地产行业某项目营销策划报告

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““水映长岛〞工程营销筹划报告一期营销推广战略构架至祥置业(昆明)至祥置业(昆明)二零零五年十月十日醒总磨拌论缩本案鹊的策蔽划原衫那么：瘦根据挖工程狸的产畏品定沾位为村中高糟档住贩宅精腿品楼套盘赞，所扛以在河本项揭目的河形象盼推广保，品坑牌推去广上疲以精比品项昆目的搬姿态浩切入发市场输，通随过价躬格策纺略充脊分体胸现出笼工程孔“骄高档狗而不征贵称〞殃、恢“谦物超告所值迷〞需的价猫值感气，在搏市场够上掀纤起新佛一轮寒的陪抢购都风潮损。重原那么泰1：暗差异肺化望——蓝切合挤市场站，寻首找差午异化凯本案包在营夜销策弊划方乞面充荷分考牢虑了嫁客户刑的生默活习皂惯、纺消费星习惯拜及文胜化水仗平差柄异性凭，迎输合客招户而敏制定夏出一金套完说整的拘筹划斑方案缩；打威破常言规，扶寻找鸽本案秧与竞肃争楼沿盘的井差异疾化，厘找出姜本项饿目的播亮点渔，拟午定一率套有滴效、先切合健实际薪、可师执行遵性强拢的策欺划方透案。贼原那么君2：弄创新阳——食以创片新的班筹划遥思路锡制胜光昆明殃楼市数巷渣松剧本案冒在区此域内浇受同少质化测影响湖比拟懂严重夫，因摸此在惭整个俊营销暖筹划速过程燕中，衬营销悄手法门的运谷用上究我们亏必须月寻找腥更多炭的创赢新点羊，特呜别是芽在整辛合营网销推单广方敢面应凯充分众突破刮昆明仪楼市惜一贯软的推记广方遮法，洒寻找再一套侄完善去的、何极具占杀伤衫力的押推广因手法怠。垃原那么庄3：握速度失——求以快去打慢裳，速言度制荣胜暗互挣涨伶现在节区域宅市场贱的房雕地产絮开展葱速度耐惊人撤，年绪内推组出的脑楼盘叼有近叔几十前个之艘多，抵给本垄案造括成了薄巨大仆的销腥售压具力。鹅针对窗这样漂的市碌场环殊境，寒如果桶不能娘快速器的把学工程疼推出疯市场欠，击贞破市约场，纠那么堡在整柿个销朗售过的程中宜会出矿现很栋多竞屿争对做，造变成销纹售压再力过屋大，巾因此蒸我们社对项辜目操扛盘的茂时间萌控制乐做了扇严密歼的布权置。洞原那么笔4：坛效益编——蛛效益尝最大驻化乡筛凭情聚快窃速出椒货，娃快速企回笼施资金冰，控锤制销揪售成侦本，钟到达射效益贱最大书化。昆目镇录吼一、羡工程霜分析句篇授黎钩窄汁仔说广啊麦哑究裕研戚煌已盟信脖种愈尝四、沸市场送定位念及目胸标消判费群俯分析狮昆明嗽地产楼市场序总体津开展盗及走铁势惯惯神帝浊汽抄瓶趋理谁最堆覆层僵稿否搞董誓但射工程恳所在断区域底市场约分析需工程藏竞争敢分析心二、嚼工程火分析汽篇厨殖片册踩担仇阻盆俭间砍耕废淘裙廉刷屈寄其敌叠五、独工程茂营销唉推广贼战略地段配套戚三、仍产品鲁定位丝篇览李益泛蜂域员巩朋状渣锅替归额摊召避库毕谣贝讲六魄、项堵目销启售执害行计及划制产品降特点删产品高分析敏结论草SW并OT锯分析流产品困定位市场分析篇箱昆明芝房地务产市约场总丑体发五展及知走势氧一、散市场荡开展辨概况扎：度目前搂昆明裂市房乌地产膊市场掉正处表于房具地产势历史冈开展纪阶段吉中的终快速牌开展嗽、日配渐成谦熟阶丛段。胆房地讨产投误资快田速增惩长；润人们锤对于皆房地划产的下消费阳更加代的理奉性；韵房地叹产开矩发也探更加灶的尊豆重市责场需欲求是珠这一踩阶段辛房地饱产市宗场的膨显著绳特征瘦。输另外帖一个料方面削，我狸们也尺可以缘从历痕年来纵的房顿地产拆开发罪走势牵来说览明目裁前昆利明房遥地产崖所处扒的发片展水缺平。栋历年据来的裤房地堪产开床发走著势研膛究表尺明：译昆明舱房地耍产市俯场的门循环项周期锯约为坚4—毅5轰年，屿在新茄的历题史机受遇情城况下击，目漂前正泰步入凶第二碍个循尊环周恢期。叼近年怖来房扫地产织开发质各项轧指标孩的变兼化趋沸势统尖计分荷析垦从上柄图我勿们可管以看亡出：欠20乞01理年及鲁以前谷是昆腰明房降地产军开发仁的启茎动初末期。需至2普0槽01玉年第糠一次肢到达榨开发高高潮盘，但吩由于坚整个曾市场护处于护昆明惯房地愉产市锁场早悉期，代人均阀收入找有限奉，因奖此，困房价借绝对棕值总喷体偏渔低。选20效02赚、2辉0挂03痰年是汗高位讲消化腊盘整突年。废在经咳历2撤0彼01活年的欠高潮守后，吗20饱02接、2诊0姥03喷两年泻处于童以消摘化已麻有物遗业为接主的充开发想周期安，新例增及烈在售盐楼盘非均较歪少，扫房价收有所羡回落示。周20相04锐年是挂昆明刮地产悔市场壁至今斤一个燕绝对接的开尘发高梳潮年水。在撑土地宰政策严转变漏、土双地供伟给有罚限及贝新昆映明城慨市规秧划与竿建设易的刺抽激下辉，步躲入由羞供给军拉动傲型的泼新一旗轮房月地产珍开发质高潮寄期限故，新矮开及怪在售垮楼盘邀量空菠前增狗加，尚房价网猛涨戏近1猎7.相7%明。英20颠05刘年从叼目前命来看铸是一尺个高繁位运宴行盘智整年属。预陪计本很年新陷增楼笨盘供漠应量立还会搂增加吸，房等价将备会有脸小幅膊上升炎，但追是市鼓场可董能会勤出现暑一个锣盘整漆期，捞下半铜年情尾况可脾能不贸太乐塘观。宽近几舱年昆篮明市馒房地火产市疲场供背求情焰况〔岭数据愧来源盯于昆打明田欲野公家司数芹据库骑〕饺年份绩新增费楼盘蒜数量吐〔个总〕桌在售禽楼盘塘数量巴〔个警〕淋总供剥应量通〔套袍〕耐总销壳量〔钩套〕今总存便量〔晌套〕沫住宅冻均价谦〔元叹/平不米〕单销售奥率驶20稻01国年誓54糟15帮5如50沾00慈0游36印00颠0盐14琴00仪0嚼23廊00环72休.0屋%矩20巩02置31涝80菌32助00厨0尿25政00钢0曲70荷00夏21察00狐78煎.1堂%克20教03掠46搁95吩28沈00板0浅18款70秆0枯93冶00隙22虏60很66足.8脚%酬20疗04申58地18辜2泻34君89讽6备17滤41膝0俗17新48鞋6娱29劝16抽49纺.9矿%羽20逼05室年预盼计胸40夫16弃5比45注00惰0搏22荒50付0纹22帮50源0筝30愤00牛50绕.0牺%量二|帆、市遇场发踪展趋沟势掀：色抗今遇年1副—吐8月织，夕昆明猎房价谜同比驰上涨巡3.陵7%纲，低路于全涌国2水.6公个百钢分点校，比脏7月夜降0踏.9却个百诚分点盼，昆醒明房蛛价仍销保持坟持续朽稳健盘的态手势。万购房焦者沃的晋偏好芽，正璃成为型楼市姑持续挣走旺园的“火稳定旷器〞石。前下8个垮月，只昆明堪新建午商品她住房削销售败价格恋比2毕00非4年猎同期醋上涨蓬4.伴6%奇，在伶房价榨走稳蓬的前吊提下老，房话市销除售正认呈现秆出供携销两涉旺的哑局面古。1葛至8移月，玻昆明昂市房厨地产挪投资叔84盯.8翅亿元渡，同很比增块长4团9.弦8%委，商厕品房槽竣工叮面积骆13摧2.顺97块万平镇方米怎，比恩20蓄04荒年同雄期增拦长了味57鄙%。悬房屋梅销售狡也让巴开发独商们营露出域了笑少脸，录商品多房销裕售面峡积达跪20肯6.惕49壁万平鉴方米卖，同斧比增悉长3脱5.昂4%企；销获售金滋额达却到5再5.升52艇亿元督，同叛比增只长4灭9.铜1%摇。昆蹄明房过价由社上半甜年的彩26难13智元/愿平方甲米上帅涨至允26州89倦元/竞平方捷米，拥说明现我市注房价线根本格保持络稳定谈，没资有出具现大把的起诞伏。明商品裙房的雨供给利量与需销售袄量仍双呈放颠量增饱长态读势，那全市悔地产悲开发迁投资纽持续磁增长慨，商抖品房军供求带根本昼平衡底，商诸品房找销售葵价格丈与2候00握4年阔同期牧根本暑持平看，房使地产亮业呈焰现平老稳发寒展态愿势。尿说明吼国家席宏观杂调控升政策垄在昆济明房匆地产怕市场丹已经咐取得鱼明显手成效春，达属到了桌稳定熔房价守的目熟的。闭抬工程酷所在阅区域北市场云分析屑20锁05滨年第勿一季学度昆奴明市颠有9啊1个集参与茧竞争土楼盘眼，其当中商哲业物四业7颂个，滑住宅逗楼盘四84煎个。柏在这奏91衔个楼张盘中谊，市颜中心借区3否1个宝，南虏市区汤26珍个，式西市架区和享北市卧区分脆别为顶11幻个，吗东市彩区和蔬近远猴郊各榨自6答个。蚀20呀05愧年第名一季蹄度各辱区域眼供给环楼盘篮个数泡情况云区域思供盘议情况病特征佣总结凝：毛1、债广福渗路、朵十里抹长街选片区鱼的项那目开怨发进工度明慨显取弟代了稍滇池露路片绩区，棚区域会供盘戚量在粮昆明铁各片凯区属弯于最岗大；毯2、患地价绝相对就二环昂路以逼内便诚宜，嫩各个死工程过都有葬一定们规规形模，蜻根本鄙都超敏过1投00图亩；吃3、域20抖05谈年多恐个4园00然亩以亦上的股大盘魔上市胃，高世纪饮城2鸡50辈0元曲/平鉴方米棉的价亏格使县竞争蠢加剧微，甚伪至趋唇于白慧热化炸；普4、杰地块脑规模抛使一届些创裳新产脂品有悠了出茂现的羽可能挥，预剧计新均推出岸的楼钱盘都膊会尽绞量进游行产彩品的桥创新塑。断20哈05物年第迎一季橡度各泰区域稠已开念盘销项售和咐潜在纲楼盘棒供给袍比例旦从各底个区希域的遇楼盘衔供给语个数圾来看趴，市定中心帽区和克南市拔区是卖目前夏昆明巷市的丢楼盘抵供给孙的主柿要区心域，喇两个尤区域僻的楼认盘供撒给个米数占赤了全驱昆明增市的饭62悔.6闪%。茂从各吹个区循域楼庸盘供菜应量兽所占脚比例工来看厨，已边开盘渐销售后的楼耽盘供忌应量捏主要点是以娇市中中心区俱、北粒市区摘和南夸市区鞠为主倡；但驼是潜守在楼冰盘供恰应量理那么主桑要是芽以南裤市区鸦和西业市区蕉为主顽，这殖主要吗是因研为在剧未来米一段盼时间墓内南摇市区睛和西刷市区迈将会惹有几鲁个大景盘面盯市，据使得锻这两爸个区绞域在这未来集一段特时间辞内将先成为怜昆明嘉市住冒宅楼粉盘供慰给的债主要配区域偿。跑因此戚，未贷来五贯年内税南市绢区将遥成为奶昆明外最大局的开保发热益点区瓣域，抽供盘烈量将姑于2文00括6绑—船20督07别年达糟到高槽潮。鸭预计汪供给幼量将耗超过威60号0万慕平米贱。然工程姑竞争黑楼盘康分析冲一、颂工程虚所在沙区域齿各竞翼争楼捆盘分浓布：时代风华2均价7400水岸艺城均价7400凯旋巴黎均价时代风华2均价7400水岸艺城均价7400凯旋巴黎均价7400本案均价7400大商汇均价7400玫瑰湾体育城均价7400世纪城戴工程秩未来蹈的竞推争乱——信市场师竞争皂？还勒是区间域内挺中高刊端物县业竞秒争：西本项酸目在夺未来茫竞争宋市场荣中，向将面显临三城个竞陪争层软面：译1-贺2级杏竞争混存在炼，但求生活装形态雷完全峰类似地〔类督似区撕域，累类似潮容积哨率〕鼓的并饼不多值。袜北市纹区推早盘量训较大长，但签客户各群有浑完全筐不同撇的生规活形扭态看险法，扰不是挎竞争寺的关思键。萝总的跌来说浸，竞舌争问廊题不抗关键该，关缩键是驰如何絮突破咽区域往认知钩和自矛身资望源的神缺陷洒，达恨成期泻望目名标。牧一级房竞争盘：主服要是敏区域郊内个编中高叮端物间业的似竞争偷，如筑体育员城9该月2苦4日烛一期显洋房钉的面葡市，扰世纪伯城较俯低的态均价草，从愁10刚月开震始每台月一碗次的眯交房点〔准添现房各销售船〕。抵玫瑰命湾的遮形象搭展示卫等给腊本案起带来槐巨大蜻的竞捷争压绪力，珠水岸来艺城梳目前泊处于煎尾盘丑期对弟本案胶影响箱不大沫。建二级陆竞争无：鸣主要冒是市粱中心乌区域间内的穷各类维公寓反的竞昂争，哨由于改市中板心开纳发用描地越失来越添少，牢单价尤过高尚，故傅对本傻案影硬响不域大。垃三级先竞争腐：无来自氏北市泊区的晋价格关竞争浴，经池过调艺查，吴目前豪北市怨区在酬售的妹楼盘弄价格耐均比购较低项，跨印区域题客户肾有价牲格比思较心燃理，善但是泳针对在本案伤的生绢活概毛念的俯诉求动对客型户群腥有完弦全不莲同的帐生活貌形态脱看法便，不驼是竞架争的余关键惠。沈[结闹论]思因此欢：本斯案最忍大的垮竞争冒压力租来自苍区域纽内在报销和广待销宰的项旬目。矩二、门区域欣内各池主要锻竞争木工程嚼具体使情况硬分析绞：增世纪食城胳区位奸：广柔福路柄与昆膏洛路详交叉善口防占地廉面积连：约虏36散80蜻亩属总建穷面积椅：4争00戴万平听米，精一期秒12毛0万帐平米灿物业霜形态刻：一朽期推歉出为递全小伶高层火总户椒数：应2销60康00霸多户寸容积折率：骗1.食6抚绿化狱率：虾46缎%叫户型藏面积擦区间临：2酸房1失01很－1肾09牲平米熄；3克房1可33倦－1销60剧平米换；4洋房1向50苗－1逃70绿平米赴；跃梦层户毁型2裁00践－2虹40诵平米豪销售毙均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