塔为丰富的层翁次，这不仅及是几个园林俱小品就可以抚堆砌出来的宰风格。如果帽一定要解释那个性的含义衫，那就是：熔当你每次走鸣入小区大门蹦的时候，就膜如同走入了阵自己的梦中汇家园，整个毁环境与你有迈一种精神上染的契合。础“农这里不仅仅明是一套房子韵，一个小区师，而是一种堡品位、一种软文化、蒸一种面向未静来的生活方贯式。城”业纯★象给你的是夏页利还是奔驰丝。泛换人性化乞环境设计有宜广度与深度密上的不同。饥册夏利、厨奔驰都能上爬路，但你置谎身其中的感圾觉截然不同闪一样，同样喜标榜为人性唉化的环境设冲计，因为对捆人需求的满枪足有深度与冈广度上的不炎同，居住的挪感觉也会有巩天壤之别。惠幻本举项目的设计手理念表现就种是：触“苗倡导一种自到由自我的现密代生活模式牧，营造一个窑宜静宜动的蛮理想生活空混间寸”特色表现及环境功能的门纵横体现：进在小区人行告动线中轴的翅南北向，由川沿中山北路册的商业功能辨广场经小区音正门将景观轮引入区内，径可设计一条蹲宽10m左灯右，蜿延曲们伸的休闲景阻观绿茵大道估，直至小区碰中心的主题钉广场。其中乒分布设置较醉有特色的精拼致景点，如刃葡萄廊架、牙异国花圃、搁流水坡桥、密鸟语林、百倍草园等。基“召绿野煌.同里弄体”甚沿景观绿茵记大道及分至毁每幢住宅大捆楼的小路，哥利用高楼架风空的首层散涛布风格各异提的休闲功能斩的场所。一燃改居于一室和集中的活动咽空间，让住隐户在漫步绿夏茵、赏阅花皮香、聆听鸟切语之中完成即各种休闲活宫动，充分体狱现人与环境台的融合。（搅附图5、6互）英深层次的环甜境功能设计早，通过树木渴花草和回廊题厅阁的掩映笔，在小区内政设计以各个苦年龄划分的园活动区域，蠢如稚趣亲情泰、青春激励侮、博弈切磋屯命名的各功土能区。模由（附图7、习8）档架空设计的处，扩大绿化物面积和通透卫性，其精品建绿化特色与乏中轴绿化带抬相呼应并汇宿合而成。构于成气韵流动净的自然围合舰空间。（附睁9）特大门口镶嵌姐彩砖，将小秧区内环境与额商业广场外弯环境衔接。软小区特色体宜育场所，建督议因地制宜革设计占地面敢积较小并且娱比较平民化牙的篮球场地义。赵彻底的人车算分流，从镇庸坪路直接进膝入有花有草凤有阳光自然倾风的半地下薄车库，乘客铅可从电梯通拐至各高层依差层上楼。职完全无障碍移的道路设计删。再园艺的设计尸，考虑社区晋人文气质与零环境的结合密。（附图1役0）谋细化环境安告全性：儿童捡活动场所的气娱乐设施讲召究光滑，无御转角，老人奇活动区地面汤的防滑处理痛。小区公共鸣活动区选择猪无病虫害、宗非针叶类植残物品种等。浙环境功能的燃立体表现条下沉式主题棍广场，花岗辜石弧型石壁镇设计潺潺而暑下的水帘，腐现代感的小蔬区LOGO盖雕塑配以拾贯极而上的攀争藤植物，花销岗石地坪嵌冻以彩砖，中梁心喷泉造型颗，辅以芍药铲等四季花苑画，作为小区前内居民的主栗要社区活动絮场所。广场百与地下车库规相连，方便净居民下班后甚从车库直接挂来到广场赏乞景，一解一严天辛苦之乏疮在底层架空忙的情况下，肯建议从二层梯起设计外伸魂空中的平台杠花园。耳“涂立体花园购”值的新设计，舞即：提出了储环境设计的仅系统性的概佩念。将花园洪从地面沿着崭人们的活动稠路线引入住凝宅入口、公循共走廊、分丧户入口直至否每户的阳台岂。使人们在冶日常生活的叫每个关键节地点上都能够诸接触到绿化涌，使绿化环月境不再只是经一片绿地，做而是一个连屯续的系统。之例如在两户街入口的中间闸留出一块半杏公共的空间溉作为双方共厉用的种花、居养鸟之处。冒在营造绿化钢环境的同时湿也有助于邻毕里的沟通和捞交往，改善直老年人对高筛层住宅的抵笋触心理。（压具体设计可线由我司提供渔思路和基本见方案与建筑午设计单位研麻究可行性）驳建筑立面风灾格砌沿街商业功尸能建筑屋顶伏花园的设计缘考虑。虚整体外形简律洁、现代。牧（附图11蔬、12）恒厅落地弧形重观景窗、卧袍低尺度的科“滨外飘八角窗房”匀等设计，将够阳光风景引怎入室内，使轻户内、外空裁间密切相连桶。（附图1哨3、14、押15）。怜天际线的处丘理，起伏变于化，赋予现畅代艺雕的质摊感。（附图妙17、18咏）探立面色彩采希用明快、清箩新色系，配岛合新概念特具色主题，考凯虑现代感强蜻的幕墙玻璃辜的运用，并虎利于采光。渴用花景装饰讯性窗台的立泰面设计，窗亩台下配置了表喷灌系统，薯实现了全楼沟立体绿化。狸设计联幢大惨堂及住宅间增的阳光通道素，既气派又阵有机利用空披间。建议可换设计旋转门哭凸现档次。贿增加小区的累物业CI设喊计，如门头纺、路面、指筋示牌、入口拿标志、小区沟公共运输工宗具设计，区知内服务场所逐设计等。艇建筑进材建毅议猪立面材料采椒用现代进口喘面砖，或运赤用部分幕墙奴玻璃，使之沿更具鲜明性握。别窗采用高级醒进口铝合金折窗，在色彩非上及生态要阀求上易以表称现。尤大堂、电梯炕厅、走道，絮楼梯、入户腾檐廊等都赋陵予较细致的辜装饰，从细告部提升品质削。滔建议设计以啊封闭式阳台梢为主，部分申开放式阳台柔以铸铁栏杆机合围，在工箱艺处理上可恰考虑小区C族I设计的标完识体现。办大门对讲监泛控系统，I虑C智能卡设糟施。民采用中外合厚资高速电梯那。森沿街建筑的享功能设置德沿中山北路货可依地块走芹势设计精品甚商业广场，酸集美容、银酸行、文化、烦礼品、特色却餐饮、装饰陵等休闲性内我容为主的建损筑铺面，建剥筑特色选用咬罗马式风格辉加以现代派耕特征，点缀垮绿化，水景差，园艺等，械成为小型商税业步行广场些的特色，凸励现本项目的袄精品特质，枕提升物业档紧次，一方面冻淡化高架的议影响，进而死成为本项目孝的标志。依★碧广场上分键列猜“抽绿巨人桐”射式绿化，（寨式样参照威咸海路市政绿闭化）更是从腾空中将高架灯对小区的影击响减至最小俩。--从小络区高层看高拢架方向是一以片绿树婆娑波的风景。赶面对小区内勇部的一面，假可设计24搞小时诊所、微24小时便阁利店、网吧挽、小学生功重课室及健身止房等小区配既套设施。凭结合以上两不点，使小区在具备内外综科合的集中生宏活配套服务装，同时可以获获得商业租僵赁利润的机佳会，更在档就次上提升了守本项目的品扮位。溪小区配套设往置雨休闲设施：绢以大众性功厉能为主，如勺健身房、棋见牌室、乒乓酸室、桌球室群、阅览室、付电脑吧、茶狼坊、视听房饿、篮球场、运小区娱乐中局心等。镰保安设施：陶电子巡更系秘统、小区闭胜路监控系统斯、小区红外眼线警戒系统姓，电子密码洲锁系统、保滑安24小时览巡逻。肥3．聘请专型业的物业管种理公司来管才理，并成立悦小区业主俱振乐部，不定皱期举到办社区联谊散活动。谎4．社区服交务设施：推充出浙“涝24小时全逢天候生活服声务利”奉概念，贯穿饭人与人之间殊亲近、温馨浮的邻里关系多。妹智能化管理巧：小区内一谎卡通，集中覆区域网络设民置，每户宽倍带端口预留菠。泽汽车驶入家叨庭，指日可颠待，故建议示本项目车位挽力求充足（驱户室车位比芹约3：1）琴可建1-2碎层的半地下别车库。探垃圾处理：追每座高层均盘设立中央垃杏圾处理槽，烘避免影响居骂住环境。咽“旬流水艺墅壳”绒广告推广策跨略广告定位堆皇鉴于本项目腾产品个性鲜毛明，因此广跨告定位的确蛾立首先应配筑合产品特征适，塑造项目躺在苏州市场搞中独一无二尘的地位。撇那其次，据我辣司对购房者兴心理认知的副判断得出结重论：现代人庸不仅关心个蜓人的居住需凡求，更在寻永找一种未来趟都市的居住酱模式，一种洒符合特定人织文需求的生更活方式，他腐们所希望购讲买的是整体屯而美好的生趣活情境，因洞此，要在他众们心目中树来立起最优秀神、最有品位吼的产品形象许，除了以产商品本身的特颜别优势作为钓支撑和连接腰外，必须在鸡广告宣传中册提升产品的软人文和人性拆化附加值。迅航综合以上观辞点，确立本拌项目广告定践位为：镇苏州第一座掌债流水毙·芦艺术燃·贱人文套勉三维主题别遇墅特区才“升三维是”脑意在强调流代水、艺术、诊人文作为本螺项目的三条炒主线，并非始单一形式出刚现，而是互甘相共通融合涨，纵横交织汉，营造出该教别墅特区独隔有的立体化碰质感生活。法该广告定位书将通过以下寿推案名、广侍告口号、广抬告表现的阐些述具体展开拢。达推案名及广壤告口号寒（一）.推欲案名截1.推案名从的作用瑞便于突出本爱项目鲜明的期个性与特色巾，利于推广变传播，区别饶于其它物业敏，津烘托本项目羡的未来高品俊质病利于大众充骂分了解项目慈的特征、地料理位置及其遍性质规模等摧不但为发展膨商建立知名拼度，更建立寺其美誉度，蛾为其未来其晚它楼盘的开慈发形成口碑遵通过对本项基目的综合分挠析，确立以铸下三个推案宿名（包括一隶个主推案名沟和两个副推呆案名）芳1）主推案馒名亭流水艺它墅推案名释意创意来源陶1936年扭美国建筑师拴赖特（Fr救ankL喝lovy线Wrigh刷t）凭借他虾的智慧和想何象，在世界系建筑史上载无刻了一座使徒他名流千古警的建筑，这血就是流水别量墅。流径水别墅宣以秧它划时代的贿意义和卓越献的个性，成筒为一项人类泳灵感和艰苦释努力的永恒夫遗产桃，它几乎赢得了邻一个建筑所链能赢得的所腐有荣誉和赞党美。偶本项目规划隔正是受到该参建筑对冬“趁流水晋”纱独到运用的鸽启发，取名骨“策流水艺墅钥”俭正是忙“谣流水搬”田主题在本项慎目中完美运显用的最佳诠掠释。具体构想志本项目作为遇苏州首座大赏型流水叠加骂别墅特区，告其在产品上宅的唯一性，耳成为最大的异特色和卖点稻。案名中直蔑接取喇“日流水头”施两字，一来抵强调产品特声点，让人过竟耳不忘；二党来利用耻“鼠流水阻”愉为社区营造命一种自然、药写意、动态或之美，为客挺户提供想象腔和思考的空链间。宁“哭艺墅棕”膜取自羊“愚艺术麦”拿谐音，并兼掏具葬“开艺术人文新渣别墅修”景之内涵，意纤在表现本项罪目引入的各桐国风情园艺食和建筑特色脉，体现一种央东西方建筑恒艺术的融会翅共通。购流水即艺术保，艺术即生朽活，一切归舟结于巧“伸流水艺墅减”峡，此推案名本对于确立产挂品崇尚自然饼、追求品位饶的高格调相鼻当有益。造2）副推案香名一：居国际华我墅城推案名释意创意来源你俗话说夏“盖上有天堂，袖下有苏杭任”玉，苏州历来版以其精致典的雅的园林建笑筑赢得世人桃的赞叹。但宾就目前而言鹊，苏州市场兴还缺少一座浆大规模的国理际性概念社静区，因此本竞推案名就此输方向着手，在确立国际化屿理念，让住博户虽身在苏掏州，但居住陆感受却如同要到达世界另片一端。轿房谁碰手具体构想业本项目作为仪一个抬35衬万平米规模昌的别墅社区盛，其内部景血观、环境、巡配套等如同公一座茫“砍城中城弃”馅的规划，完居善有序而又圈精彩纷呈。售提出侧“低城许”辰的想法，意台在让住户自悼走入别墅社摘区的第一刻残起就进入自纯己的生活城跟邦，享有除舱工作外的自文在心情。而捡有天有地的姐大型流水别捞墅社区，在斧苏州，乃至败中国都是首伏见，因此树恒立中华第一秋别墅直“城华墅焰”辣的形象也十饼分恰当堂。川3）副推案抢名二：套水天名域墅推案名释意妹从苏州独一孕无二的棒“秤流水正”赶主题特色，清延伸出水天状一色的自然样美景，构成属了本项目的待意境戏——绑有天、有地件、有水，可座居、可赏、恒可享的苏州伪新别墅特区否。遭（二）广告田口号傻从本项目主刮推案名出发径，确立以下孕广告口号亲1.主推广锹告口号死上善若水，腰传世艺墅屑2.备选广番告口号狮艺术即生活芳，生活即艺煌墅棕有天负·贺有地夺·谅有艺墅衔生活，流动起的水彩聪艺墅，跳跃住的音符广告诉求点倡1.产品形欢象末树立该项目谁“疲中国铜·递苏州首座大最型流水叠加鹊别墅特区贵”绵的形象，以稳规模和产品雅特色引起受箭众关注和兴纳趣，使有购第房意向的客些户被吸引，惑前来现场，蝶利于聚集人鼠气。旬2.叠加掩别墅石长期以来，阁苏州人接触骑到的就是独亩幢和联体别论墅，叠加别婆墅社区的出际现填补了市让场空白点，唱必会引起轰贸动。在诉求该上首先要明恰确告知康“颜叠加别墅干”惭的定义，突庄现其优势特行征；此外通润过广告上房咐型剖面图的搞示意，强调其产品的功能钻性、休闲性订、实用性及鲜一些采光和滔建材上的特材色运用，强氏化客户认知职。为3.流水裹特色妙前阶段从对锻美国设计师利莱特设计的央流水别墅介证绍出发，诉涉求蛇“炭流水艺墅淘”晋从流水别墅厘中得到启发企，将旅“权流水谨”淘特色用现代烛手法加以演父绎，已在国描内住宅界中纵独树一帜。礼之后，则需素要将竭“皱流水虚”宴在社区规划肃中的具体运签用、景观设彩置等加以详愧述，以生动裹、美妙的文车字让客户认希同产生共鸣阶。吊4.规模型源和完善小区相规划锻项目35万不平米占地，披规模化效应暖连动内部配笛套设施的跟桌进，广告中锡可进一步强效调小区整体章规划的前瞻杂性与丰富性北，完善便利稍的社区规划婚，休闲轻松母的娱乐运动缎设施，为住坚户提供一个华新世纪的美集好家园。外5.优美生姥活环境实景芬利用小区先洗建会所和入波口绿化环境递的优势，对伯已建实景进勺行照片拍摄迫，在广告中值结合感性的知文字，一来堤体现发展商冰的实力和用盯心，二来打他动向往优雅非居住环境的顽购房者。很6.视野景钞观径本项目的围煤合式建筑设魄计，中央扶“壶流水订”就特色规划，谦提供了每户个开放、辽阔注的视野，从肢这个角度表昂现可以满足愁购房者对视夕觉景观的需订求。莫7.高尔夫喝球车接送您慎回家摔考虑到本项薯目的地块较禽为狭长，且肿主入口到最钩北面住宅的玉距离约有8临00米，因糟此在中央道畏上特设高尔华夫球车来回爽接送住户，访从小细节看狗楼盘品质，轮这种礼宾级屑享受在苏州霸独一无二，节故值得特别皆宣传。决8.人无我粘有的智能化谅设施摆小区在智能测化运用上，足打破传统智控能小区血“秒电子警察宰”受式的严密布须防，开创房“颈电子保姆霉”牺式的智能化深服务新体系罩，在每个组辽团中心设置甚会客安保大沾堂，并提供殖住户与智能甜设施间直接软的互动功能底，体现更人由性、更科技赛、更便捷。覆9.泛会所易概念速苏州首座引拢入额“象泛会所记”墓概念的别墅吴社区，将集毙中式的休闲丹娱乐设施分吩布于小区各惑处，使住户哨在离家最近浆的地方就能拥放松身心。哨此外，位于蹈小区入口的迷流水玻璃幕盲墙VIP中予心会所，因李其先期建造殃能让客户亲箩身感受，宜宁通过照片实腊景加以宣传付。冲10.物业呜管理服务姻随着市民购退房意识的成怨熟，对物业性管理的重视州程度逐步提厕升，广告需档从小区物业盛管理公司的偏知名度和管鞭理经验着手宪，详细罗列屋具体项目，营使客户对今秋后小区生活逝充满信心。参11.精美杏样板房设计键以样板房室保内设计为重敌点，配合精熔致的实景图孙片，以房型玻及装潢设计征优势吸引消腰费者注意，犬消除朝向、以位置等的抗粱性。塌12.市政咏工程远景姨作为苏州新驳设的吴中区猎，其未来规闭划值得看好赖，除一些道殿路、环境的欢改善外，对滨生活配套设摘施、学区设茂置等与住户以生活息息相毒关的规划内湖容需及时在福广告中强调贴，可考虑为心消费者描绘贡出未来的便杰利生活蓝图厦。学13.轻松恨优惠的价格竿及付款方式租以广告户、顺优惠的付款心方式等为诉阵求，利用价沙差吸引观望壳的消费者前首来现场。香14.心理疑诉求猜从购房者的遍心理角度出蹦发，通过对闸产品各项优烟点的细致呈玉现，提升住标宅档次及它收在消费者心隔目中的价值贺感，使客户猪觉得物超所丧值而放心购愧买。穗15.其它边重点稍配合活动、例现场反馈及玩其它促销方酬案等，结合择产品诉求重忙点，在报纸锣稿上加以呈谎现，引起客苹户关注并催洁促他们尽快争前来。揪整体广告策镰略絮1.广告推沉广主导思路开本项目的产君品特色十分必明显，践“捉流水叠加别诱墅用”谨的独一无二邮，使我们在岛广告宣传中擦只需将产品飞个性清晰传到达、确立，显让客户了解绞，产生认同平即可，因此慌个性化诉求过就是本项目鲁推广的主导杯核心。搭对于个性化插诉求需采用屈层层深入的赛方式，即从钳整个项目流喜水概念的产奉生到流水引决入住宅的具虚体实施效果孟，水系贯连仁的景观特色腹，智能化设铜施，泛会所会等内容逐一击细化、深入喘。除此以外搅，个性化还教要通过精美级和具创意的水广告表现加并以渲染，应宗强调其视觉哑识别性和冲狭击力，以简妙洁、明快、氏富感染力的勤设计，区别后于其它项目类。落建议在开盘燃及销售初期后的广告以确尺立产品特色付和炒作产品艳诉求为主，浊待其产品已申为客户熟悉颜的情况下，企可利用其在者前阶段热销坐及潜在客户眨的积累及其愁规模效应，么进行人心炒蛙作。兰哄2.分阶段翅广告策略她本项目规模粮大，推广时品间较长，因逃此在建议分坏多阶段进行抽推广，围绕云“乳树立形象（烛强调产品性匙）叨→凯巩固形象（政强调规模及生客户对产品摸的追棒认同奋）押→鄙提升形象（去深化产品个障性，倡导独蓬特生活模式彼）的路线展匹开。畜第一阶段（柜项目开盘前星预订期，即典市场导入培狸育期）虹此阶段主要合通过软新闻效和报纸形象嗓广告，配合表户外楼幅、赞旗帜，集中撞攻势对项目眠“傲流水穴”慢特色、叠加肿别墅形态做粗预告宣传，拍引起客户和皆社会各界对女项目的兴趣糠和关注，为苗树立形象奠弓定基础。①媒体投放逐软新闻：多说种媒体联合芳进行炒作，齐着重介绍存“臭叠加别墅摩”质的产品特色栏及踪“棋流水泊”肺概念姿硬广告：形苦象宣传，塑通造产品唯一浑性。②广告主题煎《形象篇》刷犯住流水别墅篇·替流水艺墅绑有天租·待有地酷·拴有艺墅③SP活动离参加该阶段剃在苏州当地侧举行的大型杏房展会，租两用大展台，蔬通过现场精嚼心设计包装安，初次向公鞭众见面，引者发新闻界和恭公众的瞩目待和话题。贿第二阶段（爽开盘强销期皇）团利用报纸广匆告、户外媒持体、电视宣根传片、三方毙同时强攻，易着力突出本丽案产品特色摊和唯一性，姨并强调大规幼模小区的生油活优势、生款活情景，及影环境品质、气健康舒适的杰生活概念，吓强力将本项居目塑造成苏银州最好最动免人的别墅居贡住小区。以棒出色的广告喷宣传引发市粉场热点，趋犹动客户好奇书心，迅速凝志聚人气，以勇聚众效应促崭动现场购买形。椅①顽媒体投放：屋软新闻：延这续开盘前的呢媒体攻势，毫但诉求重点忆转向内部特国色景观规划打、智能化、夜泛会所等韵硬广告：自们开盘后，宜首考虑加大广判告量，保持酷一周一篇彩欺色全版广告恨，三周后减椒至两周一次蒜或用彩色半沙版。电视DM夹报都②杯广告主题：《开盘稿》瓜上善若水，暗传世艺墅昨中国爹·如苏州首座大冒型流水叠加叔别墅特区，凤今天为您开获启既《流水特色渣》织生活，就是址一幅流动的烛水彩正则善而居兼·跳与水为邻圆《叠加别墅仙》娘有天、有地绢、有别墅揪叠加别墅伯·扣叠加生活之抄美《会所》持活力365咸，泛会所生拢活全体验孔《智能化设纸施》镰智能互动宣稍言：沟通零羽距离、生活转零烦恼张《视野景观缝》陈看得到世界炭的窗口份家，就是3估5万平方米睁世界大花园《房型》驱叠加别墅荡·平生活空间大海不同拉③而SP活动：活动主题：准开盘庆典，币小区游园酒矿会活动内容：损在开盘庆典养上，邀请市坊府领导及前愧期订购客户轰参与，对外峡宣传为开盘定游园庆典酒现会，让客户绩在参观现场亡环境情况下瓦，加深对项序目了解。现拐场来宾均有薪小礼物赠送害，如钥匙扣漠，手提袋等悟，以聚集人怀气，为新闻于造势奠定基咸础。将第三阶段（轰一期销售接肺近尾声，二绳期进入销售仰）郑此阶段为调园整期，主要展承接前一轮元强销势头，自对未购客户若进行追踪，吵并对前期广乎告策略进行年回馈评估，境为下一波销顷售推广做铺紧垫和展开。娱配合工程进府度逐项详细幼深入介绍产覆品规划的优准越性与精彩醋处，以深化谁及证明本小至区的超前与开领先。悟①构媒体投放：疮硬广告：减跟少广告频率尘，如三周一谱次彩色半版透广告，持续戚项目在客户哑中的接受度战。到一期开傍盘时利用前汇期热销场景初和煽动性语黎言，掀起新遵一势头。垂DM夹报派陆发②广告主题《催促篇》焦一期即将全资部售罄，仅岭余少量数理意化保留户型仆，最后机会畜请赶早经《二期开盘死》饮流水艺墅绝芝版二期，新掠鲜入市犁错过流水艺率墅一期的客魔户，可别一县错再错《规划》掀艺术的感觉边来的流水艺兰墅像听到鸟鸣，事闻到花香，覆看到流水，盛您已来到流哈水艺墅《庭园》她精彩园中园鼻，天然大舞即台③SP活动活动一燕a.主题：减一期交屋，源业主联谊会攻b.活动内久容水在社区的会设所现场举行犬交房仪式暨慨大型业主联滔谊会，到时靠除邀请一期昨业主参加同报时，也可邀突请一些有购默房意向还未氧下定的客户送光临现场，粪利用现场气寒氛和已购业桶主的说词感午染它们。同软样这项活动胳也为广告宣往传创造了新喇的主题，便不于软新闻炒猪作。活动二毙a.主题：年“陆心中的家园佩”哭家居设计赛垮b.活动内帮容敢以评选最誓佳室内设计馅为主题举办牵室内设计大输展，通过组竞织参观实品蹈屋内的室内业设计作品，宿让参观者以央投票方式选呼出心目中的戏最佳设计方攻案，以现场神活动的方式摧增进与消费娘者间的互动砌，达到促进沫销售的目的酷。活动三懒a.主题：西“焰水的色彩，漏水的生活欲”堂作品征集萍b.活动内无容毫以饲“巡水横”叨为主题进行傲系列征文和晓摄影作品征条集活动，可川利用小区中耀央广场、人示工湖等景点竭，举办摄影双比赛，吸引孟参观者及人裳潮进场，突私出水对生活晌的重要影响宿及小区贵“东流水建”屈主题特色。割第四阶段（步二期尾声，捏三期进入销碧售）盾考虑此阶段狡项目形象已萝树立，再过层多强调产品傅已不会产生比社会效应，介且易适得其己反，有丧“茧老生常谈营”颈之嫌，不妨登从居住感觉喇，前两期业炎主的购买体挑会入手，加偏强销售促动猎性，形成要畏买请赶早的露紧迫势头。钱可考虑以证判言式广告促辜销余户，从紫已购客户中搏挑选适当对躲象，介绍该菊房型的优点范，让未购及捆犹豫客户产磨生认同感，犁进而加速购麻买决心摔①医媒体投放：软新闻呈主要是根据猪工程进度强摄调本产品特谱色，催促客突户前来现场碗。硬广告赤配合实景照尖片，煽动客多户责②香广告主题：《房型篇》冒空间不同，叹生活更多品违味剧我的别墅与畏众不同叙《促销煽动没篇》升苏州人以买旦流水艺墅为忽荣，那您呢期？沟二期售罄，勇三期压轴登效场，下定请位趁早厉《工程进度家篇》邻一期交屋，主现场实景敬娃邀感觉秆实景实品，辜精彩看得见③SP活动活动一姨a.主题：陪XX节，也套是葱“汤流水艺墅铁”另的节日借b.活动内陶容：评组织有特色忌的节日活动应。如在中秋阔佳节，可与渴物业公司合屡作举办露天脱烧烤、赏月上晚会等，一炒期住户及现爱场来宾均可卧参与，以温勇馨气氛吸引蝴客户，可现锁场分发月饼云、礼品及举蝴办抽奖活动贵等。活动二配a.主题：兰特别促销，晋仅给有眼光政的您块b.活动内圣容：检送装修设计触：对购房客没户进行抽奖碍，中奖客户于送装修设计割费2000派元/户凑送花草：对汁购房层别墅其的客户，送惊花园进口草笔坪；对购上阻层别墅的客骆户送价值5研00－80袋0元花草，抗以装饰居家道、露台等。伴第五阶段（副销售末期，算结尾工作）村此阶段主要词工作是为巩胃固前期销售叠率，加强滞葱销房型去化吼，配合促销养策略，完成文最终销售。盐①融媒体投放：摩硬广告：减缸少广告量，廊以实在诉求呢加强末期去犬化。萝户外引导、踪横幅等②广告主题《促销篇》亚最后成为盆“名流水艺墅啄”康主人的机会勾，请速把握《结案篇》完美的句号③SP活动活动一余a.主题：供感恩回馈控b.活动内器容：丘依托前几个臂季度的活动军造势，此阶理段的销售很泽大部分还靠侍以客户介绍棍客户。以感场恩回馈为噱赶头，组织老好客户活动。绍如当时正值同冬天春节前困后，故不适紧宜举办户外废活动，可结宝合新年、春所节于报纸、叹电视等媒体惜进行适当宣青传，并寄发咱一些贺年礼稻品，或举办诚以宰“委感恩回馈虹”奶为主题的抽客奖活动等。活动二怨a.主题：置超值特价房剂，优惠折扣袄任您抽裂b.活动内遮容：骡针对小区最贩后剩余的房好子，进行抽重奖式促销，寺加强其去化窑速度山五、媒体策搅略剧媒体是将物唉业讯息传达戒给目标客户浙的载体。沫根据对现有巧苏州各大媒漂体的分析，辩结合推案名何与推广构想挽，特为该项纱目做出媒体押安排如下：婚（一）报纸给、杂志报纸掩房地产广告睛的特殊性决千定了它适合锈选用报纸作仰为其主要广百告媒体。鉴幼于苏州本地晶报纸不多，秀通对发行量世、影响力及趣受众情况调宿查比较后认界为《苏州日畜报》与《姑般苏晚报》为挖苏州当地最捐主要的报章雾类新闻传媒遭，其广告的歉可信性与可睛读性均较强限，是因此建议作萝为今后发布巧广告的主力粗媒体。软新闻勉软新闻在楼始盘推出前的径宣传造势方蹲面有十分重芳要的作用，总它可以为项拼目创造社会察热点，聚集宜人气，对楼沙盘销售推动狠居功不小。混建议在开盘晓前的引导试掉销期，召开体小型记者招壶待会，邀请航《苏州日报挺》、《姑苏铃晚报》的新毯闻记者发布雷软新闻，可少连续做四到剑六款系列稿处，其重点围诸绕苏州即将营出现一座流声水叠加别墅牙特区做文章枕，围绕产品毫特色重点宣可传，争取尽滨快赢得市场亭接受和认同酱。硬广告援在项目推出灾前期就可在蛮报纸上进行爷形象、楼盘喉公开预告等物宣传。建议棕重点为形象磁宣传，与软座性广告相辅厉相成；版面爸上以彩色整朝版为主。之怕后的公开强卫销期，建议庆以《苏州日椒报》、《姑联苏晚报》两脾大报纸为主闸，可穿插《分苏州广播电廉视报》的彩着版广告。其壮重点应配合珍我们的推案抱名与推广构犯想，针对其烟优势点，依底靠一系列、酿完整的广告共表现手法，魄达到宣扬其泉优势，淡化烟其不利点的忠作用。2.杂志干选择苏州当尸地相关房产诉类刊物，如妙《苏州楼市谨》等作为辅沸助宣传，以杠利冲刺期与建持续期的顺突利销售。颜备注：应定锯期检讨既定氧的媒介策略丢与组合，根补据客户的反辛映以及竞争乘对手的做法蠢，及时调整缸与更换我们搬的媒介组合刑。在对报章雾这类常规媒撒体的运用上脱，应尽可能隶采取阶段性漠轰动投放的咱模式，即尽密可能同时调却动苏州所有庙媒体以形成梨一个时期媒本体热点，这菊样的效果将虑会十分理想充。般（二）、D些M夹报奶考虑到本项孩目的规模性桌，因此在使反用报章等常督规媒体同时鼻，尤其需加掘入具特色且月有目标客户尖针对性的其昏它辅助媒体驰。在认真分蚕析媒体成本径、发行通路棚、市场覆盖晒面及受众到治达率等因素工后，邮政锡DM虹夹报成为除睛报纸外的另治一主要平面兆广告媒体。学（三）、V怒CD制作茎可以利用三肚维特技，结洞合现场拍摄欲，将未来的宣实景呈现在建客户眼前。特其可以在售刺楼现场播出认，也可在房喜展会及一些帖大型的户外汇推广活动中毯分发客户，穗使客户对未不来的环境有悬亲身体会，麻仿如身临其掠境，增加其努购买欲望。蜡（四）、电星视广告多电视广告的肥视听和画面恼冲击力都较六平面广告更蚊强，但其存蔬在有信息停树留时间短、谨投入费用高洲、文字内容票诉求不详尽然的缺点，对柄于它在房地态产项目上的员运用，需讲朱究其策略。炭一是拍摄内三容，建议本梳项目的电视铁广告可采用决系列形式分遇几个主题进妖行拍摄，如绘形象篇、流柱水篇、环境顾篇、休闲篇砌、智能篇，怨但主要目的适是确立项目叶品牌形象，董突现辛“示流水担”取之特色，因食此要以流畅旧简洁明快的啄画面给人以另视觉冲击，俱旁白部分主裤要指出厘“赶苏州首座流喊水叠加别墅捏特区晚——邻流水艺墅导”朵；二是投入栋周期，建议塘本项目采用认阶段性密集布投入，在开谋盘和强销期蜻及其它结点么时期，以高捷频率出现，残其余时间利足用其广告效轨应的余温尽坊快消化客户赏。啊(五)、户掉外媒体叫在主要广告蜡媒体中，户更外广告提供弃了最低廉的搂每一单位讯牲息传递的成凡本。同时，困还具有吸引娱力的特点。馆其优点包括悔快速的品牌德到达度、频散度高、适应况性强以及冲紫击力大等优萌点。锹户外媒体主护要有：盯大型路牌与档灯箱（在主励要路段与繁禁华商业街设缴立，以加深兵客户印象）禁车体广告（绞运用于途经互本案的公交争汽车）酸电子屏幕广室告协六、现场包旬装推广建议恐（一）、售边楼处挨棋建立大型售称楼中心的目唇的是为增加宇公众对发展跃商的信心，得以及增加未塞来客户的信歌心。印建议先建会豪所及周边小晌区环境，以见会所来实现远售楼处功能荒。考虑到利兽用会所做售戚楼处，可避榨免售楼处建砌后推倒的浪规费，同时又糊利用会所设球施及周边环笨境绿化的展亦示给客户以西直观感受，父促其快速下据定。渐因本项目离重市中心还有秀一定距离，让故建议在市掠区设立外接梢待处，面积耍在80m滑2宗左右，位置批选择在人民累路沿线，靠哭近吴中区的损地段，沿街闯房。到时应隙备有定时看塌房班车往来斤于售楼处和异现场之间，意便于带客户宽看房。看房目班车可采取和导游式服务被，即由售楼鹿人员配合车饺上VCD播帜的广告片做习产品介绍，抹一来化解客眯户对项目距悔市区较远的呼抗性，二来惰可集中强化择客户对产品有的认识，加雹深记忆。缓现场售楼处听包装布置烦：帅会所底层为勇接待谈判区富，放置项目奉整体规划模辉型、单体及窄房型模型，择并在墙上通吩过展板形式脱对小区的环喉境、规模、唉景观、绿化宽、智能化、废物业管理、哄会所设施等眨内容分别展教示。油从售楼处经绢绿化带到达拘样板楼区域肆，看房通道雹建议设置玻助璃回廊，避同免风处日晒机和雨天的不彩便，同时希绒望以不同风接格做四套样吵板房。危（二）、工思地旗帜金建议在东吴弱南路入口旁旬及小区主入四口区域以大僵幅落地旗帜糕造声势及气蛛氛，该旗帜额的视觉冲击闻力较大且易革于表现别墅舍项目的开阔盐、大气之感独，色彩及设从计上采取与泳广告定位相练吻合的风格般。既（三）、工属地围墙唤考虑到本项劳目外围墙隐恒于沿街建筑售及厂区后，差故建议不做仗围墙，将其引费用转化于吨大型户外看亦板。板（四）、祖广场绿化吃在主入口会舞所后的区域翅，先做小型伪绿化环境设跌计，景致不救用多，贵在霜精和特色，其尤其是水景坐需特别强化斧。先绿化后杆建筑的操作常具感染和煽业动力，为推吵动项目销售京起重要作用箩。桶（五）、大乔型公众导示羊系统谱1.路口引齐导标识牌法在临近项目仍的吴县电视污塔旁，及石慎湖西路、东惹吴南路口设刺立引导标识融牌，主要加拉强进入小区毁的动线引导刺，并可利用匪其做形象宣算传，让临近局区域的来往勤车流人员重湖复认知。签2.大型路减牌广告按在市中心人咽流量较多的统商业区域设将立大型广告召牌，提示物完业地理位置蜜及烘托物业贪形象。俗七、销售道廉具建议1.模型愿突出本案的阅风格及其气昌势，因小区嫩规模较大，竿故宜采取多愈模型形式组匠合展示的方刚式。建议做播全区规