社区物业管理纠纷案例汇总

社区物业管理纠纷案例分析汇总前言：这篇文章，主要是针对社区物业的，希望能对各位社区的同事有帮助，也希望所有同事都能参考下，或许将来大家会涉及到。随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。

一、纠纷的类型

1、业主以各种理由拖欠物业管理费用。

业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原告上海市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案，田某等人认为物业公司未能全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，不同意支付物业管理服务费用，物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费；在另一案中，业主辩称原告物业公司擅自提价，且入住后，房屋漏水、窗无法关，多次向原告报修未果，加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。

2、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。

此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋物业委员会诉张某案，由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。

3、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。

因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。如原告上海轻工物业管理诉李某一案，被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。该物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，还有一般的商品房。2001年1月起，被告未交纳物业管理费。原告遂诉至法院，要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。

4、业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费。

因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业管理服务诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于1998年签订了前期物业管理服务合同，凯通公司委托原告对天馨花园的商品房进行前期物业管理，在该合同约定的服务期限届满后，开发商凯通公司未与原告重新签订物业管理服务合同，但原告仍对物业进行了管理。被告董某以该物业小区至今未成立业主委员会等原因进行抗辩，拒绝承担后期的物业管理费。

5、物业公司中标后未签订物业管理合同，因认定标准不一而致纠纷。

如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于1998年与上海侨益房地产签订了一份《前期物业管理服务合同》，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地产的委托对阳明新城实行物业管理，物业管理费为建筑面积每平方米人民币8.00元，并根据实际情况调整，委托管理期限为3年，后侨阳公司将物业管理费调整为每建筑平方米3.50元。2001年4月，阳明新城小区成立业主委员会并决定招标选聘物业管理公司。侨阳公司以每建筑平方米3.00元中标，但未与业主委员会签订合同。故此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业管理费。后众业主要求侨阳公司自其中标之月起按投标价3.00元／平方米收取物业管理费。侨阳公司诉至法院，要求丁某按照每月3.50元／平方米的标准物业管理费及滞纳金。

6、因业主委员会工作人员私分维修基金导致纠纷。

如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委员，从1998年起任职，1999年2月，朱某领取了小区建设奖励费1000元。2001年，万峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动费和奖励费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还，并于2001年6月向朱某送达要求返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，万峰业主委员会遂诉诸法院。一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会1000元并支付利息。

7、因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商承担赔偿责任。如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营、上海富苑物业管理一案。该案中房产公司与原告签订的购房合同附件中对安全系统作了明确的约定。2001年5月，房产公司将房屋交付原告使用。由于小区分期建造，原告所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。同年9月，佳泰公司聘请的上海富苑物业管理在小区张贴了《安民告示》，明确告知了小区的智能技防设施的现状，以引起业主警觉，告诫业主作好防范工作。后佳泰花园小区发生多起盗窃事件。原告遂向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金2000余元。原告起诉至法院，要求佳泰公司和上海富苑物业管理共同赔偿其损失。

二、纠纷的成因

1、从物业管理的成长发展过程来看，在我国物业管理作为一种独立的行业，出现在二十世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍迅速膨大，比较混乱，没有形成制度化、规模化、规范化，物业公司各自为政，职责不明，收费缺乏统一的标准。物业管理行业本身存在的局限性是产生上述问题的根本原因。物业管理涉及到手家万户，处理不当，很容易引起连锁反应，导致矛盾的激化。

2、从立法的角度来说，目前我国法律中还没有关于物业管理方面的统一明确规定，在1994年3月30日建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，1996年3月1日国家计委颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在这些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。上海市的地方性法规《上海市居住物业管理条例》在物业管理行业成立初期发挥了非常重要的作用，为上海市物业管理的规范化、制度化奠定了坚实的基础。但是在司法实践中，该条例在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。现行法律、法规对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。在审判实践中面临许多问题。

3、从物业管理当事人的角度而言。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业管理服务合同对物业公司的义务往往又约定得较为概括原则，不可能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业管理服务容易发生纠纷。纠纷发生后，业主一般都能例举物业公司在管理服务中存在的问题，并以此行使抗辩权拒绝交纳物业管理费。

4、根据《上海市居住物业管理条例》的规定，不同性质的住房即已售公有住宅、普通内销商品住宅、高标准内销商品住宅和外销商品住宅可采取不同的收费标准，收费标准的确定方式亦不相同。对于一个居住小区都是相同性质的房屋，这种收费标准是可行的。如果一个居住小区的房屋性质是多样的，就会产生物业管理收费标准不相同，而业主却享受相同的物业管理服务的不合理现象。有的物业公司为了统一收费标准，不论何种性质的房屋都按照商品房的标准收费，虽有其合理性，但由于与规章规定相悖，容易引起业主与物业公司之间的矛盾。

5、物业公司的服务理念、法律意识尚未到位。物业公司作为一个市场主体，是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，与业主之间属于平等主体的合同关系，但由于目前的物业公司大多是由原来的房管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。

6、业主委员会作为业主的自治管理组织，其主要职能体现在管理业主的维修基金，用于物业管理区域公共设施的维修。由于部分小区的业主委员会成员素质不高，加之维修基金的使用管理中存有漏洞，体现在财务制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺乏必要的监管，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜，有的小区维修基金被物业公司挪用，有的业主委员会主任未经集体讨论即支付有争议的费用，维修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。物管“父子兵”引来纠纷不断

物业公司和业主之间的纠纷，近年来逐渐成为市民投诉的热点：业主认为物业公司收取的费用不明不白，服务水平低下；而物业公司则认为少数业主故意闹事，由此造成业主与“管家”关系剑拔弩张。而开发商和物业管理公司“父子兵”的关系，更加深了矛盾，由此引发的纠纷不断。近日，位于福田区的××广场部分业主向本报投诉称，负责该广场物业管理的深圳市××地产物业管理分公司，未按照有关规定定期公布帐目，擅自扩大收费范围，向业主收取托管费和水表使用更换费，提高电价，并且在催费单中“警告”说：若拖欠物业管理费将被停水停电。双方各种矛盾的日积月累，部分业主联合聘请律师，出具律师函，暂缓缴纳各种费用。收费有没有谱？“不久前，我们20多户业主曾经聚在一起，召开会议，准备组织××广场的大部分业主联名，要求物业管理公司立即公开财务收支帐目，通过相关法律途径审计财务帐目，同时暂缓向物业管理公司缴纳各种费用。但直到现在，物业公司还没有向我们公开财务收支帐目。”7月30日，记者来到××广场，业主吴先生这样告诉记者。记者注意到，××广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混合型小区。“正常情况下，物业公司每隔3个月应该向业主公布一下帐目收支情况，但自从1997年入伙以来，我们从未见过帐目公示。”据了解，××广场大部分业主们不满的是：物业管理公司长时间不公开帐目，没有独立帐户，收支不透明；××广场自1997年入伙以来，存在大量自用和空置房，开发商没有缴纳过管理费，也没有按政策规定补拨数百万元的专用维修基金。另外，业主们反映水费、电费没有抄表到户，供电部门从去年11月起执行的普通用电中商业类用电电费标准为每度0.89元，但管理处收取的电费却是每度1元，去年更是每度1.1元；停车费随意收取，从200元、400元到450元各种标准参差不齐。此外，管理处服务态度较差，去年4月，一户业主本来应缴电费2069元，却被扣去了62070元，相差6万多元，当业主要求退钱时，管理处称没有钱，几经周折，才分5次将钱退回。业委会管不管事？许多业主反映，××广场业主委员会多年没召开业主大会，“业主委员会形同虚设”，“业主委员会的成员没有经过公开选举”，“90％的业主不知道业主委员是谁”。对于管理处存在的问题，部分业主反映，他们每次向业主委员会反映时，业主委员会负责人总是避重就轻，特别是要求公开财务帐目时，负责人便转换话题，最近一段时间经常关机，协商有关问题时连人都找不到。在调查中了解到，业主们意见比较大的是××广场管理费收得高，比如写字楼，业主每平方米每月要向管理处上交8元的管理费，按照深圳市物业管理服务收费指导标准，每平方米每月收取8元管理费的写字楼，仅在文化设施方面，每年就要求举办4次以上的文体活动，但××广场只有游泳池和乒乓球室可供业主活动，而且业主活动中心设在地下室，几乎没有任何设备。“管家”自有说法针对业主反映的情况，记者走访了××地产物业管理分公司。公司有关负责人向表示，部分业主反映的抄表不到户是水务和供电部门的问题，而电价之所以较高，是因为××广场属于大量用电户，要在供电部门规定的基本电费每度0.89元的基础上加上大量用电费每度0.11元。停车场收费不同，是因为对住宅楼业主和写字楼业主采用不同的收费标准。至于收取托管费和水表使用费的问题，该负责人表示，他们是按照以前的政策收取的，并不清楚现在的规定，他同时承认确实在催款单上写过对拖欠管理费的业主要停水、停电“处罚”。记者随后向供电局了解有关情况，该局一位工作人员告知并没有在大量用电基础上加收0.11元／度的规定。同时，这位负责人表示，从去年开始，因不交物业相关费用或其他违规行为，拒不改正的，物业管理单位无权对其实行停水停电行为，也不能以停水停电相恐吓。对于业主意见最大的帐务不公开和开发商没有为自用和空置房缴纳管理费的问题，物业管理公司负责人解释称：该物业管理公司其实是××地产的下属公司，并非法人单位，也没有独立帐目，因而无法公布物业管理分公司帐目，开发商也已经通过各种投入填补了应缴纳的管理费，只是帐目上无法显示，作为一家国有企业，这属于历史遗留问题，同时他们也正在清理帐目，力争给业主一个交代。对于部分业主拟发放对物业管理公司的调查表，物业管理公司负责人表示，这些业主是在进行“诽谤”公司的行为，他们有权利进行阻止。“父子兵”应分家据了解，深圳××地产下属的物业管理分公司作为乙级物业管理公司，的确具有管理××广场的权利。但根据2002年修改过的《深圳市业主委员会规则（试行）》、《物业管理委托合同》示范文本和《业主公约》，只有供水供电单位有权作出停止向用户供水供电的决定，对于业主的违约违规行为，物业单位只能通过其他合法方式追究其法律责任。对业主的合法调查活动和日常交流进行干预、横加阻拦，甚至威胁都是不合法的。市住宅局有关部门负责人表示，像××地产这样作为楼盘开发商，再成立一个下属的物业管理公司来进行管理的现象，在深圳十分普遍，这也是物业管理市场不规范、不成熟的表现。目前，深圳现有的物业管理企业不少依附于房地产公司。这种“父子兵”的体制，很大程度决定了物业管理要依附、受制于发展商或所在单位，没有引入竞争机制的物业管理模式，可能会带来帐目不透明、服务质量较低等各种问题。据悉，××广场第一届业主委员会是1998年9月成立的，目前，该业主委员会已经向福田区建设局发了换届选举的函，正准备换届选举工作。福田区建设局物业管理科一位负责人告诉记者，一般情况下，小区第一届业主委员会的成立，主管部门都要参与主持，以后换届选举主要由上届业主委员会、居委会和辖区民警共同主持。鉴于××广场部分业主对上届业主委员会意见比较大，为了使换届选举工作“公开、公平、公正”进行，区建设局物业管理科的负责同志届时将参加换届选举筹备会议，并在候选人的产生和选举的程序方面提出合理的建议，以期解决业主和管理处、业主和业主委员会之间的矛盾。北京一小区业主告赢知名物业创下维权经典案例

几天前，北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇幅也不长，但仍引起很多人的注意——北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理超标收费一案，日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。“据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将其告上法庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是非常罕见的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。”北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。“欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。一方是201户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，大背景是类似的官司诉讼业主很少能胜诉，这究竟是怎样的一种较量？其过程充满了多少艰辛？胜诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的胜利对于业主来讲具有什么样的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入调查。●业主在说手中握有几大叠材料8月22日晚7时，记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区布置得很漂亮，一进门就有一个人造瀑布，绿化也比较到位，楼与楼之间间隔适度并有水带环绕，每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大厅。在小区16号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大部分业主代表不在小区。“我们这201户最早的是在2000年7月搬进来的，因为是滚动开发，当时小区里还有好几处施工工地，花园也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等15项费用。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这15项费用，大部分都超出了北京市物价局相关文件规定的标准，比如电梯费、保安费等。我们依据的这个标准就是北京市物价局196号文件。”王女士手中握有几大叠材料，这是业主们从2002年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的每平方米3.15元／月的物业费表示出怀疑。乓物业盘收费微超出翅了相复关规贿定浓罢胡铁而怀式疑的科初始凉，在究于物目业公斤司当疤时提污供的删一份负有关棉物业父费用遇具体粱明细凳表。摆“比衬如电夹梯费旨吧，婶国家化规定前的是统每栋家楼按哭照自最有电伸梯数矛量单碰独核陶算，积楼的赔层数牲不一融样费痒用也筐不一笨样。贯可是狡中海搜物业粒却将泥全小清区包模括2哑6层颈、2迹2层屿和1啦4层帖的楼应的面回积全泡部摊撒开平获均计摸算，忍这样昌一来脖很多础业主答尤其佣是房柴间面已积大代的业何主会链多交青很多凤费用递。再抓比如副公共沉电视框天线眼费，臭19彼6号输文件也规定取的是肿按户灭收取欣，可砍物业著公司堂却用玉一种诉计算沟公式棕将其砖按每膏平方在米进蛛行收尚费，挤使得瓦原本老应该惑每户牲每月代1.谨66块元的兄费用蛮变成懂每平搏方米是每月时0.零33病元。揭那么怀如果幕一户狗人家兆房间跃面积胳为1夹00跳平方惕米，粮他就投要每系个月康交1反.8被元，尘而参斗加诉撞讼的怎业主女买的离房子努大多宅是大董户型里。”叨丛痛恭“而策我们农与小胜区物劝业分收歧的邀另一遗个焦翠点，沿在于京中海差物业毕将整限个万践兴苑应小区堆楼盘背的物肌业费弊全部遇按北终京市汪优秀贯管理的小区袭收取糊，这余样物悦业管林理费恐可以兰上涨丢10床%到陆25垦%。争实际滩上欧渠陆经殿典只膛有被砍称为逝南苑画的1爸号楼碌和2做号楼钻才获捐得优缎秀小加区的循资质宇。”困王写女士锦和张岩先生牧互相沸补充销地将汇业主熊们的伴理由迹叙述情得井惹井有备条。称经常视进行趁模拟橡法庭培诉讼姜练习宅专彼此为了腰在最堆短的翁时间劈内审徒结此葬案，摔大屯往法庭悟采取的了简留易程适序，泊即在藏不简唯化工冈作程烂序的念前提串下将沈审理额时间仁缩短猪在9忠0天蒜之内足，欧蚊陆经浇典一佣案法午院用盆时7监0天登。舞诱断跟7毅0天搜上法盲庭的祥紧张遮相比灾，小覆区业影主与拉物业尝公司扇交涉刮的过哪程则撞更显绝艰难梯。“倦一年芳多了扑，我型们每承个参毙与此剪案的天业主挑都是疏在工屑作一递整天直后，蝶拿出躺自己布的休果息时那间来懒进行他准备申。为督了法亭庭辩水论的虹顺利丢进行暴，之晒前我邻们几凶个代往表经瘦常模据拟法富庭分怒成被筐告和霸原告滨进行精练习蕉，常榆常为虽了一津个细巷节问取题争览得像司打架冷一样术。多竭少个宗不眠想之夜锣呀！吩”浑王庄女士片说到巧此处或感慨鸣非常袄。圆追懒而诉诊讼中士另一扛个值括得注否意的中细节乞，是揪20尺1户楼业主雨原告倾在诉公讼过柔程中闪曾经焦几度饼改变信——约先是煮最开友始的能20旗3户锈；然闷后减晴为2隔00千户，陵3户翻撤诉筛；最巡后有外1户校撤诉乞业主细重新沟起诉般，原葵告方饮最终晚确定垫为2恰01牌户。尺对于循数字薯的改傻变，布业主亡代表旺张咐先生稀认为晃是物栽业管妙理公驼司的泊分化甘和瓦叉解：驳“最笨后决攻定起致诉的域那一育户是持我们叉当中挣最‘壮老实道’的零一户蓄，起卫诉前例他已监交付燃了所刮有的坝物业肾费。筑”教很多肠人觉颗得胜并诉把杠握不恶大泳喊挎振最让肢王心女士河记忆事深刻记的，游是当义初组裳织2诸00坊多户尿业主答时的余艰难博。“个我们碍一户坡一户林的联甘系、絮讲解牛，绝的大部掉分业支主都缓是非忧常支燃持的惑，但好也有振部分椅业主界因为戴特殊镜原因眨而不旦能参绩与进扁来。印我们擦小区彼里的加确有香很多雅法律似工作活者，骄但他慎们从慰一开驶始就岂声明设，提迎供咨承询可袄以，墓但不灰会直舟接出简面。约为什循么？变因为日连他休们对广胜诉耍的把轮握也蛮不大陵。所辨以直译到开虾庭前逆，我厕们业犹主的档心理两压力储都是设很大庸的，重一旦幅输掉衣官司更，我脖们投晶入的翠巨大茄的精赌力、曲物力孔将全丑部付元之东息流。择而业涉主代梳表们猜对已氧交付固律师邻费和订诉讼野代理回费的被20蛾0多糟户业扮主也隆将无轮法交与代。尽”在报采访静过阔程中屿王今女士猛几次舅对记射者腔和张倾先生键表示爬，案臣子胜膝诉后昌她要亮“退络休”牙：“豪太累旱了，义这个视代表畜我真拘的不橡愿再芽当了膛。”兼我们疤也能启理解仰物业渗的难娱处氏殿研骂尽管韵欧陆鼓经典痕业主拐在物蕉业管瘦理费那方面遮和中牌海物佩业矛叨盾重锈重，棉但从善采访壶一开炕始，绪两位镰业主穗代表魔就在堡反复谣强调泽：“辈其实估我们费也知寺道很疯多问拐题都闹是开哭发商苏遗留团下来装，物淋业公帐司管浙理又狱不到饮位所畅共同还造成届的。胶我们资也能震理解殿物业可公司怪的难捷处，甘比如东业主涝的欠达费问铃题，鸡以及疾相关礼法规贫由于焰颁布报时间完较早驻已经昌无法挥适应卫现在仁的形银势，摇这些县我们但都可盼以理滋解。阅但对地物业钱公司扬在计响算的疯公式冲和概仙念上联采取沸偷梁醋换柱预的做登法，倡我们肚是无幕论如掉何不蹈能同贸意。巩其实斩我们愿也不哗想和强物业诵公司召闹上任法庭过，因壤为小隙区是然我们桨的家渔，而锹物业龟公司泪就像背我们臂雇的航保姆倡一样胜。双产方关虫系相裁处好库了，谨自然给家和庆万事众兴。唱可现匙在双古方却廉相处抓得如绪此尴模尬，浇我们轧是很对心酸必的。邪”缩●物窄业在鸭说遭这是新我们谨第一择次败床诉听引许星熟悉惩国内荐物管奋行业限的人恐大多证对中爆海物老业颇拐有耳治闻。塑“应潜该说往，中起海物物业在瘦北京倦乃至佳全国队物管姨行业叶中的抛地位齐是举葬足轻径重的伯，即原使称诸不上述第一汽，也睁是名岔列前惰茅。展”一头位物唱管行酸业内训部人慌士说呢。仙舒骑当记圾者询项问：辩“对齐于中骨海物振业来被说，泰因物霉业管披理费匹超标团而与锹业主延对簿皂公堂派却以怪败诉流为终叨，这骡在贵号公司洋历史析上是聪否罕怠见？尺”中漂海物晃业管江理公垃司北胀京分株公司花副总当经理述陈汉仇讲：蔽“对通于北男京分惕公司忘来说乖，这步是我圆们第逼一次严败诉份。”润收费登降了叨服务艳质量暂肯定如要降攻谨车超物业均公司厉的陈掉副总服经理丛和吕坝律师锅表示称，事颗情到夏了现孩在这捏种地厌步，朝物业贼管理散费肯烟定是鼠要降加低的决，但缴小区在的物甜管服巨务质致量肯传定也桨要下宴降。忧“如太果我言们收扬2块存6的说物管艇费，叔那我参们的杠服务磨水平遇肯定堪也是萄2块汽6的呆。我衰们是吼商业万公司停，总劫不能叶赔钱芹吧。香”车伪现此时什物管居公司奶的吕倡律师右为记么者算捆了一妨笔账戒。欧渡陆经汤典万脾兴苑死小区皇面积焰为1摊8万跟平方所米，劣保安奇费即尿使按旨照0灰.2尖元的贡标准劳收每益月也求只有毙36两00奶0元驴。而踪每个掏保安拆员的闭工资汽、服议装、忠吃、寨住费尼用加覆在一树起大舍概为董12皆00更元每物月，要这在难全北砌京市峰都是卖相差考无几亏的。帖所以峰36放00够0元驶的保醉安费推只能君请3调0多攻个保熟安，牢若是例按照雾物价穷局0洗.1事6元藏的标贴准连殃30改个也济请不断到了宪。消●律晋师在白说掀业主桃团结跃是胜先诉的洁重要罢原因振滔“那尾个小柄区里午高人棚很多元，搞殊法律惊的搞详审计援的什困么人吧都有首，一眠下子更就看创出了幕问题剖。他谨们再职找来瞒物价鸽局的思相关焰文件裤相对昆比，鹅问题药就更旗加明冰显了桨。他抽们在例组织晴过程斯中也序很团晒结，惨这是脆能够律胜诉挽的重滴要原乏因。欲”为敬业主且代理奇诉讼敢的于福启波悬律师禽这样抗解释道欧陆舰经典帜小区能业主晋的特计殊性雁。怜首伞业主黄代表背则这顺样阐不述自若己胜睡诉的国原因迈：一跪是法排院审想理公鹿正；奉二是拔业主闸们准以备得傻非常狸充分揭，很构多人般对相航关材瓶料甚压至已轰经烂常熟于袖胸；协三是详在律昨师和驼业主选们反步复查愈询相私关文挥件和惠资料被后，唯将条边例规丛定比洁较模苗糊、背胜算肾把握亦不太披大的匹物业锅收费工项目洪过滤护掉后辟，最趋终提办出疑播义的榴物业间收费营项目仆全部霞为肯荐定可剥以胜进诉的岂。“贡当然摔，物凉业公转司提形供的幻各种话证据塌立不能住脚它，也掠是我捆们胜络诉的宝原因片之一渐。”筋物业拘公司苹今后暴的路妖怎么田走处蜘妻宽欧陆煮经典帜业主迁代理衬律师悟于启析波则搜认为它，尽象管业帝主已作经通不过法验律途馒径使巡物业带公司眠退回促多收功的物捎管费练，但视这个伐费用哥其实校是和愈业主盒们这封段时再期欠忌物管悉公司告的费历用相虫抵的跌。业刷主最啦后能塔拿到外手里送的钱迟也就弓是当恒初起海诉时棕交纳闹的5批0元计诉讼变费。珍而对贫于物脾业公刘司来侨说，链由于赶双方逼已经献对簿关公堂敢，业禁主又左取得扣了胜余利，争物业从公司姐今后腾不管瞧定下晓什么催样的擦收费拥标准吨，要撑想取两得广赢大业趣主们革的认揭可，拳都是样十分独艰难别的。欢20蹲1户士业主轻告赢碰知名折物业乱北舟京二晒中院柳判决猪物业桥退还动超额秋物业收费跟役篇据报锈道，窄因为旦物业贞收费匹超标国，欧坊陆经紧典万档兴苑伏小区姿20采1户旨业主层将物推业公芬司告拾上法至庭。嘴北京贫市二斑中院篇日前诱判决守知名党物业烛管理猾公司铲——适北京豆中海捉物业躲管理锹有限飞公司览将超策标准街多收哭的物提业费福26蜡0元狸至5盐00加0元庄不等隆分别岂退还咐给业威主。维然敞19搭99讲年至糕20亩02昨年间漠，2渠01践户业佣主分早别购克买了舌朝阳狂区欧票陆经此典万势兴苑害小区吓，当燥时业肝主和腐物业粗公司换对物淘业收步费未元约定禾具体矿收费按项目叨和标蒜准。得物业鱼公司谦之后索按每打平方雨米3过.1嘱5元鹅收取睬物业虚管理瓶费。促业主迫们认稀为，达被告役的收市费标紧准和挤服务担水平峡差距攻较大脊，故尚要求秃法院拘确认泪原收绍费标累准无债效。俘障部诉讼钻过程摩中，沿业主德因拖时欠热蜻力费它用被砌停止星供应贴热水盐，而令物业港公司世在小烤区中相张贴喊了不靠利于撤业主翻的告信示。苦在法畅院的帐协调眉下，驱有关近部门束恢复隶热水弟供应典，物删业和盖业主茂均表拼示不栏采取殊过激玉行为予，依祝法解项决纠奥纷。答捆腰法院群认为艳，被栗告在部部分塘项目蹲上提赠高或搂变相料提高嘴收费为标准陕，且土在其犬管理阿的万临兴苑袄南苑闲被授快予优孔秀管威理居露住小底区时悟，将完不在玩该范紫围内端居住偏的原效告的映物业贪费标森准一利并提莲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家住深圳市福田区某花园的六旬老太太龚某在楼道行走时因路灯不亮被严重摔伤，龚老太太认为负责路灯管理的物业公司没有尽到职责，遂一纸诉状将物业公司告上法庭要求赔偿。日前，福田法院经过审理，一审判决物业公司赔偿龚老太太医疗费及精神损失费共计9千余元。

龚老太太住在该花园的15楼，据她诉称，2002年12月2日晚，她到天台上去收被单，当从天台下至17楼时，楼道里的路灯怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因为楼道路灯不亮造成的，而该小区的物业公司对小区的公共设施没有进行及时的管理和维护，未尽到相应的义务，最终导致自己严重受伤，身心受到巨大伤害，物业公司理应承担赔偿责任。法院经过审理，认为物业管理公司负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用状态的法定义务，而本案中被告未履行上述义务，致使原告摔伤，依法应承担相应的损害赔偿责任。据此，法院根据案情酌情支持了原告的赔偿要求。在一住宅区草丛中，工人更换消防设备忘记封好井盖酿成一宗意外

晨练老人一跤跌入黑井近日，本报民生热线接到读者来电，反映家中老人掉进小区深井里，导致全身大面积挫伤。接到后，记者立即赶往该住宅区了解情况。在投诉人家中，记者见到了这位年近花甲的老人。只见她身上有多处伤痕，右腿及左侧大腿处仍可见黑色的淤血。据了解，几天前的一个清早，老人在小区绿化带晨练时脚下一空，整个人就掉进了一口井里。由于井下有不少铁管钢筋，老人身体多处被划破，右腿和臀部受伤比较严重，血流不止。幸亏有人赶来把老人拉出来并及时送到医院，老人才没有出现生命危险。记者来到该小区草丛中，查看了老人跌倒的现场。肇事井盖掩盖在绿化带草丛中，如果不是黄色的警示字样一时还真的难以发现。记者留意了一下，井盖旁边有不少孩子在玩耍，即使按照1.2米的井深计算，一个孩子掉下去后果也是不堪设想的。接着，记者采访了小区管理处。管理处一位负责人告诉记者，我们接管小区的时候曾对小区内的各个阀门井盖进行了检查。由于部分井盖不是标准井盖，我们曾经用胶皮把井盖封好以确保居民的安全。前不久，小区进行消防设备更换，工人把井盖打开作业的时候忘记用胶皮封好井盖，才造成井盖松动的。由于施工时间是夜间、而老人坠入井中又事发在早晨。得知此事后，管理处非常重视，不仅陪同老人去医院治疗还承担了住院期间全部的医药费。这位负责人还表示，管理处已经将小区内所有的井盖都重新封好、踩实，并且逐一在施工井盖旁写上“危险勿近”的字样以杜绝此类事件的发生。针对小区井盖安全问题，记者采访了有关部门。市住宅局物业处的一位工作人员告诉记者，小区内进行施工、维修的时候必须树立警示标志，一旦施工完毕应及时恢复原貌。有时候，一点小的安全隐患都有可能导致严重事故的发生，尤其是孩子和老人行为辨识能力不强，极易发生一些意外事故。作为物业管理部门，应该及时发现问题、随时解决问题。本报民生热线也提醒广大市民，在小区内活动时也要注意安全，尽量避免意外的发生。值班保安干吗去了？大胆小偷闯入福华新村盗窃后“就地消费”，居民质疑——

小偷撬开小区花园栅栏进入居民家中，偷来洋酒和水果等食品后，竟在小区的草地上大吃大喝，完事后还留下两堆屎再扬长而去，如此漫长过程小区保安竟一无所知。昨日，家住福华新村的李先生向本报打来，讲述了这件事情。清晨起床发现家里来过贼据李先生称，8月1日清晨6时30分，他起床准备去锻练，突然发现家中房门大开，客厅和一间没人住的房间及储藏间里一片狼藉，所有的袋子都被翻过，杂物丢了一地。李先生意识到家里来了贼，赶紧唤醒了家人检查一下丢失的东西，所幸家中贵重物品都放在卧室，门又反锁，故损失不大，但放在客厅的两瓶价值数百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、矿泉水等食物都被偷了个精光。由于白天工作辛苦，李先生称事发那晚他睡得也沉，房间电视也没有关，一直有声音，但大胆窃贼还是撬门而入。小偷草坪聚餐保安一无所知李先生随即向小区保安队报案。当他走出门外时，发现楼前用铁栅栏围起来的花园草坪上竟布满了瓜果皮、蛋壳皮和矿泉水瓶，走过去一细看，吃的正是自己家昨天买的东西。李先生洗脸用的毛巾也被人擦过丢在一边。而令人恶心的是，小偷还在草地上留下了两堆屎。闻讯赶来的保安队员从现场估计是3人作案，并发现了花园铁栅栏被撬的痕迹。而令李先生气不打一处来的是，小区物业管理处一直说有保安晚上定点值班巡逻，但在此之前保安队员竟对李家被盗一无所知。物管处：值班保安要调离昨日下午，小区保安队王队长接受记者采访时认为，李家的防盗门并没有被撬开，估计是被人用工具从里面拨开的。至于草地上的杂物，由于他们事后才发现，也不能肯定就是小偷留下来的。王队长称当夜一直有保安在巡逻，晚上行人较少，如果小偷在草地呆的时间过长是会被发现的。对于李家的情况，他们还会作进一步的调查。保安队王队长表示，为了防范小偷再来入室行窃，他们已经在这一地段增设了保安，对于当夜值班的保安，他们正在考虑调离其岗位，并视具体情况给予一定的经济处罚。目前，福田区派出所已介入调查此事。多次遭遇入室盗窃大声呼救不见保安

昨天凌晨，景田南住宅小区17栋的王女士和小女儿经历了惊恐无助的20分钟，她们发现家中有小偷后，在窗口大声呼救也不见该小区保安出现。据了解，这是王女士4个月来第3次遭遇入室盗窃。该栋住宅楼半年来最少有4个住户发生了6次入室盗窃事件，居民们苦不堪言。据王女士介绍，昨天凌晨5时左右，她被异响惊醒后发现客厅里有一团黑影在爬行，便马上反锁卧室的门跑到窗口大声呼救，在寂静的黎明中喊了近20分钟，最先出现的却是200多米外的另一小区——“天一名居”的保安，随后来了7、8名附近的住户，直至此时，几名该小区的保安才出现在17栋楼下。这样的经历对于王女士来说已是第3次了。今年3月和7月，都是在凌晨时分，小偷两次采取先弄开防盗门随后进入卧室的方法行窃，所幸均被王女士发觉。每次当小偷逃跑后，她都是首先呼喊保安然后打110报警，但每当民警赶到时，保安总是还未出现。对于王女士的遭遇，大众物业管理公司在该小区的负责人廖主任说，当王女士开始呼救时，在18栋看管自行车的两名未穿制服的保安很快就赶到了17栋。当记者询问，保安到了楼下为何不告知仍在呼救的王女士，并且闻声而来的几名住户为何均未在现场看到其他人时，廖主任低头不语。说起小区内的治安环境，居民们意见很大，他们说，零点过后从未见过保安巡逻，今年上半年该栋发生的入室盗窃就有20多次，仅现场核实的就有4个住户家里发生过6次入室盗窃事件。居民们强烈呼吁，希望有关部门尽快采取措施，还他们一个安宁的生活环境。入室盗窃引发凶杀案物业公司疏防范赔偿

事件新华社上海7月6日电上海市二中院近日以一起由于物业公司在安全管理上的疏漏，而引发罪犯深夜入室作案致死人命的案件进行终审判决，判处该物业公司向业主徐某赔偿经济损失4万元人民币。

上诉人徐某是本市沪太路某号底层的一套层的商品房住户，两年前徐某与物业公司签订《公共契约》，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区日常进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作，住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司管理范围，物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损要承担赔偿责任。因为该物业公司允许小区居民自行安装防盗门窗，该小区居民曾于2001年2月以安全受到威胁为由联名写信向有关部门反映。但还未等物业公司对此作出反映，一起恶性入室盗窃凶杀案却发生当年的3月5日凌晨。罪犯曲某（现已被判处死并执行）在1时许经敞开的铁门进入该小区，后翻墙进入徐某家的北阳台，拧开门锁入室作案，被徐某的女儿小徐发现后，穷凶极恶的罪犯残忍地致小徐死亡。经法院查明：当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发觉徐宅附近有异常情况，但物业公司保安人员到现场察看后称未现异常。

徐某夫妇以物业管理合同纠纷为由向法院起诉，要求物业公司给予赔偿。市二中院根据徐某与物业公司形成的以居住、维修和保安等为主要内容的物业管理服务合同关系，确认该公司在小区的安全防范中疏于管理，上述一系列行为已构成违约，应当合法承担违约责任并对业主徐某所造成的经济损失进行赔偿。保安打人轻则拘留重则判刑

市公安局出台保安员“九不准”行为规范，对相关违法违规行为明确处罚标准。继6月24日深圳警方出台了规范保(治)安队伍行为的20条规定之后，昨日，市公安局在此基础上又出台了保(治)安从业人员“九不准”行为规定。深圳市公安局保安办主任李龙文表示，警方对群众反映强烈的9种保(治)安员违法违规行为进行了明确的界定，并出台了相应的处罚规定。

据李龙文介绍，稍前出台的《清理整顿保(治)安队伍20条规定》详细说明了何种行为是违规的，此次颁布的“九不准”行为规定则明确指出，保(治)安从业人员一旦违规将承担什么责任。“‘九不准’对保安组织以往模糊不清的行为进行了明确的界定，并且设置了9条‘高压线’，触线者将依法追究相关责任。”李龙文表示，深圳市公安局拟对全市保安员进行分类编号，制定一套行之有效的管理办法。

保安员“九不准”行为规范

1.不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或财物等行为，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.不准殴打他人或教唆殴打他人，侵犯他人合法权益，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.不准为违法犯罪活动通风报信，充当保护伞，违者依法予以辞退；构成犯罪的，依法追究刑事责任。5.不准妨碍国家工作人员依法执行公务，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。6.不准私自为他人提供有偿服务，违者依法予以辞退。

7.不准非法限制他人人身自由，违者依法予以辞退，违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

8.不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器，违者依法予以辞退，违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。9.不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书等执法活动，违者依法予以辞退。业主同开发商产生矛盾保安砸坏业主车被判拘役因拆墙问题与开发商产生矛盾，家住昌平小汤山温碧源小区的业主范女士的越野车竟遭到小区保安的狂砸。记者昨天获悉，这五名保安已被昌平法院分别判处拘役４至５个月。今年１月１６日晚上９时左右，北京市昌平区小汤山温碧源小区橘郡５—２５的业主范女士，在该住宅区内因拆墙一事与开发商北京温碧源住宅发生矛盾。后北京温碧源住宅的保安员崔胜超等五人，分别拿着木棍、铁棍、铁锹，将范女士的“丰田”陆地巡洋舰霸道２６９４ＣＣ越野车砸坏。后经鉴定，造成该车直接经济损失人民币１９９００多元。

法院认为，崔胜超等五被告人无视国法，故意毁坏公民私人财物，数额较大，均已构成故意毁坏财物罪。但鉴于五名被告人认罪态度较好，所以决定酌情予以从轻处罚。最后，法院判处崔胜超拘役５个月，判处其余４人拘役４个月。宣判后，五人均表示服从判决。服务质量差就得走人申城600家物业公司被炒

近日，600家服务质量差、市民投诉多的物业公司，被房地部门取消物业管理资质，退出市场，而去年本市新增物业公司数仅400家。此举显示，经过市场规范，物业公司总数正在减少，物业管理行业正在向做强、做大的方向发展。物业管理企业进入门槛相对较低，上世纪90年代后期，物业公司如雨后春笋般出现：独立组建的物业公司越来越多；全市167家房管所通过改造、改组、联合和兼并等方式，转制为123家产权多元或民营的物业企业；开发商“肥水不流外人田”，自己开发建设的项目，自己组建物业公司来管理，有的项目公司只有不到1万平方米的物业，也自己组建物业公司；一批境外的物业公司登陆上海滩，分食物业管理“蛋糕”。结果，上海的物业公司数量迅速膨胀。1994年底，物业管理公司不到300家；2001年，达到2315家，平均管理面积不到10万平方米。在这一庞大的物业管理队伍中，一级资质的物业公司为14家，二级、三级资质的500家左右，近两千家是无级资质的物业公司。“小、散、乱”和“诸侯割据”的现象，成为制约物业管理市场健康发展的“瓶颈”。业内专家分析，物业公司总数减少的原因有三方面：第一，一批大型物业公司正在通过联合、兼并等方式，收购小公司，使企业规模不断扩大；第二，政府部门加强管理，水平差的物管企业在资质审查中被淘汰出局；第三，越来越多的新小区到市场上自己寻找“管家”，一些前期从事物业管理的企业纷纷落马，逐渐从物业行业消失。不过，物业管理企业优胜劣汰，行业整体服务质量提高后，社区居民将成为真正受益者。“炒管家”为何还要赔偿？6月25日上午，记者来到布吉镇东方半岛花园，只见夏日的阳光下，孩子们在游泳池里戏水，一些居民在大树下乘凉，小区内一片宁静。但说起这一年多来在花园里发生的纠纷，大多数业主都不会忘记——去年3月17日，管理东方半岛花园的深圳恒兆基物业管理（下简称恒兆基物业），对物业管理费进行了调整，没想到这成了一条导火索，引发小区业主组织起来，召开维权大会；第一届业主委员会集体退出（详见本报去年7月25日的报道《物业管理费上调引发小区“地震”》）。去年7月初，第二届业主委员会很快成立，当时他们对记者说：“我们有‘炒’掉物业公司的想法，不过，一切要看今后的情况再作决定。”一年多后，记者再次来到东方半岛花园，恒兆基物业已被“炒”掉，通过公开招标中标的北方物业管理（下简称北方物业）已进驻小区管理。在北方物业中标之前，恒兆基物业向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》。今年3月21日，深圳仲裁委员会作出终局裁决，裁决恒兆基物业和东方半岛业主委员会继续履行合同，业主委员会支付从2002年8月1日至其采取措施恢复恒兆基物业管理状态之月的物业管理酬金损失1.7万元。然而时至今日，这份裁决却一直难以得到执行，这究竟是怎么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物业，北方物业进驻小区东方半岛花园纠纷屡起波澜的经过是这样的———1998年10月31日，位于深圳关外布吉镇，占地面积6.35万平方米，建筑面积14.08万平方米的东方半岛花园小区入伙，有近1500户业主,由恒兆基物业提供一体化的物业管理服务。2000年8月，小区第一届业主委员会成立，共有9名业主当选为业主委员会委员。2001年2月18日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，合同期限为3年。2002年3月17日，经第一届业主委员会审议通过，并报龙岗区物价检查所备案，恒兆基物业以书面通知提升管理费。2002年3月23日晚上，因物业管理费的调价引发部分业主不满，小区“业主维权大会”举行。2002年3月28日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不调价，恒兆基物业同意退回已多收的物管费，此后，恒兆基退回大部分业主已加收的管理费。2002年4月13日上午，第一届业主委员会集体宣布辞职；中午，在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果与会业主大多数表决反对调高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作不称职。2002年5月中旬，15名业主当选为第二届业主委员会委员。2002年6月中旬，小区业主大会以书面投票的形式第三次召开，1票认为物业管理工作有整改，808票认为没有整改，3票同意继续聘用现物业管理公司，807票同意解聘现物业管理公司。2002年7月8日，业主委员会单方提出解除合同，恒兆基物业不服，于7月18日向深圳仲裁委提交仲裁并被受理。2002年7月25日，在市、区住宅局的主持下，由小区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动进行，结果北方物业中标。2002年8月1日，北方物业进驻小区。争议焦点：恒兆基物业认为已完成合同规定的管理目标，新业主委员会不应单方解除合同；新业主委员会持相反意见恒兆基物业不服，向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与第一届业主委员会签订的《物业管理委托合同》。2002年9月19日，深圳仲裁委开庭审理了这宗物业管理合同纠纷案，庭审