戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102

合肥·安高城市天地项目办公楼部分

市场研究及项目定位建议

（汇报稿）谨呈：安徽省安高投资有限公司2008/11/03第一页，共一百零三页。报告目录1、宏观环境研究2、市场态势研究3、项目发展定位2.1基本概况2.2销售市场2.3未来供应1.1宏观经济1.2城市功能3.1品质定位3.2主题定位3.3客户定位4、营销策略设想第二页，共一百零三页。第一部分宏观环境篇第三页，共一百零三页。合肥城市宏观经济状况合肥市GDP多年来保持平稳较快增长，近两年增长率保持在18%左右，第三产业增加值增长率则有所放缓，近两年增长率平均为14%合肥市历年GDP、第三产业增加值及其增长率单位：亿元第四页，共一百零三页。产业结构在近两年出现一定幅度的调整，自2005年后第二产业得到大力发展，其占GDP的比重持续上升，第三产业亦保持14%的年增长率，但因其增速略低于GDP年均增速，故其所占比重有所下降合肥市历年产业结构比例合肥城市宏观经济状况第五页，共一百零三页。城市固定资产投资、房地产开发投资在历经2002-2005的波动期后，近几年开始出现快速增长态势，其年增长率远高于长三角众多一、二线城市的15%~20%，尤其是2006年以来在城市基础设施的大力投入，将充分带动房地产投资的进一步增长合肥市历年固定资产投资、房地产开发投资及其增长率单位：亿元合肥城市宏观经济状况第六页，共一百零三页。外商直接投资在近两年亦保持40%以上的高速增长，因其与长三角其他城市相比基数仍相对较低，在未来几年内仍有较大上升空间合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率合肥城市宏观经济状况单位：亿美元单位：亿美元合肥市历年外商投资实际利用额横向比较第七页，共一百零三页。合肥城市发展状况合肥城市空间格局与工业园区的开发密切相关，东部、北部工业区发展较早，且临近主城区，因而限制了城市空间向东部、北部的扩展，高新区和经济开发区的启动则推动城市空间逐渐向西部、西南部发展高新区主城区经济开发区东郊工业区北郊工业区西南郊工业区新站区1954年东郊工业区启动1956年北郊工业区规划确定1958年西南郊工业区规划1982年重新规划工业区东郊区停止工业用地开发北郊区以仓储为主，开辟建材生产基地西南郊区以发展机械、电子和仪表为主1991年后多个开发区开始建立相继开辟高新区、新站区、经济开发区、常青、桃花、蜀山经济区，东北部、西部、西南部区域得到发展1.城市发展初期(1949-1981)2.城市定位调整(1982-1990)3.城市快速发展(1991-2005)合肥市城市空间发展格局政务新区第八页，共一百零三页。合肥城市发展状况在新一轮空间拓展中，向西、向南已成为主要发展方向，政务文化新区得到快速开发，高新区的科技创新示范基地和楔入东、北两轴间的新站北地区亦有所发展。

本项目处于老城区与政务区两大商务区的衔接地带，具有较强的发展潜力就近期城市发展方向而言，近期重点方向在于向南、向西发展；建设滨湖新区、科技创新示范基地。其中科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区是近期具体发展重点。第九页，共一百零三页。合肥近几年大力发展第二产业，承接长三角产业的梯度转移，经济发展快速；房地产开发投资在历经2005年的调整后继续在06-07保持高速增长，其增速远高于长三角众多二线城市15%-20%的平均增速；基础设施投资的增幅亦在07年达到100%以上的历史高位；合肥城市格局的初期发展与工业园区的兴起密切相关，基于历史和所处区位的原因，东部、北部目前可发展空间较少，“向西”、“向南”已成为城市未来发展的主力方向；本项目处于老城区和政务新区的衔接处，在老城区不可避免地出现待开发土地日益减少、交通状况改善有限等众多不利因素的情况下，区域在吸引老城区众多存在外迁需求的企业集团进驻上存在较强的吸引力。另外，区域内众多安徽省级机构集聚所带来的“行政效应”和众多住宅项目的“高端形象”亦有助于提升目标客群对区域高端形象的认可度；合肥城市宏观环境总结第十页，共一百零三页。第二部分写字楼市场篇-基本概况第十一页，共一百零三页。合肥写字楼现有供应分析三孝口、鼓楼区域为主要的商务板块

城市一环沿线亦有一定供应

政务区、高新区少量供应第十二页，共一百零三页。合肥写字楼现有供应分析CBD中央大厦徽商国际大厦香港广场邮电大厦安徽科技大厦天徽大厦目前市中心的写字楼主要分布在百花井、三孝口以及四牌楼三大板块；邮电大厦是目前合肥品质最高的写字楼项目，该项目内聚集了合肥大部分最高端的客户群体；由于城市中心交通和土地资源的稀缺性等因素，将对该区域未来写字楼的发展产生一定的制约。作为合肥最主要的商务商业中心，区域内聚集了众多省一级的政府机构和社会组织，配套设施丰富，商务氛围浓厚，但道路交通条件较为拥挤，在合肥未来的城市发展过程中，该区域将仍然是合肥最主要的经济中心。区域介绍市场特征老城区作为合肥最为成熟的商务区域，写字楼较为集中，品质亦相对较高，空置率较低，目前中高端项目其租金水平约在2.0-3.0元/平方米/天第十三页，共一百零三页。合肥写字楼现有供应分析一环沿线因其便利的交通和相对完善的配套，近年来得以快速发展，财富广场、环球广场等新建项目品质相对较高，其租金水平约在1.0-2.5元/平方米/天环球广场作为近年来合肥城市发展的重点区域，一环沿线有多个写字楼项目供应，但目前仍呈散状分布财富广场一期由于其品质优势，吸引了西门子、中国移动等知名企业入驻由于位置条件限制，该区域写字楼项目价格明显低于市中心区域，随着交通及配套的逐渐成熟，该区域写字楼项目逐渐得到市场认同依托良好的交通网络，一环沿线区域在近几年内迅速发展，如南一环高校区IT产业聚集以及东北区依托火车站和汽车站的物流中心定位，使一环沿线成为近年来合肥写字楼市场最活跃的区域。区域介绍市场特征黄金广场美地阳光国际商务大厦万通大厦世纪云顶中环国际光大国际第十四页，共一百零三页。目前二环沿线的写字楼主要集中在高新区中，产品品质相对较低，拓基城市广场为区域内高品质项目的代表；高新区内写字楼客户主要来自区域内部；政务新区未来将有大量写字楼供应，但目前该区域内商务氛围尚未形成高新技术产业开发区作为国家级开发区，产业集聚效应明显，众多高新企业存在一定的办公需求。政务文化新区则由于其副中心功能的定位和市政府的迁入，具有较好的发展潜力，因此对投资客户具有较强的吸引力。区域介绍市场特征1.拓基城市广场2.香格里拉广场3.天怡商务中心合肥写字楼现有供应分析二环沿线的写字楼相对较少，主要集中在高新区和政务文化新区，高新区内的写字楼主要满足区域内企业的办公需求，政务文化新区内写字楼则着眼于市中心大型企业客户的外迁以及众多中小投资客户的投资需求；第十五页，共一百零三页。合肥写字楼现有客户结构分析合肥中高端写字楼驻户行业分布（按办公面积）合肥中高端写字楼驻户分布特征基于合肥的产业特征，目前中高端写字楼的入驻客户中，生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大，咨询服务类亦有一定比例；金融类和房地产类公司所占比例仅为4%和7%；在企业来源地上，写字楼驻户中以省内企业比重最高，达到43%，外资企业仅有7%；合肥中高端写字楼驻户来源地分布（按数量）第十六页，共一百零三页。合肥中高端写字楼驻户不同面积区间分布（按数量）中高端写字楼驻户分行业平均面积合肥写字楼现有客户结构分析合肥中高端写字楼驻户面积分布特征从各个行业平均办公面积看，房地产类和金融类排名前列，分别为574平方米、476平方米，其他行业公司平均办公面积约在200平方米左右；在不同面积区间内，100-200平方米区间内的企业数量最多，达到58%;值得注意的是，300平方米以上的企业数量亦占到20%；第十七页，共一百零三页。合肥写字楼现有客户结构分析作为两大主力面积区间，100-200平方米区间上的客户行业分布较为分散，300平方米以上客户则相对集中在生产制造类、地产开发类和金融类公司合肥中高端写字楼驻户不同面积区间的行业分布特征（按数量）第十八页，共一百零三页。对不同面积区间的来源地特征分析表明，300平方米以上的企业主要为安徽省级企业和自外省市进入合肥的公司，市级企业则大多面积在200平方米以下合肥写字楼现有客户结构分析合肥中高端写字楼驻户不同面积区间的来源地分布特征（按数量）第十九页，共一百零三页。第二部分写字楼市场篇-销售市场第二十页，共一百零三页。合肥在售写字楼分布387452169新城国际绿地蓝海凤凰城2008汇金大厦富广广场绿地赢海C、D栋财富广场二、三期金鼎国际广场中瑞大厦拓基城市广场·金座10围绕城市环路高品质项目增多注：为更深入地研究项目所处市场的直接竞争，在选取项目时主要选取了单价6000元/平方米以上的办公楼第二十一页，共一百零三页。写字楼案例分析——汇金大厦案例——汇金大厦营销主题

国际名流商务社交领地，特别开设高端商务会馆项目主要卖点

便捷的交通成熟商务配套，高品质办公楼产品国际化的物业管理,“ONE－STOP－SERVICE”（一站式服务）开发团队开发商：合肥蜀山科技投资开发有限公司物业管理：第一太平戴维斯汇金大厦是由安徽国购投资集团及合肥信息投资有限公司共同组建的合肥蜀山科技投资有限公司投资开发。项目位于屯溪路（南一环）和肥西路交汇处的东南角，雄踞肥西路IT产业街龙头宝地，东邻蜀山区政府办公大楼，毗邻三里庵商圈项目概况项目地址第二十二页，共一百零三页。案例——汇金大厦

低区平面项目位置蜀山区合肥市屯溪路与肥西路交汇处建筑指标地下2层，地上28层，4.76万平方米竣工日期2008.6封顶、2009年4月竣工平面1500平方米，3.4米标准层高外墙低辐射的low-e玻璃和高档石材户型80-1500平方米空调系统VRV中央空调电梯系统7部国际知名品牌电梯容积率8.54其他设施9.6米挑高大堂，绿化率40.5%项目周边19、119、125、149、153、705路中区平面高区平面写字楼案例分析——汇金大厦第二十三页，共一百零三页。写字楼案例分析——汇金大厦项目产品特色及营销亮点分析：

合肥首栋铺设架空地板的高品质写字楼；

标准层平面中设有租户专用卫生间；

引进国际物业管理顾问公司；

目标客群定位于半层以上的大面积客户，仅在低区少数楼层进行小分割；

吸引了蜀山区政府、保利集团等影响力较大的政府机构和国有企业；项目不足之处分析：

未能做到标准层平面中间无柱；

在标准层平面中存在剪力墙；

未设置销售样板房；

前期招商时在吸引大型主力客户时未有效把控谈判进度，影响去化速度；目前去化约60%第二十四页，共一百零三页。热销案例——新城国际营销主题

政务区首席商务王座项目主要卖点

位于政务区核心地段、毗邻合肥市政府、财税局、出版大厦、光电中心、检察院、大剧院、奥体中心、天鹅湖、所处位置为政务价值极高的黄金地段、立体交通、便捷商务、活体建筑、健康商务智能建筑、完美配置开发团队开发商：安徽基石置业有限公司市场营销推广：戴德梁行设计单位:深圳设计院施工单位:北京城建物业管理：合肥政文外滩物业项目位于政务区东流路与潜山路交叉口东南角，其西沿潜山路，东靠筹建中的800米商业步行街，南临香格里拉酒店，北沿东流路，与政务办公中心隔路相望，项目地理位置优越，交通便利

，5分钟至高速路口、10分钟至三孝口，15分钟骆岗机场项目概况写字楼案例分析——新城国际第二十五页，共一百零三页。内部硬件设施项目位置政务区天鹅湖东岸建筑指标一期总建筑面积：47050平方米；总建筑高度：99.8米；总建筑楼层：23层竣工日期2007年开盘销售、2008年交付使用单层数据办公楼层高3.8米；标准层建筑面积：1800平方米户型8.5米面宽；户型格局方正；得房率：约66%面积分割从112-1800平方米自由分割、可适应不同需求空调系统水源热泵空调、户内独立计量、高效节能、使用灵活电梯系统8部三菱客梯、速度2.5米/秒、载重1350千克停车位总约1400个，每75平方米约提供1个车位其他设施通讯容量：千兆带宽、直接到每层弱电房；供电系统：10KV两回路；弱电及智能化系统：BA-楼宇自控管理系统、SA-安保监控自动化系统、FA-火灾自动报警联动系统项目周边潜山路、东流路、金寨路高架；周边商务配套：市办公大厅、交通银行、工商银行、天鹅湖五星大酒店、香格里拉大酒店、商业步行节写字楼案例分析——新城国际第二十六页，共一百零三页。销售情况热销案例——新城国际客户情况自2007年5月至2008年4月，新城国际去化约90%，月均去化率约8.2%，项目销售价格自5100上升至6400元，项目累计合同均价约5900元/平方米。

购买客户用途分布（以面积计）购买客户来源地图（以面积计）不同行业类型客户面积区间分布图（以面积计）写字楼案例分析——新城国际第二十七页，共一百零三页。写字楼案例分析——新城国际项目产品特色及营销亮点分析：

配置1350kg载重的8台客梯；

标准层平面做到中间无柱；

根据地段特点在户型分割时适当考虑了中小投资者的投资需求和市场去化风险；

标准层净高达到2.7米；

销控时机把握较好，在写字楼市场快速发展时期进行销售，售价增幅较大；项目不足之处分析：

购买客户以生产制造类和物流贸易类企业为主，其价格承受能力相对较为有限；

大面积客户议价能力较强，谈判时间较长，在同时保持较高去化率和较高售价上存在一定的困难；目前基本完全去化第二十八页，共一百零三页。案例——绿地·蓝海营销主题

综合型商务商业社区，国际甲级写字楼项目主要卖点

与政务新区零距离，政务办理异常便捷知名房地产开发商开发，优质写字楼产品开发团队投资商：上海绿地集团合肥置业有限公司景观设计：玉麒麟景观堂代理公司：博远明亮物业公司：合肥绿安物业有限公司绿地蓝海国际大厦位于中国合肥政务文化新区东流路与潜山路交汇处，直接面对政府办公双子大楼，是合肥的一座地标性建筑，项目包括了写字楼、酒店、住宅、大型商业，是合肥政务新区的又一大型综合项目项目概况项目地址写字楼案例分析——绿地蓝海第二十九页，共一百零三页。低区平面图项目位置合肥市政务区潜山路与东流路交口建筑指标总建筑面积：近90000M2竣工日期2009年3月外墙LOW-E中空玻璃，铝塑板户型主力户型70-170m2空调系统VRV多联空调机组，分户计量电梯系统7部上海三菱电梯容积率3其他设施挑高10米5星级酒店精装修大堂项目周边交通状况：18,129,148,149,166,901中区平面图高区平面图写字楼案例分析——绿地蓝海第三十页，共一百零三页。写字楼案例分析——绿地蓝海项目产品特色及营销亮点分析：

依托开发商绿地集团的高品牌知名度和影响力；

项目业态较为丰富，喜来登酒店对其高端形象的树立有大幅提升；

对潜在客户进行差别定位，针对小型企业、大中型企业开发不同类型办公楼；

营销推广力度大，在营销推广中对楼盘投资价值亦有所宣传；

强调楼盘定位（成长型企业、智本型企业）与潜在目标客户之间的心理认同感；项目不足之处分析：

100平方米以下的小面积单元数量较多，购买客户以小型企业为主；

购买客户中有较大比例为投资客，物业交付后将较难保持较高品质形象；目前推出楼盘基本去化尚有一栋塔楼尚未推出第三十一页，共一百零三页。案例——富广广场营销主题

合肥领袖型甲级写字楼项目主要卖点

核心地区，商务枢纽标志性现代化办公楼

开发团队开发商：安徽大富房地产开发有限公司物业公司：安徽富坤物业管理公司富广大厦系安徽省委宣传部、省广电局2006年香港国际徽商大会上招商引资项目，项目位于合肥市徽州大道与南一环交叉口东南角，是连接老城区和滨湖新区的交通枢纽，项目总投资2.5亿人民币，建设面积约6.8万平米，建筑高度99.8米，建筑层数29层。项目概况项目地址写字楼案例分析——富广广场第三十二页，共一百零三页。一层平面图项目位置屯溪路与徽州大道交汇处东南角建筑指标建设面积约6.8万平米，建筑高度99.8米，建筑层数29层。竣工日期2009年6月外墙玻璃幕墙与花岗岩墙面结合户型76-1730平方米空调系统VRV智能变频分户计量电梯系统天津奥的斯电梯容积率7.12其他设施有线电视系统、宽带、电话网络布线系统，闭路电视监控系统项目周边多家银行、家乐福超市、4、6、11、14、27、116、117、119、121、129、144、230、701快速公交1路案例——富广广场标准层平面图写字楼案例分析——富广广场第三十三页，共一百零三页。写字楼案例分析——富广广场项目产品特色及营销亮点分析：

基于周边中小型电子、贸易企业集聚的特征，100平方米左右的户型占绝大多数；

每三层设置了空中花园；

3500平方米的地面广场；

部分楼层中设有空中花园，并不计入销售面积；项目不足之处分析：

标准层中未能做到中间无柱，不利于客户使用；

部分设备机房设于办公空间旁，其噪声对客户可能产生不利影响；

电梯运行效果一般，低区电梯速度仅有1.75m/s，高区为2.5m/s；

楼处装修、楼书、接待服务等较为落后，与绿地蓝海、汇金广场等存在差距；目前去化约60%第三十四页，共一百零三页。案例——财富广场项目主要卖点

高品质甲级写字楼成熟的商务商业配套设施便捷的交通条件开发团队投资商：安徽置地投资有限公司物业公司：信联物业景观设计：澳大利亚泊涛(墨尔本)建筑设计公司财富广场北临合肥市一环路，南靠合肥顶级高尚社区—栢景湾，西与即将落成的庐阳区政府新址相距仅百米，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，总层数28层（地上27层、地下1层），1—3F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公。项目概况项目地址写字楼案例分析——财富广场第三十五页，共一百零三页。5-14层平面图项目位置合肥市濉溪路287号建筑指标总建筑面积：200000M2，写字楼约50000平方米，28层竣工日期2008年5月开盘，预计2009年竣工外墙玻璃幕墙+石材户型小户型板式格局空调系统单元分户式空调电梯系统美国奥的斯电梯容积率2.65其他设施电视接口、电话接口、宽带项目周边124，12，22，137，14，104，7，127路公交车案例——财富广场15、17、19层平面图16、18、20、21层平面图写字楼案例分析——财富广场第三十六页，共一百零三页。写字楼案例分析——财富广场项目产品特色及营销亮点分析：

依托财富广场一期、栢景湾和开发商安徽置地的品牌知名度和影响力；

打造板式办公建筑，90%空间朝南；

基于财富广场一期的高租金水平，以投资回报率吸引投资客户；

充分利用财富广场首座的客户聚集效应，吸引众多国有企业集团和外资机构；项目不足之处分析：

小面积分割较多，投资比例相对较大；

板式楼结构的得房率相对较低；目前去化约95%第三十七页，共一百零三页。写字楼案例分析——金鼎国际广场项目主要卖点

合肥首座总部中心北一环濉溪路CBD的规划优质办公楼物业开发团队投资商：安徽和嘉投资有限公司物业公司：香港戴德梁行整合推广：易成广告金鼎国际广场北临合肥市一环路，靠近财富广场和庐阳区政府新址总建筑面积约7万平方米，地上27层，地下2层，共两栋塔楼，一栋36000平方米，单层1400平方米，一栋24000平方米，单层900平方米，预计2010年交付。项目概况第三十八页，共一百零三页。写字楼案例分析——金鼎国际广场项目位置合肥市北一环濉溪路中段建筑指标总建筑面积70000平方米竣工日期2010年上半年单层面积900平方米，1400平方米幕墙低辐射镀膜遮阳型Low-e空调系统VRV电梯系统11部三菱1350kg进口电梯层高3.5米楼板荷载250kg/平方米停车位500第三十九页，共一百零三页。项目产品特色及营销亮点分析：

地处北一环核心CBD，办公楼客户对区域的认可度较高；

依托庐阳区政府、合肥市工商局、省财政厅、省地税局、庐阳区人民法院等行政机关的聚集效应，吸引了部分大型国有企业集团，如中储粮等；

电梯配置较为充足，单部客梯服务面积约4000平方米；项目不足之处分析：

交房标准较低，客户入驻投入相对较大；

B栋走廊过长，不方便大型企业客户使用；目前去化约50%写字楼案例分析——金鼎国际广场第四十页，共一百零三页。写字楼案例分析——绿地赢海大厦项目主要卖点

政商双核赢海——一切为赢产品配置单层面积1700平方米层高A楼3.65米，BCD楼3.45米电梯配置单栋6台客梯大堂高度5.5米，局部挑高10.5米绿地赢海大厦为绿地集团海顿公馆的商业部分，处于马鞍山路和太湖路交叉口附近，由四栋办公楼构成，目前D栋已基本售完，C栋达到预售条件但尚未开盘，A、B两栋正在地下施工。项目概况第四十一页，共一百零三页。写字楼案例分析——绿地赢海大厦项目产品特色及营销亮点分析：

海顿公馆住宅部分价格的快速上涨大大提升了项目的地段价值；

大型综合性项目，业态丰富，配套齐全；

临近安徽省行政服务中心，依托行政聚集效应，打造“政商双核”；项目不足之处分析：

办公体量较大，去化周期长，存在一定市场风险；

写字楼购买客户中投资客占据一定比例，其未来出租前景并不乐观；目前D栋基本完全去化C栋达到预售条件，但尚未开盘第四十二页，共一百零三页。合肥写字楼销售市场总结合肥销售型写字楼绝大多数以200平方米以下的中小企业为目标购买群体；相对而言，老城区、北一环区域因商务氛围较为成熟，投资客比例相对较少，而政务文化新区、马鞍山路板块等则投资比重相对较大；目前，面向大中型企业公司的400平方米以上的高品质办公楼开始出现，汇金广场为少数几个面向1/4层以上的大面积客户的高品质写字楼，以8000元/平方米左右的销售均价在相对较短时间内实现了不错的去化，吸引了蜀山区政府部分机构、保利集团等入驻，未来几年这种趋势将愈加明显；依托行政机构和大型国有企业的集聚效应业已成为良好去化的写字楼的关键点之一，汇金大厦、财富广场、绿地蓝海大厦、绿地赢海大厦等取得不错市场去化的多个项目皆体现出此点。第四十三页，共一百零三页。第二部分写字楼市场篇-未来供应第四十四页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——区域分布39515826714164101111213三大主要供应板块三大未来CBD1718绿地赢海AB(在建)新天地广场(在建)东怡金融广场(在建)富通商务港(在建)安徽饭店项目(待建)华润幸福里(在建)印象西湖(在建)置地汇丰广场(在建)信地城市广场(待建)天徽商业广场(在建)华邦世贸城(在建)博澳丽苑(待建)西环中心广场(在建)澳中财富中心(在建)信达中心广场(待建)泰盛国际广场(在建)安福国际广场(待建)信旺华府骏苑(在建）还包括长江中路的华侨饭店、合肥饭店、红旗饭店改造及其他项目（待建）第四十五页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——安徽饭店综合改造项目安徽饭店综合改造项目区域：蜀山区开发商：安徽省旅游集团设计公司：上海联创建筑设计有限公司总建筑面积：28.6万平方米一期（酒店）：约5万平方米二期（商业、办公楼）：约23万平方米其中办公楼一栋26层，一栋56层；二期地上建筑面积：约18万平方米其中写字楼面积：约15万平方米停车位：约2000辆此项目地段条件优越，景观优势明显，目前尚未动工，二期建成后预计为合肥最高的写字楼项目。写字楼部分约15万平方米，目前待建。第四十六页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——安粮·东怡金融广场安粮·东怡金融广场区域：庐阳区位置：蒙城路、阜南路和寿春路围合投资商：安粮集团开发商：安粮地产占地面积：2万多平方米总建筑面积：约20万平方米业态构成：3栋办公楼、商业裙楼A栋：24层，100米B栋：48层，198米C栋：26层，100米商业裙楼：4层此项目地处老城区内，地段优越，景观条件好，投资商实力强大，建成后地标性明显。写字楼部分约15万平方米，目前已动工。第四十七页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——安徽置地·汇丰广场置地汇丰广场区域：庐阳区位置：北一环濉溪路118号开发商：安徽置地集团总用地面积：1.3万平方米容积率：5.5总建筑面积：约9万平方米业态构成：办公楼、酒店、商业裙房酒店层数：28层办公楼层数：27层，单层1300平方米裙房层数：4层车位：600个此项目开发商品牌知名度高，财富广场、置地投资广场等高品质写字楼的成功开发为此项目打下良好的市场基础。写字楼部分约3.5万平方米，目前已动工，计划年底开盘。第四十八页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——新天地广场新天地广场区域：庐阳区位置：北一环和南北向干道,蒙城路交口东角投资商：安徽省普兰德置业发展有限公司

开发商：安徽道济置业总用地面积：约3.3万平方米总建筑面积：约12万平方米业态构成：写字楼，25层，约4万平方米商务公寓，18层，约2万平方米商业：约3万平方米（乐购进驻）项目地处北一环商务圈，周边财富广场、置地汇丰广场等高品质楼盘众多，具有较强的发展潜力。写字楼部分目前已动工，预计2009年下半年可达到预售条件。第四十九页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——华邦·世贸城华邦·世贸城区域：政务文化新区位置：潜山路、东流路交叉口东北角开发商：合肥东舜置业有限公司总用地面积：7.1万平方米容积率：3.39绿化率：35%总建筑面积：约29万平方米业态构成：1栋200米的办公楼，约7.5万平方米1栋24层公寓式酒店，约3000平方米10栋32-34层住宅，约12.6万平方米商业中心及裙房，约6万平方米项目地处政务文化新区核心地段，临近绿地蓝海和新城国际项目，写字楼主楼约200米，建成后将成为政务新区地标性建筑。写字楼部分约7.5万平方米，目前已动工，计划2009年上半年开盘。第五十页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——天徽商业广场天徽商业广场区域：政务文化新区位置：东临合肥市合作化南路，北接东流路城市主干道开发商：天徽集团总用地面积：约15万平方米总建筑面积：约36万平方米业态构成：公寓、商业街、办公楼项目地处政务文化新区核心地段，体量大、业态较为丰富。写字楼部分目前已动工，计划2009年下半年开盘。第五十一页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——富通·蔚蓝商务港富通·蔚蓝商务港区域：政务文化新区位置：政务新区潜山路与湖东路交叉口东北开发商：合肥富通商务地产有限公司总用地面积：约6万平方米总建筑面积：约33万平方米业态构成：6座商务楼1座5星级酒店商业裙楼项目地处政务文化新区核心地段，办公楼体量巨大，形态包括LOFT和标准办公楼。目前一期LOFT写字楼部分已动工，已达预售条件，处于积累客户阶段，但开盘时间未定。第五十二页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——信地城市广场信地城市广场区域：新站区开发商：信地集团设计公司：RTKL总建筑面积：95万平方米业态：家具卖场、写字楼、酒店、商业步行街、住宅ShoppingMall:13.9万㎡

步行街（室外）：3.4万㎡

家居mall：16.8万㎡

服装mall：8.8万㎡写字楼：10.7万㎡

酒店：8.78万㎡

住宅：24万㎡

综合停车场：12.79万㎡

开放式公园绿地：2.5万㎡目前，项目已引进红星·美凯龙家具生活广场，总建筑面积约12万平方米；写字楼部分约10.7万平方米，目前待建。第五十三页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——信达中心广场&博澳丽苑信达中心广场区域：庐阳区位置：徽州大道和长江中路交汇处开发商：安徽信达房地产开发有限公司总建筑面积：约25万平方米业态构成：写字楼，约60层商业：约9万平方米项目地处两大城市主干道交汇处，地段条件优越。目前项目尚未动工，建成后将成为合肥地标性建筑之一。博澳丽苑区域：蜀山区黄山路与二环路交汇处开发商：安徽博澳置业投资有限公司

总建筑面积：约55万平方米现状：皇冠假日酒店已确定进驻180米主楼，住宅部分目前在售，目前写字楼部分尚未动工。第五十四页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——印象西湖&印象西湖印象西湖区域：望江路与肥西路交汇处开发商：杭州宋都房地产集团

总建筑面积：约68万平方米现状：定位于RBD，办公部分由4栋塔楼组成，其中包括两栋170米SOHO楼，目前已动工。华润幸福里区域：望江路与合作化路交汇处

开发商：杭州华润集团总建筑面积：约28万平方米现状：目前住宅部分在售。办公地块由一栋办公楼和两栋商务公寓构成。第五十五页，共一百零三页。安福国际广场区域：蜀山区位置：金寨路、东流路交汇处开发商：安徽安福地产容积率：5.2绿化率：40.7%总建筑面积：约75万平方米业态构成：写字楼、酒店、住宅、酒店式公寓现状：项目目前处于规划设计阶段。分析：作为合肥首批重要的城中村改造项目，项目业态丰富、体量巨大，且地段条件较为优越，其开发成熟后将与本项目、华润、宋都、信旺项目一起构成南七城市副中心。合肥写字楼未来供应分析——安福国际广场第五十六页，共一百零三页。澳中财富中心

西环中心广场

合肥写字楼未来供应分析——西环中心广场&澳中财富中心区域：蜀山区潜山路与黄山路交汇处开发商：合肥中兴房地产开发有限公司

总建筑面积：约28万平方米业态构成：住宅、商业、写字楼、酒店式公寓主楼高度：185米，其中办公楼约9万平方米现状：目前已开工，正在开展土地平整。区域：经济开发区省会展中心旁

开发商：澳大利亚玫瑰集团和澳中财富集团总建筑面积：约25万平方米，主楼高约193米业态构成：酒店、办公楼现状：目前已开工第五十七页，共一百零三页。合肥写字楼未来供应分析——长江中路沿线规划项目第五十八页，共一百零三页。合肥写字楼市场现状及发展趋势总结未来几年合肥高端写字楼供应相对集中，庐阳区北一环濉溪路段、政务文化新区东流路与潜山路交汇处、蜀山区望江西路与合作化路交汇处三个区域将成为主要的新增供应板块。另外，在老城区长江中路沿线、马鞍山路段等亦将有多个大体量办公楼项目供应市场。值得注意的是，未来供应的项目相对历史供应项目具有几大特点，具体包括：

200米以上的超高层地标性建筑日益增多；超大体量、业态丰富的综合性项目相对增加；写字楼品质提升幅度较快，预计部分项目将达到国际甲级标准；未来几年将进入合肥高品质写字楼高速发展时期，目前已知潜在供应量达到80-100万平方米，若按一般工程进度和预售条件估算，2009年底前达到预售条件的写字楼预计约在30~40万平方米，而2010年及之后将成为高端写字楼供应最为集中的时期，预计市场竞争将极为激烈；注：为更清晰准确地反映目标市场情况和真实的竞争程度，此报告中在对宏观市场供需量的估算中并不计入品质相对较低的办公楼和商住两用楼；第五十九页，共一百零三页。第三部分项目定位篇第六十页，共一百零三页。项目自身竞争优劣势分析老城区政务文化新区项目竞争优劣势分析区位上，项目处于老城区和政务文化新区两大区域的衔接地段，目前周边物业以住宅为主，商务氛围和配套设施相对较弱，但随着区域众多项目的开发成熟，地段价值将快速得到提升；交通上，项目优势明显，毗邻城市二环，望江路、合作化路和金寨路皆为城市主干道，不足的是项目距离老城区和蜀山区行政中心略远，与市中心的联系相对薄弱；业态上，项目综合了大型卖场沃尔玛、高星级酒店和办公楼，较易形成业态协同效应；品质上，项目将成为合肥高品质写字楼的代表项目之一；城市向西城市向南第六十一页，共一百零三页。项目发展机遇与挑战分析项目发展机遇与挑战分析近几年城市基础设施投资大幅增加，二、三产业发展迅速，在城市”向西、向南”的规划推动下，本项目的区域价值有所提升；望江西路沿街面将开发包括华润置地和绿城集团开发的众多办公楼项目，对区域商务氛围的快速成熟和项目的投资价值产生较好的推动和提升作用；目前已知合肥未来高品质写字楼供应量较大，且多为100米以上的地标性城市综合体，本项目宜错开集中供应时段，避免直接竞争；投资增幅保持在高位第六十二页，共一百零三页。业态丰富，协同效应明显，沃尔玛和四星级酒店的引进大大提升了项目的市场知名度；毗邻望江西路、合作化路、金寨路等城市主干道，交通条件良好；项目品质达到合肥顶级写字楼品质水平，空中花园、可拆卸楼板、24h冷却水系统等在满足多层客户尤其是金融企业上具有明显竞争优势；优势项目周边商务氛围相对较弱，房地产物业多以住宅项目为主，商务配套设施亦较为缺乏；项目处于老城区和政务文化新区的衔接地带，尚未形成较为明显的区域板块特征，区域的商务办公价值尚未在市场中得到认可；劣势未来几年合肥高品质写字楼供应集中，供应体量较大，且多为100米以上的综合性项目，地标性特征明显；毗邻项目的印象西湖、华润幸福里项目皆规划开发大体量办公楼，开发商品牌优势明显，本项目若与其同期供应市场，将面临十分直接的竞争；本项目推出市场的时间若能与合肥高品质写字楼集中供应时间适当错开，其面临的市场竞争程度较相对较小；合肥写字楼市场尚处于快速发展期，尚未形成成熟的高端CBD区域，本项目及周边区域的华润项目、印象西湖项目有望形成合肥西南最高端的商务办公区；机遇威胁项目发展SWOT分析第六十三页，共一百零三页。项目品质定位项目品质定位引领写字楼市场发展的表达产品设计前瞻性的体现对客户细节关怀的合肥写字楼品质水平近几年快速上升，部分高端项目硬件配置已接近上海普通甲级写字楼水准;项目周边区域规划开发多栋高品质办公楼，且开发商在合肥市场具有较高的品牌知名度，本项目面临潜在的竞争压力；市场因素未来供应竞争推动项目发展未来几年内，合肥新增高端写字楼供应量达到80-100万平方米，且大多为地标性项目，预计2010年后市场竞争加剧;项目所处望江西路将成为合肥重要的高端办公商务带，为保持项目在未来的竞争力，产品开发中需保持一定的前瞻性；合肥首栋国际甲级写字楼第六十四页，共一百零三页。项目目标客户定位小面积客户定位优劣势大面积客户定位优劣势合肥200平方米以下的小面积客户在数量上和办公面积上皆占50%以上，定位小面积客户能够覆盖最为广泛的目标客户群；小面积单元因其总价相对较低，能够满足部分中小企业主和个人投资者的投资需求；但是，销售型写字楼内的小型企业客户过多、投资客过多将不可避免地带来写字楼品质水平的下降，尤其是投资客在对外租赁时租户选择的随意性，将对物业品质产生潜在不利影响；合肥300平方米以上的大面积客户对办公面积的贡献率亦在20%以上，这表明大面积客户的办公需求量仍存在一定规模；从城市办公市场发展经验看，银行、保险等大型金融机构初期往往以自建办公楼为主，随着城市土地资源的日益紧张，此类机构进驻商业化运作的写字楼将成为主流趋势；大面积客户谈判能力相对较强，售价提升空间有限，这将是项目未来去化面临的难点问题；结合本项目的地段条件以及品质定位，我司认为，以大面积客户为主力目标客群能够更好地提升项目品质水平，并有效限制投资客在购买客户中的比重第六十五页，共一百零三页。项目目标客户定位（300平方米以上客户行业研究）从市场看，300平方米以上的写字楼客户行业主要集中在地产开发、生产制造、电子通信、金融四大行业，占到70%以上；值得注意的是，部分政府行政机构亦是写字楼的潜在客户，如安徽省通信管理局进驻财富广场、蜀山区政府部分机构进驻汇金广场等；合肥中高端写字楼300平方米以上驻户行业分布（按办公面积）第六十六页，共一百零三页。项目目标客户定位（300平方米以上客户来源地研究）合肥中高端写字楼300平方米以上驻户来源地分布（按办公面积）从市场看，300平方米以上的写字楼客户主要来自省内和国内外省市，来自市内的企业仅占5%；从企业性质看，来自外省市的企业多为电信、石油、房地产、金融保险行业的办事处、子公司类型，来自省内的企业则多为安徽省内的房地产公司、金融相关机构、会计律师事务所等；外资企业则主要为生产制造类企业在合肥的办事处，分布较为集中，绝大多数在邮电大厦和古井假日酒店办公；第六十七页，共一百零三页。项目目标客户定位（行业类型与来源地）建议以生产制造、电子通信、房地产开发、金融四大行业的大型公司为本目标客户群体，主要来源于全国性集团公司在安徽的分公司、安徽省内大型企业集团等；生产制造类（改善型需求）电子通信类（改善型需求）房地产开发类（改善型需求、扩张型需求）金融保险类（扩张型需求）第六十八页，共一百零三页。项目主题定位“城市之心脉动安徽”——安徽首栋国际甲级写字楼区位基础：合肥市区未来三大新兴高端CBD之一，发展潜力大；业态效应：集酒店、办公、商业于一体的城市生态综合体；品质条件：领先市场水平3~5年的、具有国际标准的甲级写字楼；客户支撑：租赁客户以跨国公司在合肥的分公司、办事处为主，购买客户以省级企业和全国性企业集团合肥分公司为主；第六十九页，共一百零三页。项目租售策略物业出售将是投资回收的主要方式前期可考虑以租赁方式吸引几家知名跨国公司市场存量压力06-08写字楼新增供应众多，皆以对外出售为主，投资客占据一定比例，未来几年内这些办公面积存量将成为租赁市场重要供应。未来供应压力未来几年内高品质地标性项目供应将日益增加，竞争程度加剧趋势不可避免，部分地段优越的写字楼很可能将开始对外租赁。需求增长平稳合肥城市支柱产业以二产为主，三产比例虽高，但附加值较高的现代服务业企业数量有限，因此需求增长平稳态势将继续保持。第七十页，共一百零三页。项目产品亮点提炼“不求最高，但求最好”跨三层的空中花园，整层客户可独享2.7米标准层净高提供更多舒适感的中央空调系统方便跨层客户内部沟通的可拆卸楼板便于客户管线铺设的100mm架空地板体现大楼档次的公共区域高档装修满足客户机房需要的24小时冷却水系统30立方米/小时的独立新风系统预留大型金融客户自用紧急备用发电机组空间提供多家电信运营商服务高达4.0kpa/平方米的局部重载区8台客梯高效服务于仅3万平方米办公面积高速电梯配置，低区电梯达到3.0m/s，高区电梯4.0m/s丰富的配套设施，包括银行、咖啡厅以及1000平方米的员工餐厅第七十一页，共一百零三页。项目户型分割方案建议（空中花园层）二分割四分割空中花园层（10、13、16、19、22F）第七十二页，共一百零三页。无空中花园层（7-9、11-12、14-15、17-18、20-21、23-24F）二分割四分割项目户型分割方案建议（无空中花园层）第七十三页，共一百零三页。项目具体楼层户型分割建议四分割二分割四分割二分割二分割二分割二分割四分割四分割四分割中型企业¼层大中型企业半层以上企业集团整层、多层可考虑对外租赁第七十四页，共一百零三页。品牌专卖店数码产品休闲服饰品牌专卖店个性饰品西点面包运动服饰运动服饰开放式柜台业态：化妆品、珠宝、眼镜店、手表、鞋包等高档补品、烟酒品牌专卖店品牌专卖店专柜专柜专柜专柜专柜专柜专柜专柜专柜专柜裙楼一层商业业态设置第七十五页，共一百零三页。办公楼三层商业业态建议办公楼三层建议设置“美食广场类”餐饮，主要用于满足办公楼员工在周一至周五的午餐需要以及沃尔玛消费者在周一至周末的晚餐消费需要；建议可容纳的就餐人数达到400人左右；建议适当控制候梯厅与沃尔玛商场的出入口开放时间，并与办公楼电梯在3F的停靠与否充分配合。周一至周五午间，出入口关闭，电梯停3F；周一至周五晚间，出入口开启，电梯不停3F；周末，出入口开启，电梯不停3F，办公楼员工可通过望江路上的电梯进入就餐；第七十六页，共一百零三页。第四部分营销策略初步建议第七十七页，共一百零三页。写字楼价格定位建议老城区作为最成熟的商务区域，写字楼较集中，但近期新建（在建）项目较少，多以次新项目的租赁为主，整体租金水平约在2.0-3.0元/平方米/天。一环沿线近年来快速发展，新建项目众多，品质相对较高，目前中高端写字楼项目的售价均超过6000元/平方米以上，其租金水平约在1.0-2.5元/平方米/天近期市场中的高端项目代表，如汇金大厦，目前报价约8000元/平方米，去化率约40%；财富广场目前报价约6800元/平方米，去化率已超过90%。项目所处的望江西路将成为合肥重要的高端办公商务带，同时本项目的产品定位及市场形象均有望成为城市商务标杆性项目。具备了较强的市场竞争优势。未来几年内，合肥的新增高端写字楼供应量将达到80-100万平方米，且多为地标性项目，预计2010年后市场竞争将加剧。投资回报法市场比较法新建项目溢价品质稀缺溢价营销代理溢价本项目在销售期可实现的销售价格为7500～10000元/平方米第七十八页，共一百零三页。销售推进策略建议开放各区的部分层面，给首批客户足够的选择范围推出最高区域一个楼层，以提升项目价值形象保留最低几个层面，以便后期的价格提升

完成第一阶段销售后，市场及价格形象得到确立推出价格略高的中、高区，实现去化速度与收益的平衡针对前阶段销售过程的优劣势，在后续阶段中进行调整高区部分在最后销售有利于提升整体销售均价低区楼层在最后销售将受到整个项目价格提升的带动通过高低区的价差对比，合理分配后期目标客户第一阶段第三阶段第二阶段第七十九页，共一百零三页。特质挖掘与形象定位建议区域形象城市“黄金中环”带，衔接老城区与政务新区产品形象合肥最具前瞻性的国际甲级办公楼品质标准价值形象未来城市RBD中心区域，蓄势待发的价值飞跃品牌形象安徽国企巨擎与国际房地产顾问的强强联手主题领航品质攻坚西城CBD·商务一品第八十页，共一百零三页。营销推广策略建议1.区域营销阶段2.项目营销阶段3.产品营销阶段高举高打城市黄金商务带新经济时代的区域炒作高规格接待中心和知名代理公司城市首座国际甲级商务地标的塑造国际标准样板空间和知名物业管理高品牌号召力大客户的成功导入第八十一页，共一百零三页。区域营销案例参考以稀缺性和升值潜力占位市场，奠定价值基础合肥城市RBD发展论坛当地媒体软文炒作第八十二页，共一百零三页。——区域论坛合肥城市RBD发展论坛时间：2009年年初合作媒体：当地媒体形式：以论坛的形式邀请经济学者、业内专家、规划大师、代表性客户共话合肥金融行业的定位和未来发展趋势；论坛后举办“头脑风暴”圆桌对话，通过学者、专家间的论点碰撞将论坛带入高潮。嘉宾：相关经济学者、CBD规划专家、五大行专家、知名房地产基金投资专家等等目的：通过论坛活动高度提升项目形象和知名度，同时通过论坛话题的研讨强化国际性客户对合肥RBD区域的信心和偏爱，树立项目在合肥写字楼项目中的影响力。第八十三页，共一百零三页。媒体：当地报纸主题：黄金中环—领袖合肥产业新时代形式：系列软文炒作，凸显并提升项目区域价值——媒体软文炒作第八十四页，共一百零三页。项目营销案例参考以商务地标的包装和品牌物管的入驻，刷新项目形象新闻发布及产品推广会户外广告VI系统&营销物料销售接待中心宣传片&模型合肥十大商务地标评选媒体广告第八十五页，共一百零三页。工地围墙/户外贴幅

要求：体现国际甲级写字楼的地标地位——户外广告第八十六页，共一百零三页。

LOGO&VI系统

要求：国际化、商务感、独享特征DM折页/楼书/项目宣传片

要求：国际化、高品质、体现写字楼的专业感——VI&营销物料第八十七页，共一百零三页。项目宣传片

要求：高科技、前瞻性、震撼力区域模型与单体模型——营销道具第八十八页，共一百零三页。新闻发布及产品推广会时间：2009年中期地点：五星级酒店形式：新闻发布会——CoffeeBreak产品推广会——冷餐会嘉宾：发展商、代理商、媒体及目标客户目的：通过新闻发布与媒体建立良好的互动关系，并以此次媒体见面会为契机，制造新闻点，借助多方媒体的力量进一步扩大项目的市场影响力；同时更好地推广本项目，扩大项目的营销网络。——新闻发布会及产品推广会第八十九页，共一百零三页。充分体现国际化的商务品质，充分营造国际化、高端的商务平台体验。国际化符号应用光电应用3D播放厅高品质、前卫售楼处——销售中心第九十页，共一百零三页。合肥十大商务地标网络评选时间：2009年中期合作媒体：新浪地产、搜狐房产、搜房网等专业网站形式：列举合肥高品质的甲级地标型写字楼，通过网站点击方式选出。目的：全面展示本项目的地域优势、复合优势、专属优势等，提高项目业界的知名度和网络关注度。价值标准：第一要素－商圈的复合效应第二要素－规模的内涵化第三要素－地标建筑文化第四要素－硬件设施第五要素－软件服务等等——网络评选第九十一页，共一百零三页。产品营销案例借鉴以样板间的展示和知名客户的导入，巩固市场信心样板展示中心物业服务展示大客户签约仪式第九十二页，共一百零三页。样板层展示中心需按照写字楼的交付标准进行装修，包括但不限于标准层交付标准、公共走道、电梯等。——样板区展示第九十三页，共一百零三页。在现场即植入高级服务生，为上门客户提供专业的看楼服务。

人员及相关配备：服务人员特色着装，增加客户记忆点；统一配备对讲机设备及安全棍，给客户安全感及信心；服务人员礼貌用语，请星级酒店管理人员统一培训，并保证微笑服务；物业管理展示：客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务；销售中心门口设置门童开门，保安敬礼等形式以表示对客户的尊敬；——物业管理服务展示第九十四页，共一百零三页。大客户签约仪式时间：2009年底地点：高档酒店形式：签