城市更新白皮书

CBREConsulting——中国城市更新的现状症结至2020年底，我国常住人口城镇化率达63.89%,城镇化正式开启下半场。按照国际经验，下半场的城镇化，将面临城镇化问题的集中爆发期，在我国本白皮书基于CBRE战略顾问部过往在城市更新领域的实践探索，聚焦我重新定义—一中国城市更新的独特内涵导读(本章要点)今年，“城市更新”首次被写入政府工作报告中，提到相生相伴。1.1城市更新的缘起与演变第一阶段(1949-2011年)新中国建国以来，以经济建设为中心，城市更第二阶段(2012-2019年)得益于国内经济结构转型，中国用不到10年的第三阶段(2019年至今)国内城镇化率突破60%,站在“城镇化”下半场，CAGR=2.11%实破50%CAGR=2.759%CAGR=2.129城市再开发全域复兴60%40%30%20%0%城市重建城市复兴城市再发展后工业化时代中从空间更新到生城市再生全域复兴1.2中国城市更新的特殊土壤与内涵控增优存政府推动政策内涵避免大拆大建招拍挂制度改革住房制度改革城市规划法出台土地使用权有偿出让回归“惠民”片区/园区/单体/公益产业发展城市韧性捕捉趋势，高质量供给特定政策地区历史文化生态环境顶层路径的不断完善运作特色实施模式的合理创新导读(本章要点)2.1中国城市更新概览地方发展阶段差异大政府主导武汉84.3%片区/街区类产业/园区类单元/单体类公益/公共类上海外滩历史风貌区老建筑保护开发策略和实施路径研究区域统筹、场景里构、机制刨新北京东城区王府井区域产业及商业升级发展项目项目缘起项目范围产业提升引导方案后续资源引入方案深圳罗湖人民南商圈复兴改造项目项目缘起筑面积约370万m²。企零散★发挥深圳国资系统资源整合优势，协助开发主体进行人民南片区核心国有资西安东大街改造提升战略研究策划东大街，西起钟楼，东至长乐门(东门),因在钟楼之东而得名。它是以钟楼为中心辐射的四条大街中最长的一条，历史可以追溯到隋唐时期。这条大街的东大街曾是西安最著名的商业街之一，自2008年启动改造以来，东大街陷入一段改造、改造、再改造的进入新时期，为了结束长达10多年的改造、再现钟楼商圈的辉煌，提出以城市更新对东大街改造进行收项目为西安市“皇城复兴”的重要部分，街区全长约2公里，涉及商业、酒店、医院、办公、历史文化建用★以最大化尊重现状建筑及特色业态为原则，将东大街划分为商、旅、城、产★秉持“不破不立、再生重启”的理念，对东大街进行客群再定位、功能再定位、空间再定位。以本地消费为核，增加旅游消费功能；通过实施“文化+、旅游+、产业+”焕新城市功能；增加公共空间和开放化改造，营造尺度宜人★东大街横跨碑林和新城两区，管理效能分散，建议两区政府共同成立“东大街核心管理部门”,企业与市场之间的桥梁，推动东大街整体提升。★在街区有机更新过程中，政府职能逐步从“政府主导”转变为“市场主导政府服务”,实现良性市场化发展。南京市颐和路历史文化街区业态策划、招商运营全程顾问难点与解法策划先导，定向招商，平台化管理机制建筑本买手集合等新兴业态门店，打造南京文化商业高地国领事馆(美、德、法)、2大码头(粤汉港、武汉港)。难点与解法难点与解法回溯本源、腾笼换鸟、示范引动文化驱动，新旧融合充分利用汉口历史风貌区不可被复制的、独特的万国文化，将历史价值和现代功能结合，形成国际化发展的核心驱动。通过阶段性的市场化需求——导入企业和旅游人群来引导人口结构变化，从根源上改变与国际化城市功能的适配性。强企带动，多面发展以跨国百强企业聚集为核心驱动，引致带动本土和关联产业发展，助推文化创意细分产业多层面的发展。前期政府示范，客群升级，刺激提质人口结构的变化及产业的发展导致了消费客群的变化——消费需求增加、层级提升，刺激商业提质升级。例失衡主动干预，市场引导概况互联宝地园区的前身是创建于1942年的上海第二钢铁厂，系国内第一家线材生产企业，也是全国冶金行业最大的独立轧钢厂。2006年起由于环境整治要求和产业结构调整，二钢厂开始逐渐停产外迁，2010年整体停产，厂区内大部分厂房闲置。为进一步实现杨浦区创新经济产业集聚，2015年服务团队受宝武集团委托，对上钢二厂(即互联宝地)的产业及功能定位展开研究。项目占地351.5亩，包含314亩厂区及周边37.5亩土地，原有13栋厂房、2栋仓库、4栋综合楼及2栋配套楼宇，建筑面积由原有16万m提升至35万m'。其中一期建成面积约11.8万平米，于2018年6月正式投入运营，入驻各类企业50多家，近6000创业者入园。现已形成了以人工智能、电竞、互联网+平台为主导的园区，定位为杨浦的“中关村”和“硅谷”。难点与解法难点与解法研判★项目打造需跳脱区域及四至现有的功能环境，从产业定位维度承接杨浦区战略新兴产业，同时结合宝武集团智能制造转型诉求，项目整体定位为以“互联网+”为特殊产业方向的总部经济园区。多★项目建筑面积由原有的16万m'提升至35万mi(一期+二期);现存建筑无硬性保留要求，物业改造有较大灵活性。服务团队结合风貌价值、开发容量要求、产业企业需求、资金平衡诉求等维度，将项目划分为保留改造区、半保留半改造区、拆除重建区三类拆改片区。落地与落地与施★项目招商落地与服务团队定位方向匹配度超过95%,其中先期引入火柴互娱、网易暴雪、腾讯游戏、智能驾驶ROADEFEND等企业总部，形成龙头效应迅速实现产业集聚，均得益于项目前期定位中对办公产品的精准把握。项目概况国企牵头、政府协同，高位推动片区统筹更新规划编制大小腾挪、差异资源配给，鼓励权利主体参与更新改造广州珠影园区城市更新策划广州珠影星光城前身为珠江电影制片厂，作为国内最早的制片厂，成立50多年来，制作过多部著名影艺作品，成为岭南电影制作产业的重要代表。2005年改制后，为应对市场化冲击，珠江电影制片厂努力求变，2010年广州提出规划建设中轴线，而项目位于新中出于政治性、时代性和前瞻性的综合考量，珠江电影制片厂启动更新改造工作，目标打造“影视产业为项目分为两期改造，其中一期面积为1.4万平方难点与解法文商融合、产业强化、创新合作合杂文化地标代表。凭借先天的产业优势，珠影星光城的更新改造以影视文化产★项目在适度保留影视制片生产环节同时，通过对物业载体的扩容升级，把文化创意设计、文化消费、文娱体验等内容导入项目，延长影视文化产业链，带来消费新活力。南京梅钢矿山区域产业定位及城市功能战略研究梅钢矿区位于南京市雨花台区，是长三角区域距离市区最近、区域深度最深的铁矿坑，工业遗存保留完2018年底梅钢发布公告，争取用十年将钢铁冶炼产能逐步迁出南京市，钢铁产能于2020年下半年转移至盐城市滨海港工业园区。现有梅钢区域将布局新兴产经过40年城市发展，梅钢所处的板桥新城区域已从工业重镇成为产业新区，随着梅钢矿区生产功能逐渐退出，区域亟需补足产业真空阶段，实现新旧动能转积少★地下矿坑开发模式：地下综合开发有一定的难度，包括开发处于探索期、无针对政策、运营成本较高、经济效益不明显等问题，因此建议短期内地下不地下铁轨为载体，建设地心博物馆，包含时光隧道、地心小火车等项目，在★特色产业体系：根据产业宏观大势、雨花本地基础、上位规划方向、地块限制条件等因素，构建“数字文创+数字生活”两大主导产业，重点发展软件设★片区转型资金需求较大，需通过滚动开发，即每一期的开发需搭配部分住宅★预留部分居住用地，待片区发展相对成熟以后，进行最后一期开发，实现价值最大化。上海市黄浦区160街坊保护性综合改造项目作为第一任上海市长陈毅办公室，也是上海第一面五星2014年黄浦区人民政府和上海地产集团签订合作协议，并由上海地产集团下属世博土控公司和区属上海外滩投资开发集团合资成立外滩老建筑公司，负责项目具体实施，市、区黄浦区160街坊保护性综合改造项目位于外滩历史文化风貌区核心区，由江西中路、福州路、河南中路及汉口路围合的街区。项目建成后，将形成以金融办公为主文化配套为亮点的老建筑改造之外滩新地标，地上约42000平米，地下约30000平米。办公空间由大开间现代办公和老建筑历史空间相结合，★结合城市发展诉求、项目历史资源禀赋、区域环境条件、相关物业市场表现等因素分析，针对办公、文化(剧场剧院)、商业、酒店等功能展开研判，最终确立“70%办公-20%文化-10%配套”的功能比例。★结合项目建筑条件进行功能落位布局；对建筑载体的需求诉求，借鉴其他全球城市改造方案，创新历造的建筑条件，并充分利用公共空间，形成不同的环境氛围。施对目标金融机构、文化机构总部企业，及文化艺术体验类、格调餐饮类、特色零售类品牌商户进行针对性访谈追踪，同步进行目标客户引荐，推动项目落地实施。项目缘起位于北京东三环路的潘家园桥西南侧，是全中国最大的旧货市场，也是中国人气最旺的古旧物品市场玩市场的崛起兴盛。随着物质生活日益丰富，人们对艺术品、收藏品等精神层面的和地域文化的载体，对潘家园老旧市场进行升级不仅是普通的城难点与解法明确目标客群、产业顺应市场、承担社会责任议★同时，满足新增客群需求，打造“时尚、休闲、个性、新增客群，满足周边及CBD区域目标客群的拓展需求。项目缘起项目范围难点与解法外拓区TOD功能组织、城市机能融合、城市场景塑造级研判外拓区TOD规律为导引，编制项目TOD功能产品开发时序综合拆赔方案，搭建城市配套充足、场景多元的功能体系广州中华广场改造提升项目概况中华广场开业于2000年7月，开业初期日均客30万人次，每逢黄金周更高达70万人次，成为了名副然而，中华广场虽由驻穗央企新星投资与昌盛集团合作开发，但开业之时，就已经形成两大业主加部分商铺小业主的“三足鼎立”局面。业权相对分散、决顺利推进，商场设备老化等问题日益明显。理，并计划投入2.8亿元进行升级改造。三年内重新打造广州老城区的商业新中心。综合体总面积约30万平方米，其中办公建筑面积约11.9万平方米，商业建筑面积12.5万平方米。难点与解法微★中华广场初期便呈现了业权“三足鼎立”的局面，但由于初期广州商业市场竞争较少、电商冲击未现，业权分散并未对项目造成过多不利影响。随着商圈的式微，业权分散带来的弊端日趋明显。期间虽有海印集团统一运营，但★为改变旧面貌，探寻新出路，商场方提出改造升级的诉求，业主方之一的新星集团通过整租昌盛集团控股部分面积的方式，获得统一经营权，为后期的多★在开业运营的情况下，既要保证客户体验感，又要对老旧过时的楼宇硬件进行改造及业态调整。因此项目采取分层改造、分步推进的方式满足业主方及多★项目位于老城区，商圈氛围日渐式微，需要对客群的消费能力及消费偏好作项目缘起项目范围为举办2023年的亚洲杯，北京市采用rrr模式对北京工场为符合高级别国际赛事标准的专业足球场，总坐席数约6.5万席。同时项目的地下2层将与地铁3号线和17号线的空间一体化实施。如何进行角色定位以体现片区开发整体性如何进行规划设计以满足运营需求如何进行运营管理以满足投资收益需求体育场馆及商业定位★通过对体育产业、本地区域市场、目标客群需求等进行系统分析，为项目提出“体育+”主题定位，设置合理业态配比，突出主题特色的同时，满足建筑设计方案指导设计合理水平及垂直商业动线。后续运营管理方案★提供场馆后续物业管理，招商运营等方案，同时由于体育场业态运营的特殊性以及配套商业运营的市场可行性，参考多方市场经验和参数，为项目进行贴近市场情形的经济运营投资收益分析。项目缘起成都市一环路全长19.38公里，初步成形于1969年。经过历次提升优化，现为成都中心城区城市交通主干道，沿线跨越锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区6大中心城区。2020年8月，在道路整治工程基础上，成都市委市政府提出以一环路为轴，左右各延伸一到两个街区，进行整体梳理策划，打造点、线、面相结合的有历史内涵品质、有商业氛围、联动天府锦城、锦江公园等中心城区更新项目，以城市有机更新的手法，整体提升成都中心城区城市空间品项目范围包含中心城区13平方公里环状连片区域、涉及6个下辖行政区、15个街道辖区、66个社区、超过105万常住人口，重点投射2个示范性节点、37条示范街道、220★一环路市井生活圈功能提升作为中心城区整体有机更新示范的系统性和延续性，要求将相关的4导则1指引做整合调整，形成针对性的项目实施导则。★城市记忆的保育活化★城市产业的植入更替★城市服务的品质提升★城市场景的综合营造★分类场景营造★城市记忆传承★服务功能提升★交通组织优化★社区治理协同原为效内外为片、药普实或学虑虑打不力体性量一环的物力体性量一环的物技边干断的入寄他内可过点杭州西湖风景名胜区经济发展引导规划难点与解法》业态舞升引导方案>实能行动计划方案创新求索——中国城市更新的破局之策导读(本章要点)·基于全国各大城市对于各类城市更新项目的实操落地经验，为应对略顾问部城市更新团队提出从政策引领、路径与模式创新、资金平明确城市更新公益属性重构城市更新发展模式城市更新将推动城市发展模式由大规模增量建设扩张转变为存量改造优化，防止过度房地产化转变城市更新盈利模式未来城市更新将推动实施主体从土地开发建设盈利到长期经营收益模式转变成都市城市有机更新实施办法重庆市重庆市城市更新管理办法广东省上海市地方政策完善法规、系统推进、多元参与、试点突破试点指挥部+工作组+总师制，高效推动片区更新统筹工作推进政府各主管部门作，以“指挥部+工作组+总师制”的方式已经在深圳等划期研究工作：期研究工作：交通力面进城市更新项目总指挥市/区政府分管领导城市更新项目工作小组政策城市交通后期实施工作：联合办公章对项目相关相关事宜，如专项规划审批，产业规划审批，入可企业中批等，共同行使审批权技术支撑联系会议保障机制会议机制指挥部会议指挥部办公室会议责任机制督查机制总师制度：总规划解中总建筑甲一总工程样总经济师BB政府主导+市场操作+资本运作，打通更新项目的投融建管退渠道政府政府州让命m政府拆迁女置补登付出卫命政府毛地出市场主体主体权利主体/权利政府答订合件协议业构签订我迁补偿安量必议市场市批规帐同迁女监政府政府政府权利主体主体主体协政府政府主体到预判到市识深度业现法深湾明中心深投控的到市识深度业现法深湾明中心深投控的了列市生泥动政府统筹类半盈利类资产包二盈利类资产包性项H项目资本统筹类★产业类项目——从产业物业租赁，向产业运营、★商业类项目——从商业物业租售，向商业运营、★公建类项目——针对不同权利主体的投资与收益逻辑，设计合理资产包，明晰各主体权责利，在经济可行的综合评价原则下，提出片区开发强度的合理突破指标，通过PPP、EPC+O等模式引★适度突破规划边界，运用拆除重建、综合整治、功能改变、图则修编等多种手段统筹，探索异地安置搬迁策略应用★实施更新主体确认，对于已确认的更新片区/单元开发主体给予更新用地协议出让政策，及差异化地价补缴政策一TOT某线城市城更项目土地获一TOT将不符合产业升级方向的企业低端环节腾挪至其他园区挪选择★腾挪至高新园其他片区★腾挪至南山区其他片区★腾挪至南山区外给予配合更新膦挪的企业主体一定的政策优惠，以加快片区整体改造进程★腾挪后实现物业增量*租金补贴优惠等★人才成本补贴优惠等★税收补贴优惠等··就地还迁+异地搬迁·地权腾挪+物权转换数设记状所神量6如土地出让收入《税收、产业投资额土地出让收入《税收、产业投资额城市更新资金来源及运作模式五类资金来源(可多种资金结合)三类资金模式各级财政安排的城市更新资金金融机构融资资金参与城市更新的项目实施主体投入土地使用权人和房屋所有权人自筹资金ABC项目收益自平衡模式政府投资模式成立项目公司，引入社会资本社会资本为优先级投资者城市更新流程中资金参与地方政府国企及平台公司城市更新基金F+EPC招投标城市更新项目公司执行机构城市更新基金融资的优势及模式城市更新基金融资的优势及模式其中城市更新基金相较其他途径，有五大显著优势。优势一优势二优势三优势四优势五参与门槛较底私募基金投资者门槛相对较低权益性融资工具不增加融资主体的资产负债率可以用于征拆、拿地各投资人通过协议约定利益分配满足对投资人的风险控制要求城市更新基金的本质为解决项目融资难题，在征一般参与模式为三类：解决征拆或拿地资金问题建设期前期，作为项目建设资本金，撬动银行贷款进入实施阶段，仅作为融资工具上海城市更新基金解读上海城市更新基金解读【基金要素】5+3+1+1年，其中投资期5年，回收期3【权责分工】团招商蛇口中交集团万科集团国寿投资保利发展额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理 居民便捷属性居民便捷属性◆交通出行更为便捷，区域可达性强文化公共属性文化公共属性◆城市历史记忆保留，更新发展并举◆城市历史记忆保留，更新发展并举城市消费属性城市消费属性◆文化赋能现代社会，充裕物质生活产业文创属性产业文创属性◆◆合理保护工业遗产，革新产业办公◆发挥文化精神内涵，实现创新创业上海万科社区：敬老郫7号楼改造，站在老龄居民角度，明晰指引标识，亮化居住环境，丰富老年生活方式与社交空间，重新焕发社区生机；番禺路222弄，打造安全且融洽的社区“共享街道”。上海徐汇西岸艺术区：利用了原有的工业历史遗存，西岸龙美术馆便是保留了北票码头的运煤轨道和设施，其空间结构的原型也源于对传统工业空间的抽象和转译，通过微场景还原留住了历史记忆。武汉远洋归元寺：借助深厚文化底蕴，将荆楚文化与国际时尚相结合，通过建立新型商业街区、写字楼、酒店、社区住宅与学校，融入历史建筑、景区的文化氛围当中。武汉多牛世界：原平和打包厂旧址，将工业遗产保护与产业园办公、科技创新空间有机结合。未来展望——中国城市更新的趋势动向导读(本章要点)发展诉求发展趋势发展诉求发展趋势机制突破、体系完善、国企搭台、多元参与工提供多元市场主体参与创新土地供应趋势与诉求政府引导，中场参与下时至周期楚官绿色低碳绿色低碳顶层基层结合、控增优存、试点探索试点项目引领进行模式探索趋势1.立足首都发展，推动“功能性更新”趋势2·推进社会资本参与机制，建立成本分担机制，·形成整体打包、项目统筹的市场化运作模式，·鼓励国企搭平台，与社会资本合作，通过设立基金、委托经营等方式，参与城市更新。趋势3站城融合推进城市更新加强市郊铁路站等轨道交通与城市融合，借轨道衣通基动固边左量堪币他动侃进与周边商业办公居住等融合，提升城市品质。趋势4呈现信息化数字化智能化趋势，运用5G、人工智能、物联网及绿色建材等新技术新材料，布设智慧城市场景，培育新消费模式。发展诉求发展趋势发展诉求发展趋势市场主导、政府统筹、柔性更新强调尊重权利主体意愿和调动市场积极性，因此权利主体和市场主体通常积极参与到更新全过程，自下而上申报的模式时常出现。政府,签订合作协议强调市场化运作，针对项目推进实践中反映出的各种问题及时给予政策支持，提出了一系列激励机制。破解土地出让难题完善容积率审查机制成本充分发挥“规土合一”的体制优势，通过计划管理、规划统筹的手段，促进能力区全面发展★住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》就更新拆除面积占比及拆建比进行双控，未来，深圳将由拆除重建为主导进入有机更新新时期。★《深圳经济特区城市更新条例》放宽旧住宅更新意愿至双95%,并创设“个别征收+行政诉讼”制度，破解长久以来的拆迁难题；同时，条例对更新项目也同步提出了基础设施和公共配套设施建设要求，通过收放结合，推动更新高质量实施。★《深圳经济特区城市更新条例》及《加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通净化市场知》对买卖小产权房、回迁房等行为出台系统限制政策，规范城市更新市场环境。★《深圳经济特区城市更新条例》明确更新项目保障性住房配建及奖励标准，通过城市更新释放人才保障性住房、教育及医疗配套设施将在较长一段时间内，成为政府审批城更项目的重要导向，也是对更新项目开发实施主体的客观要求。向存量要空间，以质量促发展向存量要空间，以质量促发展为对城市更新有关内容进行细化落实，突出可操作性，陆续出台系列配套指引，形成新一轮城市更新“1+1+N”政策体系。其中“1+1”指《实施意见》和《工作方案》,“N”就当前来说指15个配套政市委市政府提出统筹推进城市更新九项重点工作的创新工作思路和要求，以城市更新为核心抓手，向存量要空间、以质量促发展，为城市转型发展拓展新空间、增添新动能、创造新活力。强调政府的主导作用，以市更新“一二级开发联动”协同合作，平衡利益点同属国企优势，平衡社会多方利益、科学统筹开发进程、支撑城市更新工作的顺利实施。强化城市更新的公益性和社会责任感，始终坚持以改善民生问题、实现可持续发展为目标。诉求：防止“大拆大建”,以微改造为主，以精细化管理提升效益趋势：以“产城融合”为驱动力，强调产业导入及长期运营更新主体企业进一步重视产业导入，摒弃过去的“大拆大建”,以"产城融合"为项目的核心驱动力，并强调对物业进行精细化经营，盈·产业资源的开拓与积累；三方主体(政府、企业和原住民)的利益平衡；城市更新“专家库”“成都模式”的有机更新，留住了三千年的烟火气公园城市公园城市理念建建营运持续推进规划建设治理营运一体化在未来，出台的支持性政策将会更加精细化，以更好保障有机更新项随着社会资本的参与路径逐渐明晰，有着强大的规划建设治理运营能走科学城市化道路的“杭州经验”立足三化，回归民生多方参与，由点到面“以人为本”改字赋能”“多方协作”会资本提供服务新模式坚持以居民为主体，成专业经营单位出资参与小区立小区“共建办”,调统、智能化等新技术的管线设施设备的改造，专业动居民全过程参与老旧应用，通过数字孪生技社会力量参与养老、医疗、小区改造实施，对工程术模拟城市发展，实时教育等各类公共服务设施的建设进行监督并提出合设计、改造和运营，在实际理化建议，构建社区多市发展问题，提早实现运营中实行差异化价格管理，元协同治理的新格局。市级统筹、以区为主，文化优先、精耕细作政策亮点合作模政策亮点合作模特征特征 办出让南京测银丰商业管理有限公司(产权方)资产和赁设计及施工方案审批工程验收协作传瑞安招角运营公司改遣施工招南招粗及租赁管理企业当地注册老城经济活力释放、产学研合作留改拆有机更新、共建共治模式趋势趋势充分发挥南京科教资源优势，与重点高校签订战略合作协议，结合其优势学科和当地产业发展需求，形成环高校创新产业集群，众创生态服务圈。对本地传统产业进行数字化、智慧化升级，打造社区化的配套设施和公共活力空间，将创新创业融入城市生活，增强创新资源的集聚度和创新生态的成熟度。结合建筑质量风貌、更新价值等维度，区分需要保护保留、改造拆除、适应性再利用、新建的部分，节省整体更新成本，留下城