排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究报告

排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究报告武汉理工大学编制二ＯＯ八年八月目录第1章项目总论 11.1项目概况 11.1.1项目名称 11.1.2项目性质 11.1.3规划选址 11.1.4项目主要经济财务 11.2编制指导思想 21.3项目所在地与开发单位简况 31.3.1项目所在地仙桃市简况 31.3.2开发单位简况 41.4研究依据 61.5研究内容 7第2章项目建设背景与必要性分析 82.1中部崛起战略与武汉城市圈的确立 82.2生态旅游的兴起 122.3假日经济给仙桃带来的机遇 132.4仙桃经济与丝宝集团发展 142.4.1仙桃经济和人民生活 142.4.2丝宝投资理念与社会责任 152.5项目建设的必要性分析 162.5.1湖北旅游产业的需要 162.5.2武汉城市圈构的需要 172.5.3仙桃市融入“1+8”武汉城市圈的需要 182.5.4仙桃市打造“武汉后花园”需要 182.5.5排湖生态建设的需要 19第3章项目建设定位与可行性分析 213.1项目地理状况 213.1.1场址位置 213.1.2占地面积 213.1.3地形地貌气象条件 213.1.4工程地质水文地质条件 223.1.5交通条件 233.1.6水电等供应条件 233.1.7环境保护条件 233.2项目旅游资源条件 243.2.1资源现状分析 243.2.2资源条件分析 243.2.3资源开发价值 283.3市场预测与SWOT分析 283.3.1市场现状调查 283.3.2产品吸引力与竞争力分析 343.3.3客源市场分析 363.4项目建设定位分析 423.4.1项目理念 423.4.2综合定位 433.4.3项目开发时序 45第4章项目建设方案设计 474.1规划理念与原则 474.1.1规划原则 474.1.2规划要素 484.1.3设计概念 484.2土地使用规划方案 494.2.1用地规划 494.2.2规划结构 504.2.3规划总平面 514.2.4道路交通规划 524.2.5空间景观规划 544.2.6水域分布 544.3节点设计 554.3.1A/B球场高尔夫会所．五星级精品酒店规划 554.3.2观光小镇规划 574.3.3球场C会所及五星级会议酒店规划 604.3.4生态鹭鸟园规划 624.3.5高尔夫球场区 634.3.3休闲度假区 654.4绿色建筑技术示范 674.4.1太阳能建筑一体化技术 674.4.2地源热泵技术 684.4.3人工湿地技术 704.5技术指标 714.6填土造地初步方案 724.6.1指导思想 724.6.2拟采用的软土地基处理技术方案 73第5章项目建设管理实施 785.1组织机构 785.2实施策略 795.2.1项目实施程序 795.2.2工程招投标 815.3进度计划 84第6章项目投资估算 866.1投资估算依据 866.2投资估算方法 866.3投资估算内容 866.3.1开发成本估算 866.3.2销售收入和营业税金及附加估算 896.3.3开发费用估算 906.3.4投资估算汇总 91第7章投资计划与资金筹措 927.1总体投资和阶段划分 927.2一期计划与资金筹措 927.3二期计划与资金筹措 927.4三期计划与资金筹措 927.5四期计划与资金筹措 93第8章项目财务分析与评价 948.1盈利能力分析 948.2贷款偿还能力分析 948.3敏感性分析 948.4风险分析与评价 968.4.1风险因素识别及程度分析 968.4.2风险控制措施 97第9章项目综合效益与评价 999.1项目社会效益与评价 999.2项目经济效益与评价 1009.3项目环境效益与评价 1009.3.1建设地区的生态自然环境现状 1009.3.2项目建设过程对环境的影响与对策 1019.3.3项目建成后对环境影响 109第10章项目研究结论与建议 11110.1结论 11110.2建议 111附表 113表1项目总投资估算表 114表2销售收入与经营税金估算表 115表3投资使用计划与资金筹措表 116表4利润表 117表5现金流量表 118表6资金来源与运用表 120附图 121排湖生态旅游区景区总平面图 121排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究PAGE85第1章项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称排湖国际生活度假区开发建设项目1.1.2项目性质新建项目1.1.3规划选址规划的排湖国际生活度假区位于湖北省仙桃市境的西南部，距市治18公里。排湖东至九省通衢的经济中心武汉97公里（京珠、沪蓉与宜黄高速公路交汇），西抵江汉明珠荆州市132公里，北依汉水，南临东荆河，地理位置适中，水陆交通便畅。排湖国际生活度假区位于仙桃市排湖渔场中部，东起泵站渔场，西止中南路，排南河、排北河分别为开发区南北分界。总占地面积12000亩，院内现有居民住户208户，居民住宅总建筑面积约3万平方米。其他部分为大小不等的鱼塘。1.1.4项目主要经济财务（1）根据项目投资估算，本项目投入和效益情况为（计算期为15年）：表1-1项目投入的总资金和效益情况表单位（万元）投资总额275215自有资金55000利润总额244204利税总额105745投资利润率88.7%投资利税率38.4%投资净利润率50.3%资本金净利润率444%银行贷款9845借款偿还期1动态投资回收期6.6静态投资回收期4.1（2）主要技术和经济指标表1-2项目投入的主要技术和经济表技术指标用地面积（亩）%容积率建筑面积(平方米)水域及重点生态保护用地7,414.7156.64%生态体育公园-高尔夫用地3,855.5629.45%居住用地1,382.7310.56%0.5460,450.00管理中心/设施用地44.890.34%0.12,990.00商业-会所及150房六星级酒店及水上SPA中心59.460.45%0.831,680.00商业-观光小镇63.510.49%0.7531,725.00商业-会所及300房五星级酒店54.500.42%1.0538,115.00水岸防护绿地159.161.22%生态保护用地56.460.43%总计13,090.99100.00%0.06564,960.00经济指标税前财务净现值113774万元税前财务内部收益率24.90％税后财务净现值55807万元税后财务内部收益率19.2%1.2编制指导思想本项目可行性研究工作紧紧围绕万钜公司与仙桃市人民政府签订的《排湖开发框架协议》展开。坚持以排湖生态建设为指导思想，因地制宜，以整合排湖现有资源为目标。坚持以人为本的科学发展观，以改善人居环境、引导生态旅游和国际生活观念为目标，以自然景观和人文景观为消费客体，促进仙桃市旅游业和社会经济的持续发展。以严谨的科学态度进行市场、定位、规模、方案研究，全面细致进行财务、经济、风险分析，研究仙桃市排湖国际生活度假区开发建设项目的可行性，为政府决策和后期建设提供科学的理论依据。1.3项目所在地与开发单位简况1.3.1项目所在地仙桃市简况仙桃市位于湖北省中部的江汉平原，国土面积2538平方公里，其中城区面积30平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。仙桃市地跨东经112°55'—113°49'、北纬30°04'—30°32'，属亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛，阳光充足，气候温和，具有南北兼优的气候特点。图1-1仙桃在湖北省中的位置地处江汉平原腹地的仙桃市，有着优越的地理位置：处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东至省会城市武汉81公里，西距开发热土三峡200公里，北依汉水，南望长江，京珠、沪蓉高速公路横贯全境，区位位置优越，水陆交通便畅。仙桃历史文化悠久，经济充满活力，是全国百强县（市）、湖北首强县（市）、全国文明城市、全国卫生城市、全国绿化先进市。仙桃市历史悠久，名胜古迹众多，虽相当部分毁于兵乱水灾，但现存者仍不少见，其中省级文物保护单位3个，市级文物保护单位15个，著名的有：新石器时代遗址、沔阳古城遗址、曹场古墓群、陈友谅故居、排湖、革命纪念地。今日仙桃，更以五张名片闻名海内外：◆历史文化悠久的“中国体操之乡”。仙桃历史悠久，源远流长，人杰地灵，钟灵毓秀。近几年来，从仙桃这块土地上，先后培养出了李小双、李大双、杨威、郑李辉四个奥运冠军，为祖国夺得四块奥运金牌。仙桃被国家授予“中国体操之乡”和“世界冠军摇篮”的光荣称号，被国家体育总局确定为全国体操训练基地。◆区位条件优越的“武汉后花园”。仙桃距武汉市中心及武汉天河国际机场、汉口火车站、武汉港均在1小时左右的全高速公路车程。318国道、宜黄高速公路贯穿全境，京珠、沪蓉高速公路在仙桃附近交汇，区位交通条件十分优越。2003年，湖北省政府把仙桃纳入武汉城市圈发展规划，仙桃将依托武汉，全面对接，整体融入，借力发展。◆充满体制活力的湖北“温州”。仙桃600多家国有集体企业全部实现民有民营。同时积极推进公共社会事业改革，凡是民营能办的事情一律交给民营去办，凡是能够进入市场运作的一律推向市场，从而确立了民营经济的主体地位。◆环境一流的中部投资洼地。仙桃对外客商实行“六字”承诺：安全、赚钱、开心。对内强化四种理念：外商无小事，人人是环境，变通是个宝，诚信打动人。大力建设“平安仙桃”、“诚信仙桃”、“绿色仙桃”，营造最佳的人居环境和创业环境。◆正在崛起的轻纺名城。仙桃是全国重要的高档面料生产基地和全国最大的无纺布制品出口基地。“仙桃”牌呢绒面料、“舒蕾”牌洗发水双双荣获“中国名牌产品”称号。轻纺工业占全市工业总量的80%以上，轻结构、外向型的产业特色基本形成，一座现代化的轻纺工业城正在崛起。五张名片邀天下，体操之乡喜迎宾，桃花源里好创业。仙桃正以更开明的政策、更开放的形象、更优良的环境，热忱欢迎海内外客商前来投资兴业，大展宏图，共创幸福生活和美好明天。1.3.2开发单位简况本项目由丝宝集团下属的仙桃万钜投资有限公司开发建设。丝宝集团是在香港注册的国际性集团公司，中国总部位于湖北省武汉市，丝宝集团于1989年进入中国内地发展实业，迄今已涉足化妆品、洗涤用品、卫生用品、药业、生物制品、食品、房地产、旅游等领域，拥有舒蕾、风影、顺爽、美涛、洁婷、理舒达等品牌，并在全国投资兴建了11家合资，独资企业，在广东、武汉、仙桃建立了三个现代化生产基地，拥有覆盖全国的营销网络。丝宝集团在仙桃发展的18年间，不断加大与仙桃合作力度，合作领域不断拓宽。丝宝集团于1995年成立了丝宝房地产开发有限公司。公司自成立以来已先后完成武汉丝宝国际大厦、丝宝工业园、仙桃丝宝工业城、天怡大酒店等大型项目的开发建设。（1）1996年，丝宝集团提出建设丝宝工业园。丝宝工业园位于仙桃市高新技术园，占地面积250亩，现有员工1200人。由于环境好，丝宝集团在仙桃十几年发展，十几年辉煌，投资额由最初的100多万元追加4亿多元，实现了多元化、裂变式发展。1999年以来，丝宝集团实际上交税收两年翻了一番，由5500万元提高到去年的1.1亿元。工业园产品已由过去单独的化妆品发展到12大系列的120余种，拥有“丝宝”，“丽花丝宝”，“舒蕾”，“风影”，“洁婷”，“捷泰”等知名品牌，产品畅销全国各地。园内现有丝宝股份有限公司、丝宝药业有限公司、丝宝卫生用品公司3家企业。2005年起，丝宝集团将新增投入5亿元，新征用地300亩，新上5个大项目，再造一个“丝宝工业园”。（2）2003年，丝宝房地产开发有限公司在积累多年项目开发经验的基础上，正式启动房地产商业化运作项目，投巨资开发了全长近600米的湖北省仙桃市文化步行街。它位于风景秀丽的仙下河畔。占地60余亩，建筑面积35000平方米。集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，是一座大型的购物园，真可谓“街中之街、城中之城”。（3）2003年，丝宝集团进入酒店业，在湖北省仙桃市投资建设天怡大酒店。同年，丝宝集团收购了三星级的仙桃市花源酒店，并成立了天怡酒店管理公司对两个酒店进行统一管理。2004年，天怡大酒店顺利开业并荣膺四星级涉外旅游饭店。（4）2005年，丝宝集团在仙桃成立万钜投资有限公司，仙桃万钜投资有限公司位于仙桃市高新技术产业园，注册资金为人民币伍仟万圆，经营范围为高科技产业投资业务、房地产投资业务、旅游开发投资业务、商业开发投资业务、农业综合开发投资业务等。当年，仙桃万钜投资有限公司与仙桃市人民政府签订了《排湖开发框架协议》，由仙桃万钜投资有限公司投资3亿元以上，在10年时间里开发排湖的排中、特养两分场共计约12000亩，使其发展为集生态旅游、休闲度假等多种产业的生态旅游风景区。1.4研究依据（1）有关法律法规《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国土地管理法》（2）规范、规程及标准①中华人民共和国国家标准--旅游规划通则（GB/T18971－2003）●环境空气质量标准（GB3095-1996）●城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）●地面水环境质量标准（GB3838）]●生活饮用水卫生标准（GB5749）●旅游业卫生标准（GB9663）●文化娱乐场所卫生标准（GB9664）●游泳场所卫生标准（GB9667）●图书馆、博物馆、美术馆、展览馆卫生标准（GB9669）●景观娱乐用水水质标准（GB12941-1991）●饭馆（餐厅）卫生标准（GB16153）②《投资项目可行性研究指南》（国家计委办公厅）（3）有关规划、文件①《湖北省旅游发展总体规划》（2001-2020年）②《湖北省“十一五”旅游业发展规划纲要》（2006年12月31日）③《武汉市旅游发展总体规划》（2006年12月12日）④《武汉城市圈整体规划》（2006年7月29日）⑤《仙桃市城市总体规划》（2006-2020年）⑥《仙桃市国民经济社会发展“十一五”规划和二○二○年远景目标纲要》（仙桃市发改委）⑦《仙桃市环境保护“十一五”规划和二○二○年远景目标纲要》（仙桃市环保局）⑧合作项目各方签定的协议书或意向书1.5研究内容本报告研究是在对项目建设所处的中部崛起发展大环境、本地区发展规划的市场环境、政策环境、经济环境研究的基础上，分别对该项目实施的优势、劣势、机遇和威胁进行详细的论证，在SWOT分析的基础上，提出相应的战略措施，结合项目所处环境和市场调查结果提出项目定位，进而确定项目建设的规划方案和建设方案，并对项目的投资进行初步估算，进行财务评价和风险分析，在充分论证的基础上提出结论性意见和建议。第2章项目建设背景与必要性分析2.1中部崛起战略与武汉城市圈的确立促进中部地区崛起，是党中央、国务院继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地战略后，从我国现代化建设全局出发作出的又一重大决策，是落实促进区域协调发展总体战略的重大任务。大城市圈的形成和发展为中部带来发展机遇。我国正处于快速工业化和城市化阶段，随着市场化进程的推进，城市间基础实施的完善，运输工具的便利化，以及由此带来的城市间经济联系的加强，中心城市将不断壮大，中心城市和周边中小城市之间的联系及其影响将不断加强，大城市圈将因中心城市的辐射和带动作用而逐步形成。大城市圈的形成和城市圈之间的分工、合作和竞争，将主导区域甚至全国经济的发展格局。大城市圈对经济社会的作用将进一步加强，并将成为最具活力和实力最强的经济体系。中部地区的武汉城市圈，长株潭，以郑州为中心的中原城市圈等，可以为中部的崛起起到重要的拉动作用。在中部崛起政策引导下,中部区域经济将高速增长阶段,主要表现在:（1）中部地区与其他区域的经济联系更紧密；（2）外资企业大量进驻；（3）武汉中心地位获得确立；（4）GDP增长进入加速阶段；（5）人均收入水平和生活质量迅速提高；中部经济的成长带来的结果是中部区域旅游人口迅速增长。以武汉为中心的中部地区将是吸引外资最有潜力的城市。在跨国公司眼中，武汉开发区综合实力排全国第６，仅次上海、苏州、厦门、宁波；中部五个省，以武汉为代表的５００强企业最多；武汉外资增长越来越迅速，城市地位迅速提高；中部未来东部沿海与广东珠三角产业转移的重要基地机场客流量迅猛增长，二期机场已启用，三期备建；第三航站楼建成后，天河机场将成为与北京、上海、广州并肩的全国四大门户枢纽机场。武汉外资企业：5144家；武汉港澳台企业：3424家代表型企业：百威、富士康、东风日产地区500强企业数量湖北72湖南40河南33安徽47江西22中部合计214龙头城市的带动效应示范龙头城市带动城市所属经济圈上海昆山、苏州、松江等长三角杭州绍兴、富阳等长三角成都都江堰、绵阳等西部北京通州等环渤海深圳惠州、东莞等珠三角此外，武汉在中部地区“就九省通衢”的地理位置也具有不可替代的作用：是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．它距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在１０００公里左右，是中国经济地理的＂心脏＂，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京九、武九、汉丹4条铁路干线，以及京珠、泸蓉等6条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。仙桃位于城市圈的西向发展轴上；由高速公路网络组成的“１＋８”圈层，加强了城市间的人流、信息流、资金流和经贸的往来；武汉周边八个城市比较，仙桃与机场的交通联系最顺畅，机场到仙桃全程高速，１小时车程之内；到2010年，武汉天河机场的国内航线增加到160条，国际航线增加到32条，通达15个国家和地区；交通可达性网络主要呈现四圈层分布：－武汉城市圈的公路、铁路交通为主的网络－中部城市圈的公路、航空、铁路交通为主的网络－国内航空为主的网络－国际航空为主的网络为了充分发挥“城市圈”在“中部崛起”战略中的作用，两年前，湖北省召开了推进“武汉城市圈建设”会议。武汉城市圈，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。重点是推进基础建设一体化，产业布局一体化，区域市场一体化，城乡建设一体化。即到2007年，武汉通往其它8个城市只需要一小时车程，这样，以武汉市为核心，加上上述8个城市，就可以通过加快经济一体化进程形成区域经济格局。根据规划，未来武汉城市圈将定位于以长江经济带为主轴的东中西互动发展的关键接力点与加速器、内陆地区的先进制造业高地和现代服务业中心、中部崛起的重要战略支点。通过突破行政区划体制束缚，加快经济一体化进程，逐步实现城市圈内9城市“八同”，即规划同筹、交通同网、信息同享、金融同城、市场同体、产业同链、科教同兴、环境同治。此外，还将实施区域一体化、新型工业化、城镇化带动、生态城市圈、大开放五大战略，实现城市圈经济社会、人与自然的协调发展。武汉在中部经济占有绝对优势，仙桃等城市将直接受益。仙桃正位于武汉大城市圈内，通过城市圈辐射聚散功能的发挥，借武汉经济和社会发展的实力和影响，把城市圈内的优良资源引入，为仙桃的自身发展所用，加强区域内城市之间的经济联系以及与城市圈外城市间的经济联系，更好地利用大城市圈的便利为自身发展创造更好的环境，这都为仙桃市的进一步高速发展提供了前所未有的契机。2.2生态旅游的兴起生态旅游源于20世纪80年代。它的产生和发展是由全球环境问题所引发的。生态旅游的内涵更强调的是对自然景观的保护，是可持续发展的旅游。生态旅游的两个要点，其一是生态旅游的对象是自然景物；其二是生态旅游的对象不应受到损害。在全球人类面临生存的环境危机的背景下，随着人们环境意识的觉醒，绿色运动及绿色消费席卷全球，生态旅游作为绿色旅游消费，一经提出便在全球引起巨大反响，短短十六年后的今天，生态旅游的概念迅速普及到全球，其内涵也得到了不断的充实，针对目前生存环境的不断恶化的状况，旅游业从生态旅游要点之一出发，将生态旅游定义为“回归大自然旅游”和“绿色旅游”。生态旅游开发要提供爱护环境的设施和环境教育，是旅游参加者得以理解、鉴赏自然地域，从而为地域自然及文化的保护，为地域经济做出贡献。生态旅游作为一种新的旅游形态，已经成为国际上近年新兴的热点旅游项目。以认识自然，欣赏自然，保护自然，不破坏其生态平衡为基础的生态旅游具有观光、度假、休养、科学考察、探险和科普教育等多重功能，以自然生态景观和人文生态景观为消费客体。旅游者置身于自然、真实、完美的情景中，可以陶冶性情、净化心灵。世界旅游组织认为，目前生态旅游收入占世界旅游业总收入的比例为15％至20％。我国由于引入生态旅游概念较晚，推广和相应服务设施建设不足，国内大多数人都尚不了解生态旅游的真正意义，可以说大众化的生态旅游活动在中国还远远没有实现。1982年，我国建立了第一个国家森林公园——张家界国家森林公园，标志着生态旅游在我国已有进展，并将1999年定为“中国生态旅游年”。我国开放的生态旅游区主要有森林公园、风景名胜区、自然保护区等。生态旅游开发较早、较为成熟的地区主要有香格里拉、中甸、西双版纳、长白山、澜沧江流域、鼎湖山、广东肇庆、新疆哈纳斯等地区。按开展生态旅游的类型划分，我国目前著名的生态旅游景区可以分为九大类：①山岳生态景区，以五岳、佛教名山、道教名山等为代表。②湖泊生态景区，以长白山天池、肇庆星湖、青海的青海湖等为代表。③森林生态景区，以吉林长白山、湖北神农架、云南西双版纳热带雨林等为代表。④草原生态景区，以内蒙古呼伦贝尔草原等为代表。⑤海洋生态景区，以广西北海、海南文昌的红树林海岸、北戴河海滨等为代表。⑥观鸟生态景区，以江西鄱阳湖越冬候鸟自然保护区、青海湖鸟岛、河北衡水湖湿地等为代表。⑦冰雪生态旅游区，以云南丽江玉龙雪山、吉林延边长白山等为代表。⑧漂流生态景区，以湖北神农架、河北塞罕坝机械林场等为代表。⑨徒步探险生态景区，以西藏珠穆朗玛峰、罗布泊沙漠、雅鲁藏布江大峡谷等为代表。森林是发展生态旅游的主体。2.3假日经济给仙桃带来的机遇国家法定节日长假拆分，短期假日增多，这增加了国内度假群体的出游次数，给旅游度假市场带来机遇。2.4仙桃经济与丝宝集团发展2.4.1仙桃经济和人民生活（1）仙桃经济改革开放以来，仙桃经济社会得到长足发展。1991年跻身全国百强县市行列，1992年以来综合经济实力年年位居全省县市之首。1997年被湖北省委、省政府授予全省首批小康县市，2002年—2003年名列中国县域经济基本竞争力百强县市。先后被评为全国文明城市、全国卫生城市、全国体育先进市、全国科技进步先进市、全国造林绿化先进市、全国质量兴市先进市、全国环境综合治理先进市。2006年，全市完成生产总值162.51亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%，实现了宏观调控的预期目标。从三次产业看，第一产业完成增加值35.85亿元，增长4.0%；第二产业完成增加值72.07亿元，增长14.2%；第三产业完成增加值54.59亿元，增长10.8%。三次产业结构由2005年的24.0∶42.3∶33.7调整为22.1∶44.3∶33.6。在第三产业中，交通运输、仓储及邮政业增长13.2%，批发和零售业增长11.6%，住宿和餐饮业增长17.9%，金融业增长11.1%，房地产业增长4.9%，其他服务业增长7.7%。全社会完成固定资产投资62.49亿元，比上年增长13.7%。其中城镇以上项目投资54.24亿元，增长13.7%；房地产开发投资2.39亿元，增长21.8%。全年境内旅游人数47.62万人，比上年增长16.1%；旅游收入29100万元，增长26.5%。旅游外汇收入92.85万美元，增长19.6%，星级饭店14家，比上年增加1家，客店总数1012间，增长180间。（2）人民生活2006年末全市户籍总人口147.64万人，其中常住人口137.40万人，全年出生人口11751人，出生率为8.0‰；死亡人口7790人，死亡率为5.3‰，人口自然增长率为2.7‰。城乡居民收入继续增加，城镇居民人均可支配收入8266元，比2005年增长9.5%；农民人均纯收入4190元，增长9.7%。2.4.2丝宝投资理念与社会责任（1）丝宝集团与仙桃的鱼水情1989年，丝宝集团创始人梁亮胜租用仙桃市干河办事处大洪村几间简易平房作生产基地，灌装从日本购买的丽花丝宝化妆品。这样一个并不起眼的小厂，经过十几年的发展，如今已是满园春色：丝宝、丽花丝宝、柏兰、美涛、舒蕾、风影、洁婷、捷泰等知名品牌产品畅销全国。在仙桃人构筑的经济发展平台上，丝宝集团开始裂变式扩张。又涉足房地产、旅游等产业。从1995年到2001年，丝宝集团投资3亿多元，先后建起化妆品厂、卫生巾厂、丝宝药厂。2002年，丝宝集团全方位进入仙桃，投资8000万元收购改造花源酒店；投资8000万元收购沔阳宾馆，兴建四星级的天怡宾馆。3月中旬，丝宝集团又追加8500万元投资，兴建仙下河文化步行街。为了多元化更好的实现，2005年丝宝集团成立仙桃万钜投资有限公司，经营高科技产业投资业务、房地产投资业务、旅游开发投资业务、商业开发投资业务、农业综合开发投资业务等。从丝宝呱呱坠地的那天起，就受到仙桃市的百般呵护：没有一个部门到丝宝乱收费；在征地等方面仙桃市政府积极支持企业快速发展。丝宝创始人梁亮胜说：“丝宝有今天的发展，离不开仙桃。没有仙桃人的精诚合作，哪有丝宝的今天？我的起步在仙桃，我的事业在仙桃。我要加倍回报仙桃对我的厚爱。”丝宝集团相继在仙桃市投资丝宝工业园、仙桃市文化步行街、天怡大酒店后又掷巨资投资开发排湖国际生活度假区。（2）丝宝集团将回馈社会视为自己义不容辞的责任在求得企业自身发展的同时，丝宝集团一直将对社会的资助与回馈视为自己义不容辞的职责。历年来已设立3项基金（湖北省侨界科技奖励基金、湖北丝宝光彩事业基金、武汉理工大学梁亮胜助学基金），捐建19所丝宝中心小学、丝宝侨心小学、1所丝宝中学以及武汉大学商学院教学楼、广东省梅州市松口中学秀兰教学楼、梅州市中心医院、梅州市松口国威医院，并捐资在广东省梅州市兴建了横跨梅江的秀兰大桥。同时，还在扶贫、赈灾和弘扬祖国传统文化等方面做了大量的工作。迄今为止为公益事业累计捐资8000余万元。年销售收入、上缴税收分别由1989年的110万元、16万元增长到2002年的22亿元和1．2亿元。2006年丝宝依然“一股独大”，上半年上缴国税收入8670万元，占全市国税征收任务的三分之一。近年来，仙桃市地处血吸虫病流行区，也是血吸虫病重点防治区。经过有关部门鉴定，丝宝集团建设范围内的水域内未发现阳性钉螺，但周边水域有阳性钉螺，为彻底消除隐患，丝宝集团斥资十几万人民币开展治理工作，目前正积极与仙桃市血防办沟通，建设血防治理示范工程，以增强防治血吸虫病的社会责任感和紧迫感。2.5项目建设的必要性分析2.5.1湖北旅游产业的需要“十五”期间，湖北省旅游业取得了很好成绩，实现了旅游业总收入1985亿元，年均增长15.96%。2005年，全省实现旅游业总收入473亿元，相当于全省生产总值的7%。湖北省旅游业已逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点。在《湖北省“十一五”旅游业发展规划》中明确提出了武汉城市圈区域内旅游发展规划：该区域以武汉为中心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江等8个城市。圈内旅游资源丰富，环境容量较大，对外交通便捷，具有十分广阔的旅游发展空间。抓住武汉市和江汉平原地区率先基本实现公路交通现代化、以武汉为中心的综合交通枢纽建设的机遇，大力推进圈内城市旅游一体化发展。重点开发一批高质量的温泉、山岳、湖泊型休闲度假旅游区和生态旅游、乡村旅游、工业旅游、科教文化旅游、宗教旅游等专项产品，在满足“1+8”城市圈居民休闲度假需求的同时，积极开拓国内外旅游市场，不断提高旅游业发展的质量和水平。具体情况如下表所示：表2-2武汉城市圈内旅游业发展一览表城市名称旅游业发展方向武汉突出都市风情和滨江滨湖特色，加快大型主题公园、现代城市景观和旅游集散功能建设仙桃仙桃、天门、潜江三市以武汉为依托，积极开发乡村旅游，大力发展“农家乐”、江汉平原民俗旅游和特色美食旅游。潜江天门鄂州突出休闲旅游和三国文化特色，以“两湖（梁子湖、红莲湖）两山（西山、莲花山）”为重点孝感红色旅游系列景区黄冈突出大别山绿色生态旅游和红色文化、名人文化和佛教文化特色黄石突出工业旅游特色，积极塑造“青铜故里·山水黄石”城市旅游形象咸宁突出温泉旅游、生态度假和三国文化特色，积极打造“中国温泉之乡”，高起点建设温泉度假旅游区排湖国际生活度假区项目的建设符合仙桃市在武汉城市圈内旅游规划的定位，对大力推进圈内城市旅游一体化发展起到了积极的作用。符合在整个湖北省旅游产业中的定位，是湖北省旅游业健康发展的重要组成部分。排湖国际生活度假区项目力求成为精品，以精品塑形象，实现旅游业突破发展。2.5.2武汉城市圈构的需要以武汉为中心，100公里半径范围内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门市构成的武汉城市圈，圈内九市的主导产业如下所示：表2-1九城市主导产业表城市名主导产业武汉市钢铁、汽车、机械、高新技术产业黄石市冶金、建材、机电、纺织服装、轻工、化工、医药等综合工业体系鄂州市冶金、机械、建材、纺织潜江市化工、轻纺服装、冶金机械咸宁市轻工、纺织、机电、冶金、建材、造纸、医药、化工、电力仙桃市纺织、食品、机械、服装、建材孝感市盐磷化工、机电、食品、建材、纺织天门市目前尚无明确的主导产业黄冈市目前尚无明确的主导产业经分析该地区城市主导产业具有较大的雷同性，城市之间的功能分工不太明确，城市间相互的协调和合作缺乏应有的机制。这是武汉城市圈当前最大的问题。所以当务之急应该明确圈内各城市的产业定位。强化城市圈中各个城市发展的个性，强调互补和协作。特别是要加强产业链的形成，使武汉中心城市和周边城市具有很强的经济联系，使中心城市的辐射能力能带动周边城市的发展。同时周边城市在拥有良好的用地和环境资源的基础上，要寻求与武汉的协作配套，并在发展中保持自身的特色。根据仙桃市天然的地理位置和丰富的自然资源应将其定位为武汉“菜篮子”基地和生态旅游城市。创造一个良好的人居生态环境，保持武汉滨江、滨湖的城市特色。无疑是武汉城市圈内休闲度假的好去处。2.5.3仙桃市融入“1+8”武汉城市圈的需要另外，“1+8”武汉城市圈战略将仙桃市囊入其中，仙桃市也牢牢抓住这千载难逢的机会力求成为省会武汉的“后花园”和卫星城。武汉市作为全国特大城市，对农副产品的需求量很大，而仙桃是全国重要商品粮、棉、油和水产品生产基地。仙桃瞄准大武汉，努力把自己建成武汉的“菜篮子”、“菜园子”、“米袋子”，建成大武汉的后勤基地。更重要的是仙桃与武汉城乡互补，仙桃处于武汉都市连绵区，是秀美的水乡园林城市，非常适合武汉的消费群体休闲度假。按照“武汉后花园”的定位，要充分利用背靠大武汉、交通便捷的优势，围绕吃、穿、住、行，全面改造基础设施、全面提升服务水平，把武汉的人吸引到仙桃消费。进一步做好“绿”文件和“水”文章，大力发展现代服务业，加强宾馆、体育馆、公园、外商俱乐部等服务设施建设，大力发展会议经济、假日经济、休闲经济，吸引武汉及周边地区的消费，集聚人流，营造商机。目前，仙桃市已建成天诚五星级国际大酒店、恒迪五星级国际大酒店和五星档次的外商俱乐部，建成全省一流的文化步行街和青少年活动中心以及体育馆、体育广场和体操基地等，但要使城市功能大大改善，城市品位全面提升，做到名副其实的“武汉后花园”非需要排湖国际生活度假区这样的大项目不可。2.5.4仙桃市打造“武汉后花园”需要仙桃距武汉市中心及武汉天河国际机场、汉口火车站、武汉港均在1小时左右的全高速公路车程。318国道、宜黄高速公路贯穿全境，京珠、沪蓉高速公路在仙桃附近交汇，区位交通条件十分优越。2003年，湖北省政府把仙桃纳入武汉城市圈发展规划，仙桃将依托武汉，全面对接，整体融入，借力发展。“十五”期间，仙桃市坚持“经济外向型、产业轻结构、城市高品位”的发展定位，紧紧围绕“打造轻纺名城、构建都市花园、推进全面小康”的奋斗目标。目前仙桃市主要经济支柱为以纺织、服装、无纺布和医用卫材、医药化工、食品加工为重点的五大板块，“以轻为主”的产业特色日趋鲜明。《仙桃市经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》提出了“十一五”时期仙桃市三次产业增加值比重由22:42:36调整为15:46:39，提出了加快生态城、休闲城建设的目标。但就目前情况来看，仙桃市旅游业并不发达。现有旅游景点主要有新石器时代遗址、沔阳古城遗址、陈友谅故居、革命纪念地等。经分析仙桃旅游景点存在景观特征不明显，资源不丰富，自然资源破坏严重，景点知名度不高，客源范围小，客流量不高等弊病。引入生态旅游开发区可以引导旅游者旅游行为层次提高，从而提高仙桃市旅游业的整体发展，为仙桃市旅游业创收，加大第三产业比重，使仙桃市经济得到良性的合理发展。2.5.5排湖生态建设的需要（1）排湖溯源排湖水面，在建国前仅次于洪湖、大同湖。据民国10年（1921年）测图，排湖面积为75.5平方公里。素有“百里排湖”之称。民国35年（1946年），潜江县属东荆河杨家场溃决，洪水在中沟冲开州河两岸河堤，洗刷成沟，州河及潜江各垸来水直入排湖，多年不筑，积水排泄不出，湖面扩大，1953年达110平方公里。1954年中沟口堵筑，加上皇闸改建（现排湖闸），湖水位降低，面积缩小。1957年冬挽筑排湖北堤，1971年用挖泥船开挖排中、排南河，将湖面分为3块，1972-1974年沿河筑堤，固定湖面23平方公里，成为水产养殖基地。1974年在排中围堤西北角建有雷台进水闸，引涝水入湖调蓄，后封堵。现固定湖面有排南、排北、排中3块，为仙桃市排湖渔场的养殖基地。（2）排湖现状排湖渔场地处江汉明珠——仙桃市中心腹地，建场于1956年，是湖北省最大的淡水鱼养殖基地。排湖渔场占地面积25000亩，水面18000亩，其中湖泊12000亩，池塘5000亩。排湖渔场属平原湖区地貌，海拔22-24米，水源为国家南水北调的中线汉江水，无工业污染，该场被湖北省农业厅认定为无公害水产品产地，适应动植物养殖生产。目前，排湖水面被分为若干个大小不等的水域，小则不到一亩，大则几百亩，用于珍珠、莲藕，鱼，虾，蟹等水产品养殖，百里排湖的壮观景象已不复存在。严格意义上来讲排湖的原始生态已被破坏。丝宝集团以保护、治理加改善为原则对排湖进行改造和旅游项目的开发。（3）排湖生态旅游开发后的预期效果根据排湖开发有限公司的总体规划，排湖将开发为生态旅游风景区。使排湖建设成为生态旅游、休闲度假，具有原始生态景观，自然气息和现代生活风貌为一体的综合性旅游景区。预期效果如下：排湖生态得到恢复，保护及改善排湖国际生活度假区建成后，生态旅游景区将绿树丛生，以常绿树种和乔木为主，以落叶树种和灌木为辅。根据不同的景区安排不同的树种，使景区与景区之间的链接自然顺畅，风格别致，植物种类丰富、花色品种鲜艳、季相变化分明，真真做到“春有花、夏有荫、秋有果、冬有青”。使景区的景观因植物的丰富多彩而更加精彩，更具特色，更有亲和力，使游客高兴而来，满意而归。经调查发现，在本项目东南角地块有珍惜鸟类栖息，数量可观，项目开发过程中丝宝集团将聘请相关专家研究对珍惜鸟类的保护策略。促进仙桃市乃至湖北省旅游产业的发展排湖国际生活度假区拟将目标客户定位于高收入人群，通过顶级旅游项目的设计，优质的配套和贴心的服务吸引高收入、高消费人群，从而催生运动、旅游及度假项目的连带消费，增加旅游收入。打出项目知名度，成为旅游项目的一面旗帜，提升仙桃、武汉乃至湖北省的旅游项目的品质和品位，促进旅游产业的快速发展。增加仙桃当地的就业机会排湖国际生活度假区的落成将带来前所未有的就业机会和再培训机会，据初步估计，景区将需要数千名不同岗位的工作人员，并且入园的人员将接受先进科学的岗前培训，为提高从业人员的综合素质和就业结构提供了很好的平台。第3章项目建设定位与可行性分析3.1项目地理状况3.1.1场址位置排湖渔场地处仙桃市素有百里排湖之称得中心，是仙桃50万亩特色水产板块的核心区。场区周围有5个镇连片的精养鱼塘20万余亩，排湖渔场成为这一地区水产养殖的经济技术中心，交通发达，东距仙桃市城区20公里建有黄金通道，陆上为城区到排湖渔场的水泥公路直达场部，水路120米宽的电排河、排中河、排南河直达市郊。与旅游胜地沔城古城相连，形成仙桃的西环线。3.1.2占地面积排湖国际生活度假区位于仙桃市排湖渔场中部，东起泵站渔场，西止中南路，排南河、排北河分别为开发区南北分界。总占地面积8713.1.3地形地貌气象条件（1）地形地貌及地质构造拟建场地为江汉冲积平原，场地内无全新活动断层及岩溶等不良地质现象存在。场地内主要分布渔塘。勘察场地内地面高程为24.98—25.87米，地势较为平坦。（2）气象条件项目介于东径112°56′-113°49′，北纬30°04′-30°32′之间，处于北亚热带，大陆性季风气候区，气候温和，四季分明，光热充足，雨量充沛，春夏雨热同步，秋冬阳光互补。全市太阳总辐射量为45.6-46千焦尔／平方米，平均日照时数为1997.8小时，平均温度为16-16.4℃，无霜期260天，年平均降雨量1160毫米3.1.4工程地质水文地质条件拟建场地位于湖北省仙桃市三伏潭镇排湖，场地主要为鱼塘、湖泊、菜地、林地、水田等。地貌单元为汉江Ⅰ级阶地河湖相，属堆积地形，地面低平，湖塘密布。由《湖北省区域地质志》可知，拟建场区为江汉堆积平原，是白垩纪的断陷盆地，居上扬子台坪和下扬子台坪两个二级构造单元的交汇部位，叠覆在前白垩纪扬子准地台覆盖层褶皱之上。整个江汉平原断裂构造较其它不是特别发育，在沔阳-洪湖-监利-潜江所包围的大面积区域内，较大的构造仅一条呈北北东向穿越排湖，该断裂构造为压扭性，属新华夏构造，为隐伏断裂。该区域断裂构造活动不强烈，故在抗震设设防烈度等级上被定为6度区，属相对较稳定区域。现场各地基土层工程特性自上而下分析评价如下：①填土：该层在场地内厚度不大，仅局部分布，建筑性能较差。②淤泥：呈流塑状态，具告压缩性，强度低，为场地内极软弱土层。③粘土：具有高压缩性，强度不高，且厚度不大，建筑性能较差。④粉质粘土：呈可塑状态，具中压缩性，有一定顷读，厚度不大，且分布不稳定，建筑性能一般。⑤粉质粘土夹粉土：其强度不高，厚度较大，建筑性能较差。⑥粘土：呈可硬塑状态，强度高，具有一定厚度，在场地内分布较稳定，建筑性能良好，为本场地较好的土层。⑦粉砂、粉土与粉质粘土互层：强度不高，厚度不大，其建筑性能一般。总体上讲，场区覆盖层除表层为0.3～3.2米的素填土外，其下为一套第四系汉江冲洪积物及湖积物，上部11.0～20.2米为湖相沉积淤泥及淤泥质土，其工程性质较差，12.1～24.0米为粘性土层，工程性质一般，13.4～26.0米为砂性土与粘性土互层，为过渡层，工程性质一般，下部16.0～22.5米为砂性地层，为良好桩基持力层，从整个场区来说分布较不均匀，但从部分区域来说分布较均匀。根据场地地基土层组成规律，对拟建荷重较小或临时建筑物可考虑天然地基方案，基础宜浅埋，且应尽量增大基础面积。由于淤泥层极软弱，对拟建一般建筑物则可考虑复合地基或桩基方案，具体基础方案应进行详细勘察后确定。地下水大致可分为两类：一类为赋存于浅部土层中的上层滞水，主要受大气降水及地表水渗透补给；另一类为赋于⑤层及其下的粉土和砂类土层中的微承压水，与排湖有一定的水力联系。本场地混合稳定水位埋深为0.7-0.9米。据水质分析结果，本场地地下水对砼无腐蚀性。3.1.5交通条件排湖渔场地处仙桃市素有百里排湖之称的中心，交通发达，东距仙桃市城区20公里建有黄金通道，陆上为城区到排湖渔场的水泥公路直达场部，水路120米宽的电排河、排中河、排南河直达市郊。与旅游胜地沔城古城相连，形成仙桃的西环线。规划的排湖国际生活度假区位于湖北省仙桃市境的西南部，东至九省通衢的经济中心武汉97公里（京珠、沪蓉与宜黄高速公路交汇），西抵江汉明珠荆州市132公里，北依汉水，南临东荆河，“仙洪”、“仙监”公路横贯全境，地理位置适中，水陆交通便畅。3.1.6水电等供应条件（1）供电条件本项目供电可由市政电网接入提供。（2）供水条件本项目供水可由市政供水系统接入提供。3.1.7环境保护条件仙桃市环境保护局在《关于仙桃市排湖名特水产产业园基地环境状况的证明》中指出仙桃市排湖名特水产产业园基地环境状况为：（1）排湖名特水产产业园基地周边无任何工业污染，亦无生活污染源，所取用的水源各项指标均符合渔场用水标准。（2）排湖名特水产产业园基地从事养殖以来，没有对本基地及周边环境产生任何污染和破坏。排湖水质良好，PH值为6.5-7.8之间，水中溶氧量8-10毫克／升之间，营养丰富，无污染现象，土壤呈油黑色，下层硬质沙土，土壤的酸碱度PH值为7.6-8之间，适宜鱼类、饵料生物的养殖生长，是发展水产养殖业的理想区域。3.2项目旅游资源条件3.2.1资源现状分析（1）现为多块大小不等的鱼塘排湖渔场地处江汉明珠——仙桃市中心腹地，建场于1956年，是湖北省最大的淡水鱼养殖基地。排湖渔场占地面积25000亩，水面18000亩，其中湖泊12000亩，池塘5000亩。（2）排湖水质好，无污染排湖渔场属平原湖区地貌，海拔22-24米，水源为国家南水北调的中线汉江水，水质PH值6.5-7.8，溶解氧高达9.7mg/L(ppm),属中性酸碱水质，无工业污染，水中化学生物营养盐类适中，氮磷性质属正常范围。该场被湖北省农业厅认定为无公害水产品产地，适应动植物养殖生产，是发展旅游、休闲和养殖业的理想区域。（3）水产资源丰富排湖水产资源十分丰富，年产水产品20多万吨，过去养殖以常规鱼为主，随着市场的变化，根据市场需求，名特水产品的养殖在突飞猛进的发展。目前排湖有精养鱼塘3000亩。这里环境优美、水质清新，是国家认定的无公害水产品基地。主要产品有四大家鱼、河蟹、龙虾、莲藕等。年产鲜鱼1000万公斤，河蟹300万公斤，莲藕1000万公斤，龙虾200万公斤。（4）周边规划有保障排湖生态旅游建设是一项规模庞大的系统工程，需要社会各界方方面面的大力支持。为积极支持对排湖国际生活度假项目的开发，仙桃市政府正在实施对旅游景区周边主干道路拓宽工作。3.2.2资源条件分析（1）景观资源曾经的排湖环境优美，水质清新，湖光秀丽，景色怡人。盛夏时节，湖光潋滟，风清荷香，水珠映日，晶莹闪光，若荡舟湖中，采莲摘菱，执竿垂钓，乐趣无穷，是避暑、游览的好地方。著名作家、原中国文联副主席碧野在排湖写下了散文《静静的排湖》。但现在将排湖的水面分为大小不等的鱼塘后原有的生态景观已被破坏，排湖作为武汉“1+8”城市圈范围内唯一平原性湖泊，恢复其生态开发生态旅游有着重要的战略意义和经济意义。（2）人文资源仙桃历史悠久，源远流长，人杰地灵，钟灵毓秀。沔城蕴藏着博大精深的历史文化，这些历史文化铭刻在众多占迹之中，诸葛亮读书台就是其一。在沔城西门外，有一亭阁，四周古柏参天。花·香盈野。阁内一石碑上有诸葛亮刻像，他端然凝眸，神态大方，雄风犹存。相传诸葛当年，曾在此饱凄兵书，研讨时事。著名的古迹还有大汉陈友谅故居，狄梁公问政处，唐朝修建的复州城城垣等。另外“千里送鹅毛，礼轻人意重”的典故相传就发生在排湖。（3）历史资源江汉平原属于荆楚腹地，楚文化底蕴丰厚，古代的青铜、竹木硬雕和皮革、雕花剪纸等软雕工艺为皮影的诞生准备了良好的前提条件。沔阳素称“歌艺之乡”，民间艺术比较繁荣，民俗剪纸更为醒目。其民俗剪纸可分为婚俗、丧俗、服饰、宅居装饰、岁时节令五类。《沔阳县志》载，明末清初，沔阳一带凡办会事、酬神就有唱皮影的习俗。另外，天沔花鼓戏也诞生在在湖北中部的天门、沔阳一带，天沔花鼓戏的唱腔曲牌约有80余种，多为民间小调，唱腔优美质朴，乡土味足，生活气息浓烈。（4）饮食资源沔城盛产莲藕，素有莲乡藕城之称。沔城藕，粗壮肥大，肉质松脆，纹理细腻，味道鲜美．吃生的，甜津津，凉丝丝，吃熟的，粉扑扑，香喷喷。用它煨汤，既成块又粉烂，吃起来不想放筷子。莲子则甘甜爽口，且有清心健脾、补气益中之功效，因而被人们誉为“白璧莲参”。沔城莲藕与沙湖盐蛋（又称沙湖盐蛋，清皇室贡品）、红庙萝卜统称为沔阳三宝。“仙桃蒸三元”是湖北沔阳的传统菜之一，

即蒸肉圆、蒸豆腐圆、蒸珍珠圆（又名素衣圆子，糯米圆子）。

具浓郁地方特色。是沔阳民间，婴儿满月，婚丧喜事，生日、祝寿等酒宴上必不可少的主菜。

仙桃独具特色的饮食让游客有种吃了还想吃，吃了还想兜着走。（5）体育资源近几年来，在仙桃这块土地上，先后培养出了李小双、李大双、杨威、郑李辉四个奥运冠军，为祖国夺得四块奥运金牌。仙桃被国家授予“中国体操之乡”和“世界冠军摇篮”的光荣称号，被国家体育总局确定为全国体操训练基地。通过对排湖的资源条件分析可以看出，排湖具有丰富的景观资源、人文历史资源和饮食体育资源，具备“可亲、可近、可游、可玩”的资源开发条件，适合进行生态旅游开发。(6)生态资源排湖湿地内有四个主要生境：莲花塘、小型水产渔业池、位于东南面有开阔水面的沼泽湿地，和防护林带。莲花塘种植莲Nelumbonucifera的莲花塘是场地内的主要生境。塘内和塘边的植被多样性普遍较低，品种包括长芒稗Echinochloacaudata、莲子草Alternantherasessilis、单穗水蜈蚣Kyllingamonocephala、雨久花属Monochoriaspp.和水烛Typhaangustifolia。这些塘的生态价值受限于其均匀性和农业活动，但仍为鹭鸟、其他水鸟和野生动物提供一些生境。水产渔业池场地内的水产渔业池主要饲养鱼、蟹和小龙虾。这些塘面积小、塘边的植被物种也不多，且有较多的人为干扰；但仍为觅食的水鸟提供适当环境。有开阔水面的沼泽湿地在场地内最重要的生境是场地东南面的有开阔水面沼泽湿地，生境内包括不同水深的开阔水面和湿地草本植物。这生境内的植物种类虽然不高，但却提供各种对湿地野生动物的微生境。主要植被包括湿地草类长芒稗Echinochloacaudate，水烛Typhaangustifolia和阔叶草本如莲子草Alternantherasessilis,单穗水蜈蚣Kyllingamonocephala,、雨久花属Monochoriaspp.,旱田蓼Polygonumlapathifolium,毛蓼Polygonumbarbatum,球果焊菜Rorippaglobosa和长刺酸模Rumextrisetifer.防护林带场地内的防护林带主要植物是大概十五米高的水杉Metasequoiaglyptostroboides和落羽杉Taxodiumdistichum。水位高的地方特别有利于它们的生长。野生水杉分布不广，是「国家一级保护野生植物」((Wangetal.,2005)。但在中国中部，水杉常用于植林区、防护林和美化园景。水杉和落羽杉的遮荫度较高，林下植被多为耐阴性植物如风船葛(倒地铃)Cardiospermumhalicacabum和构树幼苗Broussonetiapapyrifera。防护林带为不同的鸟类提供适当生境，但其主要生态价值是为繁殖中的鹭鸟提供适当生境。鹭鸟林场地上有三个鹭鸟林：分别在场地的东南面、东面和南面〈见图〉。位于东南面和南面的鹭鸟林数量较多，而东面鹭鸟林数量在近年下降，现在只有少数鹭鸟使用。在二零零八年的调查中，证实四种鹭鸟在此繁殖，以数量多少排序：夜鹭Nycticoraxnycticorax,小白鹭Egrettagarzetta,牛背鹭Bubulcusibis和池鹭Ardeolabacchus。除此以外，场内有小数量的苍鹭Ardeacinerea和大白鹭Egrettaalba，但未发现它们的巢。3.2.3资源开发价值（1）排湖庞大的水系目前初步规划排湖国际生活度假区水面面积约8000亩，如此庞大的水系实在难得，因此可以打水城牌，做休闲文章。建成休闲度假村和高端会议中心等项目。这一主题可以用大面积缓坡、草坪，具有仙桃特色的桃林，开放简洁的空间，散置的建筑物，蜿蜒城中的湖水来表达，体现出一种开放、便捷、舒展、轻松的空间和亲水、清静的排湖个性。（2）排湖地处江汉平原腹地仙桃地处江汉平原腹地，是有名的鱼米之乡，是国家第一批商品粮基地，现已成为国家重要的商品粮、棉、油、猪、鱼建设基地之一。特色美食风情成为景区内一大亮点。（3）排湖天然无污染的水质排湖环境优美，水质清新，湖光秀丽，景色怡人，是发展生态旅游的好地方。在这里可以打造排湖湿地景观带和原生态保护区，使其成为集观赏、科普于一体的湿地公园。一方面游客可以置身于天然美丽的风景中，另一方面也能学到一些水产知识和生物学知识，让游客在旅游