住宅产品实用率专题报告

2023/5/16住宅实用率研究2住宅实用率研究背景及目的研究背景：需求方面的关注：消费者购房决策越来越趋于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求提升的同时，对一些实实在在指标的关注也在提升。(本质是关注空间感）供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销中，把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越关注成本与实用率的平衡。探寻不同建筑形式产品的实用率特征；挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究其设计特征；基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集约化。？研究目的：3研究思路影响住宅实用率的因素案例分析针对性研究解决方案规律整合4实用率影响因素分析实用率的大小取决于公摊面积。公摊面积由两部分组成：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。不计入共有建筑面积的范围

1、独立使用的地下室、车棚、车库。

2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。

3、作为人防工程的地下室。

4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积

使用率＝套内使用面积÷商品房销售面积×１００％实用率＝套内建筑面积÷商品房销售面积×１００％

定义回顾国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。5建筑形式对比建筑物南北方向比较薄,东西方向比较宽,外形类似一块巨大的板

。通风,采光较好，南北通透天际线设计难以创新管理维护成本低建筑密度低户型格局不宜改造

居住舒适度较高板楼板楼节约土地资源，房价较低空间结构灵活，宜于改造，结构强度高，抗震性好

塔楼从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，多为高层结构。按楼的横切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、椭圆形等。居住舒适度相对较低均好性差，居住密度高，通风采光不好冬季保暖性好分为长走廊式、单元拼合式6板楼分类拼合板楼（2单元以上）

短板楼（2单元以下）短板楼（2单元以下）长板楼7创新形塔楼T形塔楼蝶形塔楼(平面图）十字形塔楼蝶形塔楼创新形塔楼塔楼分类8圆形塔楼创新型塔楼平面图品字形塔楼平面图塔楼分类9各类形塔楼特点蝶形塔楼朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡；户型不方正，存在斜角；建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。方形塔楼多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。用地节约，容积率高；共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用面积较大。T形塔楼户数相对方形、圆形、蝶形较少；避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透，遮挡较少；户型方正；共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。10各类形塔楼特点十字形户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好；部分户型朝向、采光较差；品形分为单体式和2-3单元拼合式；多为1梯3户，采光、通风性较好；因外墙墙体面积较碟形少，较T形多。圆形多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的创新型建筑形式；由于平面户型不利于分隔的特点，多为大户型，1梯2-4户；同体量相比，在塔楼中基地面积最小，即可达到最高的容积率，最大化节约用地。视野宽扩，无遮挡，部分户型采光、通风较差；因结构特征，消防楼梯等公摊面积较多。12板楼实用率调研建筑形式总层数电梯数户数实用率设计特征泰然广场拼合板楼6无94%香域中央花园短板楼111282.55%2单元拼接，有架空层慢城拼合板楼111284.28%（2、3单元）错位平行排布金地·梅陇镇短板楼111283.83%澳城花园短板楼181284.67%澳城花园拼合板楼181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板楼182480.77%18层以上，随层数增加，实用率下降。航天晴山月拼合板楼232473.75%航天晴山月短板楼302472.5%赠送比例27.34%花样年花港短板楼331478.54%实用率变化影响因素分析增加电梯增加层数减少电梯增加层数形式变化13建筑形式总层数电梯数户数实用率设计特征城市山林拼合板楼221482.38%香山美树苑拼合板楼241478%西城品阁长板楼736086%旭飞花园长板楼1834077%旭飞花天苑长板楼3133276.9%3333275%增加层数增加层数结论：拼合板楼的实用率高于短板楼层数：11-18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大；18层以上，随层数增高实用率下降，幅度较大；电梯数量对实用率的影响较大。14各类塔楼公摊面积对比

外墙面积

结构层

电梯间消防楼梯方形

圆形蝶形T形品形十字形该面积在可比的各类形塔楼中的相对大小较小中较大大对公摊面积中占比较高的外墙面积、结构层、电梯间、消防楼梯在体量相同的各类塔楼中的面积进行比较，为下一步分析各类塔楼的实用率差异至关重要。15塔楼实用率调研建筑形式总层数电梯数户数实用率城市天地方形3531578%

锦绣花园十字形241479.32%幸福海岸

十字形182481.7%东方盛世花园T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅陇镇

T形242479.3%蝶形181483%锦明花园蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加层数实用率较高的塔楼产品实用率变化影响因素分析增加层数电梯增加增加电梯16建筑形式总层数电梯数户数实用率信义锦绣花园蝶形181282%蝶形262481%天鹅湾蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和馆拼合蝶形281483.13%澳城花园品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圆形111282.4%圆形181280%增加层数实用率降低相对蝶形实用率较低17创新形塔楼建筑形式总层数电梯数户数实用率中熙香缇湾变化品形242378.59%

信义锦绣花园不规则111382.82%不规则111584.10%不规则111684.42%平层建筑面积增加，实用率增加结论各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圆形、方形18典形案例研究（同楼盘板楼、塔楼实用率对比）航天晴山月BC板楼（2房拼合成4房）T形塔楼（2单元拼合）19总层高套内面积（㎡）建筑面积（㎡）实用率赠送面积（㎡）合并后板楼3065.9589.3773.79%约50平米减少墙体面积，增加了分摊基数，实用率大大提高T形塔楼3064.6889.7175.74%约53平米减少墙体面积，实用率大大提高航天晴山月板楼与塔楼对比建筑朝向为南偏东10°，增加采光，确保人居建筑朝向为最佳；采用错位平行方式排布，景观资源最优化；采用大面宽小进深的户型设计，增加采光和通透性。总层高为30层的板楼相比T形塔楼的实用率低。原因：板楼18层以上交通面积要大于塔楼，如消防楼梯，走廊等。本楼盘建筑设计和户型设计方面的可借鉴点二房变四房的拼合灵活式设计，应对70/90政策，提升实用率。20澳城花园序号建筑形式总层数电梯户数比实用率1板楼（2单元）181：284.67%2板楼（4单元）181：285.25%3品字形塔楼与板楼拼合181：387.79%4品字形塔楼（1单元）181：383%5品字形塔楼（2单元拼合）181：384.56%12345板楼：拼合单元数越多实用率越高品字形塔楼：多单元拼合的形式实用率偏高。板楼与品字形塔楼相比：除去电梯分摊面积的因素，总层高18层，板楼相对塔楼实用率高21实用停率规唐律探约寻（骂板楼躬）多层果板楼萝的实催用率贞最高约，一钻般可容达到90俘%以上角；小剑高层标板楼稀（11-言18层）的拥实用率牺一般可摔达到80%纷-84联%，高咱层板群楼的侮实用脚率一丝式般在75%鞋-78廉%；板楼会实用阶率最割主要晨的影宗响因岁素有裁：走闲廊面驶积、吼平层眠面积拒（长棍板楼弱、短竖板楼漂）、霸电梯城间面习积、英楼梯妹面积秋、消腾防设劝施面贪积、痛墙体烛面积枝；长板楼谣受走廊寺面积影遵响最大允，因此斩，多层还的长板酒楼实用茂率最高就，随着麦层数的效增加，封实用率校下降，烤超过18层的跃长板临楼，穷由于储需要讲抗震亦等结料构层主的增希加，罗分摊颤面积狠更多雄，一猪般在75%以下；短板楼11-港18层，夫随层数数的活增加舞，实颈用率灰上升呀，但续上升移幅度哑较小固；层管数差置异在2-5层左右洒实用率禾变化幅膏度不大透；18层以上冲的短板涝楼，实众用率随士层数增姑加而下相降，下薯降幅度犬较大；拼合板换楼受电威梯间的秘影响较顾大，以18层，4户为例绞，每增皮加一部伍电梯，缩慧实用率渗下降4%左右闷；11-辆18层，把随楼瞧层的驰增加润，实钞用率秧上升喷，但俱幅度床较小问；22层以悄上，获随楼粉层的笨增加铁，实络用率蓄下降吵幅度旱较大泰，平疫均每钞增加1层，实遥用率下远降1%们-2侧%左右廉；18层以响上板慢楼由正于消辉防要显求更丸高，承因此杀，增疑加了毕大量冈的消动防梯客和消境防管忧井面剖积；各类嫂型的8层以上参板楼实掩用率由骆大到小势排序为湾：拼合症板楼、裕短板楼笔、长板撒楼；拼套合单元斗数越多烦，实用然率越高密；目前展市场温上需织求较秆大的耻产品眉是1梯2户，11-薪18层，2-3单元纺拼合禁板楼序。22实用率范规律探厅寻（塔案楼）塔楼文实用块率一孤般规驾律：塔楼11-加18层，阵实用筝率为81伯-8御3%，随桑层数爱的增回高实始用率私上升倒，但辱上升休幅度关较小框；18布-3范0层，什实用哄率为76坦%-亭87雾%，随层舟数的增填加，实虹用率下窗降；18层以上畅塔楼由充于有消赏防要求壳，因此过，增加醉了大量扫的消防侄梯和消红防管井怀面积；电梯惊数增威加，朽对塔璃楼的梨实用追率影怀响较眯板楼例大，脑以1平层4户为例创，每增冲加1部电梯懒，实用存率下降1.嘱5%左右终；各种滋形式歼的塔支楼实茫用率捐不同京，从幕大到立小依融次是炉：T形、拢品形嫂、十遵字形睁、碟刊形、尿圆形探、方敲形；么其中注，十移字形旬塔楼横相对T形塔楼数的实用颗率低，18层2梯4户为例截，低3%；其中，般拼合碟在形塔楼万的实用胖率相对厉比独单窑元的塔物楼实用臭率高；板楼骄塔楼遮对比能：11俊-1栗8层，词板楼搂（短坊板楼嫁和拼趁合半建楼）祝相对那塔楼经实用撒率高昼；18层以阶上，佛塔楼伏的实盛用率肾高于四板楼榨；由款于塔泳楼的恒消防浩实施龄面积籍较小游，走角廊等财公摊脖面积舰相对长较小信。23提高等实用疑率的绞途径………适当叉层数建筑形煤式选取户型辞设计24提高泡实用捆率的滚途径建筑形嫌式选取跪：11-穿18层的极拼合岩式小锅高层恨板楼趴；18层以乞上T形塔煮楼可适当板考虑：想高层建华筑的电雨梯外挂茂式多联惊廊结构庙：用电贞梯外绪挂式贡多联币廊结腔构包臣括联伴系廊拾，电宣梯塔肢，联趟系廊期沿建善筑主棋体的怒外侧病分布愁，联恩系廊谅的外蛮侧外赔挂电志梯塔缺，电看梯塔休内设驴电梯梦，使筐得建瓦筑主播体各机单元跪房的餐朝向着、通布风、键采光都良好烘。可精阶心设所计户姿型，蝇以达小到提诱高客贝户的仍实际顽实用絮面积乳。具体婆建筑光形式虫和公喘共面倍积设疮计时析，首丝式先要趴考虑进与定系位相嘉匹配避，消厚费者坊偏好稀，开析发商方经济集效益穴等因窝素，也不能康单纯黑的考夫虑实寻用率夫因素悔。需吼要在筒舒适杆性、用实用浇性、带经济购效益旨三方齐面找抽到平兼衡。25户型街实用风性提臣升途挽径概途径超一：善赠送这面积1、凸宁窗（脾一般音在大绑户型吧中采书用上冰凸窗顶，小界户型衫中采袖用下诱凸窗验）2、露妄台3、地下鸟室4、入户哲花园5、空房诚中庭尚院6、夹敏层7、复田式26凸窗贤增加羡了室如内可胁使用熊空间僚和视榜野开房诚阔感恳，但元赠送索面积轨较小长。凸窗方式：赠送躲全部余面积27梁凸窗叠窗台凸窗非窗台翠客户赛可根芒据需捧要拆笨卸，专赠送楚面积凸窗剖捕面170旨0说明：考赠送面练积最常酒用的方镇法。在辣中大户耍型中常拘用正常强凸窗，漫在中小爸户型中蒜常用倒妈凸窗。他现在也吃出现有奏同时方哥法作赠鹿送衣柜馒的做法芳。利用同丹样原理逆做赠送肥衣柜28露台说明：摆赠送面兵积较常枪用的方形法之一些。鉴于繁成本的锁考虑，哄一般出膛现在大竹中户型都中，根深据定位番和售价婶的情况鞋，面积口会有所骄不同。偶数层逆露台奇数层话露台阳台露台阳台露台露台与培阳台的迟结合使包用，增旺加实用诸性和舒删适性方式喝：赠送哑全部忘面积30入户夫花园说明巴：改沸善了代不规靠则平俘面对蜡户型终的影轰响，梯又为握户内万外提刮供了剩一个少过渡库性空状间，菊也适纷合会境客、饱小憩价、绿封化等味多种不功能套的使竟用，盘丰富挤了居著民的梳生活搏内容。入户尺花园方式：赠送飞一半督面积31空中闪院馆可将湖空中条院馆萍隔成崖一个榜开敞庆的书总房或积卧室空中庭退院，使勺客厅进贴深变短益，通风鸟性更好伪；同时爷得到几恨个空间创的共享疗，多处婶于北侧信，客户匪可自行政封闭处误理注：有顶称有柱准算全舍面积有顶无末柱算一散半面积（凹阳肿台的变蛋形）方式掘：赠送一反半面积32层高抖小于2.2摧0米的亩夹层雨不计坦建筑聋面积在层屈高允锹许的洽情况或下，番夹层五产品垄具有巴较强敢的灵戴活性党，赠诸送的嫩面积馋较多催，但荐空间或舒适筐度一颈般，递市场扔接受杨度不啦高。夹层方式盖：赠送全从部面积33复式蚊产品甚分区因明确绝，通肆高空悔间有恢较高爷舒适胸及尊愤贵感私，以租自然状层计怖算建售筑面裳积，甜面积锋有较烧大弹获性。复式方式：以自然剪层计算廊建筑面滑积34创新方式赠送方式实用指数适用性创新指数市场接受度阳台赠送一半面积适用各种产品露台赠送全部面积适用各种产品入户花园赠送一半面积适用各种产品空中院馆（内庭院）赠送一半面积适用各种产品凸窗赠送全部面积适用各种产品夹层赠送全部面积适用投资型产品复式赠送部分面积适用高端产品阳光房赠送部分面积适用大面积公寓赠送方疯式小结35成功院案例育解析——佳兆橡业可孩园说明：硬两房中气难见的健户型，串面积为68购-7暴3平米，冒赠送面像积和舒排适性达梳到极致波。露台赠案送主卧L型落地凸窗赠送，赛形成温寨馨休闲穴空间，博同时使某主卧得亮到三面采炊光和景观钳。根据凸窗胶原理，赠送的狡衣柜入户晕花园36中信红宝树湾说明脊：将观性价您比发么挥到美极致居，同货时通眯过空恳中花裹园、否多面盾采光郊等元凉素让夏户型改特色预鲜明浩，极蒸富感请染力吹。弧形温大露丛台，炎对二吉房来股说比蒙较罕困有入户花奸园，有叮改造空颂间观景厨搬房超大生塔活阳台把，预留爷工人房娃管道空中花宵园，将黎自然引历入客厅懒餐厅客厅餐冲厅多面保采光较话有震撼美力主卧知弧性迈大露道台双层高禽入户花怜园二层释高的捡露台怀客厅饰，复式空无间让赠叼送面蝴积有孙更多陈的空抄间，冈空间榆也更膏丰富37红树东殊方说明犁：通截过弧弱形窗啦或空回中花嘱园来造实现兽多面隶采光蠢的理等念，钞让住学户更坐贴近载自然告。同克时赠户送的催露台扯既实否用又英具震拖撼力客厅虹超大恶弧形尚观景顶窗和哭阳台裤的结拆合，份体现能尊贵头生活叹。主卧锈套，倘多种争功能拿结合速形成至完整骗私密叹空间撇。空中挑花园递，绝涂佳的仿景观估面，惨餐厅欲三面烘采光主卧赠跃送大的券具有私析密性的党空中露视台，极爷富吸引嗽力38说明阿：露负台跳忧送，斤并较拉好解纽奉决其娃私密眼性问佣题，燥使露子台更柜实用士。空中僵庭院她，三出个空见间共政享超大露科台，通早过百页妈或凸窗百来提高寺露台私霞密性入户花忘园露台胞和主卧乌露台跳闸送金地香膨蜜山39天悦龙号庭说明盛：跳暗送露鬼台花岭园，虏让多及个空蛙间共锦享。富赠达绍面积耻超大庄，富情有感抄染力渴。跳送鼠空中重庭院持露台雕，使编客厅烤进深师变短冠，通斧风性杯更好饿；同益时得菠到几稍个空抚间的询共享左右计跳送宅露台40花半妨里说明：晓复式户形型为项蛋目一大遣特色。够复式给寨户型带堤来更多档提升性经升比和走改造的喷空间，甲其丰富查空间及仗高厅的摩尊贵享妙受能很摇快抓住过客户的烂心。赠送哪二层臂高超占大露揉台6米高客象厅空间二层唱高入释户花惜园，震为业剪主提婆供改琴造空观间共享的梦空中庭站院入户花染园可改消房采光丧走廊41水榭花达都——跟1深-5栋A型搏偶祸数层——膝1-鹊5栋A型切奇掉数层说明但：整炕体尺稿度感症把握断较好将，前芝后跳萄送超扰大露因台，聪极富吃感染甘力。42冠城践世家说明疫：通盒过4.婚5m和3m组合直的错贤层设贡计，沿形成谦高4.吩5m豪华客爪厅，餐荡厅和卧笛室的层恶高也为块正常的3米，横犹如钥空中冲别墅骑。市药场反礼映热肌烈。1F2F4.5盛m豪华客克厅阳台可呜改造成机为客厅43途径辱二：卡户型岂设计选上增竭加可穷使用舌面积如何增馋加房间己的实际沫可使用如面积，榨减少垃菌圾面积描：垃圾面秤积经常挪出现在案以下几藏个地方息：１