第十章 不动产估价方法之路线价法

第十章不动产估价方法之路线价法第一页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容：

重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。第二页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院概念路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。

第1节路线价法的基本原理第三页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院理论依据：路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。第四页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院适用对象和条件适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐第五页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院路线价法的操作步骤运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作深度价格修正系数表；⑥编制其他宗地条件修正系数表；⑦计算临街土地的价值。

第六页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院第2节路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段

一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。（二）设定标准临街深度

标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。第七页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院（三）选取标准临街宗地

标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度⑤临街宽度与临街深度的比例适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。第八页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院（四）调查评估路线价

路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

第九页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院（五）制定深度价格修正系数表

深度价格修正的原理深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。第十页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院深度价格修正的各种方法（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40％，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30％，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20％，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10％。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充。（2）霍夫曼法则（3）苏幕斯法则（4）哈柏法则第十一页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院深度价格修正率表的编制深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。单独深度价格修正率的关系为：a1>a2>a3>…>an-1>an累计深度价格修正率的关系为：a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+a3+…+an-1+an平均深度价格修正率的关系为：a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>

…>(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

第十二页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％累计深度价格修正率为：40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％平均深度价格修正率为：40％>35％>3.0％>25％>21.8％>19.5％>17.8％>16.25％再将平均深度百分率中标准深度100h的深度百分率25％转换成100％保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得:平均深度百分率：160％>140％>120％>100％>…>70.8％>65.0

第十三页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：

平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率X标准临街深度所给临街深度第十四页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度；②将标准临街深度分为若干等份；③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。

第十五页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院（六）编制其他宗地条件修正系数表1．宽度修正；2．宽深比率修正；3．容积率修正；4．出让、转让年期修正；5．朝向修正；6．地价分配率修正。第十六页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院（七）计算临街土地的价值就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。

第十七页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率(即：∑单独深度价格修正率)。第十八页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院(2)当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度l英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：

第十九页，共二十一页，编辑于2023年，星期五北京师范大学珠海分校不动产学院(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：

第二十页，