优粤城项目馆思路

优粤城项目A馆营销思路谨呈：营口岭南湾房地产开发有限公司营销思路开盘热销客户成交率客户来访量拓展派单有礼扫铺貂皮展销CALL客市内展场插车广告导视系统品牌基础主力店支持地段可达性商场盈利能力业态目的性经营进驻率价格对比营销动作价值输出发展潜力出租车计划PART

ONE价值输出篇——品牌基础当前的状态是：无论是“岭南湾”还是“优粤城”都不具备再营口较为突出的品牌竞争力。全城派发苹果分解来看，所有项目的品牌价值基本都由三个层面构成：一、品牌实力 竞争力较弱二、开发经验 竞争力较弱三、社会影响 事件营销案例借鉴：沈阳金沙。营销动作：11月22日至11月24日，东升、市府商圈派发优粤城纸袋及一个苹果，让全城逛街的人都拎着优粤城的纸袋。物料需求：1、手拎袋（高级塑料，底部透明）；2、苹果；3、派发员20人，6小时。物料设计主题：简单清晰的画面，强调logo及案名，附加销售电话及项目地址。长期建立长期建立PART

ONE价值输出篇——主力店支持当前的状态是：皮草商户的签约可以偷换概念至“海宁皮革城”，其余餐饮娱乐配套的主力店可以输出为正在签约之中。分解来看，我们线上要输出已经确定的“皮草城”，线下要最大化的输出其余餐饮娱乐配套一、线上：“皮草城签约”政府、企业、商会集中发来道贺函，并在售楼处公示：

XXXX贺“营口（海宁）国际皮草城”落址优粤城海宁商户签约当天举行签约仪式，并邀请前期客户参与：

“营口（海宁）国际皮草城签约仪式”签约仪式前开始进行精品裘皮展，强化签约可信度：

“营口（海宁）国际皮草城全国精品裘皮展”二、线下：主力店拟落位制作主力店拟落位图，在法务能接受的范围内，将包括麦当劳、银河影城等一些列配套主力店落位至项目各馆、各楼层、增加可信度。注明免责条款。强化A馆的招商成果仅仅是一期整体主力店招商规划中的第一步，随着招商工作展开，其他馆也将陆续签订签约合同，但后期主力店部分可能考虑自持。PART

ONE价值输出篇——主力店支持一、线上：“皮草城签约”物料需求：

1、道贺涵公示：11月26日前联系政府、企业及商会发来道贺涵，放大并塑封公示2、销售人员邀约前期客户参与签约仪式，配备冷餐及“貂皮走秀”等活动。3、11月22日至月底通过电台及纸媒宣传“全国精品裘皮展”，其余渠道不输出。4、如果可行，举行红星美凯龙等其他主力店的签约仪式。二、线下：“主力店拟落位”物料需求：

1、11月22日前，主力店拟落位示意图，仅印刷少量，由销售人员保管，不对外发放。2、新版DM单，体现整体招商规划与当前招商进度，11月26日前出街PART

ONE价值输出篇——地段可达性当前的状态是：本案处于营口“东外环”以外，地段可达性较差。从销售阶段看，客户到访成本高；从经营阶段看，顾客随意性消费能力差。分解来看，营销阶段加派看房车，并设置市内售楼处；经营阶段强调区域内人群数量及未来班车。一、营销阶段11月26日前将现有行政车辆中选出至少一辆定位看房专用车，后期结合派单扫铺等动作，专职接送客户。月底前，市内售楼处（东升路）销售人员进驻。并加派派单员保障市内售楼处的客户量，缩短客户的成交距离。雇佣派单员，进行营东新城及大石桥范围内的派单拓展，充分挖掘对地段认知较好的客户群体。二、经营阶段在法务允许的范围内，制定商场班车拟站点及发车时间，并注明免责条款。（11月22日前，印制在主力店拟落位图上即可。）PART

ONE价值输出篇——商场盈利能力当前的状态是：项目处于未正式营业阶段，客户对于项目后期是否能够真正运营，盈利状态仍旧持怀疑态度。分解来看，项目仍然需要大品牌签约来给客户真正的创造信心，并通过签约品牌所带来的客户效应最大化输出，营造出项目后期能够为客户带来物美价廉的商品，有很好的盈利保障。一、造势：通过海宁皮草大型展销会为项目自身“造势”，为皮草签约进行铺垫；展销期间现场须提供“托”来烘托现场气氛；二、夺势：通过线上线下推广将优粤城与海宁皮草签约以及其它品牌即将入住最大化输出，夺得市场呼声；三、借势：借助皮草展销会的“势”，通过网络、微信等渠道营造出客户对于优粤城商品的认可；PART

ONE价值输出篇——业态目的性当前的状态是：由于目前项目业态未最终确认，未能够实现“一铺一品牌”，客户未能够认识到目的性消费所能够带来的保障。分解来看，项目品牌输出力不够，并未正确认识到1100余个品牌真正能够为营口带来什么，如何能够真正做到营口“唯一”是输出点。一、展示力度：调整项目现场品牌墙，在形式上达到新颖；在网上筛选新品牌，并在展示时强调出哪些为营口“唯一”品牌；现场展示出迷你选房图，并将LV、爱马仕等营口没有品牌进行“拟落位”；二、讲解：修改现有说辞，将最后确定品牌输出最大化，并强调出优粤城品牌商品的价值；PART

ONE价值输出篇——经营进驻率本案对于经营进驻率最强的保障在于“优粤城的创新商业模式”，通过对优粤城特有模式进行宣传，使投资客能够意识到“优粤城不论后期经营盈利能力的强弱，经营入驻率是有较强保障”。一、线下：优粤城合“火”人全东北火爆招募，筛选启动在即物料需求：

1、微信宣传；2、投资客“认筹协议”，制作投资客户的“认筹协议”，前期及未来投资意向客户直接交两万认筹宽并签订商铺购买认筹协议，其他交一万客户不参与购铺；PART

ONE价值输出篇——价格对比11月26日海宁皮草正式签约，通过价格与租金的对比，通过宣布租户购铺缴纳5万元购铺定金可以优先选铺并享受更多的优惠，能够使得签约客户认识到“购铺的实惠”将此批租户转化为项目首批投资客；建议：将海宁商户签订租铺协议后将其多保留一天，为销售争取与其沟通的时间；一、展示物料需求：

1、投资客“认筹协议”；2、租赁合同；3、在销售中心制作展板，详细介绍东升市场、西柳市场、佟二堡市场的出售物业的升值情况，并通过本案与之对比（11月26日前制作完毕）；以60平商铺为例，租金4元/天，3年租金为26万元，而购铺仅需60万元，首付仅需30万元；PART

ONE价值输出篇——发展潜力当前的状态是：项目所处位置并不能够被客户所认可，对于未来的发展潜力持怀疑态度。分解来看，营东新城的未来区域发展，政府如何大力扶持，如何迎合国家经济规划是作为项目升值潜力的重点宣传内容。一、展示：制作展板，以剪报的形式介绍营东新城未来发展，人口规划、区政府规划、商业空白（优粤城机会）、优粤城二三期的整体规划；一、说辞：调整说辞，将项目发展潜力最大化输出；PART

TWO营销动作篇——拓展派单活动内容：聘请专业的派单公司每日在固定范围内进行派单；输出内容：①体现整体招商规划与当前招商进度活动物料：新版DM单、看房车1-2台（须即叫即到即走）、优粤城文化衫活动内容：对东升、深港铺位再次进行扫铺计划，释放海宁皮草城与项目正式合作以及销售即将展开信息，并邀请其到现场了解详细情况；输出内容：①优粤城项目与海宁皮草城正式合作；②A馆即将销售、招商规划与进度；活动物料：新版DM单，手提袋，邀请函（含到访有礼字样），物料车PART

TWO营销动作篇——有礼扫铺PART

TWO营销动作篇——貂皮拍卖活动内容：每周末现场举办皮草以及奢侈品拍卖会；输出内容：①暖场活动，邀请老客户参加；②优粤城未来商品提前拍卖；注意事项：①甲方须提前与政府相关部门进行协调工作；②拍卖品提前进行采购；活动内容：汇总目前现有资源（MM计划资源，其他合作方资源），统一口径进行CLAA客；输出内容：①优粤城项目与海宁皮草城正式合作；②A馆即将正式销售；③到访有礼；CALL客资源PART

TWO营销动作篇——CALL客PART

TWO营销动作篇——市内展场活动内容：每周周末在东升商圈展示LED车并免费派发热咖啡，配合DM派发、讲解，引导客户到现场了解项目；输出内容：①优粤城带来温暖；②项目商业模式；活动物料：新版DM单，LED车，咖啡机，纸杯，看房车PART

TWO营销动作篇——导视系统目的：增加项目的曝光率、展示力度，扩大影响力；建议：①市内售楼处道牌；②营销中心LED；③营销中心精神堡垒；④营销中心拱门（11月26日前到位）⑤高速擎天柱；内容：项目信息+海宁皮草正式签约；PART

TWO营销动作篇——出租车计划目的：增加项目的认知度以及品牌影响力；操作：①每日派单员派单早晚到营销中心报道要求其打车到场，出租车到营销中心门前并提供打车票甲方方可报销；②派单员在打车途中对司机进行简单的项目讲解，使其对本案有初步印象；③到场司机同意将项目车贴贴与其车内，当场赠送一袋白面或者移动电源；物料：①车贴；②小袋白面或者移动电源；PART

THREE营销计划——月度整体营销计划优粤城项目开盘前工作时间安排11月12月日期171819202122232425262728293012345678910111213141516171819202122星期日—二三四五六日—二三四五六日—二三四五六日—二三四五六日—二三四五六日最大化输出海宁皮草签约开盘前预热推广户外广告牌设计安装使用设计安装使用高铁广告设计安装使用高速口擎天柱洽谈、设计安装使用报广设计使用设计使用楼体广告设计安装使用设计安装使用设计安装使用营销中心LED画面内容设计以及循环要求使用加入发布会使用网络洽谈、设计使用设计使用公交站亭设计安装使用设计安装使用短信洽谈+设计使用使用使用使用使用广播洽谈、文字撰写使用文字撰写使用供求园设计（连续版面）围挡设计安装使用（更换昭示性较强画面）设计安装使用（全部更换）渠道东升外展点使用兴隆外展点包装设计装修、装饰使用扫铺物料设计、礼品准备执行执行执行派单洽谈、DM设计、制作执行DM设计制作执行设计制作执行插车设计制作执行设计制作执行微信皮草展销常规推送海宁皮草签约活动常规推送活动常规推送品牌签约常规推送开盘信息出租车贴设计制作执行（截止数量为500量）CALL客首批资源老客户第二批资源老客户老客户活动皮草展销持续举办拍卖持续举办拍卖持续举办拍卖持续举办品牌商品拍卖拍卖品筹备拍卖拍卖拍卖皮草讲座方案撰写确定专家预约物料筹备举行皮革DIY方案撰写确定物料筹备举行派发苹果确定形式包装袋设计定稿持续派发（每日限定数量派发）海宁皮草签约接待工作筹备汇报工作接待签约品牌签约仪式提报相关物料筹备，签约品牌确定场地布置举行开盘提报物料筹备、确定优惠政策以及价格场地布置开盘其他品牌墙修改确定形式制作使用PART

THREE营销计划——每日计划时间工作内容推广类渠道类活动类18日户外广告牌定稿，擎天柱洽谈，报广设计初稿，楼体广告定稿，网络洽谈，公交站亭初稿，广播洽谈，供求园连续版初稿，围挡初稿，插车DM初稿，DM单张初稿，扫铺邀请函初稿，广播洽谈扫铺计划确定，派单公司洽谈，微信内容确定，持续CALL客皮草展销品筹备，暖场活动形式确定，皮草讲座方案撰写，酒店、剧院洽谈，接送大巴洽谈，派发苹果形式讨论19日户外广告牌自作，擎天柱初稿，报广调整稿，楼体广告制作，确定网络合作关系，供求园调整稿，扫铺邀请函定稿，公交站亭定稿，广播洽谈，DM单张定稿，插车DM定稿，围挡定稿，苹果包装设计派单公司确定合作关系，微信内容确定，出租车贴定稿，持续CALL客皮草展销品筹备，皮草讲座方案撰写，品牌拍卖形式，确定酒店、剧院洽谈，接送大巴洽谈20日户外广告牌安装，擎天柱修改稿，报广第三次修改稿，楼体广告安装，网络设计，公交站亭制作，确定广播合作形式、文字撰写，DM单张制作，插车广告制作，出租车贴制作，供求园广告定稿，围挡制作，苹果包装设计扫铺计划礼品筹备，微信内容确定，持续CALL客皮草展销品筹备，品牌拍卖品筹备，酒店、剧院洽谈，接送大巴洽谈21日擎天柱定稿，报广定稿，网络设计第二稿，公交站亭安装，广播文字修改，围挡安装，苹果包装制作扫铺物料筹备完毕，派单员确定并培训，微信内容确定，持续CALL客皮草展销品筹备，品牌拍卖品筹备，皮草讲堂活动确定，酒店、剧院洽谈，接送大巴洽谈22日擎天柱制作，网络设计定稿，广播合作形式最终确定、文字出街，苹果包装制作扫铺计划执行，派单员培训，物料筹备完毕，微信内容确定，插车执行，出租车贴计划执行，持续CALL客，东升外展点启动皮草展销品筹备，皮草讲堂专家预约，品牌拍卖品筹备，酒店、剧院确定，接送大巴确定23日擎天柱安装，短信公司洽谈，短信文字撰写东升外展点启动，扫铺计划执行，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，电访老客户皮草展销品筹备，皮草讲堂专家预约，品牌拍卖品筹备，海宁皮草签约活动筹备汇报工作，全城派发苹果24日短信出街，兴隆外展点物料设计初稿东升外展点使用，扫铺计划执行，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，电访老客户皮草展销开始，皮草讲堂专家预约，品牌拍卖品筹备，海宁皮草签约活动改善完成，全城派发苹果25日项目LED画面内容以及循环顺序，兴隆外展点物料修改稿，短信出街东升外展点使用，扫铺计划执行，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，电访老客户皮草展销持续，海宁皮草客户接待工作，皮革DIY方案撰写，皮革讲座物料筹备，全城派发苹果26日报广出街，项目LED画面内容以及循环顺序调整，短信出街，兴隆外展点物料修改稿，网络软文撰写东升外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，接待海宁皮草商户皮草展销持续，海宁皮草客户接待工作，皮革DIY方案撰写，皮革讲座物料筹备，海宁商户签约，全城派发苹果27日项目LED画面内容以及循环顺序，兴隆外展点物料修定稿，网络软文出街东升外展点使用，扫铺计划执行，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行皮草展销持续，皮草讲座物料筹备，皮革DIY方案撰写，全城派发苹果28日项目LED画面以及循环顺序，兴隆外展点装修、展示物料设计东升外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行皮草讲座物料筹备，皮草展销持续，皮革DIY确定，全城派发苹果29日项目LED画面以及循环顺序，兴隆外展点装修、展示物料设计修改，短信文字撰写东升外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行皮草讲座物料筹备，皮草展销持续，皮革DIY物料筹备，全城派发苹果30日短信出街，项目LED画面以及循环顺序，兴隆外展点装修、展示物料制作东升外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行品牌拍卖开始，皮草拍卖开始，皮草讲座物料筹备，皮革DIY物料筹备，全城派发苹果1日高铁广告设计初稿，楼体广告设计初稿，项目LED画面以及循环顺序，短信出街，兴隆外展点装修东升外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行品牌拍卖开始，皮草拍卖开始，皮草讲座展开，皮革DIY物料筹备，全城派发苹果2日高铁广告设计修改稿，楼体广告定稿，项目LED画面以及循环顺序，新版DM设计初稿东升外展点使用，兴隆外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行皮草展销持续，皮革DIY物料筹备，全城派发苹果3日高铁广告定稿，楼体广告制作，项目LED画面以及循环顺序，新版DM定稿东升外展点使用，兴隆外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行皮草展销持续，皮革DIY物料筹备，全城派发苹果4日高铁广告制作，楼体广告安装，项目LED画面以及循环顺序，新版DM制作东升外展点使用，兴隆外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行皮草展销持续，皮革DIY物料筹备，全城派发苹果5日高铁广告安装，项目LED画面以及循环顺序，围挡初稿东升外展点使用，兴隆外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销持续，皮革DIY物料筹备，品牌签约活动方案提报，全城派发苹果6日，项目LED正式使用，户外广告牌初稿，网络初稿，公交站亭初稿，围挡定稿，短信文案撰写东升外展点使用，兴隆外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销持续，皮革DIY物料筹备，品牌签约活动物料筹备，全城派发苹果7日户外广告牌定稿，网络修改稿，公交站亭定稿，短信出街，围挡制作，插车DM初稿东升外展点使用，兴隆外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销+拍卖，品牌拍卖，皮革DIY物料筹备，品牌签约活动筹备，全城派发苹果8日户外广告牌制作，网络定稿，公交站亭制作，短信出街，广播稿撰写，围挡安装，插车DM定稿东升外展点使用，兴隆外展点使用，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销+拍卖，品牌拍卖，皮革DIY举行，品牌签约活动筹备，全城派发苹果9日户外广告牌安装，报广初稿，广播文字定稿，公交站亭安装，插车DM制作东升外展点使用，兴隆外展点使用，扫铺执行，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销，品牌签约活动筹备，全城派发苹果10日报广修改稿东升外展点使用，兴隆外展点使用，扫铺执行，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销，品牌签约活动筹备，全城派发苹果11日报广修改稿东升外展点使用，兴隆外展点使用，扫铺执行，派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销，品牌签约活动筹备，全城派发苹果12日报广定稿，短信文字撰写东升外展点使用，兴隆外展点使用，扫铺执行派单员派单，插车执行，微信内容确定，出租车贴计划执行，CALL客皮草展销，品牌签约活