房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题下列各项属于房地产三级市场的是（D）

A.土地使用权出让市场

B.土地使用权转让市场

C.新建商品房租售市场

D.存量房地产交易市场我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（

B

）

A.固定利率

B.可调利率

C.

法定利率

D.固定利率与可调利率相结合

当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（

B

）负责组织有关单位进行验收。

A.政府质量监督部门

B.开发商

C.监理企业

D.建筑施工企业

4.反映企业长期偿债能力的指标是（

C

）

A.流动比率

B.速动比率

C.资产负债率

D.存货周转率

下列房产中，可免征房产税的是（D）

A.个人所有的营业用房

B.军队出租的房产

C.学校兴办的工厂

D.企业办的各类学校自用的房产

下列表述中，正确的是(

C

)

A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象

B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率

C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税

D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%

建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（C）

A.以一次为限，不超过三个月

B.以一次为限，不超过六个月

C.以两次为限，每次不超过三个月

D.以两次为限，每次不超过六个月

《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（

A

）

A.自行拆迁和委托拆迁

B.自行拆迁和统一拆迁

C.统一拆迁和委托拆迁

D.委托拆迁维修基金的代管服务属于（A）A.常规性的公共服务B.针对性的专项服务C.委托性的特约服务D.代收代缴收费服务静态投资回收期可以根据（A）中有关数据求得。A.财务现金流量表B.资本金现金流量表C.损益表D.资产负债表编制工程进度计划的方法有横道图法和（B）A.表格法B.网络图法C.竣工图法D.坐标图法单利计息与复利计息的区别在于（

C

）

A.是否考虑资金的时间价值

B.是否考虑本金的时间价值

C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D.采用名义利率还是实际利率已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（

A

）

A.13.0%

B.14.4%

C.33.3%

D.43.3%房地产开发项目的建设阶段是指(

C

)所经过的过程。

A.房地产开发

B.获得土地后到全部工程竣工

C.从工程开工到工程竣工验收

D.从工程开工到项目租售完毕

根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（C）

A.认知价值定价法B.领导定价法

C.目标定价法D.成本加成定价法

下列费用中不属于土地费用的是（D）A.土地使用权出让金B.城市建设配套费C.拆迁安置补偿费D.基础设施建设费在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（A）A.物业的易接近性B.物业的临街状况C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度设立房地产开发企业，要求有（A）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A.4B.5C.6D.8以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（25%），方可出让。A.15%B.30%C.60%D.90%当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（B）。

A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法在房地产市场的分类中，二级市场是指（

B

）

A.土地使用权转让市场

B.新建商品房租售市场

C.土地使用权出让市场

D.土地使用权出让和新建商品房租售市场

某一房地产价格水平的高低主要取决于（

C

）

A.本地区房地产的供求状况

B.全国房地产的供求状况

C.本地区本类房地产的供求状况

D.本类房地产的供求状况

根据国家有关法规规定，以下可以设定为抵押物的是（

B

）

A.学校

B.写字楼

C.医院

D.军用仓库

土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地，这是行使(C)

A.土地使用权

B.土地收益权

C.土地处分权

D.土地抵押权

城镇土地使用税的计税依据是纳税人(

C

)

A.占用的土地价值

B.购买的土地价值

C.实际占用的土地面积

D.使用的土地价值

下列物权中，属于收益性物权的是（A）

A.经营权

B.抵押权

C.质权

D.留置权

房地产开发位置的固定性主要源于（

B

）

A.交通

B.土地

C.环境

D.开发商房地产开发企业的资质实行（B）A.统一审批制度B.年检制度C.按配额申请制度D.按项目周期审查制度房地产市场的双重特性是指(

D

)

A.供给与需求

B.所有权与使用权

C.保值与增值

D.消费与投资A．潜在B．过去C．现在D．未来

某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。

A．40.9%B．54.7%C．56.7%D．61%某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D）即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金D．在此情况下已可获得预售许可证在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。

A．质量B．品牌C．价格D．类型以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。

A．娱乐用房B．写字楼C．高级住宅和公寓D．餐饮用房房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。

A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同在整个房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（C）。

A．投资机会选择B．投资机会决策分析

C．投资机会选择与决策分析D．市场分析和项目财务评价成本控制的主要对象是（D）A.主要费用B.固定费用C.变动费用D.主要费用中的变动费用（C）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目评估耕地占用税实行（A）税率。A.定额B.比例C.累进D.超额累进以下房地产投资分析的方法中，属于不确定性分析方法的是（A）A.敏感性分析B.临界点分析C.概率分析D.动态指标分析以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是（C）A.观察法B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法某开发商为高校教师设计开发四居室、三居室、二居室和一居室住宅，其目标市场选择模式属于（D）A.单一市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化企业制定市场营销组合策略的基础是（B）A.市场细分B.市场定位C.产品定位D.市场营销目标某开发商将开发产品设计定位为高收入成功人士提供舒适的高档公寓住宅，其目标市场选择模式属于（C）

A.单一市场集中化

B.选择专业化

C.产品专业化

D.市场专业化负责组织有关单位进行工程竣工验收的单位是（

B

）

A.承包商

B.开发商

C.工程质量监督主管部门

D.建设行政主管部门

转让土地市场为（

B

）。

A.一级市场

B.二级市场

C.三级市场

D.四级市场

拍卖人应当于拍卖日（

C

）日前发布拍卖公告。

A.3

B.5

C.7

D.9

印花税的税率采用（B）。

A.比例税率

B.比例税率与定额税率

C.累进税率与比例税率D.累进税率与定额税率

建设单位应当自领取施工许可证之日起(

C

)个月内开工。

A.1

B.2

C.3

D.6

《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是（B）

A.公平、公正、公开

B.等价有偿

C.合理补偿

D.协商一致

某建设项目需要征用非基本农田的耕地600亩，需要由（

D

）审批。

A.县人民政府

B.县市人民政府

C.省级人民政府

D.国务院

房地产开发项目的建设过程是指（A）的持续时间。

A．获得土地后到全部工程竣工

B．房地产开发全过程

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（

D

）。

A.位置固定性

B.单一性

C.适应性

D.相互影响性如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（A）。

A.增加

B.减少

C.不变

D.同步递减开发建设投资在开发建设过程中形成（C）。

A.固定资产B.固定资产和其他资产

C.以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产

D.以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（A）的作用。

A．财务杠杆B．资金时间价值C．盈利机制D．经济规律工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（

A

）阶段。

A.投资机会研究

B.预可行性研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是(

C

)。

A.还本付息比率

B.抵押收益率

C.投资回报率

D.项目收益率

可行性研究报告中，一般不包括（

C

）。

A.封面

B.摘要

C.

初步设计方案

D.附表

挂牌出让土地使用权方式中，挂牌时间不得少于（C）个工作日。A.5B.7C.10D.15二级资质的房地产开发企业注册资本不得低于（D）万元。A.500B.1000C.1500D.2000决定房地产市场是地域性市场的特征是（A）

A.不可移动性

B.

昂贵性

C.

单一性

D.敏感性下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（

B

）

A.三通一平费用

B.工程造价咨询费

C.可行性研究费用

D.水文地质勘探费

99.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（B

）

A.±5%

B.±10

%

C.±15%

D.±20%

邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（

D

）

A.3个以上

B.5-10个之间

C.5个以上

D.3-10个之间

收集一手资料时最普遍采用的方法是（C）

A.面访

B.观察

C.问卷

D.座谈

以下调查中，不属于不可控调查的是（

D

）

A.市场容量调查

B.消费行为调查

C.市场环境调查

D.营销因素调查

获取土地使用权是房地产项目的（B）A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段的工作D.租售阶段的工作可以通过划拨方式取得土地使用权的项目是（A）A.经济适用房B.商业用房C.商品住宅D.旅游某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（D）A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（B）A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法对投资型购房者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（B）A.购买能力B.拥有物业后所能获取的预期收益的大小C.供求关系D.物业的投资成本征用耕地的安置补助费，每亩的补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的（C）A.2～3B.3～4C.4～6D.6～10城镇土地使用税的计税依据是（C）A.土地总价B.拥有土地使用权的单位和个人C.纳税人实际占用的土地面积D.城镇土地土地增值税的课税对象是（C）A.土地、地上建筑物及其他附着物B.有偿转让房产所取得的土地增值额C.有偿转让国有土地使用权、建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人D.拥有土地使用权的单位和个人可以设定抵押权的房地产是（C）A.医院病房大楼B.已列入拆迁范围的房屋C.工厂产品开发大楼D.政府办公楼出让娱乐用地土地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（D）A.60年B.50年C.40年D.30年二、多项选择房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（）。A.层次分析法B.模糊数学法C.敏感性分析D.临界点分析E.概率分析商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以（ADE）方式出让。A.招标B.划拨C.典当D.拍卖E.挂牌房地产投资决策分析的主要工作包括（BD）A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.财务评价E.规划设计开发项目的期间费用指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（CDE）A.开发间接费用B.不可预见费C.经营费用D.管理费用E.财务费用房地产开发贷款的风险包括（）A.操作风险B.政策风险C.法律风险D.抵押评估风险E.财务风险房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（）。A.准备金B.绿地管理费C.基础设施建设费用D.土地费用E.财务费用房地产开发过程中的规划管理主要体现在（）A.开发项目的选址定点审批B.核发《施工许可证》C.核发《建设用地规划许可证》D.核发《建设工程规划许可证》E.规划方案及初步设计审批下列指标中，能反映开发企业短期偿债能力的有（）A.资产负债率B.利息保障倍数C.流动比率D.速动比率E.应收帐款周转率下列活动中，属于房地产服务业的有（）A.房地产经纪B.房地产咨询C.物业管理D.房地产评估E.房地产开发按照用途的不同，物业可以分为（）A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.军用物业国家无偿收回划拨土地使用权的原因有()

A．使用者自动放弃土地使用权B．矿场、机场等核准报废土地C．非法转让土地D．不按批准用途使用土地E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益下列行为中，应当缴纳契税的有()。

A．房屋赠与B．房屋继承C．以土地、房屋权属抵债

D．以土地、房屋权属投资、入股E．房地产抵押下列财务指标中，反映企业营运能力的有()。

A．资产负债率B．存货周转率C．存货周转次数

D．应收账款周转率E．应收账款周转次数房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（）。

A．建筑工程规划许可证B．工程施工合同

C．项目立项批文D．企业资质等级证书

E．投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标包括（）A.成本收益率B.投资收益率C.投资回收期D.财务内部收益率E.财务净现值市场营销因素调查的内容包括（）。A.产品调查B.价格调查C.竞争者调查D.分销渠道调查E.促销策略调查投资型物业购买者购买行为受（）的制约。

A．房地产投资收益水平

B．其他投资工具的收益水平

C．市场内使用者需求特点、趋势和偏好

D．购买者自身特点偏好E．购买者家庭结构房地产市场宣传的手段主要有（）。

A．发送售楼书

B．市场调查

C．展示样板房

D．制定现场广告牌E.举行现场庆典仪式公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。

A．建设周期较长B．工程性质比较特殊

C．规模较大D．技术复杂E．工期紧迫旧城区房地产开发的特点是（ABDE）。

A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

B．开发费用高昂、环境污染严重

C．旧城区人口密度大、建筑密度小

D．旧城区的建筑物多是危旧房

E．旧城区受城市规划限制更苛刻下列各项中属于收益性物业管理的有（BDE）。

A.居住物业管理B.写字楼物业管理

C.公共物业管理D.零售商业物业管理E.酒店物业管理房地产开发项目可行性研究的作用包括（ACDE）。

A.是项目投资决策的依据B.是编制项目销售方案的依据

C.是筹集建设资金的依据D.是编制下一阶段规划设计方案的依据

E.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。

A．成本收益率B．投资收益率C．现金回报率

D．财务内部收益率E．财务净现值房地产中介是指向进行房地产投资开发、转让等的当事人提供（）的经济活动。A.咨询B.代理C.居间介绍D.价格评估E.行纪下列可免征房产税的房产有（）A.企业办幼儿园用房B.公园内营业用房C.学校图书馆D.个人居住用房E.校办企业用房房地产交易包括房地产转让和（）A.房地产预售B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产评估E.房地产赠与下列属于收益性物业管理的是（BDE）A.居住物业管理B.写字楼物业管理C.公共物业管理D.零售商业物业管理E.酒店物业管理房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（CDE）A.土地费用B.城市建设配套费C.规划设计费D.勘察费E.可行性研究费三、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打“√”；错误的打“×”）在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（T）盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。（T）土地使用权转让市场属于房地产一级市场。（F）问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。（T）房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（）通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。（）制定广告方案的第一步是确定广告预算。（）拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。（）与横道图相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（）土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（）对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（）如果