我国房地产企业轻资产运营模式的研究以万科为例工商管理专业

中文题目：我国房地产企业轻资产运营模式的研究——以万科为例外文题目：AResearchonAsset-lightOperatingModeImplementedbyChineseRealEstate：ACaseStudyofVankeGroup摘要在近20年的发展中，房地产行业的发展达到一个鼎盛时期，大部分房地产商深受重资产运营模式带来的益处，取得巨大的成功。但是，因为人们过度开发有限的土地资源，再加上国家对房企贷款加以限制，由土地增值所带来的收益已无法满足融资成本，传统的重资产运营模式在近几年对于多数的房地产企业已不再具有优势，并且需要承担很高的资金匮乏的风险。因此，我国的房地产企业要想在这个竞争激烈的市场中继续占据优势地位，保持获取超额的利润和高速的发展的劲头，过去的重资产运营模式已经无法满足这一需求。寻求经营模式和盈利模式的变革成为现在大多数房地产企业的首要任务。基于对传统的重资产运营模式在中国房地产行业的特点和实际问题进行深入的分析，并在美国“铁狮门”模式和凯德模式的基础上，本文探讨了万科房地产公司轻资产的运用，积极探索适合我国房地产企业轻资产转型的运作模式，为房地产企业转型提供更为丰富、更有价值的指导。在实践中，通过对万科集团轻资产运营模式转型的实践进行具体、深入地分析，为我国的房地产行业以及多数仍未进行轻资产转型的房地产企业提供借鉴经验，从而加速我国房地产行业摆脱困境的进程，以取得更快更好的发展。关键词：轻资产运营模式；重资产运营模式；房地产；1引言1.1研究背景与意义从改革开放至今，中国的房地产行业通过学习香港地产的重资产运营模式，迅速发展起来，并取得了前所未有的成就。但是，随着我国经济环境正在下行，房地产行业的发展受到了一定的阻碍，以及商业地产与住宅的库存积压越来越严重，房地产企业的存亡正面临着巨大的威胁。在过去，在中国的房地产行业的发展，大多数企业使用的重资产运营模式，但其缺点也是明显的。开发前期，土地投资需消耗大量资金，并且整个周期一般为1～2年。只有一定的销售节点才能产生现金流，所以，房地产无疑成为了负债率高、周转周期长的行业。另外，我国土地资源的政府高度垄断，政府根据自身需要和对经济形势的判断进行推地节奏控制，在经济形势好的时候，房地产企业资金相对充足，争夺土地的意志更强，从而推高地价，但更多时候企业获取土地的不理智性和政府供地节奏的错配性，容易放大房地产企业运营风险，大批抗风险能力差的房地产企业面临生存危机。因此，我国的房地产企业要想在这个竞争激烈的市场中继续占据优势地位，保持获取超额的利润和高速的发展的劲头，过去的重资产运营模式已经无法满足这一需求。寻求经营模式和盈利模式的变革成为现在大多数房地产企业的首要任务。然而，对于轻资产运营模式的运用，我国部分房地产通过学习国外成功的经验，比如“铁狮门”模式、凯德模式等，已经渐渐开始一切从“轻”。但是，就我国的房地产行业而言，轻资产运营模式不是特别为大众熟知，在很多方面都做的还不够全面，缺乏经验。因此，对轻资产运营模式的探究还是颇有意义的。1.2国内外研究现状（1）国内对轻资产的研究是近十年的事情，虽然没有统一的概念，它一定是和经济社会发展研究息息相关，轻资产模式是一种资源再整合的过程。轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入（高静，2017）[1]。房地产业向“轻工业”转型，从投资运营向专业服务转变也是未来的重要趋势。相对于巨额的房地产投资，专业服务相当于“无资本经营”。但其利润率却相当可观（张伟，2013）[2]。具体来说，房地产价值链的形成过程，主要包括：投资、建设（或改造）、运营和退出（谢金龙，2016）[3]。轻资产模型是一种价值驱动的新型资本运营策略。这意味着，当企业扩张资本时，他们利用智力资本作为减少资本投资的基础，利用有限的资源和内部竞争优势来实现借贷。其他人力资源，以最低的资本投资实现战略管理模式，使公司价值最大化（薛文艳，2012）[4]。良好的资本运营能力是轻资产模式成功的关键。精于谋划，良好的运营管理能力是成功的依托（仝中燕，2015）[5]。除上述内容外，轻资产运营模式和“重资产”的特点比，它们占用的资金较少，适应性强，使用灵活，资产回报率高（杨现峰、唐秋生，2007）[6]。概括来讲就是：轻资产运营模式具有财务投入低、资产规模小、资产形态轻、知识运用高、投资收益高的特点（戴谢尔，2008）[7]。轻资产并不是零风险或低风险。委外加工的“OEM”模式是隐蔽的，缺少自己的生产线，易导致经营风险。（2）国外对轻资产概念的表达，根据研究，扩大支出和减少重资产对公司的价值有好的影响。运用路径分析的方法，进一步确认了资产轻战略的资产结构，在提高盈利能力、降低收益率波动率和公司价值的市场价值等方面都非常有效(JayoungSohn，Chun-Hung(Hugo)Tang，SooCheong(Shawn)Jang,2013)[8]。随着越来越成熟的全球化进程，各个行业都开始选择采用轻资产模式。因此，公司专注于如何最大化“精益”，充分利用“外包”。(GeorgianaSurdu,2011)[9]。轻资产经营模式能够最有效的帮助企业在资源配置上提升自己的竞争力(Fen-MayLiou，Ying-ChanTangandChih-PinHuang,2007)[10]。1.3研究思路与方法1.3.1研究思路本研究的主要内容分为三个部分，即现状与问题——具体实践研究与分析——探索适合我国房地产企业的轻资产运营模式转型的启示，具体如下：第一部分，通过对数据和调查结果的分析，总结出我国房地产企业主要经营模式的现状和特点，结合国外案例，借鉴其成功经验。分析了轻资产运营模式的新颖之处，对比了轻、重资产运营之间的差异。第二部分，通过对中国房地产企业“万科”的轻资产转型的实践研究，对对其效果进行分析，发现其面临转型的问题，为他们提供优化建议，探讨轻质资产在我国房地产业务转型中的经营模式。第三部分，对前述部分进行总结，以得出对我国房地产企业轻资产转型可行性与假设性有针对性的启示。本研究的逻辑框架如图1.1所示。图1-1本文的逻辑框架图1.3.2研究方法本文结合了多种研究方法来研究对轻资产运营模式的相关问题。主要运用了以下方法：文献分析法：通过收集相关文献资料（论文、期刊、书籍等），在掌握了中国房地产行业的现状和轻资产运营模式的相关概念，总结相关的问题。比较分析法：通过比较传统重资产经营模式和新型轻资产经营模式的特点和功能，以及国外房地产和房地产行业，确定了两种模式的适用条件和适用范围。案例研究法：以万科集团的轻资产模式的运用为例，对其策略以及效果进行分析研究，找出转型中可能存在的问题，并提出相应的政策措施。定量分析法：收集有关房地产行业的业绩指标，并绘制图表，进行定量分析，得出我国房地产企业轻资产转型的可行性，并对文章提供具体数据方面的支撑。归纳法：通过资料收集、咨询和对轻资产运营模式的具体实践的总结分析，得出轻资产运营模式适合中国的房地产企业转型的启示总结。1.4贡献与不足本文通过对万科集团的轻资产模式的应用进行分析，得出了一些数据，可以反映企业转型的效果。然后，总结出一些适合我国房企转型的一个有用的启示。但是，由于本人手中能够获得的有效资料较少，加上自身写作能力的制约，可能对数据的分析不够深入，不够到位。本人者将在以后继续关注我国房地产行业的轻资产转型的相关动态，希望可以对文中未能解决的问题加以解释。

2房地产行业转型轻资产运营模式的概述 2.1房地产行业传统重资产运营模式的涵义2.1.1传统重资产运营模式的定义中国的房地产企业传统的经营模式是首先从广州和香港发展起来的“香港模型”。这种方式包括几个过程：投资——拿地——项目融资——开发——销售——资金回笼——再投资。在这种模式下，企业需要参与到整个价值链中，因此需要大量的资金支持，即公司要参与到以上每一个环节中并且要为其风险买单。目前，我国大多数房地产企业任是依靠重资产运营模式取得早期资本积累和规模扩张，获得巨额利润。2.1.2传统重资产运营模式的特点 （1）土地储备占资产结构比重高在传统房地产企业运营模式中，土地一直处于不可替代的地位，这种至高的地位主要来自于土地独有的性质，稀缺性。因此土地便成为房地产企业生存的最基本的生产要素，成为了各大房地产企业争夺的对象。但随着房市过热的发展，造成了有限的土地供给和过旺的市场需求之间的矛盾。因此，土地资产实现了增值，并且在传统重资产运营模式下其占总资产的比例越高，说明企业价值越高和可持续发展的能力越强。所以大部分金融机构所提供来进行持续的项目开发的融资金额往往取决于改房地产企业土地的储备量。（2）融资结构单一目前，中国的房地产企业要想扩大自己的规模，只有依靠贷款，这很容易导致负债率的上升和提高金融风险。在我国现有的金融市场，财务信息与信用体系不对称，银行在审核信贷时更多的会参考房企抵押土地及物业的价值。但这种融资结构和付息债务很容易受到金融政策变化的影响，一旦相关政策变动，立刻会影响到房地产企业的发展。（3）运营资本密集传统重资产运营模式要求企业参与到整个产业链中，具体包括从向银行贷款、买地、项目开发、到销售等过程，因此企业应当具有庞大的资金实力，才能承担起整个过程的花费及风险。整个过程需要投入大量资金，因此整个行业会随着时间的推移大量积累资金。2.2房地产行业典型轻资产模式的运用2.2.1美国"铁狮门"运营模式美国铁狮门（TishmanSpeyer）成立于十八世纪，主要是以房地产开发为基础的。如今，它已经发展成为一个世界级的业主，开发商，运营商和基金管理公司。其经营理念是注重管理能力以及资本的运作能力，这也常被很多的业内人士认作效仿对象。铁狮门的轻资产运营策略主要包括“小股操盘”和设立地产基金两个部分。铁狮门靠着其自身非常了得的运营能力和优秀的品牌管理能力，把开发与管理紧密联系起来，通过采用轻资产模式，打破了资本的约束，通过合资基金模式，结合高价值发现和价值提升的优势，TishmanSpeyer参与其房地产基金超额收益分配，并提取相关管理费用。据报道，它经常投资不到5%的资金，并且享受超过40%的项目收入。2.2.2新加坡凯德运营模式凯德集团（CapitaLand）是新加坡的一个上市房地产集团，也是亚洲最大的房地产开发商之一。凯德主要以发行地产基金和剔除非核心资产等方式开始向“轻”转变。在基金的管理方面，凯德与上述“铁狮门”模式有所不同，首先，凯德募集私募基金，并且寻找值得投资的房地产开发项目；接着，将基金进行统一进行管理。最后，待项目成熟，再将基金项目转交旗下的房地产信托投资公司，完成项目的退出。在这一过程中，凯德集团打造了一个基于地产基金的投资渠道。而这种“地产开发+资本运作”的模式正式凯德模式的核心。2.3房地产行业轻资产运营模式的特殊性2.3.1融资渠道多样化在融资方式的问题上，银行贷款不是轻资产模式用来筹集项目资金唯一的方法。在这种轻资产模式下，企业自有资金相对较少，而资本运营才是关键，这就要求其融资渠道必须是多元的，包括有来自银行、房地产投资基金、房地产开发基金以及地产业信托基金等。2.3.2市场风险分散因为有上述的特性，在“轻”模式下，资金来源非常广，致使很多房企将风险分散转嫁给各类投资者，从而稀释了企业自身的财务风险。据悉，尽管国内房地产企业的盈利能力普遍高于美国，但美国房地产行业的盈利能力的稳定性远远高于国内市场。2.3.3分工明确，竞争优势显现轻量化资产模型的特点之一是市场高度分散和高度专业化。每个领域，如发展，建设，企业管理，招商引资，房产金融中都有专业公司。在轻资产模式下，房地产企业往往视自身情况来抉择其最强势的领域，创造独特的竞争优势。例如，美国的房地产行业在整个产业链中都有非常专业化的公司，比如资本运营公司、规划设计公司、土地收购和搬迁、物业管理公司、销售和租赁公司等。这些企业通过专业化的规模扩张，成为这个行业中最具竞争力和最经济的企业。它们在品牌效应和规范管理方面做得更好，从而促进了整个房地产市场的规范和繁荣。

3案例概况3.1我国房地产行业的发展现状3.1.1行业成本上升从我国房地产企业开发投资额来看，2016年已经高达10万亿元，比2015年增长6.9％。2017年投资额约14万亿元，比上年名义增长36％，从近五年数据看，我国房地产开发投资额上涨速度明显并呈现出一个趋势。如图3-1。图3-12012-2016房地产开发投资额资料来源：2017年中国统计年鉴从上图可以看到,目前，在我国，资金用于发展和投资房地产公司是相当大的,而且增长速度非常快,表明我国房地产公司的发展有一个非常高的现金流要求。此外，由于我国房企核心生产要素的本质特征——稀缺和不可替代性，以及国家政府控制的影响，中国的土地市场并不完善，许多经济规律也不适用。因此，在重资产运营模式下，随着房地产规模的扩大，国内经济投资带动了房价的快速上涨，房地产企业对土地资源的不稳定性需求，将增加土地资源的成本。在这种情况下，储存更多的土地资产意味着要花费大量的资本，而大量的资本需要更多的成本。换句话说，土地成本的上升反过来影响了资本需求和资本成本。这种高成本结构可能导致蝴蝶效应，导致公司无法消化甚至倒闭。3.1.2融资压力大当前中国的房企在项目开发时的资金来源方式主要有：国内贷款、引进外资、自筹资金及其他资金。具体数据见下表3-1。表3-1房地产企业开发投资资金来源表（单位：亿元）指标2012年2013年2014年2015年2016年国内贷款1477919673212432021421512外资投入403534639297140自筹资金3908247425504204903849133其他资金4227454491496905565573428资金来源合计96537122122121991125203144214数据来源：2017年中国统计年鉴从上表可以看出，我国约有一半的房地产开发资金来源于自筹资金，而自筹资金的很大一部分又是通过其他平台的银行贷款，这意味着银行信贷仍然是房地产公司的主要外部融资的渠道。随着中国房地产业进入白银时代，周期性波动变得更加明显，抵押贷款的贷款越来越受到国家信贷政策不确定性的压力。住房公司的现金流将更加依赖于外部融资，但这也预示着它不是房企的生存之道。国内主要银行对房地产开发贷款非常敏感，有很多限制，并且证监会还控制着上市房地产公司的再融资。这一系列政策表明，中国的金融市场和资本市场是分阶段来支持房地产行业。当发展达到一定规模或一定程度的风险时，房地产开发和经营所需的资金不能通过单一渠道得到满足。从侧面也暗示了，我国房产从轻的必要性。3.1.3政府税收负担重近年来，由于国家越来越严格的监管，房地产公司从土地增值部分中获的利都被土地增值税给吞噬，囤地的策略不起作用了。更严格的价格政策将限制房地产公司的销售利润，黄金的时代很难再次出现，囤房的策略也不起作用了。日益深化的限制购房政策和二手房转让政策大大降低了房地产市场的投机需求，导致房地产市场整体活跃度下降。据上、深证综指数据统计，房地产俨然成为我国收费最重的行业。在二十三个甲等统计行业中，房地产行业整体税率为15%，企业盈利能力受到很大影响。3.2万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年。通过万科员工几十年的努力，现在已发展为国内领先的城乡建设与生活服务商，该公司的核心业务包括住宅开发、物业服务、长期租赁公寓，并且主要集中在全国经济最有活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司借助超高的主营业务收入荣幸跃居《财富》“世界500强”，位列第三百五十六位；2017年再次上榜，位列第三百零七位，经济发展稳步上升。万科始终坚持“为普通百姓建好房子，建造有用的房子”的原则，坚持与城市和客户同步发展的两条路线。万科将继续为普通百姓提供优质的产品和优质的服务。通过自己的努力，万科将尽一切努力来满足人们对美好生活的需求。2018年，公司进一步提升了“城乡建设和生活服务提供商”的定位，构建的生态系统已开始成形,并在巩固的固有优势的基础上,将业务已扩展到商业开发和运营,为物流和仓储服务、租赁住房、工业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域奠定了良好的基础,更好的为人民服务的需要一个更好的生活和实现可持续发展。

4“万科”轻资产运营模式分析4.1策略分析4.1.1“小股操盘”模式的运用“小股操盘”模式本质上是一种合作式的发展，但其所占股份比重较小，资本投入较少。这种模式的运营主要是基于良好的运营管理和优秀的品牌，这对于改善资产结构，提升ROE都是非常有效的。在“小股操盘”的具体操作过程中，尽管万科总是占很小比重的股份，但控制权一定牢牢把握在万科的手中，担任着项目管理者以及中等股东。在项目开发过程中，Vanke首先会和合作方商榷项目的收入的分配事宜，并签订协议。正常情况下，万科能从一个项目中获得来自三部分的收入：项目的管理费和超额盈利，以及股权收益。这些收入不仅能够有效地削弱宏观经济动荡对Vanke的影响，还能给万科带去稳定的现金流，加强万科抗风险能力。较低的资本投资，不仅提高了其资产的流动性，也降低了公司融资的难度。万科的轻资产操作模式和凯德有相似之处，都主要靠资本运作来降低资金投入，靠服务来获取管理费用。4.1.2商业物业资本化近年来，对于商业地产的许多市场环境问题，万科商业地产的资本化模型似乎是积极有效的。首先，Vanke集团寻求成立一家合资经营管理公司。在资本出资比例上，万科仍只持有少数股权，但万科在运营中拥有绝对的运营和经营权。第二，运营管理公司将收购万科的商业地产，并长期持有，但这部分物业仍保留万科品牌。万科在出售商业地产股份时，获得了部分商业地产转让所得。最后，当经营管理公司持有商业地产时，它会根据年度经营情况收取营业收入和物业管理收入。即使在未来的政策和规定健全之后，物业基金的运作也会从基金类别的管理中获得收益。万科在采用商业物业资本化模式方面的重要性:首先，商业地产的资本化从根本上解决了这类资金的大量存款和长期收益的问题。对万科来说，重振其自身的商业地产对其自身业务的持续扩张有着重大影响。其次，宏观环境下国内消费能力的放缓加大了商业商店过度增长的风险。对于持有价值3--4000亿元人民币资产的万科来说，它具有放大效应。这可以分散风险。4.1.3发展房地产金融，结合互联网拓展业务除了上述策略外，Vanke还对开发房地产金融创新模式感兴趣。一方面，利用信托投资基金和私募基金等金融平台促进房地产资产证券化的发展。另一方面，通过持有金融公司（证券、保险、信托、基金等）的股份，实现负债多样化。公司将重振公司资源存量，提高资本利用效率，完成轻资产运营，实现向金融服务提供商转型。2013年10月，Vanke宣布将在惠州招商银行投资25亿元，参与H股首次公开发行。2015年6月，万科和鹏华基金共同合作发行了中国第一家公募地产信托投资基金，“彭华前海万科REITs”。2016年8月，Vanke成为网贷平台彭金最大的股东。4.2效果分析4.2.1获利增值能力企业的获利能力只要体现在企业资产的增量上，它直接反映了企业在一段期间里的具体表现，也从侧面暗示了企业的可持续发展的能力。要持续盈利，企业必须不断提高自身能力水平和价值水平。盈利能力主要是经营利润率和资产回报率。（１）营业利润率图4-SEQ图表\*ARABIC1万科与房地产行业营业利润率水平比较（%）数据来源：巨潮资讯网、万科年报近几年，房地产业的营业利润率一路下滑。虽然，在连续几年的下降后，行业平均值在2013年的营业利润率稍有上升，但在随后几年又开始骤降。从相关数据资料显示，2013年增长的原因是由于个别的行业领先企业的带动，所以不用考虑太多。同时，万科的营业利润率也呈现相同的下降走势。但单单看上图数据，可以发现，在一四年向“轻”转型后的万科，营业利润率的下降速度与其他企业相比有减缓。（２）净资产收益率图4-2万科与房地产行业净资产收益率水平比较(%)数据来源：巨潮资讯网、万科年报近年来，由于我国当局在房地产业实施了相关监管政策，我国房地产行业平均ROE呈线性下降。从图中可以看到，万科12-13年是位于当时最高的状态，但在2014年开始下滑，这也是房地产市场下滑的一个关键节点。但在房地产市场整体下行的状态下，Vanke积极向轻资产转变，推出了一个新联合发展模式——“小股操盘”模式，充分利用杠杆模型，即用更少的钱来带动更大的项目，有效地提高了净资产收益率。事实上，公司的销售额与其ROE成正比。万科的ROE在2015年有所反弹，这也证明了万科变“轻”取得了一定的成效。4.2.2抵御风险能力企业的抗风险能力主要反应了一个企业能否可持续发展。一个企业的偿债能力与其抵御风险的能力成正相关。反应公司偿债能力指数通常包括流动性比率和速动比。流动比率图4-3万科与房地产行业流动比率水平比较(%)从图4-3可以看出，整个房地产行业的平均流动比率始终高于1。2012年万科的流动比率大幅下降，也就是说该行业抗风险的整体能力呈现下降的事态。在13-14年，行业的流动比率趋于稳定，但在2015年，由于房地产市场回暖，使得流动率再次回升。从万科的变化来看，我们可以得出两点信息：首先，万科的流动性比率在长时间处在低于行业平均水平的位置，这意味着万科以前的偿付能力很弱。其次，在转型之后，2014年该比例略有上升，但在2015年再次下降。速动比率图4-4万科与房地产行业速动比率水平比较(%