北京昌平北清路地块市场调研及营销执行策略提报页协成机构

1北清路—生命科学园“A5地块”市场及营销思路初探协成机构/2战局/本体审势——发现问题客群/定位目标/策略/执行寻策

——市场出路谋攻——解决之道23战翁局/本胃体审挣势—发壶现搏问岭题3战殊局—令—昌匪平区穗域辽市档场疏分狸析宏原观抹环圆境市轰场渔调写研4昌律平卵，际地真处姻北好京狮市耀西居北耽部叔，遣是上萍风灵上薯水坛的仗宝导地，药素掏有狼“龙睬脉惠”之冤称网，犯是柱历凉代偷王瘦朝窄的跳畿皂辅眼重毫镇克，要至恭今武已粉有两碧千牧多你年姥的澡历错史赠；昌笼平睬区迹，扭位并于泪北悲纬4件0．2华0，辉东连经1宫1案6．2子0；园地祝域净面甘积1橡3孕5费2平秃方跳公招里姿，服山恨区画面腊积8闪0妨0平拴方明公顶里膊，常啊住浮人耀口1从0迁0余血万；京剧绿渣化辅隔劲离塞带克、部温换榆境河盘绿业色材生邮态筹走悔廊琴、侧京骨津廉风宁沙争源冷治宁理什等铜工她程贫的绩顺六利粥实帽施由，偷改微善侦了者首输都以及银昌线平造区扮的绑生政态看环崭境孩，极区报内乒植投物蒸茂狗盛际，丸林京木猎覆容盖殊率眼达4掠9絮.绿1锡%，衰确鸽保摄了搭昌牺平猾区驱的养空匆气鄙质横量遥常贫年扑保忆持客一访、尼二偿级江水夹平换，认为招昌爪平介区硬赢指得蜻了队“天斩然脏氧菌吧平”的饶美六誉容；昌聚平秧区败是般一姥座腿历殃史岩文黄化朴名湿城问，远中末国扇北快方罢著北名辱的己旅屑游誉胜革地较，状有窝“首提都肯后崭花嘉园”械的抽美旁称炊，颜全燃区裹共霜有份文页物搏保蜜护条单解位7瓣8处目，产其缺中扮世塘界潮文笛化缓遗更产晨一菊处巩，案国益家遭级碗重受点颗文朴物嫁保内护列单独位4处谅，顷市感级爹重犁点挠文霞物神保准护源单信位5处衫。昌滚平出概习况上求风汉上劣水忙、侍环疑境怀优刘美昂、追历坚史灿悠够久蒙、瓦文校化睁名刺城5区忧域饮发迎展恐前夺景北洲京烟大赚都纱市纯的瓜扩扫展拖，谷使程得星区匹域搏经收济在发翠展师迎露来才新坐机其遇品，蔬同君时奖作友为研”驰京存北腥生识态鉴屏顺障闯“月，历也霉是葵宜易居廊的会理题想千之琴地家。6昌吉平往作肿为兆首界都货的城音市孝发聋展禾新桥区，熔是恭疏淘散晃城室市款中军心森区懒产姑业俭与孩人油口筛的枪重示要斯区闸域皂，员也宗是退未薯来首琴都辱经昂济妹重兔心所首在案，盯主蜡要错任卡务医是介依蔑托糕新道城纹、带国骡家胃级驶和钟市袭级界开仰发千区谁，押增池强生卧产韵制鹊造妻、计物扣流墙配付送肢和妇人稼口拉承羡载肉功妥能；沈昌架平添初袍步灿形饺成脂了虫以“三雀园”（跑中绩关厌村缸科边技惜园惨区滤昌罗平甜园磨、绞生课命作科葬学灿园孕和魂小蝇汤犹山盯现屑代剩农蛋业揪科乌技真示征范宽园筝）奖、“三剃区”、"五银个妻经沃济眯板殖块"（部高芽新躺技图术骡产稍业盆和抱先仪进侦制瓶造嘱业变、狂旅茂游弄会参展第业日、萍现障代含流柔通闯服尤务冷业雁、欢现乘代即农争业僻、眨房液地债产拜业爸和愿建婚筑雕业谁）馅为未支尸撑桃的躲区僚域抬经球济值发宴展穗格乐局程。区袋内乒拥门有剩丰装富婆的学科井教芽资嗽源榆和冬较宾强休的豪产够业械承庸载节能殖力授，戏在咳发乒展高博新冬技庭术陵产塘业方摆面傅具稳有哭明份显洽的浇比酬较留优帐势糟。昌境平生宵态隶环临境傻良阻好铜，步人极文稠底居蕴碰深匆厚，暗交绒通静出旁行辅便乌利沸，湿服贝务倘设堡施鱼完针备煤，无是且投已资性创纤业闹、界旅碌游帅休美闲旬、带生翅活公宜钥居废的绵理设想倦之蒸地凡；区缸域让发房诚展营布桐局一尾带：北志部暗山裳区哭生镰态炉带重浙点吓发怒展胡生遇态旗农娱业都和先旅存游信休跌闲巾业学，嚷实咱现知产凡业邀化薄经壤营司、乱规右模轧化俗发颗展咐，昼并浇辅盲之定其否它英相捎关馆产乖业回；两音轴：八侧达次岭叨高炕速毛公箱路矩昌喜平慨段末为究西烂轴士，姓立退汤桂路狂为怨东粮轴西蚊轴补沿际线俗重肺点勇发意展尤高苍新僻技秘术鬼产写业吗、功先宫进变制同造豆业瓜、遗高掏等肿教款育泰；骑东断轴晓沿砌线怨重逮点帆发堤展讲现走代协农管业撞、洗现皇代宪服多务奖业妇、红旅弄游羞会亿展氏业昆、助房玩地代产仇业蜜。一由带渐两柏轴垫、绸一泊城下多谈点病”笼的壳产驶业雀发风展努布叉局一以城：昌勒平母新届城在拼推铺进碍昌广平糊新侮城宗建苹设却的凶同粥时礼，液在育现斗有皱城危区薯重饭点渗发忧展闯现孙代幻玉服胀务远业爹和啦房者地轮产齐业做。多拿点：各鲜镇军中厌心萌区柴和提重航要粗产践业欺聚顽集联区各挖镇旗中漂心晕区明和察重塞要热产击业积聚缓集嫌区欲按宰照语全晨区肥区距域绑功墨能纵划坦分犯，怀引帖导州产拔业印合疼理衰布融局克，搏挖糖掘歇潜柄力冲，洞建雹设番各有具其特风色扭、文优蒸势辜互值补在、判错袋位寺发赢展寇的钢专过业慨聚浙集盯区负。78区牧域雹产愿业蚊格忆局主哑导锈产永业喷功氏能携区高钳新丹技炎术心产稳业糖基柿地:以央中贤关魂村宿科终技狂园婚区占昌难平器园律、盾生类命攻科误学蛮园涛和桥国涝家叮工阁程桨技渐术携创忧新膊基挪地乳。先欣进凳制小造晶业浪基完地:以冲北棒汽谷福着田柳为骑支送撑糊的而沙旱河序制阿造效业里基哄地火。旅暮游道会赛展笛休与闲顽区:小斑汤什山求及体周蚊边娇地云区睡以优温哑泉吹疗阀养焦及服会片展册为怨主黄要还方校向岸的岔旅脏游钻休碑闲蛛产亚业翻。高巨等五教订育射基榆地:以醉沙博河凯高还教臭园森区跑为篇支起撑复，塘形典成似首衔都眨高坡等址教魔育捏基旬地魂之缘瑞一丘。现么代晃物货流升基汁地:以剂中籍关怎村惩国祸际半商挣城丝式等菊大赛型舌商歇业兰中啦心周为搏支省撑睬，凭形壶成危首堵都罩现等代什物酷流通基诵地具。旅喇游饿文升化星度田假责区:以僚十助三搭陵逆世绢界韵文经化煮遗按产哲为枣支氧撑粉，冠形归成箱知颤名计旅范游赔景权区雁和泉休诉闲梢度蚂假怜区膨。现枯代烈农南业栋基汪地:以告小昂汤恼山曲现酬代祝农墨业壳科蚕技认示否范假园封为嚷支携撑陡，萝形奇成梨首举都微都抵市枣型肿现沿代温农悦业食基盖地复。昌末平郊的芝功趋能弹定贷位：碎国劲际觉研域创破区呼，武休即闲由度滥假捉城昌速平—根—打削造能京顿北B知P魔C产欲业房诚集决群以弄良奔好维的泳城哈市剑环冰境中为躁基货础排，产积岸极晃抓锁住珠京伸津钟冀量研丘发忆产顺业咽聚沃集筛和昆北箭京翅城闭市屯职稳能号疏影散让的朝机厅遇巡寿，课打待造盗以费低贪密并度盖办窜公欢为沸主乌要卫形宁态借的B线P视C（B抖u唯s淡i倡n逢e度s铁s酬p损a尘r包k革c纪l浆u雁s捷t事e枝r）耗产裤业惜集词群娱。昌孟平宝重际点臭以朋已型具桑有嘴相照当垄基如础欲的扭能遣源剑科眠技粒、誉生爸物图医概药淡为遗突借破冷口玩，顺同向时乳吸扫引周包宝括冈电多子四信镰息位、志文凯化幕创嚷意摆等尝相欠关惜的趟产坊业沈聚汇集吩。在未空郑间楚分牌布亡上燃，猫以荡八柿达送岭偶高丑速愚、撑七肤北夸路婶为凉两钉条蚊发锤展淘带骄，宽形溪成旧以磁能犁源盼科扭技摄、爱生绘物遵医升药勺、奖高隐科感技纱、讲文止化铺创设意版、叠休爸闲却度辽假相为年主痒题典的珠多摩个担特慨色级商慕务竭花双园也集糖群辰区屑。B酸P价C摊—遍—商法务熟花柳园墙城埋市亚，炮是洒一翻种对新梨型境的押城千市舰发辟展码理夫念激和客模逼式足，京强艘调悄社乡丰会谣与狡自缠然励的乔有筒机蚁融圈合膝、锡协眉调谈发烘展兵，枣可益以稳同分时吐满魄足匪人述们石创怎业恭、谅居滤住投和尿休伤闲捐的香需告要9昌惧平置将台依回托身“耻商医务怎花批园出”汽，惊实宅现粘昌围平秀优膝势叼产周业腾与蹲良买好添生释态左人特文佣环坦境堤的劝有廉机游整涛合乡丰，孟积列极介融菜入篇首丛都西袄部僚知没识鹿商暗务籍圈。1秧0昌英平—筑—规帝划求建科设村“开金垮十胃字约”代高绝科必技掌产规业规走逆廊“撕金嗓十机字抄”劈燕高辜科盏技昌产弄业没走柴廊哑由器八瓜达炕岭粪高勿速府路选沿羊线挂产选业反轴迹和哨七隙北割路柿沿意线把产亏业组轴穷共证同居构往成肆。七纱北产路碌西弯接晶北简清摩路宫，呆东烘连渐机弃场凭北超线颈，鹊拟蜻借道助引中须关嫁村特科私技唉园拳区晴和防首啦都漫机闯场云临义空系经桐济年区喉的话“酒双肢轮最驱匙动峡”鹿，师加植强赢沿披线挠土穗地长资叙源敢整斗合仿，值集票聚蜡发返展碌高寸科基技佣产哨业书和般生馆产巾性裂服值务踏业挡，角形挪成“闯金宏十乓字冷”白布崇局。产漏业炕走圆廊尘以凤北济京川迅荷速榨发赤展磨的能蒙源贝科瓦技员、次生乌物棵医肯药寄、I题T电旧子饲研算发浇产因业为结主丢要辈目希标睬，捧重雾点好发焰展怀能犯源缓科帅技碑、柱生膏物乳医永药书、紧先怠进痕制逐造喊业灯、滴现击代勤农团业梨，乓构北筑牧金抵十循字捕产拌业成发刮展亡空形间那，乐成呆为跨春国底企异业至进默入辽中巨国找的户产计业药服蒙务趣平唯台荷，蛮北铲京汗产坏业男升轿级幅的消示顺范金区紧域。昌档平密园法、舞生脑命卸科亲学薯园炼、担中象关添村玻国捞家艺工贯程唯技女术膨创两新兄基异地减以娱及碧高俭等鸦院泛校盈聚返集单的洁优溜势卸，杜构储建产唇、搜学璃、辰研言一疑体鸡多闻元客化僵科压教嚷新窝城喊。以自侦主丽创崖新鞋为便核沾心鞠，隙以揪高撇科锦技裙产妻业凯为世龙惯头，钓组咐织渐区肃域地产隐业停协撑调狐稳沫步本发愈展具，赠带拌动帝富远有论活岸力慎的泽产忙业炊集片群叫快比速奴衍衰生芝成宫长紫。区欠域该交位通—剪—新驶交已通日助岔推爬区必域直发曲展七晒北股路，志作炉为膀建炉设充商神务伶花葱园币城伟市竹的桂重艰点俊工揪程炼，沈将浆成小为昆京岂北华地镰区此重旧要曾的翁东骑西究向广交楚通秆走罩廊锅，贫它考连晃接圾北慈清讽路(中累关锐村掌科陡技饭园)和芒机醉场呜北长线(空觉港膏工制业粘园)，绕将谜于概十立一领前信竣饥工形实垮现畅全咐线额贯福通炎。七城北戒线酬的凉建乞成牢将隔与谎八个达脉岭模高虾速梦一宰起照形扔成筐“卫金什十愿字评”塞布福局旨，云促昼进范沿桂线麻产版业偶建裤设箩与制发后展愚。地顾铁绩昌弦平逗支签线s芒2线，亚由笨上鼠地1灭3号翼西碗二线旗秋站熊至亿昌举平批南捷关企，左北屈清侧路暴站滴为雁第匀一鉴站宴，秧服映务逼于策以赖中千关貌村河国阶际劣商撞城侵为判核栗心痒的凉周目边鸦区留域插。嗓目旬前退施碗工烘进脊行独中舒，摘预夸计2卵0点1金0年8月游试隶运免行欧。铁群路敢的蹄建先成夹将顽贯优穿絮和杀辐既射随创险新疲基搭地评、玻生假命玻科仓学出园馆、补科只技削园泉区匙、踩沙爷河避高抗教矩园溉区程、句沙刘河航巩裁华悉城袭、塌昌边平贷老枕城打区著、李新神城租东逆区缸和朵十昆三滑陵宵特哀区积等陪重须点酒功经能缺区辫。1睬11抱2区尾域叠人诉文文编化滨资气源魔优吐势终丰别富。昌矛平隶的絮文杨化虹资僻源冬异欧常轧丰馒富仰，睡其吉中拦既疼有连历舰史物延窄续桶的舰传集统浩文湖化兄，睡又斤有技日绘新览月娱异究的蜓现版代锦文假化档。昌到平睬的妹地闷域务文丙化衰为京“郊燕范平样文醉化捞”碌，是馆由蜓关猛山贷文圆化接、济明射优虹文通化衬和摆现篇代仗科商教般文扣化妇三梁个忽部缸分恩组掏成倍。环写境枕资协源纠优辽势足明枝显庙。昌蚀平烫区闹林救木椒覆膀盖把率损达把到4年0％贯。反特纪别出是原北描部猜山诞区披和表半辽山御区冈，琴在趴良签好员自葡然乏植神被偿的允基章础有上陕，解相件继听建兔起落了的一丸大必批愧景达点派，翅形畏成享了司十篮三活陵溪水窑库逮、旁蟒样山麻、难等届八逮大欺自合然愿风扇景侨区劲。龙生掠态副效闻益响十匹分神明漂显主。科滋技遍和仇智扶力透优湖势梦突祖出。昌序平景聚学集乒了凝中文国星政斯法龙大均学哗、有北资大梢分披校拉、智清稻华鸟分肤校墓等2睁8所夫不辉同骆类挥型砌的案大紧专僚院勒校每，偶高赴校徐的群集尖中组优寻势双是老其近它院郊同县融望夕尘称莫叔及怒的情。鬼昌壮平圆拥孕有划不军同甜等绪级析的授各沟类刘科否研滨机厅构但达1名1本3个宰，米科姿研拒培迫训者基敌地4喉9个盟，效技争术造人记员哨密们度奋达毛到4遮1草1人娇／握万挤人薄。昌筒平—捡—是桶北查京忘最世具”社巧会隆资衰源”、”人魔文直底茄蕴”的动区姜域灭。1独3区非域国人俗文昌醉平弟区秋名六校供云怀集贞，扇营爬造芦了避良非好毁的辛人宅文着氛子围弊。汇获集苦了吸中钓国巾政租法支大乡丰学响、指北赠京萄大错学杰分劈燕校室、担北林京始化率工缸大坊学键、哥清灰华毯大蹦学逗分毯校适等2似8所倍，犯全攻国携重每点道高弊等膨院丢校帮以碑及清侵华庸大弯学筹核浅能腿技孤术叙设索计洋研泽究它院秧等1终1间3所死科稳研宫机鞠构，冠为累昌残平温经裤济庭的译发鞠展修储券备买了注充辨足艇的人呆才望资踪蝶源，画提壶供田有往力涛的智求力齿支棉持界。正浸在寸建休设画中剃的裂沙蓄河拨大闲学耕城熟占好地7笼9查9沈.竖7醒2公往顷,建男筑仿面给积4否5塑5万芒平昼方值米,投井资疮规未模脚约1纪0寻0亿刮元最人淹民绳币箱。随榨着纵大总学小城窝的觉开闸工坝建耗设帽，绕又舅将否有讯北病京肉航邻空懒航糕天仗大闸学肤、氏北格京趴师缩慧范格大规学摸、兽北的京困邮笨电男大拿学龙、割外裂交溜学块院耕、钟中惕央叉财吊经茅大线学怖等岗六安所雄大液学渐进瞧驻凤昌洽平位。昌践平—均—是钳北澡京目高里智所阶棉层疾、僵高奖教谷科孔研农院恭所庙、睡大途学贴城要聚练集双地雅之天一第。1234高缩慧端集的疯产阔业瞎基鸽础良同好纷的尖生酬态愧环讽境集劝聚趁的愧人税文菜优蒙势便唐捷安的披交树通训条爹件商艰务幻玉花竹园淋城南市革的衬平松台金震十尖字摘高展科如技性产狡业流走抛廊制嫁造绕业侍、敌农啊业抱基味地B占P艳C产熔业跃集哨群旅丈游拴休鸣闲潜产泡业文担化其创妙意校产视业上驱风血上爽水拳、片低宋密娃度娱、拣天摧然分氧炭吧过、喊首赞都秘后质花爽园摊、察十炸三播陵蛾特北区勿、秀小侨汤慨山宗温西泉父区高但教获科段研爆院营所春聚统集旦地西叨部骂知所识朱商食务影圈历电史略悠庄久些、槐文素化绸名幕城八侧达锁岭晕高辉速寻、贿京妙包抽高抬速万、搜京级承蜓高竞速备、寒七舞北计路井、茎轻培轨s秘2号萍线肾、8号朱线昌奖平滔宏嗓观吹环寺境钉小宪结1肺4战肤局—肯—昌义平区遵域逃市折场炊分呜析宏迁观驾环霜境市添场带研到判1闲51尿6市讨场麻案础例拿的肾选时取商业用地做公寓本案周边区域选择要素o言r珠彼江帽摩贴尔北体回况归公线园洁墅百枯旺只杏乡丰林掠湾领槐秀座新缺硅斧谷北猛京迎太追阳茅城合讲生扯麒房诚麟荡社滨腿河1号在售/即将1下7本案根游据煎市架场屑案迈例撑选金取机要星素麦，黄共图计8个若项矩目补：珠向江盾摩邮尔粥国窃际而中某心申、慎百搅旺甜杏纪林看湾梨、陕领作秀跃新砌硅按谷其、随北须回甜归纳线稠、倦北确京蛛太反阳征城怖、蜻园鸣墅死、呜合诱生辅麒达麟鸣社镇、锡滨波河兔一集号珠献江相摩鹊尔领牺秀烛新扁硅触谷园宪墅百雹旺扰杏嘴林钉湾北迟回萍归看线合因生咳麒精麟逗社滨穷河胡一蚂号北絮京欲太童阳秃城土地性质项目所属区域总规模建筑形式容积率绿化率住宅70年领秀新硅谷海淀47万独栋、双拼联排、多层、小高层1.1330%百旺杏林湾海淀49万多层、小高层、叠拼1.1736.4%园墅昌平10万双拼、联排、叠拼、独栋0.8631.06%商业40年珠江摩尔78.1塔楼、loft待定待定北回归线3.9万塔楼230%北京太阳城12万塔楼0.850%滨河一号朝阳10.8塔楼1.630.1%合生麒麟社朝阳15万板塔、loft3.530%1、劳市攻场蚊研评判—别—体搞量纽奉及民建塌筑定类顽型物怒业嘉类东型：项岛目祝周暮边讨在淡售跟的员住赶宅慕项备目搂以榆洋盛房乐、肿类档别掘墅启等州产沸品紫为本主架；键商纸业胶项蠢目命全茂部度以扔公息寓尼产尿品羽为覆主惊。建货筑训形桑式：项喇目役周炸边样在须售闭住圾宅参项泊目挺以厨密还度绳低扮、宣舒末适顷性赔高肃的及花红园没洋灯房多类饼建喇筑钳形鲜式煎为饱主召；边而蒸商累业撞项艺目秩多办以盒塔尽楼擦为吩主名，透密持度损高础，疑舒膊适遮性润低摔。非本案周边项目本案周边项目本剖案郊周狠边俱以7滴0年极住医宅瞎类弟项融目兽为谅多广，速产蚂品和建贩筑闹形逐式眨多币样驻化疲，鼓容迹积停率唉较肉低蛾。1祖8土地性质项目户型面积区间装修标准层高入住时间物业费住宅70年百旺杏林湾三居、四居120-240毛坯32009.92.5领秀新硅谷二居-四居90-293毛坯32010-92.8园墅3居以上160-360毛坯32009-93.68商业40年珠江摩尔一居-三居loft85-1202500精装5.492013年初待定北回归线零居-2居40-90毛坯2.852011.51.9北京太阳城一居40-701200精装32009.122.5滨河一号零居-2居30-128毛坯32010.2.14合生麒麟社一居-三居、loft63-160精装3.252011.42.982、陆市原场皂研堂判—潜—产清品倍概苍况非本案周边项目本案周边项目产略品摆设塞计：项永目混周竞边盗在赛售夸的欠住挡宅掩项制目广的赵户淋型来以司三付居闲以舞上芝大因户伍型岸为坛主杜；宁商领业搞项绳目汗全唐部乖以2居永以孩下事小萍户奏型放为侦主衣。交恩房即情亲况：项色目青周划边片在药售帆住侍宅肾项冠目市基耗本洲以递现子房界为熊主器，乡丰而逃商告业储项钟目屋包校括拨其予他填区滴域感在世售旧项特目滔，子大兵都那为难期剩房岩，标并管且伞多宰数棍配呜以狡精览装奸修牲。区进域搞住胜宅宅项邻目最供谊应楼以2摆-曲3居仆中滴大屠户孝型里最辞多躲，斤商云改鞠住五项匙目始则群以9籍0平讲米惊以资下碗小暮户钩型驾为来主楼。1粉92母0土地性质项目开盘时间销售周期开盘价格目前售价月均套数销售率住宅70年百旺杏林湾Ⅱ2008.914个月750015500——100%园墅2006.642个月800023900999.7%领秀新硅谷2009.47个月1350018000——100%商业40年珠江摩尔待定——2200022000————北回归线2010.1——1100011000————滨河一号2009.11一个半月213002400016495%北京太阳城2008.420个月85009500675%合生麒麟社2009.85个月15000205004080%3、壶市毅场山研浮判—断—销狭售倦情怕况非本案周边项目本案周边项目销坛售糊价救格：项刘目丸周躁边附在受售梁的蜘住膝宅瞎产娇品庸目寺前脱市仔场吊均味价应为1砖8反0馆0聚0艺-慎2呀0榜0教0拍0；4或0年暴公罢寓荒产园品互均险价1右1鞋0涝0拢0（谦折臭合址平曲层虎计董算论）捐，炊约嘱相次当眨于介住李宅微均瞒价天的6羞0根%，粱但散成盘熟段区扔域急内僚两芒种裂产历品买价煮差地不测大刊。销痒售耗表互现全：近川期姥新垒开首盘料的继项咱目积，兆产唱品旋去晶化慢速御度轧极鞋快表，它而总早州期葬开取盘险的炕项落目型由异于败经哈历良了0鞠8年海至0泽9年床初波的助市肃场保寒权潮挎，吴因史此雨销广售菜周虏期纯较者长郊；榴但声目设前愚在勿售饼项积目离的榜销阿售凶率板均殊达鼻到娃或胞接核近壤清距盘疼。区芦域卫内隔房瞒价里一围路侧飙究升扰，帅供朵不恢应凳求寒，晋市跑场锤刚查性根需琴求脚蓄桌积老待躺发覆，级区沸域巾消专费阶力葛极杏强舒。2部1土地性质项目总体量剩余体量产品类型预计开盘时间住宅70年百旺杏林湾Ⅱ49万三期住宅2010.3园墅10万1套别墅在售中领秀新硅谷47万——住宅2010.5商业40年珠江摩尔78.1未开盘Loft公寓待定北回归线3.9万未开盘一居、两居商住公寓2010.1滨河一号10.814套一居商住公寓在售中北京太阳城12万40套一居公寓在售中合生麒麟社15万60套公寓公馆在售中4、形市遮场桂研恋判—殊—区疾域恳未候来荷供雹应未叮来笼供努应：周石边患项露目痕在2缸0纹1婶0年杯上译半利年替都众有遇新插盘乓放座量脾，第并落且余住佣宅逆产款品甜不宪少寻，视竞口争筒激要烈跳，很而察大恳部粘分融商先业事项减目战由维于券体连量予不否大毙，裁本泊期旬即摄可仔售揪罄洪，竿威涉胁与不做大戚。非本案周边项目本案周边项目住脚宅筒的净未盈来览放条量怀必葛然记会初带管来切区诉域刻市展场薯内膨的舅激艺烈俊竞壶争搁，桨因属此较性绵价抽比谜优栋势芬是天实呆现极快藏销蓝和然降夸低招风裹险波的控有破力恰保由障双。2伟2土地性质项目客群来源自用投资住宅70年百旺杏林湾Ⅱ上地和永丰的高科技产业高薪人群、政府人员，以自住为主。80%20%园墅地缘性高端客户群为主80%20%领秀新硅谷海淀区高科技产业人群、政府人员等，以自住为主。80%20%商业40年珠江摩尔以海淀客群为主，其次是昌平和回龙观区域客群，零星还有望京客群，部分投资，部分自用。50%50%北回归线海淀、昌平的客群为主，还有外地客群40%60%滨河一号以国航、太古、电子科技城的客群为主40%60%北京太阳城以北京及周边区域的老年客群为主60%40%合生麒麟社韩国等外国客群居多40%60%5、的市慎场凉研袋判—驶—客脱群伍情宵况客财群：区曾域斧内汤的脖项凳目呜不欠管抓是4等0年按公闭寓垮还胳是7榆0年敞住氏宅夺，歪大桑部庄分拜都马以渐地熟缘摩性饲客起群筛为博主拘，矩自里用备所段占定比逗例淡较碍大愈。非本案周边项目本案周边项目客弄群张来含源盐多全数棒以泥地扰缘绍性芒客采群信为秃主侨，例从冻使贸用完功等能伶而贿言耀，拆商筝业傲用特地帽的擦客共群蚁更眼侧蛛重脸投牧资丽使鸟用葡。2敏3土地性质项目推广特点住宅70年百旺杏林湾Ⅱ诉求：上风上水的居住环境园墅诉求：私有公园庭院别墅领秀新硅谷诉求：硅谷私享•别墅生活商业40年珠江摩尔借珠江摩尔的商业中心的定位炒作投资价值北回归线同等条件、价格最低，口碑传播滨河一号借太古广场炒作投资价值北京太阳城主打专业养老社区，温泉价值合生麒麟社借soho望京29号地炒作投资价值6、券市蚀场级调错研—眨—推忽广血诉秆求住茧宅删产观品中基重本高以毕环劝境挡、约人狱文稀生销活歉、弯区路位虎优探势浪为伐主厅诉吓求脊，而齐商查业籍产吐品鸡大衰都握侧最重叔于极投集资衔价辱值驳的诱炒疫作打。2挂4区品域田市林场曾总促结销祖售伸情述况地肾缘话性林为皂主毙。大饿都步来杠自欠昌惜平麻及脸海稀淀柱高住科当技拜产补业缺领中域霜，紧高虑知衫理糕性扛，若在冬需准求声上既妖追尖求顾品猾质庸也遣敏月感遵于框价您格，甩为泳中脂间懒产赌品建奠射定赌了坝需汽求另支锯持存。客乏群泽特序点区之域麻小盘结本立案刚启券示1、抓枝住酿两捧级菠分帝化象的蜻市备场月空妥隙，教规年避润区狮域中内倦两劫级畜化焰项搭目杜间您在忧产槐品滥和巷客讨群劲上选的泡竞清争销，伪突得出葵项辅目共特社点奶；2、扬谣长兆避梢短沿：把颠握锄消愤费踪蝶者逗需析求竹特掩点岂，纹合弯理添扩笨大输项刺目妨优当势存，揉规界避晶劣念势班；3、快掠销骗为铃先坑：在油保池证据利略润描的锁基战础件上说，皱通象过肤价魔格齐杠箩杆战的在调叮节桂来庭实臭现贫快婶销付，脊规父避饥来兆项迈目醋劣撤势着和纷市茶场较竞碍争溪带派来诊的堵风惭险未际来砌供悦应市赔场深较朝好步，肢成配交奴踊悼跃惹。从近市灰场共价魄格拐涨怨幅盛、乞成担交仇情规况辟可秤以么得遣知府，家目拍前店区掌域产们品苹供抛应紧量脉与叮实拦际久需抢求巧量味呈寨明收显飘供剩不梳应逢求质的合关蜻系，血压击抑啦的燃刚突性挤需泉求嫌亟忍待沉释赠放谢。船价禽格侧方甲面喇，摸商俘业肢中疫公篮寓掀的扒价皱格务是仿住利宅册的6冰0枕%。竞将争叙激穴励夺。未辫来疑区台域炭内舅住昨宅墙产咬品贯和甚商进住淹两叹用登型是产方品碌均愿有大粒量由新丑盘煎上狐市，军且油产括品庄供修应更多惹元羞化慌；卡面著对飞未乘来阵市换场贝风肯险锈的宴风虽云控变掏幻剩，浙各旬项牧目沫间可的激跃烈治竞霸争记在棋所煤难逐免。产缺品录情料况产厅品坟供犁应榨呈两判级长分钳化态帜势针；住佣宅芽以员中饭大少户云型镇为典主枯，焰高鞋舒跪适挠；萌商红改窃住碰项婚目贝走怀“御中柔间招路脊线折”盈以侦小迟户垮型叛为滋主，寻横找袭市峡场陪空责隙栏。本茎体—豆—项赵目贿分殃析窗及慌价希值背提匪炼2索52庸6项损目锐指矩标地块综合经济技术指标规划总面积(SQM)

96500

A5-a12437

A5-b37000

A5-c24363

A5-d22700总建设用地面积(SQM)

59700代征绿化面积(SQM)

36800居住总户数

824居住总人数

2419总建筑面积(SQM)

110368.4地上总建筑面积(SQM)

88578.4

住宅64342.2

酒店17659.2

商业6577地下总建筑面积(SQM)

21790机动停车数(辆)

516

地上256

地下260绿化面积(SQM)

20900建筑高度

48m项崭目筐体厘量坚为1赤1万荒㎡西，创物厘业掏类乱型传为追住浆宅含、桑酒塘店勇、和商蚀业2框7项贞目却用榴地斯属萍性C类商雪业痰用搁地，4彩0年致产治权—外—在国与7园0年沈住浅宅偏用出地齐项嗽目反的夫竞括争淋中奴，屋首渠要韵是知肿己短知湿彼！C类架用舍地世和R类熊用耗地璃的哪市析场菌区厚别C类R类用地范围行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研等居住用地用地年限40-50年70年用地特点用地年限较短。居住类用地，土地使用年限长。政策因素1、期限：用地年限能否续期，没有明文规定。2、风险：商业用地和综合类型的土地开发居住类物业目前来看政策影响不大，但医疗、科研用地等改居住，面临土地收回，房屋无产权，建筑拆除等一些无保障政策风险，购房居住的风险较大。1、期限：到期后可自动续约，只需补交土地出让金即可。2、限制：居住类物业不能办公，商用。如办公、商用，要征得小区业主的同意。同时办公、商用时不能办理工商注册。开发成本手续办理和银行放贷较严格。1、工程要求：商业类物业只有竣工验收后银行才发放购房者的购房贷款。这一点对于开发商来说要求资金实力必须雄厚。2、现房销售：以“准现房”为主，大部分是在项目结构封顶后销售。由此，结构封顶前资金压力大。手续办理和银行放贷比较宽松。工程要求：结构封顶后银行即可放贷。这一点对于开发商的资金要求只要能够满足施工建设即可，资金压力不大。期房销售：预售证取得方便，可迅速销售。由购买风险小，客户在项目“期房”阶段即进行实质性购买。项目回款速度快。生活成本1、商水商电，多数不通燃气。生活成本比较高。（现在有部分该类项目通过关系疏通，将水电改成民用，在销售方面起到了很大的助推作用）。2、物业费按商业收取，比住宅一般高2元左右。3、无法落户，该类物业无法办理当地落户手续。民水、民电、燃气等设施齐备，生活便利，比商业费用成本低。物业费：比商业物业费用平均低2元左右。可落户。本市区户口，可办理当地落户手续。对于周边有学校的项目有很大的促进销售作用。付款方式1、首付要求：一般要求首付50%—60%，有的甚至全款。2、贷款年限：10年。3、贷款情况：按揭时，无法申请公积金贷款和住宅商业贷款，只能办理高利率的10年商业贷款，贷款年限短，月供高。1、首付要求：首付一般是20-30%，并且还享受优惠贷款利率。2、贷款年限：最长可到30年。3、贷款情况：按揭时，可享受公积金贷款和住宅商业贷款，利率不高，而且贷款年限长。营销方式1、概念先行。商改住，强调“物业”的投资价值，概念炒作较多。2、低调传播。住宅推广比较含蓄，不做过多的推广宣传。在宣传方面主要是突出产品的办公性质和其它非居住功能，而居住功能则成为该类物业的一个附属功能。目的是避免相关部门的审查。3、渠道有限。在销售策略方面比较单一，基本上是“老带新”，一般都是小众传播，客户口碑相传。1、推广策略多样化。居住类物业在推广方面线路很宽，推广主题非常丰富，项目周边环境、产品特点、园林景观乃至升值潜力和投资价值等均可作为宣传卖点。该类物业不但可以卖产品也可以卖生活，方式方法手段繁多，并且不受政策限制。2、销售策略灵活。促销手段、价格优惠、各类公关活动（媒体、业内、客户）、渠道拓展等均可大范围，大幅度的运作。2捷82矮91使用年限短、到期风险高2开发手续办理和银行放贷较严格3商水商电不通燃气、物业费高、无4无法法办理落户手续、购买成本大、5营销推广方式限制多根望据茫上槐表榴的泼归既纳馅，蹦本淋案火用阔地纸性架质竖的劣建势薯明俭显摩：商谊业恨用无地沙在盟市叶场融表菌现岗上腥比黎起挂住蚀宅凝用巧地搅，迟似攀乎翅是百叮弊恢而剃无霸一欣利浓？3创0上搞有抛政寺策惰，腥下吉有巡寿对摊策—勇—从偷市酱场查经早验亩的叫积当累任中话，便我俭们葡借躁鉴抖并届提栽炼躬出普应黄对核之脊道3萍1劣势转优性价比高、高投资回报率回款速度快定位为科技住宅，增强产品竞争力回款速度快推广成本低借鉴案例北回归线北回归线北回归线上地moma合生麒麟社滨河一号市场劣势使用年限短、到期风险高开发手续办理和银行放贷严格商水商电、不通燃气，成活成本高首付高、利率高、不能用公积金营销推广方式受限解决方法提供分期付款，优先一次性付款客户疏通关系，改民用水电或启用新能源和科技环保建材提供分期、优惠一次性付款客户资源整合、渠道营销低价政策，提升性价比问挨题监解包决核良心赌要千点央：疾稳队、斩准弃、断快3怕2北清路北份清弄路项晌目腐位企置—铜—大轿区穿位本隔案项馆目嚷位骡于蝴昌赵平饥与馋海虑淀病在昆北厦清掀路峡的委交琴汇友处床，叨也漠是古“冠金任十晌字蜘”嫌产院业利走赖廊鼻的弦核烂心咽位峡置川，既倦具削备困昌秩平班产棒业晶规虫划峡特特点垃，锣也洒受照海搞淀石产以业递发密展探的配影伟响吃，砖承砌载承了原两糖个场区障域殃文锅化熄、抢产期业费、赌资系源序等产融龄汇左、卖交戚流跨的轿枢康纽笑功补能。3授3项坝目协位辩置—家—小报区投位项寇目戏东浪临肯八集达窜岭教高握速舞路丙，习南老接计北早清勇路鸽，群与匪航桨天朱城封、蝇中辜关贼村缴科篮技打园汤相寄临线，谜西址临训中执关密村朗软灰件馅园项繁目趴位刃于高中饥关玩村鲜生侧命锹科吨学另园知的配北仍区丹，殖属述于园科中叼园给项砍目；项咏目岗位忙于抚海牺淀批与怒昌针平犬的棉产胃业碗包馆围陪圈娘的报中旬心离点—闻—地数段旦价钞值3钟4项极目殃位蕉置—丽—小罪区滔位研发生产用地孵化器用地创新大厦蛋白质组工程中心(待建)会展中心(待建)中小企业中心(待建)实验动物(待建)维通达中勤世帝(筹建中)博达(筹建中)正旦国际宝日医养生堂万泰药业生命科学研究所研发用地研发生产用地研发用地扬子江海燕药业规划一路本沸案园她区迁主痛入浊口北众清燃路次矛入载口北俯区南应区位透置校：位涂于嚷生长命伶园狠北佣区擦（竹如酬图既）四皱至野：东葡：填科再学补园偏路北弓：串科杨学遍园砌路西授：过生励命永园脊路南袍：套医刃疗毕园敬路说致明已：东贺侧己紧金邻击在无建竭的处北乓大被国赢际柏医脆院北应大肯国岗际说医朵院项召目持地妄块娃隐服处乖于群园骄区傲深车处讲，左对演外校开创放畏感越较得差尾。3疮5中白关晒村找生佣命疯科者学傲园规倍划面建鸟设依标丧准浸：规凑划忍占绳地张面瓜积2覆4把9公田顷平，服分国两芹期匪建陷设小：一作期运规应划跌建涛筑幼面马积5浆4万统平压方睬米岁，相建雄筑却密远度1祥8狸%，以建涝筑娇容劳积姨率0匹.职4话2，俗绿子化徒率亲大蔑于5斯5他%，串建查筑斑限意高2旷5米征；二砖期园规机划卵建咸筑貌面循积8印3万懒平曲方区米给，登建彩筑双密朗度2军0对%，筐建个筑寨容擦积趟率0跨.湿6患9，屯绿顶化纪率4碰3对%，迷建挠筑毅限骂高4乔8米谱。概比况钥：中乎关第村虹生榴命捉科迎学乒园稻是公国稻务己院梳批倒复滴成吊立布的摘集冲生饿命摘科题学瓜研颜发派、携中以试小与炸生毁产丑、来成公果秃评棕价炉鉴芹定篮等铅于抖一损体剩的衰国戴际前化江高理科桶技剩园长区。在较研愁项年目1匠0指0余症项有，熔自修主酿知版识破产及权6尘7项秤，默国状家抽一置类敬新剧药面证撑书1姜2项脊，葬承救担除国放家8判6昏3等诞项弯目弟近2质0项狮，腾现棋已拳成念为暂中革国栗高农端漫生并物鹅技制术轿产伶业局化夸研锯发壶资数源摧最乞密绣集者、挎研翻发锦创聋新赤能刚力哥最肯强难的版专洗业途园透区煮。3狂6中素关粗村校生娇命贴科本学续园—涛—入耀园田企督业目什前捕，入垂驻改一晚期悟园灯区角的限企绩业飞达2险0家凭，虾一肾期世入绕驻检率佩接抄近8烂0加%（拔含烧待誓建风及票筹狡建棍中者企士业迫）劲。北其搅中否：在语技乘术踢支垦撑战体太系饺上，爹园泽内尸已侍建脂成宇生嘱物搏芯曲片妇国仪家作工日程失研犁究杜中途心堤、钉国珠家如蛋弓白榆质管组熄研效发静及沟工仪程选中诱心尽、踢国赤家烈“8犬6瓶3贴”实沸验盗动汽物糖及炕病挣理锈动画物兄模渡型泡中笨心脖、轰丹某麦C素C洞B饶R临随床枣与粗基骑础熊研鄙究粘中彼心荐、疯国埋际采生之物雨信凶息艳交站流霞中帖心扶等妙；在无产扰业尸化砖资舒源蒜上，毒汇途集犯了扬狂子姐江触集催团疏、报江演中咐制卵药彻集佣团丘和暗养性生塑堂等凝国速内慰知蔑名嚼企薄业筐，傍吸要引庆了恼诺和灰诺拍德(中圾国)研阴发不中谎心芹、草日扬本T粗A序K摩A味R辫A、米德篇国马贺少利向氏等童著相名息跨放国晶公漏司老。以假生根物霜医哑药巴行消业亮的帆知苹名消企迅业格、探跨柔国治公压司间为看主愿，鞠是软海末内宏外毯高贡、傻尖误、殃专毅研且发喊人珍才塞聚百合脖地菠。3免7项跑目念产壤品—杠—规粪划建筑类型说明花园洋房东区5栋楼，1-4层为126、145㎡的平层产品，顶层为loft，层高5.39米西区8栋楼，共4层，以90㎡2居为主，边单元为小三居高层11、12号楼以90㎡的2居和126㎡的三居为主13号楼为酒店式公寓，首二层上商业，3层以上为60㎡的一居。联排别墅位于地块东区，共30栋，200-260㎡的联排代蛋征胁绿太地低骑密胆、族舒绳适顶的俯规捐划首设津计畏，嫩产麻品写种恰类姐丰龟富订多缸元兴，3娃8项兆目垫产双品—亚—户介型户管型巾设原计呀较不为茧方挑正桌，疑空吧间摄布附局南紧对凑残合教理笔，霜户咏型辈面冶积颜在6梦0帖-霸2奥6肚0平古米栗之妙间医，面跨挡度聚较妄大魄，蓄能滥够惨满滥足商不乌同镇人稀群扯的壳需联求低。户宴型合设风计戒以2居涂或3居贴为帜主堂，脏功僻能朋齐欣全粪、就舒腊适心实晚用。2居器的爬面允积畏为9莲0海㎡，拔三蚁居思的钞面睁积章在1断1虹0野-夺1尝5纱0切㎡。躁一奇梯速两辅户盟、棉南炉北掏通炎透诉、死方圆正筐格烘局绳。4米座以崭上犬的问客蛛厅骗开论间电，从和1言3耍.护4米诊的略楼应体蜡进舒深猫，灵采揉光瞎通揭风芝均桨良民好俭；部敢分踏洋侧房倚顶读层产设嫂计回了5进.里3海9米裳层额高撇的l竖o喝f绪t产绿品陡，移满偶足欠不岔同均定亭位舅人稳群蛙的夹需凶求削；酒妹店月式群公讨寓脖户移型稻面调积扇为6鹅0雾㎡的永舒垦适柏型箭小铜户物型拳，坏且忠格讨局忙方乎正辫，约具贼备眨独窄立榨卧哗室乳，牧自西主弱投垒资锁皆匆适丽宜晓。3乏9建企筑使立器面勺设围计谋多挣元族、兵多滑变跨的悄形迎式振，且采身用拌错顿位井手漫法鸡和巴凸鸣凹紧表保现引，顾体腥现展建馋筑谨的虑唯菊美气旋俭律网，卫看膨起枝来其很钉丰伤富得很仆亲云切保，奋也耕因潜此梢实偏现杰了正以亮简蚁单辽元亡素欣体贸现宇最华多娃可扔能线的膊建这筑膛理励想丙，舞有困美转学住韵菜律控。吗石析材拖、换金亏属铜、比木嗽质赞的写装捕饰测运庄用绕，周既至提疼升鸦了因建兆筑聋的令形评象民品添质浇，讯又秋符爪合革区依域占产侦业善科英技斯类菊人喝群贸对昨建压筑脏外白形拉的罗偏淡好裂，预赋捷予惑他铃们置更台多叛的蹈归订属仍感坛。建照筑担立披面笋设熟计挠有跃风矮格律、置充宗满秀了萍科拍技拉与岭智堤慧赠的毒元朵素房诚，派简耍约沫大斤气项厕目摸产颗品—喉—建遮筑4昆0地相块遵中遇心辜规茂划恒了箱占立地3缘瑞6持8怕0付0尿㎡的采中嫁央辜绿执地绸，渣约洋占践整扬个贸项生目抖地称块超的1芒/案3。完园热林址设息计拍充傍满捡自前然置感捏简坐约断感叨，嚼弯赤曲惧的姓木廊栈抵道蒙与健坡过地富草袋坪巴恰缸到写好吸处饥的镰迂算回捎缠忧绕腾，匆律丝式动堡的厉曲累线萍让饥严浙谨纠、饥硬兰朗居的仇园袖区籍顿些时狮有虎了广浪枯漫飞的仰气康质竿区蚕。自糊然笛生缺态魂，吗绿递化他覆淡盖森率沉高找，谁智鸭慧通的吩园英林苹解岗决亦了尘严童肃棍与鱼浪按漫捡间段的睁不饰和祖谐项蝴目滔产寨品—恨—园让林4父1园滚区冬内周然边分以淹生奖物漫、踩医绸学部、采制躺药慢类慨企画业小为违主直，狸科革研支氛谷围违浓暖厚与。环樱境仅优阴美勤，陈空送气惊清绳新坡，顾安熊静药开骡阔园鸡区膏外区鸟域