丰城市场调研报告

丰城房地产市场调研分享谨呈：丰都市金马房地产有限公司第1页报告框架1、区域解读3、竞品分析2、中观市场分析第2页都市发展格局：伴随高铁新城、商贸物流城板块成熟，将来将与南昌一体化发展，对接融入南昌都市经济圈；本项目外部：都市发展，融入南昌大都市生活圈；并且伴随省管县体质改革，将来将与南昌一体化发展，对接融入南昌都市经济圈；成为大昌南区域副中心都市，实现“同城化”发展；内部：伴随板块内林安、同创、豪瀚等大型物流商贸城建设、开业，成为南昌先进产业基地组成部分。深入加大与南昌经济合作，加快与南昌经济联系；延伸阅读：《江西省新型城镇化规划(2014-2023年)》新闻公布会15日举办，规划显示，南昌都市区包括以南昌中心城区为关键周围100公里范围，含南昌中心城区，南昌县、新建、进贤、安义、樟树、丰城、高安、奉新、靖安、东乡、鄱阳等地。昌吉赣高铁（新105国道）龙光大道南昌产业拓展方向2023年丰城GDP已达341，进入全国百强县；第3页新城区老城区工业区老城区：主要包括赣江以南、沪昆铁路以北、河洲街以东、规划四桥以西地域，是丰城传统商贸商业区；新城区：主要包括赣江以南、清丰山溪以北、丰洛铁路以西、新梅路以东地域，是丰城行政中心和文化中心所在地，主要承当中心城区行政、文化、展示、教育等公共服务功能；是丰城将来都市发展关键区域；工业区：主要包括丰城电厂以东、曲尚路以南、赣江以北地域，是丰城经济技术开发区所在片区商贸物流城片区：南起杨阵坊村；西至浙赣铁路线、丰洛铁路专用线；北至潭家湖北侧规划道路。总用地面积1527.55万平；工业园区新城区剑邑广场老城区商场老城区商业街商贸物流城区域背景：老城区是传统商贸区；新城是都市复合中心，CBD生态区都市将来发展主战场，工业区则是丰城经济技术开发区所在地，商贸物流城是商贸物流中心；第4页报告框架1、区域解读3、竞品分析2、中观市场分析第5页金马御龙城凯旋门白马公馆御景东方福泽天城福泽上城东方铭城名仕兰庭临江首府盛世皇庭剑桥郡地中海天骄华府福泽学府苑剑桥公馆玉龙明珠翡翠湾富成首府诺贝尔花园本项目翡丽国际东方馨园商贸物流片区*本表仅统计住宅项目，无丰跃、龙润、同创、林安等商业项目新城片区市场扫描：目前丰都市场有22个主要在售项目或即将入市项目；新区板块为目前主要供应板块；商贸物流片区以即将入市项目为主，后期竞争趋势剧烈；新城板块因日渐成熟，环境优美，目前是丰城房地产市场目前主要供应板块，但竞争异常剧烈；老城片区供应主要集中在剑邑大桥头为主，目前主要在售项目为临江首府，其他项目均处于前期阶段目前商贸物流板块以龙润、同创、林安等商业项目为主，住宅项目多以在前期阶段，预判后期竞争剧烈幸福里老城片区第6页市场分析：2023年上六个月市场放量较大，成交迟缓，库存积压严重；全市整体成交约1400套，16万平（不包括乡镇）；2023年仅上六个月新增供应就超50万平，处于近五年新高；目前市场上存量共约83万平，其中2023年上六个月存量38.5万平，占总存量46%；2023年上六个月共成交（含经适房）约3500套，38万平，其中商品住宅成交约1400套，16万平；（按此去化速度，估计消化所有库存需要31个月）受行业大环境影响，2023年上六个月每个月成交下滑速度比较显著；6月处于成交最低谷；第7页2023年上六个月区域内销售最佳项目名仕兰庭，实现总销售额1.25亿元；2023年上六个月丰城整体市场容量约7亿；按此计算预判全年约15亿；市场分析：名仕兰庭、凯旋门、福泽上城占据成交前三甲，并且销售额均破亿；御龙城立案均价高于市场均价约1500元/㎡；第8页根据对上半年成交产品跟踪、分析，成交有以下几大特点：100-130平面积段是市场主要走量产品，但市场上此面积段产品较多，竞争激烈；90-100平面积段产品目前只有上城、天城、凯旋门、名仕兰庭四个项目配有，且走货状况非常好，天城和上城90平产品几近售罄；90平以下面积段产品市场比较稀缺，可以成为撬动市场工具，市场空白；是本项目一大优势；增量市场分析：2023年上六个月全市新增供应约4200套、52万平，整体去化约1000套、12万平，成交均价约5600元/平；整体市场月均去化166套、2万平；第9页将来供应：市场竞争剧烈，产品同质化严重；市场竞争剧烈：区域将来已知供应约300万平，按目前商品房年均去化30万平计算，可供将来23年消化；产品同质化严重：将来产品供应单一，多以大面积高层产品为主；第10页报告框架1、区域解读3、竞品分析2、中观市场分析第11页主要竞品丰都市场目前主要在售竞品项目有7个，其中新城区5个，老城区2个；在售项目近期产品供应情况项目名称地段规模容积率第一次入市时间产品类型户型近来成交均价（元/平）名仕兰庭新城区紫云大道占地：4.2万平2.732023年1月5日多层、高层90-140㎡5700建面：13.8万平勇伟凯旋门梦祥路与玉华山南路交汇处占地：3.4万42023年初高层98-145㎡5600建面：15万平福泽天城新城区孺子路和丰水北路交汇处占地：34312平1.82023年终多层、小高90-160㎡5900建面：32万㎡白马公馆新城区龙光中大道占地：31913平52023年5月1日（内部认购）高层103-152㎡5400建面：103907东方铭城新城区府前路599号占地：47457平42023年11月23日小高层、高层93-113㎡5300建面：148274临江首府老城区东方红大街1号占地：1.7万平5.492023年1月20日高层34-127㎡㎡5800建面：12万平剑桥郡老城区剑邑大桥东段占地：31813平4蓄客小高层、高层92-130㎡待定建面：155218第12页项目区位：新城区紫云大道占地面积：4.2万平建筑面积：13.8万平容积率：2.73绿化率：23%价格：5400元/㎡建筑类别：多层、高层（由1栋高层/5栋花园洋房）开发商：丰都市飞龙置业有限公司132m²

三房两厅两卫（赠送28.98m²）入户门对卫生间主卧门140m²

三房两厅两卫（赠送17.24m²）户型特点：客厅餐厅朝东，不通透餐厅卫生间一墙之隔名仕兰庭目前所售房源为A3与B1楼，二房三房，新城关键97-140平方米大尺度纯板式臻品，29平方米大赠送，均价约5500元/㎡。老客户带新客户可优惠3000元房款，一次性98折，按揭99折。主要卖点：地段、赠送、市政配套、楼间距较宽第13页14对比项金马御龙城名仕兰庭品牌价值丰都市委、市政府重点保护，集房地产开发、工程、物业管理为一体综合型公司。独立开发了金马步行街、金马装饰城、赣江学府、丰邑中央等十多种项目，23年开发经验，丰都市高品质楼盘象征，领衔赣中地域首席别墅大盘。名仕兰庭是丰都市飞龙置业继华贸女人城、名仕公馆之后最具跨跃性巨作，力求打造一座高品质、高规格国际时尚精品小区地段新城区中轴黄金交汇点，公园，学校一应俱全，10分钟覆盖全城生活半径。新城区中心地段，人民医院旁容积率2.52.73绿化率47.50%35%占地面积

450亩

64亩自然景观1250亩丰水湖一线湖景，绝无仅有周围环境较差，没有自然景观建筑格调ART-RECO新古典主义新海派建筑在售产品面积高层：118-157㎡高层：116-143㎡

赠送10-20%10-20%物业中海物业未知

内部资源12万㎡超大皇家园林阶梯式园林设计

多组团景观

3万㎡私家内湖无缝对接3000㎡法式风情商业街3000㎡顶级水岸会所名仕兰庭点对点分析第14页项目区位：梦祥路与玉华山南路交汇处占地面积：3.4万米建筑总面积：15万平米容积率：4.0绿化率：38%价格：5600元/㎡建筑类别：7栋高层，最高达32层开发商：江西勇伟房地产开发有限公司D1户型125㎡

3房2厅2卫(赠送：20㎡）入户花园与餐厅连接，生活舒适度差餐厅与厨房设计不科学，生活不便利；D3户型102㎡3房2厅2卫（赠送：11㎡）南北不通透，生活舒适度差卫生间、次卧通透性差，居住环境不佳主卧卫生间设计不合理，挥霍利用率勇伟凯旋门目前3#4#5#炽热推出。三房四房，面积为98㎡、102㎡、125㎡，均价约为5500元/㎡-5600元/㎡，优惠活动为总价送8000购房基金即买房立减8000元。主要卖点：法式，高端、赠送第15页勇伟凯旋门点对点对比对比项金马御龙城凯旋门品牌价值丰都市委、市政府重点保护，集房地产开发、工程、物业管理为一体综合型公司。独立开发了金马步行街、金马装饰城、赣江学府、丰邑中央等十多种项目，23年开发经验，丰都市高品质楼盘象征，领衔赣中地域首席别墅大盘。丰都市宏伟房地开发有限公司地段新城区中轴黄金交汇点，公园，学校一应俱全，10分钟覆盖全城生活半径。新城区地段，周围生活较便利容积率2.54绿化率47.50%35%占地面积

450亩

70亩自然景观1250亩丰水湖一线湖景，绝无仅有周围环境较差，没有自然景观建筑格调ART-RECO新古典主义ART-RECO新古典主义在售产品面积高层：118-157㎡高层：98-145m²赠送10-20%10-20%物业中海物业长城物业项目特色12万㎡超大皇家园林1.5万㎡法式中庭园林

近2023㎡架空层泛会所3万㎡私家内湖无缝对接3000㎡法式风情商业街3000㎡顶级水岸会所第16页项目区位：新城区孺子路和丰水北路交汇处占地面积：34312平米建筑总面积：32万㎡容积率：1.8/绿化：35%建筑形态：多层、小高（住宅6-11层、16层、17层）均价：5900元/㎡建筑类别：小高层，电梯洋房开发商：江西鹏泽置业有限公司137三房两厅四卫餐厅正对大门，进出不便，舒适度不够142㎡四房两厅四卫入户餐厅设计，生活不便利北阳台使用不方便次卧空间挥霍，延伸效果差福泽天城目前3#9#有尾房在售中，3房4房，124-142㎡，均价折后为5800元/㎡-5900元/㎡，一次性94折，按揭99折，3房减2万，4房减3万。主要卖点：品牌、学区、生态小区第17页18福泽天城点对点对比对比项金马御龙城福泽天城品牌价值丰都市委、市政府重点保护，集房地产开发、工程、物业管理为一体综合型公司。独立开发了金马步行街、金马装饰城、赣江学府、丰邑中央等十多种项目，23年开发经验，丰都市高品质楼盘象征，领衔赣中地域首席别墅大盘。福泽旗下房地产公司，具有国家住建部核发房地产公司开发资质，开发了福泽上城等楼盘，在业界树立了良好品牌形象地段新城区中轴黄金交汇点，公园，学校一应俱全，10分钟覆盖全城生活半径。新城区地段，丰水湖公园，丰城中学旁容积率2.51.8绿化率47.50%35%占地面积

450亩

50亩自然景观1250亩丰水湖一线湖景，绝无仅有丰水湖景观资源建筑格调ART-RECO新古典主义当代简约在售产品面积高层：118-157㎡高层，小高层：90-160㎡赠送10-20%5-10%物业中海物业深圳万象内部资源12万㎡超大皇家园林3万㎡私家内湖无缝对接3000㎡法式风情商业街3000㎡顶级水岸会所围合式庭院景观270°湖景居所第18页项目区位：新城区龙光中大道占地面积：31913平方米建筑总面积：103907平方米容积率：5.0绿化率：30%价格：5400元/㎡起建筑类别：5栋高层开发商：江西人和房地产有限公司1#F户型64套；135m²三房两厅两卫南北不通透，北面次卧采光差；卫生间、厨房采光极差1#G户型64套；140m²三房两厅两卫客厅不朝南，采光通风不通透白马公馆首批房源为103-152平VIP卡公开发售，2万抵5万钜惠；（始终在内部认购，未公开发售）主要卖点：品牌、品质、政务中心第19页20对比项金马御龙城白马公馆品牌价值丰都市委、市政府重点保护，集房地产开发、工程、物业管理为一体综合型公司。独立开发了金马步行街、金马装饰城、赣江学府、丰邑中央等十多种项目，23年开发经验，丰都市高品质楼盘象征，领衔赣中地域首席别墅大盘。江西人和房地产有限公司，是一家集房地产开发、销售为一体综合性房地产开发公司，公司先后开发房地产项目有：阳光城、峰会、白马公馆项目地段新城区中轴黄金交汇点，公园，学校一应俱全，10分钟覆盖全城生活半径。新城区地段，孺子中学旁，容积率2.55.0绿化率47.50%30.10%占地面积

450亩

48亩自然景观1250亩丰水湖一线湖景，绝无仅有周围环境较差，没有自然景观建筑格调ART-RECO新古典主义ART-RECO新古典主义在售产品面积高层：118-157㎡高层：103-152㎡

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内部资源12万㎡超大皇家园林3万㎡私家内湖无缝对接3000㎡法式风情商业街3000㎡顶级水岸会所20230㎡内部园林

20230㎡国际街区白马公馆点对点对比第20页项目区位：新城区府前路599号占地面积：47457平米建筑面积：148274平米容积率：4.0绿化率：28%建筑形态：小高层、高层（11层、17层、25层、27-29层）价格：12#H户型5300元/㎡，A#户型5700元/㎡建筑类别：高层开发商：丰都市宏伟房地开发有限公司110-118㎡三房两厅两卫整体户型南北不通透，书房采光差卫生间正对入户花园，私密性差，生活不便利整体空间布局不紧凑，空间利用率低东方铭城目前主推6#7#12#，户型2房3房，面积90-140㎡，折后均价约为5400元/㎡，一次性98折，按揭99折。另6#7#12#有商铺在售，面积130-300㎡，VIP十万抵二十万优惠活动炽热认筹中主要卖点：新区中心地段、学区房、性价比第21页22东方铭城点对点对比对比项金马御龙城东方铭城品牌价值丰都市委、市政府重点保护，集房地产开发、工程、物业管理为一体综合型公司。独立开发了金马步行街、金马装饰城、赣江学府、丰邑中央等十多种项目，23年开发经验，丰都市高品质楼盘象征，领衔赣中地域首席别墅大盘。丰都市宏伟房地产开发有限公司是一家以房地产开发、建造、销售、管理为一体新兴房地产公司，注册资金700多万元。地段新城区中轴黄金交汇点，公园，学校一应俱全，10分钟覆盖全城生活半径。新城区地段，丰城中学旁，容积率2.54绿化率47.50%27.60%占地面积

450亩

70亩自然景观1250亩丰水湖一线湖景，绝无仅有周围环境较差，没有自然景观建筑格调ART-RECO新古典主义ART-RECO新古典主义在售产品面积高层：118-157㎡高层：93-113㎡赠送10-20%5-10%物业中海物业未知内部资源12万㎡超大皇家园林

5000㎡中庭景观

500米步行商业街

3万㎡私家内湖无缝对接3000㎡法式风情商业街3000㎡顶级水岸会所第22页项目区位：老城区剑邑大桥红绿灯旁占地面积：1.7万平建筑面积：12万平容积率：5.0绿化率：25%价格：折后6000元/㎡建筑类别：3栋高层、2栋叠加洋房开发商：丰都市洪瑞实业有限责任公司临江首府目前主推2#3#4#5#，面积98-127平米，户型3房。新品加推二楼5800元每平起！一次性99折。

一房一价。34.66m²一房一厅一卫户型特点：东西朝向，夏天高温，冬天低温；餐厅摆放不合理，入户花园改餐厅。127m²

三房两厅两卫（赠送28.98m²）户型特点：不通透

东西朝向私密卫生间无阳光照射。主要卖点：学区、公园、江景第23页24临江首府点对点对比对比项金马御龙城临江首府品牌价值丰都市委、市政府重点保护，集房地产开发、工程、物业管理为一体综合型公司。独立开发了金马步行街、金马装饰城、赣江学府、丰邑中央等十多种项目，23年开发经验，丰都市高品质楼盘象征，领衔赣中地域首席别墅大盘。丰城洪瑞实业有限责任公司地段新城区中轴黄金交汇点，公园，学校一应俱全，10分钟覆盖全城生活半径。老城区剑邑大桥红绿灯旁容积率2.55.49绿化率47.50%25.00%占地面积

450亩26亩自然景观1250亩丰水湖一线湖景，绝无仅有江景房桥头公园建筑格调ART-RECO新古典主义新古典主义在售产品面积高层：118-157㎡高层：34-127㎡赠送10-20%5-10%物业中海物业洪洲酒店式物业内部资源1