国内标杆地产集团-营销策划-地产法务-销售中常见法律问题分析课件

销售中常见法律问题分析销售中常见法律问题分析目录CONTENTS争议解决的常见方式催缴购房款、购房文件的流程紧急事项的处理及注意事项函件内容的注意事项及送达的常用方式目录CONTENTS争议解决的常见方式催缴购房款、购房文件的01争议解决的常见方式01争议解决的常见方式协商属于自力救济耗时短、成本低、效率高。协商一致后，一般应签订补充协议。律师函是当事人拟将事项交由法律解决的一种警告。具有中断诉讼时效的作用。是一种文明、快捷、经济的敦促工具。调解属于社会救济有行政调解、仲裁调解、司法调解。其中行政调解不具有法律约束力。仲裁一裁终局、周期短费用高不公开性审理、保密性强仲裁员可由双方当事人选定诉讼二审终审，时间长费用较低以公开审理为原则，保密性差审判员由法院指定。举报当事人可就合同违法行为向国家监管部门举报争议解决的常见方式协商仲裁争议解决的常见方式402催缴购房款、购房文件的流程02催缴购房款、购房文件的流程3、催款函送达7日后可与法务沟通向业主发送律师函，同时着手诉讼材料的准备4、如特殊原因暂不解约、暂不起诉的，每15-30日发送一次函件1、事项逾期前三天应于业主沟通确认，并于逾期当天发送催款/沟通函2、于发函前应于法务沟通该事项、上报逾期业主的相关材料并确定函件内容催缴购房款、购房文件的流程依据：《商品房认购书》、《商品房买卖合同》中相关条款3、催款函送达7日后可与法务沟通向业主发送律师函，同时着手诉03紧急事项的处理及注意事项03紧急事项的处理及注意事项报警或通知街道办等部门到场提前报警并向街道、房管等部门报备，请求相关部门的支援及配合证据留存可采取全程摄像的方式记录整个过程。有条件的可以采用公证等第三方介入耐心劝说，有序撤离原则：宜疏不宜堵、宜散不宜聚、宜快不宜拖目的：尽快化解矛盾紧急事项的处理及注意事项注意事项1、尽量不发生肢体接触，以免矛盾激化2、如发生打砸售楼处、殴打工作人员等恶劣行为，可采取强制隔离的措施，但须做好证据留存报警或通知街道办等部门到场提前报警并向街道、房管等部门报备，04函件内容的注意事项及送达的常用方式04函件内容的注意事项及送达的常用方式2023/9/710对方的名称及具体信息（包括房号、认购书签订时间等）保留发送痕迹（包括邮寄单据、送达记录等）具体事项及依据（如涉及金额，需说明金额的具体构成以及依据）加盖公章或发函专用章函件内容的注意事项2023/8/310对方的名称及具体信息（包括房号、认购书签注意事项1、需考虑与之前所发送函件之间的对应关系，需保持金额、事项、请求依据的一致连贯性2、如双方在发函沟通过程中对某些事情和解或对合同的条款作出变更，必须要签订补充协议，不能直接通过函件作出变更注意事项EMS邮寄①邮寄地址首选合同约定的送达地址，其次为合同记录的地址，最后为身份证、营业执照住所地；②保留邮寄单页并扫描、拍照保存；③邮寄送达详情的保存。通过EMS官网查询邮件的送达情况并截图保存。（拒收、无法送达等情况依然有效）留置送达张贴在住所醒目位置，拍照留存。（1、近远景结合；2、招牌为背景）。此方式非特殊情况不推荐使用当面送达准备两份盖章函件，一份交对方，一份由对方签字回收留存微信、短信通知通过微信、短信的方式送达。此方式需保留发送方发送记录以及相对方的详细信息送达的常用方式EMS邮寄①邮寄地址首选合同约定的送达地址，其次为合同记录的销售案例探讨宣传彩页、沙盘是否可以作为交付依据销售案例探讨宣传彩页、沙盘是否可以作为交付依据要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。要约邀请：又称“要约引诱”是希望他人向自己发出要约的意思表示。定义要约的构成要件：（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。构成要件要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的一方称要案例乙欲购甲房产公司开发楼房，但乙根据沙盘觉得其所购房屋前视线可能被前方楼座遮挡，于是乙咨询甲房产公司售楼人员，甲方售楼人员告诉乙，乙所购楼盘不存在遮挡视线问题，完全可以远眺公园。乙随即打消顾虑，并签订合同。楼盘建成后，乙所购房屋前视线被前方楼座挡住，看不到公园，双方遂起纠纷，乙方根据《消费者权益保护法》中虚假广告要求甲公司赔偿损失。问：沙盘、宣传材料能否作为合同的一部分？是否应认定为交付标准？案例乙欲购甲房产公司开发楼房，但乙根据沙盘觉得其所购房屋前视案例解析宣传彩页是否为购房合同的组成部分要看沙盘、宣传彩页是要约邀请还是要约。本案中甲乙双方宣传彩页作为一种广告工具，应当认定为商业广告无疑。进而，根据我国《合同法》第十五条，商业广告是要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。具体到本案例中，需要确定甲方沙盘及宣传彩页是否有对乙方承诺过其所购买的房子的具体位置及坐标进而判定沙盘、彩页是否构成虚假广告。案例解析宣传彩页是否为购房合同的组成部分要看沙盘、宣传彩页是关于宣传彩页等广告宣传资料能否作为购房合同的一部分，需要确定一个关键点：即该广告宣传资料关于该楼房的宣传是否“具体明确”，如果达到具体明确的要求了，那么法院在认定的时候一般会考虑将广告内容认定为构成要约。小结深度理解对于销售人员来说，不能为了达到销售目的而随意允诺，否则一旦允诺与实际不符很容易产生纠纷。其次，产生纠纷后，作为销售人