城中村城镇老旧小区改造导则课件

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renewal城镇老旧小区改造设计导则20XX-X-XX城市更0新1

改造前期研究篇什么是城市改造：W

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G城市改造是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。一概念最早出现在1958年的荷兰：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市改造。城市改造包括旧区开发、旧城区改造、土地的二次开发、用地性质和功能的转换、工业区转型、港区和滨水区的整治改造、以及近年来的城市生态规划和可持续发展等。近年来由于我国大规模建设和快速城市化阶段基本结束，城市发展的主要方面将转向城市改造。四个英文单词来界定“城市改造”的内涵就是：四个单词来界定“城市改造”的内涵就是：Reposition全新的定位Retrofit物业的翻新Overhaul设备的修缮Upgrade硬件的提升旧城改造相关理论：W

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G有机疏散(沙里宁)有机更新理论吴良镛院士城市活力论美国建筑评论家简*雅各布该理论最为显著的特点是主张将原来密集的城区分成一个一个的区块，区块之间用保护性的绿化地带联系起来。沙里宁的有机疏散理论讨论了城市发展思想、城市经济状况、土地、立法、城市居民教育、城市设计等方面的内容，将城市看作一个有机联系同时存在相对分离的区域，从区域角度讲，这是一种城乡差距较小的城乡区域均质体。“有机更新”即从原有的城市肌理对城市进行有机更新。因此，城市的有机更新不但要注重生态环境和技术手段，还要以动

态的眼光来看待，保持历史人文因素之外，还要将美学和文化的内容包含进去。即采

取适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系。不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整性。单一性是城市的天性，对城市设计而言，

最好的办法是对传统空间的综合利用和进

行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子

从而为传统的中小企业提供场所；保持较

高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿

街小店铺以增加街道的活动；减少街区的

尺度，从而增加居民的接触等。城市设计

并不仅仅是功能的组织及空间景观的创造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各

类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。国内政策背景W

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9年6月1

9日召开的国务院常务会议，国务院部署推进城镇老旧小区改造，加快改造城镇老旧小区，是重大民生工程和发展工程。国家政策背景W

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G2019年6月19日，国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。会议指出，按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署，积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面。要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。√一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。√二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。√三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。√四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。四点要求以上四点构成一个从总到分、从易到难、层层递进的严密体系，包括了改造标准、改造范围、微改造、全面改造、改造后小区管理等内容。第一点从全局出发，要求明确改造标准与范围，开展试点，为全面铺开积累经验。第二点是关于微改造的要求。主要内容是完善配套设施，加装电梯，以及户内改造等。微改造的投资回报空间极小甚至没有，因此，需要在实施的体制机制上需要统筹协调各方参与，“加强政府引导”，“发挥社区主体作用”、“动员群众参与”。第三点是关于创新投融资机制的要求。一说起投融资，必然离不开市场化运作，李克强总理明确要求“运用市场化方式吸引社会力量参与”。社会力量参与老旧小区改造，必然以一定的投资回报率为前提。如前所述，微改造的投资回报空间极小甚至为零，这意味着市场化模式很难广泛应用于微改造。与市场化模式对应的必然是全面改造，也就是说要在规划条件上适当放开为投资回报留有空间。因此，第三点虽然是对创新投融资机制的要求，也是对改造模式和城市规划的要求，适当放宽规划，推进实施全面改造。第四点是关于小区管理的要求。提升小区管理，必须“软”、“硬”结合，“软”的方面主要指物业服务水平的提升，“硬”的方面主要指完善相关配套功能，即社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等。以上第三点要求，从投融资的角度为旧城镇改造指明了方向。可以预见，随着投融资机制的改革创新，大量资金涌入旧城镇改造领域，相应的城市规划、拆迁补偿等相关配套政策也会跟进完善。国家政策解读W

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G城市更0新2

改造内容篇居民生活环境基础提升为主时效短、缺乏维护、注重外观形象和沿街路面老小区整治b

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e老旧小区改造增进公共利益人民福祉实现民生先导的城市更新n

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w愿景W

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G愿景一品质小区——致力改善人居环境、提升工服水平，打造人性化生活空间愿景二文化小区——延续街区特有文化，塑造特色空间，提升小区整体风貌愿景三智慧小区——引导共享、开放的小区管养方式，保证微改造的可持续性W

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G三大目标民生实用特色民生以涉及公共利益和人民福祉的项目板块为改造核心，在全市范围内普及老旧小区的基础性改

造，体现对小区居民的基本关怀，保证社会发展的全面性与平衡性。统筹考虑“水、路、电、气、消、垃、车、站”等内容。特色挖掘小区历史文化、自然环境等方面的个性特色资源，以“一区一景”为目标，在完成老旧小区基础性改造的前提下，进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。实用建立模块化、菜单式的项目选用体系，制定图文并茂、完善易用的设计导则，有效指导小区评估、方案设计、成果审查等改造工作中的各相关环节设计导则三大目标W

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G设计导则应用方法参适用老旧小区改造的有关内容参与改造的相关部门涉及危房整治、文物或历史建筑改造、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区和传统村落，应在遵循各专项相关法规要求基础上，进行微改造设计。涉及文物、历史建筑以及历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区和传统村落进行的相关建设工程，应严格按照文物保护和历史文化名城保护的相关法律法规先进行保护规划和修缮设计，并履行相应的报批手续后，再纳入老旧小区微改造设计内容涉及危房的建筑按照《广州市房屋安全管理规定》和《广州市城乡规划条例》相关规定进行治理。小区居民街道及小区主管部门专业设计人员W

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G相关规划要求设计导则梳理了与老旧小区微改造相关的城市形态风貌、历史文化保护、城市更新三方面的规划要求，提炼管控要点。城市形态风貌 历史文化保护 城市更新改造√符合城市总体风貌引导要求√符景观视觉通廊与天际线部分的设计要求√符合对于城市色彩的指引要求√符合交通廊道及枢纽地区相关风貌指引√历史城区，历史文化名镇，传统村落，历史文化街区，以及其他历史文化要素周边的老旧小区，改造方案应从建筑高度，体量，尺度，建筑形式，材料，色彩等方面对接管控要求。√突出强化重点地区的风貌引导，打造城市形象品牌。√符合历史文化风貌控制要求√历史城区建筑主墙，辅墙，屋顶及点缀部分色谱应遵从色彩总体概念规划要求。√对于历史文化建筑本身，应严格按照相关保护条例，规范和技术进行修缮。√符合历史文化街区保护规划有关建筑物分类保护整治相关要求√整体保护旧城格局和风貌√重点保护物质和非物质文化遗产√落实旧城镇历史文化资源保护中关于完善排水，消防，供电，垃圾处理与手机等市政设施的要求，隐蔽室外市政设施，与历史风貌协调。W

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G设计导则前期策划指引针对不同建设年代，不同空间布局的老旧小区现状存在的特性和共性问题，进行侧重点不同的改造设计。小区分类街巷型老旧小区单位大院型老旧小区商品房型老旧小区典型小区海珠区仁和小区梅花街梅花路小区东湖新区小区空间特点街巷狭窄，密布交织，道路复杂底层建筑沿街巷连片密集布置

少量多次和小高层穿插其中历史建筑点缀其中行列式建筑布局，以楼间道路组织交通楼栋之间形成条形公共空间公共空间形态相似，识别性差围合式布局，道路呈环形布局有集中大片公共绿化活动空间连续的沿街裙楼界面空间形态W

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G前期策划指引针对不同建设年代，不同空间布局的老旧小区现状存在的特性和共性问题，进行侧重点不同的改造设计。设计导则小区分类街巷型老旧小区单位大院型老旧小区商品房型老旧小区典型小区√海珠区仁和小区梅花街梅花路小区东湖新区小区基本问题√建筑危破，楼栋设施破旧不齐√“三线”乱搭√消防通道不规范、消防设施不完整√基本没有公服设施及公共开场空间√建筑破旧，楼栋设施陈旧√基本小区服务设施不足，缺少适老设施√消防设施及其他市政设施破损、老化√公共空间缺少活动设施，利用率低√部分楼栋设施老化√植物绿化空间有带整治修葺√养老适老设施不足√公共空间品质较差、活力不足空间形态W

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G前期策划指引设计导则街巷型单位大院型商品房型优先解决民生问题优先解决活动设施公共活动空间、电梯是重点街巷型老旧小区以海珠区仁和小区为代表，由于建造时间较早，小区公共服务设施的配置往往按照早期的城市住宅标准，基本已不能满足当前居民的需求。因此，在改造设计中，应首先排查甄别小区最为紧迫的基础民生部分内容，优先解决基本民生方面的问题——例如，“三线”乱搭、消防通道不规范等，再适当拓展提升类的改造项目。单位大院型老旧小区以梅花街梅花路小区为代表，这类小区建造时间同样较早，无论住宅本体还是小区公共设施、公共空间，均难以满足居民对日常生活的需求。改造设计应优先解决公共空间缺少活动设施、小区缺乏适老设施等基本生活要求，有条件的小区可增加优化提升类改造内容。商品房型老旧小区以东湖新村小区为代表，这类小区具有相对完整的小区空间，但由于开发年代较早，服务设施配套标准较低，矛盾比较突出的方面包括停车位不足、公共活动空间不足、电梯配置不足等，这类小区改造应从居民的基本服务需求出发，完善小区基本服务设施。W

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G社区基本情况施设计导则居民改造意向社区环境设施建筑情况产业情况加强老旧小区微改造前期调研工作指引，明确调研要求、调研内容、工作方法等。加强总体策划指引，强调成片连片改造的重要性√社区发展历史√现状居住满意度√小区道路街巷√房屋栋数楼龄√产业结构√用地情况√楼栋改造需求√市政基础设施√建筑权属√产业类型√人口构成√公共空间改造需求√配套服务设施√建筑结构类型√产业规模√建筑构成√服务设施配置需求√三管三线情况√房屋质量√产业效益√历史文化资源√市政设施改造需求√公共空间环境√房屋设施设备√从业人群√社区特色√参与公共事务意愿√消防及安全隐患√危破房数√社区管理与服务水平√社区改造建议√违章建筑情况前期策划指引W

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G比如水、电、气、路等市

政基础设施的维修完善等，还包括垃圾分类设施的配

套和加装电梯。设计导则要素设计导引住房和城乡建设部会同国家发改委、财政部的全面摸查显示，截至今年5月底，需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人，面广量大，情况各异。目前初步把改造内容分成三类：保基本的配套设施 提升类的基础设施 完善公共服务类包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。包括完善社区的养老、抚

幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利

店等设施。从保基本的配套设施和提升基础设施开始，根据需要逐步提升和完善。W

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G要素设计导引将楼栋设施、建筑修缮、服务设施等9大改造类目细分为60个设计要素，结合各要素特点，明确规范依据与参考、总体要求、设计流程、设计要点等具体指引，主要包括“水、路、电、气、消、垃、车、站”板块分类要素及设施基础板块小区建筑1.楼栋设施楼栋门，对讲系统，楼栋三线，消防设施，供水设施，排水设施，用电设施，楼道照明，防雷设施，化粪池，雨水管，空调排水管，信报箱，一户一表，管道燃气，防盗网和雨棚整治2.建筑修缮楼道修缮，屋面防水，外墙治理，建筑户外构造构件，出入口适老设施，外墙整饰小区设施3.服务设施环卫设施，康体设施，文化设施，老人服务设施，公共晾晒设施小区市政4.小区道路小区道路，步行系统及人行设施，无障碍设施，拆违及通道清理5.市政设施三线整治安防设施，消防设施，市政照明，排水政治，供水管网，供电设施小区环境6.公共环境围墙清理维修，信息标识，街区绿化，物理环境整治提升板块小区建筑7.房屋建筑提升加装电梯，空调机位调整，屋顶整饰，立体绿化，节能改造公共空间8.小区公共空间开敞活动空间，街巷活动空间，口袋公园，小区入口，公共座椅，景观小品设施提升9.公共设施提升雨污分流，停车设施，非机动车设施，信息宣传栏，公共管理设施，快递设施，智慧管理设计导则W

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G设计导则要素设计导引住房和城乡建设部会同国家发改委、财政部的全面摸查显示，截至今年5月底，需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人，面广量大，情况各异。目前初步把改造内容分成三类：公共空间特色营造 服务设施特色营造 小区建筑特色营造 文化艺术特营造√休憩设施√游戏设施健身设施灌木移除√围护设施等√集中设置√分散设置等√阳台窗台绿化√室外墙面绿化√屋面活动空间√整体式入口等√历史主题社区√艺术主题社区等W

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G老公房本是1

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8年房改前由政府或国企出资建造的刚需性质住宅，屋龄超过2

0年。这么多年下来，老公房社区的绿化和设施不齐全，统一管理也是老难题上海番禺路222弄——让我们的美好生活继续改造前社区公共空间稀缺且利用得不好，对于楼道光线过暗、视线干扰、品位升级的问题，需要通过设计解决W

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G即便是很小的一步，也需要很多人的努力；从每个场所的情感需求出发，共同打造出一个友好社区，让儿童、老人和都市白领都能感到温暖幸福的生活方式。我们是怎么「启动」项目的？用类似“化整为零”的解题思路来解决，可以分阶段实现；其次，模块化和产品化，提供更具有普适性的解决方案。具体表现在：将老公房小区的典型问题进行拆分，选择“传达室、楼道、垃圾厢房、绿化带、标示、适老改造”等等小课题，来交给不同特长的设计师来解决。这些课题的选择也是跟管理部门及居民沟通过后选定的。我们是怎么「激活」社区的？举办了设计开放日、工作坊、美好社区节，让我们和设计师一起，走到了公众面前，接触到最终使用者；而通过设计节这个契机，社区营造的专业团队也能开启跟社区的有效沟通。设计反思：设计和居民的关系从“多角度”来思考和完成，强调「共建」。在改造之前就邀请居民一起参与设计开放日，来给我们的设计改造提“要求”对楼道光线过暗、视线干扰、品位升级的问题，通过设计解决上海番禺路222弄——让我们的美好生活继续改造实施策略城市改造不仅仅是物质性的再开发，更重要的是要注重城市更新的综合性、整体性和关联性，应在综合考虑物质性、经济性和社会性要素的基础上，制定出目标广泛、内容丰富的城市更新战略，制定各种不可分割的政策纲领。旧城改造建设的模式为：全面调查，建立技术档案，编制旧城改造计划；对古迹和历史建筑进行登陆注册；划分保护区；对旧城区进行改造规划设计，对旧城改造提出了如降低建筑密度、改善环境和交通、增加绿化等具体要求。城市改造的方式，从大规模以开发商为主导的剧烈推倒重建方式，转向小规模的、分段的、主要由社区自己组织的谨慎渐进式改造，对旧城区内建筑分别采取改建、扩建、部分拆除、维修养护、实施住宅内部设施现代化或公共服务设施完善化，旧居住区居住环境，保留原有风貌特色，提高土地利用价值。政府由原来的直接介入旧城改造转向间接引导，工作重心集中于维护社会稳定、促进住房保障、营造健康环境、建设公共设施、引导公众参与等。旧城改造的主体则主要由私人开发公司和社区团体组成。开始重视城市改造的社会经济意义；城市改造不仅停留于表面形式的更新改造，仅解决一些物质和社会性表象的问题，而是探寻其深层结构性问题，彻底解决城市衰退的根本矛盾。城市改造政策的重点从大量贫民窟清理转向社区邻里环境的综合整治和社区邻里活力的恢复振兴。城市改造既要注重城市物质环境的改善，同时也要注重社区特有意象和性格以及区域特色的保护与创造，维持好原有城市空间结构和原有社会网络与社区。W

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G国外旧城改造发展趋势缓解人口压力城市更新的动力W

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G可持续的旧城改造市场动力政策动力经济动力社会动力土地市场化房地产周期发展土地与三旧政策规划调控机制产业结构优化扩大城市税收重构社会网络外在动力内在动力四大动力