房地产开发立项、报规、报建行政审批程序文件

房地产开发立项、报规、报建行政审批程序文件房地产开发立项、报规、报建行政审批流程第一局部房地产开发公司的预备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的勘察对待建工程进展争论并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。其次局部行政审批局部依据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个阶段：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性争论报告和进展工程立项。2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。3、建委办理投资开发工程建设条件意见书。4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业容和围进展审查。6、规划部门办理工程选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进展人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业容和围进展审查。4、规划部门对规划总图进展评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。5、国土资源局进展用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进展审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，依据业主单位意见，核发技术性审查托付通知单。9、建委依据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进展消防设计审查。2、人防办进展人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业容和围进展审查。4、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》〔副本〕。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产治理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交以下证件〔复印件〕及资料：1、以下证明材料：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按供给预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监视站〔机构〕对建设单位供给的竣工验收报告进展备案审查。2、财政部门对建设工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核试验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参与验收的部门，依据法律、法规、规章的有关规定对相关专业容和围进展验收。规划部门依据上述部门和本部门验收状况核发《建设工程规划许可证》〔正本〕。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三局部房地产工程权属初始登记阶段1、由房管局核准建商品房全部权初始〔大产权证〕登记。2、开发商应提交材料：申请书；企业营业执照；用地证明文件或者土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；施工许可证；房屋竣工验收资料房屋测绘成果；依据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或削减的相关事项准时限，各地依据实际状况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大局部都少于15天，一般在7天。所需要的费用，由于相当局部属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以无视不计。申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知〔建筑类〕一、为什么要申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》？《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区进展建设需要申请用地的，必需持国家批准建设工程的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，供给规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地治理部门申请用地……”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定：“在城市规划区，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位依据规划使用土地的合法权益，为土地治理部门在城市规划区行使权属治理职能供给必要的法律依据。二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》？1、凡建、改建、扩建工程工程需要征用地的；2、用地性质或面积发生变化的建设工程；3、土地权属发生变化的建设工程；4、在城市规划区需要办理拆迁手续的。三、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应留意哪些事项？〔一〕建设单位应报送以下图纸、文件：1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。2、打算批准文件〔限政府投资工程〕131套。4、涉及规划地铁掌握线的建设工程，出具市地铁治理部门的意见；5、涉及规划紫线围的建设工程，出具市文化部门的意见；6、涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。7、涉及航空限高的建设工程，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。8、其它需要说明的图纸、文件等。〔二〕建设单位送齐上述图纸、文件，经规划治理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，经审核不同意的，规划治理部门将予以书面答复。经审核同意的，由规划治理部门发给建设单位以下审批文件：1、需要核发《建设用地规划许可证》的工程，核发以下资料：盖有“市规划治理局技术治理专用章”的规划设计条件〔或规划设计要求〕1份；盖有“市规划治理局”章的《建设用地规划许可证》1份；盖有“市规划治理局技术治理专用章”的用地红线图 4份〔1〕。2、不需要发《建设用地规划许可证》的工程，核发以下资料：盖有“市规划治理局技术治理专用章”的规划设计条件〔或规划设计要求〕1盖有“市规划治理局技术治理专用章”的设计红线图4份。〔三〕建设单位在办理规划设计条件、《建设用地规划许可证》应留意以下事项：1、建设单位应在一年，向规划治理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院供给的勘测成果进展方案设计，设计方案容的真实性及准确性由建设单位负责。3、建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的建设工程，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划治理部门重认定。4、用地面积和用地性质及土地权属不发生转变的建设工程，不需发《建设用地规划许可证》。5、如属特别地区围的建设工程，不受本时限限制。申请建筑方案审查须知一、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料？1、建筑设计总平面图〔1:5001:1000〕42、建筑设计方案〔含平、立、剖面图〕2套；3、规划设计条件〔或规划设计要求〕中要求报送效果图的，方案中应含效果图〔A3〕。4、当建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。5、其它需要说明的图纸、文件等。二、建设单位应取得哪些审批文件？建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划治理部门受理申请后，将在法定工作日八天审批完毕，由规划治理部门发给建设单位以下审批文件：1、经审核同意的，核发以下资料：盖有“市规划治理局技术治理专用章”的建筑方案总平面图31工程工程坐标放线通知单1份。2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1三、建设单位在办理建筑方案审查应留意哪些事项？1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制〔1/1000〕。2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标〔以勘测院放线成果坐标为准〕。4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体容如下：建设工程各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的容外，还须将该工程中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中；用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟撤除的现状建筑、相邻单位名称；拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数；标明跃层部份、跃层围；准确标明架空层位置、围和功能；机动车、人行出入口的位置、宽度，用地部的交通组织；绿地布置及集中绿地位置；配套设施位置及面积；居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设工程，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《市规划治理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施；建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离；地下建〔构〕筑物〔包括汽车坡道〕外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度；各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应当规。6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因容不实而发生的一切冲突、纠纷，均由建设单位负责。9、如属特别地区围的建设工程，不受本时限限制。申请《建设工程规划许可证》须知〔市政类〕一、为什么要申请《建设工程规划许可证》？《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必需持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门依据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。二、哪些市政工程需要申请《建设工程许可证》？〔一〕建、改建〔指转变现状道路中心线和道路横断面〕、扩建的城市道路和桥梁工程。〔二〕建、改建〔指转变现状道路中心线和道路横断面〕、扩建的上跨、下穿立交及道路隧道工程。〔三〕建的有轨交通工程及地下铁路工程。〔四〕建、改建的人行天桥和人行地道。〔五〕雨水、污水、给水、煤气等市政公用管线。〔六〕电力、通信、路灯等排管浅沟和埋设电缆、架空线缆。〔七〕热力、气体、油料、化工物料等特别管道。三、哪些市政工程不需申请《建设工程规划许可证》？〔一〕城市道路和桥梁工程的大修和养护工程。〔二〕为解决施工期间临时交通而建的便道、便桥工程。〔三〕在城市道路上建、改建、扩建长度在100米以的地下管线工程〔须进展施工图审批，但不发放建设工程规划许可证〕。〔四〕各类临时管线工程〔须进展施工图审批，但不发放建设工程规划许可证〕。〔五〕建设单位用地围的专业管线工程〔须进展施工图审批，但不发放建设工程规划许可证〕。四、申请《建设工程规划许可证》前需要办理哪些手续？〔一〕需要到打算治理部门进展任务立项的，应向规划治理部门申请建设工程选址意见书。〔二〕申请规划设计要求。〔三〕需要办理用地的，应向规划治理部门申请建设用地规划许可证。五、申请《建设工程规划许可证》需报送哪些图纸和文件？取得哪些审批文件？并应留意哪些事项？〔一〕建设单位应报送以下图纸和文件：1、《市政工程规划申请表》一份。2、施工设计图三份。3、施工中标通知书〔或建设单位托付书或施工单位资质证明〕一份。4、现状地下管线综合图一份。〔道路工程及非同步实施的管线工程〕5、施工图设计说明书一份。6、签订覆土前规划竣工的测量托付书一份。7、放线资料一份。8、与有资质的非开挖公司签定的非开挖施工合同原件〔假设拟建管线须穿越刚建成不久〔未超过 5年〕道路或是交通繁忙的城市干道时〕。〔二〕建设单位送齐上述图纸文件后，规划治理部门将在法定工作日十一日审批完毕，规划治理部门审批同意后，由规划治理部门发给建设单位以下审批意见：1、经审核同意的，核发盖有“市规划治理局”章的《建设工程规划许可证》一份，盖有“市规划治理局行政许可专用章”的《建设工程规划许可证》副本一份，盖有“市规划治理局技术治理专用章”的施工图两份。2、经审核不同意的，将予以书面答复〔盖有“市规划治理局技术治理专用章”的函复意见书一份〕〔三〕建设单位在领取上述图纸文件时，应留意以下事项：建设单位在取得《建设工程规划许可证》，应在六个月申请开工，逾期未开工，又未申请延期或申请延期又未被批准的，《建设工程规划许可证》即行失效。市人民政府政务效劳中心办事指南建设工程选址许可一、工程概述1、工程名称：建设工程选址意见书审批2、办理单位：市规划治理局3、办理窗口：市政务效劳中心市规划局窗口4、承诺时限：6个工作日，其中：窗口受理〔1〕-→初审〔3〕-→复审、审定〔1〕-→办证、发放〔1〕5、收费标准及收费依据：不收费二、办理程序第一步：申请人持依据《建设工程选址意见书报建须知》要求准备的相关材料向市政府效劳中心规划局窗口提出申请。其次步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规、有效、符合前置条件的工程予以受理，填写并发出《市规划局建设工程报建回执》。第三步：在承诺期限，经审查符合掌握性具体规划和《市规划治理技术规定》的，依法作出同意选址的书面打算，向申请人发放《建设工程选址意见书》1份、勘测放线单1份；经审查不同意的，向申请人发放函复意见1四、申请材料11份〔窗口索取或网上下载〕