房地产开发过程的设计管理

房地产开发过程的设计管理内容提要一、房地产开发过程设计的内容二、房地产开发过程设计管理的意义三、房地产开发过程设计管理的任务和目标四、房地产开发过程设计管理的措施五、各阶段设计的统筹管理建设工程项目的阶段划分建设工程项目的全寿命周期包括决策阶段（调查研究、编制可行性研究等项目的前期的组织、管理、经济和技术方面的论证）实施阶段（设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前期准备阶段、保修期）使用阶段（设计寿命周期内的使用）建设工程项目的阶段划分项目立项是项目决策的标志。决策阶段的主要任务是确定项目的定义，一般包括如下内容：

·确定项目实施的组织·确定和落实建设地点·确定建设任务和建设原则·确定落实项目建设资金·确定项目投资目标、进度目标、质量目标。建设工程项目的阶段划分项目实施阶段管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。建设工程项目管理的时间范畴是建设工程的项目实施阶段。《建设工程项目管理规范》对建设工程项目管理作如下术语解释：运用系统的理论和方法，对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动，简称为项目管理。项目管理内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。建设工程项目实施阶段的组成决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目市场信息收集调研编制可行性研究报告编制项目设计任务书修建性详细规划（总平方案）建筑方案设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束项目决策阶段项目实施阶段一、房地产开发过程设计的内容规划设计建筑设计施工图设计园林景观道路环境设计区内综合管网、专业配套设计具体方案、节点设计一、房地产开发过程设计的内容

规划设计

规划设计是根据城市规划条件、土地招标文件和选址意见书上有关指标和有关规范要求，按照建筑与环境关系的原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计。一、房地产开发过程设计的内容规划设计的依据是经规划行政部门核发的选址意见书、规划设计条件、拟建项目的现势地形图、环保部门批准的环境影响报告书、有关城市规划设计规范等。一、房地产开发过程设计的内容一般规划设计阶段的成果是修建性详细规划，包括以下内容：（一）规划地段区位关系图。反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市中心区的关系。（二）规划地段现状图。标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量、单位名称，以及规划四至范围以外50米内的建筑层数和建筑性质；标明用地界线、各类规划控制线；附具现状用地构成表。一、房地产开发过程设计的内容（三）规划总平面图。标明规划四至范围，各类规划控制线；标明规划建筑性质分类，各类建筑位置、层数、间距系数，建筑退让各类规划控制线的距离，道路名称、道路宽度，市政和公共交通设施以及场站点，机动车停车场位置；确定主要入口方向，标明主要出入口与城市道路交叉口距离；确定地下设施范围、地下设施出入口；附具用地平衡表、技术经济指标以及公建一览表。一、房地产开发过程设计的内容（四）空间分析模型或者效果图。表达设计意图，反映空间环境关系。（五）道路交通以及竖向规划图。标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标、标高、转弯半径、公交站场以及停车场用地界线。（六）工程管网规划图。标明规划区外围城市道路中各类市政基础设施和管线平面位置、间距、管径尺寸以及主要道路断面管线示意。

（七）绿地规划图。标明各类绿地的位置和界线；标明小区道路、停车场等其他用地的界线以及与绿地的关系；附具绿化用地指标表。

一、房地产开发过程设计的内容道路红线——规划城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。用地红线——各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。建筑控制线——有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。建筑密度——在一定范围内，建筑物的基底建筑面积总和与占用地面积的比例（%）。绿地率——一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例（%）。容积率——在一定范围内，建筑面积的总和与用地面积的比值。主要反映用地的开发强度。建筑密度、建筑容积率和绿地率是控制用地和环境质量的三个重要指标一、房地产开发过程设计的内容新建居住区建筑密度、容积率不得超过右侧指标。注：1.多层与高层混合住宅根据规划设计具体确定。

2.混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

3.本表不计入地下层面积。建筑密度容积率1～3层（底层）

33%1.04～6层（多层）

25%1.5

7～9层（中高层）

22%1.8

≥10层（高层）

16%2.5一、房地产开发过程设计的内容建筑面积的计算住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓标准层层高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但跃层式住宅、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

建筑物地下部分顶板面高出室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积计算；建筑物地下部分的顶板面高出室外地坪小于1.5米，建筑面积不计入容积率。

一、房地产开发过程设计的内容建筑间距有关知识建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。外墙应当包括保温层和外加装饰层，但不包括勒脚。

确定建筑间距、退界距离和后退道路、建筑物面宽、建筑限高时，建筑高度按下列规定计算：

一、房地产开发过程设计的内容

（一）平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面计算至檐口顶；有女儿墙的，自室外地面计算至女儿墙顶。

aa一、房地产开发过程设计的内容（二）坡屋面建筑，确定建筑间距时，按照屋脊顶面和檐口顶分别计算，以影响大的计算建筑间距；确定其他情况时，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面计算至檐口顶，坡度大于45度的，自室外地面计算至屋脊顶。

aa一、房地产开发过程设计的内容（三）楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房，水平面积之和小于屋顶平面面积四分之一的，不计入建筑高度；通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等其他屋面突出部分，不计入建筑高度。

建筑设计建筑设计是对建筑物本身的设计，包括建筑物平面、立面、剖面，房型等。是对建筑物相对详细具体的设计，涉及建筑的各个立面效果（颜色、装饰、构造件），每一层的平面图（房型、公共部位）不同部位的剖面图。是非常量化的，每个位置都要有具体的尺寸，能为施工图开展提供必要依据。一、房三地产开三发过程三设计的三内容包括建三筑的平三面布置三，各用三房的分三配，层三高和室三内净高三，交通三及电梯三、楼梯三走到布三置，墙三身、变三形缝等三，门窗三设计、三外檐效三果，采三光，通三风，保三温防热三，消防三要求等三等，在三这一阶三段都要三充分考三虑设计三。一、房三地产开三发过程三设计的三内容层高和三室内净三高ba坡顶结三构面层外墙皮三延长线a楼面面三层（完三成面）施工图三设计施工图三设计是三建筑设三计的深三入，包三括：1、结三构设计三、给排三水设计三、电气三设计、三采暖通三风、设三备设施三等各专三业施工三图设计三说明及三所需的三全部图三纸。2、重三要施工三安装部三位的施三工操作三说明。3、在三施工总三图上应三有的设三备、房三屋或构三件、结三构、管三线个部三分的布三置，以三及它们三相互配三合，标三高和外三形尺寸三、坐标三。4、设三备材料三明细表三、标准三件清单三。5、施三工详图三及专业三计算书三。一、房三地产开三发过程三设计的三内容对施工三图设计三深度的三要求：1、满三足设备三、材料三的订货三和采购三。2、满三足非标三准设备三和建筑三构配件三制作要三求。3、满三足编制三工程量三清单和三标底的三要求。4、满三足施工三组织设三计的编三制和土三建施工三、设备三安装的三需要。5、防三火设计三专篇级三环境保三护专篇三满足办三理消防三及环保三审批手三续的要三求。园林景三观道路三环境设三计园林景三观道路三设计是三对小区三环境的三设计，三包括植三物选型三搭配、三道路交三通组织三、铺装三、小品三、功能三划分等三。一、房三地产开三发过程三设计的三内容环境设三计有双三重内涵三，一是三充分依三托设计三物周围三可见的三特定内三容。如三山川、三河谷、三林木、三水波、三云雾等三大自然三一切美三的东西三，使建三筑物依三存它，三装点它三、筛选三它，构三成内外三环境的三、多样三的、自三由的协三调统一三；二是三人造自三然。如三水，建三筑物中三可以运三用水来三唤起人三对自然三环境的三回忆；三小溪、三喷泉、三瀑布、三湖泊，三往往给三人以亲三切、眷三恋等多三种情感三。区内综三合管网三、专业三配套设三计区内综三合管网三设计是三对小区三生活配三套的设三计，包三括污水三、雨水三、自来三水、中三水、热三力、燃三气、电三力、电三视电话三网络等三，还包三括专业三设施方三面，如三泵房、三配电间三、变电三室、换三热站、三调压站三等。具体方三案、节三点设计在设计三图纸的三深度达三不到的三方面，三需组织三进行详三细设计三，如门三窗节点三、保温三方案、三扶手栏三杆、地三面砖分三隔等。二、房三地产开三发过程三设计管三理意义1、设三计决定三项目开三发成本2、设三计决定三项目品三质3、设三计影响三项目的三验收4、设三计质量三与进度三影响项三目周期二、房三地产开三发过程三设计管三理意义1、设三计决定三项目开三发成本（1）三规划设三计管理三对项目三开发成三本的影三响不同的三规划方三案的开三发成本三是不一三样的，三规划对三项目投三资有着三重要的三影响。三如通过三对容积三率的充三分把握三选择合三理的建三筑形式三，在瑞三宁嘉园三和好美三嘉园项三目规划三中得到三了很好三的验证三。瑞宁三嘉园容三积率是三2，好三美嘉园三容积率三是1.三8，我三们选择三了高层三和多层三相结合三的方案三，而且三尽量多三的设计三多层，三这样从三根本上三降低了三开发成三本。二、房三地产开三发过程三设计管三理意义从消防三要求讲三，7-三9层或三24米三至32三米的民三宅消防三标准为三一个档三次；1三3-1三8层以三上或3三2米至三50米三的民宅三消防标三准。12层三及12三层以上三的高层三住宅，三每栋楼三的电梯三不得少三于2台三。层数越三高，对三地基基三础要求三越高。人防（2）三建筑设三计管理三对房地三产开发三成本的三影响外檐的三形式影三响工程三造价，三立面简三单，装三饰构件三少，工三程造价三低。平三面设计三中房型三越小，三户数越三多，配三套设施三越多，三如入户三门、水三表等越三多，工三程造价三就会相三应提高三。如好三美嘉园三项目以三小户型三为主，三户数设三计较多三，相应三工程、三配套成三本提高三。（3）三施工图三设计管三理对房三地产开三发成本三的影响建筑施三工图设三计中，三材料选三择影响三工程造三价，如三对外檐三窗的设三计、公三共空间三装修设三计等。三结构设三计中钢三筋含量三、混凝三土标号三等对工三程造价三起着重三要影响三。如在三好美嘉三园项目三中，通三过各种三措施降三低了钢三筋含量三，从而三降低了三工程造三价。桩三基形式三影响工三程造价三，充分三利用勘三察报告三指标，三选择合三理桩基三形式可三降低工三程造价三。（4）三园林景三观设计三对房地三产开发三成本的三影响选用植三物种类三影响园三林施工三成本。三同样的三植物选三用小苗三木可降三低施工三成本。三小区设三施的品三质影响三施工成三本。2、设三计决定三项目品三质（1）三规划设三计对品三质的影三响规划是三对项目三的整体三构思，三是宏观三上对项三目的定位三，建筑三密度、三容积率三、绿地三率、车三位数等重要指三标就决三定了项三目品质三。（2）三建筑设三计对品三质的影三响建筑设三计决定三了建筑三物的效三果，色三彩的选三用、外三立面装三饰构件三的设计三、空调三护栏的三设计等三都影响三建筑物三的美观三。平面三设计中三房型的三设计更三是影响三项目的三品质，三决定市三场认可三度。（3）三施工图三设计对三品质的三影响施工图三设计中三的材料三的选用三对项目三品质产三生主要三影响。三如管材三的选用三、窗材三料的选三用等。（4）园三林景观三设计对三品质的三影响园林设三计决定三小区的三整体环三境，小三区内是三业主茶三余饭后三娱乐休三闲的场三所，是三业主拉三开窗帘三就看到三风景。三园林设三计的风三格、植三物的选三择搭配三、小品三的设计三、功能三区的设三计等都三影响项三目的品三质。3、设三计影响三项目的三验收（1）三规划、三建筑设三计的消三防审查在取得三规划设三计方案三许可文三件前要三经过消防部门三的专业三审查，三如小区三规划道三路等是三否符合规范，三建筑平三面布局三是否符三合消防三规范等三。（2）三规划、三建筑设三计的规三划审查规划审三查对项三目各审三批文件三取得和三建设起三着重要三意义，三规划通三过后方三可进行三具体施三工图设三计以及三之后各三项行政三许可文三件取得三。是否三符合规三范要求三决定规三划验收三是否能三顺利通三过。（3）三建筑、三施工图三设计的三图纸审三查施工图三审查是三行政许三可的一三关键环三节，决三定施工三图纸是三否符可三付之实三施。是三对施工三图纸的三全面审三查，包三括建筑三图、结三构图、三水暖电三等。只三有取得三图审合三格证明三文件后三，施工三图方可三用于施三工。施三工图设三计水平三影响是三否可以三顺利通三过图纸三审查。（4）三各专业三配套的三设计审三查各专业三配套实三施前应三将设计三图纸送三相关配三套部门三，听取三专业意三见并按三要求修三改图纸三。因为三相关配三套设施三将最终三由各配三套部门三接管，三多以他三们会就三设计提三出要求三。如室三内采暖三工程，三供热办三会提出三很多要三求，如三各材料三的选择三，温控三阀、压三差阀等三设施的三配套等三。4、设三计质量三与进度三影响项三目周期合理的三设计期三限既能三保证设三计质量三也能满三足项目周三期要求三。没有三经审查三合格的三设计图三纸就不能开工三建设，三多以设三计文件三完成进三度决定三了项目的开始三建设节三点。设三计文件三的设计三质量也三决定了设计文三件是否三能顺利三通过相三关设计三晚间的三审查。三、房三地产开三发过程三设计管三理的任三务和目三标1、保三证各设三计阶段三进度2、保三证各设三计质量3、控三制项目三开发成三本4、控三制开发三项目的三品质5、保三证各阶三段设计三的连续三统一三、房三地产开三发过程三设计管三理的任三务和目三标1、保三证各设三计阶段三进度设计过三程占用三时间在三项目建三设周期三中不算长，但三设计是三否能按三计划节三点按时三开始和三完成，却制约三项目建三设，决三定项目三是否能三按计划三开始相关工作三，从而三影响项三目开发三周期。三所以开三发团队应通过三制定科三学准确三的设计三进度计三划、时三间节点计划，三通过积三极的组三织、监三督、沟三通协调三，来保证设计三进度。2、保三证各设三计质量设计工三作是知三识密集三型工作三，具有三很强的三专业性，三且设计三工作是三委托给三具有相三应资质三的设计单位完三成。设三计文件三是项目三建设的三依据，三所谓按图施工三。设计三文件的三准确性三和规范三性影响三是否能够通过三相关政三府机构三的严格三验收。三所以开三发团队应通过三设计任三务书、三图纸审三查等有三效的管三理手段来保证三设计文三件质量三，为项三目建设三提供准三确可行的依据三，保证三项目的三顺利进三行及验三收。3、控三制项目三开发成三本成本控三制是项三目开发三的根本三，直接三影响项三目的利润三情况，三而成本三控制的三根本在三于设计三阶段对设计文三件的控三制。项三目投资三的估算三、概算三、预算三、合同谈三判、签三证结算三等成本三控制工三作的基三础都是设计文三件。而三且设计三人员对三开发成三本的重三视程度与开发三商是有三一定差三距的，三甚至会三有矛盾三一面。所以开三发团队三应通过三与设计三人员积三极有效三的沟通，通三过设计三优化、三专家论三证、概三预算等三措施来将开发三成本控三制在预三期的范三围内。4、控三制开发三项目的三品质房地产三开发商三是项目三开发的三组织者三，设计三单位是要三根据开三发商的三定位、三设想来三进行设三计的。开发商三根据项三目的定三位不同三会选择三不同的三品质。如高档三住宅小三区、别三墅区、三经济适三用房的三品质要求肯定三是不一三样的。三开发团三队应通三过设计三任务书和与设三计的沟三通来将三品质要三求、材三质选择三等信息准确传三达给设三计单位三，并通三过过程三控制与三设计文件审查三来确定三是否符三合项目三品质要三求。5、保三证各阶三段设计三的连续三统一房地产三开发的三设计任三务分较三多阶段三，每一三阶段的设三计人不三同或者三设计单三位不同三，每一三阶段的设计任三务和重三点也不三同，但三这些设三计工作三都是围绕同一三个项目三进行。三所以开三发团队三在设计三管理时应综合三考虑各三环节的三设计相三关内容三，满足三各设计环节的三统一性三。四、房三地产开三发过程三设计管三理的措三施1、组三织措施2、技三术措施3、合三同措施4、经三济措施5、管三理措施四、房三地产开三发过程三设计管三理的措三施1、组三织措施（1）三完善公三司开发三团队的三组织结三构，明三确各部三门、各岗位职三责分工三，明确三工作流三程。（2）三加强设三计管理三部门、三相关岗三位人员三的专业三知识水平，与三设计人三员顺畅三沟通并三可更专三业的完三成设计三协调工作。2、技术措三施（1）三通过专三家论证三、借助三专业公三司，优三化设计三，对设三计基础三资料及三设计文三件深入三研究探三讨，充三分利用三专业能三力，控三制设计三阶段对三成本的三影响。（2）三图纸审三查，在三正式出三设计图三纸之前三和出图三后都应三组织设三计图纸三审查，三将设计三问题纠三正在实三施之前三。3、合三同措施（1）三保证合三理的设三计费用三，设计三费用占三房地产三开发成本很三少份额三，但设三计工作三却对项三目开发三成本计三决定作用。所三以不要三因为过三低的设三计费用三降低设三计公司三的工作积极性三和工作三质量，三从而难三以保证三图纸质三量。（2）三保证合三理的设三计周期三，设计三工作需三要设计三人员用心去三完成，三时间太三仓促，三必定影三响设计三人员的三专注程度，从三而造成三只有速三度而丢三了质量三，这对三开发上三来说也得不偿三失。（3）三严密合三同条款三，比如三对图纸三数量的三约定，三对变更工作三的约定三，要在三合同中三体现，三避免后三期费用三的增加三。4、经三济措施（1）三积极采三取奖励三机制办三法，鼓三励设计三公司为三开发商考虑三成本问三题，鼓三励通过三优秀设三计降低三开发成三本。明确若设三计公司三将影响三成本的三指标控三制在一三定合理三范围内将予以三适当奖三励。这三样可大三大提高三设计公三司的积三极性，从而降三低房地三产开发三成本。（2）三明确若三因设计三问题造三成项目三损失要三让设计三单位承担一三部分责三任，要三予以一三定经济三惩罚。三增强设三计人员的责任三心，保三证设计三文件质三量。5、管三理措施（1）三做好计三划工作三，加强三监督。三计划是三管理的三第一步，不三单要做三好每一三设计阶三段的计三划，更三要做好三设计环节的总三计划。三然后按三照计划三落实，三过程监三督，保三证实际情况按三计划完三成。（2）三有效沟三通协调三。高效三的沟通三可以避三免失误三、提高效率三、保证三效果。三设计前三要与设三计单位三充分沟三通对项目的定三位，对三设计的三要求。三过程中三充分沟三通需协三调解决的问题三和不符三合设计三要求的三内容。三沟通要三准确、三及时、全面。三沟通的三形