房地产建安企业涉税风险自查与税收检查应对培训课件

2017房地产建安企业涉税风险自查与税收检查应对

房地产建安企业涉税风险一、房地产建安企业涉税风险的独特特点房地产——从循环式管理到项目式管理——独特的税种和缴税方式——涉税风险的隐含与爆发存在时间差——收入不可隐瞒建安企业——项目配比与年度配比的统一——不规范房地产建安企业涉税风险二、房地产建安企业涉税风险的由来分析1、税法本身的问题2、涉税风险的三个层面——挑战底限引发的风险——争议问题引发的风险——征管过程引发的风险纲要房地产企业土地获取税收风险检查房地产建安企业成本税收风险检查房地产建安企业费用税收风险检查房地产企业项目清算税收风险检查房地产建安企业收入税收风险检查房地产企业土地获取风险自查与检查应对房地产企业土地获取风险自查与检查一、土地使用权出让1、相关证据链条是否一致

合同、付款、票据2、出让合同主体同入账主体是否一致

财税[2016]140号3、土地出让协议是否有附加条款约定建设廉租房、约定承担补偿义务4、是否存在出让金返还房地产企业土地获取风险自查与检查二、土地使用权转让1、相关证据链条是否一致

合同、付款、发票2、土地使用权转让还是在建工程转让城市房地产管理法3、转让过程中的特殊情况甲公司同政府前期签署了投资协议，约定从当地拿一块土地。后不准备自行开发，又同乙公司签署土地使用权转让协议，约定协助乙公司取得该块土地，乙公司除承担土地出让金外，另支付甲公司转让款每亩100万元。房地产企业土地获取风险自查与检查三、土地使用权投资甲房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，三个月后再按照6500万元转让股权。请问案例中的双方如何进行财税处理？1、相关证据链条是否一致

合同、付款、发票、公司章程、评估报告2、土地使用权投资还是在建工程投资城市房地产管理法3、投资是一种重要的筹划手段房地产企业土地获取风险自查与检查三、资产重组方式取得土地使用权1、资产交换方式

2、合并分立方式3、债务重组方式4、国企兼并方式房地产企业土地获取风险自查与检查四、合作开发方式取得土地使用权房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，约定乙公司负责开发，最终向甲公司分得固定收益1亿元人民币。丙房地产公司出地，丁房地产公司出钱，双方合作开发，丁公司将资金注入丙公司，在丙公司平台开发，最终双方按照4:6分配项目收益。房地产企业土地获取风险自查与检查五、代建模式甲房地产企业同乙公司签署代建协议，所有手续以乙公司名义办理，资金由乙公司按照进度拨付甲公司。甲公司最终项目验收后取得总建设成本的5%管理费用。1、真代建与假代建2、代建过程中的实务操作关键——合同如何签署——资金流如何设计——税如何缴纳3、代建中的特殊情况约定固定单价怎么办房地产企业土地获取风险自查与检查六、土地获取的城改模式1、城改模式的本质2、城改模式的两种类型3、城改中的拆迁补偿与安置房房地产企业土地获取风险自查与检查七、BT与BOT模式甲房地产企业同政府签署BT协议，为政府建设大型公园一个，约定甲方垫资，最终项目验收后政府以3亿元回购。1、房地产企业与建筑企业的主体区分2、BT模式的关键检查点3、BOT模式的关键检查点房地产企业土地获取风险自查与检查八、收购项目公司模式甲房地产企业注册资本1000万，有一块土地，原值3000万元，现在的公允价值6000万。股东为A、B两个法人股东。乙房地产公司以6000万元一次性收购甲公司100%股权。1、股权转让公允价值2、个人所得税与企业所得税的风险检查3、土地成本是否随意调整4、财务衔接是否到位5、100%股权转让是否有风险房地产企业收入风险自查与检查应对房地产企业收入风险自查与检查房地产企业收入检查四大重点隐瞒收入检查重点分解收入检查重点延缓收入检查重点其他检查重点房地产企业收入风险自查与检查一、隐瞒收入检查隐瞒预售收入隐瞒视同销售收入隐瞒地下车位收入隐瞒价外费用收入隐瞒营业外收入隐瞒租金收入隐瞒长期挂账收入隐瞒分支机构收入房地产企业收入风险自查与检查一、隐瞒收入检查1、隐瞒预售收入（1）、转入其他应付款（2）、直接截留（3）、按揭隐瞒（4）、定金、订金、诚意金、排号费房地产企业收入风险自查与检查一、隐瞒收入检查1、隐瞒预售收入（5）、分期付款收入某开发商销售商铺2000平方现房（已完工），2015年8月同业主签署销售协议，约定价格每平方4万元，款项分期付款，合同签署后支付30%，三个月内支付30%，六个月内支付30%，一年内支付10%。11月份，业主资金紧张，第二笔30%一直未能支付。2016年3月，稽查局检查发现，要求就该应付未付部分确认收入缴纳营业税、所得税，预缴土地增值税，请问是否合理？2016年6月，该项目土地增值税清算，税务机关要求按照合同总金额计算土地增值税收入，请问是否合理？房地产企业收入风险自查与检查一、隐瞒收入检查1、隐瞒预售收入（6）、定向开发收入某开发商同法院签署协议，由开发商拿地及办理手续，为法院员工盖家属楼。法院工会负责收款并分期支付给开发商。合同签署先支付30%房款，封顶再支付30%，在交房前共支付90%房款。开发商收到每笔钱应如何进行财税处理？2、隐瞒三视同销三售收入案例一某房地三产企业三实施买三一赠一三策略，三对于购三买指定三户型的三业主，三赠送地三下车位三一个，三请问地三下车位三是否应三该视同三销售确三认收入三并缴税三？案例二某房地三产企业三将公司三一辆奥三迪轿车三作为奖三励奖给三员工，三并实施三过户，三请问是三否视同三销售？案例三某房地三产企业三给客户三赠送五三粮液两三瓶，请三问是否三视同销三售？案例四某房地三产企业三将一块三土地评三估后增三资到全三资子公三司，请三问是否三视同销三售？房地产三企业收三入风险三自查与三检查3、隐瞒三地下车三位、阁三楼、公三共配套三销售收三入案例一某房地三产企业三将规划三不可售三的地下三车位进三行销售三，每个三车位15万——2三5万不等三，请问三应该如三何进行三财税处三理？房地产三企业收三入风险三自查与三检查3、隐瞒三地下车三位、阁三楼、公三共配套三销售收三入案例二某房地三产企业三将规划三属于公三共配套三设施的三会所进三行了销三售，请三问应该三如何进三行财税三处理？房地产三企业收三入风险三自查与三检查房地产三企业收三入风险三自查与三检查4、隐瞒三价外费三用收入——代收款三项问题——违约金三问题——奖励款三问题1、房地三产企业三同材料三（设备三）供应三商之间三的违约三金（1）、合三同履行三，房地三产企业三向供应三商支付三违约金案例甲企业三（一般三纳税人三生产企三业）同三乙房地三产企业三签署协三议，向三乙房地三产企业三销售一三批工程三材料100三0万元（三含税）三。约定三一月内三乙企业三支付全三部货款三，否则三每推迟三一天，三应向甲三支付未三付货款三每天万三分之五三的滞纳三金。乙三企业在三推迟60天后向三甲方付三款，另三支付滞三纳金100三0万*60*万分之三五=30万。请三问：甲三乙双方三如何进三行税务三处理？（2）、合三同履行三，供应三商向房三地产企三业支付三违约金案例丙企业三（一般三纳税人三生产企三业）同三乙房地三产企业三签署中三央空调三供应协三议，总三价款500万元（三含税）三，约定三三个月三供货，三否则赔三偿乙方三经济损三失。丙三最终四三个月供三货，并三按照合三同约定三赔偿乙三总价款三的5%作为赔三偿金。三请问：三双方如三何进行三税务处三理？（3）、合三同解除三，一方三支付违三约金案例丁企业三（一般三纳税人三生产企三业）同三乙房地三产企业三签署设三备供应三协议，三总价款200万元（三含税）三，约定三一个月三供货，三最终丁三企业由三于特殊三原因无三法继续三履行合三同，同三乙企业三协商解三除供应三协议，三同时支三付乙企三业20万元作三为违约三金。请三问：双三方如何三进行税三务处理三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查2、房地三产企业三同施工三方之间三的违约三金（1）、合三同履行三，房地三产企业三向建安三企业支三付违约三金案例甲房地三产企业三同乙建三安企业三签署协三议，委三托建安三企业进三行施工三。但在三合作中三由于房三地产公三司原因三给建安三企业带三来了损三失，双三方经协三商由甲三方对乙三方进行三赔偿，三数额200万元。三请问：三房地产三企业和三建安企三业如何三进行财三税处理三？（2）、合三同履行三，建安三企业向三房地产三企业支三付违约三金案例甲房地三产企业三同丙建三安企业三签署协三议，委三托建安三企业进三行施工三。但在三合作中三由于丙三企业工三期延误三等原因三给甲企三业带来三了损失三，双方三经协商三由丙方三对甲方三进行赔三偿，数三额100万元。三请问：三房地产三企业和三建安企三业如何三进行财三税处理三？（3）、合三同解除三，一方三支付违三约金案例甲房地三产企业三同丁建三安企业三签署施三工合同三，后因三特殊原三因在尚三未开工三前双方三解除协三议，甲三企业向三丁企业三赔偿50万元。三请问，三房地产三企业和三建安企三业如何三进行财三税处理三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查3、房地三产企业三同购房三业主之三间的违三约金（1）、合三同履行三，房地三产企业三向业主三支付违三约金案例甲房地三产企业三同自然三人乙签三署商品三房销售三合同，三约定5月30日前交三房。由三于房地三产企业三原因，三造成9月30日才正三式交房三，按照三合同约三定，甲三企业向三乙支付三违约金300三0元。请三问房地三产企业三和业主三如何进三行财税三处理？（2）、合三同履行三，业主三向房地三产企业三支付违三约金案例甲房地三产企业三销售写三字楼给三丙企业三，双方三约定分三期付款三，由于三丙企业三自身原三因未及三时付款三，根据三合同约三定向甲三企业支三付违约三金（延三期付款三滞纳金三）15万元，三双方如三何进行三财税处三理？（3）、合三同解除三，一方三支付违三约金案例甲房地三产企业三同自然三人丁签三署商品三房销售三协议，三丁缴纳2万元定三金，约三定一周三内付完三全款。三丁未能三履行合三约，房三地产企三业将定三金没收三作为违三约金。三请问双三方如何三进行财三税处理三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查房地产三企业收三入风险三自查与三检查5、隐瞒三政府补三助（返三还）收三入案例一某房地三产企业三为A市招商三引资企三业，政三府承诺三三年内三每年将三地方政三府税收三收入部三分的80%返还给三企业。201三6年该企三业取得三返还共三计120万元，三请问如三何进行三财税处三理？房地产三企业收三入风险三自查与三检查5、隐瞒三政府补三助（返三还）收三入案例二某房地三产企业三从开发三区以每三亩100万元取三得出让三综合用三地100亩，出三让金共三计1亿元，三依据当三地政策三，三个三月后开三发区返三还地款200三0万元，三但财政三收据为1亿元，三请问土三地成本三为多少三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查5、隐瞒三政府补三助（返三还）收三入（1）所得三税问题是否作三为营业三外收入三？是否作三为不征三税收入三？（2）增值三税问题（3）土地三增值税三问题是否可三以在土三地增值三税清算三中认可三原成本三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查6、隐瞒三租金收三入案例一某房地三产企业三将未售三的第一三层、第三二层商三铺临时三性出租三，并将三第三层三商铺临三时作为三公司办三公场所三，请问三是否需三要缴税三？存在三什么涉三税风险三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查6、隐瞒三租金收三入案例二某房地三产企业三将作为三公共配三套的地三下车位三（未出三售）移三交物业三公司进三行管理三。物业三公司向三使用车三位的业三主收取三管理费三每月350元，并三向业主三出具了三物业公三司发票三。请问三是否可三以？房地产三企业收三入风险三自查与三检查6、隐瞒三租金收三入案例三某房地三产企业三将自行三开发的三酒店转三为固定三资产，三然后重三新设立三了酒店三运营公三司进行三运营，三由于双三方关联三，房地三产企业三未向酒三店运营三公司收三取租赁三费用，三请问是三否可以三？甲企业三将自己三的办公三楼第三三层租给三乙企业三使用，三双方在三合同中三约定，三甲企业三自合同三签署之三日将房三子移交三乙企业三，但给三予乙方三3个月三免租期三用于乙三方装修三。请问三是否存三在问题三？201三6年86号公告房地产三企业收三入风险三自查与三检查6、隐瞒三租金收三入案例四甲房地三产公司三同客户三签署商三铺售后三回租协三议，约三定以1三00万三将商铺三卖给客三户，需三一次付三清。再三以每年三8万元三租金回三租，期三限三年三。请问三房地产三公司如三何进行三税务处三理？房地产三企业收三入风险三自查与三检查6、隐瞒三租金收三入案例五甲房地三产公司三同客户三签署商三铺售后三回租协三议，约三定返还三三年每年8三万元租三金，共计24万元，三直接从100万元销三售中扣三除。因三此同客三户以86万元总三价款签三署了销三售协议三。请问房三地产公三司如何三进行税三务处理三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查6、隐瞒三租金收三入案例六甲房地三产公司三同某事业三单位签三署合作三协议，三约定甲三公司出三资在事三业单位三划拨用三地上建三设临街三商铺1万平方三，建成三后甲方三使用10年，10年后无三偿归还三事业单三位。请问房三地产公三司如何三进行税三务处理三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查7、长期三挂账的三应付账三款、其三他应付三款案例税务机三关在检三查某房三地产企三业时，三要求就三挂账的三应付账三款和其三他应付三款说明三情况，三并最终三将其中三的200万元认三定为却三已无法三偿付，三要求企三业缴纳三企业所三得税。请问是否合三理？房地产三企业收三入风险三自查与三检查8、隐瞒三分支机三构收入案例某房地三产企业三总部在三成都，三在绵阳三设立分三公司，三开发一三个新项三目。（1）、分三公司和三子公司三相比有三何不同三？（2）、分三公司应三在哪里三缴纳企三业所得三税？（3）、在三土地招三拍挂之三前，企三业又想三在绵阳三设立子三公司，三请问有三何问题三？房地产三企业收三入风险三自查与三检查二、分三解收入三检查1、利用三精装修三分解收三入案例某房地产三公司同三客户分别签署两份协议，一份是三销售协三议，约三定每平三方单价800三0元，另三一份是三装修协三议，约定每平方三装修单三价200三0元。因三此房地三产企业三确认不三动产销三售收入三按照第三一份合三同。请问是否可三行？房地产三企业收三入风险三自查与三检查二、分三解收入三检查2、利用三销售代三理机构三分解收三入案例某房地产三公司同销售代三理机构三签署委三托销售三协议，三约定按三照超基三价分成三模式合三作，基础价三位为800三0元，超三过部分三双方各50%。实际三操作中三实际成三交为900三0元，房三地产公三司仅就三自己取三得的850三0元确认三收入。请问是否可三行？房地产三企业收三入风险三自查与三检查二、分三解收入三检查3、利用三内部认三购分解三收入案例某房地产三公司在开盘三前进行三内部认三购，内三部认购三价格为三每平方700三0元。六三个月后三又以每三平方800三0元转售三。请问三公司应三该按照700三0元还是800三0元确认三收入？房地产三企业收三入风险三自查与三检查二、分三解收入三检查4、利用三关联方三分解收三入案例某房地产三公司201三5年3月将商三铺出售三给公司三股东张三三，出三售价格三为每平三方2万元。201三5年8月，张三三又将三该商铺三以每平三方350三00元价格三出售给三中国银三行。请三问有问三题？房地产三企业收三入风险三自查与三检查二、分三解收入三检查4、利用三关联方三分解收三入《中华人三民共和三国税收三征收管三理法》第三十三六条规三定，企三业或者三外国企三业在中三国境内三设立的三从事生三产、经三营的机三构、场三所与其三关联企三业之间三的业务三往来，三应当按三照独立三企业之三间的业三务往来三收取或三者支付三价款、三费用；三不按照三独立企三业之间三的业务三往来收三取或者三支付价三款、费三用，而三减少其三应纳税三的收入三或者所三得额的三，税务三机关有三权进行三合理调三整。《国家税三务总局三关于印三发《特别纳三税调整三实施办三法（试三行）》的通知》（国税三发[20三09]三2号）房地产三企业收三入风险三自查与三检查三、延三缓收入三确认检三查案例某房地三产企业三在购房三协议中三同业主三约定于201三5年12月1日——1三2月30日开始三交房，三并实际三于约定三时间办三理了入三住手续三。但由三于一部三分工程三决算尚三未完成三，入住三时企业三开发产三品竣工三证明材三料尚未三报房地三产管理三部门备三案。因三此企业三在会计三处理上三暂未结三转收入三，结转三成本，三当年度三汇算清三缴也未三确认完三工，计三算真实三成本。三请问有三无涉税三风险？房地产三企业收三入风险三自查与三检查三、延三缓收入三确认检三查国税发〔20三09〕三31号文件三明确规三定了房三地产开三发项目三完工标三准的条三件：除三土地开三发之外三，其他三开发产三品符合三下列条三件之一三的，应三视为已三经完工三：1、开发三产品竣三工证明三材料已三报房地三产管理三部门备三案。2、开发三产品已三开始投三入使用三。3、开发三产品已三取得了三初始产三权证明三。房地产三企业收三入风险三自查与三检查三、延三缓收入三确认检三查《国家税三务总局三关于房三地产企三业开发三产品完三工标准三税务确三认条件三的批复》（国税三函[20三09]三342号）根据《国家税三务总局三关于房三地产开三发经营三业务征三收企业三所得税三问题的三通知》（国税三发[20三06]三31号）规三定精神三和《国家税三务总局三关于印三发〈房地产三开发经三营业务三企业所三得税处三理办法〉的通知》（国税三发[20三09]三31号）第三三条规三定，房三地产开三发企业三建造、三开发的三开发产三品，无论工三程质量三是否通三过验收三合格，三或是否三办理完三工（竣三工）备三案手续三以及会三计决算三手续，三当企业三开始办三理开发三产品交三付手续三（包括三入住手三续）、三或已开三始实际三投入使三用时，三为开发三产品开三始投入三使用，三应视为三开发产三品已经三完工。房地产三开发企三业应按三规定及三时结算三开发产三品计税三成本，三并计算三企业当三年度应三纳税所三得额。建筑企三业收入三风险自三查与检三查一、建三筑行业三营业税三时代的三隐瞒收三入1、异地三运营和三异地代三开发票2、大量三存在的三挂靠二、收三入的延三缓和推三迟1、建筑三企业究三竟什么三时候确三认纳税三义务发三生时间2、实务三中的混三乱与风三险三、建三筑业的三未来房地产三企业成三本风险三自查与检查三应对房地产三企业成三本风险三自查与三检查成本核三算错误三检查成本虚三增检查成本合三规票据三检查成本计三算与分三摊检查房地产三企业成三本风险三自查与三检查一、成三本核算三错误检三查1、土地三成本核三算——出让金三与转让三款返还出三让金如三何确认三土地成三本？——契税契税计三税基础三如何确三定？——市政配三套费——耕地占三用税——土地闲三置费——土地变三更用途三和超面三积补交三的地价及三相关税三费——拆迁补三偿与安三置费房地产三企业成三本风险三自查与三检查一、成三本核算三错误检三查2、前期三工程费三归集前期发三生的水三文地质三勘察、三测绘、三规划、三设计、三可行性三研究、三筹建、三场地通三平等前三期费用三。——项目整三体报批三报建费三：项目报三建时按三规定向三政府有三关部门三缴纳的三报批费三：人防三工程建三设费、三规划管三理费、三新材料三基金、三拆迁管三理费、三招投标三管理费三等。——规划设三计费：项目立三项后的三总体规三划设计三、单体三设计费三、管线三设计费三、改造三设计费三、可行三性研究三费，制三图、晒三图费，三规划设三计方案三评审费三。境外设三计费问三题房地产三企业成三本风险三自查与三检查一、成三本核算三错误检三查2、前期三工程费三归集——勘察、三测绘水文、三地质、三文物和三地基勘三察费；三沉降观三测费，三日照测三试费，三拔地定三桩验线三费、复三线费、三定线费三、放线三费、建三筑面积三丈量费三等。发票税三率？是三否需要三项目所三在地发三票？——七通一三平费用水、三污水、三雨水、三燃气、三电力、三道路、三电话接三通等的三设计、三建造和三装饰的三费用和三工地平三整发生三的费用三。——临时设三施费工地甲三方临时三办公室三，临时三场地占三用费，三临时借三用空地三租赁费三，以及三沿红线三周围设三置的临三时围墙三、围栏三等设施三的设计三、建造三、装饰三费用。——预算编三审费支付给三中介机三构的项三目编制三或者预三算审查三等发生三的费用三。房地产三企业成三本风险三自查与三检查一、成三本核算三错误检三查3、建筑三安装工三程费归三集土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装公共区域装修精装修房装修房地产三企业成三本风险三自查与三检查一、成三本核算三错误检三查4、基础三设施建三造费归三集基础设三施建设三费是指三开发过三程中所三发生的三各项基三础设施三支出，三主要包三括开发三项目内三道路、三供水、三供电、三供气、三排污、三排洪、三通讯、三照明等三社区管三网工程三费和环三境卫生三、园林三绿化等三园林环三境工程三费。一三般熟地三的做到三七通一三平，均三是指土三地同城三市管网三的对接三，项目三内部的三对接需三要企业三自行建三设，这三就构成三了基础三设施建三设费的三主要部三分。房地产三企业成三本风险三自查与三检查一、成三本核算三错误检三查5、公共三配套设三施费归三集公共配三套设施三费专指三开发项三目内发三生的、三独立的三、非营三利性的三，且产三权属于三全体业三主的，三或无偿三赠与地三方政府三、政府三公用事三业单位三的公共三配套设三施支出三。在房地三产开发三项目中三，常见三的公共三配套设三施通常三包括居三委会和三派出所三用房、三会所、三停车场三（库）三、物业三管理场三所、变三电站、三热力站三、水厂三、文体三场馆、三学校、三幼儿园三、托儿三所、医三院、邮三电通讯三、锅炉三房、水三塔、公三厕、自三行车棚三等公共三设施。房地产三企业成三本风险三自查与三检查一、成三本核算三错误检三查6、开发三间接费开发间三接费企三业为直三接组织三和管理三开发项三目所发三生的，三且不能三将其归三属于特三定成本三对象的三成本费三用性支三出。在三核算中三，开发三间接费三主要包三括管理三人员工三资、职三工福利三费、折三旧费、三修理费三、办公三费、水三电费、三劳动保三护费、三工程管三理费、三周转房三摊销以三及项目三营销设三施建造三费等。——开发间三接费入三账依据——开发间三接费中三的营销三设施建三造费问三题项目范三围内临三时设施三型和会三所型、三项目范三围外单三独建设三型和租三赁型四三类——开发间三接费中三能否列三支业务三招待费三？房地产三企业成三本风险三自查与三检查二、成三本虚增三检查1、土地三成本评三估问题案例甲房地三产企业三以1亿元收三购乙房三地产公三司100三%股权。三乙公司三账上土三地原值三为300三0万元。三甲公司三将土地三重新评三估，并三按照评三估价值100三00元重新三入账。借：开三发成本——土地成三本700三0万元贷：资三本公积700三0万元请问是三否可以三？房地产三企业成三本风险三自查与三检查二、成三本虚增三检查2、拆迁三补偿费三虚增问三题案例城中村三改造项三目中，三甲房地三产企业三同村委三会合谋三，虚增三拆迁补三偿人数三及数额三，并伪三造补偿三协议、三补偿花三名册等三关键证三据。最三终共计三虚增成三本300三0万元人三民币。三税务机三关在清三算中发三现其他三拆迁补三偿均是三从公司三账户转三入村委三会拆迁三补偿专三户，由三村委会三再向村三民发放三，唯独三该笔资三金显示三公司陆三续提现三支付。三税务机三关经过三调查，三将该部三分从成三本中剔三除，不三予确认三。房地产三企业成三本风险三自查与三检查二、成三本虚增三检查3、建安三工程费三虚增问三题案例一乙房地三产企业三将建安三工程中三的主体三工程发三包给自三己关联三的建筑三企业，三并由关三联建筑三企业出三具了发三票和决三算报告三。税务三机关在三检查中三对该部三分成本三进行了三比较，三发现单三方建安三成本明三显高于三同时期三同地域三的其他三房地产三公司，三于是委三托造价三事务所三对乙公三司的决三算报告三进行了三重新审三计核实三，最终三发现乙三公司虚三增成本三的事实三。房地产三企业成三本风险三自查与三检查二、成三本虚增三检查3、建安三工程费三虚增问三题案例二税务机三关在对三丙房地三产企业三的清算三中发现三，丙企三业保温三、门窗三栏杆及三采暖工三程已经三包含在三主体大三包合同三范围内三，却又三重新同三其他施三工单位三签署了三施工合三同并支三付了相三关款项三。最终通三过调研三走访和三资金流三检查，三发现保三温、门三窗栏杆三和采暖三工程的三合同为三虚假合三同，款三项支付三为虚假三支付，三发票为三虚假发三票。该三部分对三应成本三不允许三在清算三中扣除三。房地产三企业成三本风险三自查与三检查三、成三本合规三票据检三查1、检查三建安发三票如何三开具？2、材料三发票与三建筑业三发票的三设计及三合作方三混合销三售的关三注3、成本三发票应三何时取三得？房地产三企业成三本风险三自查与三检查三、成三本合规三票据检三查4、检查三利息税三前扣除三合规票三据（1）、检三查账务三中列支三的借款三类型（2）、检三查民间三借贷利三息率（3）、检三查民间三借贷利三息是否三列支及三列支凭三据（4）、检三查利息三资本化三的情况三与关键三点（5）、检三查关联三方借款三情况及三账务处三理（6）、检三查有无三集团转三贷业务（7）、检三查有无三个人借三款公司三使用情三况（8）、检三查金融三机构财三务顾问三费的列三支情况（9）、检三查有无三委托贷三款及其三利息列三支凭据房地产三企业成三本风险三自查与三检查三、成三本合规三票据检三查5、检查三无发票三部分成三本是否三真实合三理案例某房地三产企业三同国有三企业签三署合作三协议，三约定国三有企业三将其划三拨用地三交给房三地产公三司开发三，国有三企业取三得1亿元货三币和100三00平方米三商铺。三后房地三产企业三通过政三府招拍三挂取得三该块土三地，并三最终支三付了相三关货币三和房屋三。请问双三方如何三进行涉三税处理三？房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查1、不同三项目之三间的共三同成本三分摊如何划三分项目三边界？案例某房地三产企业三从事旧三城改造三项目，三共取得三四块开三发用地三，其中三两块地三用作安三置，其三他两块三用作开三发。请三问究竟三是一个三项目还三是四个三项目？房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查1、不同三项目之三间的共三同成本三分摊不同项三目之间三共同成三本有哪三些？开发间三接费用三的分摊利息的三分摊房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查2、不同三分期之三间的共三同成本三分摊如何划三分同一三项目的三不同分三期？案例某房地三产企业三开发一三个项目三，规划三建设12栋楼，三会所、三幼儿园三和物业三用房各三一个。三企业采三取滚动三开发，三每次开三三栋楼三，主体三接近完三工再开三第二批三三栋，三如此滚三动。请问这三能否认三定为四三期？房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查2、不同三分期之三间的共三同成本三分摊如何划三分同一三项目的三不同分三期？案例某房地三产企业三开发一三个项目三，规划三建设12栋楼，三会所、三幼儿园三和物业三用房各三一个。三共分两三期，一三期六栋三加会所三，二期三剩余部三分。请三问涉及三的共同三成本有三哪些？三如何分三摊？房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查2、不同三成本对三象之间三的共同三成本分三摊不同成三本对象三之间如三何分摊三成本？案例某房地三产企业三开发一三个项目三，规划三建设12栋楼，三高层四三栋，多三层八栋三。高层三下面有三底商。三会所、三幼儿园三和物业三用房各三一个。三请问成三本对象三有几个三？成本对三象划分三原则房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查2、不同三成本对三象之间三的共同三成本分三摊不同成三本对象三之间如三何分摊三成本？案例某房地三产企业三开发一三个项目三，规划三建设12栋楼，三高层四三栋，多三层八栋三。高层三下面有三底商。三会所、三幼儿园三和物业三用房各三一个。三项目占三地共100亩，总三价5亿元。三其中高三层占地16亩，多三层占地20亩，会三所占地3亩，幼三儿园5亩，物三业用房2亩，其三他道路三、绿化64亩，请三计算各三个成本三对象应三分摊的三土地成三本？房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查2、不同三成本对三象之间三的共同三成本分三摊不同成三本对象三之间如三何分摊三成本？举例计三算高层三中的住三宅、商三铺和地三下车位三的成本三。——两个成三本对象三的情况——三各成三本对象三的情况房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产三企业成三本风险三自查与三检查四、成三本计算三与分摊三方法检三查该部分三重点检三查：1、不同三项目之三间成本三归集错三乱，导三致成本三不匹配三；2、不同三分期之三间成本三归集错三乱，有三意调节三不同分三期和年三度的成三本关系三；3、不同三成本对三象之间三成本核三算混乱三，有意三调节不三同成本三对象之三间成本三配比，三且无正三当理由三；4、统一三成本对三象在完三工产品三与未完三工产品三之间进三行成本三调配，三以影响三当期损三益，且三无正当三理由。5、自用三房产和三销售房三产之间三成本划三分不合三理，人三为增加三销售房三产成本三且无正三当理由三。建筑企三业成本三风险自三查与检三查一、建三筑企业三成本核三算范围二、建三筑企业三成本中三的增值三税问题1、进项三抵扣细三分2、成本三构成与三施工模三式——总承包三与分包——大包与三甲供三、建三筑企业三成本结三转房地产三建安企三业费用三风险自三查与检查三应对房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查成本与三费用划三分检查资产与三费用划三分检查费用扣三除比例三检查费用合三规票据三检查重点费三用检查房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查费用税三前扣除三基本原三则所得税三法第八条三企业三实际发三生的与三取得收三入有关三的、合三理的支三出，包三括成本三、费用三、税金三、损失三和其他三支出，三准予在三计算应三纳税所三得额时三扣除。所得税三法实施三条例房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查费用税三前扣除三基本原三则1、有关三的支出三，是指三与取得三收入直三接相关三的支出三。（个人消三费同企三业经营三支出、三旅游支三出）2、合理三的支出三，是指三符合生三产经营三活动常三规，应三当计入三当期损三益或者三有关资三产成本三的必要三和正常三的支出三。（车辆油三费报销、运输费三用）3、企业三发生的三支出应三当区分收益性三支出和三资本性三支出。收益三性支出三在发生三当期直三接扣除三；资本三性支出三应当分三期扣除三或者计三入有关三资产成三本，不三得在发三生当期三直接扣三除。（利息资三本化问三题）4、企业三的不征税三收入用于支三出所形三成的费三用或者三财产，三不得扣三除或者三计算对三应的折三旧、摊三销扣除三。房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查一、成三本与费三用划分三检查该部分三重点检三查：1、有无三将应当三资本化三的利息三列支财三务费用三的情况三；2、有无三将营销三设施建三造费列三入销售三费用在三当期所三得税前三扣除的三情况；3、有无三将项目三部直接三发生费三用列入三管理费三用在当三期所得三税前扣三除的情三况。房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查二、资三产与费三用划分三检查案例某房地三产企业三购买用三友财务三软件一三套，花三费8万元人三民币，三会计人三员财务三处理计三入当期三管理费三用，当三年度所三得税直三接在税三前扣除三，请问三是否可三以？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查二、资三产与费三用划分三检查案例下列哪三些东西三必须作三为固定三资产核三算？1、购买办三公桌5三个50三00元三；2、给老板三买IP三HON三E4手三机一部三；3、办公室三买打印三机一台三100三0元；4、公司三办公室配洗车三设施一三套15三00元三；5、样板三间购买三家具家三电三套三共计5万元；6、公司三售楼部三放置的三古董文三物共计500万元；7、公司三将100三0平方米三商铺转三为自用三；8、公司三从另一三家企业三购买200三0平方米三写字楼三，装修三后作为三办公场三所。房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查二、资三产与费三用划分三检查案例1、甲企三业将自三己拥有三产权的三办公楼三进行了三装修，三花费100万元，三请问应三处理为三长期待三摊费用三还是作三为当期三费用一三次扣除三？所得税三法：第十三三条在三计算应三纳税所三得额时三，企业三发生的三下列支三出作为三长期待三摊费用三，按照三规定摊三销的，三准予扣三除：(一)已足额三提取折三旧的固三定资产三的改建三支出；(二)租入固三定资产三的改建三支出；(三)固定资三产的大三修理支三出；(四)其他应三当作为三长期待三摊费用三的支出三。房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查二、资三产与费三用划分三检查案例2、乙企三业201三3年租来三办公楼三使用，三租期三三年，并三重新进三行了装三修，装三修款30万元，三分三年三摊销，三但201三5年因双三方产生三纠纷解三除协议三，未摊三完的这三部分装三修款是三不是资三产损失三？是否三能在解三除合同三的当年三度一次三性税前三扣除？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查案例湖南省三地方税三务局:我公司三在200三8年租入三房产做三营业门三面，在200三9年初装三修费为300万元，三分三年三摊销，三在201三1年初时三我公司三又重新三进行装三修一次三，装修三费为150万元。三我公三司将尚三未摊销三完的上三次装修三费为100万元（300万元÷3年），三依据《企业所三得税法三实施条三例》第六十三八条规三定，在201三0年一次三性进入三损益，三但是主三管税务三机关认三为这样三是错误三的，引三用六十三八条规三定也是三错误的三，要求三对进入201三0年损益三的100万元进三行纳税三调整处三理。这三样的要三求是否三正确？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查二、资三产与费三用划分三检查案例我公司201三4年10月份成三立，201三5年5月开始三正式运三营。公三司共花三费开办三费85万元，三包括注三册费用三、办公三费、差三旅费、三人员工三资、招三待费等三。请问三：1、会计三应如何三处理？2、所得三税如何三处理？201三4年是否三确认当三期亏损三？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查三、费三用扣除三比例检三查哪些存三在比例三？1、同收三入挂钩三的费用广告费三、业务三宣传费三、业务三招待费2、同工三资总额三挂钩的三费用职工福三利费12%、教育三经费2.5三%、工会三经费2%3、同利三润挂钩三的费用公益性三捐赠年三度利润12%以内4、同合三同总额三挂钩的三费用佣金合三同总额5%房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查三、费三用扣除三比例检三查不可扣三除费用企业所三得税法第十条三在计三算应纳三税所得三额时，三下列支三出不得三扣除：(一)向投资三者支付三的股息三、红利三等权益三性投资三收益款三项；(二)企业所三得税税三款；(三)税收滞三纳金；(四)罚金、三罚款和三被没收三财物的三损失；(五)本法第三九条规三定以外三的捐赠三支出；(六)赞助支三出；(七)未经核三定的准三备金支三出；(八)与取得三收入无三关的其三他支出三。房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查三、费三用扣除三比例检三查可扣除三无限额三费用可扣除三有限额但可向三以后年三度结转三费用可扣除三有限额三费用不可扣三除费用转化方三向房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查三、费三用合规三票据检三查1、是否三所有费三用必须三取得发三票？发票分三割单案三例三临三时工工三资2、取得三何种发三票的选三择旅游费三用案例三餐饮三费用案三例2、证据三链条的三构成合同、三发票、三付款、三其他3、取得三票据的三及时性三问题汇算清三缴的重三要节点三！国家税三务总局三关于企三业所得三税应纳三税所得三额若干三税务处三理问题三的公告201三2年15号.do三c4、取得三假发票取得假三发票案三例.pp三t房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查1、工资三薪金风三险自查自查一三：工资三薪金列三支合理三性关注点三：公司三薪酬制三度、劳三动合同三（备案三）、三三金缴纳三证明、三代扣代三缴个人三所得税自查二三：关注三核算中三的临时三工工资临时工三工资问三题——究竟如三何界定三临时用三工和劳三务关系三？自查三三：兼职三人员工三资与劳三务（1）、兼三职人员三究竟是三提供劳三务还是三雇佣关三系？（2）、如三果是劳三务该如三何处理三？（3）、如三果是两三处以上三的雇佣三关系，三如何处三理？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查自查四三：工资三薪金中三的个人三所得税三风险自查五三：公司三是否存三在劳务三派遣用三工自查六三：公司三是否存三在合同三签署同三工资发三放分离三情况自查七三：是否三发放过三劳动补三偿金？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查2、职工三福利费三风险——春节发三放过节三费20万元。——发放高三管交通三补贴10万元；——为外地三员工发三放住房三补贴5万元；——组织员三工春游三花费5万元。——每月发三放的误三餐补助三费共计12万元。——为高管三购买娱三乐中心三白金卡三一张，三花费5万元。——为总部三员工定三制工作三服花费10万元，三为工厂三工人定三制工作三服花费5万元。——中秋节三发放月三饼、水三果、粮三油等共三计10万元；请问：三以上那三些可以三在职工三福利费三列支，三并允许三在所得三税前扣三除？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查2、职工三福利费三风险自三查（1）、检三查职工三福利费三中是否三有不合三理的个三人开支（2）、检三查职工三福利费三中的个三人所得三税是否三代扣（3）、检三查公司三发放的三交通补三贴和通三讯补贴三是否合三理——甲企业三给中层三以上管三理人员三每人每三月补助100三0——三200三0元不等三的交通三补贴；——乙企业三租用高三管王先三生的奥三迪轿车三一辆，三签署租三赁协议三，每月三支付租三赁费500三0元；——丙企业三为员工三报销电三话费，三员工需三提供每三月话费三单据，三在规定三限额内三实报实三销；——丁企业三统一为三公司核三心岗位三员工办三理公司三办公手三机卡，三每月按三照公司三规定报三销电话三费用。房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查2、职工三福利费三风险自三查（4）、检三查职工三食堂核三算问题三及票据三问题案例某企业三为方便三员工就三餐，成三立职工三食堂，三由于公三司员工三人数较三少，在三征得企三业领导三同意后三，职工三食堂也三对附近三公司员三工营业三，该部三分收入三企业财三务未入三账，直三接由职三工食堂三单独记三账，用三于改善三员工伙三食。税三务稽查三发现这三一状况三后，要三求企业三补缴该三部分收三入的营三业税、三企业所三得税并三进行相三应处罚三，请问三是否合三理？案例问：您三好，我三在别人三的咨询三问题中三看到员三工午餐三可以在三褔利费三中列支三，请问三做凭证三时，需三要附原三始凭证三吗（我三公司是三食堂，三自己做三饭买菜三，没有三正式的三发票，三只有买三菜买米三等的白三条），三应该怎三么做？三谢谢！房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查3、佣金三风险自三查案例1、甲企三业将公三司一块三土地转三让给第三三方，三转让完三成后按三照总价三款3%支付给三中间人三中介费150万元；2、乙公三司制定三政策规三定谁能三帮企业三成功融三资可按三照1%支付佣三金。员三工李先三生有亲三戚在境三外投资三机构任三职，在三李先生三积极努三力下乙三公司成三功融资300三0万元，三支付李三先生佣三金30万元；3、丙公三司拟出三售部分三资产，三委托一三家管理三咨询公三司寻找三买家，三后支付三该公司20万元佣三金，以三现金形三式支付三。以上三三笔佣金三能否在三所得税三前扣除三？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查4、销售三费用风三险自查“买赠三”促销三方式涉三税风险（1）、买三房送阳三台、送三面积、三送车位三等某房地三产企业三推出买三一赠一三活动优三惠，在三规定时三间内购三买商品三房的客三户可以三免费赠三送独立三规划的三车位一三个。请三问房地三产企业三如何进三行财税三处理？（2）、买三房送电三器某房地三产企业三实施促三销活动三，分为三两个环三节：首三先所有三在规定三时间购三买商品三房的客三户均赠三送价值500元的电三压力锅三一台；三其次在三这些客三户中再三进行抽三奖，共三有五名三幸运客三户可获三得价值400三0元的笔三记本电三脑一台三。请问三房地产三企业如三何进行三财税处三理？个三人是否三需要缴三纳个人三所得税三？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查4、销售三费用风三险自查“买赠三”促销三方式涉三税风险（3）、买三房送装三修（4）、买三房垫首三付（5）、老三带新现三金奖励某房地三产公司201三2年10月实施三老带新三活动，三凡介绍三新客户三的老客三户均可三取得200三0——三500三0元的现三金奖励三。请问三企业如三何进行三财税处三理？房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查四、重三点费用三检查5、常见三管理费三用风险三自查——重大节三日前后三的购物三卡问题三自查购物卡三票据、三购物卡三财税处三理——车辆费三用检查是否在三固定资三产列支三，费用三是否合三理——差旅费三用检查手续是三否完备三，是否三涉及个三税——会议费三用检查证据是三否完备6、支付三给非居三民企业三资金风三险检查（1）201三6年8月，某三外商投三资企业三向其两三个境外三股东（三注册地三位分别三位于应三属维京三群岛和三香港，三分别占三股40%和60%）分红三共计200三0万元人三民币；三（2）201三6年3月，某三企业外三资股东三（百慕三大公司三）将所三持有的三大陆公三司30%股权转三让给大三陆自然三人陆某三，大陆三公司注三册资本1亿元，三转让价三款500三0万元；三（3）201三6年9月，某三房地产三公司向三香港某三设计公三司支付三设计费三共计500万元；三（4）201三6年5月，某三饮料生三产企业三向代言三人的经三纪公司三支付代三言费300万元人三民币。房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查房地产三建安企三业费用三风险自三查与检三查1、工资三薪金扣三除2、五险三一金扣三除3、职工三福利费三问题4、职工三教育经三费问题5、工会三经费问三题6、商业三保险费三问题7、劳保三费用问三题8、借款三费用问三题9、业务三招待费三问题10、广告三费和业三务宣传三费11、差旅三费问题12、公益三性捐赠三问题13、准备三金与预三提费用14、佣金三与手续三费15、税金三扣除问三题房地产三企业所三得税清三算自查与检查三应对房地产三企业所三得税清三算自查三与检查不同开三发阶段三所得税三风险所得税三预缴检三查所得税三汇算清三缴检查一、不三同开发三阶段所三得税风三险房地产三企业所三得税清三算自查三与检查准备阶段销售前阶段销售阶段完工后阶段收入成本费用税金二、所三得税预三缴风险三检查1、涉税三风险之三一：预三缴数额三计算风三险案例