北京酒店式公寓项目营销策划报告附图丰富

走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点……但是，我舍弃不了城市。我，已经成为城市的组成部分。关于酒店式公寓——酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。WHOAMI

唯有清晰的自我认知，才可以站在市场的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未来。我是谁？我长得什么样？跟别人比我好在哪里，我的欠缺又是如何？我可以立于市场是因为什么？我如何在疲软的市场中“火线”突围？我不敢说，我可以成为酒店式公寓的新贵。但至少，我能肯定，我的重新“入市”，一定会为沉寂许久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里程碑式的一笔，

因为……我，龙头

不仅仅是在打造一个项目，

我打造的是一个从我开始的时代！让我开启这一场新时代的征战……龙公馆～贵之邻，尊之所龙公馆之征战江山胸怀江山大隐于市第一回合：市场研判第二回合：定位延展第三回合：专案推广第一回合

市场研判《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！龙头公寓本案位于朝阳南新园西路8号。紧邻东三环华威桥畔，驱车5分钟可抵国贸中心，3分钟进入京津高速公路公寓环型结构的公寓楼。酒店为17层楼，公寓为14层楼。公寓部分有3部电梯（2部客梯，一部货梯）。70年产权公寓已经使用将近12年，还有58年产权。关于自己项目四至入口关于自己项目四至园区内关于自己项目四至园区入口关于自己项目四至园区门口道路关于自己项目四至园区袋东面—美景欧东方美景级东方关于支自己雹项故目四柄至关于少自己如项仅目四挨至园区猪南面—山水谢文园关于值自己迫项海目四吨至园区急北面—邮政译综合辛楼目前猫没有善投入赖使用关于起自己辣项称目四迁至园区膝北面—香榭屑舍关于低自己夸项膨目四露至园区岛西面—近端关于档自己公项寸目四带至园区星西面—远端关于值自己忠地解域陈净述我，商坐落谋于东甘南三铺环四续环之态间，窜座拥恋无可带比拟杀的地胖位优花势我的晚周围飘，有庙完善殖的交寄通体携系——三环知四环样，皆桐可随鞠意通絮达我的傅周围间，有顷可带扯动客突户优声势的“豪华”物业——山水消文园畜等成窑熟“豪盘”直接带甲动地醉域价辨值我的泪周围仆，有说相对午完善岸的人唐文气胞氛——传统组居住待区，四周边敌物业呆配套性完善我的获周围毒，有笛相对瞎成熟阀的社夜区环岁境——大社垫区概词念形怀成，惧与周纽奉边各殿高档躺物业遥脸相呼悼应我的写周围放，有效成熟愧的商猛业环挨境——购物于，日厕常消材费均杜可在吉一公勤里内欧寻找把到合适坦的商区业消愿费场勇所我的男周围肾，有外儒雅裁的文适化环灭境——首图碍，平唱添无腹限文牧化底忧蕴；班古玩垮城、作潘家园……众多股的古错董交场易场棍所“掀起”无限榜历史桥文化际痕迹关于布自己黑内匹部指秤标总计15挨08该0.交81平方尿米占地97责23夜.3籍2平方郊米，绿地简率33纵%，使用背率76谁.7决%，容积例率为3.它5，标准镇层高2.下9米，现已盈签约16沿3.守6×独4+贤10袄8.塑94伏×4愉+6袍8.咽14喘×4，现打网上缘瑞报价13炎90辟0元/平方号米，关于呜自己泛内勤部装舞修入口虏感应劫电梯关于垃自己甩内尚部装市修公寓条入口抄连廊关于时自己宿内剧部装嘱修公寓露室内贴装修关于识自己减内棵部装撇修公寓朴室内抗洁俱关于焦自己猴内廉部装笨修公寓只室内幅日式袋风格见装修关于董自己镜装漠修标肾准电梯驱（货定梯）患：日痰本三起菱；客梯欺：上膀海三赵菱；防火堡门（贵大门年）：田日本违流闭元（谐惜音）牲；卧室别门：联全部骨为实吧木门县；空调漂：日犬本心生晃；遣（空朋调为痰中央纷水循茂环系睁统。斥夏天5个月盾有冷歼气，黎冬天饰有5个月周有暖嫩气。况没有维燃气好，为秤电磁飞炉灶既。）浴盆矮：日岸本因深那阿种丝（蚁谐音惰）；洁具蜓：TO惠TO；（别马桶肠冲水认系统唐为节储能系本统，遍洗手投池的读水自跳动流乌进马嫂桶水熔箱，站成为如马桶时水箱撤的冲沃水。缺）橱柜瓣：日哥本日苏波；门窗果：香控港雅裁迪；消防决设施芳：烟畜感，陡喷洒柳，应孝急灯衰，消欺防栓连都是封酒店反式设怎计。上下弃水的艳配件科都为鸣日本仅进口伐材料储。关于性自己鸣装白修标巾准装修躺采用2次吊选顶，闻没有要明线拖，走暴线和叮灯口于都在樱墙内网。全甩部为忍大开午间，绕隔断晶可以升拆。由于漫使用汪的时处间较断长，零现装红修状愧况40求%较干徐净再泻进行码简单杠装修辣即可袍，40伍%进行本修补饶也可晌出售求，20豪%要重滴新装园修。关于陕自己价生居活成正本空调8元/平米/月，饮用杯水为型二次恩处理粘用水哗，热吧水：16呢.1元/吨，封冷水厨：6.浸1元/吨物业促费：3.瞧5元/平米/月电为孩商业移用电0.炎8元/度关于蝴自己化市担场调翼研经策昨划单洽位为婆期一瓶周的50需0份(有效些问卷43滴6份)无差伙别人垄群调管查问蹲卷，带并进惰行后降期问刷卷分赌析。伍其中毒，参倡与调夫查的雕年龄从组成露为：超过80％的载潜在乌购买帽客户右年龄衔介于26征-4腹2岁之间关于焦自己际市农场调花研对于崖该区培域住各房，懂消费腹者普摩遍购粮买倾才向为酒店殿式公腿寓的逝高回医报率消在各社种投笛资相鹊继疲最软的狐现下霞已经彻逐步禾被市稳民所板认知社，并块可能解成为重新的衬投资事增长烤点关于尚自己牲市但场调嫁研目前餐没有相投入互使用对于啦该区坊域住匀房，烤消费彩者普后遍单绪位价劈燕格趋泛向为关于晒自己牙市呀场调赛研目前误没有阅投入添使用对于衰该区困域住伙房，演消费币者购斧房配筋套需厦求交通铜、教咏育、教商业升是潜世在购连房客妹户最弦为关跳心的莫配套关于谣自己沈我药的总情结虽然衔我早示已诞奴生，蜜但面西对新预生的环同类络们，缓我还遣比他渴们有链多十年余年互的产穷权拥夜有；迟虽然掀我有侧很多旨小的眠问题写，但酱不会贵因这妄些而委抹杀宜掉我瓜内质枯之美胸；虽友然我择是12年前牵的产车物，麦但是采，面训对新救生的“小兄面弟”们，问我的谜骨头波更硬惠（质炼量优击异）牌，内驼功更雅好（蝇内饰嫂大部灵分为锦进口填产品似，部浅分为丸合资垄产品革）；当然射，我躁的问岛题与桥优点暗同样规的明室显。递面对纤众多讲新颖锯的设扒计，间我的遍外观午也许闷有点踩不那僻么IN了，韵我的轨内饰母风格娘也已竟经OU崭T于现围今的帐格局油。12岁的神年纪茶，我永也应佛该“洗一触个澡”，彻型底的亭擦拭魔掉身真上的侨污尘崇。我归知道拼，这钞些的肿一切畜，都复是会尾影响待到“客人”对我西的第迟一印稿象。昌不过愤，比棚起我我的“美”，这雨些，浴又算卡得了遣什么体呢？还有津，我颂的生孩活成世本很统高，结无论拾是水浮、电乱，我欠都高屿于市阁场常顺价。右但是变，我近知道渡，跟侨下里岛巴人牢相比闭，我事注定恳只能猎属于贿阳春话白雪闯的行右列。暂我有拾特行六许可换证书暴，可择以进听行酒竭店式殖经营核。我怨现在抽已经筑通过缺酒店紧的部裤分，盛打造汁好我咳该有宪的市魄场形占象。我想逝，如枯果要臣给自暂己一踪蝶句话坛的诠竟释。劳那么帆，我失希望饼，我旦的未覆来是“高贵缎但不刘高价全，品伍质胜约于外走观”。而像且，糠高生栗活成答本的垒先天内劣势道，注着定了崖我没拖有办贪法去冲迎合翁大众择群体靠的需杰求……关于购行业只有穷了解寒市场罪，尊习重市酿场，亦才可柳以立亭于市类场不申败的箩行列仁。所以乘，对状于宏诱观市揉场的窃准确播把握宗，是置让我晚可以宗不“萝走偏挂”未来道厨路的旨一个香重要睬依据兔。关于鞭行业窑行猜业特困点意为“酒店萄式的岗服务栏，公静寓式指的管像理”，主要欣模式奋为提棍供服弯务、音没有务酒店尸经营舞的服心务式染公寓扭。集章住宅键，酒泉店、研会所公等多纸种功委能于浓一体仔。关于巾行业甘客净群特见点相对崖比与被酒店醋，酒海店式碌服务旁公寓恢主要窑针对忽居住泛市场善中较议为长旷期或务频繁糖居住聪的居持民，贪尚无挺特定炮的标脂准。伞较为嚷长期香居住婆的定鸦义一球般在鞠季度病、或脂半年蛛或以缩慧上。这个飞市场谅的主转要客晨群包扑括：谷长期最出国蠢的生雄意人扛及其括家人爆，长烘期在富外的矩跨国奔公司冲总裁易、高唇级管撕理人鹿员、咸高级劲员工全等及堂其家挖人，刺放长性假的竿家庭盆，以摧及需诊要进分行商辟务交四流或泻者进获修的游中高啊级商寻务人尼士等炕在京各海外经社团陵和驻款华使滋馆的爪工作欠人员脂等。另外冰，一龟些小怎型公掘司也击成为及酒店胸式服马务公病司的避客群腰，主优要作冠为商厕住使芽用。关于餐行业座服啄务特佣点在服睡务上谢，物假业管翠理一促般是倦由星徐级酒疼店直费接管详理或田有酒谱店背托景的摩物业品公司酒进行猛管理暑。一秋方面卷消除各客群适对物驳业管虑理公疏司水隐平的骡怀疑砖；另贷一方古面，底切实初为住谨客提品供高肢档、患到位赢的各装种服趴务，己使客央户享健受自昌由舒暮适、沟高质茂量的狼生活匆。其借猜鉴酒稻店服毯务及默管理刃模式吨，提尖高诸策如家耽具清造洁、蛮送餐迁、宴修会安分排、障洗熨敬及送妹衣、猫钟点恐服务顾、电喊召的旬士等框一系迈列服废务，右较之住于普皇通公智寓服劫务内死容更林多，抱为特柏定客悬群提伟供更阵多其高所需腾的服蛋务内少容。关于姜行业引户撒型配搅套特备点酒店恢式公裳寓的反户型趟，根搬据各昼自项芒目所摔处的攀位置监及自鸟身定紧位，融从几论十平赠方米队到几毫百平腾方米反不等众，可虚以满坟足使赌用者乘的个检性化吗需求撒。在装唯修上劣统一艇为精廉装修说，并获多为考提供耻全套射的家喂居设傍计和滨电器盐，对怪于不惭同户菊型也呼配合交不同烟的格支调。另外着，根腰据住剃户要震求提牌供酒禾店式堤服务攻的同倦时，险一般双酒店怀式公念寓的剃公共维硬件肃设施奸均类咽似酒单店，拖例如愤大堂虑、会榴所等逮，居腐住者傻的身佩份和护气派她也可凳彰显辞。其幼他附服属设秆施还纱增加遵了银缘瑞行、袍小型峰超市田等项拦目。关于旦行业益两难大功和效我国翅的酒周店式马服务缩慧公寓欣经过贸几年悲的发驱展，判在原托有基雁础上绩已经敞形成处自己冰的特户点，遗具有“自用”和“投资”两大责功效像。与鸽传统煌的酒担店相转比，昂在硬娃件配渡套设艘施上粒毫不缝逊色偶，而源服务锅更加窜家庭帝化、故人性静化。附由于罢它吸看收了泽传统玩酒店毙与传莲统公盾寓的茎长处冠，因湾此，植备受特我国柱以及腾在我翅国工锁作的粉外籍巨商务依人士雅的青什睐。关于更行业领北脊京主播要分弓布区遵域金融恢街CB祖D区域中关歌村关于寒行业歪北宇京主益要分凳布区芝域区域赔分布—金融倡街（泡行情防看好忙、竞恐争激健烈）供应摸方面午：金铅融街商公寓粘市场翁现有炒供应霉量为40万平释方米蜜左右畏。需求极方面慰：随窜着金则融街番形象断的确绘立和坟影响铜的扩扎大，汉国际依金融老巨子她，国涂内金雅融行前业、何通信裙行业赔和上要市公虽司对扶于本验地区目公寓炭将产看生巨舟大的许需求丙，且错该地召区写国字楼铅众多柿，公芦寓的炕商务鲜功能浸相对迁较弱身，更衔贴近骑居住社的本竭质，似将会宪得到耻本地加区商获务人幻玉士的论认同覆。租金枣方面枣：目话前该皱地区茫高档雾酒店搏式服骗务公见寓租踪蝶价为15美元/平米.月。由于肾此区勾域内杯商品单房品物质也枕较高苦，而冈酒店败式公芹寓多同以中替大户司型为予主，船总价蚂不占痒优势饮，金脊融街佩及其剩周边掌地区陈酒店祖式公这寓与劳住宅派的竞阶争将武日趋帮激烈社。关于踩行业窜北困京主宽要分台布区摸域区域涂分布—CB肢D地区毫（发左展最男早，盯价格社最高焰）该区烫域是炭北京稻市公冶寓市孙场发闪展最马早、腹最成乔熟的耳区域掠。雅蕉诗阁失、嘉室里中句心、泊燕莎斗、等牢项目惜均已悦投入提使用猛，并携成为业北京女酒店饲式公喜寓产匹品的拜典型蚊代表练；随毁着CB胖D的进作一步哭发展蜡，写秆字楼结、大稠量公趋司的烈进驻议，CB味D核心庆区继纵续向幼外围浩扩张袍，紧五邻CB现D的其临他区刺域也介出现载了一拳定量聪的品耐质分子级、傍档次累分级锯的酒吩店式限公寓毕，包咳括通腐用时挡代、跑远洋火新干瞒线公央寓、迈东方冒瑞景蝇国际圣公寓事，珠产江帝让景；需求哨方面怠：该制地区瞒租户休大多醉为外乌国公费司或隐机构醒的外跪籍工帆作人族员，多他们耳一般贪都能像享有饭公司配给予欺的租净房预城算，友需求叨较为鼓旺盛树。售价圣方面钳，在豆售项叔目价哪均价蜻上升银速度厅较快菜。租悲金方娃面，鸭本地僚区高既档公斩寓租易金稳或定，辫租金陷报价苗达到摘了每钱月每井平方旅米15牧-2次0美元什，从厨一个咬侧面担说明息了CB愈D高档梨酒店刃式公智寓目特前公昏认的唉平均搬租金兵水平洒。关于检行业迎北惨京主型要分傻布区每域区域里分布—中关巧村地伤区（壁需求葡量大想）中关播村地石区公该寓市荣场供熟应量娇不大竿，到丛目前捏为止赠，总昼供应帜面积啦为60余万拳平方晚米，也提供30鞭00多套霸高档晃公寓糖。其北中酒饲店式价服务约公寓将占20捡%，其棵余大却部分既为商未住公绳寓。需求悉方面顷：中绑关村冷地区蜜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精装修享受合生·橄榄季大社区中商业、会所、双语幼儿园等各种配套珠江帝景高档石材五星级酒店精装标准，挑高4米，大理石、高档石材精装修，配全套家具家电餐饮：西餐厅/大堂吧，中餐厅，茶艺馆，大宴会厅、小宴会厅和贵宾室，雪茄红酒俱乐部。康体：恒温游泳馆，棋牌室，乒乓球馆，桌球馆，健身房，SPA水疗美体健康中心和桑拿按摩中心。会议：大、中、小会议室，另有贵宾会议厅，面积约为80㎡。纽约客low-E玻璃幕墙挑高16米，800平米精装修大堂精装，配家电家具电梯：21部(4部观光电梯)；门窗：霍曼(门)low-E窗自助厨房、会所、空中游泳池、商务中心、商业中心。1—3层设底商，1、2层：银行、证券、国际品牌服饰精品等，3层：大型餐饮、娱乐、高档酒吧等；4、5层：办公；6—15层：酒店式公寓；地下一层有大型超市。6层设有空中观景泳池和现代的自助厨房。横向缸比较肉装贸修配灰套项目外立面大堂装标配套远中悦莱法式现代风格，建筑三段式立面架构南北入口的双大堂，区分主人与名店大道的出入动线，确保住户生活私密，16层楼高48米挑空精装修精品商城，结合餐饮、咖啡厅、国际连锁超市、国际健身俱乐部、私人诊所、美容SPA等博雅国际中心石材、金属饰面板、高级饰面砖800平米大堂按四星级标准设计，挑高11.4米。墙面为高级石材或玻璃饰面，地面为高级石材，艺术吊顶，配豪华灯具精装，配家具电器餐饮、会议、展览、休闲、健身等横向薪比较拐装戚修配杀套酒店狂式公搂寓既量然作葱为高切档写冶字楼创的配耽套，挎则在追品质行上要棕与其华身份芝与地机位相两符。粗所以斥在装览修装蜓饰方驾面都雷做到遍不遗代余力纠。尤幅其在疼能显险示项限目品立质的叔外立丘面和敏大堂霞方面饮更加骄注意也。在室类内装捎修上固则体种现出健品味个和舒睡适，脂号称纵带着歪牙刷唯就能庙入住璃，针珍对的窜客户涂群主产要就血是来派往与根各城让市之掩间的境工作惰繁忙向的商禽务人夹士。横向春比较域物挽业配飘备及杂取费项目星级管理集团物业费水平银泰中心柏悦居五凯悦物业管理公司2美元远洋国际中心五中远酒店物业管理有限公司4合生·罗马嘉园--康景物业集团3.8珠江帝景五美国豪生国际酒店管理（集团）10纽约客五法国雅高酒店管理集团8.2远中悦莱五远悦五星酒店7.4文津国际五锦江集团4.5博雅国际中心--第一太平戴维斯6横向概比较狱物块业配以备及捡取费酒店讲式公较寓运援营的阁成败尺，关才键在农于服上务，啊在于可有没煌有专巩业的她公司析进行邪管理初。从报上表找可以倦看出干，这地些项纤目大太多数艘依托桃于五或星级甘酒店龙，并雁聘请艘国际局知名汪的酒洒店管今理公删司进划行酒斥店的穗后期舟运营尺，如贪第一释太平败戴维崭斯、技凯莱先物业认管理武公司乓、赛差特酒雕店管佣理集魂团、概中原嘱物业瞧管理捞集团锅等，漆都是敏比较腐有影动响力折的专疼业酒堤店管称理公夏司，迁有了示这些霸公司买的加辰盟，凶是其艳后期值运营局、以愉及对现客户密的良织好的闷收益密保障模。横向午比较食个疲案比疾较目前切没有客投入著使用乐成诸国际物业钱类型公寓梅建筑类别板楼均价25碍00雁0元/平米装修特情况精装交通兴位置三四姥环之施间开盘玻时间20堵06派-1柜1-便11入住笼时间20妈08骂-5搏-3祖0物业扁地址华贸爷中心含南80东0米（探朝阳所区西下大望蕉路）销售缓套数分：42密9套已签泼约套除数：21衣5套成交民均价风：16铲88界2元/平销售变率：50愚%横向桑比较为个屋案比写较目前搂没有禾投入使使用苹果验社区怖二期物业溉类别:公寓建筑阻类别:板楼装修仅状况:精装数修物业侮地址:朝阳筹区百句子湾颜路32号国案贸沿左三环路向南30土0米至开百子桥湾路般口向编东30歉0]环线络位置:三至塔四环均价:1湖70斧00元/平方庆米交通兔状况:位于螺国贸狠桥东锦南，类紧邻CB扇D，距框东三枣环30合0米。销售帅套数少：10代24套已签拾约套商数：44嫩4套平均徒成交痛价格期：16极90浴2元/平销售炎率：43快%横向夕比较菊个绳案比决较目前娘没有狼投入任使用山水拨文园福四期物业饺类别:普通绵住宅贡别助墅建筑肃类别:板楼絮、联阁排别浴墅、撇叠拼捕别墅装修哑状况:精装炮修物业锻地址:朝阳疤区东奴三环抢十里剑河弘于燕路环线私位置:三至城四环均价:3桨10忙00元/平方刃米价格再描述:以上泥为四羽期1号楼戴开盘孙价格骆。一贷次性广付款蜻，银谈行按冷揭销售雨套数盯：11庸5套已签渴约套欣数：26套平均检成交耗价格捷：30样93胶2元/平横向酿比较动自烂我总蜂结酒店霉式公辞寓总欧体分穴布区奥域依蝇托于夫经济水发达南区域灿或者独环境清优良柜位置券。但欲统一呆都拥座有交夏通便闷捷，圣动静暂皆宜敌的特井性。北京码现有槐知名类酒店忽式公晚寓均劈燕存在锣价格带挑高疲，但罗租赁映火爆妹的现恩象。北京佳现有悄知名贪酒店反式公徒寓均佣配备格良好超的物丘业管镰理团筒队。纵物业册费均违等于野或大描于一薪美元叠以便贿于支狡撑更迈优秀证的的名物业歌服务胜。北京轧现有傅承租暴率较券高的滋酒店踩式公朴寓均杂佩有灿全套失室内努设施欢，可冲以让裙承租痰人能卧达到“拿着仆牙刷‘就可遭以入缎住的峰方便挠，快息捷。经过04—06年的酷市场增预热踢期，毫酒店叼式公立寓已视经开妇始逐仓步进粪入市否场成矩熟期司。新立项目但陆续眨出现王。需袜要更浑明确减自身束定位莲及同留位差利异值怕。市场能分析SW尖OTS地域墨优势妖，整兄体社福区氛吸围已石形成现房,没免葬除后坝顾之照忧购房煮后即倡可见忽到投命资收堪益品质夏优势怪，优爆良的辫内功汉，高舒素质睛的“邻居”，人另文环型境等欺可带胶动整沟个楼垒盘品解质W旧楼宅新卖悟。楼佳体本捉身已扩经略况有陈纸旧生活雹配套挤设施拦还不驶齐备产品撑类型舱同质剩化现方象比芹较严粱重O20宅08奥运救对于旅酒店突的需编求缺糠口投资泪型酒吸店可府填补菌目前隙市场售的空迷白合理依的价捉格势织必可游以搅它动疲搭软的骆市场产品华市场己已经执逐步窑进入揭成熟惨期T所面门对客敏户群脚体较女窄陈旧亩的内足饰可仅能会终引起泪的二选次装追修市场挂整体蓬的疲年软阶担段市场却分析根据SW米OT分析拍，在旬可以屯规避护的条晴目中男，可者以在蔑少投割入，承多产岩出的甘前提喝条件盐下，对建凳筑外协进行进粉刷素或者够局部冬点缀部分格家具标及装绳修的膏更换地毯眉的清枪洗及饶更换部分往房间速销售呼后入娱住前垫的装逢修（怠二次干收益组）市场播分析材人情群分蚕析投资揪客居搂多酒店拜式服胶务公贿寓的体购买缺客户提中，域投资扒者占炊绝对卖比例改。根统据北株京中盗原的狮调研挡结果枯分析艘，投资润客户秆主要驻可以爬分为糟两大锡类型寸。第锡一类益为纯园投资平型客特户，主湾要有练个人荷投资瓶者和延机构士投资猪者组溉成，葱个人道投资晃者年卸龄在30如-3匠5岁范子围内昼，机家构投阁资者被主要唉是具类备一硬定经絮济实隐力的僵中小滩型企课业。拘他们红购买拦酒店沉式服绢务公富寓的拆主要明目的田就是瘦看中裳了酒牲店的晋增值救潜力枪，他者们的纽奉预期叉投资椅回报掘率一说般在8%搞-1配5%。这言部分虹客户封占整筹个客剩户总哀数的60诸%左右趣。市场臂分析务人塌群分秆析养老奥型客疾户，以宇个人俊投资位者为荒主，腰年龄和普遍巴在40岁以吵上，血购买废的目迈的主岸要是锣希望乔退休蔽后能陶够得塔到丰蹦厚、您稳定猴的经璃济来称源。治这类您客户衫的投植资风赶格比轮较稳母健，灾经济泡实力鸟也比酷较强兰，多瞎投资裁于10规0平米挠以上喝的较回大户徐型，有预期费投资复回报浇率多肌在10猴%以下锹，最拢看重昏项目钢的发武展潜筛力，慰占客亲户总赤数的15皱%左右新。除投乐资型眼客户稳外，妨其他顿客户开也有脸相当型比例亭，包血括以暗自主顺兼投唤资为躬主要洞目的减私营评业主微和办厅公族框和以祸满足相内部搬需要腥为目益的的饭海外拘跨国而集团荐客户阶等等迁。市场律分析雷人吸群分挽析租赁诉客户锤分析北京阳酒店企式服吵务公秆寓的态目标谨租赁熔客户座主要际为外梅籍公沟司派许出的溉高级职员工拳、国禽内大警型私慰企的胸老板衣、高剖层人回士等坟高阶说层人显士，版均以伞商务糊居住似为主虎，并梁具有床长期辜居住踏及安珍置家矮人的阁需求航，这丈些客星户的碍租期推一般攀为半汤年以序上或居更长启，由及公司派担负哥高额坝的房把租费浮用，键同时抖自己乏在异撤地没聋有买意房定薄居的庸需要慰。其哄中，蔬欧美趟人占勺到65宵%，其促他是马港台忽人、辞日本迈人和仰华裔鸣等。另外玻，随销着酒严店式冰公寓歇在国贼人眼姜中的乔认可皂，有汗不少谈商务制人士链因为四工作寄的需晴要也乱会选认择一织些酒键店式默公寓奴作为津他们底的暂盆时居甜所市场指分析扰产把品主门题由于晶酒店膨式服损务公弹寓所舱具有“酒店陆式的毁服务错，公杠寓式础的管落理”的定溉位和禽特点仰，就皇决定感了服黑务是槽酒店员式服成务公酷寓的献灵魂甩和永遭恒的缠主题册。在厕硬件全水平裙和品揭质相浙当的误情况贸下，礼服务境水平景将成绩为竞反争的航焦点鹿。如扮何提政升物浮业管贫理水岭平和风服务丑品质古，保白持物摘业的愧长久铃生命疗力，芽对于喇自住颠和投商资酒过店式共公寓顾的业围主来羽说，器是保厅证其岩投资变价值幸的关第键因串素。在租胡务市接场中托，客肆户的颈去留侵很大糕程度臂上取庄决于中物业办管理涉的质胃量。音提供愈良好录的服派务是匙评定谢物业教好坏敲最基饺本的婆条件枪，是两产品穗的附混加值单，直妨接影汤响到画物业蹈今后协的租塘金和亮收益项回报蜡。对助客户垒来讲息，不巴断提衬升的西服务钱、管怜理水许平以堡及稳俘中有义升的原租金介将给缴他们粗带来茧最大替的实漫惠。市场遍分析首主姑题延樱伸将酒摆店式窗公寓夫与SO捆HO进行叨了结蚁合并行全新能演绎耐，在纽奉充分振考虑序了满阴足各皱种商绩务个图性化味需求柏同时艇也将包满足螺了人授们对法高档吧住宿申的要笔求。刘这种嚼模式墓将居不室分蕉为居润住与扑办公屋两大灵区域捧，这折样即罩具备妙酒店升式公给寓的次高档往生活蛇区又百满足SO摇HO的高转级商坟务区植，例巡寿如24小时款商务蜂中心筋，可困以提川供24小时学秘书舅服务伪、翻萝译服驻务以熔及会搜议服域务。胸这种乏产品秘不仅递填补亚了SO奇HO无5A级办庭公楼稼配套呆服务听的空控白，田而且沟为办劫公者垮提供描超值久的服世务。也酒店什式商犯务服规务公姑寓可龟居住质、又嘴可室锐内办渗公，越其既蠢吸收汪了星师级酒限店的义服务掌功能线和管帽理模只式，旬又吸察收了抄信息射时代可商务供楼、浸写字农楼的概优点切，拥垮有良内好的圣通讯淘条件方，能寇够有伐针对目性地套提供油秘书护、信孝息、伞翻译堤等商尽务服旷务，躺是进神一步润拓展卵酒店组式服勺务公跳寓的稳功能粮而生东的一猾种综映合性吨很强计的物称业概污念。项目神的特病性决学定了傻本案完的用股户人破群为抓以投莲资为催主体请人群盗，这转部分丽客户困经济焰能力睛强，跳对高旱品质外物业颗的需底求较甲强；板块回内经绑济发研展以志及片城区知穷名度员的提算升将暴为板蹦块物仪业带题来源摧源不内断的甜高素图质、威高消耗费群喝体；如果间项目批能够职解决蜡内饰励陈旧叮这个摩瓶颈警问题延，将勇使项纵目取蜓得更廉加理弯想回粪报成菜为可符能！4、本名项目语的竞减争对守手已玩经超妖出了伙板块灵内的哄范畴若。本次抵市场容调研锯对本崇项目扎启示诸：第一联回合猾：第市场丽研判第二券回合砌：选定位鹅延展第三祖回合渡：全专案贵推广第二棵回合性定领位延厚伸第二罢回合羡定哨位延固展以下傲所述仅表颤达宝般隆源残对本讯案定筹位的优理解，乐并为橡本案画的主令题推混广进创行系写列梳逆理第二姨回合有定井位延徐展——文化谜的溯根——城市砍的烙印——精神扛的反思58年产溉权、示精装售修、该投资/自用辰型、券商务药、公缸馆58年产臂权区别播其它与项目喂仅仅40棍/5牲0年产奴权精装晨修迥异伏的装萝修风绑格，姑完善裹的家犁具、推家电投资/自用可型现买神现住弱、早迅投资来早回龙报商务完善坐的商差务配润套及高环境顶级割公馆由单胆纯的宿酒店嘱式公愉寓提韵升为购北京抄顶级歇公馆为什际么定轧义为申顶级询公馆公馆镰，世骗界顶肤级物越业形巷态。吴国内梢关于耍公馆水命名连的物秆业均蠢只对维于公殊馆二宋字“知其所然，貌不知避其所躲以然”。更蚊多的亡是对弟于名哥词的峰应用核而非帖含义献的贯税彻。寒顶级灿公馆扔的物垮业形赌态在贡国内繁实际度上是芹有空秒白点循的。枪龙头属公寓肿有其丹先天亿优势宇。无密论是拖从环踏境的纳动静嗽皆宜雅，周兄边社元区大风气候钱的业认已形辈成，拉还是净从它逆本身饶已形盆成的坛品牌射知名切度，极已经遥拥有矿的租给赁客鸣户群援体。支都为担龙头松公寓谜的蜕拿变做豆出了恭量化衬的准粪备工仍作。放眼词市场管，顶至级业脚态的呆公寓越式酒责店，应要不湿就是清身处争闹境照，进炸退都义是浓造郁的拼商务党环境肃，只饥能活某在钢养筋水炕泥的尊森林四中间娘；要写不就迹是处巩于城跨郊连炎接带抄。有词好的号空气盏，好独的环陪境，拆却无盯对等惩尊贵粘的远旱亲近拜邻。腾而且冒，生怒活配桃套相包对滞外后，滔与城垦市繁魄华中胁心的对相距鼠过远咏，也酱是城匆郊结火合处文酒店夹式公呜寓相设对滞炊缓的驶原因炮之一跪。而我陕，与急三环罩只有杨百米慨之遥渔，与芬四环院也只宴差一北条大丸路。待周围呈生活激气息守浓郁采，周跃边的钱同等捞高尚卷住宅睬，让催我的姿尊贵欣品味林又一拦次得冤以彰宵显。住高绿大化率笛的生杂活环忆境，袍让我免的“退守”分外匆宁静侍。低寄楼层寸，低日密度质，在右现今既的社鸽会，册远远犯要比监摩天延高楼亡，水凝泥森幻玉林更骄吸引路智者仅吧。海此外摆，更盈比提示别的加软硬岭环境库了。我想架，我葛是可经以成他为一妈个顶迷级的闭公馆个的。窗有一婶天，昨我会胡让别稻人以赤进入衔我而属自豪偿的。第一击回合瓦：很市场屋研判第二附回合田：袄定位义延展第三锡回合惊：窃专案湾推广

总体销售策略价格船制定:比较功一蔬：塑类同泉产品雕加权笼平均因素龙头HOTEL乐澜宝邸美景东方山水文园禧福汇权重位置20%18%18%22%22%25%交通12%10%11%13%13%15%开发商实力10%10%10%12%10%15%小区园林10%10%12%15%12%15%户型设计6%7%8%9%8%10%交房时间13%16%16%18%18%20%权重71%71%75%89%83%100%均价

13000115002000020000

比较均价

18309.8615333.3322471.9124096.39

权重

20%25%25%30%100%权重价格20342.198363661.9723833.3335617.9787228.916

最终价格14442.9608

比较姜二沈：延投资瓶回报寺测算传法项目名称户型面积（平米）租金（RMB元/月）元/平方米加权租金华威酒店公寓商务套间60110006.170%4.3豪华套间70110005.270%3.7商务双套间100153005.170%3.6豪华双套间100168005.670%3.9亮马公寓一居42110008.760%5.2一居48140009.760%5.8一居49140009.560%5.7一居59150008.560%5.1一居64170008.960%5.3二居97230007.960%4.7金桥国际公寓一居55120007.370%5.1一居65140007.270%5.0一居75160007.170%5.0租金

4.8售价=4尤.5瓣*3存50撑*1还0=少15岁75桑0元/平方志米价格助确定:类同妄产品逝加权:底14佩44汽2元/平方撑米投资须回报波测算:态15惠75同0元/平方手米最终录定价:陆15剪00促0元平椒方米销售饱策略方案赶一:闪电畅战销售进周期12个月为在贺开盘便初期字制造纪轰动甲效应溪、聚程集有贫效人驱气，阿同时雾也为顽了体丧现客飞户在济不同悠时期搞购房鞠所产当生的貌利息疗差别龙及风哲险回尽报，济我司岛建议改采取咱“低戒开高酸走”拘的销理售战分略。即开偶盘初哀期定5套特合价房钉，特株价房拢统一复售价14扛00挎0元/平方如米在后础期根涌据销铜售反相应上童调价肌格，颗最终柜维持顾总体违均价妈水平加。销售牢节奏销售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月*年1月*年2月预热\强销售期

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销售魔收入:销售周期销售率销售面积销售均价销售收入(万元)预热\强销0.68230.8541470012099持续期0.354801.3315156007490清盘期0.05685.9045162001111合计13718.0920701方案汪二:步步稳为营销售伴周期18个月20性08年3月--专-2绞00颜