宾舍房地产估价报告

致估价委托人济宁三宝经贸受贵公司委托本公司对山东民祥房地产开发所属拟用于抵押的位于济宁市古槐路36号东亚宾舍第232015年8月21山东民祥房地产开发所有的位于济宁市古槐路36号东亚宾舍第2、3幢房地产，建筑面积为2221.82平方米,评估价值为4785.07万元，法定优先受偿款：0元；（大写：零元整 ）抵押价值为4785.07万 大 柒佰捌 零柒佰 ）整详见下房地产估价结果一览建筑面积（平方米抵押价值（万元平均单价（元/平方米23山东志信土地房地产估价法定代表人：我们郑

房地产估价师1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的2见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3有个人关系或偏见。4、我们依照《房地产估价规范1999价报告。5参与本次估价的房地产估价师刘东华于已于2015年821日对本估价报告中的估价对象进行了实地查6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助房地产估价师：刘东华（号 房地产估价师：于（号 估价的假设和限制条一、本次估价的假设前1、委托人提供的估价对象明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。2、双方都具有完全市场信息，对对象具有必要的专业知识3市场供应关系场结构保持未发生重大变化或实质性改4现处分方式带来的影响。二 确认或无法确认的资料数1本次评估数据根据委托人提供《中民国有土地使用证（复印件）及《中民房屋使用权证（复印件）等资料的记载进2估价人员现场勘察时仅限于估价对象的外观与目前管理状况，结构等方面的重大质量问题对被遮盖未及难以接触到的部分依据委托方提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。3权利为假设前提。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处1、估价结果是为确定房地产抵押额度提供参考依据，估价时没有来可能承担违约责任的事宜以及特殊方式下的特殊价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。2、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的、或有及经营决策或市场运作失当对其价值的影响。四、使用的限制条1、仅为确定房地产抵押额度提供参考依据，不作它用2、使用的有效期为一年。即估价目的在完成估价报告日后的一3、专为委托人所使用，本公司同意，不得向估价报告部门之外的单位和个人提供报告的 不得于任何公开上。4示的相关事实所引起的相关本估价机构以及估价人员不承担相应责任。5价报告不当而引起的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。五、其他说1力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。2、委托人应对所提供资料的真实性、完整性、负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的，估价人员和估价机构不承担任何责任。，3以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下为书所确定的估价目的而公允估价意见该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下双方在地位充分了解估价对象相关市场信息及交产在涉及变动或资产形态转变时的实际价格。，估价结果报一、济宁三宝经贸二、估价机构：山东志信土地房地产估价咨询住所：济宁市供销路土管局四楼法定代表人：号资质等级：贰编号：评092013有效期限：20121218日至20151217三、估价对（一）估价对象界估价对象为位于济宁市古槐路36号东亚宾馆第2、3幢房地产（二）权属状根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下1、土地使用权据济宁国用（2009）第 号《国有土地使用证》记载：估对象土地使用权人为山东民祥房地产开发使用权类型为出让地（用途为商业终止日期为2049年9月22日占地面积为2581.46平。2、房屋所有权据济宁市房权证中区号《房屋所有权证》记载：估价对象房屋所有权人为山东民祥房地产开发设计用途为商服第2、3幢房地产建筑面积为2221.82平。（三）区位状，估价对象位于古槐路东侧东门大街南侧地处济宁市市级商业中心区交通便利附近 线路为6条 车辆时间间隔为10分钟三 街，，西邻古槐路，南邻双井街，北临东门大街（四）实物状估价对象为位于济宁市古槐路36号东亚宾舍山东民祥房地产开发公司所属商业房地产。幢号2房屋建成于1971年，建筑面积为896.9平米，混合结构，房屋总层数为三层。幢号3房屋建成于1979年，建筑面积为1324.92平，混合结构，房屋总层数为四层。经现场勘察，以上房屋（五）法定优先受偿存在其他法定优先受偿权。四、估价目为确定房地产抵押额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、价值时2015821日六、价值类本次评估采用抵押价值标准抵押价值定义为估价对象假定未设定优先受偿权下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值法定优先受偿款是假定实现抵押权时法律规定优先于本次抵押受他法定优先受偿款但不包括费用拍卖费用估价费用营业税等拍卖、变卖的费用和税金。七、估价依1、法律、和政策性文《中民城市房地产管理法《城市房地产抵押管理（建设部令98号2、技术标准、规程、（1《房地产估价规范（GB/T50291-1999《房地产估价基本术语（GB/T50899-2013《房地产抵押估价指导3、委托人提供的相关编号为济宁国（2009） 《国有土地使用证（印件编号为济宁市房权证中区《房屋所有权证（；济宁市城乡规划局下发编号为建-068《建设工程规划证（复印件；房屋租赁合同（复印件4、估价人员、收集的相关资料八、估价原1、独立、客观、公正关系人当事人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则3、价值时点原要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值则4、替代要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值差在合理范围内的原5、最高最佳利用原要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则6、谨慎要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。九、估价方十、估价结山东民祥房地产开发所有的位于济宁市古槐路36号东亚宾第2、3幢房地产，建筑面积为2221.82平,评估价值为4785.07万元，法定优先受偿款：0元；（大写：零元整 ）抵押价值为4785.07万 大 柒佰捌 零柒佰 ）整详见下房地产估价结果一览建筑面积（平抵押价值（万元平均单价（元/平23十一1、估价对象的通用性、独立使用性和可分割转让性分通用性分良好，市场流动性一般，通用性较好；独立使用性分使用性较强；可分割转让性分套设施亦不宜分割使用、转让。2、价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分在群体受到限制及心理排斥因素影响最可能实现的价格一般比公开市70%-8020%-30%。3、估价对象变现时间长短分经与估价对象类似的物业处置期限一般为1-3个月在当前市场4、估价对象变现税费和清偿顺序说本次抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格员所掌握的资料和情况未发现估价对象在价值时点之前已设定优先受偿权利，故在价值时点估价人员所知悉的法定优先受偿款为零。（1）（2）（3）（5）（6）本次估价变现所得款按下列顺序清偿（1支付处分估价对象发生的费（2支付处分估价对象发生的税金（3偿还抵押权人债权本息及支付违约金（4赔偿由人合同对抵押权人造成的损害（5剩余金额交还抵押人处分抵押房地产所得金额不足以支付和违约金赔偿金时，抵押权人有权向人追偿不足部分。十二、房地产估价房地产估价师：刘东华（号 房地产估价师：于（号 十三、估价作业2015821日至2015828日十四、估价报告使用期本估价报告的使用期限原则上自报告出具之日起为一年（