石家庄某商务大厦销售策划提案-2008年

××大厦销售策划提案呈：××房地产开发有限公司11/13/2023本提案目录一、项目基本概况…3二、当前市场形势…5三、竞争楼盘调研…6四、销售定价分析…8五、项目总体定位…13六、营销推广策略…14七、销售政策建议…16八、销售组织安排…172图书大厦大石桥街中山东路1-1项目基本概况占地约6亩(4000m2)，总建筑面积39897m2；共28层，地上26层，地下2层；地上1～6层为商业裙楼，7～26层精装小户型公寓，6梯24户共480户。尚有公寓350余套，可售面积约21000m2；已取得规划证、土地证，设计完成，09年8月竣工。建设大街远洋城休门街百脑汇本案休门改造项目贸易大厦惠中商场苏宁电器中京酒店北国商城华庭商务酒店妇幼医院燕春酒店影乐宫钱隆KTV31-2项目周边环境综合评价项目占据城市核心地带，拥有最丰富的城市综合配套（商业、文教、医疗、景观等）资源。项目所处的北国商务圈与广安大街、火车站商务圈相比，宜居性更强，消费客户群更广泛。42-1当前市场形势■负面因素（实际现状）：宏观调控和房贷新政冲击楼市，房价将进入盘整期；2007“金九银十”遭遇冷清，近两个月成交量萎缩；城区多个楼盘集中放量入市，房地产市场竞争加剧；临近年关，消费者一般需回笼资金，楼市处于淡季。■正面因素（可能机会）：股市动荡，炒房被打压，投资者的资金要寻找突破；2008北京奥运仍属楼市利好，上半年还有一些机会。对本项目而言楼市环境相当严峻入市时机不太成熟有机遇，但风险大出奇招，逆市突破53-1主要竞争楼盘分布图北国商城商务圈多个项目正在酝酿广安大街商务圈三大精品公寓已入市火车站商务圈大盘齐动，竞争激烈由此可见2008年精装小公寓市场竞争相当惨烈火车站、广安大街商务圈已相对饱和北国商城商务圈将成为市场焦点，该区域一些新项目可能会集中放量入市6项目名称项目概况产权主力户型销售概况竞争分析备注汇景国际3号公馆占地192亩，规划55万m2，市中心综合大盘，已封顶。70年50～83m2四梯15户精装、送全套家电8000-10000元/m2精装公寓标杆直接竞争对手万隆国际中心总建面12.6万m2，共3栋，含酒店、住宅、精装公寓50年40～90m2精装修公寓均价6500元/m2运作多年，10月10开售小公寓，直接竞争8月18日正式开盘优盘占地15亩，一栋精装修公寓总建筑面积30000m2。70年40～90m25梯21户精装修、送小家电均价7000元/m210月底放量开盘，市场不错价格从6000攀升到7000中心城占地5760m2，总建筑面积40000m2，6~18层为公寓40年40～80m2精装修公寓均价5200元/m2属烂尾楼改造口碑相对不好东购对面尚乘源（二期）一栋23层蝶式高层，457套，2008年底交房40年40～86m2均价4600元/m2可贷款，首付40%工程已动工，价格有冲击力尚未开盘内部认购联邦名都（二期）5栋高层，13万m2，32层08年春动工，2009.10完工40年26～118m2毛坯公寓，内部咨询价5200元/m2项目启动营销推广，体量大小范围认购3-2主要竞争楼盘情况简表74-1销售定价分析——市场比较法测算表⑴定价步骤一：可比楼盘综合因素量化评分表类别序号权重本案对比分析的竞争楼盘备注汇景国际万隆国际优盘中心城尚乘源Ⅱ原始评价数据1项目位置0.5554453

2周边交通0.5454453

3户型设计0.5554434

4工程进度0.5154353

5景观规划0.4354325

6物业年限0.4254523

7装修标准0.4454534

8内部配套0.3354434

9外部配套0.3554453

10物业管理0.3554434

11楼盘规模0.3153214

12建筑外观0.2454433

13朝向及采光0.2444334

14发展商信誉0.2243112

合

计5.0486854504449满分70分

说明：各个被打分量化因素按照“优到劣”分为五个档次，分值对应为5分、4分、3分、2分、1分。84-1销售定价分析——市场比较法测算表⑵定价步骤二：可比楼盘综合评价得分计算表

项目评价本案对比分析的竞争楼盘备注汇景国际万隆国际优盘中心城尚乘源Ⅱ各楼盘综合评价得分（P）17.324.619.518.516.817.6计算公式：P=∑Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+……+Wn*Fn（P表示总分，Wi表示权重，Fi表示分值）。

定价步骤三：可比楼盘综合评价得分计算表

项目价格测算本案对比分析的竞争楼盘均值汇景国际万隆国际优盘中心城尚乘源Ⅱ原始数据评价得分P17.324.619.518.516.817.6销售均价Y＝P×Z90006500700052004600计算值Z＝Y/P＝平均值365.8537333.3333378.3784309.5238261.3636329.6906推算结果从市场对比角度测算，京元大厦精装酒店式公寓市场可接受均价：17.3×329.6906＝5703.65，该项目入市均价理论上应为：5700元/m2

94-2入市价格建议■常规操盘定价：按市场比较法测算结果，入市均价可为5700元/m2；考虑房地产形势和年底进入淡季，建议5500元/m2入市，产品销售完成的综合均价达到5780元/m2

。■非常规操盘定价：因素：基于资金需求，开发商要求实现部分回款；策略：低开高走、适时调整、平价公寓、逆市飞扬定价：入市5200元/m2，综合均价实现5500元/m2

。提示：提前入市，必须有应对政府违规检查的手段和解决之道半年内项目销售基本完成(90%)不利于利润最大化，适当控制销售节奏，利润可多600万元10阶段时间快速清盘方案相对稳妥方案备注面积(m2)均价(元/m2)销售额(万元)累计比率面积(m2)均价(元/m2)销售额(万元)累计比率亮相期2008春节前20005200104010%160055008807%认购期2008－2/340005400216029%30005600168022%强销期2008－4/580005500440066%64005800371252%2008－6/750005600280090%50005800290076%盘整期2008－8月200057001140100%30005900177090%清盘期2008－9/10200060001200100%07、08年累计21000549511540210005782121424-3不同销售策略的价格走势预测■结论：销售周期适当延长(10个月)，约可增加溢价收入(利润)600多万元。114-4差价制定策略■楼层差价：7～14层，每升一层提高60～80元/m2；14～26层，每升一层提高20～30元/m2

。■朝向差价：南向户型原则上比东、西向户型高100元/m2；南向户型原则上比北向户型高200元/m2。■户型差价：