示范班培训之物业管理招标与投标

物业管理招投标市场化运作示范班之探讨与交流0

物业管理招标概念：物业管理招标，是物业管理效劳产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理效劳内容，制订附和其管理要求和标准的招标文件，有多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理效劳合同的一种交易行为。主体：一般是物业的建设单位、业主大会〔单一业主〕、物业产权人〔政府机关或物业产权部门〕。1

物业管理投标概念：物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理效劳要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。主体：

一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。2一、物业管理市场化的形成1、物业管理市场化形成标志 随着我国经济体制由方案经济向市场经济体制转变，伴随着新体制下的城市管理重要载体——物业管理迅速开展，市场逐渐成熟，市场化也初步形成。其主要表现以下三个方面： 〔1〕市场主体已经形成 主要包括供给主体、需求主体、协调主体已形成规模，满足招投标需要。3一、物业管理市场化的形成〔2〕物业管理市场客体很大 所谓市场客体是指物业管理市场上交换对象，即物业管理效劳。全国有几十亿新建住房需要物管企业，除了居住外，还有办公写字楼、商业楼宇、工业厂区等类型。 〔3〕市场运作环境趋于成熟 是指为标准物业管理运作而制定的相关法律、法规、政策。主要有： ①国家围绕市场经济开展而公布法律法规，如宪法、民法、经济合同法、公司法、规划法、招投标法等。4二、招投标制度对物业管理的影响

〔一〕招投标制度与物业管理的市场化〔二〕招投标制度与物业管理行业水平的提高〔三〕招投标制度与物业效劳公司的公平竞争〔四〕物业管理招投标与房地产管理体制的改革〔五〕物业管理招投标与合同双方利益的维护5二、招投标制度对物业管理的影响

〔一〕招投标制度与物业管理的市场化〔二〕招投标制度与物业管理行业水平的提高〔三〕招投标制度与物业效劳公司的公平竞争〔四〕物业管理招投标与房地产管理体制的改革〔五〕物业管理招投标与合同双方利益的维护实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段。6二、招投标制度对物业管理的影响

〔一〕招投标制度与物业管理的市场化〔二〕招投标制度与物业管理行业水平的提高〔三〕招投标制度与物业效劳公司的公平竞争〔四〕物业管理招投标与房地产管理体制的改革〔五〕物业管理招投标与合同双方利益的维护招投标制度的实施可以推动物业管理行业整体水平的提高。7二、招投标制度对物业管理的影响

〔一〕招投标制度与物业管理的市场化〔二〕招投标制度与物业管理行业水平的提高〔三〕招投标制度与物业效劳公司的公平竞争〔四〕物业管理招投标与房地产管理体制的改革〔五〕物业管理招投标与合同双方利益的维护物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方必须通过公平竞争的市场手段来赢取某项物业的管理权。8二、招投标制度对物业管理的影响

〔一〕招投标制度与物业管理的市场化〔二〕招投标制度与物业管理行业水平的提高〔三〕招投标制度与物业效劳公司的公平竞争〔四〕物业管理招投标与房地产管理体制的改革〔五〕物业管理招投标与合同双方利益的维护通过物业管理招标，开发商或业主委员会就可以挑选到符合自己管理效劳要求和标准的物业管理公司。9二、招投标制度对物业管理的影响

〔一〕招投标制度与物业管理的市场化〔二〕招投标制度与物业管理行业水平的提高〔三〕招投标制度与物业效劳公司的公平竞争〔四〕物业管理招投标与房地产管理体制的改革〔五〕物业管理招投标与合同双方利益的维护业主作为招标方，通过公平竞争选择物业管理公司，业主的合法权益得以维护；招投标为物业管理公司提供了开展的公平舞台。10三、中国物业管理招投标的开展历程

〔一〕试验阶段〔二〕倡导推广阶段〔三〕以法制形式促进全面推广阶段11三、中国物业管理招投标的开展历程

〔一〕试验阶段1993年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时报名的仅有两家物业管理公司，其中万厦居业公司经评委评议后中标。经过万厦居业公司的辛勤工作，一年多后该大型住宅区，以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区〞的榜首。有了良好开端，深圳市住宅局对物业管理招投标做了总结，并又着手对旧住宅小区再进行试验。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，再一次把竞争机制引入到物业管理运作中来。通过剧烈竞争之后，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。12三、中国物业管理招投标的开展历程

〔二〕倡导阶段1999年5月，在第三次全国物业管理工作会议上，建设部领导明确提出：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。要求但凡10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理公司的预售工程房地产行政主管部门不得发放?商品房预售许可证?。13三、中国物业管理招投标的开展历程

〔二〕倡导阶段1999年11月8日，当时全国最大的经济适用房工程—北京天鸿集团公司开发建设的北京回龙观文化居住区〔一期〕面向全国在北京举行了招投标活动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理以微弱的优势中标。第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去“重建设轻管理〞、“谁开发谁管理〞的旧模式，而将“开发建设〞与“物业管理〞分开，为全国物业管理招投标工作积累了经验，推进了全国物业管理市场化的进程。

14三、中国物业管理招投标的开展历程

〔二〕倡导阶段1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标；2000年3月20日，南京龙江高教公寓物业管理工程进行公开招标，邀请江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业管理公司投标。该住宅群为10幢高层，共29.4万平方米的住宅，2500户住户，这次招标一改正去全国其他城市的物业管理招投标的试验方法，而是模仿建筑施工工程的招标方法，在国家规定好的物业管理收费标准下，各企业不仅需要筹划效劳管理方案，又要计算出物业管理收费的标准，也即增加了费用测算和报价。15三、中国物业管理招投标的开展历程

〔二〕倡导阶段建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请招标方式，进行了物业管理的招投标，最后确定了万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用房物业管理费相当。2000年元旦以后，万科物业公司全面进入建设部大院，短短几天，建设部大楼环境变了，管理变了，体制也变了，人的精神面貌也变了，可以说这些变化是万科物业企业带来的。16三、中国物业管理招投标的开展历程

〔三〕以法制形式促进全面推广阶段为了标准物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部制定了与?物业管理条例?相配套的?前期物业管理招标投标管理暂行方法?并于2003年9月1日起实行。?前期物业管理招标投标管理暂行方法?规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的方法选聘物业管理公司实施前期物业管理。17物业工程公开招标邀请招标协议招标

四、市场物业管理招标的几种方式18

是指招标人〔业主业主大会开发商〕以招标公告的方式，邀请不特定的物业效劳企业参加投标的招标方式。

公开招标应在公共媒介上发布公告！

中国住宅与房地产信息网

中国物业管理协会网

一些具有重大影响的媒体发布免费公告公开招标四、市场物业管理招标的几种方式19三种情况

〔一〕只对目标效劳工程进行招投标〔二〕以确立收费标准为重点的招投标〔三〕无标底二步招投标公开招标四、市场物业管理招标的几种方式20

〔一〕只对目标效劳工程进行招投标许多地方物业管理招标的根本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，筹划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区效劳活动等内容。按此种方法，物业管理投标书实质是一份细化效劳的筹划书。各位评委评比标书实际上也是对效劳方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。这种方法的优点是可以强化物业管理效劳意识，保证质量；缺乏之处是缺少风险意识。由于效劳还未开始进行，标书对目标物业管理的方案、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。〔公司的镇江、无锡新工程的招投标都属这类〕公开招标三种情况四、市场物业管理招标的几种方式21

〔二〕以确立收费标准为重点的招投标此种模式既有对目标物业管理效劳筹划，进行方案比较，又需测算报价，进行报价评比。报价太高，得分就低，使竞争更加剧烈。物业管理公司除加强本钱核算，控制各种支出外，更需要提供企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转移到价格上而无视了物业管理效劳的筹划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。〔公司的南师附中本部、南师附中江宁分校工程属于此类〕公开招标三种情况四、市场物业管理招标的几种方式22

〔三〕无标底两步招投标所谓无标底就是开始并不明确效劳收费标准以及效劳质量标底，而只是一个原那么标准，即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅小区〔楼宇〕效劳定位的前提下，由物业管理公司来制定效劳质量优良、效劳收费合理、产权人满意的效劳标底和价位标底。所谓两步法，就是为到达上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行效劳质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理效劳收费价格，选出效劳质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。公开招标三种情况四、市场物业管理招标的几种方式23

〔三〕无标底两步招投标无标底两步招投标模式的优点:(1)保证了管理效劳质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动就是要先评论效劳质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理效劳方案、措施，否那么就成为废标，而不能进入第二轮竞争。(2)既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第一次开标，是只对效劳质量进行评标，优胜者再开价格标。一些管理水平差、筹划不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次效劳费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当竞争行为。公开招标三种情况四、市场物业管理招标的几种方式24

〔三〕无标底两步招投标根据中国目前的物业管理实践，参照国际上效劳行业的二步招标方法，更能保证效劳质量的优秀与价格合理，也能更好地表达公开、公平、公正和老实信用的原那么。〔公司南京奥体中心工程属于此类〕。公开招标三种情况四、市场物业管理招标的几种方式25

是指招标人〔业主业主大会开发商〕以投标邀请书的方式，邀请特定〔3－8家〕的物业效劳企业参加投标的招标方式。

关系到国家平安和机密小规模非收益性〔住宅物业〕物业邀请招标四、市场物业管理招标的几种方式26

协议招标是指招标人〔业主业主大会开发商〕不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业效劳

企业，邀请其投标，然后通过平等

协商，最终达成协议的招标方式。

投标人少于三个住宅规模较小，经

物业所在地的区、县人民政府房地

产行政主管部门批准，可以采用议

标。协议招标（议标）四、市场物业管理招标的几种方式27五、市场物业管理招标的类型1．单纯物业管理招标。2．物业管理与经营总招标。3．专项工作招标。对住宅小区或高层楼宇物业效劳进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。28五、市场物业管理招标的类型1．单纯物业管理招标。2．物业管理与经营总招标。3．专项工作招标。一些商住楼，或一些购物中心〔商场〕所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业效劳进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。29五、市场物业管理招标的类型1．单纯物业管理招标。2．物业管理与经营总招标。3．专项工作招标。业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的能力有限，或者为节约本钱开支，决定把物业管理中的某一项管理〔如清扫、保洁〕拿出来进行招标。30

选择招标方式编制招标文件招标行政备案发出招标信息提供招标文件组织现场考察收存投标书开标评标定标发出中标通知定标行政备案签订物业效劳合同五、物业管理招标程序31六、物业管理投标准备〔一〕获取物业管理招标信息〔二〕分析收集的信息，进行投标可行性研究〔三〕组建投标工作班子 〔四〕申请资格预审32六、物业管理投标准备〔一〕获取物业管理招标信息〔二〕分析收集的信息，进行投标可行性研究〔三〕组建投标工作班子 〔四〕申请资格预审获得招标信息和有关资料的主要渠道有：通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系，收集信息；通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等单位获得信息；取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息；通过咨询公司等代理机构获得信息；通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。33六、物业管理投标准备〔一〕获取物业管理招标信息〔二〕分析收集的信息，进行投标可行性研究〔三〕组建投标工作班子 〔四〕申请资格预审1．招标物业的条件2．投标竞争形势3．投标条件及迫切性主要是考虑：〔1〕可利用的资源和其他有利条件；〔2〕投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。4．本企业投标该物业的优势主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、效劳、价格等的优势；类似物业工程管理的经验及信誉；工程的社会效益；与招标人的关系是否良好。34六、物业管理投标准备〔一〕获取物业管理招标信息〔二〕分析收集的信息，进行投标可行性研究〔三〕组建投标工作班子 〔四〕申请资格预审投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：1．综合性经营管理人员2．专业工程技术人员3．商务性的经济、财务人员35六、物业管理投标准备〔一〕获取物业管理招标信息〔二〕分析收集的信息，进行投标可行性研究〔三〕组建投标工作班子 〔四〕申请资格预审资格预审表的内容一般包括：投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人在以往假设干年内从事过的类似物业管理经历〔经验〕表；投标人的财务能力说明表；投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理人员表；投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表；工程分包及分包人表；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；与本物业管理资格预审有关的其他资料。36

招标文件招标文件招标人及工程简介，〔名称地址联系方式工程根本情况物管用房的配备等〕物业管理效劳内容要求对投标人及标书的要求〔资格标书格式主要内容〕评标标准和方法招标活动方案〔组织机构开标时间地点〕物业效劳合同签订说明其它事项说明及法律法规规定的其它内容七、物业管理招投标其它相关知识的掌握37

行政备案10日前与物业管理有关的物业工程开发建设的政府批文招标公告或招标邀请书招标文件法律法规规定的其它材料招标人资格证明物业产权证明业主大会决议七、物业管理招投标其它相关知识的掌握38

评标委员会

评标由招标人依法组建评

标委员会负责。

招标人代表组成

物业管理方面的专家

成员为5人以上单数

物业专家＞成员总数的2／3七、物业管理招投标其它相关知识的掌握39招标的时限

招标时限

新建现售商品房工程应当在现售前

30日完成

预售商品房工程应当在取得?商品房预售

许可证之前完成

非出售的新建物业工程应当在交付使用前

90日完成七、物业管理招投标其它相关知识的掌握40投标函投标报价物业管理方案招标文件要求提供的其它材料七、物业管理招投标其它相关知识的掌握41物业项目概况管理目标组织架构管理效劳内容管理方式效劳宗旨员工编制分工任职条件管理效劳分项指标措施物业管理效劳模式设计社区文化活动员工培训物资装备的配置项目经费收支测算七、物业管理招投标其它相关知识的掌握42包干制物业效劳费用＝物业效劳本钱＋税费＋物业企业利润酬金制物业效劳费用＝支出＋物业效劳企业酬金七、物业管理招投标其它相关知识的掌握43物业效劳本钱

物业效劳支出＝设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用管理效劳人员的工资社保和按规定提取的福利费物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费

清洁卫生费绿化养护费秩序维护费

办公费用物业管理企业固定资产折旧费5﹒5％的物业营业税8％－15％的物业企业利润七、物业管理招投标其它相关知识的掌握44请思考一下

1、根据?前期物业管理招标投标管理暂行方法?新建商品房工程的前期物业管理招标人应当在现售前〔〕日完成招标投标工作。

A15B30C60D90

2、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业效劳企业，或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业效劳企业的，由〔〕以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

A县级B市级C省级D建设部

3、编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和〔〕。

A招标文件的解读B物业管理方案的设计C物业管理企业介绍

D可行性分析

1B2A3A单项选择题45

请思考一下

4、物业管理招标投标和评标活动中〔〕属于违规及禁止行为。

A在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商

B在评标过程中召开现场辩论会C维护投标人公平公正竞争

D不得以低于本钱的报价竞争

5、由二个或二个以上的物业效劳企业组成一个联合投标体，在签订共

同投标协议时，一般按照〔〕确定投标的联合资质等级。

A联合体中最高的B综合资质C平均资质D等级较低企业

6、根据?前期物业管理招标投标管理暂行方法?预售商品房工程的前

期物业管理，招标人应在〔〕之前完成招标工作。

A商品房竣工B取得?商品房预售许可证?C交付90日

D物业效劳企业接管验收

4D5D6B单项选择题46

请思考一下

7、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和〔〕是最关

键的环节。

A投标报价一览表B投标物业效劳企业简介C可行性分析

D解读招标文件

8、投标书要按规定要求答复招标文件中的所有问题，并〔〕、拟组

建的工程管理机构和拟定的物业管理方案要点。

A重点介绍物业管理方案模式B重点介绍物业效劳企业文化

C重点介绍物业效劳企业D重点介绍物业管理特色

9、自中标通知发出之日起〔〕日内签订委托效劳合同。

A15B20C25D30

10、招标人应当在投标有效期限〔〕日前确定中标人。

A15B20C25D30

7B8C9D10D单项选择题47

请思考一下

11、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为〔)

人以上。

A3B5C7D11

12、建设部的?前期物业管理招标投标管理暂行方法?规定，前期物业

管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的〔〕日

前，提交规定的材料报物业工程所在地的县级以上地方人民政府房

地产行政主管部门备案。

A5B10C15D30

13、〔〕的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确定中标

人的重要依据。

A投标资格B投标文件C投标标的D标的

单项选择题11B12B13D48

请思考一下

14、物业管理方案初步拟定时，注意以下内容〔〕

A效劳特色B效劳内容与质量标准

C效劳工程定价策略和原那么D创作效劳品牌意识

15、物业管理方案一般包括物业