科技馆物业综合管理方案

年4月19日科技馆物业综合管理方案文档仅供参考上海科技馆物业综合管理方案(陆家嘴)1 公司的性质与等级1.1 公司简介上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称陆家嘴物业公司)成立于1992年5月,1997年12月改制为有限责任公司,注册资金1500万元。1.1.1陆家嘴物业公司设有总师室、办公室、计划财务部、人力资源部、物业管理部、市场发展部、物业管理培训中心、档案资料信息中心、计算机信息中心。投资企业:上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司上海御桥物业管理有限公司上海兴嘉物业管理有限公司上海佳迅清洁服务有限公司上海明城半山日本料理有限公司上海悠适上岛咖啡屋有限公司1.1.作为专业的物业管理企业,陆家嘴物业公司管理的物业量已达390万m2,其中委托管理面积320万m2、顾问管理面积40万m2、境内外合资组建的物业公司所管面积30万m2,是当前上海市管理面积最大的物业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等,因此具有大规模经营、低成本运作的特色。

1.1.陆家嘴物业公司及其投资企业管理的物业办公楼: 汇丰大厦、众城大厦、嘉兴大厦、陆家嘴集团办公楼、三菱商事办公楼、浦东新区办公中心;公寓(含酒店公寓): 明城花苑、东樱花苑、陆家嘴花园、荣城花苑、涵乐园、民乐苑、锦华花园、弘扬公寓、金杨公寓、沙田公寓、康馨花园、宏苑、地铁明珠苑、梧桐花园;别墅: 棕榈海金宇别墅、雅阁花园、绿园山庄;住宅小区: 金杨新村二至八街坊,东荷新村,云台三、四、五街坊,上南三、八街坊,御桥二、五街坊,东城小区,花木小区,二军大梅花村、兰花村、中原高层、中心东二村;厂房: 嘉浦科技楼;综合商厦: 市南电力交易市场、东方路商业街三期、东城商都、上海钻石交易中心。陆家嘴物业公司顾问管理的物业综合大楼: 江海大厦;公寓: 山鑫阳光城、佳泰花园。1.1.4陆家嘴物业公司已经经过了ISO9002质量保证体系及ISO14001环境管理体系的认证,并在管理中导入了OHSAS18001职业安全卫生管理体系,此项管理体系有望在明年经过认证。届时陆家嘴物业公司将成为全国经过三项体系认证的十家企业之一,全国唯一经过三项体系认证的物业管理企业。1.1.5安全、舒适、亲情、保值1.1.6 水清、地绿、洁净、舒适1.1.7 建一流公司、创一流管理、管一流物业、出一流人才1.1.8 美化环境、造福社区、持续发展1.1.9 1.1.10 管理理念 陆家嘴物业让您更满意让 —— 严格管理、规范服务、心心交流您 —— 业户、发展商、行政主管部门与相关专业部门更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意 —— 成为业户的好保姆、好管家、好朋友 成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友 成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友1.1.11 陆家嘴物业公司拥有一批年轻化、知识化、专业化、高能级的管理人员250人,平均年龄35岁,具有高、中、初级职称的人员占总人员的57%。在做好服务的同时,陆家嘴物业公司将人才的使用和培养放在企业发展的首要地位,经过各种途径共组织员工培训2133人次,其中境外培训19人次。1998年,根据其自身发展的需要又建立了陆家嘴物业培训中心,共培训786人次,其中与上海房地产管理学院合作培训651人次。源源不断的人员培训是陆家嘴物业公司的管理水平不断提高的根本保证。1.1.12陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理经验、特色和优势,将陆家嘴品牌战略及CIS引入公司文化,它标志着陆家嘴物业公司已正式跨入物业管理现代化的行列,并已形成了能够适应智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等一整套具有相当水准的管理模式,在全市同行业中处于领先的地位。1.1.13陆家嘴物业公司现为全国房地产协会理事单位,上海市物业管理协会副会长单位。创有全国优秀小区三个、市示范小区二个、市优秀小区六个、市优大厦一个、达标大厦一个、达标小区11个,达标创优率达85%,其中商品住宅和办公楼创优率达100%。并于1998年12月经过上海质量体系审核中心的GB/T19002-ISO9002质量保证体系认证(国际认证),同年获上海市物业管理企业唯一的”质量管理奖”。1998年公司被评为市级档案管理先进单位,1999年6月又被评为档案管理国家二级企业,11月经过上海质量体系审核中心的ISO14001环境管理体系认证(国际认证)。1.2 管理资质陆家嘴物业公司注册资本为人民币壹仟伍佰万元。陆家嘴物业公司被评为上海市二级资质的第一家物业管理企业(上海市物业管理资质最高为一级,但当前只评出49家二级管理资质的企业,无一级管理资质的企业)。

1.3 公司财务状况最近3年经营收入、利润和总资产如下(万元):

年经营收入年利润总资产1998年322831460691999年28414346880预计340033975301.4 公司物业管理业绩(图片)

公司主要管理业绩摘要获奖单位获奖名称公司95年度上海市物业管理优秀企业公司上海市房地行业96年度实事立功竞赛优秀集体公司浦东新区1995-1998年度文明单位公司上海市房地行业97年度立功竞赛优秀集体公司1998年12月获得ISO质量体系认证证书公司1999年获物业管理企业二级资质公司1999年6月档案经过国家二级评审金杨分公司1995年度保卫工作先进集体金杨分公司1993-1995年度浦东新区绿化养护管理先进集体金杨分公司1995-1996年度上海爱国卫生先进单位金杨分公司上海市房地行业96年度区级实事立功竞赛优秀集体金杨分公司上海房地行业96年度窗口规范服务达标单位金杨分公司一九九七年度浦东新区治安安全合格单位金杨分公司一九九七年度卫生标兵小区达标创优荣誉摘要获奖小区获奖名称金杨二街坊市优秀小区和全国城市物业管理优秀住宅小区金杨四街坊上海市物业管理优秀小区金杨六街坊上海市物业管理优秀小区金杨三街坊上海市物业管理优秀小区金杨七街坊上海市物业管理优秀小区金杨五街坊上海市物业管理优秀小区金杨八街坊(西)上海市物业管理优秀小区众城管理处市优秀物业管理大厦荣城花苑市优秀物业管理小区、上海市优秀示范小区民乐苑建设部全国优秀小区、市优秀示范小区

2 ”上海科技馆”概况”上海科技馆”位于浦东新区花木行政文化中心区,世纪大道号,毗邻世纪公园、世纪广场,与新区政府大厦相对,交通便利,经过世纪大道和地铁二号线与陆家嘴金融贸易区及市中心相连。”上海科技馆”是由上海市人民政府投资兴建的重大社会文化项目,计划投资总额约15亿元人民币。”上海科技馆”以”自然、人、科技”为主题,以提高公众科技文化素养为宗旨。建成之后将是上海重要的科普教育基地和休闲旅游基地,预测年客流量逾200万人次。”上海科技馆”内设有天地馆、生命馆、智慧馆、未来馆等五个常设展馆和一个临展馆。一期共开放地壳探秘、生物万象、儿童科技园、智慧之光、信息乐园、设计师摇篮6个展区和一个IMAX巨幕3D影院、一个球幕影院、一个动感4D影院,另有宇宙之旅等13个展区将于二期开放。开放时间: 周二至周五 9:00-17:00周六至周日 9:00-21:00周一闭馆占地面积:6.8万平方米总建筑面积:9.6万平方米常设展区面积:6.0万平方米建筑总高:50.2米其中:地上49米,四层;地下7.2米,一层主体结构:砼框架结构(预应力)屋面:铝板楼层:砼板外墙:玻璃、石材及铝板幕墙内墙:轻质(材料)砌块设备、设施:强电系统、弱电系统(楼宇自控、安保监控、共用天线和闭路电视、公共广播和应急广播、通讯)、电梯、给排水系统、擦窗机、空调暖通、计算机系统、灯效控制系统和AV数字控制系统。

3 双方合作的意向3.1 ”上海科技馆”以其优秀的建筑设计、超前的风格理念、先进的硬件设施、无与伦比的地理位置,必将成为世界一流的科技展馆。3.2 贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有高资质、上等级、有管理经验、有专业人才、有完善的企业管理制度的优秀物业管理公司来管理”上海科技馆”。3.3 陆家嘴物业管理”上海科技馆”的综合优势陆家嘴物业已成为上海市管理规模第一的物业公司,当前管理的物业量已达390万;陆家嘴物业公司管理资质已居上海市物业管理企业之首位,成为上海市49家获二级资质的第一家(当前上海无一级资质物业管理企业);陆家嘴物业有其超前的企业理念,使其管理的物业保值、升值,业户安居乐业;陆家嘴物业将成为全国唯一经过ISO9002、ISO14001、OHSAS18001三项国际认证的企业;陆家嘴物业具有管理各类物业的丰富实际经验及人力资源;陆家嘴物业有能力为所有类型的企业提供物业管理服务;陆家嘴物业能够提供您所需要的物业管理服务;用我们的物业管理服务节省您的时间和金钱;您能够利用我们的管理经验帮助您实现你的战略目标;陆家嘴物业是您可信赖的合作伙伴。3.4 陆家嘴物业管理”上海科技馆”的具体优势”上海科技馆”与我公司总部近在咫尺,又与我公司管理的浦东新区办公中心触手可及,对于资源共享、应急抢险十分有益;”上海科技馆”坐落于浦东陆家嘴地区,而我公司是陆家嘴集团公司的全资子公司,与新区各个方面有着极为良好的沟通渠道,能够为”上海科技馆”的各项工作提供其它公司无法比拟的便利条件;我公司有能够保障浦东新区办公中心正常运作的经验丰富的设备设施维保技术人员;我公司有具有丰富接待经验的强大的礼仪服务阵容,曾接待过江泽民、胡锦涛等中央领导同志及许多国家的元首、部长;我公司有为上海钻石中心提供服务的专业保安队伍;我公司有为上海证券大厦提供服务的专业保洁公司;我公司有从原浦东公园转制到我公司的具有园艺实践经验的绿化队伍,更有从农学院毕业的高才生做为后备力量;我公司有条件吸纳全国最优秀的物业管理人才来管理”上海科技馆”;我公司有能力并愿意吸纳”上海科技馆”的富余人员。3.5 贵方如果委托我公司管理”上海科技馆”,我公司将采用”陆家嘴物业管理”的管理模式,导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系,为”上海科技馆”成为世界一流的科技展馆提供无可挑剔的物业管理服务。3.6 委托方支付开办费542600元。3.7 ”上海科技馆”竣工验收后,需对所属委托物业范围内的房屋、设备、设施等进行全面”开荒”清洁。”开荒”清洁费由委托方承担,估计需100000元人民币,其费用实行”实报实销”,物业公司负责实施。3.8 我公司同意贵方的建议:从施工期就进行物业管理服务早期介入,开业后开始进行物业管理服务。早期介入物业管理:1月1日委托物业管理服务期限五年:4月1日—这将给”上海科技馆”的建设和物业管理平稳过渡以及管理水平达到四星级标准带来非常有利的因素。

4 总体构想与目标4.1 管理模式倡导陆家嘴物业让您更满意的管理理念,在”上海科技馆”及陆家嘴物业公司的领导下,实行”上海科技馆”物业管理处经理负责制,实施管辖区域内统一的物业管理,并遵守国家及地区有关的法律法规,接受当地政府主管部门的监督。4.2 管理服务目标我公司正式接受管理”上海科技馆”后,将使”上海科技馆”达到以下管理服务目标(除委托方本身原因、委托方提供数据与实际情况差异较大、政府政策调整及不可抗力等因素外):4.2.1 总目标达到相当于宾馆四星级标准;经过良好的物业管理使业户名下的物业保值、增值,真正为业户营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、先进的科教、娱乐、工作环境,并成为中国乃至全世界的标志性物业品牌。营造优质环境,激发游客参与科普的热情,提高业户的满意度。4.2.2 具体目标管理服务”以人为本”,针对”上海科技馆”的物业特征,我司提出”高标准、全方位”的物业管理设想。 高标准以业户满意度为指针,导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境质量保证体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系,采用相当于宾馆四星级标准,运用现代科技手段及管理方法来管理与服务”上海科技馆”。从目标管理着手、以质量管理为中心、以信息管理为基础,建立各级监督约束机制,实行24小时的管理服务。遵循物业公司专业管理、业户自主管理、政府部门及业户监督管理相结合的管理方式。 全方位针对业户和游客的需求,实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及24小时全天候、多方位的高标准管理服务。4.2.3 管理目标值 经营场地管理目标值场地、建筑完好率98%基础设施完好率95%展区场地管理目标值展区场地、建筑完好率98%展区基础设施完好率95%工程物业管理目标值供电、供水、供气保证率98%照明设施完好率98%空调供应完好率98%通讯、视听、系统保障率98%消防设施完好率100%治安监控设施完好率98%建筑物及所有设备、设施按预定计划维护保养合格率100%建筑物及所有设备、设施维修及时率100%设备、设施突发事件控制率98%保安管理目标值VIP接待安全措施保证率100%高峰客流安全措施保证率100%突发事件控制率100%车辆交通疏导控制率100%技术防范监控措施实施率98%观众安全措施保证率100%重大刑事案件发生控制率100%重大火灾事故发生控制率100%环境管理目标值管理区域内无积尘、无污垢、无垃圾、无积水控制率100%管辖区域绿化成活率95%以上管辖区域内绿化更新、养护及时率100%管辖区域内绿化艺术美化率95%建筑物外立面整洁保持率98%建筑垃圾、生活垃圾、污水处理及时率98%以上灭虫除害及时率98%以上

早期介入物业管理服务范围及内容5.1 范围”上海科技馆”的所有公共部位及地下车库。5.2 早期介入服务内容协助和参与施工质量管理,加强对隐蔽工程的现场检查,使质量隐患消灭在建造过程中,促使物业建造质量和验收效率的提高。与委托方一起融洽外部环境,沟通与社区有关的供电、供水、市政、环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿化及委托服务保养单位等政府管理部门的关系并建立日常联系网络,加强合作使”上海科技馆”运作及管理取得良好的外部环境。协助开发商制定好<”上海科技馆”业户使用公约>。与开发商一起参与房屋设备设施的前期质量验收。开业后管理方案的拟订。”上海科技馆”租户装潢管理方案的拟订。房屋、设备、设施的交接验收,并建立验收后档案。管理及作业人员培训及操作训练(开业前10天完成)。制订”上海科技馆”房屋、设备、设施维修保养方案。制订”上海科技馆”安全、消防系统管理方案。其它工作指导与策划。5.3 早期介入的时间1月1日至3月31日凭借多年物业管理经验,我司认为,早期介入越早越好。从今后物业管理的角度讲,有利于及早发现问题,节省投资成本,及时解决问题,有利于设备设施良好运行,保值升值。5.4 派遣人员费用估算派2名经理级管理人员及工程技术人员,每周1次,每次结束后提供书面建议报告(特殊情况增加次数)。按常规,物业公司对前期介入应收取一定费用,可是针对”上海科技馆”的特殊情况,我公司决定费用全免。

6 ”上海科技馆”接收过渡阶段的管理工作及保证措施6.1 ”上海科技馆”进场接管期限我公司在确保”上海科技馆”正常运行的前提下,在”上海科技馆”有关人员的配合下,接管时间定为一周,各部分交接期限及责任人员具体如下:”上海科技馆”交接时间表项目交接时间责任部门第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天资料合同交接全体人员供配电系统电气维保部电梯系统空调系统空调(给排水)维保部给排水系统计算机系统弱电系统消防设备弱电维保部楼宇控制电子会议背景音响闭路电视灯效、AV安保设备门禁设备车库管理保安保安部保洁、绿化清洁、绿化部礼仪礼仪部交接总结全体人员6.2 项目交接验收责任界定当我公司受托管理”上海科技馆”,进入现场在限定时间内交接时,甲方负责把已竣工项目或还在施工项目的全部情况告之乙方,并同时移交相应的管理权力与责任,具体如下:6.2.1 6.2.2 甲方负责及时把管理权力与责任移交乙方,乙方应在验收接管后详细记录在案,并经甲方及甲方委托人(政府主管部门、监理公司、筹建部门等)签字认可,乙方承担其管理权力和义务。6.2.3 甲方负责及时把管理权力和责任移交乙方,但不合格或未验收完毕的项目乙方应在验收接管后详细记录在案,并经甲方及甲方委托人(政府主管部门、监理公司、筹建处等)签字认可,由此影响其提供使用功能的责任不应乙方承担,乙方对甲方支付余款或增加费用具有参与讨论及建议权,乙方负责配合、协助甲方或甲方委托人,加快整改项目的落实及再次验收工作的推进或者持续落实其验收工作。6.2.4 已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目责任界定:甲方负责验证责任,并指定筹建部门负责监督、管理分包方施工责任;分包方或具体施工方负责施工、试运行及整改责任;乙方负责配合、协助、建议、讨论的责任,其提供使用功能的责任不应乙方承担。6.3 保证措施先期进行各类图纸的熟悉消化;设备人员与施工方共同对设备的性能、操作和设备状况进行熟悉,以保证在接收后能独立操作;对各类供货商、联系人、维保期限、维保内容及维保期外的维保进行详细了解;对各类设备系统的主要设备建立档案、详细登记;建立接管档案,对每台设备的当前状态由科技馆、供货商和物业公司三方签字认可;还未完全完工的设备系统,能够实施边施工调试、边进行监督,待完工后再验收交接;管理方的接收人员必须经过培训,并符合上岗条件。

7 进驻”上海科技馆”后物业管理服务的范围、内容及标准7.1 业户服务拟订租户进场管理程序;拟订装修管理规定并照章执行负责对业主、租户的日常服务与联系,并进行走访,每季度一次意见征询活动;收集租户租赁资料,编制租赁清册,记录动态情况;建立租户档案,拟订档案管理办法。7.2 礼仪商务服务7.2.1 范围”上海科技馆”商务中心所涉及的各项服务、礼仪会务接待。 7.2.2 内容及标准7.2.2.1 商务中心服务 [内容]负责”上海科技馆”所有信件、报刊、杂志等收发工作;接待外来客户的各类文件的打印、复印、传真等工作;负责客户机、船、车票的订购工作;负责客户其它特约、代办服务。 [标准]服务宗旨:快捷、优质、规范、高效;服务标准:凡推出的服务项目。保证服务质量,对每一项服务实行投诉反馈制度,质量标准以相关行业的服务要求为准。服务满意率达95%。7.2.2.2 礼仪会务接待服务[内容]负责来访客人的登记、接待服务。根据”上海科技馆”有关部门的要求,布置、安排、落实服务人员做好服务接待工作。检查整个大楼的各类设施,发现问题及时报修。电梯迎候客人的询问、引导工作。负责大楼经营场所的票务接待工作。提供茶水服务。电话转接工作。[标准]服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑,姿势端正,双手自然摆放,与工作无关的物品一律放在抽斗内,统一着装,服装整洁。迎送客时要求面带微笑,礼貌用语,举止大方,手、语并用。根据”上海科技馆”有关部门发出的<会议接待通知单>要求做好各项服务准备工作,如有特殊要求,按要求执行。提前半小时检查大楼内的空调、照明、电器等各类设施,发现问题及时通知设备管理人员排除故障。遇来访、询问客人须面带微笑,问清客人姓名与单位,然后再与大楼有关部门联系,并要求客人填写来访登记,同时引导客人去休息室接待区等候。接听电话并进行转接,要求服务人员见信号灯亮时必须使用普通话且礼貌地称:”您好,请讲”,根据客人要求迅速、正确为其转接电话,在无人接听的情况下或电话占线时,应婉转地说:”对不起,电话无人接听,请问可否等会儿再打来?”或”对不起,电话占线,请稍等。”等此类礼貌用语。如来电要求留言须认真填写电话记录表,及时转达。服务员发现空气浑浊即开启门、窗15-20分钟后关闭,调节好空调调温器,冬季室内温度一般控制在18°C(±2°C)左右,夏季一般控制在25提供茶水服务的顺序是先主宾后主人,然后按顺时针方向提供服务。茶水添加时,须在距客人背后30公分左右操作,茶水倒至七分满,并注意客人的动态,以免发生碰撞。服务过程中须忙而不乱,快又稳地将茶水送到客人面前。会见或会议期间服务员一般不得随意进出会见厅或会议室,重要会见或会议期间服务员须站立在会场里面,一般的会见或会议期间服务员站立在会场门口,特殊需求按科技馆规定执行,但必须注意会见厅或会议室的动态,随时提供服务,如有紧急事项须要找人,服务员可用纸条形式传递信息。

7.3 保安管理与服务7.3.1 范围”上海科技馆”地面出入口及红线内、售检票处、大堂、走道、公共设施、共用设备、地下车库等。7.3.2 服务内容保安巡视、检查、宣传、抢险、护卫、汇报及统计记录;辖区出入口全天24小时值班,对办公楼非本馆工作人员进出进行询问,对围墙边、公共道路、公共场所、公共设施等实行全天周期性的巡逻值勤。保安人员规定路线每二小时巡逻一次及不规定路线不定期巡逻;辖区内实施24小时监控录像,并保存7天时间;实施三级防火责任制度,建立健全防火制度和安全操作制度;定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备,制定有关人员负责保养、维修和管理;定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查;与地区公安、消防、综合治理管理部门等建立良好的公共关系,积极配合与落实工作,同时接受监督,确保管理区域内财产及人身安全。游客疏散及引导;附近及周边道路车辆管理及疏导,对进出车辆做好纪录;防台防汛管理;应急事件处理。

7.3.3 工作质量标准工作内容定岗巡视流动巡查学习训练刑事、违法案件车辆停放、保管环境保护突发事件工作频率24小时24小时,不间断巡查5分钟内保安到达现场每月二次质量标准保证出入口安全,阻止推销、叫卖、乞讨、无关人员进出。及时制止:偷、盗、刑事、治安,案件一旦发生立即与公安部门联系。无可疑、闲杂人员接近车辆,未锁门、关窗车辆或遗忘贵重物品及时通知。道路畅通。注意关闭门、公灯、窗、各龙头,不乘电梯,无破坏绿化、无乱扔垃圾、乱吐、乱烧。及时采取措施,控制局面,迅速报告,等候支援,及时疏导与引导游客。各项法律常识,政策条例和业务培训。督导方式保安部门统一指挥调度,保安班长24小时监督保安员运作,管理处经理每月不定期抽查。

7.4 保洁管理与服务7.4.1 入口、大厅的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季梯级、地台无灰尘、无污渍、无痰迹、无垃圾视检巡回一次洗刷大厅地坪无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾视检大理石地面光亮有倒影巡回一次抛光蜡一次洗地上蜡玻璃门、窗光亮干净、无尘灰、无印渍视检与手检戴白手套巡回柱面、墙面、台面、椅子、沙发、灯座及附属设施光亮、整洁、无灰尘、无损坏视检与手检一次大花盆、盆景盆体表面光亮保洁,盆内无烟蒂、杂物视检与手检巡回检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.2 展馆公共区域的保洁区域项目及内容(包括但不但限于)标准检查手段实施方案日周月季展馆公共区域地面清洁整洁光亮,无垃圾、无纸屑、无水渍、无脚印视检巡回上腊所有玻璃门、窗及玻璃部分之清洁无尘、光亮、无印渍,保持明净手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘巡回1各种标志牌、不锈钢/铝质材料清洁表面无污渍、无污垢、光亮视检与手检1清理公共区域垃圾桶及烟灰缸清洁光亮、无污垢、烟灰及垃圾不超过容器的2/3视检巡回地面/电梯地面抛光地面光泽明显视检2地面吸尘无浮灰、无污渍、无死角视检与手检1内立柱之清洁整洁、光亮、无污渍视检1空调风口之清洁目视,无蜘蛛网、无明显灰尘、无污渍视检1电梯内外之清洁电梯内四周及内外门保持整洁光亮,照明器具无积灰视检与手检2电梯槽底之清洁无垃圾、无垃圾、无烟头、纸屑视检1入口地毯、垫子吸尘干燥、无污渍视检3天花清洁无积灰、无蜘蛛网、金属天花板及架边洁亮视检1展馆公共区域照明清洁灯管无灰尘、灯盖、灯罩明亮清洁视检1清扫走廊/台阶垃圾及尘土无尘、无污渍、无垃圾杂物、无蜘蛛网、无积水视检与手检1走廊地毯吸尘干燥、无污渍视检与手检1擦拭走廊墙面及挂物无积灰、无污垢视检与手检1擦拭走廊/后梯消防设施无尘、无污渍、无垃圾、无蜘蛛网视检与手检1清洁木质材料无尘、无污垢视检与手检1擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板视检无明显污迹、手检无明显灰尘视检与手检巡回自动扶梯清洁整洁、光亮、无污渍视检与手检巡回检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.3 卫生间的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗、柜、墙面顶、墙面干净、整洁、明亮无尘灰、污迹视检与手检一次室内地面、空间无脚印、无污迹、无水迹、无异味视检与嗅检巡回一次清洗所有隔屏板无尘灰、无污迹、水迹视检与手检巡回一次清洗便池、马桶、水斗、面盆、镜面保洁、干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管及下水道畅通视检与嗅检巡回手纸篓清理、刷洗干净视检与嗅检巡回检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.4 电梯、扶梯、楼梯的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季电梯、门表面、内壁、底面、天花板无泥迹、无尘灰、无杂物、视感光亮视检一次一次擦洗电梯通风口干净、无尘灰视检与手检一次巡回一次扶梯扶手干净、光滑、无尘灰手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘三次扶梯踏脚干净、无泥土及杂物视检三次楼梯台阶、扶手、栏杆干净、无泥土、无尘灰、无杂物视检与手检巡回一次清洗花卉盆景盆体干净光洁、盆内无杂物烟蒂视检与手检巡回室内空间空气流通、清晰嗅检喷香检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.5 办公室的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗玻璃、窗台、窗柜、门柜、沙发、茶几、桌椅干净、整洁、明亮、无尘灰视检与手检一次地面、废纸篓、物件地面干净整洁、无尘灰、无脚印、无污渍、纸篓每天清倒,篓体干净、物件摆放整齐有序视检与手检巡回家具、灯具、电气设备干净、整洁、光亮、无尘灰手检一次一次上光花卉、盆景盆体干净、光洁,盆内无异物视检与手检巡回检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.6 天台、地下车库的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季地面干净、整洁、无弃放物、无垃圾、落水管道畅通视检巡回一次清洗绿化盆景无烟蒂、杂物、表面干净视检与手检巡回地下车库地面道路无尘灰、无垃圾、无堆放物视检巡回一次冲洗地下车库空间空气流畅、无异味嗅检巡回一次喷药检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.7 接见厅、会议室、休息室的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗台、窗柜、扶手干净、整洁、完好、无尘灰、无破损视检与手检一次墙面、墙角、踢角线、护墙板、天花板干净、整洁、完好、无尘灰、无污渍、无蜘蛛网视检与手检一次一次掸尘地面、地毯干净、整洁、无尘灰、无污渍视检一次一次清洗室内空间空气流畅、清晰嗅检喷香检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.8 室外环境的保洁项目及内容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季地面干净、整洁、无泥土、无垃圾、无废弃物、无明显积水,随扫落叶视检巡回路牌、标志、指示牌干净、无尘灰、无污渍视检与手检一次擦拭铁栅围墙干净、不积灰尘手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘一次不锈钢自动门干净、光亮、不积水手检二次垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过1/2桶或发现有异味及时处理视检与嗅检巡回一次清洗检查手段:视检:以眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适。手检:戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离,应无灰尘、污迹。嗅检:凭嗅觉气味进行检查,保持空气清新。

7.4.9 建立定期回访征询制度为保证高水准的清洁质量,公司每月定期回访科技馆有关部门,听取对物业清洁的意见和要求,以利于不断改进工作。7.4.10 主要保洁工程的工艺流程项目操作工艺流程地面打蜡工艺大理石去蜡工艺流程:放好警告牌;先用去蜡水用热水按比例兑水,然后均匀地涂在大理石地面上;在擦地机上换上去蜡刷片,进行去蜡工作;待地面完全干燥,准备打蜡。大理石上蜡工艺流程:上蜡采用两层底蜡,两层面蜡的方法进行;先在打蜡桶内倒入底蜡水;蜡拖吸蜡后要掌握好干湿度,一般以不滴为宜;打蜡应先将打蜡区域四周边框涂上一遍,然后根据从里到外按顺序进行。上蜡方法为”Z”型,上蜡宽度为1.5M,边缘需重叠覆盖;每层蜡上完后必须确认,完全干透后才能够上下一层蜡;面蜡与底蜡上蜡方法相同,但不可相互混淆。日常保养:地面抛光视客流量而定,每周一次或二次;每日对地面进行循环推尘,确保地面没有脚印或其它污迹。

项目操作工艺流程玻璃先用玻璃铲刀将污迹铲除干净。把涂水毛套两端浸足玻璃保洁剂,按在玻璃顶端上下垂直洗抹。有污迹的地方要重点抹。玻璃刮水器采用直线法或曲线法刮去玻璃上的污水,每刮一次都要把刮条用毛巾擦干。一洗一刮循环进行。在接近地面处涂水器和玻璃刮水器都要做横向移动。最后用毛巾抹去留下的水迹。抹干或拖干地面的水。大理石墙面立柱放好警告牌。正确稀释保洁剂在水桶内(采用中性保洁剂)。用毛巾或刷片浸足溶液涂在墙面上,采用垂直动作由上至下或循环动作从左至右等方法保洁墙面。每次抹动要有所交叉,以保证保洁到。用清水(最好是温水)过清墙面残留的保洁剂。待墙面完全干燥后,可在柔软毛巾上喷上墙面上光蜡进行墙面大理石抛光保养。日常的保养应定期用墙面上光蜡进行墙面保养,也可采用干净的柔软毛巾对其进行掸灰除尘。

项目操作工艺流程外墙准备工作天气情况:预报无大风雨雪及高温、低温报告,现场测试风力小于6级。现场勘察:建筑物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的牢固构件,绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角。工具准备:吊板、吊板绳、安全绳、水枪、配置好的保洁剂、刮板、抹布等。绳子直径不小于16MM,中间无断裂及结扣。工作售货员穿戴劳动保护衣、安全帽、鞋,按规定系好安全带,将自锁器单独悬于安全绳上。现场安全监督到位。操作进行操作人员坐于吊板规定位置,将所有用具扎边在吊板上。缓缓将吊板下放,到达第一工作位置。用水枪对准工作位置放水,初步出去尘灰,然后将保洁剂涂在墙面上,稍后用刮板或刷子擦拭,最后用抹布将墙面擦拭干。一个位置工作结束,缓缓调整至下一个位置继续保洁,直至该纵向位置工作结束,然后再横向移动位置。整个工作过程中,安全监督员应自始至终作现场安全监督。操作结束将吊绳、安全绳收好并检查一遍被损情况。如发现绳子被损,应作报废处理,如绳子完好,则送回仓库放置于干燥通风的地方,并作绳子使用记录。将其它工具擦拭干净,自锁器在弹簧处加润滑油。做好当班工作记录,并经安全员和领班签字。

项目操作工艺流程花岗石台阶准备工作:准备好抛光机、吸水机、擦地机、去水机、面蜡、白洁布、干净的拖把等器具,并检查好器具的安全性能。去蜡水稀释(1:30)后用拖把均匀地涂在花岗石台阶表面及立面。用白洁刷摩擦地面,要全部磨到,使原来花岗石表面的蜡质全部溶解。台阶日常清洗:花岗石的材质有异于一般大理石。由于花岗石材质紧密度较高,污垢(或脏物)往往吸附在石材表面,较难渗入石材,故选较高表面活性剂的碱性保洁剂为主,清洗设备以低速擦地机为主。台阶特殊情况清洗:由于花岗石材质有较高金属型离子,具有一定的抗酸性。在卧面(或立面)污垢(或赃物)较严重时,使用弱酸性保洁剂,但仅限于弱酸性。清洗用低速擦地机,清洗完成后需过水清酸。用吸水器吸干地面,再用干净的拖把拖二遍,使地面无污迹,然后让地面干透。

7.5 绿化管理与服务7.5.1 绿化养护范围”上海科技馆”周边乔木带(以行道树一级养护标准);展区及办公大楼等处草坪、绿地;办公大楼东面环行绿化区域。绿化总面积20240M7.5.2 绿化养护内容及标准7.5.2.1 绿化养护方案为了保持和提高”上海科技馆”的绿化面貌,我公司拟定以下技术方案,确保养护工作的开展。行道树(乔木带)养护a. 入冬后,根据行道树的长势有针对性采取有效的措施,以定型为主,疏枝结合整形,经过修剪,使行道树做到树冠分布均匀,通风采光良好,减少病虫害发生,增加抗台风能力。树冠高度、宽度基本一致,在修剪中还应解决建筑物、供电、照明等的矛盾。b. 抓住季节及时补种缺株行道树,扶正倾斜树木,做到行道树无缺株、无死树、无倾斜,保持区域内的整齐、美观。c. 一年防治刺蛾二次,捉天牛2～3次,防治时使用无公害、低毒性、低残留药剂,药液配比适当,喷洒周到,并注意喷洒人员、行人的安全工作,保持树木生长茂盛,不开”天窗”。d. 经常检查护树桩及扎缚,发现有断桩、坏桩,绑扎带松动、脱落及时调换整理,保证行道树正常生长。e. 经常检查行道树盖板,发现缺损及时调换补上,树穴一年松土锄草3～4次,缺土及时加土,保持树穴平整、整洁。f. 剥芽:每年4月、10月剥芽2次,剥芽根据芽条生长方向和不同阶段的具体要求因树制宜地进行。绿地花坛及庭园养护a. 保洁工作:每天保洁二次,经过保洁做到花坛无明显垃圾杂质、纸屑、建筑垃圾,各单项养护工作做到工完场清。b. 施肥:全年对各种花坛、树坛各施基肥一次、追肥数次,植物生长期对花坛、树坛经常采取薄肥多施的施肥方法,确保各种草花、地被、花卉生长繁茂。c. 锄草工作:植物生长期绿地一年锄草7～8次,地被、草坪及时挑清杂草,清除的杂草及时清除,保持绿地整洁,植物正常生长。d. 定型修剪:入冬后对各类落叶花灌木(花开当年生的树木〕进行一次修剪,先花后叶的花灌木进行花后修剪,经过修剪使树木树冠分布均匀,通风采光良好,减少病虫害的发生,树木生长期对各种球类、绿蓠修剪2～3次,球类修剪做到球形紧密、圆整,绿蓠修剪做到顶部水平状、两侧垂直或略呈梯形。e. 抗旱、浇水:各类树木、地被、草花遇天干旱,及时安排抗旱、浇水,抗旱利用早晚,避开中午,乔木(即行道树等大型树木)抗旱做好”酒酿坛”,以保证抗旱效果。f. 补种苗木:抓住春秋两季的种植季节,及时补种缺损树木、草坪,保持绿化景观的完整。g. 栏杆等设施的维修、保养:对绿地内的各种金属栏杆每年油漆一次,发现缺损、损坏及时维修、调换;各类档土墙及其它设施损坏及时修复,保持花坛美观及绿化小品等周边设施的完好。地被养护a. 地被植物在未覆盖前期,及时中耕除草;操作时防止损伤根系和地下茎。b. 天气干旱,土壤干燥时适时、适量进行浇水。早春发芽前期普遍进行施肥,采取薄肥勤施的方法。c. 及时挖除和补植发现的枯死植株,枯叶残花随时清除。d. 木本地被植物萌发能力强者,在冬季休眠期进行修剪。植株在生长期间,始终保持高度不超过60cm的低矮状态。e. 球根、宿根类地被植物,防止根部拥挤而影响其正常发育,应按不同类群的生理习性进行分株,更新移植。草坪养护a. 对草坪中杂草应及时挑除,发现大型野草更应及时挑除。杂草较多时,考虑用化学除草,可降低成本。凡低洼积水处,要填土整平。空秃地段及时补植,不出现长时间的空秃现象。b. 草坪在生长季节,适时进行中耕、加土、镇压,保持土壤平和良好的透气性。道路边缘和树根边缘的草坪要用人工修剪方法,修剪整齐。修剪前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。修剪要平整,边角无遗漏,草屑应及时除净。做到工完,料净,场地清。c. 对草坪边上的树坛,花坛边缘,进行切草边,保持线条清晰流畅。d. 草坪发芽以前进行一次施肥,生长季节可按具体情况追肥,土壤干燥时,及时浇水。e. 草坪萌芽期,土壤过湿或板结浇水后禁止行人进入践踏。f. 一旦发现草坪病虫害引起的发黄、枯死现象,在24小时内针对性喷洒药水,及时抑制病虫害蔓延。四季草花养护a. 按照”上海科技馆”的特点,制定全年用花计划,做到月月有花,花期整齐、图案美观。b. 在始花期选择植株健壮、花型正、花色艳的花卉进行上花坛种植,并做到植行距适宜,不露底土,无缺株倒伏、无枯枝残花、无杂草垃圾。c. 草花防护设施完好、美观,并保持花坛与环境的协调。d. 草花与花坛交界处,进行切边或用绿篱围合,以保持花坛的整体观赏性。e. 准备足量的应时草花,以备突击布置草花任务之需,或及时调换零星花卉。病虫害的防治a. 为维护生态平衡,应贯彻”以防为主,综合防治”的方针。充分利用多样化的植保技术使用无污染、低残留、低毒性药剂或生物防治技术,保护和增殖天敌,抑制病虫害发生。b. 根据”治早、治小、治了”的防治原则和的养护经验,在充分掌握和了解地区性虫害的基础上,有针对性地防治较为普遍和严重的虫害和病源:即”五小二病”(蚧虫、蚜虫、粉虱、蓟马、叶螨、病毒病、线虫病),以及尺蠖、天牛、刺蛾、钻心虫、真菌病。c. 及时修除病虫枝、徒长枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝,挖除枯死的树木。保持土表无含病原落叶或经粉碎的枝叶屑,管养好多层次的地被植物。d. 冬季防治(11—2月),在株际空隙处,进行冬耕、翻晒二次,消灭刺蛾蛋及其它害虫蛹。摘除休眠虫体,防治蚧虫(打药水或在为害严重的植株上用人工刮落的方法消灭蚧虫)和青桐木虱。e. 夏季防治(5一9月),此阶段为病虫害发生高峰期,也是防治的高峰期。在5月上旬喷药一次以作全面防治,随后应做到及时发现,及时处理(在48小时内处理完成)。6月中、下旬至7月上旬和8月中、下旬,是刺蛾发生高峰期,应及时喷药预防。做到无虫体,无枝叶残缺。(注:主要应用生物药水:花保、BT等)。f. 生物防治。积极做到保护和利用天敌资源,加强优势天敌的迁引繁殖工作,如红环瓢虫是草履蚧的优势天敌,要做好保护工作。g. 及时做好园林植物病虫害发生的记录和预测预报工作,制订长期和短期防治计划。合理调整抗旱措施防汛防台措施a. 预防:对树冠庞大、树叶过密的道旁绿地内乔木做好疏枝工作,对补种新植树、小树进行绑扎,加固护树桩的措施,对行道树绑缚作一遍检查,并加固。添置必要的防台防汛设备。b. 抢险:二十四小时轮流值班,并派专人巡视随时应对突发情况,接报后30分钟内赶到事发现场。将倒伏树顺势放置进行截枝、疏枝等工作,并设置安全隔离护栏,保持交通畅通。如发现碰到电线或建筑物的、有危险的,马上采取必要的防护措施,并通知有关部门及时进行维修。c. 善后:灾害过后及时拆除有碍交通和观瞻的加固物、临时设施,扶正倾斜或倒伏的树木,恢复原有景观。

7.5.2.2 绿化养护工作流程和进度计划养护流程表冬季冬翻、修剪冬季冬翻、修剪换草花春季中耕、除草、剥芽治病虫害、换草花秋季防台、防汛、修剪秋季防台、防汛、修剪调整、挖死树夏季除草、油漆治病虫害、换草花抗旱、防台、防汛进度计划[第一阶段]时间:11月～2月主要养护工作: a.冬季翻土、施基肥 b.缺苗补种 c.花灌木修剪主要工作目标: 改良土壤结构和肥力,对新一年的植物生长打下扎实基础,做好冬季换花,为冬季增添一片绚丽的色彩。[第二阶段]时间:3月～10月主要养护工作: a.中耕:3月初进行 b.除草:7次 c.治虫: 1)防治蚧壳虫(3月进行) 2)防治刺蛾(6月～9月进行2次) c.修剪:球类、绿篱修剪(2～3次) d.剥芽:5月、6月一年二次 e.换草花: 1)春季换草花4月中、下旬 2)夏季换草花7月中、下旬 3)秋季换草花9月中、下旬 f.抗旱、防台、防汛:6月～9月 g.油漆:9月主要工作目标: 采取有效措施减轻不良生物因素、气候因素等对植物生长的影响,保持植物地上、地下部分的健康生长,做好春季和秋季换花,以及栏杆油漆工作,以良好形象迎接节日。7.5.2.3 绿化的管理涂白。冬季用石灰水加盐和石硫和剂涂白树干,杀灭树皮越冬的害虫与防止爬虫上下树产卵。立支柱。风较大的部位或台风发生频繁的区域,要立支柱,防止台风吹倒树木。存活率。绿地存活率95%以上(包括经过规定手续调整)。新建绿地”黄土不见天”,不留死角。乔灌木、草坪等存活率95%以上,大乔木存活率95%以上。新建绿地中,植物成活率95%以上。乔灌草配植。绿地植物群落,层次分明,季相分明,景观优美。植物间留有适当的生长距离。绿地内,植物覆盖率100%。绿化布置适应办公功能需要。绿化面貌。植物生长茂盛,乔灌木主干挺立,树形优美;绿草如茵,绿篱连续、无空挡,无死树枯枝;修剪合理、适时,绿地内清洁整齐;病、虫不造成明显危害;绿地设施及硬质景观保持长年基本完好;及时处理绿化与其它公用设施的矛盾;保持绿化景观完整。具体考核指标 新种树苗:本市苗成活率大于99%;外地苗成活率大于95%; 新种树木:高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2%,栽植一年以上的树木保存率大于95%; 五大虫害的树木不超过树木的总数的1%; 树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的1%; 绿化建筑小品无损坏; 草坪无高大杂草,绿地无夹生或野生的攀援植物。7.5.3 绿化养护管理的特点绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害和加强宣传教育以及巡视,防止人为的毁坏等。绿化养护管理具有以下特点:经常性管理针对性管理动态性管理总之,绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期,以及根据多变量的客观条件,适时确定不同的养护要求,维持绿化的健康生长,并按人们的要求生长。7.5.4 绿化养护管理的质量要求树木:生长茂盛无枯枝;树形:美观完整无倾斜;绿篱:修剪整齐无缺株;花坛:土壤疏松无垃圾;草坪:平整清洁无杂草。

7.6 房屋设备管理陆家嘴物业公司拥有各类专业工程技术人员确保”上海科技馆”房屋及设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。陆家嘴物业公司的专业工程师队伍在总师室的领导下为房屋及设备管理提供坚实的技术支持。陆家嘴物业公司的维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量。陆家嘴物业公司建立的房屋及设备应急支持网络保证了房屋及设备应急事件的及时有效处理。陆家嘴物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度,设备人员安全守则,特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程,实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程,规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法,维修保养内容要求,质量检查标准实施标准化管理。根据房屋、设备完好率统计标准对房屋及设备设施的完好程度进行统计,确保安全正常运行和使用。

7.6.1 管理模式在”上海科技馆”及陆家嘴物业公司总经理领导下,实行”上海科技馆”房屋及设备管理主任负责制,实施运行部和维保部双管方式的管理模式,以确保房屋完好及各设备系统正常运行,计划维保和应急处理工作有序开展。运行部负责各设备系统的安全运行操作,日常巡视,数据记录,机房清洁,业主及其它部门的报修和应急处理工作。各维保部门负责所管房屋及设备系统的计划周期检查保养,各类维修及应急抢修工作。7.6.2 管理服务的标准、目标和任务7.6.2.1 管理服务的标准房屋及设备完好率达98%以上。陆家嘴物业管理人员保修,接报后5分钟内到达现场。维修及时率达100%,维修合格率达100%。电梯关人等突发事故,接报后5分钟内到场处理。7.6.2.2 管理服务的目标无重大设备责任事故发生。无重大安全事故发生。确保房屋完好及设备安全正常运行。提高设备的适用效率,降低运行成本。接管后即导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境质量保证体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系。7.6.2.3 管理服务的任务负责各房屋维护及设备系统的运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障检修、应急处理工作。制定设备应急方案,并定期演练,逐步完善。制定各房屋维护及设备系统的经济运行方案,记录各房屋维护及设备运行参数,定期分析并加以调整。7.6.3 房屋及设备系统的内容、巡检、定期检查保养、质量标准、人员配备及应急处理房屋及设备管理中所有房屋及设备的种类及主要技术参数见<”上海科技馆”设备情况简介>及补充文件;确切房屋及设备的数量和技术细节以交接验收文档资料为准。7.6.3.1 电气设备系统 管理内容 变压器、高低压配电柜(箱)、开关直流电源屏、计量柜(箱)、发电机组、控制柜(箱)、模拟指示屏、双电源切换柜(箱)、动力柜、照明柜、消火盘、电缆、母线、各类灯光设备、应急灯、电源插座等设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理机房清洁等工作。 电气系统的巡检、定期检查保养、质量标准及人员配备 见后页”附表”

管理工作细则运行管理工作细则[运行工]严格按照变配电、发电机的操作规程进行操作。按规程按时巡视电气设备,详实记录有关数据,发现异常情况要及时采取措施,并向值班工程师和设备主任汇报。负责保持值班室、发电机等机房、变配电室环境清洁卫生。[维修工]接到报修任务单后,带好相关工具和材料5分钟内赶到现场,认真修理。完工后必须清理现场,恢复原状,并征得报修人员的签名认可,方可返回。如因材料等问题暂不能完成报修内容时,应向有关人员作出解释,取得其谅解后,马上返回,报告值班工程师,并在报修单上作好记录。[值班工程师]组织实施电气设备的运行操作,应急处理工作。同时负责对电气设备的运行数据进行分析处理。维保管理工作细则[电气主管]做好维保电工的管理工作。在设备主任的直接领导下,具体负责电气设备系统的维修、更新和改造工作,使设备在运行中保持良好的状态。根据设备主任所作的月度工作计划,每周四制定下周工作计划、每月26日制定下月材料费用计划。负责按计划内容安排维保电工作业。做好本工种和其它工种的协调工作,若遇到需要其它工种配合的情况要通知相关工种主管,预先做好人员安排。为确保科技馆变配电、照明、控制中心、层面控制箱、发电机、电梯等运行处于良好状态,随时检查电气设备的使用、维修和保养情况,并负责解决有关技术问题。[维修电工]每天上班前接受电气主管分配的电气设备维保任务,明确任务内容,按时保质保量完成任务。做好设备故障应急抢修工作,一般故障的排除在3小时内解决,若3小时内无法解决的,且是重要设备故障,维保主管应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。 停电事故的应急预案发生停电事件,立即以应急方案的顺序通知管理处经理。设备主任或值班人员即时派遣电工赶赴现场,检查供电设备,查处停电原因。如属科技馆全部断电,设备部在向供电所查明情况后,立即起动备用发电机。如一路断电,则起用备用电源并用联络柜实行切换。如属局部停电,按应急方案实施设备部应立即抢修,安保部派员现场维持秩序。由于停电之关系,电梯有可能出现困人,安保部需立即查明,若有,立即通知工程部按电梯困人应急方案进行处理。当电源能在数分钟后恢复,则向”上海科技馆”工作人员及游客作停电原因的解释;若一时还不能恢复,则设备部主任会通管理处经理将实际情况告”上海科技馆”主管部门,考虑应否疏散等措施。如有必要将科技馆内人员撤退,保安员应按应急方案处理,协助指引科技馆内人员安全撤离。若在非办公(营业)时间内遇停电情况,任何人都不能擅自进入停电区域内,除非获得保安人员之许可方可进入。当所有人员撤离后,保安巡逻员检查整幢科技馆,确证所有人已安全离开,对整幢科技馆进行警戒。监控中心对整个事件作出记录,会同设备部记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。检修完毕恢复供电前,设备部应通知管理处、安保及其它部门关闭所有设备,恢复后再开启。停电恢复后,设备部检查各有关设备,保证所有设备正常运作。事件结束后,设备部在2个工作日内将详细情况报”上海科技馆”和管理部,如存在管理问题,应提出纠正和预防措施。[停电事故应急处理流程图]

供电局恢复供电局停电发生供电局恢复供电局停电发生BA控制室BA控制室BA控制室BA控制室设备部管理处经理设备部管理处经理倒闸操作设备部倒闸操作设备部切换联络柜汇报检查断电情况切换联络柜汇报检查断电情况向供电局询问停电情况汇报局部故障停电全部停电一路停电汇报局部故障停电全部停电一路停电送电送电管理处经理组织抢修起动发电机起用备用电源管理处经理组织抢修起动发电机起用备用电源恢复供电送应急电源倒闸操作恢复供电送应急电源倒闸操作查明原因切换联络柜查明原因切换联络柜汇报汇汇报汇报送电若一时不能恢复送电,则安保人员按命令开始疏散馆内人员。汇报若一时不能恢复送电,则安保人员按命令开始疏散馆内人员。汇报触电事故的应急预案发现情况后立即通知设备人员赶赴事故现场,通知就近保安赶赴现场维持秩序,制止其它危险行为的发生。通知设备主任及工程师赶赴现场。设备人员切断现场电源后,立即对触电受伤人实施抢救,以后程序按”急救”程序处理。事件结束后,设备人员及时查明触电原因,如存在隐患,提出纠正和预防措施,立即进行整改。 电气设备故障应急预案一用一备的设备如有故障,立即停止使用故障设备起用备用设备,并立即通知相应的维修人员前来修复。无备用的设备如有故障,则立即通知维修人员前来修复。如遇节假日,通知相关设备人员到场抢修。

7.6.3.2 电梯设备系统 管理内容客梯、观光梯、餐厅梯、消防梯、货梯、自动扶梯等设备系统的运行管理、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、机房清洁等工作。 电梯系统的巡检、定期检查保养、质量标准及人员配备见后页”附表”

管理工作细则运行管理工作细则[运行工]负责电梯运行情况巡查和故障报告,确保”上海科技馆”电梯的正常安全运行,机房电源的正常供给,双电源切换工作正常。负责电梯关人等应急事件的处理,督促及配合电梯维保人员的故障检修工作。负责保持电梯设备机房环境卫生。[维修工]接到报修任务单后,带好相关工具和材料5分钟内赶到现场,认真修理。完工后必须清理现场,恢复原状,并征得报修人员的签名认可,方可返回。如因材料等问题暂不能完成报修内容时,应向有关人员作出解释,取得其谅解后,马上返回,报告值班工程师并在报修单上作好记录。[值班工程师]负责组织实施电梯运行管理工作,指导电梯设备应急事件的处理,并对电梯故障检修的工作质量进行确认。维保管理工作细则[电梯维保单位的人员]负责电梯设备的计划保养、故障检修、应急抢修工作。[电工]每周一次检查各电梯设备机房的工具、灭火机等配件,清扫设备机房。每周巡检电梯设备的运行状况,发现问题及时处理或联络电梯公司处理。负责督促及配合电梯维保人员的定期维保工作。[电气主管]负责对电梯设备维保单位的定期维保、应急抢修工作质量进行确认,每月对电梯设备维保单位的服务质量进行评价。 电梯困人事故的应急预案安保控制中心听到电梯警钟鸣响,以及从中央控制系统或自动控制系统得知电梯故障,立即以消防应急方案的顺序通知管理处经理。有人被困时,利用电梯对讲机与梯内被困人员通话,亲切礼貌地告诉她们不要惊慌,不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之外最近地方,用口头告知被困人员。立即通知主管领导,并在大堂该梯口树立停用牌。立即派专业人员赶赴现场,关闭该电梯动力并着手开门放人。非工程及保养人员不得擅自进行开门放人,以免发生危险。当被困人员救出以后,管理人员要向被困人员致歉,并询问她们的健康情况。如有身体不适者,要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司,认真检查电梯故障原因,排除隐患。携带工具:绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。当事件结束后,保安立即撤除停用牌,恢复电梯工作,并在2个工作日内将<意外报告>报”上海科技馆”主管部门。设备部根据故障原因,立即予以整改,并在2个月内将<意外报告>及调查处理情况汇报给”上海科技馆”主管部门和管理部。7.6.3.3 空调设备系统 管理内容冷冻机组、冷却塔、锅炉、自控装置、加湿器、热交换器、冷却循环泵、冷/热水循环泵、热交换器、集水/分水器、蓄冰槽、空调风机、风机盘管、组合式空调箱、调节器、防水阀、风管、风口等系统设备的运行操作、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。 空调系统的巡检、定期检查保养、质量标准及人员配备见后页”附表”

管理工作细则运行管理工作细则[运行工]必须严格按照冷冻机组、锅炉设备等操作规程进行操作。[急修工]接到报修任务单后,带好相关工具和材料5分钟内赶到现场,认真修理。完工后必须清理现场,恢复原状,并征得报修人员的签名认可,方可返回。如因材料等问题暂不能完成报修内容时,应向有关人员作出解释,取得其谅解后,马上返回,报告值班工程师并在报修单上作好记录。[值班工程师]维保管理工作细则[空调主管]做好对空调工的管理工作。在设备主任的直接领导下,具体负责空调设备系统的维修、更新和改造工作,使设备在运行中保持良好的状态。根据设备主任所作的月度工作计划,每周四制定下周工作计划,每月26日制定下月材料需用计划。[空调工]每天上班前接收空调主管分配任务,明确任务内容,按时保质保量完成任务。作好设备故障应急抢修工作一般故障要在3小时内解决,3小时内无法解决的且是重要部位的故障,空调主管应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。督促、协助空调冷冻机组维保单位人员的定期维保、应急抢修工作。 空调设备故障应急预案一用一备的设备如有故障,立即停止使用故障设备起用备用设备,并立即通知相对应的维修人员前来修复。无备用的设备如有故障,则立即通知维修人员前来修复。如遇节假日,通知相关设备人员到场抢修。主要领导房间及重要机房在中央空调故障时,则立即起用空调柜机。当空调主机、空调锅炉有故障或负荷量不足时,应及时关闭其它不重要场所的空调媒介水,保证重要房间和重大活动场所的空调效果。7.6.3.4 给排水设备系统 管理内容生活水泵、冷/热水泵、排水泵、潜水泵、水箱、锅炉、饮用水处理系统、软化水装置、绿化给水设备、电热水器、紫外线饮水器、卫生洁具、污水处理、室内外管道阀门及水表附件等系统设备的运行操作、日常巡视、记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。 给排水系统的巡检、定期检查保养、质量标准及人员配备 见后页”附表”

管理工作细则运行管理工作细则[运行工]严格按照给排水设备的操作规程进行操作。控制柜上转换开关,一般情况下应放在”自动”位置,生活水泵的开停每隔一个月轮换一次。按规程按时巡视给排水设备、详实记录、有关数据,发现异常情况要及时采取措施并向值班工程师和设备主任汇报。水泵机房要保持干净整洁、无积尘、不得堆放杂物。因工作维修等原因需停水时,应在要求停水前24小时由维保主管填写<停水通知单>,经设备主任审核并报”上海科技馆”主管部门批准后,作好应急措施,方可停水。若因市政突然停水时,应在立即联系有关部门,将停水情况立即报告”上海科技馆”主管部门,并与相关工种人员一起应付可能出现的情况。[急修工]接到报修任务单后,带好相关工具和材料5分钟内赶到现场,认真修理。完工后必须清理现场,恢复原状,并征得报修人员的签名认可,方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时,应向有关人员作出解释,取得其谅解后,马上返回,报告值班工程师并在报修单上作好记录。维保管理工作细则[给排水、房屋主管]给排水主管要做好对管道工的管理工作。在设备主任的直接领导下,具体负责给排水与房屋的设备、设施正常运行、维修、更新和改造业务,使设备保持良好运行状态。负责对管道、房屋工作业内容进行检查,在有多工种参与实施的作业中,做好本工种和其它工种的协调工作。若遇需要其它工种配合的情况,应先通知相关工种主管,预先做好人员安排。根据设备主任所作的月度工作计划,每周四制定下周工作计划,每月26日制定下月材料需用计划。负责给排水与房屋设备设施的综合管理,包括技术档案的收集、保管,零星配件材料的采购计划编制。对所管理的给排水与房屋设备设施提供技术指导和检查监督。[管道工]每天上班前接受主管分配的给排水设备维保工作任务,明确任务内容,按时保质保量完成任务。做好给排水设备应急抢修工作,一般故障的排除在3小时内解决。若3小时内无法解决的且是重要部位故障,应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。[房屋维修工]每天上班前接受主管分配的房屋设施维保工作任务,明确任务内容,按时保质保量完成任务。做好房屋设施应急抢修工作,一般故障的排除在3小时内无法解决的且是重要部位故障,应将故障原因、解决方案、解决时间以书面形式报告给设备主任。突发性水浸事故应急预案当接到报告后,立即告知安保中心。安保中心接到爆管浸水信息,立即电告就近保安赶赴现场维持秩序,立即通知”上海科技馆”主管部门、设备部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场协调处理,通知仓库将排水工具送到现场。管理处经理立即担当现场指挥,统一调派人员。设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门,打开系统卸压阀(如喷淋系统末端放水阀)保护其它设施设备、防止进一步扩大事件,防止因浸水产生触电事故,并将电梯手动提升至水浸区域以上楼层。如附近有机房、变电局等重要场所,则要采用堵、排等方式,防止浸水至这些重要场所。保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。安保人员维持好现场秩序,防止有人进行破坏活动。礼仪服务人员对现场业主进行安慰,避免引起混乱。排水结束,设备人员迅速查明原因,立即实施修复,并将过程向主管汇报。提出纠正和预防措施。台风袭击前或吹强烈大风的应急处理接到、获得有关台风等信息后,通知各部应做好预防措施。设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查,确保牢固。特别对排水设备、设施进行检查,确保完好和畅通。礼仪服务部向业户传达台风信息,及时做好关好门窗的工作。安保加强巡逻次数,各当值保安监守岗位,无人接替不准擅离岗位。特别加强对户外物品的监视,发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。设备人员加强夜间值班人员,增加对设施设备的巡查。在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。台风过后,如对”上海科技馆”设施及服务产生后果或影响的,由各部立即实施修复或整改,提出纠正和预防措施,安保部在2个工作日内将<意外事件报告>送管理处。 各设备故障应急预案一用一备的设备如有故障,立即停止使用故障设备起用备用设备,并立即通知相对应的维修人员前来修复。无备用的设备如有故障,则立即通知维修人员前来修复。如遇节假日,通知相关设备人员到场抢修。

7.6.3.5 消防设备系统 管理内容消防水、风系统管理内容消防喷淋系统、消火栓系统、消防送风排烟系统、水喷雾灭火系统、防火卷帘门、FM200-气体灭火设备等系统设备的运行管理、日常巡视记录、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、机房清洁等工作。消防报警系统管理内容报警控制机、操作盘、烟温感探头、手动报警按钮、FM200-气体灭火装置、天然气管道、各类模块、消防警铃、区域显示盘、充电吸电池、手动控制柜、消防电话通讯系统、火焰探测器、中央控制机、中央中文处理系统、消防广播系统等系统设备的定期巡检、计划保养、故障维修、应急处理等工作。 消防系统的巡检、定期检查保养、质量标准及人员配备 见后页”附表” 管理工作细则运行管理工作细则[运行工]负责保持消防水、风系统设备及机房的清洁卫生。[急修工]接到报修任务单后,带好相关工具和材料5分钟内赶到现场,认真修理。完工后必须清理现场,恢复原状,并征得报修人员的签名认可,方可返回。如因材料等问题暂不能完成报修内容时,应向有关人员作出解释,取得其谅解后,马上返回,报告值班工程师并在报修单上作好记录。[值班工程师]负责组织实施消防设备的运行管理、应急处理工作。维保管理工作细则[弱电工]负责消防设备系统的定期巡检、计划维保与故障检修工作。每周对消防水、风系统设备机房消防设施进行检查、清扫机房设备。按维保计划作好消防设备系统进行检查与保养工作。消防设备一般故障的排除在3小时内解决,若3小时内无法解决的且是重要部位故障,应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。[弱电主管] 消防应急处理预案[组成]消防报警系统烟感报警。温感报警。水流指示报警。按钮报警。电话报警。喷淋报警系统喷淋分区警铃报警。喷淋分区继电器报警。喷淋报警系统工作原理。层面喷头温度>68℃层面水流开关动作,主机显示。显示报警阀工作。水力警铃响。压力继电器动作,主机显示。监控人员确认。启动喷淋泵。

发生火情发生火情喷头动作喷水喷头动作喷水值班室(服务台)水流指示器动作值班室(服务台)水流指示器动作末端实验装置湿式报警阀动作末端实验装置湿式报警阀动作水力警铃报警压力开关报警水力警铃报警压力开关报警报告与传送指令消防控制室报告与传送指令消防控制室启动水泵启动水泵[操作程序]监控室值班接报,通知巡视保安5分钟赶到现场,确认火警后,及时报告管理处经理5分钟赶到现场。如火警较小,即启用楼层现有消防设备,组织现场扑救。如现场火势较大无法自行扑救时,管理处经理出任应急总指挥,监控室即为应急指挥中心,总指挥由现场回到指挥中心,指挥实施消防应急预案。总指挥命令: (1)按”火警断定”键。(2)拨打”119”报警电话。(3)拨打”120”救护电话。(4)电话通知各部门。(5)播放紧急广播。(6)继续组织力量现场扑救。(7)组织力量疏散救护楼层客人。按”火警断定”键后,”上海科技馆”消防报警系统启动(1)设备系统自动切换应急广播。火灾层电源插座和盘管风机自动断电。新、排风机自动断电。正压风机、消防排烟自动启动。防火阀关闭。电梯全部迫降。防火卷帘门迫降。(2)喷淋系统水流指示报警。喷淋分区警铃动作。喷淋分区继电器动作。消防泵启动。(3)消火栓系统启用消火栓水源救灾,由按钮直接启动消防泵。按钮直接启动消防泵,主机显示。(4)气体灭火系统居火灾区域内,烟感、温感报警。灭火气体自动喷射。主机显示。各部门接报后,根据应急方案规定,实施具体措施监控室消防应急岗位职责一切行动听从总指挥的命令。熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。接报后,立即通知保安巡视人员5分钟内到达火警现场并及时通知管理处经理,汇报情况。如经巡视人员报告为误警,则按动消防报警柜上的”复原”键复位,然后写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份,交于管理处经理。如经巡视人员报告位实警,则立即通知巡视人员实施现场扑救,并将情况逐级汇报管理处经理,接到应急总指挥命令后,则按动消防报警柜上的”火灾断定”键。火警发生后,听从应急总指挥的命令,用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。利用摄像头,观察避难客人的情况,如某处的人数较多,则通知该处指挥人员把客人疏散到其它安全地带或撤离大楼。利用电梯对讲机对消防电梯实施对讲,使各楼层指挥人员及时到岗。必要时实施全大楼广播,其操作步骤如下:打开监控室操作调音台的柜门,拉出话筒线,检查是否线已功放连接,接上柜内话筒,开启话筒上的开关,即可实行全大楼广播。如需要磁带广播,则把广播磁带放入录音机内,按录音机上的”PLAY”键,再按调音台上的”TAPE(录音机)”按钮,即可实施全大楼磁带广播。附:”上海科技馆”设备人员消防应急预案。

[误警处理程序]如发生误报警,巡视保安到现场确认后,报告监控室值班及时消除,并写出事故报告,由巡视保安和”上海科技馆”主管部门签字,备案存档。由于误报警对楼层办公人员产生影响,当值巡视保安要向客户进行解释工作。(解释用语附后)楼层消防报警显示消除工作,由监控室和BA室共同处理。[双休日、节假日及夜间消防应急处理程序]双休日、节假日和平时晚上17:30至次日8:30,如发生消防火警,值班人员根据消防应急预案立即通知所有负责人,以最快速度赶到”上海科技馆”。[疏散人员规范用语]女士们、先生们,您所在的楼层发生火警,请马上撤离现场。请大家不要惊慌,不要拥挤,从这里的消防楼梯往下走,尽快疏散到广场。请各位女士脱掉高跟鞋,以防摔跤。[对讲机规范用语]例一:人与人之间的通话:甲(呼叫方):乙××,乙××,听到请回答。乙(呼叫方):听到,请讲。双方在通话结束时要说”完毕”例二:岗与岗之间的通话:A(呼叫岗):B岗,B岗,听到请回答。B(呼叫岗):听到,请讲。双方在通话结束时要说”完毕”[消防广播方案]嘟······女士们、先生们!你所在的楼层发生火警,请各位马上从安全出口撤离,不要使用电梯,听从指挥D0Attentionladiesandgentlemen!Thereisfireonyourfloor.Pleaseuseemergencyexittoevacuateimmediately.Pleasedonotuseelevators.Pleasefollowourinstructions. 消防设备故障应急预案一用一备的设备如有故障,立即停止使用故障设备起用备用设备,并立即通知相对应的维修人员前来修复。无备用的设备如有故障,则立即通知