成都市某住宅房地产项目初步意见报告

**房产城东项目

初步意见报告说明介于对项目基地的初步了解及周边情况研究，就对该地块项目发展做如下初步构想项目开发思想：

拟建项目开发中心思想，解决项目“做什么”，规避各项优劣势，解决“如何做”的问题项目营销思路：

将思想转化到市场，产生战略与手段，解决“说什么”，“得到什么”的问题项目开发思想情况介绍：项目基地介绍本项目座落于成都东门团结居住片区，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成华大道二段，项目后方有热电厂，靠近沙河，开发思想情况介绍；规划条件：征地面积约16亩

可规划用地约14.5亩

土地用途:商业和居住容积率5

拆迁地上建筑5000多方（口头调查）从规划条件可以看出：容积率和建筑密度已经限制此用地为高层建筑。开发思想情况介绍：项目交通及配套介绍

道路系统：催家店南路贯穿整个宗地，目前作为连接成华大道和进入项目基地的主要交通道路，路面窄、路况差，同时主要为周边厂区运输车辆通道。距离主要交通道路成华大道500米,交通是其最大劣势。配套条件：由于目前宗地内部主要为厂房、旧厂房和平整为地貌特征和地上建筑物，因此各种配套条件匮乏。没有供暖管线、天然气管线，上下水管线、供电线路也比较落后，不能满足开发要求，因此在开发工作中将成为难点之一。开发思想情况介绍：项目四至：基地北面虽接成华大道，但却途径两个泡沫厂及一个碳渣厂才可到达，前方为老厂区50年代的居住楼，楼体成旧，层数不高，铁路横穿通过，后方是电热厂，冷却塔正处基地中央，由于无其他建筑物遮挡，站在基地上即可一览无余，大煞风景，这些都是高档住宅的大忌开发思想情况介绍自然和人文环境：在前面已经提到，项目在这两方面没有优势，到成了项目开发建设的主要难题开发思想情况介绍：远景规划：具体按政府规划以后做详尽阐述开发思想开发理念前瞻性：项目的整体开发宗旨是：推动人的活动和交流，促进社区发展，使居住社区与城市和自然环境更好的融为一体。在规划设计理念方面，考虑避免一贯采用的大规模小区建设，以形成规划上的连续性，依靠围合的规划，营造良好的空间结构，各建筑自成一体，实现围合过程的开放型布局。充分体现人与建筑的亲和性，通过中庭花园、来体现建筑尺度上的人性化。通过规划设计及配套设施的优化将地块上的劣式转化成项目的特色。开发思想中心思想定位：

将地块的环境劣势演变为项目发展优势，通过思想孵化地产，构建和谐人居，倡导和谐住宅。总体上：建设环保、健康住宅做目标群体买的起但又有高品质的房子开发思想项目规避的劣势:项目的情况就是劣势项目基地的路况、铁路问题项目临界的泡沫厂、碳渣厂、热电厂项目周界的建筑情况、治安问题交通不变，环境质量差，空气污染、热岛效应、灰尘大、噪音情况、周边居住没形成气候、治安条件相对薄弱等等使项目居住质量下降，环境改善是项目开发时所应该解决的问题。开发思想建筑构想：站在16亩地上，对项目外围环境的恶劣，要去做什么改变是小题大做，资源浪费，对小区内部建筑物户户面向中庭是必须完成的。考虑城市肌理的延续和突现项目形象，项目以一梯四户的小短板为主要建筑形式，采用“别具一格的“Ｔ型板式”楼体结构，充分运用建筑语言中对景、分景、隔景、借境造势等功能，提供所有高达270度的广阔居住景观面，保证楼栋间景观的开放、交流、互通。用“Ｔ型”创新演进变体，丰富建筑外立面的审美节奏韵律，为内部户型设计增加丰富的空间变化可能。具明显优势，即前小后大。在住宅建筑形态上，采用西面2栋15层，南、北面各2栋18层与东面1栋24层相结合的布局方式，形式上高底有序，层次丰富，小高层住宅将南、北、西面肌理不断延续，表现出对城市空间与住宅区入口的尊重与层次感，并保证了大部分住户拥有良好的朝向；东面的高层楼既减轻了整个小区的体量感，同时也遮挡了后方热电厂冷却塔对小区视线的影响，更有利于小区的通风开发思想空间结构：按照基地地块形状摆放建筑物的布局方式，形成围合状。东西轴作为人、车行主轴，呈纵向，加强轴线的纵向透视感。小区入口位于基地西边的催家店南路处，作为小区空间面向城市唯一的开口，视线通过这里被延伸，设计将形成小区内部中央庭院景观，实行小区内所有住户的共享空间。南北向的次轴以人的休闲活动为主要内容，形成多样的节点空间

空间结构追求几何造型美的格网式布局，轴线、道路、以及建筑本身硬朗的线条构成了本方案最大的特色，在环境和道路的布局上则采用半圆形的弧线加直线的结合方式。开发思想劣势转化：和谐住宅

一、外墙外保温系统

在建筑中，外围护结构的热损耗较大，外围护结构中墙体又占了很大份额。所以发展外墙保温技术及节能材料则是建筑节能的主要实现方式。

专威特外墙外保温有以下优越性：

1、避免产生热桥。外保温系统处于建筑物围护结构的最外层，能够形成一个封闭的保温隔热体系，采用高效保温材料后，能够有效地切断纵墙、柱、楼板和梁等部位产生的结构性热桥。再将窗、门口侧面及外部连接件做好相应的保温处理，整幢建筑物的围护结构就形成全封闭的保温体系，达到全面降低建筑物能耗的目的。

2、提高建筑物使用的舒适度。进行外保温后，墙体自身的温度变化减缓。冬季当室温高于外界温度时，通过墙体热传导散失的热量少，使室内温度变化减小，有利于节能；而在夏季，当室外温度高于室内温度时，外保温系统又能减少太阳辐射热的进入，外墙内表面温度和室内温度得以降低，使建筑物冬暖夏凉，创造了良好的居住氛围。

3、减轻温差引起的建筑物损伤。由于采用外墙外保温技术，围护结构受到保护，室外气候的变化发生在保温层，内侧墙体温度应力减少，所以墙体产生裂缝、变形的程度大大减轻，其使用寿命得以延长。

4、使墙体潮湿情况得到改善。一般情况下，内保温须设置隔汽层，而采用外保温时，由于蒸汽渗透性高的主体结构材料处于保温层的内侧，用稳态传湿理论进行冷凝分析，只要保温材料选材适当，在墙体内部一般不会发生冷凝现象，故无需设置隔汽层。同时，由于采取外保温措施后，结构层的整个墙身温度稳定了，降低了它的含湿量，因而进一步改善了墙体的保温性能。

5、可以避免占用房屋的使用面积。由于保温材料贴在墙体的外侧，其保温、隔热效果优于内保温，故可使主体结构墙体减薄，从而增加每户的使用面积。开发思想劣势转化：和谐住宅二、断桥铝合金中空玻璃窗系统

1、断桥铝合金是在传统铝合金基础上为了提高门窗保温性能而推出的改进型，隔热条将铝合金型材分为内外两部分，降低了铝合金的导热系数，有效阻隔了铝合金的热传导。

2、与普通玻璃不同的是，中空玻璃采用金属条胶接法将两块玻璃保持一定间隔，间隔中间是干燥的空气，周边再密封而成。由于声音和热量在空气中传输远比在玻璃中弱，所以中空玻璃比普通玻璃的最大优点在于，它能更好地起到隔音隔热的效果。开发思想劣势转化：和谐住宅三、新风系统1、在客、卫（室内空气质量相对较差）安装进口法国兰舍主机，在主卫、厨房和厅走道安装衡量吸风口。在门窗关闭的状态下，主机（二档调节）连续运转，将室内污浊空气排出室外，同时在室内形成负压，将新鲜空气通过窗式进风器（带过滤网）源源不断地送入室内。

2、采用新风系统的优点在于：一是可向室内源源不断地导入新鲜空气；二是减少开窗次数有利于节能和避免灰尘进入；三是不断排出室内污浊空气和不良气体；四是有利于防治空调病；五是减少霉变，延长住宅的整体使用寿命和家具的使用寿命。开发思想劣势转化：和谐住宅

四、浅水分割系统目前一般住宅小区内均采用集中式水景布置，其短处在于一般难以清理，并且可利用卖点不多。采用大面积多点型浅水系统分隔小区做法能够解决减少项目住区的灰尘，净化小区环境与空气。开发思想劣势转化：和谐住宅五、原生态庭院系统组合一定数量的树木营造某种主体特征；或者种植为数较多的树木做成一种绿色栅栏。将周边的清洁冷湿的空气经过高绿量的森林群落引入住区内部，缓解热岛、灰尘效应，改善空气质量。在项目的生态绿化工作中，我们应注意内部绿地分布的均匀性和合理性。应采取有效措施，促使庭院公共绿地得到合理的分布和平衡的发展。建议小区里有的大树，一定要别砍了，对于一个楼盘来说，建造原生态庭院是对业主和社会的一件大好事。保持原生态的自然资源，再造出原生态庭院。庭园小径是供散步时用的，因而树木所起的作用是给予散步的人一种祥和安逸的感觉。路边簇拥着灌木丛，或伴随着花坛。小径的主要功能是漫步其中，所以切忌过分修饰。这样一个庭院就出来了。开发思想劣势转化：和谐住宅六、外遮阳系统

选用铝合金卷窗作为遮阳形式。这种卷帘有良好的抗风压性和免尘性，重量是3.5-4Kg/m2，表面材料为多层粉末聚脂烤漆，光滑而不易附着灰尘，这样一来，我们就可以根据室内对太阳辐射的不同需求而通过它来调节，而完成对光和热的自主选择开发候思想劣势防转化:和谐律住宅七、狠直饮盆水系道统：目前怠不少碑家庭缝对水墨质污聚染越小来越吩担忧棉，建德议贵买项目林采用事直饮材水系颠统，链自来跃水从我低位压水池布引入欧，经摄净化木系统岛后由债压力绘泵直湿接进纽奉入家顺庭，袭减少论屋顶桑水箱盾的二墓次污驻染，说提高尺水质看，迎曾合健先康家扎庭的位生活停要求碎。开发狭思想劣势右转化捉：和摇谐住素宅七、沸建筑汽方向阳台定和飘辽窗设召计外竿阳台架注重驳景观未，因爷此建疼议采挠用1谈.2讨M的垦通花硬铸铁池栏杆轮，使故阳台辛的视厉野更巷加开宜阔，幸颜色切选择容深色烟调，全内阳塌台以判功能可用途纽奉为主狸，建辜议采含用玻某璃围亚栏，找使保壮持一团定的码私密疼性。俩为减廉低电插厂造属成的肾灰尘锡污染易，建魄议项朋目面吗的窗氧户为辽平窗陶，以造保证宽居室们内部叶的清草洁。谣并减昏小窗标户面落积，务在建披筑的锈转角傻位置溉设计市转角容窗,蹄使居负室的驱视野熔更加驼开阔醋,所音有单姻位的池客厅纷建议趁设立短有地锹台的粮弧型颗落地雀窗，亲采用必大面涨积整逼体玻见璃。存住宅盒顶部局设计醋楼宇米的屋移顶是量受室指外热手度影砌响最介大的私地方希，建治议采器用设忌置屋各面架呈空通烫风隔迈热层济或阁腿楼屋至顶、帅蓄水莲屋顶烂和植锯被屋庄顶，徐减少沈买家朝对顶充层单环位过途分受窜热的某顾虑山。擦空调听机位歼修饰鸽建议尼项目岁设在粥外立盘面的姥空调悔机位罚尽量撑设在郑楼宇斩窗户感的旁霸边，烘以百泉叶窗坚覆盖桃，而块且百凭叶窗浴的两粪边设倡置楼奥体整情体横掩线条想连成蜜一体离，从起而淡首化机初位对守项目覆外观该的影怜响，降增强淋外观灾效果具。厅住宅雹大堂育住宅劳入口声大堂漏是用聚户使妄用较诸频繁共的公哨共地楚方，椅建议造地台顾和墙泪身使讨用色完彩较闸明快行的云幕石和造花岗叉石，摔运用建玻璃写镜、延木饰愚陪衬荷，并束在大卡堂内便设置灾住户零专用轮信箱椒。终电梯忽大堂桌各层锋电梯塔大堂捷，建库议使饼用优糊资瓷请片装狡饰墙挨身、盲地面亡为高纱级瓷达砖，奋安装朽灯饰科，走宗道、骗门厅贱、车锈库、丝式电梯葵、大仆堂等晌公共练场所丹装消让防播盐音系摔统。伴中心短花园器走道犁花园萍的走础道建盲议以刘两种茎形式须设计撒，缓逮跑径较道和晋植草胃砖，匪体现舞出健滴康和网绿色后两种的主题敲，砖豪块颜趟色保框持有蚂主题太的变领化，号使小隔区洋耐溢一蒸种青丛春动致感的表韵律逗。开发遮思想劣势描转化抚：和胆谐住行宅八、荐智能伤化系挺统—解决坐治安拨问题小区净智能模化是谣利用险现代用计算皂机控惧制技筑术，怨通过暗有效许的传格输网喂络，拣将多勾元信册息服体务与疯管理制、物兴业管朗理与逐安防出、住朋宅智爸能化蜂系统姻集成幕起来女，为炊小区现的服堂务与船管理派提供廉高技娃术的呢智能舌化手货段，撤以期喇实现赚快捷窑高效荒的超苹值服铅务与亿管理恐，提员供安其全舒背适家薯居环聪境。1、可惧视楼渣宇对托讲系壁统。2、闭爱路电开视监竖控系陶统。3、停引车场瞎管理抚系统岂。4、电址子巡哨更系鸭统。5、住怒户家展庭报饭警系匹统。6、周剥界防滚越报妙警系漏统。7、背以景音闻乐系哀统。8、电仔子信狱息公励告牌置。开发炭思想细节磁处理辨：会所命名犹及主占要组括成部走分：持健康伟生活漠馆室外贼部分砌：羽骑毛球猫场1个，独全民鬼健身真设施么，休奥息凉呈亭半室该内部华分：言老人值儿童饥休闲唉娱乐丛场所室内吸部分姨：棋姐牌活棉动室宅，购括物超茄市要点直：注赏重实含用，竿减量里减少必投资乔成本犯，体挎现项闭目主刷题开发于思想细节咬处理缠：管家近”概睛念在易物业蜓管理爪中的污运用龟“管甲家”吴既是绸一种刷专业马化酒咐店服挨务，装“缴管家表”上服务盛由酒峡店礼售宾部格职员么按照攀特有将的服碗务理暖念为功客人秤提供陷“一菜条龙功”个自性化齿服务羡，此扛类服耗务通同常以凶“委歌托代或办”械的形呈式出团现。复随着伐我国薄朝阳省行业——物业婚管理茧的兴规起，贼“管析家”攀服想务概貌念亦疗开始群在一机些物亩业内兰出现包，将施酒店舌服务宏概念致运用带于相投对固纲定的代消费争群业久主及遗租户谊身上紫，以呢此来忆达到豪提升掩物业赏管理宅质素妹的目批的开发缓思想细节礼处理电：车库蚁或车斧位采用隐首层潜半地叫下车谅库，供露天域车位开发役思想户型校配比描：考由于链产品嘴的目颜标客帜户群烛体为重城东指厂区拔人群歪或外计地客冲，因浆此，邀标准脱单元嫌的面养积定爪位为赵约78平方绸米的敏套二逼空间印与90平米伴、11街5平米赌套三上空间芬。比列版分配78僵--杜40钞%90损--捐30孕%11蚕5-背-3晴0%利用90平方手米的决空间恋，提小出一脏个“厅小三努居”版的概巨念，历也就玻是在踪蝶保证贡两间弓正常字大小急居室映的同耍时，殿增添围一个垒面积今不大毙、最外多不朱超过10平方无米的双“半凡间房绍”，乓既可液以作虾为书良房、橡棋牌泄室，议又可戏以当搭成一慕间小拾卧室吴，充纪分利祝用空逐间组葬合。此外席，设惠计户气型时翠可以北尽量阅设置素一些骗可拆捞改的仙隔断臂墙，柏使住舅户可听以根错据居麦住需坚要分辜割和样改造趣空间晨，隔竭出一晶间小浩卧室渴或一错个读舞书角蓬落，框或将脏某个牢空间花扩大黑等开发筋思想档次睡确定--中档疫偏下由于稳项目盾高层狡建筑恋周边损无遮拥挡，怎有很绑好的讯昭示蛾性，惹如能腥树立肤较好厕的形页象，阻将能肝为提俘升项沟目整更体档屡次奠阳定一剂定的镇基础项目眉周边井的现控实环犁境，寺走高总路线拉是在帅打自础己耳者光本项唐目体待量较芒小，淹走底外端路杏线可执以很怒好的召回避进竞争牺对手结论纵：项目轰走中袭下端犯路线俭，以胳解决去适当拴人群是适当脑居住塌为主锻要方梳向。营销喇思路项目贫定位蔬：定位喷原则在战税略的键高度码，关伟注居砌住状皱况，作关注满目标推人群动的心暮理轨逗迹挖掘粘现代桥人内唇心的踢隐性岔需求慎、引祸导市亩场、纺引导荷消费属观念营销爪思路项目职定位茎：定位舱诠释这里逆的建稿筑理乘念与某生活老方式筹都是城这个旋时代臣的精易神思唇想的滚反映扰。其核恒心是程：住晚宅观腊的健萍康与锅和谐耐，和瓦谐化卖住宅冈是趋值势营销房诚思路项目异定位匹：定位采的理展由项目紧地处铲成都赴东面示，“芦东突庭”的肥呈现彻，从娱一般熔层面堡看，欺竞争娃对手凳很多铺。所籍以项痰目应湾跃上韵更高翻层面值跟别管人比选思想荒、比捉气质亿，走锅差异亲化战哨略，达用独爪特层炕面的挽定位逐把绝龟大多数数看兵似可哗以竞愁争的液对手坏排除啦出局营销袜思路项目邮定位农：楼盘仓定位亿的理创由这是遭一个浩浮躁气的时堂代，膜而现疲代人秆更是丧面对明着压跃力和犹挑战做，经刚常感扰到找躬不到睁方向循，没勤有依哨托感躁。人延居领调域面体临着蠢矛盾摧。人总居领财域管裁理体趋制、只市场伤发育抵、利笋益格郊局和袄消费翼观念困发生师着巨员大的半变化继，同谊时也等产生悉了居意住需仍求大蜻、要元求高缎、层悠次多砌与供我应结渡构不碌匹配触的矛吧盾；府不合仁理住裂房消炒费与股市场顿现状起的矛卵盾；垦法制增不健兰全、宿诚信袖缺失狼、信柳息不描对称特形成信市场坦主体缸纠纷摆的矛浊盾；汇旧城雾改造唉与拆杆迁户蜻、保风存历候史文福化的骨矛盾深；粗待放型初增长毙方式远与土齿地、屡城市犁空间央、环主境、觉能源亦、净趣水等漏资源创稀缺畅日益均突出你的矛棒盾；旅低收松入群陡体与浅市场夜化利想益群旗体的磁矛盾遇；小伍区业剧主与音新的浩居住剖模式砍、邻果里关呜系及供物业见管理吹的矛苹盾；绸等等棍。束他们周需要现的抚昆慰，乒讨厌魄趋迎贯、媚鄙俗和眼没有厦思想愤的东住西。回且心阳里对务成都漠的辉凑煌总狂有一练丝羡氏慕和柔依恋泼，其莲实质毁就是济对成哪都居样住的酸向往营销针思路项目双定位剑：领导殃性品坝牌要各为行店业制宾订游百戏规止则，泉成为派行业夹效仿轿的榜祸样。拨发展吐商、钱楼盘浑必须研诞生泛思想镰，去坊引导叹市场调和迎果合市告场小型酷项目馆，必柿须有相自己怒的主摆题，桐有不侨易被质模仿疲的独帝特思剥想，养否者颠就会授被淹购没城东警是工磨业区候、环魔境质矮量差河、就训近客性户群稼体多贯，解泳决他撇们的润居住鄙的矛夫盾是取项目揉开发板的根山本，忧和谐猫这部熄分人羽群是脂现时呆期内瓣无可张取代其的市效场地滥位，捧小项彩目何亏不先阴快速镰赚钱酷而某植发展授呢营销丘思路项目袍定位怪：定位需依托项目一贯窑坚持华人与惊居住痛、自则然和徐谐共欠存的眨原则出开发肃，以怖项目峡目前州开发密思想笔，无轿不是祥立足产于人未与居态住的脾亲和童力角乌度思绍考。辞可谓贿实至牌名归站在舰整个丧城市衣住宅摄建设闸的高渴度来搭看，蛛由于磨历史邀沉积逐、城疑市规扮划、第人口衔管理林等诸吼多因液素的似牵制域，我赚们的孟居住牲环境幸应解屈决不拉同人遗群的怎需要允，需梢要即率是市估场我们翠是通仁过塑朽造自妥身的窃特色锅去吸见引人虑口聚融居，油而希墙望拥喷有个侦性化护居住恨条件弱以显未示自障己与妇众不厦同者欺的确污大有制人在尺。而睬且这累个群问体随衰着经抢济发侧展只矛会越碌来越感大营销即思路项目逼定位臭：结论--项目傍的和衰谐住庆宅的遍主要亿思想化解麻矛盾炒有赖戏和谐家人居歌的实城现。痛化解错矛盾央有赖帆于构纳建社悉会主党义和墓谐社援会与洽实现救和谐悼人居蹲。人人庙享有染适当义住房务的协佣调发豪展。末在益节约督资源服前提头下满筐足人逝民群辟众多莲层次殃的居意住需愁求。似以以人为犹本的扇物业招管理暮，树衔立敬适老爱夏幼、非家庭的和睦肥、邻汗里关泪系融踏洽的啄居住夹风尚梨。人与印自然渗和谐廊相处锐的发时展。罪保朽护原奔生态泊，做剑到建妙筑物铲、人更造景碗观与鼠自然泻环境惰、人摇文环堡境协努调，筝减少彩废料庸、废恐气、插废水双排放埋。侄节约煮资源朋。采察取切梅实有筑效措稻施节吵约能膝源，洋实现陪代内稿平等筋与代象际平养等。帜节鸣能省婚地型令优质烘住宅叹，提载高住羊宅产律业可沸持续桐发展秀能力鞭。刮区域亡合作优促进气和谐产人居纳。营销天思路营销蜂策略:1、阶段路性策猜略预热财期饥：预短告项挨目特牧点，牌提醒筑客户丸注意胸，暂颜缓其君购买思行为皆，吸减引其笑等待指项目喘推出缝。内部规认购更期：蒙全方盲位介音绍项悦目，芒结合默现场夜展示册，以搏项目筛的竞舞争优轮势及匆具体远销售刊措施拥令消还费者馒产生挡购买药行动加。正式蒙发售老期：控各种兄销售具措施昌组合坛刺激吹市场彼，多废种销晨售渠灾道共祝同对贯目标队市场树发动累再次丢进攻逃。强销笛期：愤开辟保新的尝销售兴渠道须，全锅新概皇念的水现场坐展示抢，最每大限津度的买创造许人潮咽，让客项目升家喻泰户晓晃。在不则同阶野段，循结合珍推出殊的产挽品类杯型，梦瞄准主目标巨客户登群，货结合罚相应赶销售咸政策删，促深使其躬购买类。营销吵思路营销逃策略跪:2、促手销手裤段及误实施谈步骤开盘仰前：肠分二百次派沙筹首次誉派筹推：发油放2滑00绘个号士，限华时限央量售白号，耕规定咽优惠雹幅度味，制槽造紧吩迫感错，引州起市居场关街注。二次剑派筹笛：发夜放3如00念张卡慨，限坏量不商限时适，优捆惠幅变度较口前次融有所社减少押。转协锄议、顿签合哭同。开盘咏，售钥价上场调，拦开盘啦优惠耕措施沈。进入胆正常酒销售铺周期讽，进恭行阶缝段性北宣传败，举汉办S断P活醉动，摄出台铲针对士性措老施，全保持汽市场疫热度缩慧，促滤进目童标客南群的瞧购买恨。营销希思路客户念定位:项目自开发泰初期山，将浆主要氏面对亿城东牢就近甜客户秃资源葱、项劣目周预边的土固有恭客户锁，主芹要大铲型单弃位客梦户；项目榨开发研中后住期，绣将大罪量的蹲面对毙更广戏泛的躁客户项，其疲中成犁都客据户和铺外地尼客户快将成海为主异力客弟群；理工瓣大学帽等小免购买恳人群槽；营销面思路推广钱策略:确立微重点冒区域怕推广吐结合漏广泛咸市场革宣传炸的推迁广思理路，碑以针段对性姓的营苏销活买动结础合软吉、硬戴广告终宣传另，配锋合销环售进攻度在团不同挡销售单节点钉做集悦中的吼密集剃宣传剩。使掏项目钱知名笼度短顷期内孤达到忙一定住的社杆会影匪响力腿，同亚时在奥目标拿客户往群中讲引起滥轰动亿。在绕项目却前期俯完成盾销售缸设定宋的目竞标。分三骄阶段擦完成:第一担阶段巡寿观念吃树立绕期第二拒阶段够形象眉推广之期第三例阶段乏销售栽促进干期营销咐思路品牌滤策略:案名状建议:**50壶0户由来:5茄00户是慨小区李的设钥计户击数,旨在恐对提哗出小炸区居疤住人返口的城和谐殊住宅,是一凝种差衣异化满的体概现**桐第五中季因该饿项目谈是*握*房斜产的宣第五四个项宣目,以项浊目开兵发的译顺序子命名**剪建舍按照色项目椅的开辈发思偿想建晶议,前期倘规划绿设计菊多少来有一课定的夏特色,主要瓜对项激目特菌色的旬阐述所有麦名称贪前加当**晃二字,是在唯体现诱开发俩商做拼项目社就是缺做企项业,做企猜业就贱是做呢项目滴的经箩营开煌发理默念.营销腹思路品牌确定位:一个绳健康俱、和丢谐的议人居砍住宅营销光思路品牌雨定位课理由拣：解决窃目标粮群体拣的直贷接矛诸盾，左达到巴和谐品质白好但四价格安贵价格床底但录品质判差营销近思路品牌永写真悲：健康·平衡·亲把爱·现小代自然贫与建正筑一矮切为灵了适狐应人芒的生湿存而馆存在营销挑思路广告递定位援：原则折：我们痰定义捐是什则么，昂宣扬阀是什惭么样司的生迅活方猾式语调薄平易差亲和险，具肠有沟活通效析果个性违鲜明铅，易炕于传街播定位防语：我们籍做的绸，只摔有50听0户定位盆解释偏，大削盘讲旦气质誉，讲幼魄力欧，小盖项目侧则要祸精炼地，有悠自己孔的思肃想，逃项目素走和旦谐健未康的偷人居栋住宅督是一拔种特阅色化灾的战慨略，轿一举腾话点混名拥投有的侍稀缺脖性，笨同时亭也是各对小倒区住申户的阶心里悟需求故的一在种满失足并非马只是详构想一种谢新事酱物的急诞生场必然必会遭仆到白愁眼、处唾骂判等等严，市谱场也贡会存贞在较奖大的撒怀疑孟度营销塞思路整合洲传播:力往杠一处提使，阔才能迹取得秧事半锋功倍妥的效燥果。洽推广辨过程杠中，过每一顶环节榴都要钩紧紧志围绕伐主题读定位肝，从分诉求珍内容眼到诉逮求风樱格进帆行统昂一的轰形象弃包装营销蔬思路重视尿售点话现场登包装奇设计:•买楼柔是个沃理性疏消费影的过介程，成但此旱过程玩中不奥乏感汤性冲流动的忌例子颠，在熟售点奇现场教的形乒象包统装上蚁作文矛章，六就是跃要让充买家劣来到胆这里旨，会毕产生舱一种龟抑制馋不住经的冲捡动，摆从而如提高阳销售甜成交睁率•布置着样板转房间,以增嘴强人渠们的响临场返感受葵在房犁间里待加上订一些去小摆屿设，泛如放驻上几颠双拖蚊鞋、贩书包束、睡榜衣等失生活父用品桐，以日生动刷居住夫空间燃的气役氛，序让房爷间多趴些生遇机与絮人气钟，也斯充满醒一份育温馨居、亲逃切营销圣思路重视短销售采人员揉培训:对销好售人粪员的肺着装垒、礼枝仪、撕谈吐离进行驳统一占规范对销答售人砖员进候行项较目主汽旨及姐内容态培训百，并柴编印能统一盯销售碎手册乳，指疤导他泰们回银答客金户提氧问营销好思路媒体匠策略坊：以报符纸、估平面腿广告虑为主膛，其拘他形核式为督辅；报纸洽、平荐面媒厦体主桌要选守取——成都迟商报伐、华凉西都存市报挺，居龙周刊派，以齐彩色凝版为矩主，下版面无在推滑广期便主要织以半鄙版为喇主，迎平时痒保温黎期主眠要以1/声4版面碰为主着；营销邮思路入市紧思路：1．准蓝备充喉分后标入市吧：避森免为看一个衰特定汇的时挥间入惊市，吃为某惨种偏勾好入思市或俯为入姜市而逢入市纷。在轰推广疏策略毯不明年确、兵市场跑动向个没有防把握吓、推稀广工灰具不剧齐备如、内责外包组装不爹到位向的状啦况下坐入市剩，难稼免漏杠洞百悄出，弄推广马前景起黯淡轻。因脸此，柴在项赠目的启正式史推出数前，践我们替将为骄项目扁在知啄名度祝和形浮象上时做一校个量欧的积番累，毅蓄势揉待发险，达曾到销拆售一孤举的责成功摘；2．无般造市次不入脾市：思在房该地产飞市场都如此培平平讽淡淡健的态叹势下姨，我谁们认似为“探无造改市即欢无市肤场”橡，所好以入赠市准胡备时畅间再凉短也恭不能音忽略循造势仅，而阅且还喝要费叔劲心遭机的晓造好晨势；3．销暮售旺懂季入照市：雨通过花销售萝旺季捏（8、9、10月）舱火热拿的销