某新天地商业模式

项目概况开发建设情况定位开发理念成功要素开发商的利益点模式解码“新天地”模式复制A太平桥人工湖绿地

B上海新天地

C翠湖天地D企业天地E瑞安总部大楼

NS石库门沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。项目概况上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。

独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。

新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。

上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。上海新甜天地开素发商简站介上海新礼天地及倘所处的呢太平桥嫂改造项蛾目，是短由香港秒瑞安集奏团开发鄙的。瑞安集恰团由集眯团主席炒罗康瑞拿先生于截一九七艰一年在济香港创每立，至功今已发测展成为楚一个多案元化的畅集团，终旗下之存房地产缝发展、歪建筑及担建筑材闸料业务密遍及香殃港、中慨国内地团及北美放洲。瑞判安的机健构文化惧及长远挂目标，果均反映首了集团坚追求优口质、卓暑越及创护新的精头神。在一九涌九七年蜂，集团乔之建筑萝及建筑设材料业尚务重组兔成控股尘公司，菜名为瑞则安建业别有限公旁司(「饰瑞安建汪业」)似，并于祝同年二架月在香赖港联合首交易所拨上市。挥现时，谢瑞安建赏业主要格从事水疲泥生产问、建筑镇、建材来及创业不基金投些资，并荒持有瑞虑安房地哄产发展黎有限公伟司超过动百分之获二十权排益。瑞安房握地产发功展有限者公司于写二零零鲁四年成踢立，是怒集团的恰地产旗悉舰公司糖，结合吹了瑞安吧在中国尸内地的赚主要房欧地产发粥展项目辟，并获妖得多个止著名国办际投资免者的支蚀持。瑞巷安房地等产发展玻的项目迷可分为擦两大类曲别：集证多种功取能的大锁型市中话心商住案综合发夹展项目骆，以及怨配合城油市总体肿规划、帽提供全赏面配套知设施的溉优质综每合住宅读发展项诸目。日栋后瑞安冈房地产烈将享有瞧优先参爽与集团误内地房胀地产发绞展项目屡的权利窄。瑞安地瞧产原为耽瑞安集析团旗下盒的主要戴房地产逢开发公载司，自语集团于巡寿二零零尺四年把伸中国内或地的主辈要地产补发展项其目注入家瑞安房散地产发蛋展后，躁瑞安地昼产主要樱从事地谈产投资洞业务，冲在香港沾、中国搭内地及渴纽约均李有投资免项目。上海新颠天地设棚计单位颗简介美国S畜OM国植际有限扎公司（路简称：少SOM牢）成立点于19奇36年裁，提供蚂建筑规谊划，室傲内结构贞和工程妻设计方叠面的专岁业服务哄。SO阅M因在咽美国和象全球四聚十多个博国家为杂各种不状同项目麻提出有赠创意的天设计而蒜领先同贸行并闻芹名于世究。SO夕M的多盛项设计画荣获美某国专业知组织的血各项大括奖。设葬计项目普主要有漂：芝加重哥西尔胡斯大楼滔，上海扛金贸大吵楼，沙虑特阿拉隐伯国际天机场，胸伦敦C院ANA样RY码筑头规划埋设计，垄香港国慕际会议碰中心，告北京工野商银行逮大楼等柔。上海新杏天地所厘处地段限的开发墨建设情烦况及目粘标1地块名称规划与建设情况基本目标A太平桥人工湖绿地由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团三方共同投资，目前由瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿人民币，从2001年1月开工建设，建设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位与政府合作开发人工湖绿地的基本目标是以先改善环境来提升该地区52公顷的土地的品质，带动房地产的开发和销售。太平桥人工湖绿地目前已经成为上海市中心一个独具特色的景观空间B上海新天地上海新天地占地3万平方米，上海新天地氛围南里、北里两大部分。以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品商店等，展现了新天地的国际元素。一、以现代化建筑为主的南里，除了临湖的新天地酒店式服务公寓外，还有一个总面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场所开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位的人文环境，再进行房地产开发，以实现经济效益、社会效益双赢。新天地的目标是既要体现上海的历时文化风貌，又要体现上海的时尚新地标及品味，意欲成为一扇体现上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街上海新椒天地所崇处地段闷的开发裂建设情立况及目甩标2C翠湖天地高级住宅小区翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2002年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元D企业天地甲级办公楼区企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地E瑞安集团总部大楼按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来的总部白玉兰是上海市花，本项目要成为太平桥项目的象征（1）队定位上海新沉天地商可业部分哑的规划霜定位主为要经历神了三个梦阶段：第一个洁阶段强恨调定位坑综合性市，因为妹当时上那海没有因一个地仙方能够花将餐饮派、娱乐爷、购物阵、旅游赚和文化感等全部淋融合在膛一起，择开发商链觉得定亦位综合章性可能构有很大膨的市场丈空间。第二阶悬段的定耀位，投丑资方希扭望把上辉海新天观地建成助为上海匆市中心为最具有远历史文稻化特色末的都市占旅游景焦点，成则为外地播人到上弓海的必萄到之处炸。第三阶厦段的定捐位是：早把新天样地建设搂成为一锡个国际窗交流和澡聚会的叮地方。主为此瑞策安集团能在石库盛门建筑币改造的久基础上热，提出驳要改变惜原先居腹住功能拾，赋予克它新的以商业经馆营价值爽，把百队年的石有库门旧吵城区，弄改造成纵一片充报满生命纷力的新汇天地。特色：算既突出作又明显湾，且浑另然天成一个建应筑、一冶个实践柏、一种夸理念，拒一种探杆索，在始追求目竟的最大昆化的过拐程中，驼下面四陕种因素贪必须要即得到高美程度的剩关注：张1、可猎资利用么和挖掘构的现有宰基础。伞2、小熔环境的德建设目青标与大集环境基重础的契才合。3泳、善用贤外界因郊素，追览求与自数身目的景的良性闯互动。沉4、利顿用现代胖手段加在强自身杠形象的肺推广，千以及与侮外界的施即时沟哗通。在上述夹几个方他面，上躲海新天应地的特臣色处处摆紧扣定蚊位、诠咱释主旨萍，可谓藏既突出夸又明显商，且显蛇得浑然宾天成、鼻不可或章缺，通污过几个俊特色相希得益彰葵的混成扩，新天角地整体饺的特色牙，便呼勺之欲出柜了。飞◆深努厚的历龄史感：烛在上县海新天乒地，旧响上海的秩风情仿呢佛呼之放欲出，料而各个愤餐厅酒挽吧画廊急内的现戒代装饰睬却丝毫悠没有削视弱这种勾风情。扎设计师哑们的煞悲费苦心垂由此可盘见一斑箩，他们慕甚至保晨存下了枣石库门塔上的绿昌色青苔潜、枯萎借之后重琴又新生冬的小草谦，所以希新天地砍里有一朋种深厚边的历史贱感。竿◆西院方特色产基础：责该地的区是重惑新开发携地区，驾既保留巡寿着原法特国租界未时代的资传统瓦纺房，又原是欧美闷等国的攀外资饭曾店、爵旦士乐俱间乐部的疯密集地芦区，还素有很多缝和东京叉西麻布脑一样时宏髦的咖雷啡馆。嘱◆明梁星文化记效应：区这里茫有著名霉的明星诸餐厅，静如台湾穗知名人译物杨惠等姗开设窃的琉璃租工房主恨体餐厅模，成龙贱、谭咏丧麟等百岂位香港固明星经险营的"扫东方魅惠力餐饮针娱乐中避心"等览。

◆姻石库门冈博物馆欢：

通默过对一垃幢旧楼称的重新泄布置，明真实地传再现了泰20世绒纪初上邮海人家蒸的生活题形态，秧让游客蓝在怀旧脊寻根的倒情绪中央了解上裙海逝去辜的时光临。博物镜馆也通笋过图片厅。录相覆了解上活海新天灾地从石贞库门建狡筑旧区河到时尚舰休闲步抵行街的搅演变。新天地链开发改叼造的5光个理念◆昨天杂是今天粒的历史圾，明天跑是今天松的创造颈。◆昨天羡，明天端，相会傻在今天窜……◆重现芳凝固在堤建筑上票的上海恰历史文景化。◆“保读留旧的尿建筑，伙改造旧提的建筑挣，在旧盲围墙后巾面建新奶建筑，鬼让人看合到：历闲史是怎满样前进鞠的。”◆策略图性城市经规划，烟即：适住当划分散城市各傅区域的赶功能以段利未来改的自然棒发展，侍投资建萝设一流姑基础设诊施以满失足投资妖者与居扔民的需悦要，创辉造符合帜国际行既政人员逃要求的妨优良生电活及工誉作环境迷，通过腐建设人军文环境成（新天彩地）和前自然环磨境（太但平桥绿奸地），气把整个颠环境营倡造好。布局：效源自历为史、围卸绕理念避、强化姿特色新天地胃分为南里和北里两个部糟分。南里以笛现代建夏筑为主程，石库秀门旧建居筑为辅际。北部穗地块以效保留石赤库门旧摊建筑为注主，新竭旧对话萄，交相探辉映。南里建放成了一脏座总楼闷面面积艰达25班,00鹊0平方费米的购执物、娱悉乐、休沸闲中心朴，于2学002哑年中正末式开幕构，这座诊充满现肤代感的悬玻璃幕户墙建筑虽物，进徒驻了各章有特色扑的商户主，除来溜自世界指各地的红餐饮场坐所外，寸更包括重了年轻备人最爱帜的时装株专门店阻、时尚柳饰品店及、美食天广场、挂电影院郑及极具趁规模的坏一站式暂健身中滴心，为逼本地和叨外地的锈消费者辟及游人载提供了剧一个多颈元化和伍具品味总的休闲邮娱乐热炼点。北里由丘多幢石附库门老窜房子所淡组成，养并结合冬了现代醒化的建剩筑、装备潢和设塞备，化屈身成多器家高级静消费场激所及餐荷厅，菜忙式来自把法国、茧美国、敬德国、城英国、坡巴西、吨意大利馅、日本警、台湾叨和香港舅，充份伶展现了肯新天地申的国际牧元素。在南里户和北里殖的分水猾岭--套兴业路拣--是障中共“鱼一大”匠会址的枕所在地按，沿街坚的石库滥门建筑买也将成珠为凝结息历史文凑化与艺啊术的城香市风景膀线。新速天地中评部的兴傍业路为捡中国共料产党第荷一次代烈表大会谁（「一砍大」）郊会址所丙在,辟策为步行奖街。上海新崇天地成俱功的1揪4个因萌素◆上海悉经济的虚持续增但长：香登港贸易芝发展局糟03年德3月总耗结的报漆告说，林上海和想香港的撒生产总序值（G言DP）莲在过去艰十年的包基础上犬保持增则长，到捕201铁5年上耳海的总断额会超难过香港毫，20争20年蒜上海的抵人均G曾DP也俗会超过页香港。◆选址疑时，周五边有高坐档居住拉区作为闪购买力遣、消费幅能力的悄支撑。◆欧美净建筑存赵在的基域础。◆危旧扮房改造携（历史厕价值很照高的石椒库门建盐筑区）循。◆把握亏了石库易门这一荷海派文饮化的精展髓。◆建筑薪文化的择保留与扬传承。◆现代浸化的内企部设施科。◆知名促品牌的维大量引晌入、优奴秀的主赌题店面橡。

◆椅全新的饱体验型慈商业形僵式：流笑行、休咽闲、时奴尚、艺扒术等概屋念的诠吧释。势◆持续结推广，猜整体公代关，树获立起热纱情、健杨康、活名跃、时灶尚、有芽活力的别形象。饱◆采刃用中西陶结合的崭方式把碎世界最而好的品砖牌拿到羊上海，叠使经营吃寓于文胖化中，袍所以得简到上海仰本地人贴的认可锈。

◆农与城市蛋背景、驰生活消跟费习惯丹紧密相句连。砍◆以中气西文化因的融合江为卖点校，开拓骨旅游市注场。与问外滩、灾城隍庙蛾、玉佛胳寺、豫课园、上柔海老街师、东方剑明珠电凳视塔、赛人民广超场、金围贸大厦敲、上海禾博物馆扔等并列学成为旅治行社的抖固定推刷介景点营和外地同人到上婆海的必钓到之处斥。

◆皆管理者凶与经营饺者相分糊离的经挨营模式吵：开发痛商没有霞将建筑系出售，虑而是留届在自己族的手里招统一管侧理。物千业所有浊者同时傅也是经吧营者，丹完全可财以控制伶街区未旗来的发弃展方向编。（注洪，此做蔬法可以甲变通的揪做法是负，将物近业出售霜给各个钩分散的同业主，压但是需近要有合换同保证们业主需印物业委翼托给开赞发商统凯一经营音，以利宜于发展趣方向的程控制，竖避免经覆营业态陷过多造廉成的经氏营风格掠的混乱称，以至膊于失去圣特色和仇目标客抄户群的棉忠诚度挨）。开发商集的利益层：高投述入、高变产出上海新笑天地没额有将商妖铺的产偏权分散纳出售给哭业主，案而是留遣在了自蚁己的手教里，整灵体运营殖。面对商进户，新棚天地只括租不售陶，这样其，新天予地就有拔足够的侨空间和傻力量来浙集中资锈源，调坝控业态炉与风格迁，最大肃限度的墓凸显特跃色。对于商积户，开陡发商瑞堡安集团概除收取林一定保词底租金滔外，同脾时还享灯有租户隙一定比服例的利丝式润分成助，年收总入可达镰亿元以墙上。表面上侦看来，布上海新阁天地的制投资高香达10价多亿元狱，但实售际并非俯如此计往算。由撕于“新押天地”边的品牌窝效应，盐带动了奶周边房凳地产地袭价的提普升，从造最开始查的每平述方米8夫000渠元～1伟000贴0元，盗到现在胖的每平掌方米5画-8万抢元。“忌翠湖天绍地”自徒200潜2年6撕月7月虫销售伊略始售价衬每平方颤米就高日达17刚000片元～2艺500做0元。本最高时京每平米迎接近1朗000问00元商业地啄产开发阻模式超级购爪物中心愚式地产何模式，指的哪是最近柜几年来负在我国友不断升稿温的以程SHO女PPI悉NG基MAL仪L为核份心的地产产开发披模式，轰主要代舒表项目住有“正漫大广场掩”。精品百植货式地册产模式，指的够是传统耻的商业曾地带，鸣以发展仙精品百氧货、高衰端品牌揉为主的南地产模敲式，主刮要代表娃项目有弹“伊势尝丹”来。奥特莱坊斯地产仇模式，译为所OUT如LET蚁S，是醒指名品腥折扣店拨，主要蛾代表项蛛目有“我奥特莱歪斯购物竹中心”适。老城区殃地产开布发模式，指的猛是对传狱统的老穗城区进移行开发扒的模式昼主要代照表项目俗为“上好海新天拨地”。新城区伍地产开恭发模式，指的脑是在政内府新规见划的区董域进行英前瞻性饱分析进好行开发锄的模式担，主要挺代表项宇目为“跳临港新住城”。专业性课地产开颂发模式，指以汁专业商带业为主懂题的地虚产开发笑模式，尘主要的趴代表项爽目为“吊中关村处商业街租”文化和材旅游地很产开发添模式，指的风是近些拘年出现秘以深入颗挖掘地订产的文焰化元素绞和旅游阴元素为差切入点持，通过县文化牌包和旅游微牌来吸握引消费孔者，继普而提升抬地产价蜂值的开哗发模式维，主要慈的代表刷为海南告的一系舟列项目石。创意地像产开发婶模式，该模背式的火卫爆与政共府极力表推动密设切相关当。主要诸的代表马项目为窑“M50海上海吧”。“上海搂新天地驼“模式嫁解码解码一钳、引领坏潮流的善寂寞高挠手作为众紫人皆醉杆中的独随醒者，毯高手永器远是寂蹦寞的。（1）确“疯狂底”的开惹发理念胞19临96椅年，上危海卢湾长区政府崖决心大词力改造怪太平桥灿地区5匠2公谈顷的旧鹿城，要史请了新摧天地的仗东家瑞阀安集团栽参与重逃建意见想。瑞安顾的一套厘整体规驼划方案感得到认育同，从核此扛下役了城市幸建设这认一重担旬。

在外规划地哈块开发诊程序时理，一反污开发商棕们先开尸发住宅假再开发怀商业设不施的一喉贯做法飘，毅然匹决定先饺做新天阔地广场愈商业项享目。延在种广种限制取下，新竞天地广躺场的设紫计方案坑定为将微旧的上摔海石库摘门房子口外貌保齿留，内妨部全部效翻新。耳这一过互程需要付付出比严新建一稼个从无捉到有的钉建筑高棚一倍的杏成本，粱达到每盗平方公姥尺2椅万人民都币的费匪用。而悔当时，咽瑞安集渡团刚刚稠受到亚谜洲金融侨风暴的鲜冲击，数很多银件行都采趋取保守愉政策，茄贷款受简限，即艘便是在意这种不主利条件锈下，瑞闲安坚持通开发全顺新概念玩的“新慎天地”哈。两次粗出人意宾料的大驻胆决定根，引起隐了同行穿的争执泥，纷纷以表示出认对“新袖天地”写的不看卧好。其妻实，瑞转安的疯雹狂是有览渊源的密：20秆01涨年上海休有两个英非常重喝要的活帽动，一怜个是亚荣太经合垄组织1漆0月慨份在上故海开年默会，另究一个是腥中共八仰十周年会的党庆馒。炊所以太弓平桥开圈发的第侮一期应驳先做好闹“中共劫一大会艰址”周删边的旧羡区翻新灵项目，殖让出席婶庆典的砖江泽民辣主席和铸其它国区家领导绑人看到济上海的腔发展成桐绩。苹长远脏来看，植21欧世纪的仙上海将击会发展老成为一赤个国际扯大都会协，而新月天地则南正好提汗供了一堂个让上浓海把自虏己的历旺史、文熊化、旧悟建筑物开保留下卷来的方耻案，因戴此，新决天地具将备成功效的基础丹，这也菊更加坚饶定了瑞畅安的开叨发信心页。（2）颠“痛苦勺”的蜕娇变石库门倾的设计楼形同欧柴洲的排掏屋，跟仅现代的朗建筑设税计和居洗住环境疯条件完够全不配余合，开搭发商不赵惜代价可，花费视了大量踢的心血纯考虑怎震样点石最成金，框让一片三“废墟或”发挥梨出其应锹有的经勇济效益焰和社会医效益。愈整个修订复过程防，不仅外仅做到膊形似，品更注重逗神似，胆不是简早单复旧邀，而是欲一个更春高层次窗的改造逢工程。A、招专家手少笔挑选了总美国旧议房改造桃专家本脾杰明。钱伍德建护筑设计导事务所钱和具东四方文化籍背景的匙新加坡兔日建设均计事务暂所，并傻邀著名啄的同济昼大学建腾筑设计这院为顾驻问。从鸭保护历枣史建筑犬的角度咳、城市蹈发展的听角度以泡及建筑佛功能的最角度作死多方面锡考虑，贝把新的违生命力潮注入这沙些旧建论筑，以费符合新象世纪消们费者的姻需求。到在整体径规划上瓣保留北哑部地块林大部分宁石库门臭建筑，部穿插部令分现代选建筑；文南部地丢块则以爱反映时磨代特征豆的新建乐筑为主胞，配合里少量石喇库门建扩筑，一更条步行撒街串起防南、北艇两个地观块。B、让炉历史重券见天日考虑未谅来经营条场所的辅需要和随功能后顿，新天铁地对这辱些原来承是住宅刃的建筑舍，像修苗剪大叔摄的枝叶洁似的作女出有条唱理的改命动。拨姥去几幢借房后，碑淹没在惜弄堂内尚一座漂估亮的荷名兰式屋峡顶石库料门建筑阵便跃然哈而出。拿拆去违秋章建筑烈，失去互不多见饱的弄堂衰公馆便肯重见天级日。这逃样，被垫保留下过来的旧污建筑各埋呈特色源，仿佛捧一座座冰历史建且筑陈列建馆。C、“雁新”不悠如“旧棋”保留下蝇来的石员库门由派于历史皆较长，明加之过迈渡使用生，缺乏们保养，喂已面目饱全非，值部分必拣须重建溉。未来慢重现这妈些石库厦门弄堂全当年的隔形象，妨新天地绣的开发淘商到处益寻觅，炸终于从循档案馆悲找到了盏当年由握法国建叛筑师签驶名的原深有图纸涉，然后抛按图纸均修建，倚整旧如宝旧。石缠库门建特筑的清黑水砖墙僻，是这湖种建筑合的特色本之一，浴为了强塑调历史蹈感，新招天地决后定保留傍原有的许砖、原巨有的瓦页做为建漂材。在惨老房子提内加装祸了现代吨化设施侵，包括简地底光漆纤电缆洽和空调轰系统，疫确保房表屋的功亩能更完稿善和可零靠，同诸时保存倒了原有得的建设桂特色，侄正好达每到了“还整旧如信旧”的甜目的。截专门从虽德国进柿口一种会昂贵的廉防潮药莫水，像甚打针似呼的注射秤进墙壁盈的每块臭砖和砖叫缝里。应屋顶上赖铺瓦前拳先放置丢两层防贩水隔热阿材料，帅再铺上新注射了留防潮药盘水的旧夺瓦。一框个“旧唱”字，购代价远社远超过竹了新砖埋新瓦。D、注长入新生匠命力钞石库门劫旧房是汤没有地值下排污逝管、煤僚气管等潮基础设辩施的，序新天地俗每幢楼突都要挖镰地数米移，部分揪需深达神9米贪，铺埋状地下水即、电、搏煤气管秆道、通传讯电缆购、污水兰处理、事消防系搞统等。膀旧房涛不拆，苗挖土机唱开不进朗作业现成场，施嫩工难度始相当大稻。铺设福自来水抹管道、走煤气管烛道的工雄人，皆愧小心翼彻翼，以个免不小负心碰坏臣了“文忽化”。练有些旧辱楼内部存的木料扮已腐朽合可，所挨以其内肝部结构议须完全粘重做，这然而，幼在作安节全的第艇一考虑弯前提下更，能保左留的还气是千方取百计的增保留下确来。解码二尤、宣扬层繁华物士质的人虫文技巧侦定位垂是商业晨地产的勉第一步稻，对定盈位不能馋准确得足把握，溪再好的躺开发理殊念都只高是水中萝月镜中李花。瑞始安集团冶的雄心狗进一步仁在其对疲新天地但高起点蚂定位上声体现得祥淋漓尽茧致。（1）咽专案定富位三步狭深化拿新天扒地现在烈的经营饿定位是魄在开发庄过程中豆，在开仿发的不方同阶段弯，逐渐肆深化而烟最终确巾定的，御这一深克化的过通程经历伶了三个丽阶段。第一阶剩段：综席合性时痰尚场所估第一瞒阶段由掀于认识稠上的局拒限性，坟主要强圆调综合携性，目办标是作底成上海从第一个舞将餐饮牢、娱乐爆、购物戚和旅游棵、文化候等等全狭部集中肺在一起怪的综合代性场所遥。这一堵目标的银参照物销是衡山细路，衡蜻山路以晶特色著走称，但供是由很垃多不同胃的个体议组成，斜没有一粒个整体恢的投资深者和管贸理者。眉对比之切下，瑞做安认为取新天地昌应该有监一个明渐却的枝吸引力斜。这一剃阶段定辞位较浅肥，还没厘能深刻沉挖掘利许用石库芒门的历脉史价值遍，但至赖少明确辉了一个约大方向保，即做怖一个综多合性的裹商业场位所。第二阶型段：锁无定主题谎“都市衫旅游景玻点”瑞安的圈出发点萍是做综拥合性的灾商业场浩所，后禁渐渐明伴确为做谷“SH终OPP分ING牌MA户LL”逃,要把泻新天地盟打造成恭一个平谁面的M衫ALL僻。但是悦SHO灿PPI福NG会MAL清L不堤同于S芦HOP言PIN秋GC子ENT冲ER，悔不但要膏求综合肥，更要糊求有明我确的主鉴题定位得和独特哈的魅力壳。

石墙库门与椅生俱来件的独特秒魅力，岂自然就大为项目蚂锁定了逮一个理乖所当然混的主题戴，“都勿市旅游伸”。瑞点安设想勇使上海对新天地方成为上注海市中定心具有共历史文碧化特色乎的都市中旅游景鞭点，希漆望来到车上海的凉人，一郊定要来埋看看上夫海新天殿地，将拦上海新喷天地建械成来上咱海必到挂之地。第三阶功段：顺粱应潮流员与国际贴接轨节上海不康仅仅是忍中国的狼上海，游将来更芽会是国擦际的上某海。石父库门的刘建筑本碍身也散门发着一递股西方强的气质恭。这样晨的选址震让新天勺地自诞撕生起就戚与国际莲紧密的紫联系着榴。到了薯定位的佳第三阶刑段，瑞磁安决定中把新天轮地设计吐成为一俩个国际初交流和序聚会的悠地点，始里面会插有很多部的活动口，很多毁人在上异海新天嚷地聚会粮，比如古二十几配年见面皆的朋友缸可以在顷这个地耽方聚会嚷。层层幼深化的灿定位使帜得上海增新天地来成功地举穿上了佳时尚文伟化眩目蚀的外衣梨，抓住酬了人们摆的眼球酬，最终逆脱颖而凡出。（2）刊营造足距够的消很费支撑馋上海样新天地粪的档次寸定位自拔然是高脏端的，银这一定目位是和浴项目本惑身所处合的地段颜区域紧辫密相关膛的，而存不仅仅紧是凭借氏石库门裳的历史译底蕴盲滨目身价林。A、立劝足成熟多商圈高义起点棉上海新形天地选蜡址于上帐海卢湾粪区、紧守邻热闹恼的淮海幼南路，逐处于“技市中心眠的中心布”。淮滚海路是租上海高潮档消费竞的成熟睬商业区吨，聚集衡了众多牺时尚商恼家，吸叹引了上男海乃至杆全国各重地来此废观光购很物的时枪尚人士寇，消费结力量强雪大。而怒新天地晃以国际踪蝶知名度屿的、以吨时尚文顽化为主槐题的小肥区性购剑物中心霜，在这慈样的环杆境中无买疑如鱼逼得水般喊吸纳了米上海的仍小资一套族、居闹住在上盖海的外民籍人士宇以及到僚达上海见的中外色游客。祥B溉、兴建万高档住晃宅做支械撑

新尘天地不秧仅靠淮秀海路上柏巨大的仁人流量使支撑消转费，同夕时也将凡会有一科批高质爹量的住继宅支撑皮。

新志天地项少目仅是饥太平桥软地区改露造项目宏的一部氧分，整悬个太平朱桥项目唱占地5摩2公局顷，与筛新天地看一湖之博隔将开抗发高档扶物业“备翠湖天阵地”，昼入住的信绝对是肤高层次纤业主。付即使上翅海再冒洒出一个事时尚新吐地标，剥即使上呀海凸现胁“城市猜空心化债”，新给天地也吩能有足颗够的购橡买力支恋撑。（3）缎给“文刑物”注熟入生命早在一吧九九七路年，瑞拢安集团鼠就提出均一个石魔库门建断筑改造猴的新理毕念：改矩变原先火的居住酱功能，胶赋予它旋新的商氏业经营爽价值，后把百年蛋的石库宝门旧城局区，改版造成一庄片充满笋生命力货的新天披地。定依据这饥一理念怎开发的混新天地仰为占地降三万平祸方米，虎建筑面计积六万告平方米磁的石库叼门建筑铸群保留骨了当年置的砖墙熔、屋瓦肚，令游晕人仿佛沟进入时患光隧道翁，回到摧二十世闹纪二十抛年代。蕉而每谦座建筑季内部，许则按照且二十一粪世纪现鞋代都市须人的生毕活方式犹、生活遍节奏、展情感世幸界度身彩定做，烧成为国渠际画廊腰、时装点店、主歇题餐馆朋、咖啡翻酒吧…挣…围门陷外是风缺情万种筛的石库秒门弄堂歼，门里妻是完全搁的现代仁化生活眼方式，盼一步之挨遥，恍态若隔世谱，产生畏了穿越碧时空之燃感。而楼精彩纷壮呈的街仗头表演匠、新意局叠出的妻时尚活铃动，则印为新天监地带来言富有动绘感的现予代时尚键风采，井成为现馒代潮流奔的领导统者。魂正是这蝇种特立撕独行的炉崭新理壳念改写夺了石库广门的历滔史，对锻本已走古向历史狼文物的候石库门乱注入了丙新的生育命力。撞新天地翻成功了德，在今泄天，它权已被公肚认为中传外游客恨领略上纱海历史临文化和锯现代生当活形态婆的最佳保去处之蚂一，也畜是具文速化品位盈的本地性市民和眠外籍人摧士的聚丑会场所心。解码三系、“赔亭本赚吆脑喝”的牢经营秘根诀竭法灰国餐厅帽带来了柏欧陆风痕情，日俯本音乐伪餐厅带央来了富疏士山文兄化；中昏央美术描学院的砌重量级轻画家开友设的画肿廊、见蠢证中国功邮政历排史的邮任局博物股馆、原折汁原味扛地再现各二十世代纪上海赤一家人年的生活岂形态的华石库门雕居民陈盈列室…傻…

这晓所有的育一切连亡同美食阅广场、仍国际画宏廊、时续尚精品繁店、新油概念电板影中心必及大型程水疗中浊心和广社场上的呢花车，叉无不带糠着独特宫的文化邮个性，协瑞安对狼它们进把行有机滩的组合斯，进行梁错落有索致地巧述妙安排给，形成洒了新天趟地的巨鲜大吸引梯力。但裳是，谈沸到项目地本身，都远远没感有达到脂直接盈版利的阶果段，瑞艺安还在备“赔本净赚吆喝刻”……（1）诸招商只挺找最好容的不找舌最贵的晓上海筒历史受挽过很多辱不同国塘家的文宝化影响辱，新天去地希望测能真正嫂体现老堤上海的群历史原掀貌，营例造出一蹲个国际贫化的气碎氛。因润此在租馋户的选海择方面敌以国际姓化为标千准。新天地撕对挑选纤租户制屿定了一框套很严坐格的标重准。要票求租户逮与新天丙地有相婶近的思跃维，结席合有创同意和特误色的服粥务。很堡多商家在在初期幻玉并不完邮全了解夺新天地编的设计痒概念，送为此，侧瑞安特予地在建粪筑工地逢修建了挤一个样狱板房，皆组织租毁户参观咐，了解语设计理捉念，以结逐渐磨注合到理益念一致迫或接近委。这被齐认为是妹新天地螺市场推亮广中的汇重要步辫骤。遭新天鸡地招商寨的原则挪上，只湾选最合直适新天砖地的，挺而不是熊付租金叶最高的鹅住户。贤从目前怪新天地认的商户腿组合看绍，入驻碎的商户扫要么是般老字号员的品牌盯商户，情要么是惠以个性土特色独迎树一帜但的魅力得商户，宝或者是零明星自斑营的依屑靠明星驱名气聚恒拢人气摇的商户踩，聚集窗了一大银群优秀邪商户。载但是对马于最优匀秀的商太户而言田，因为再有品牌透、有形苦象，通渡常是地扎主方主暴动邀请老为自己洗的商业姨项目增烛添光彩凝、提高岭档次，谈具备了扑跟地主讽方谈租家金的港条件，引所以租红金通常偶压得很炮低。坛“商今业街需理要养”让，瑞安庭不惜降水低租金趴的要求木，引进泥大量的钟优秀商继户，聚抖集起了副全中国婚瞩目的酸商业人吓气，但旁是项目变本身远耻远没有谦达到直锐接盈利陡的阶段搂，瑞安缴还在赔形本赚吆膨喝。在蚂短期内斤确实损厉失了赚欣取更高忠租金的抢机会，潮但是经蛾过长期泥培养之叨后，会扛有大量雄优秀商奇户争先嫂支付高恩额租金修进入新且天地。“上海仇新天地玩”的复制作为一疯个理想渐的既保碧留城市朴人文气滩质又宣蹄扬物质招文明的编案例，想“新天作地”已显经成为依一种时骆尚的符馒号象征幕。成功岛的案例蚀总是容叨易被后砌来者模胞仿。在袍全中国动，“新泻天地”现正在不狡断被其疤它城市糊的推崇阻者放大脉，不少坟城市的比地产项爸目正在津力图拷知贝新天屿地的模赛式，在茫自己的洲城市引持入全新特的商业顿地产概扔念和树蹈立坐标殊性景观碗。在杭州口，在南唤京，在充宁波，唯在苏州纳，在厦寸门，在沿其它的踩省市，零一场轰亿轰烈烈档的“新鲜天地”疾运动正跑在全国辆多个城寨市无数夫个商业妥、房地的产项目伶上展开祝。事实竹上，作冤为复制暮对象的冠上海新只天地只笛是一个盟旧城改誓造项目述，它提泥供的借但鉴也是讽拥有历点史文脉刷古迹的向旧城如亮何体现族现代化吃繁华物弄质文明矿的一种坛方式，更而给予听他人最迟大借鉴倒的，也偏即在此既。新天地界复制个历案研究西湖天逢地西湖美当景杭州窜古典建馅筑上海新踏天地最蹦正宗的冲姐妹篇蒸，仍由啄瑞安集煮团投资沟。首期虹投资1逝0亿通元人民析币，取授名“园兴林篇”“西湖饰天地”庆延续了食“上海侍新天地烘”的特酿色，老效建筑结宣构没有贤变，融歇合进的熔现代元跨素主要击是大而捞透明的舟玻璃。底“西湖望天地”溉商户大砌都符合约“国际淡化、时办尚化、珍杭州西富湖化”镰的高标四准，园轿林绿化躬是主角扣，而掩法映其中刷建筑反义倒成了椒点缀，臭商铺虽茄少但特辛色明显暑。重庆新振天地重庆天笛地位于昏重庆市驱主城区兆几何中事心地段铁——渝宾中区化屠龙桥区因域，与墨主城各赚商业组凳团中心虹连接紧番密，东横起嘉华越大桥，私西至红岗岩革命贸纪念馆寄，北临苗嘉陵江搬，背靠执鹅岭，振占地约池190替0亩，先拥有约虎2公里面江岸线昂。地上马总建筑引面积约油为30奋0万平练方米，拨地上总林体容积享率约为丽2.3新。它面幼向嘉陵贯江（北蛇），拥县有近两亭公里长林江岸线悄，背靠盲虎头岩他（南）患，鹅岭歉公园延姻伸片区丢，景色缓十分优称美。该项目虹由高尚兼住宅区棵、休闲汇及娱乐线区、国忌际商务笔中心以尿及人工绞湖及湿宗地公园弹景观区攻组成。说高尚住葵宅区总凑开发量样约15备0万平娱方米，乏分地块附分期开总发（首糕期精装蚊优质住原宅“雍烈江苑”尸），主雁要为企高业高管熟、政府料部门官抓员、驻蝇渝国内银外高级左商务人选士等提帮供优质染住宅。宁波新坑天地外滩口技岸民国绣建筑宁惭波帮宁波老兵外滩是楚《南京赔条约》残开辟的斩五个通久商口岸续之一，粉保留着文很多有漏价值的购近代建突筑。借鉴上肤海新天葬地经验湾，保护育原有历最史风貌士和街区毫格局的虹前提下昂，兴建蚁了画廊泻、咖啡童吧、展趣馆等一信批新建搬筑。总伏规划6商大街肺区，基余本包括配了地产疲所有功游能。6奥大街妹区各有背不同定础位，沿漫江三部严分包括订城建展餐馆、国侮际酒店饺、世界非美食，私另一侧尘是行业涂会馆、辩生活天绿地和城团市公寓拘。复制能岂否成功暖？仲量联添行亚洲斤区董事营陈立民等表示：禾“复制干‘新天定地’模殖式有困辱难，即加便新天阶地的‘什缔造者否’瑞安栽与罗康扣瑞也并迹未成功肾。瑞安艇目前将哲‘新天穗地’模塑式推广萄到了很堵多城市挂，如杭亚州、宁沈波、重巾庆等都产有，但怠也并未计取得像瓣上海一闸样的成荐功。”抗。上海老寻头不能仪克隆坚在上海熔看到的坊最有意宿思的事摘是：经淋常有一菌些上岁苍数的上衔海老头阴坐在路镇边吃冰慎激凌。茎上海朋肥友对此右并不奇船怪：“傅还吃奶豆油蛋糕廉呢，怎美么了？头”。上校海确实贺是一个练非常“匠海派”婶的城市智，这跟殖它的历乡丰史有关蔑，在“较西化”映年头比欺较长之姻后，从往小“经朗常吃冰谨激凌之示类”的嘉小孩变粮成了老靠头，老贪头当街仪吃冰激闯凌也便道成了很熊自然的叫事情。豪上海棉新天地急的原版振只能在范上海，织别的城蝴市的“异新天地移”只能渣借鉴，浆不能照收搬，一炭定要根缺据当地疑的消费衬水平和敲地域文亦化来进仅行理性纲规划。总结：借鉴≠四照搬，哨任何成妥功的案陪例，都英是若干纠个成功乔元素的址结合，恳都有它娘特定的臣背景，剂案例给融我们带康来的只润有启示办。欢迎大露家研讨扔，指正港。9、静夜改四无邻矿，荒居押旧业贫哪。。4月-肯234月-续23Sat值urd尤ay,牙Ap给ril界29晌,2溪02310、雨中榆黄叶树荷，灯下倒白头人防。。22:渗08:劈燕5822:信08:破5822:刑084/2圣9/2担023评10号:08开:58钟PM11、以我目独沈久伍，愧君凉相见频猾。。4月-话2322:惧08:跪5822:浓08Apr闹-2329-贺Apr伴-2312、故人驼江海别圾，几度纽奉隔山川景。。22:亭08:注5822:慕08:睁5822:特08Sat鞋urd浑ay,阁Ap处ril钳29聪,2坦02313、乍见者翻疑梦素，相悲少各问年华。。4月-兔234月-租2322:督08:海5822:取08:佣58Apr礼il乖29,打20吵2314、他乡郊生白发荣，旧国炎见青山干。。29权四月蚂202俊310:社08:驱58蜡下午22:质08:缓584月-庄2315、比不评了得就控不比，紧得不到括的就不向要。。牧。四月饶2310:刺08蔬下午4月-松2322:倒08Apr汪il阀29,距20玩2316、行动