房地产财务分析

房地产企业财务分析从第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机暴发使房地产市场调整幅度深入加大。因为各种原因，房地产市场出现价格盘整、成交量连续萎缩情况，对房地产企业财务情况造成非常不利影响。房地产企业必须进行客观财务分析，反应企业真实财务情况及赢利能力，为企业管理层提供决议依据。新浪乐居&I.m5ew本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合方法，结合房地产企业实际，在赢利能力、偿债能力、运行能力以及成长能力四个方面分析企业财务情况。一、房地产企业赢利能力分析赢利能力是企业成败关键，只有长久赢利，企业才能真正做到连续经营。反应赢利能力财务比率有净资产收益率、总资产酬劳率和权益酬劳率等，全部这些指标都与净利润关于。尽管包含非经常性损益在内净利润反应了企业总体赢利情况，不过扣除非经常性损益后净利润能更客观地反应企业主营业务赢利能力。为了愈加客观真实地反应企业连续、稳定赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面影响，一是剔除非经常性损益影响，二是剔除企业管理层利用技术伎俩调整利润影响。非经常性损益通常指与企业主营业务无直接关系各项收支、损益、各项资产减值准备、补助收入等科目。新浪乐居.r8q#K2h经验告诉我们，决定企业命运是现金流，唯有现金流支撑赢利才是真实、可连续。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反应企业主营业务获取现金能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产经过经营活动所能形成现金净流入。通常来说，这两个比率越高，企业获取现金能力就越强。二、房地产企业偿债能力和资产变现能力分析房地产企业偿债能力和资产变现能力表现是企业财务情况安全性。反应短期偿债能力指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反应企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债能力。反应长久偿债能力指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标表现企业偿还其长久债务本金与支付利息能力。在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个原因：首先是存货界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件开发成本才能在短期内变现，所以在计算流动比率时，需将不具备预售条件开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等实际上不能再转变为现金偿还负债流动资产，并考虑存货真实价值。对于房地产企业高价取得土地贮备，必须充分考虑减值准备，才能真实反应存货变现价值，客观反应其偿债能力。最终是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现销售收入，一旦项目完工入伙就能够结算收入，所以不能将预收账款视为通常流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率高低时，应结合行业平均水平进行分析。在分析房地产企业短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等原因综合考虑。房地产企业存货变现时间很长，不一样企业间存货变现速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入将越快，净资产收益率将越高，防范财务风险能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大现金流入，是偿还短期债务主要确保。房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采取公允价值。在计算利息保障倍数指标时，一样要将非经常性损益和企业调整利润影响剔除，这么才能真实反应企业实际偿债能力。现在业界普遍认为，国内房地产企业财务安全资产负债率不超出70%。实际上，国内房地产企业负债水平普遍较高，处于高负债运行状态。房地产企业应更重视偿还短期债务能力，从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反应企业利用经营现金流量偿付到期债务本息实际水平。该比率小于1，说明企业到期债务自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用现金与本期预计需支付现金之比，反应企业在特定时间内可动用现金是否能够满足企业当前现金支付水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反应企业以现金偿还债务利息能力。该比率越高，说明企业越拥有足够现金用于偿付利息，企业财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债差额。该指标反应房地产企业偿还短期债务能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够收入偿还短期债务能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明企业到期债务自我清偿能力较差。在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到现金”必须是真实销售现金回笼，“收到其余与经营活动关于现金”必须将关联方偿还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实经营现金流量。三、营运能力财务分析运能力是以企业各项资产周转速度来衡量企业资产利用效率。反应资产周转速度指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业各项资产进入经营步骤速度越快，形成收入和利润周期就越短，经营效率就越高。最能反应房地产企业运行能力是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将取得更高资产收益率。在分析房地产企业营运能力时，还应结合企业发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有房地产企业是经过提升周转率来提升净资产收益率，而有房地产企业则是经过提升销售利润率来提升净资产收益率。四、房地产企业成长能力分析在现实生活中，人们更为关心可能还是企业未来成长能力。反应成长能力指标有主营业务收入增加率、主营业务利润增加率、净利润增加率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年数据，才能得出较为准确判断。主营业务收入增加率、主营业务利润增加率、净利润增加率越高，表明企业业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反应企业经营现金流量改变趋势和详细增减变动情况。通常来说，该比率越大表明企业成长性越好。该比率大于1，表明企业经营现金流量呈上升趋势。在分析房地产企业成长能力时，不但应对其报表数据进行多期比较，还应对详细行业指标，如开发面积、销售面积、土地贮备等指标进行多期比较分析。房地产行业发展与国家宏观政策、经济环境亲密相关，仅从房地产企业报表数据简单分析得出结论是片面。国内土地能够分期开发、地价能够分期支付等原因，造成房地产企业往往有巨额表外负债；国内不一样地域房地产价格走势、市场需求特点也有差异，所以，只有对房地产企业进行全方位深入了解、综合分析，才能充分掌握企业财务情况和赢利能力。不一样房地产企业既可能有战略不一样，也可能有区域差异，对房地产企业财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这么才能对房地产企业财务情况有更全方面认识。一、资产负债表分析（一）资产结构通常具备固定资产、应收账款较小，货币资金、存货较大特点。在行业调控背景下，资金现金含量尤为主要。存货主要包含两块，一是已收款未结转销售，二是土地贮备。（要警觉房地产企业未提足存货跌价准备，也要警觉一些绩差企业利用存货跌价准备调整利润。）地产企业资产负债率包含总体负债率和实际负债率两个指标。实际负债率=（总负债-预收账款）/总资产二、现金流量表分析对于房地产企业而且，在一些会计年度，企业经营现金流、投资现金流、融资现金流是不平衡，在开发阶段，经验及投资现金流通常为负，企业资金周转主要靠负债，而在开发后期，经营现金流为正。不过对于不停滚动开发大型房地产企业而言，经营现金流最好为正（除非企业有强大融资能力）。8J#x,b8i9TO/U)^*n1能够将经营现金流和净利润放在一起考查，假如经营现金流长久显著低于净利润，甚至为负，就是危险信号。!s#^-w,K3y"Y买房,购房,装修论坛,房产论坛7x)|*R%m"y!h2g$n8A(q0@-i新浪乐居&`4c6I三、利润表分析新浪乐居%Y9_9h8w,p9r;m%q2e+t新浪乐居（一）收入质量分析(|%b6H!^h新浪乐居论坛+u4m4Y1、收入确实认问题：（1）按交楼确认；（2）按收到预收款确认。确认方法对企业每个会计年度利润有很大影响。'm.h0t%K*s1]:^&b0h2c新浪乐居论坛要关注确认方法和方法一致性。/X.g.H)s"K8Y新浪乐居-~-O'D2B9l3\-p2、主营业务收入分析：要分析量，也要分析成长性和波动性。买房,购房,装修论坛,房产论坛*M#A(k6i房产论坛,装修论坛,业主论坛'C"?#x3D0K（二）利润质量分析新浪乐居论坛%G6V-rN'B%c;a8D!_1、净利润。同上.f1{)Y买房,购房,装修论坛,房产论坛%k6u#s房产论坛,装修论坛,业主论坛2、毛利润。房地产行业平均毛利率在30%以上。新浪乐居论坛8?/`7q3L)h-n'j.s4@1R/B$N!E新浪乐居论坛5g8k!\"u房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛#s)w%a0up四、收入完整性分析*A7v4A1n%]a新浪乐居论坛;}3k(j$F%x新浪乐居论坛前提假设：1、先收预售款，后交楼；2、在交楼时确认收入；3、没有退货。则通常有以下关系：1k8X*O/Xh0B%O4C.P&k上期预收账款余额+本期销售取得现金-本期预收账款余额=本期主营业务收入房产论坛,装修论坛,业主论坛"t1D.m3`4]#|;x)r-i5l6`新浪乐居论坛上式将资产负债表、损益表、现金流量表紧密联络起来，经过此公式能够初步判断企业是否存在隐瞒、截留收入和虚报收入等问题。帖子387精华24注册时间：-12-16最终登录：-4-18发短消息加为挚友个人空间送礼品当前离线TOP怀柔欧郡435平独栋别墅均价15000全款98折(图)季思频季思频(tiankubong0818)实习记者帖子387精华24礼品66楼大中小于-2-120:07发表在顶秀欣园论坛只看该作者树状浏览2、成本效益分析：营业利润占总利润比重反应着企业经营情况，反...2、成本效益分析：营业利润占总利润比重反应着企业经营情况，反应着企业盈利稳定性。存在着大量预收账款，开发成本可能产生账实不符，除能够资本化费用以外，其余期间费用均应计入当期损益等，这些势必影响报表使用者对企业经营结果判断。新浪乐居论坛"Ap,c!]1W&r3、财务情况分析：上市房地产企业从开始预售到收入确认，其间巨额房款收入长久挂在预收账款，虚增了短期负债，虚减了收入、利润；大量土地贮备，不过土地成本按购置价格而非公允价值入账，这些会影响报表使用者对企业偿债能力判断。本企业加强了应收账款管理，加大了库存房营销力度，大幅降低了应收账款、存货占用资金，企业短期偿债能力有所增强。因为短期负债有所下降，全部者权益相对比较稳定，但企业为长久发展贮备项目用地，长久负债剧增，增加额为27180万元，涨幅达204.71%，长久偿债能力却有一定程度减弱，财务风险增大。帖子387精华24注册时间：-12-16最终登录：-4-18发短消息加为挚友个人空间送礼品当前离线TOP海淀欧洲公馆尾房122平起3-4居精装公寓(图)季思频季思频(tiankubong0818)实习记者帖子387精华24礼品67楼大中小于-2-120:07发表在顶秀欣园论坛只看该作者树状浏览陆家嘴流动速比率、速动比率是最高，超出理想比率，说明该...陆家嘴流动速比率、速动比率是最高，超出理想比率，说明该企业短期偿债能力较强。8r/p+Q3Z%h2W新浪乐居5J,D5x1G'B.F,N$T新浪乐居!F%{.u}'r-_)@房产论坛,装修论坛,业主论坛二、营运能力财务比率,C1S,H8y$@7s5\$L-`"a4m营运能力是以企业各项资产周转速度来衡量企业资产利用效率。周转速度越快，表明企业各项资产进入生产、销售等经营步骤速度越快，那么其形成收入和利润周期就越短，经营效率自然就越高。通常来说，包含以下五个指标：新浪乐居:A+t,A新浪乐居8M%g!K应收帐款周转率=赊销收入净额/应收帐款平均余额新浪乐居论坛#|8M4E$C+S*|房产论坛,装修论坛,业主论坛)Q5Nr"^#b存货周转率=销售成本/存货平均余额5Z-r9L4l房产论坛,装修论坛,业主论坛6o7p9D9n(b*P买房,购房,装修论坛,房产论坛流动资产周转率=销售收入净额/流动资产平均余额:z!M:t:S)L;k3S*Q&r*D;a固定资产周转率=销售收入净额/固定资产平均净值J4^&|8I新浪乐居论坛$b0u3F.Y!~4e3J3g2K.总资产周转率=销售收入净额/总资产平均值买房,购房,装修论坛,房产论坛9H.X-T05k)S,J%r因为上述这些周转率指标分子、分母分别来自资产负债表和损益表，而资产负债表数据是某一时点静态数据，损益表数据则是整个汇报期动态数据，所认为了使分子、分母在时间上具备一致性，就必须将取自资产负债表上数据折算成整个汇报期平均额。通常来讲，上述指标越高，说明企业经营效率越高。但数量只是一个方面问题，在进行分析时，还应注意各资产项目标组成结构，如各种类型存货相互搭配、存货质量、适用性等。(`(E'm3R/v8C+L)X"V$P,S3t9Q4?新浪乐居论坛我认为最主要也具备代表性是应收帐款周转率、存货周转率、总资产周转率$T9B2q(i'B"g9z+P*?+a:C新浪乐居买房,购房,装修论坛,房产论坛+`0`8z/{7\-r4r$b%H5T/M7|/m*b&R#"~.Z7M+_(H,T&z.K*u*h)Fa三、盈利能力财务比率：*m)g(S新浪乐居论坛新浪乐居8X!^/S3r/I0?盈利能力是各方面关心关键，也是企业成败关键，只有长久盈利，企业才能真正做到连续经营。所以不论是投资者还是债权人，都对反应企业盈利能力比率非常重视。通惯用下面几个指标衡量企业盈利能力：#T)I0v6G9W'|;S房产论坛,装修论坛,业主论坛2I$J9a$y房产论坛,装修论坛,业主论坛1、毛利率=（销售收入－成本）/销售收入房产论坛,装修论坛,业主论坛#|%N9E/O'L*Sm2T+Q*T(s02、营业利润率=营业利润/销售收入=（净利润＋所得税＋利息费用）/销售收入8r7W&}-o$M+W/{&B8@新浪乐居论坛3、净利润率=净利润/销售收入房产论坛,装修论坛,业主论坛:Z$N1l-w.b'g.f(J#R#U#w#[2^新浪乐居论坛4、总资产酬劳率=净利润/总资产平均值7k:\7?28U,q4H.^9b!C5、权益酬劳率=净利润/权益平均值;v#u!j0t5m4C,新浪乐居论坛7|3E;x$Y2n6、每股利润=净利润/流通股总股份房产论坛,装修论坛,业主论坛2m!~;B'F8L"@)h新浪乐居:R)X(U0P:v8h上述指标中，毛利率、营业利润率和净利润率分别说明企业生产（或销售）过程、经营活动和企业整体盈利能力，越高则赢利能力越强；资产酬劳率反应股东和债权人共同投入资金盈利能力；权益酬劳率则反应股东投入资金盈利情况。每股利润只是将净利润分配到每一份股份，目标是为了更简练地表示权益资本盈利情况。衡量上述盈利指标是高还是低，通常要经过与同行业其余企业水平相比较才能得出结论。7|&DS/n买房,购房,装修论坛,房产论坛+J+l4I:|7@*u1W5`'q"t"s新浪乐居"p(O8n+S.R%t#L&}买房,购房,装修论坛,房产论坛:K+H:U(\5d/av新浪乐居我认为：毛利率是非常主要一个财务指标，毛利率是销售收入扣减产品销售成本后余额，它反应是企业生产效率高低，是企业利润源泉。也反应了企业主业经营收益情况。新浪乐居#Y5t4[4{7r&C8_2};g$R权益酬劳率是股东最为关心内容，它与财务杠杆关于，假如7C,q-T5H3[*D6A(E"v9从上述表格能够看出：陆家嘴收入出现显著下滑，从融资角度来讲，借款为0，新项目没找到，后续发展能力较弱，但净利润增加率较快，主营收入及净利润增加速度不配比。新浪乐居1]3X%{/x,g$E2U3T+W/L9{2R%R+k([9a!^"y'VRq房产论坛,装修论坛,业主论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛;I;\;~6H&O9b+z*j6S(i一个正常经营企业，合理现金流量应该是：经营活动现金流量是正数，投资活动现金流量是负数，筹资活动现金流量是正负相关。从上表中能够看出万科、招商、保利地产经营活动是负数，说明经营活动中应收款项较多，现金回流较慢，而且现金流基本靠筹资活动来补充。而陆家嘴现金流量就比很好，现金流动性强，有很强投资潜力。#S2Y0\'w!p买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛-I6f3Q0w-^)p第四部分成长性买房,购房,装修论坛,房产论坛5u-?&d4_*i-W房产论坛,装修论坛,业主论坛%x%M5\6N我们更为关心可能还是企业未来盈利能力，即成长性。成长性好企业具备更宽广发展前景，因而更能吸引投资者。通常来说，能够经过企业在过去几年中销售收入、销售利润、净利润、投资、筹资活动等指标增加幅度来预测其未来增加前景。7r`*Y0n房产论坛,装修论坛,业主论坛4N/H5e新浪乐居销售收入增加率=（本期销售收入－上期销售收入）/上期销售收入×100%6d7Y,?$|)o$X.N买房,购房,装修论坛,房产论坛新浪乐居%n^'v净利润增加率=（本期净利润－上期净利润）/上期净利润×100%新浪乐居论坛#Y4Z%t+^)e*_-X2t#b6@#\买房,购房,装修论坛,房产论坛净资产增加率=（本期净资产－上期净资产）/上期净资产×100%$G2}%D2Y0t新浪乐居!b;R8t,Z*e新浪乐居9f2n+p8K'_新浪乐居:[4~/V(e;{;L#a从上述表格能够看出：万科连续三年成长性良好。尤其是净利润&?$j/s2e#K新浪乐居论坛)J#o#o#^6q$w房产论坛,装修论坛,业主论坛/H'@W增加率皆超出收入增加率，而且净资产增加率连年提升，表现了企业为新浪乐居&E#h-k%],_&E.X"o/J$V94k6d8t买房,购房,装修论坛,房产论坛股东创造价值越来越多。9@+}7G;B!t0s&G)t4A5J0W7mT%G*b.\买房,购房,装修论坛,房产论坛,T1L7k.f从上述表格能够看出：招商地产收入、净利润连年增加，净-|9_:m*k9@新浪乐居2P,d+e房产论坛,装修论坛,业主论坛4a&Z*d*_-S._m资产出现负增加，可能出现股东分红事宜。帖子387精华24注册时间：-12-16最终登录：-4-18发短消息加为挚友个人空间送礼品当前离线TOP京津别墅带翠金湖岛屿别墅引领别墅新价值季思频季思频(tiankubong0818)实习记者帖子387精华24礼品68楼大中小于-2-120:08发表在顶秀欣园论坛只看该作者树状浏览对财务报表资产方应收账款、其余应收款、存货、长久投资（是否...对财务报表资产方应收账款、其余应收款、存货、长久投资（是否存在超出全部者权益50％情况）；负债方应付账款、其余应付款、预收账款长短期负债；权益方资本公积科目以及其余金额较大科目核实内容进行说明（注意账龄情况），并做质量分析；8?7`,B房产论坛,装修论坛,业主论坛3、分析判断各项财务指标是否合理，对近年波动较大或异常变动指标要做深入分析和说明。帖子387精华24注册时间：-12-16最终登录：-4-18发短消息加为挚友个人空间送礼品当前离线TOP西四环永翌公馆精装130平3居在售全款98折(图)季思频季思频(tiankubong0818)实习记者帖子387精华24礼品69楼大中小于-2-120:08发表在顶秀欣园论坛只看该作者树状浏览项目投资估算和资金筹措一、项目总投资估算项目总投资是指商品房...项目投资估算和资金筹措+b.r*s一、项目总投资估算(J(O%{$W"o项目总投资是指商品房开发项目从拟建到完工验收交付使用整个开发过程中投入全部费用总和。主要包含土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、其余费用和不可预见费用等等。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其余费用和不可预见费用组成项目标开发成本，财务费用、管理费用、销售费用组成企业期间费用。项目总投资情况详见下表。$~%T1Y;@(q.b新浪乐居4i3W1Q6^9`+p,Z&o/`*q,G2E&^$y新浪乐居论坛6[c2Y2J%x房产论坛,装修论坛,业主论坛项目总投资情况表)q(e6c新浪乐居论坛序号项目名称单价新浪乐居$y&T7P%M元/平米计量标准买房,购房,装修论坛,房产论坛4u+V3H1?9}#C/r（建筑面积）总额占总投房产论坛,装修论坛,业主论坛;h&a'm&s资百分比(%)备注!j)`!E!r买房,购房,装修论坛,房产论坛1土地费用×新浪乐居论坛!J)F4z6m1.1土地出让金!N:X&a3W1.2拆迁赔偿费买房,购房,装修论坛,房产论坛/`4L9W"^/X;c1.3安置费8y0^,t'^&x1u1.4城市基础设设施建设费+R)r-n!M't3M新浪乐居论坛/g1Q&W新浪乐居论坛1.5其余土地费用新浪乐居/n-@$j8B7u6F5f-x2前期费用×C-b#e%J,Z-t买房,购房,装修论坛,房产论坛2.1三通一平(p6~6~:X2.2规划设计费3j7e)w9w:R;G2.2勘测费7_3K6]'{4e新浪乐居2.3可行性研究费*[7^&e3y买房,购房,装修论坛,房产论坛2.4暂时设施%i"z-h!m3基础设施建设费×房产论坛,装修论坛,业主论坛3P6S!_+j5m3.1小区内道路工程l*T;i:K新浪乐居（含排污水,环卫设施）房产论坛,装修论坛,业主论坛8s;b;p(z7w3.2小区内水、电、气工程!K!_1F1`房产论坛,装修论坛,业主论坛3.3小区内景观绿化工程、8E;y(4建筑安装工程费×房产论坛,装修论坛,业主论坛;R&}6z-f+^4.1土建工程费×!Z(i6t)Z新浪乐居4.1.1多层买房,购房,装修论坛,房产论坛(h.K0i3@+D4.1.2小高层买房,购房,装修论坛,房产论坛4P-k7S#d.M6y8Z,O4B4.1.3高层6f9[4{买房,购房,装修论坛,房产论坛4.1.4别墅房产论坛,装修论坛,业主论坛2l)@R'U4.1.5商铺;|+`!T%V!K'[新浪乐居论坛4.1.6地下室房产论坛,装修论坛,业主论坛&P2em5z-d2y4.2室内水电安装×#^/T.y9H4.3智能化工程×'s#k's1F买房,购房,装修论坛,房产论坛4.4管道煤气×7F2{0b新浪乐居论坛4.5消防工程×:K8Q#K1GT%L8~3rf买房,购房,装修论坛,房产论坛4.6地下室通风×房产论坛,装修论坛,业主论坛;?'o6H+j*V8K4.7电梯及其余设备采购、安装×买房,购房,装修论坛,房产论坛2u9h2s5公共配套设施建设费×0v6i8s买房,购房,装修论坛,房产论坛5.1会所J+g8r9^新浪乐居5.2幼稚园,c+y9b8|xRb新浪乐居论坛5.3公众娱乐设施*l;I-g0i6j6g买房,购房,装修论坛,房产论坛6开发间接费×2C4o't9s0c房产论坛,装修论坛,业主论坛7财务费用×新浪乐居+s)G.e8e7D8管理费用×*i8k:V9s9销售费用×新浪乐居7k1W7s0k9.1广告宣传及市场推广'b5u8e6{$I'D;]9.2销售代理费)D;D%\)T![&P新浪乐居论坛9.3其余销售费:Cx,M8R/@,ge)?新浪乐居10其余费用×/z;Y,V新浪乐居论坛10.1工程保险费'R/S*{*l5i10.2环境评价费+L7O,S&|$10.3消防保健费0N1R8C(u"t&R1G10.4施工图报建费房产论坛,装修论坛,业主论坛Z/l2k/}'f4C10.5质监费&|;\#s8J-h买房,购房,装修论坛,房产论坛10.6放线费新浪乐居论坛+I-Xi10.7监理费,F'p)^0q;m9X新浪乐居论坛10.8测量费新浪乐居4Q%[0?10.9人防工程增加费"`1a&T-m6^10.10白蚁防治-i"\8YR8C)H&^买房,购房,装修论坛,房产论坛10.11建筑模型新浪乐居论坛(}$L%i*?2S!m10.12样板房室内装修费;_*Ij,j4V'K9_&z房产论坛,装修论坛,业主论坛11不可预见费×1~,eQ:b7h2`房产论坛,装修论坛,业主论坛12合计买房,购房,装修论坛,房产论坛(R-]&d注：×标识为需填项；/m'N#`"j4J'f新浪乐居项目定义说明（撰写汇报时，在下面各项定义处撰写数据起源依据或计算标准）房产论坛,装修论坛,业主论坛#A'z.T.L/k;Y1、土地费用+w/e5Q#mw买房,购房,装修论坛,房产论坛主要包含土地出让金、拆迁赔偿费、拆迁安置费、城市基础设施建设费。,I/s"C5E6F1t!J:o2、前期费用.F&s-d.N7\4}7x主要包含项现在期规划、设计、可行性研究、水文、地址勘测、三通一平、暂时水电、工程筹建等费用。#c-E3g9\.J)h"T/O买房,购房,装修论坛,房产论坛3、基础设施建设费/e:}2y"@,c*[主要指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内各种管线和道路工程，包含供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施接口费用。5j6@#C!?)s新浪乐居4、建筑安装工程费用1w%J*Q7a.v+~新浪乐居论坛主要包含建筑工程费用、设备采购和安装工程费用。新浪乐居论坛0@/t5j9K,w*P5、公共配套设施费+E$c(\(|'主要指为所建项目配套建设各种非营利性公共配套设施建设费用。(|$d&{3dc6、开发间接费用,O/A9D:b"D3s指房地产开发企业在开发觉场组织管理所发生费用。买房,购房,装修论坛,房产论坛N:R6J7、财务费用(a5Z0[!U买房,购房,装修论坛,房产论坛指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生费用。主要指贷款占用期利息。该利息计算依据项目贷款使用和偿还计划和预计利率匡算。买房,购房,装修论坛,房产论坛,m:X)d,X.T8、管理费用新浪乐居$]+i!y3|?指房地产开发企业管理部门为组织管理房地产项目标开发经营活动而发生各项费用。包含管理人员工资福利办公、折旧摊销、修理、劳动保险、招待费、盘亏损失、审计费等费用。新浪乐居2q!j"D&l9、销售费用新浪乐居9?1n8^9n2['o指销售房地产产品过程中发生各项费用和专设销售机构（委托销售代理）各项费用。(V$l#@#vr*P新浪乐居10、其余费用/{9A^(y1i9^,M主要包含工程保险费、总承包管理费、工程质监费、施工图保健费、样板房装修费等房产论坛,装修论坛,业主论坛0H'T4L11、不可预见费)X(e,@#Q(v主要指1—10项不可预见费。`'C*B0F1w买房,购房,装修论坛,房产论坛二、开发成本/H9f!J新浪乐居开发成本是项目评价中特有概念，有异于财务会计中开发成本概念，主要用于项目财务评价现金流量分析。这里简单表述为总投资减去管理费用、财务费用和销售费用以外项目投入。新浪乐居论坛+@6w0L2C9V.H依照上述概念计算出调查项目开发成本。,L]7P新浪乐居三、资金筹措*C2a6X0p1、依照企业资金需求，编制项目资金起源表买房,购房,装修论坛,房产论坛4y4{O-X*`,m项目金额占总投资百分比已投入资金;c3@)s/Z4e买房,购房,装修论坛,房产论坛1、企业自有资金买房,购房,装修论坛,房产论坛6J#W5D:G$T6Q2、银行贷款新浪乐居论坛4{$u3k.C1f"r1I2G3、预售房款收入房产论坛,装修论坛,业主论坛,t;N-?*y0O共计100%6z3^0d9H3T0S新浪乐居论坛2、自有资金认定。自有资金认定包含两方面内容，一是认定企业全部者权益是否达成人民银行所要求最少占总投资35％要求，即项目自有资金起源是否充分；二是企业已投入到项目标自有资金起源分析和金额认定。调查中注意以下几个问题。(m8N&y$q)U买房,购房,装修论坛,房产论坛全部者权益是否达成项目总投资35％认定。房产论坛,装修论坛,业主论坛,i*f)bA、在全部者权益资本公积科目中以土地使用权或其余实物方式投入资本金，要调查项目资本金是以何种价值加以确认。标准上，我们只接收土地和实物成本价格价值部分，对于实物溢价部分不予确认为项目资本金。"|+y7i2f'`2eB、在全部者权益中反应非本项目用地其余土地和固定资产价值，应从全部者权益中剔除。房产论坛,装修论坛,业主论坛6?1j-K0oC、分析全部者权益各科目起源组成。若全部者权益反应资金总额虽充分，但组成以固定和无形资产为主，其中可投入项目建设货币资金不足，一样不能认定项目自有资金起源充分。)e0z&BP2w(k新浪乐居论坛D、对同时开发多个项目标房地产专业企业项目资本金认定。企业有多个项目同时开发时，全部者权益中认定能够投入项目标资本金要在开发多个项目间进行分配。当某个项目实现销售收入达成该项目总投入时，该项目资本金能够视为全部收回，不需从全部者权益中匹配资本金。!C"V&}{0k0A新浪乐居论坛E、经认定自有资金达不到要求百分比，要说明后续自有资金补充起源渠道、可靠性和正当性。-H!v8k-L%A9F;已投入项目标自有资金认定-g0j3M:}新浪乐居论坛编制自有资金已投入情况明细表。新浪乐居"q!P;?+i序号对方单位支付名目支付金额'F$@&x,S#C+s.M新浪乐居1新浪乐居论坛0j3[7{-Z.i{2-I,W"q:`;e3帖子387精华24注册时间：-12-16最终登录：-4-18发短消息加为挚友个人空间送礼品当前离线TOP燕郊华堂高尔夫庄园独栋别墅在售起价15000(图)季思频季思频(tiankubong0818)实习记者帖子387精华24礼品610楼大中小于-2-120:08发表在顶秀欣园论坛只看该作者树状浏览资产盈利能力是由销售利润率和资产周转率决定，我们先考查万科...资产盈利能力是由销售利润率和资产周转率决定，我们先考查万科销售利润率。万科净利润率(净利润/主营业务收入)从上年12.79%微降至12.07%，在土地增值税和企业所得税实际负担加重情况下已属难能可贵。'A7[/l.u!u买房,购房,装修论坛,房产论坛$Y:U8Z7?#l5J新浪乐居接着分析我们最为关注资产周转情况，表面上万科资产周转率(主营业务收入/总资产)由0.480下降到0.368，但我们从三个现象上能够发觉企业资产周转能力有了提升。新浪乐居7a8?3P:E#v0R$}+^;m6K)q8X现象之一：万科开、完工面积同比有了较大幅度增加，很好地完成了年初计划。_6V&m'\3M+V房产论坛,装修论坛,业主论坛(D8B,K"\万科实际开工面积500.6万平方米，同比增加93.06%；实际完工面积327.5万平方米，同比增加50.64%，完成了年初计划332.5万平方米98.47%。需要说明是在上述完工计划中包含企业在才取得土地项目7.3万平方米，所以，这个成绩相当不错，也出乎一些行业分析师预料。万科最近力推住宅产业化，其目标也是为了加紧开发周期从而提升资产周转速度。买房,购房,装修论坛,房产论坛5P0T5_-^0w+^!R*Z+现象之二：部分预售情况很好项目完工比年中时预计要快。在《万科：中国帕尔迪》一文中我们提到企业结算面积与完工各销售面积相差甚大，而从年报看这种脱节情况有所好转，六个月报中预收账款较多18个项目大多提前完工。/h)z7K新浪乐居2?+f*{/q买房,购房,装修论坛,房产论坛现象之三：已完工开发产品增速远低于收入增加，表明企业完工产品销售情况不错。万科主营业务收入增加了69.04%，而已完工开发产品只增加了17.05%。帖子387精华24注册时间：-12-16最终登录：-4-18发短消息加为挚友个人空间送礼品当前离线TOP西直门智地钻河公馆尾房60平精装公寓97折(图)季思频季思频(tiankubong0818)实习记者帖子387精华24礼品611楼大中小于-2-120:09发表在顶秀欣园论坛只看该作者树状浏览经营业绩与分析企业实现营业收入409.9亿元，同比增加15.4%...经营业绩与分析7Z:J3F房产论坛,装修论坛,业主论坛年企业实现营业收入409.9亿元，同比增加15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。营业收0q$J"H'h"_1h&B7j'M){入上升而净利润出现下降，主要有以下几个原因，相关情况是管理层在过去一年不停检讨和反思，而在未&O's5k$J3Yd5e*~房产论坛,装修论坛,业主论坛来发展中要认真面对并给予改进。,f)m*|$M-z房产论坛,装修论坛,业主论坛企业年净利润较年降低8.1亿元，与计提存货跌价准备影响基本相当。汇报期内市场房价、房产论坛,装修论坛,业主论坛*U*wn,E.k&m,Q地价均出现显著调整，基于审慎财务策略，企业依照市场情况对可能存在风险13个项目计提存货跌1~-y;^新浪乐居价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税原因后，影响本汇报期税后净利润9.2亿元，影响归;@%Q"_#^新浪乐居属于母企业全部者净利润8.9亿元。上述准备计提即使基于审慎财务策略，但部分反应了企业在该新浪乐居)C+U4N等项目标获取中，拿地成本偏高。"_2Z!a,g2L新浪乐居论坛除存货跌价准备影响外，企业年结算毛利率较年下降2.34个百分点。年企业结算均价与新浪乐居论坛8S8[8y%`:c年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其余成本增加46房产论坛,装修论坛,业主论坛/C2M$C*L"Y:d元。年结算项目中装修房百分比有所上升，所以单纯从数据上看，地价外单方成本46元增加幅度并:W$E"|"J.Y.h不突兀。但考虑到年企业结算项目中普通住宅百分比高于往年特点，这依然反应出企业在牛市气氛买房,购房,装修论坛,房产论坛&R(e;e(M,r*^+t下，对成本管理能力有所松懈。8I:|;L!F新浪乐居汇报期内，企业实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比年降低9.2%和8.6%。$_9V,\*v新浪乐居08年底，企业占全国住宅市场份额为2.34%，较年初深入提升。万科市场拥有率，在深圳、上海、'p!x$~'B新浪乐居论坛天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5d(]/C/m&5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。!T&}%i8@.^4{从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占企业整体32.7%(l%M)h"t7T房产论坛,装修论坛,业主论坛和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米，销售收入166.0亿元，分别占企业整体31.2%和0I8C1z9e"@4R/