项目可行性研究报告参考模板

人员........................................................................................................................................................... (一 项目名 (二 项目建设单位概 (三 项目地块位置及周边现 (四 项目规划控制要 (五 项目发展概 (一 本市房地产市场现 (二 本市房地产市场发展趋 (一 区域住宅市场成长状 (二 区域内供应产品特 (三 区域市场目标客层研 (一 (二 项目SWOT分 (三 项目定位方 (一 地块特征分 (二 土地价值分 (三 土地升值潜力初步评 (四 土地法律性质评 (一 初步规划设计思 (二 规划设计的可行性分 (三 规划方案提出与方案比 (一 综合 (二 住 (三 停车 (一 投资估算相关说 (二 分项成本估 (三 总成本估 (四 单位成 (五 销售收入估 (六 税务分 (七 项目预 (八 现金流量 (九 自有的核 (一 项目融资主 (二 项目来 (三 融资方案分 (四 投资使用计 (五 借款偿还计 (一 财务能力分 (二 静态获利分 (三 动态获利分 (四 偿债能力分 (五 综合指标 (一 变动因素一成本变 (二 变动因素二售价变 (三 变动因素一容积率变 (一 风险因素的识别和评 (二 风险防范对 我们郑重1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性模式》进行分析34、撰写本可行性5、我们已（或没有）对中的拟建项目进行了实地查勘（在本中应清楚地说明哪些人员对6、（其他需要的事项参加人员签名这一部分主要应说明项目的发起过程、理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目背①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年，在公司发展中的地位（是否；社会的作用；(一)项目名称和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/的关系。情况，包括管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及建筑/结构等，地上都要注意有没有受保护的历史古迹、可利用的构建；地质情况，包括土地结构、承载力、水位和抗震性要求。状况图，包括管线、暗渠、电缆等。（a）系统情况，包括主要线路、行车区间等文化、体育、设附图：生活设施分布图，具置、距离宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写1)情情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储等近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响 、网络现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等附图：说明上述配套设施的管线、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况(四)项目规划控制要点①已进行的研究项目及成③项目编制、提出及过三、可行性编制依国家和拟建地区的政策、法令和。根据项目需要和收集的设计基础资料《民用建筑设计防火规范量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售、平均价格等8、客户的偏好、关注的要备注：需要完成城市发展及房地产报告（报告格式及内容另附③区域市场在市内各项指标的状况及发展趋附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场本案在开发中的焦点问①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、方式和主要的关注点、诉求点(一)可类比项目市场（详细10040%11010010%11510010%110物业管理10010%95保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业；是否人车分；物业管交通情况1005%80大小中巴线路数量；距站远近；站点数量；大中小巴舒适程6100（在建及未建）；710510010%1051002%90101005%106(二)项目SWOT（元/㎡）（元/㎡×月）（㎡）土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写①设计概念：产品体现的思想，主要设计风格、设计特点。①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：环境、噪声环境、污染环境、空气情况、“”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法、排水、通讯（有线电视、、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产设计是否存在，对产品品质是否有影响，及如何解决。(三)规划方案提出与方案比选3停车场 方案2（略(一)综合楼中（2个）20042100人 桑那200房 (二)住宅①方案户数两种户型：120-140160-180或4种户型：120-140160-180㎡两种(三)停车场2；写字间户均⑵停车场的设计依据：停车位123个35㎡/个回收期15.8年693÷44利润45万元738-693停车位191个40㎡/个68.8300元/个×月利润-232万元时间项目20032004234567891011121234567891011内部五、方①方案①方②费用预是否需要成立独人公司（项目公司）；①合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，资本，成立时间、特殊背景②合作方式：例如：买断土地、建后分房（面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、预算、金融成本A①土地出让金收取的标准地②拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支权证、独户水、。具有一定的房屋拆迁经验。 123、，委托拆迁费5、34929平方米*100元/平方米上述所有费用小计：元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市第9，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003开始执行后。A市城市房屋拆迁就重重，特别城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平 前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位、预备，形式基本同S小，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积15层29.4*13.8*15层；12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；15层40*15*15均设计室，面积为4861㎡，总户数约为297户。1，15002，综合楼按1，91682主体 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算， 万元④建设配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计费、编制、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、 万元⑥建设单位C预④开⑥项目及企业的开D①引起的利息支②各项开③和行政性(三)总成本估算项目总投资估算表（方案（万元）（元用1，16342（2(四)单位成本小住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡车库800元/㎡销售收入住宅1900*56160=室总计 营业税及附 各项费 总成本：拆迁成本+建安成本++费用+土地成 毛利润：销售收入—总成本 .8(六)税务分析土地(七)项目预项目投入总及分年投入计需求计划：结合整个公司情况，列示各期的需求缺口及融资途径启动及启动时占用内容、占用峰值、实现现金正流入时间、占用月平均(八)现金流量表后要给出需求的最高点。 123456787794463自有投入借入5000778677013000前期费用3000100401301542502502502586-7238(九)自有的核①建设期自有以上方案的自有核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减②经营期自有占项目占用量(万元)计算依固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50；流动及税费486酒店的用：营业额的50%不可预见费128上述两项费用之和的10%(二)项目来筹措首先必须了解各种可能的来源，如果筹集不到，投资方案再合理，也不能付诸实国内银行：包括拨改贷、固定资产、专项等国金：包括国际金融组织、国外、赠款、商业、出口借贷、补偿贸易等；自筹：包括部门、地方、企业自筹；其它来源可行性研究中，要分别说明各种可能的来源、使用条件，利用的，要说明条件、利编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同来源分年列出年用数额；流动的安排要考还款来源、计算依据；。还能力等财务状况，从企业角度分析项目的能力。二、财务评价（1）(一)财务能力分（万元）住宅楼销售1794内部2330元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡97250%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室36/30018291794 项目名称标准说明1、土地费用土地 万/2、前期费用3、行政性6、销售成本按销售收入3%7、财务费用按总投入50%利率为8、按总投入的3%计③营业利润（未计建设成本（万元）住宅楼销售1794收入写字间出租486/年90%出租率；物业用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算16850%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率11291794经济指标2001﹒﹒﹒20×× ②投资回收期①财务净现值②杠杆比率(五)综合指标表（元/m2）（万元）三、财务评价（2）前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及能力的法。盈 ×90%×110%×120%售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）×90%×110%×120%主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多比建设境影响的缓解措施③对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、的结论性意见（万元）（元/m2）1、地价及市政配21123、4671、工程2、费合计2、参考项目可选择内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比1、地产可行性研房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分究也是筹金的依据。一方面，市场的繁荣掩盖了操作的，项目决策 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益综合考虑企业自身、市场、、风险等各方面的因素，综合评价取舍。分析角度二：当地行政行为对市场的影出规模严重失控，房地产市场管理，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落分析角度三：街区环境对房地产的影1）你的经验。本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目，是否有具备适合2）你的融资能力。房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题，你的借贷和融资是否可。案，以及的战略构思。在此基础上，公司再进行操作层面的细化。在方面的细化为：进行细致而略、策略、促销组合策略及物业管理策略，最终形成一系列计划书。1战略投资中心：两大职责，可行性研究与项目立项。其它工作包括：市场、土地、协助规（2）：策划包装项目及公司的外部形象；策划宣传。收集房地产市场及金融政策等方运营：负责组织城市公司项目部/项目公司工程部对工程施工和监理的管理、工程的质量和财务：负责对项目的融资、工程款拨付、还贷等运作方面的策划2战略投资中心根据市场结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。对预选项目的土地规划资料、周边地