厦门英环路南侧滨海西大道西侧地块投资分析报告P

xxxx地块投资分析汇报JTP01英环路南侧、滨海西大道西侧地块投资分析汇报第1页第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析投标竞争分析风险分析汇报内容框架客群定位形象定位产品定位价格定位宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境第2页1宏观经济环境分析

2厦门经济环境分析

3宏观政策环境分析

4厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析第3页全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现宏观经济启示：今年第二季度全国GDP增加率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联络四季度增速上升发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；所以，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。第4页货币供给量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在上六个月新增货币供给量为4.84万亿元，超出二分之一，到达整年货币供给预估值（7.5万亿）65%。所以，下六个月货币供给量可能逐步下降；广义货币与狭义货币余额展现逐月增加趋势；适度宽松货币政策得以表达，流动性过剩依然存在。在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。宏观经济第5页宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落宏观经济CPI和PPI从1月开始一直保持增加趋势，6月CPI、PPI增加率双双回落；7月CPI再度上升，到达一年来最高点；PPI回落显著；PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月新低，房地产调控、信贷控制效果已得到表达；CPI、PPI、PMI数据反应上六个月全国经济发展总体很好，房地产调控已对整体经济产生影响。第6页厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理厦门GDP近年保持了约16%增加速度；受金融危机影响，增速为为历史新低；年，厦门第一产业增加值21亿元，增加1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增加3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增加14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点厦门三产比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济第7页城市居民人均可支配收入和消费性支出连续增加，城市居民生活富裕购置能力强厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增加，已到达26131元。比增加9.1％；厦门城市居民人均消费性支出17990元同比上年增加5.1%；厦门市城市居民家庭恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。厦门经济第8页厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市厦门经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建省其它地市；是海西城市群中最具活力城市；厦门财政收入远超福建省其它地市，城市基础设施建设速度、力度显著，新区开发进程较快；厦门经济第9页1-7月固定资产与房地产开发投资高速增加，房地产开发投资占固定资产投资42.33%1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增加38.3%；房地产开发完成投资217.58亿元，增加130.4%；进入下六个月以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增加；房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资比重为42.33%。厦门经济第10页1-7月份厦门经济快速恢复增加1-7月份主要经济指标类别GDP财政总收入地方财政收入人均居民收入金额1049.86亿元316.54亿元165.22亿元17453元增加率16.7%18.1%17.7%12.1%数据起源：厦门市统计局工业继续成为全市经济增加火车头批发和零售业、服务性行业成为三产增加主力政府财政支出与居民消费支出都有较快增加外贸出口实现恢复性较快增加金融存贷款较快增加很好地支撑了全市经济增加厦门经济发展主要特点厦门经济第11页中央会议定调下六个月经济工作加紧推进财税金融房地产社会保障等改革；以“七要继续”促进经济平稳较快发展；下六个月坚持搞好宏调以稳定政策为主基调；增强回升向好势头提升增加质量效益；宏观政策会议解读：央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松货币政策；保持政策连续性和稳定性，提升调控针对性和灵活性

。所以，下六个月房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。会议关键内容：第12页厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展意见“意见”关键内容增加普通商品住房用地规模，加紧岛外新城建设；取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源，“一房一价”和明码标价制度。销售价格调整±10％以上，应调整预售方案，重新申报预售价格。住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；厦门政策政策解读：年3月厦门房价与底靠近，而全国主要城市房价上升23—78%；所以，厦门并非房价上涨过快城市；厦门地方政策没有停顿第三套房贷款；厦门地方政策未限制外地户籍购房；两次宏观调控最高点主要城市房价比较城市12月3月涨幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重庆4066501923.44%厦门1169911158-4.62%全国3501470534.39%第13页近阶段厦门市取得政策性支持城市发展特区扩大到全市6月国务院同意厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍福建支持厦门申报新特区区域外休闲消费需求，以特色资源结合良好空间感受来拉动，创造出市场需求，此为成败关键体制创新试点中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市第14页城市建设重点：全方面推进岛内外一体化建设岛外新城建设

岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧湾、翔安新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流当代化国际性滨海新城旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造开启；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全方面推进；8月厦门市委提出，要加紧推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。城市发展第15页宏观环境总结宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增加速度下降；厦门经济发展速度全方面恢复，经济结构趋向合理；房地产调控政策处于短期内难以放松，但连续性受市场质疑；厦门地方政策总体比较温和；“特区扩大”、“岛内外一体化”等将深入推进城市发展；第16页1土地市场分析

2房地产市场分析3区域市场分析4市场总结分析第二章：市场分析第17页厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场情况土地市场—年厦门出让商住用地楼面价保持在4000—4800元/㎡；20土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；土地出让量受房地产市场情况绝对影响；第18页土地出让重点区域向岛外转移岛内、外商住用地出让规划建筑面积百分比为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；年上六个月岛内、外商住用地出让规划建筑面积百分比为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%；岛外基础设施完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常显著；岛外成为房地产开发经营最主要战场已势不可挡；“高端化”已经成为岛内住宅开发共性。土地市场第19页岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城土地市场区域地块编号规划建筑面积（㎡）成交总价（万元）楼面价（元/㎡）受让人思明P1245000306006800中铁二十二局P08162201656010210新景地P023020030480

恒禾置地G233384010470030940厦门恒兴集美JP014430001032002330万科JP025350001368002557厦门贵丰房地产JP014660601600003433厦门东区锦亭西路东侧在建工程15119.235882373鑫大利房地产锦亭北路南侧在建工程27093.865722426鑫大利房地产同安TP02185200642003467金帝TP032987001065003565金帝TP01222600743003338金帝TP04293500803002736金帝翔安XP0264800335005170宝嘉琼湖路南侧地块在建工程61577.71165002680翔安建发XG053392901102903251北京首开XG04109000213901962万科海沧HG0162730321005117中骏HG023010001500004983禹州岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价6800—10000元/㎡；集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让集中区域；区域出让住宅楼面价2300—3500元/㎡；滨海区域楼面价可达6000元/㎡；同安滨海新城建设成为住宅用地出让主要区域；区域楼面价为2500—3500元/㎡；翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为—5000元/㎡；海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/㎡左右第20页厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为9000—11000元/㎡房地产市场06、厦门住宅成交量为300万平米左右，市场住宅成交107万平米，市场恢复性增加，住宅成交面积靠近400万平米；以后厦门住宅成交均价长久保持在9000—11000元/㎡；第21页房地产信贷政策调整以来住宅成交量连续走低，住宅交易价格保持稳定房地产市场信贷政策调整以来，住宅成交量由3、4月份30万平米下降到7月份7万平米；住宅销售均价保持稳定；7月份住宅销售均价到达12170元/㎡，是近两年来高点；上六个月住宅销售均价同比有较大增加；第22页以来供销比失衡，供给量小于销售量，市场连续消化存量房地产市场03—，供销比小于等于1；市场供销平衡，供给量略小于销售量；07—，市场供给量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；09—上六个月，市场供给量远小于销售量，市场连续消化存量；第23页厦门当地购房客群百分比下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定上六个月厦门当地购房客群百分比为34.8%，当地居民购房百分比下降到最低点；省内其它区域购房客群百分比基本稳定，维持在27%—35%之间；省外客群百分比有逐年上升之势，百分比为34.46%；已经成为厦门购房客群最主要组成部分；海外客群百分比较小，维持在2.5%—7%之间。房地产市场第24页在售项目分布图区域市场第25页项目名称地址住宅总建（㎡）住宅销售均价（元/㎡）商业销售均价（元/㎡）开发商销售状态特房红树康桥印斗路南侧、浔江路西侧73508700016189厦门经济特区房地产开发集团有限企业尾盘海聚天下（颐海嘉园）集美新城区中心423276862厦门集美建设发展企业售罄古龙御景集美大桥以北、滨海大道西北侧11510010476厦门古龙集团房地产有限企业预售泉舜泉水湾(二期)乐海路（嘉庚体育馆东南侧）251500895412656厦门泉舜房地产有限企业预售海景明珠盛光路与集源路交汇处448009215厦门旺森置业有限企业预售古龙明珠浔江路以西、印斗路以北1236156573厦门古龙集团房地产有限企业售罄区域市场第26页区域市场开发商泉舜集团·厦门泉舜房地产有限企业项目地址集美乐海路（嘉庚体育馆东南侧）占地面积79589㎡总建筑面积358607㎡容积率3.16绿化率26％建筑密度38%物业类型26-28层高层工程进度工程进入收尾阶段户数/套1204（一期）交房时间一期3月竞品分析——泉舜·泉水湾（一）项目概况第27页（二）规划设计泉舜·泉水湾由三块地组成，总建筑面积35万平方米，是集居住、商业街区和酒店式商务办公为一体超大复合型小区。整个建筑群气势雄伟、格调时尚，60米宽室外景观休闲长廊。建筑特色是新古典与后当代融合。（三）户型配比户型面积户数/套一房38㎡60二房54-62㎡364二房85-88㎡620三房105-140㎡158楼中楼240㎡2第28页（四）产品标配交楼标准为毛坯房，户式中央空调、厨房垃圾处理器豪华入户门、Low-E中空玻璃。贝尔高林原创豪华中庭、富士达永磁同时电梯、酒店式电梯大堂、精装公共门廊、阳光地下车库。70米南北超大楼距、通体陶瓷马赛克外墙、柔性铸铁排水立管。(五）推盘节奏及售价走势描述4月30日开盘，开盘起价起价9258元／㎡，均价约10000元/㎡。年4月加推5#楼。11月推出最终两幢1#和9#。该项目在年集中快速去化，成交均价也连续走高，近期近期售价已过万。第29页（六）客群起源项目主要客群为当地人为主，项目标时尚定位也吸引了不少岛内工作年轻人以及部分周围城市客群。置业目标：首套置业，投资以及换大房二次置业者。（七）营销卖点项目高标准住区+街坊文化商街；配套齐全，紧临嘉庚体育馆，靠大唐世家、大学湾生活区，附近有农贸市场；交通便捷，位于环东海域起点、BRT集美第一站，处于集美大桥入口处，出入岛交通方便；教育气氛浓厚，百年文教——具备从幼稚园至高等学府完整教育关键区。第30页（八）主力户型一房：39平二房：60平三房：120平第31页开发商厦门古龙集团房地产有限企业项目地址滨海大道西侧，集美大桥北端

占地面积61141㎡总建筑面积233991㎡容积率3.8绿化率39％建筑密度——物业类型13-22层住宅工程进度一期内部装修，二期地下室施工户数/套1610交房时间底（一）项目概况竞品分析——古龙·御景（二）规划设计项目分两期开发，一期总建筑面积142056㎡，户型独有5.2米挑高户型，买一层送一层；二期总建筑面积91935㎡，拥有135㎡-340㎡三房、四房及双拼四层住宅。第32页项目充分发挥沿海第一排优势，以半围和规划布局，拓宽了居住景观视野，做到户户看海、户户观景。项目园林景观规划采取江南园林手法及传统文人庭苑意韵，将环境景观融合在当代生活中。（三）户型配比户型面积户数/套未售套数销售率一房（带夹层）85-89㎡2882793%单身公寓46㎡18613030%单身跃层54㎡10190%二房87-89㎡232797%121㎡18572%134-141㎡92857.6%三房89㎡2522443%134-139㎡40100%147-151㎡571475%四房173-177㎡371949%第33页(五）售价走势项目9月19日开盘，推出是一期7栋楼中3、4、5号楼，450多套房源，户型涵盖了46㎡-177㎡一房到四房，起价8100元/平，均价9000元/平。12月19日和年1月底循众加推。自开盘以来，成交量稳定，成交均价连续一路走高，当前销售均价已飚升至10476元/㎡。（四）产品标配项目交房标准为毛坯房，地下室车库百分比为2：1，小区无会所，无配套幼稚园，无运动场所。第34页（六）客群起源项目因为地段及景观优势，购置人群广泛，自住投资兼有，主要来自厦门岛内、集美本区域以及周围城市客户。职业以私营企业主为主，还有部分教师和泛公务员群体。（七）营销卖点项目位于环东海域临海第一排，主打顶级湾居生活，拥有顶级海景资源；项目交通便利，前有BRT集美滨海第一站凤林站；区域人文底蕴深厚，依靠集美学村和大学城，项目周围有集美大学、集美中学、乐海中学、集美二小等优质教育资源；挑高户型，户型多样化，赠予面积大；江南格调中庭园林。第35页(八)、主力户型第36页开发商福建中联房地产开发集团有限企业项目地址浔江路和印斗路交汇处占地面积62550㎡总建筑面积100735㎡容积率1.5绿化率45％建筑密度20%物业类型高层住宅工程进度主体完工户数/套728交房时间底（一）项目概况竞品分析——碧海蓝天（预计10月份开盘）（二）规划设计项目将板式建筑与多层住宅相结合，组成了小区丰富建筑形态。轻盈明快建筑色彩，简练挺拔极富韵律外立面细部构件，充分展现了当代简约建筑格调，形成了极富滨海特色建筑格调。户型一律正南北板式规划，一梯两户，全明设计，86－150平方米三房、四房、楼中楼户型规划，10%超低公摊、赠予大露台面积。第37页（三）户型配比户型面积户数/套一、二房90㎡以下387三房、四房90-150㎡304楼中楼150㎡以上29别墅105-140㎡8(四)、主力户型第38页待售、待建项目表格区域市场地块名称地块坐落土地用途占地面积(㎡)总建（㎡)楼面地价（元/㎡）土地竞得者碧海蓝天浔江路和印斗路交汇处住宅62550100735福建中联房地产开发集团有限企业JP05侨英路与乐天路交叉口东南侧商业、住宅578251632204111集美建设发展企业JG09乐海路东北侧，嘉庚体育馆东南侧住宅8552252003725厦门丰融投资有限企业第39页市场总结区域市场1、整年走势：及年上六个月，集美区整体展现供不应求态势，价格连续上涨。因为受单盘成交影响，近期价格上涨尤其显著；2、片区容量：当前集美城区年商品住宅消化能力为20~25万㎡；3、产品线：集美城区市场向岛内衍生性和户型首次置业性、兼顾投资性是产品供给根本—主要产品线基本在首置80-90㎡二房扎堆。4、未来竞争：集美区市场存量分别是海沧和翔安4.6和4.8倍，集美要应正确本土竞争远远高于外部区域；5、品牌竞争：未来项目面临万科、华润、集美建设、古龙房产等国内及本土著名品牌开发商竞争，对拿地企业资金实力、研发能力、品牌推广及企业综合运行管理能力均是极大考验。第40页1地块规划出让条件

2区域规划与建设

3地块环境分析

4地块SWOT分析5竞争力提炼第三章：地块分析第41页地块区位图地块总用地面积145580.363㎡，规划总建筑面积339490㎡。东北侧临英环（天马山）路，东南侧邻滨海西大道，西南侧为规划在建东安路在建，西北侧为规划纵一路。规划纵二路、美山路、纵五路从地块中部穿过，分别连接美峰路、浔江北路直达乐海路、BRT枢纽站及嘉庚体育馆，道路施工图审查已完成，施工建设将与当地块开发同时。截止到当前，已基本完成场地平整。地块分析地块区位图英环路第42页经济技术指标地块分析地块位置3-1地块3-2地块3-3地块3-4地块3-5地块3-6地块累计土地用途居住居住、商业居住、商业居住、商业居住、商业居住、商业土地面积(㎡)15293.56922054.41726204.37831318.84927563.63021541.617143976.46容积率2.762.22.32.322.312.412.36地上建筑面积(㎡)422604860060270727006380051860339490计价建筑面积(㎡)422604850060270710406355051760337380建筑密度25%25%25%25%25%25%绿地率30%30%30%30%30%30%第43页出让数据地块分析项目内容出让方式拍卖起始价（万元）101220平均楼面价（元/㎡）3000增价幅度（万元）400竞买确保金（万元）20244土地使用权出让年限住宅70年，商业40年，幼稚园50年不一样性质建筑占总建筑面积(㎡)居住：4220以下；公用移动通信基站:不少于60。居住：47900以下；商业：600以下；生鲜便利店：不少于100。居住：56270以下；商业：4000以下。居住：67000以下；商业：4000以下；幼稚园：不少于3000㎡；生鲜超市中心店：不少于1500；开闭所：不少于160；移动通信基站:不少于40。居住：59400以下；商业：4000以下；生鲜便利店：不少于100；邮政支局：不少于150;有线电视分前端机房:不少于150。居住：48700以下；商业：3000以下；生鲜便利店：不少于100；公用移动通信基站：不少于60。居住318470（94%）；商业15910（5%）；幼稚园3000备注1、户型要求：建筑面积144㎡以下住宅面积占地块总住宅面积70%以上。2、停车位设置：生鲜超市中心店按1.5车位/100㎡建筑面积配置，其它符合《厦门市城市规划管理技术要求》和厦规[]112号文。第44页集美北部新城定位为集美商贸中心、文体中心及高品质居住区，片区将发展成为生态友好、交通便利、配套齐全，集商业、办公、娱乐、文化、居住为一体综合性高品质滨海新型小区。小路网高密度地块划分以提升通达性；公共交通导向土地开发模式；提供多元居住产品；以街道—小区为单元居住体系；强调滨海形象塑造。片区规划结构为一心、六区、三片、一带。一心——生态绿心，即中央生态公园；六区——区级商贸中心、区级体育中心、区级文化中心及居住区关键公建区、居住区公建区、

BRT（LRT）站点综合公建区；三片——城市街坊邻里小区、滨海休闲住区、生态居住区；一带——滨海旅游休闲带。地块分析用地规划：片区规划与定位规划定位：综合性高品质滨海新型小区第45页交通条件地块分析区域内部交通道路系统处于规划建设期，公共交通落后，但经过同集路、滨海西大道等城市主干道及BRT能快速抵达厦门本岛及周围区域，能满足居民正常生活出行需求。滨海西大道集美大桥BRT枢纽站第46页地块分析景观环境片区规划合理，道路绿化逐步完善，地块东南部可享局部海景资源，环境条件尚可。第47页地块分析公共配套设施嘉庚体育馆人人乐购物广场第48页地块分析商业环境分析

新开发区，商服业态低级，繁荣度低。而喜盈门建材家俱广场及未来BRT站点关键公建区兴建，以及新城开发建设提速，都将极大提升区域商服繁荣度。地块SWOT分析

优势（Strengths）规划优势：集美北部规划起点高，尤其是滨水区域，以开发高档商品房及休闲旅游用地为主，而建设中红树林公园、人造沙滩、旅游湾道、国际马拉松赛道等都将为人居增色。交通优势：集美大桥建成通车，BRT快速公交系统出岛第一站也设置在嘉庚体育馆，从岛内到岛外出行时间将所以而大大缩短，出行便利性在岛外可谓是首屈一指。区位优势：位于北部片区商贸中心、教育中心，未来商业、教育资源丰富。劣势（weaknesses）第49页片区处于开发早期，村落改造还未完成，各项基础配套设施和公共配套设施落后，商服繁荣度低，片区成熟度低，居住大环境有待改进。滨海西大道高架桥对项目景观有一定影响。机会（

opportunities）在厦门大力推进“岛内外一体化”战略关键时刻，“特区扩大到全市”给岛外房地产市场带来长久利好。《集美北部片区控制性详细规划》方案将集美北部片区定位成生态友好、交通便利、配套齐全，集商业、办公、娱乐、文化、居住为一体综合性高品质滨海新型小区。未来将成为大厦门未来最适宜居住区域之一，楼市前景为业内外人士所一致看好。威胁（threats）房地产产业政策密集出台，房地产调控重拳出击，市场观望气氛浓厚。各种国际国内宏观政策、经济原因都将影响开发商拿地策略。厦门商品房总存量1423万㎡，其中集美区存量最多，到达515万㎡，占全市总存量36%，项目未来将面临激烈市场竞争。片区当前正进行大规模旧村改造，未来土地供给充分。第50页1客群定位

2形象定位

3产品定位

4价格定位第四章：项目定位第51页客群定位客群描述

项目客群主要为当地居民（二次置业，换房族）和集美学村、大学城等大、中、小学教职员及泛公务员为主，以及部分中小私营企业主和周围城市投资客群。客群定位教职员及泛公务员全体；片区旧村改造衍生当地居民居住条件升级需求；中小私营企业主；部分投资者及候鸟型客户。项目定位第52页形象定位项目定位规划总平图规划效果图轻盈明快建筑色彩，简练挺拔极富韵律外立面细部构件，充分展现了当代简约建筑格调，形成了极富滨海特色建筑格调。第53页产品定位项目定位户型面积（㎡）百分比单身公寓40-5010%二房80-10040%三房100-12035%四房140以上15%户型配比依据地块规划条件，本项目户型建筑面积144㎡以下住宅面积占地块总住宅面积70%以上。而依据项目标客户定位及周围市场环境，结合项目标客群定位，提议项目主力户型以中高档品质，90-120㎡二——三房中小户型为主，搭配部分大户型产品，主要满足中产阶层消费者需求。第54页价格定位——可比回归分析定价法项目定位依据区域房地产市场发展现实状况，结合当前商住项目标产品特征，选取7个主要影响原因。分别为地段、配套、建筑品质、项目规划、开发商实力及信誉、户型设计、停车位数量。这7个原因，共分5个等级，每一个等级均制订出对应指标，而且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。详细见表格1定级原因、指标分值。定级原因指标地段A.从城市规划角度来看所处地段功效分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态组成和发展程度D.写字楼为临街或背街，办公气氛好坏程度。配套A.附近城市基础设施完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。建筑品质A.产品设计；B.建筑质量。项目规划A,项目整体规划；B.项目产品内部规划。开发商实力及信誉A.开发商资质等级；B.开发商信誉；C.开发商品牌；D.已开发项目标市场情况户型设计A.各个功效分区合理性；B.是否有暗房；C.实用率大小；D.结构布局合理性。停车位数量A.停车位数量；B.业主方便程度；C.停车难易程度第55页项目名称建筑形态地址销售状态住宅售价（元/㎡）商业售价(元/㎡)车库售价(万元/个)开发商特房红树康桥小高层印斗路南侧、浔江路西侧尾盘70001618915厦门经济特区房地产开发集团有限企业海聚天下（颐海嘉园）多层;小高层集美新城区中心售罄686212厦门集美建设发展企业泉舜泉水湾小高层乐海路（嘉庚体育馆东南侧）预售89541265615厦门泉舜房地产有限企业规划项目小高层英环路南侧规划待定待定待定待定可比项目选取为了科学地计算出本项目标市场客观合理价格，我们将选取上表中所列3个与本案含有可比性楼盘作为比较标准，依据可比回归分析定价法求取本案住宅、商业店面、车库公开市场客观合理价格。第56页分值判定与计算项目权重特房红树康桥颐海嘉园泉舜泉水湾(二期)本项目地段0.351.541.251.541.2配套0.150.540.450.530.3建筑品质0.150.530.350.550.5项目规划0.150.550.550.550.5开发商实力0.251515151户型设计0.150.540.450.550.5停车位数量0.150.540.440.450.5累计54.24.94.5第57页相关分值分析楼盘名称楼盘得分x销售均价yxxyyxy特房红树康桥57000254900000035000颐海嘉园4.2686217.644708704428820.4泉舜泉水湾4.9895424.018017411643874.6累计14.12281666.65176261160107695规划项目4.5

住宅部分商业部分楼盘名称楼盘得分x销售均价yxxyyxy特房红树康桥5161892526208372180945泉舜泉水湾4.91265624.011601743366.4累计9.92884549.01422258057142959.4规划项目4.5

第58页将表中给出原始数据代入线性回归方程，求得线性回归系数，若值靠近于1，则可找出商住项目产品与市场所理价格之间线性函数关系，进而结合本项目标实际情况，将本项目标分值代入到所求得线性回归方程Y=a+bX中，就能够求出本项目在集美区房地产市场中定价时点上客观合理价格。R=0.8256，说明所选商住可比项目标价格与对应楼盘所得分值线性相关。B=1210而A=1618把以上参数代入公式Y=a+bX，解得Yr=8491（取整8500）同理，解得Yc=1；车库12万元/个结合厦门房地产市场发展现实状况,并分析未来走势,预测项目二期住宅销售均价9000元/㎡,商业销售均价14000元/㎡,车位销售均价14万/个;三期住宅销售均价10000元/㎡,商业销售均价15000元/㎡,车位销售均价16万/个第59页1开发销售计划

2成本估算

3收入估算

4起拍价效益分析

5投标报价分析

6投标竞争分析

7风险评定第五章：投资分析第60页开发时序及开发周期第一期第二期第三期第三季度开发第一期3-3、3-5号地块，总建筑面积124070㎡。第四季度开发第一期3-4、3-6号地块，总建筑面积124460㎡。第一季度开发第一期3-1、3-2号地块，总建筑面积90860㎡。项目于年第三季度完工，开发周期6年。第61页开发进度表投资分析备注：假设项目建设中高层、地下室一层；且同期项目各栋均同时开工。第62页投资分析销售收入估算产品类别数量（㎡）销售均价（元/㎡）销售收入（万元）备注住宅318470289850一期住宅均价8500，商业1，车位12万/个；二期住宅均价9000，商业14000，车位14万/个；三期住宅均价10000，商业15000，车位16万/个。商业1560020300幼稚园300040001200生鲜超市中代建费用计算车位211029220开闭所160移动通信基站160邮政支局150有线电视分前端机房150累计

340966

销售收入第63页销售进度计划表第64页成本估算投资分析项目投资估算总建筑面积（㎡）：415490地上（㎡）：339490地下(㎡)：76000项目预算（万元）单方造价（元/㎡）备注一、土地费用104250

1.土地出让金1012143000

2.土地契税303690地价3%二、前期工程费4155100.00包含规划设计费、地质勘察钻探费、人防异地建设费、三通一平、审核评定费、测绘费等6项综合汇总约100元/㎡三、房屋开发费751431900.00

1.建安工程费581691400.00中高层，地下一层，带电梯，参考厦门建设工程信息，综合考虑确定2.公共配套设施费8487250.00综合参考区域类似项目3.基础设施费8487250.00综合参考区域类似项目四、管理费174542.00建安工程费3%考虑五、销售费用6137147.71包含广告宣传费、销售代理费、公证/签证费，按销售收入1.8%考虑六、财务费用60971801-3年期贷款利率5.