第4章 营业税筹划

第4章营业税的税收筹划

【学习提示】营业税是对增值税以外的行业所征收的一种流转税,其税率按行业设计。营业税的税收筹划主要是针对每个行业的特点而进行的。营业税的征收范围广,纳税人在纳税范围、计税依据、减免税等方面进行精心筹划，可以在符合国家产业政策发展需要的同时，减轻税负。通过本章学习，掌握建筑业、房地产业、交通运输业等各行业的税收筹划要点。中国现行流转税的基本结构，首先是将所有的商品劳务流转额分为两部分，一部分为商品流转额和部分的劳务流转额（加工、修理修配劳务），课征增值税；另一部分为劳务流转额和部分商品流转额（不动产和无形资产），课征营业税。然后，在征收增值税的税基上选择部分消费品课征消费税，选择部分自然资源的初级产品课征资源税；在征收营业税的税基上选择不动产的流转额课征土地增值税，以上税种，加上关税和城建税及教育费附加，基本上构成了我国现行的流转税制度。即：凡是要缴纳消费税和资源税的，一般都要缴纳增值税；凡是要缴纳土地增值税的，也一般要缴纳营业税。而增值税和营业税是互不交叉的，从而也就会出现所谓的混合销售、兼营行为的概念。纳税义务人一般性规定：境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人（9个税目）。是指：

（1）提供或接受条例规定劳务的单位或个人在境内；

（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；

（3）所转让或出租土地使用权的土地在境内；

（4）所销售或出租的不动产在境内。营业税的9个税目分别是交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产及销售不动产。具体规定：铁路运输部门的纳税人，各自的管理机构；企业租赁或承包给他人的，以承租人或承包人为纳税人；扣缴义务人委托金融机构发放贷款，受托金融机构为扣缴义务人；建筑安装实行分包，由总承包人代扣代缴；境外单位或个人在境内发生应税行为而在境内未设机构的，代理人为扣缴义务人；没代理人的，以受让者或者购买者为扣缴义务人；单位或个人进行演出，由他人售票的，以售票者为扣缴义务人；个人转让专利权、非专有技术、商标权、著作权、商誉等，受让者为扣缴义务人；。。。税目、税率交通运输业、建筑业、文化体育、邮电通讯业：3％，打捞视同水运征营业税；娱乐业（保龄球、台球5%，夜总会、歌厅、舞厅、高尔夫球、电子游戏厅等20%）：5～20%；金融保险业、服务业包括代理业（如受托代销）等5%；转让无形资产、销售不动产：5％；以无形资产和不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征营业税。在投资后转让其股权的也不征营业税；单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或个人，视同销售，征收营业税（下页）。单位或个人自建建筑物后销售，其自建行为缴营业税（按建筑业、销售不动产）。自建自用不需缴营业税。计税依据包括全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、奖励费…、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件的代收的政府性基金或者行政事业性收费。

交通运输业：以全程运费减去付给其他承运企业（境内境外）的运费后为营业额；旅游企业：扣除替旅游者支付的费用或其他接团旅游费后的余额为营业额；建筑业：以全部承包额减去付给分包人的余额为营业额，总承包人仅负担自己的税（但要代扣代缴）；纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。从事安装工程作业，安装设备作为安装工程产值的，营业额包括设备的价款。金融业贷款一般贷款业务以贷款利息为营业额①典当业的抵押贷款，不论资金来源，均按自有资金征税；②转贷业务，以贷款利息为营业额（2009.1.1起）；

③人民银行的贷款业务不征税；④罚款、罚息、加息等在收到当期并入营业额中征税⑤

外汇、有价证卷、期货等金融商品买卖业务对买卖价差征税，个人（包括个体工商户及其他个人）买卖外汇、有价证券或期货不征营业税（只交印花税）；（商品和贵金属期货要交VAT）；⑥纳税人经营融资租赁业务，以其向承租人收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额，以直线法折算；其中实际成本，包括由出租方承担的货物购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费等费用。保险业：以收入全额为营业额；文化体育业：以取得的全部收入；单位或个人进行演出时，以全部票价收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或经纪人的费用后的余额为营业额；娱乐业：向顾客收取的各项费用，包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒和饮料收费及其他收费为营业额；服务业：向对方收取的全部价款和价外费用；广告业：收入全额纳税（只许减广告发布费，不许减广告制作费（成本））；旅游业：以收取的旅游费减除替旅游者支付费用后的余额为营业额；改由其他旅游企业接团，以余额为营业额；代理业：以实际收取的报酬为营业额。物业管理企业代有关部门收取水费、电费等，属于“代理”业务，对手续费征收营业税；房地产开发公司销售商品房时，代当地政府及有关部门收取的如市政费、邮政通讯、配套费等，不论其财务上如何核算，应并入营业额纳营业税。对拍卖行向委托方收取的手续费征营业税5％（拍卖罚没物资交VAT，4％）；转让无形资产：向对方收取的货币、货物和其他经济利益；销售不动产：收取的全部价款和价外费用；计算机软件：①对经过国家版权局注册登记，②在销售时一并转让著作权、所有权的计算机软件征收营业税。区别于单独销售软件；注：增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品或进口软件产品本地化改造，按17%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。（财政部国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知财税〔2011〕100号

）……几种特殊经营行为的处理邮电业务：①集邮商品的生产、调拨征收增值税，邮政部门销售集邮商品征收营业税，邮政部门以外的其他单位和个人销售的，征收增值税；②邮政部门发行报刊征收营业税，其他单位和个人发行报刊征收增值税；③电信部门自己销售寻呼机、手机并提供相应劳务征营业税；如单纯销售手机、呼机通讯器材，不提供相应劳务，交增值税；饮食业在提供饮食的同时，附带提供香烟等，按饮食业征营业税；饮食业自制食品，既可对内又可对外销售的，属于兼营情况；照相馆照相，同时提供镜框、相册等货物，属于混合销售行为，按其主体服务业征收营业税；建筑业征税问题：①预制构件或建筑材料用于工程的，在移送使用时征增值税；②在施工现场制作，征营业税，不征增值税；境内外劳务判定原则由“劳务发生地”调整为“属人”和“收入来源地”相结合。提供或接受条例规定劳务的单位或个人在境内的属于境内劳务。即：

（1）境内单位或个人提供的全部劳务，无论其提供的劳务是否发生在境内都属于境内提供劳务；

（2）接受劳务方在境内接收劳务均为境内提供劳务，无论其是否属于境内单位或者个人；

（3）劳务提供方有来源于境内的收入都视为境内劳务，无论其是否在境内提供劳务。

但对境内单位或个人在境外提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。同时，境外单位或个人在境外向境内单位或个人提供的完全发生在境外的劳务，不征收营业税。上述劳务包括文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、锈刻、复印、打包劳务，不征收营业税。

营业税新规要点：（1）境内纳税人在境外提供除建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税外，其余劳务如服务业、交通运输业等收入均要征税；（2）对境内单位或个人在境外接受税法列举的劳务（如饮食业）时，不需要（也不可能）向提供劳务的境外单位或个人代征营业税。（3）文化体育业中播映业和税法中未列举出的行业、服务业、其他服务业税目，无论其提供者是不是境内纳税人，也不论其是否发生在境外，只要提供方（接受方）涉及境内纳税人均暂按“属人”原则征税；行业免征、政策性免征对人保和进出口银行办理的出口信用保险，不是境内业务，不征营业税；人民银行对金融机构的贷款，不征营业税，直接或间接对企业的贷款，征税；金融机构往来业务暂不征收营业税（指资金往来业务，包括再贴现、转贴现业务取得的收入，不包括相互之间提供的服务）；自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。自2010年1月1日起，对境内单位或个人提供的国际运输劳务免征营业税。国际运输劳务是指：

（1）在境内载运旅客或者货物出境；

（2）在境外载运旅客或者货物入境；

（3）在境外发生载运旅客或者货物的行为。……

营业税的筹划纳税人的税收筹划征税范围的税收筹划计税依据的税收筹划税率的税收筹划4.1纳税人的税收筹划纳税人的法律界定:境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人（1）避免成为营业税的纳税人

如：境内纳税人在境外提供除建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税，因此，避免成为纳税人可节税。（2）纳税人之间合并合并后，变成了一个纳税主体，各方相互提供服务的行为属于企业内部行为，不纳营业税。

（3）利用兼营与混合销售根据无差别平衡点增值率及抵扣率的原理，选择做增值税纳税人还是营业税纳税人。4.2征税范围的税收筹划

征税范围的税收筹划——通过筹划，使纳税人的经营项目排除在营业税征税范围外。建筑业的税收筹划（以建筑业为例）1、选择合理的合作建房方式：一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。合作建房的方式有两种：第一种：（1）土地使用权和房屋所有权相互交换

通过交换，甲方转让了土地使用权，乙方销售了不动产，双方纳营业税；若合作建房任何一方将分得的房屋销售出去，又发生了销售不动产的行为，按销售不动产征营业税；（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满，乙方将土地使用权连同所建建筑物归还甲方。甲方发生了出租土地使用权的行为，按“服务业－租赁业”征营业税，乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”征营业税。第二种：（1）风险共担，利润共享对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；（2）按一定比例参与收入分配房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，取得的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征营业税；（3）按一定比例参与分配房屋房屋建成后双方按一定比例分配房屋，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税；房屋分配给甲乙方后，如果各自销售，再按“销售不动产”征税。房地产开发企业涉税环节阶段经营环节涉及主要税种开发建设阶段取得土地使用权契税、土地使用税及印花税销售管理阶段销售期房企业所得税、营业税、土地增值税及印花税销售房屋企业所得税、营业税、土地增值税及印花税出租房屋企业所得税、营业税、房产税、土地使用税及印花税自用房屋房产税、土地使用税案例A、B两企业合作建房，A提供土地使用权，B提供资金。A、B两企业约定，房屋建成后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是A、B各分500万元房屋。A通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应纳营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业额为500万元，A应纳的营业税为：500×5%=25万元。若A企业进行税收筹划，则可以不纳营业税。操作如下：A企业以土地使用权、B企业以资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式，不征营业税。A向企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税，A企业节税25万元。2、选择合理的材料供应方式从事安装工程作业，安装设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备的价款。筹划？从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，由建设单位提供设备，安装企业只负责安装，使营业额中不包括安装设备价款，进而节税。

案例某安装企业承包某建设单位设备的安装工程，原计划由安装企业提供设备并负责安装，工程总价款为200万元。后安装企业经税务筹划后，决定改为只负责安装，收取安装费20万元，设备由建设单位自行采购提供。安装企业提供设备应纳营业税=200×3%=6（万）安装企业不提供设备应纳营业税=20×35=0.6（万）

思考题某建筑公司中标某宾馆的一项建筑安装工程，含电梯、中央空调、土建及内外装修价款在内，总造价共2600万元。其中，电梯价款80万元，中央空调价款180万元，土建及内外装修价款2340万。请对该业务进行筹划？3、纳税环节的税收筹划

2003年1月1日，税法规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。减少纳税环节的税收筹划，是指除不动产、土地使用权，如商标权的筹划案例（无形资产转让的税收筹划）黄河服装公司在上海成功集团公司有一笔应收款500万元，目前成功公司资金困难，经反复协商，双方同意债务重组。成功公司将自己的一个著名服装商标以450万元的价格给黄河公司，另付50万元现金。但黄河公司的董事会对此提出质疑，认为本公司已有许多知名商标，不需要增加新的商标，于是决定转手，目前，长江服装公司愿意以500万元的价格购买。黄河公司如何运作以减轻税负？方案1：将成功公司的商标过户到本公司的名下，然后转让；方案2：黄河公司以中介人的身份，将成功公司的商标以450元的价格卖给长江公司，同时收取50万元的中介费（手续费）；原则：尽可能减少经营对象的流转次数。案例（无形资产的筹划）A公司向B公司出售G型生产线一套，同时进行技术转让，合同总金额为1800万元，其中设备款为1200万元，专有技术费500万元，专用技术辅导费100万元。按现行税法规定，A公司应纳营业税为：（500＋100）×5％＝30（万元）有人提议，签订合同时，将专有和专用技术辅导费600万元合并到设备款中，认为通过此筹划可节约营业税30万元，你认为此项筹划合理吗？转让无形资产时，以下情况可考虑减轻或不交营业税：销售设备的企业是小规模纳税人；（3%比5%低2%的税负）（较少的增值税）销售软件的企业(看2011年新规)，在销售有关设备的同时销售相关的专有技术和其他无形资产；（软件企业增值税税负超过3%时，实行即征即退政策，比5%优惠2%）如果是旧设备的出让，与之相关的专有技术或辅助技术的转让可合并到设备价款中销售；（旧设备的出让一定条件下按4%的征收率减半征收，小规模纳税人是2%）纳税人（包括一般纳税人和小规模纳税人）销售自己使用过的固定资产或旧货，应开具普通发票。一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/（1+4%）应纳税额=销售额×4%/2小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/（1+3%）应纳税额=销售额×2%销售旧的固定资产的规定案例（不动产转让的筹划）甲房地产开发公司于2005年开发了一幢写字楼，公司售楼部与该市某华润商业大厦签订了一购房合同，规定：甲公司将写字楼的一、二层共5000㎡的经营用房，按照华润商业大厦的要求进行装修后按6000元/㎡再销售给华润大厦，合计3000万元。甲公司将装修工程承包给乙装修公司，承包总额1200万元。筹划方案：甲房地产开发公司与华润商业大厦直接签订合同，装修后再销售给大厦；甲公司与华润商业大厦签订房屋销售合同，乙公司与商业大厦签订装修合同；甲如何签订合同以降低税负？案例（*）A公司是一家具有可以兼营房地产开发的企业，2005年3月与一外国大型投资集团达成一笔业务，以26亿元的价格在长江三角洲一旅游城市开发一个带有高尔夫球场的高级度假村，已与政府签订征地建项目意向书。其业务流程有：先由A公司购买土地并建成带有高尔夫球场的高级度假村，后以商定价格销售给该外国大型集团。通过权威机构的分析论证，开发成本18亿元（取得土地使用权的成本为6亿元，城建税7％，教育费附加3％）。如何操作以降低税负？思路：方案一：按照上述业务流程纳税；方案二：改变业务操作流程，先投资成立一家子公司，待该公司的固定资产建成后，再将公司股权全部转让给外国投资者。即先成立一家度假村，法人资格，度假村进行固定资产投资，建成后，外国大型集团以兼并的方式取得，结果如何？

国税局（2002）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税，对股权转让不征营业税；规定（1995）48号：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，财税〔2006〕21号第四条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征土地增值税的规定。解析：非房地产企业以土地（房地产）作价入股进行投资、联营并且被投资联营企业未从事房地产开发，或者房地产开发企业以其购置的商品房或者土地进行投资和联营的，仍可享受暂免征收土地增值税的规定。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税；有下列情形之一的，免征土地增值税：1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；土地增值税的计算第一步：计算土地增值额土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额第二步：计算土地增值额与扣除项目比例土地增值额与扣除项目比例=（转让房地产的总收入-扣除项目金额）/扣除项目金额第三步：计算土地增值税应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率扣除项目金额包括：土地成本、开发成本、费用（销售费用、管理费用和财务费用）、旧房及建筑物的评估价格、与房地产转让有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。土地增值税税率表级数级距税率速算扣除数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%

5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%

15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%

35%案例A公司拟出售其购买的一幢大楼，该大楼成本及费用等总计1500万元，经评估，市场价格为2700万元。2004年6月，B公司有意购置这幢大楼开办酒店。问：A公司以何种形式出售此幢大楼可得到最大的收益？B公司用哪种方式购买这幢大楼将得到最优惠的价格？方案1：A公司以市场价格2700万元销售，B公司以2700万元买入；方案2:A公司以大楼作价2700万元投资参与B酒店经营，半年后，把酒店股权以2475万元的价格转让给B公司。实务中，由于土地增值税的纳税人包括主营房地产业务的房地产开发企业以及兼营房地产业务的其他单位，二者的财务制度不同，印花税被允许列支的会计科目也不同。

（一）房地产开发企业。其开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。转让房地产时缴纳的印花税已列入“管理费用”科目，计算土地增值额时，可相应作为开发费用予以扣除。因此，纳税人在扣除与转让房地产有关的税金时，只需扣除营业税金及附加，而印花税则不允许再重复扣除。

（二）除房地产开发企业外的其他单位。其扣除项目包括地价款、房产评估价格、转让环节的税金及按国家规定交纳的交易手续费和评估费。由于这些单位转让房地产并不是主营业务，其财务制度规定，转让房地产时缴纳的印花税在“其他业务支出”、“其他营业支出”等科目中列支。因此，计算土地增值额时，扣除项目中的税金除了营业税金及附加外，印花税也允许在此扣除。

案例长江公司和天龙公司都是某市的企业，双方具有良好的业务合作关系。2004年某日，因业务发展需要，长江公司约定将一幢房产出售给天龙公司，商定售价600万，房屋原价500万，已提折旧100万，房地产评估机构评定的重置成本价格550万，该房屋成新率6成。长江公司转让该房产时发生评估费用2万。由于这幢房产的土地使用权是与其他房产一起取得的，无法单独核算购进成本。请你根据税法规定进行税收筹划，制定合适的方案筹划方案：长江公司以该房产对天龙公司投资，增加天龙公司的注册资本；（一定时期后）再将其股份按比例全部转让给天龙公司。盘活“烂尾楼”案例A公司2003年3月在该市繁华地段投资4500万元兴建商住楼，当进入内部装修时，企业资金供应出现了问题，如果要将工程全部完工，需追加投资1000万元，由于资金无法落实到位，造成工程停工两年多。A公司投资款中有2500万元是从银行借入，于是公司决定对“烂尾楼”进行处理。截止到2005年末，账面已发生的土地开发和建安成本等共计2600万元。当时，B公司愿与A公司按49：51的比例共同投资一个大型零售商场，A公司以“烂尾楼”出资，房产作价3000万元；同时，当地部分富商由于看好该楼所处地段，也愿意以3000万元购买该楼盘。问A公司对“烂尾楼”应如何处理？方案1：将“烂尾楼”转让给银行以抵债，银行愿以2600万元接受；方案2：将“烂尾楼”按市场价3000万元直接出售给当地富商；方案3：将“烂尾楼”以3000万元的作价入股，与B公司共同投资一个大型零售商场；方案4：以“烂尾楼”的资产注册一家公司，然后将该公司以3000万元的价格整体出售。究竟选择哪一种方案呢？盘活“烂尾楼”案例*金源公司于2002年在某地开发了一栋商用写字楼，原计划总投资（成本）8000万元，建成后可实现销售收入10000万元，利润2000万元。如果工程能够顺利完成并实现销售，除弥补公司历年亏损1000万元外，还有赢利。为开发该工程，金源公司向建行贷款，后由于多方面的原因工程无法继续。2004年6月，建行将金源公司告上法庭，工程评估值为6000万元，与实际投资基本相符。从金源公司的角度，最理想的解决方法是让建行撤诉，继续提供资金，完成工程

有什么办法让建行撤诉？

假设建行取得“烂尾楼”后，有两种处理方案：方案1：建行以6200万元转让给其他房地产开发公司；方案2：建行自行开发出售（建行没有开发权，委托其他开发公司开发，按销售收入的5%付手续费，建行全权监控资金使用，盈亏自负，另追加投资2000万元）。筹划：从建行利益的角度去分析如何让建行撤诉。[2003]16号规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理了立项人和土地使用权人更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，按“销售不动产”税目征税；

案例分析某厂是一家生产工业用品的企业，某年自建一厂房，并于当年投入使用。最近打算将厂房卖掉，应如何缴税？

（一）自建厂房出售缴“建筑业”营业税。《营业税暂行条例实施细则》规定，单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。因此，该厂如果要卖厂房，要按“建筑业”税目依3％的税率缴纳营业税。

对自建行为的计税依据，应当根据同类工程的价格来确定。没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）/（1－营业税税率）。

（二）出售厂房缴纳“销售不动产”营业税。该厂对外出售厂房，属于《营业税暂行条例》规定的“销售不动产”应税行为，因此，还应依5％的税率缴纳“销售不动产”营业税。计税依据为出售厂房向对方收取的全部价款和价外费用。

（三）依据上述两次缴纳的营业税，附征城建税和教育费附加。

（四）土地增值税。《土地增值税暂行条例》规定，转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，该厂出售厂房，应就转让厂房的收入减去有关扣除项目后的增值额，依超率累进税率计算缴纳土地增值税。

（五）企业所得税。《企业所得税暂行条例》规定，企业应当就其生产、经营所得和其他所得计算缴纳企业所得税，而出售厂房收入属于税法所列举的“财产转让收入”，因此，应并入收入总额，依法计算缴纳企业所得税。对出租或投资入股的自建商品房，所有权并没有发生转移，不属于出售，其自建行为不是建筑业的征税范围。自建建筑物自己使用，其自建行为不属于建筑业税目的征税范围。终止经营的税收筹划某创业投资公司是中外合资企业，双方持股比例为55%

:45%，其中，中方45%的股份为市国有资产管理公司拥有。2005年该公司在该市的城郊斥资20亿建成一大型综合性体育馆，经营期限为40年，并于2007年1月投入营运，取得较好的投资回报，可天有不测风云，当地政府决定体育馆拆迁，该体育馆的公允价值为23亿（土地使用权购进价格5亿，设备原价1.5亿，评估值1亿），但政府资金紧张，一时无法拿出23亿，仅同意一次支付全部补偿金额的65%（15亿），剩下的8亿在今后3年分三期等额支付。此时税务机关要求纳税，如何才能免除营业税，同时又能规避8亿的应收帐款风险呢？如何筹划？外方股东只需将体育馆55%的股权全部转让给市国有资产管理公司即可。股权转让不征营业税；体育馆是因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。4.3

计税依据的税收筹划

计税依据的法律界定计税依据的税收筹划加大税前扣除项目分解营业额分解营业额案例北京某展览公司的主要业务是帮助外地客商在北京举办各种展览会，在北京市场推销其商品，是一家中介服务公司。2008年10月，该展览公司在北京某展览馆举办了一期西服展览会，吸引了100家客商参展，对每家客商收费2万元，营业收入共200万元。中介服务属于“服务业”税目，应纳营业税：200×5%=10（万元）实际上，该公司收到200万元的一半，要付给展览馆，而展览馆收到的100万租金，仍要纳营业税5万元。筹划?分解营业额该展览公司举办展览时，让客户分别缴费，展览公司收取100万元，展览馆收取100万元。分解后，展览公司应纳营业税为：100×5%=5（万元），税负减轻5万元案例某房地产公司A有资金实力，但在某市缺乏经验，打算与该市拥有土地资源和商住楼项目、目前急需开发资金的B公司合作，以获得该市房地产市场信息和经验。现A公司拟投入资金300万元，与B公司合作开发一商住楼，采取什么样的合作开发方式对A公司最有利？P164方案1：A公司出资300万与B公司合作开发该商住楼；方案2：A公司通过银行把300万转借给B公司参与该商住楼开发；方案3：A公司采取投资入股方式参与该商住楼开发。现假定A公司1年以后中途退出该商住楼开发，经与B公司协商，除收回本金外另分得现金60万元。方案1：合作开发两公司合作开发，1年后所得60万元，该项收入按税法规定作为项目收入分利。在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了B公司，转让价格为360万。转让收入缴不动产销售税金：营业税=360×5%=18万城建税及教育费附加=1.8万企业所得税=（60-18-1.8）×25%=10.05万税后收入30.15万方案2：出借资金假设A公司通过银行将300万借给B公司。1年后所得60万作为利息收入缴金融业营业税3万，城建税及教育费附加0.3万，企业所得税14.18万，税后利润42.52万；方案3：投资入股商住楼完工销售后分回股利即A公司获得60万，同时，A公司投资入股参与该商住楼项目开发，获得开发经验。从节税角度，方案3最佳，但A公司承担经营风险；方案2税负较轻，但难以获得开发经验，可选择方案1，并在合同中注明，以监督资金使用为由，参与B公司的经营活动。“转嫁”价外费用案例A房地产开发公司2008年营业收入20000万元，同时需代收天然气初装费、有线电视初装费等费用各项代收款4000万元，手续费收入200万元（按代收款的5％计算），营业税率5％。纳税情况：营业税＝（20000＋4000＋200）×5％＝1210万城建税及教育费附加＝121万元你认为该公司存在税收筹划空间吗？纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。其中价外费用（包括代收和自行收取）包括向对方收取的手续费、代收款项、代垫款项等。房地产开发公司在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃气费、维修基金等各种配套设施费，虽是代收应付款项，但仍需将其包括在营业税的计税营业额之内。《规定》：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应征收营业税。租赁的筹划案例天元公司以24000万购入十栋库房，全部用于对外出租，仅2005年就取得租金收入4500万。由于库房地理位置优越，被某大型跨国零售企业看中，经协商，该跨国公司决定承租天元公司的库房，租期十年，假设租金为每年4500万。你认为该公司应如何进行税收筹划？税务专家对此分析：2005年的租金收入4500万元，需缴纳营业税、城建税及教育费附加、房产税；筹划：继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务，但会增加经营成本，公司可采取招聘下岗工人，又可享受税收优惠，但跨国公司可减少此成本。假设提供仓储保管合同的收入也为4500万元/年。《营业税条例》：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，税率5%；房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。但不包括农村。《房产税暂行条例》规定：租赁业与仓储业的计税方法不同，房产自用的，其房产税按房产原值一次减除10%～30%后的余值，按1.2%计算缴纳，即：应纳税额=房产原值×（1－30%）×1.2%；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：应纳税额=租金收入总额×12%宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；个人所有非营业用的房产免征房产税；对高校后勤实体免征房产税；老年服务机构的自用的房产；为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税；等等转租变中介的筹划案例从事个体服装经营的李先生想做一个企业老板。2010年1月，李先生与红宇实业公司签订了一份财产租赁合同。红宇公司将办公室的三、四层车间租赁给李先生开办服装厂，租赁期4年，李每月支付房租费21500元。但由于经验不足，到2010年9月底，李先生感到力不从心，将服装厂以后3年多时间的经营权转租给黄河时装公司，每月向黄河时装公司收取租金28000元。纳税情况如何？如何操作可节税？筹划：以中介人的身份，