2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理高分易错题库附答案

2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理高分易错题库附答案

单选题（共54题）1、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C2、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为()万元。A.20B.21C.35D.50【答案】A3、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率【答案】C4、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制B.项目调研C.项目财务评价D.资金管理【答案】C5、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】C6、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。A.《规划意见书（选址）》B.《建设用地规划许可证》C.《建设工程规划许可证》D.《建设工程施工许可证》【答案】A7、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】D8、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A9、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B10、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和()。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】D11、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】B12、《伤寒明理论》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己【答案】D13、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B14、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C15、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C16、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】B17、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%时，其对应的净现值分别为NPV1＝300万元、NPV2＝100万元、NPV3＝－50万元、NPV4＝－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A19、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A20、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B21、卖方物业代理从()收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】B22、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法【答案】C23、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】B24、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C25、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】C26、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C27、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确定【答案】B28、关于房地产面积测算的说法，错误的是（）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D29、开发项目的内部收益率表明了（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A30、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】C31、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B32、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率【答案】C33、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】B34、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（）。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入【答案】C35、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D36、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法【答案】C37、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】B38、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】C39、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.开发内容和规模的分析与选择D.开发时机的分析与选择【答案】B40、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B41、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红【答案】A42、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用【答案】C43、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】A44、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，()应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师【答案】C45、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力【答案】A46、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】A47、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A48、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B49、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】C50、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D51、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业B.进入稳定期的优质收益性物业C.未进入稳定期的收益性物业D.机会型房地产投资【答案】B52、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C53、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A54、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】B多选题（共14题）1、现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD2、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】AC3、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有（）。A.不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产C.房地产投资容易受到政府政策的影响D.房地产投资能够得到税收优惠E.房地产投资可获得相当高的利润【答案】ABC4、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有()。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E加快城市化进程【答案】BCD5、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】BC6、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点【答案】ABC7、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD8、房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB9、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m＝1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i＝er－1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】ACD10、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入【答案】AD11、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。A.投资利润率B.风险因素C.经济发达度D.通货膨胀率E.投资结构【答案】ABD12、以下说法中，错误的是（）。A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对其单独申请专利就必须征得王某的同意C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某完成的发明创造属于职务发明D.甲委托乙开发了款软件，在没有约定的情况下，由于甲提供了全部的资金和设备，因此该软件著作权属于甲【答案】D13、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】BCD14、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（）。A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构件C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支承结构的竖向构件【答案】BCD大题（共2题）一、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间20