三级物业管理师练习测试题附答案

第页三级物业管理师练习测试题附答案1.申请省市优时,房屋天台管理有相应措施不包含()A、天台整洁,无积水,无乱堆乱放及渗漏现象B、业主可以随时出入房屋天台C、对非巡查人员出入有相应管理措施D、专人负责天台日常巡查工作,并有记录【正确答案】：B2.装修现场的管理:客服人员每周一次对所辖区域装修现场进行巡查,发现违规行为立即制止。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

应为每天巡检。3.调查问卷确定后,需要进行调查计划的编制,按照客户信息整理时进行的客户分类,根据业主的特点选定问卷发放或电话调查的时间,统一确定时间进行答案题。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

调查问卷确定后,需要进行调查计划的编制。按照客户信息整理时进行的客户分类,根据不同业主的特点选定问卷发放或电话调查的时间。时间选取本着方便客户的原则,尽可能选择在业主空闲时段进行调查。4.业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于()平方米。A、30B、20C、40D、50【正确答案】：B5.物业消防设备设施技术档案不包括()。A、消防设施设备分布B、日常运行C、维修和改造D、业主投诉【正确答案】：D6.建设单位营销部门负责接待客户并验证客户入住通知书、购房发票及身份证,核定客户房屋余款是否交清,确定是否加盖财务公章,确定符合入住条件,无需开具客户入住清单。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

应为需开具客户入住清单。7.屋面工程维修养护的中心内容是()A、防水层的养护B、二次装修的管理C、杜绝不合理荷载D、避免虫害【正确答案】：A8.客户服务就是在适当的时间、地点,以适当的方式和价格,为目标客户提供适当的产品和服务,以满足客户的合理需求,使企业和客户的价值都得到提升的活动过程。A、正确B、错误【正确答案】：A9.住宅小区的客户满意度调查方法主要是面谈调查法、电话调查法、邮寄调查法、留置问卷调查法、秘密客户调查法等。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

调查方法通常有面谈调查法、电话调查法、邮寄调查法、留置问卷调查法、秘密客户调查法等。由于服务人群基数庞大,其涉及的满意度问题内容驳杂,因此住宅小区一般采用电话调查法、留置问卷调查法及面谈调查法。10.拒交物业费的客户、非物业责任拒不缴纳物业费的客户,物业公司可以通过发送律师函等方式进行追缴,或通过诉诸法律程序进行清收。A、正确B、错误【正确答案】：A11.留置权人对收取的孳息只享有()A、抵押权B、债务权C、留置权D、质押权【正确答案】：C12.县级以上地方人民政府()负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A、小区管理办公室房B、工商行政管理部门C、地产行政主管部门D、物业管理协会【正确答案】：C13.留置权人负有妥善保管留置财产的();因保管不善致使留置财产损毁、灭失的,应当承担赔偿()A、责任;义务B、义务;责任C、概念;责任D、权利;义务【正确答案】：B14.影响客户满意度的因素主要是物业费的高低。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

影响客户满意度的因素在不同的客户需求中,有相当一部分的典型需求是所有人共有的,主要包括良好的服务态度,被关心与被倾听,物业服务专业度,客户报事问题得到迅速反应。15.房屋维修管理的基本原因是()。A、经济合理原则B、区别对待原则C、有偿服务原则D、服务原则【正确答案】：D16.上墙制度公示齐全,内容有效,每发现一项不符合扣()分A、0.1B、0.3C、0.5D、0.7【正确答案】：C17.建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其它人的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还;逾期不改正的,没收违法所得,每违规出售一个车位、车库,处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。A、正确B、错误【正确答案】：A解析：

《河南省物业管理条例》第八十七条。18.最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额()不得转让,但当事人另有约定的除外。A、担保权B、抵押权C、债权D、担保财产【正确答案】：B19.每年开展()以上文体活动A、1次B、2次C、3次D、4次【正确答案】：B20.供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种()A、合同关系B、法律关系C、行政关系D、平等关系【正确答案】：A21.建立业主大会制度的,物业服务企业须与()签订物业服务合同A、业主B、租户C、业主委员会D、客户【正确答案】：C22.自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现,依法以不动产设定抵押的,可以()

申请办理抵押登记A、由自然人B、由质押人C、共同D、随意【正确答案】：C23.在房屋计划养护工件中,要求外墙每()彻底检修加固一次。A、3年B、5年C、10年D、15年【正确答案】：C24.房屋修缮工程质量分为“合格”和“优良”两个等级,评定时各项工程均应达到规定的标准。A、正确B、错误【正确答案】：A25.大型社区文化活动前期宣传提前三天到位。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

应为提前一周。26.公示物业服务中心上班时间、服务电话、设立有()小时服务监督电话等。A、6B、12C、18D、24【正确答案】：D27.设立质权,当事人应当采取()形式订立质权合同A、口头协议B、邀请第三方协调C、书面形式D、档案形式【正确答案】：C28.在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订()。A、前期物业管理服务协议书B、前期物业委托管理合同C、临时物业委托管理合同D、永久性合作协议【正确答案】：A29.业主大会应当()物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A、代表B、维护C、代表和维护D、领导和保护【正确答案】：C30.质权人有权收取质押财产的孳息,孳息的意思是()A、指原物产生的利息B、指由原物所产生的额外收益C、指质权人需要收取的一切费用D、指给第三方的小费【正确答案】：B31.在客户满意度调查结束后对于整体满意度较差的模块,应由项目经理进行有针对性的原因分析,并就分析结果制定专项提升方案,予以公示及持续跟进。A、正确B、错误【正确答案】：A解析：

对于整体满意度较差的模块,应由项目经理进行有针对性的原因分析,并就分析结果制定专项提升方案,予以公示及持续跟进。同时,应对满意度调查结果与往期满意度调查结果进行比对,通过交叉对比,在验证往期整改方案效果的同时,获悉客户需求的发展趋势,提前进行统筹安排,做到超前服务。32.债务人不履行到期债务,债权人合法占有的动产又可以叫做()A、移动产B、留置财产C、自有财产D、共有财产【正确答案】：B33.物业管理的早期介入是建设单位引入的()。A、设计工作B、工程监理工作C、开发建设工作D、物业管理咨询活动【正确答案】：D34.项目经理应接受()以上相应岗位培训并取得证书A、省级B、市级C、国家级【正确答案】：A35.如果折价质押财产或变卖时,价格应当()A、多于市场价格B、参照约定价格C、参照银行利率D、参照市场价格【正确答案】：D36.钥匙借用表需要登记借用人的有效身份证号码。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

客户服务64页6.1.3.2钥匙借用表,不用登记身份证号37.在前期物业管理招标投标过程中,招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。A、10B、15C、20D、30【正确答案】：D38.搞好工业区的环境卫生工作,工厂职工负主要责任,物业管理公司要密切配合。A、正确B、错误【正确答案】：B39.物业不仅有价值,而且具有使用或观赏价值,这体现了物业的()A、固定性B、高值性C、耐久性D、多样性【正确答案】：B40.质权人放弃质权,是指质权人放弃其因享有质权而()就质物受清偿的权利的行为A、优先于普通受全人B、优先于普通债权人C、相当于普通受权人D、相当于普通债权人【正确答案】：B解析：

质权人放弃质权是指质权人放弃其因享有质权而优先于普通债权人就质物受清偿的权利的行为。这是根据题干中的描述得出的答案。41.房屋附属设备维修的中修工程,更换率一般在()。A、10%-30%B、5%-10%C、5%以下D、30%以上【正确答案】：A42.()不是业主大会或业主代表大会的职责。A、选举业主委员会委员B、罢免业主委员会委员C、修改业主委员会章程D、选聘或解聘物业管理公司【正确答案】：D43.物业管理劳动成本分为()A、有形成本B、无形成本C、固定成本D、有形成本和无形成本【正确答案】：D44.业主大会成立后,专项维修资金的使用由物业服务企业()。A、自行决定B、与部分业主商议决定C、提出计划,经房地产行政主管部门审核后划拨D、提出计划,经业主大会审核后实施。【正确答案】：D45.出质人提前清偿所担保债权的,质权人应当()A、退还所有财产B、返还孳息C、折算成现金返还D、返还质押财产【正确答案】：D46.高压用具配备齐全,并()检合格A、月检B、季检C、年检【正确答案】：C47.担保合同被确认无效后,不包括()有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。A、债务人B、担保人C、债权人D、当事人【正确答案】：D解析：

在担保合同确认无效的情况下，担保人、债务人和债权人都有可能存在过错。但在具体的责任分担上，应按照各自的责任大小来确定是否应当承担责任以及承担的具体责任程度。在这个问题中，由于未明确指出具体的责任分担方式，所以应当是"根据其过错各自承担相应的民事责任"，而不是全体当事人共同承担责任。因此，选项D“当事人”是不包括在内的。48.质权人负有()的义务或权利A、妥善保管质押财产B、擅自使用、处分质押财产C、转质D、因意外造成质押财务毁损、灭失,无需赔偿【正确答案】：A49.商誉和商号作为企业的无形资产,()可以质押A、可以B、不可以C、不知道【正确答案】：A50.物业管理企业接到报修后立即行动,马上修好,这对物业管理企业()的影响是非常明显的。A、经济效益B、知名度C、规模D、信誉【正确答案】：D51.业主大会选聘物业服务企业的,()应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。A、全体业主B、业主大会C、业主委员会D、以上都不是【正确答案】：C52.征地补偿方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见()A、对B、错C、可以参考D、不知道【正确答案】：D53.客户服务中心按永久性物业用房规划,须位于地面以上部分,交通便捷,满足客户到访和安防要求,30万方以内的项目不低于()平方米A、45B、50C、55D、60【正确答案】：A54.物业管理区域划定后需调整的,应当征得专有部分占建筑物总面积过()的业主且占总人数过半数的业主同意。A、2/3B、1/3C、1/2D、3/5【正确答案】：C55.如果质权人在质权续存期间,未经出质人同意,擅自使用、处分质押财产,给出质人造成损害的该如何处理()A、逼迫当事人重签合同B、把当事人打一顿C、应当承担赔偿责任D、不承担赔偿责任,当事人协商拍卖质物,将损害部分算作孳息【正确答案】：C56.转质可以分为()A、责任转质和非责任转质B、承诺转质和公平转质C、责任转质和承诺转质D、承诺转质和协议转质【正确答案】：C57.出入有人控制的电梯,物业人员应后进后出,让客人先进先出。A、正确B、错误【正确答案】：A58.下列财产进行抵押时,不可以申请办理不动产抵押登记的是()A、建设用地使用权B、建筑物和其他土地附着物C、企业商号D、海域使用权【正确答案】：C59.写字楼商务中心服务保障的前提条件是()A、物业的保值增值B、物业的出租率C、资金的良性循环D、设备的正常使用和保养【正确答案】：D60.物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由()负责。A、保安部主管B、工程部主管C、义务消防人员D、专职消防管理人员【正确答案】：D61.登记机构可以有()行为。A、就有关登记事项询问申请人;B、要求对不动产进行评估;C、以年检等名义进行重复登记;D、超出登记职责范围的其他行为。【正确答案】：A62.物业服务收费按照收费形式的不同,分为包干制和酬金制。A、正确B、错误【正确答案】：A63.留置权人对留置财产丧失占有或者(),留置权消失A、留置权人接受债务人另行提供担保的B、留置权人接受质押权人另行提供担保的C、随意【正确答案】：A64.新建房屋在保修期内由施工单位负责,室外上下水和道路的保修期为()A、半年B、一年C、两年D、三年【正确答案】：B65.一个有序的物业管理资料库是一个完整的()A、树形图B、菱形图C、矩形图D、环形图【正确答案】：A66.与客户说话时,应认真倾听并及时记录,不应随意打断其说话;客户述说完毕,简要复述客户需求以确认;重要细节或不清楚之处,应询问清楚。A、正确B、错误【正确答案】：A67.房屋种类按房屋承重受力方式划分,不包括()。A、墙承重结构B、混合结构C、构架式承重结构D、筒体结构【正确答案】：B68.如果要以基金份额、股权出质,那么应该()A、先找质权人谈话B、订立书面合同C、找第三方先做财产价值评估D、以上都可以【正确答案】：B69.老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯,需经单元(栋)三分之一以上业主同意。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

《河南省物业管理条例》第五十九条应为三分之二以上。70.对于客户满意度调查,调查结果在()以上,对合理建议及时整改并公示。A、100%B、95%C、90%D、85%【正确答案】：D71.前款规定的孳息应当先充抵收取()A、孳息的费用B、利息的费用C、余额的费用D、孳息的押金【正确答案】：A72.()是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。A、总登记B、初始登记C、变更登记D、转移登记【正确答案】：A73.客户信息管理重点从客户信息收集、客户信息整理、客户信息保管、客户信息应用等方面进行阐述。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

客户信息管理重点从客户信息建立、客户信息收集、客户信息保管、客户信息应用等方面进行阐述。74.由于房屋质量方面的问题而导致的投诉,属于C类投诉。A、正确B、错误【正确答案】：B75.物业管理企业的产品是()。A、服务B、劳务C、实物D、理念【正确答案】：A76.物业服务作为一个服务行业,同其他行业不一样,不需要通过提升服务满意度来培养客户忠诚度,以此来获得报酬。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

应为物业服务作为一个服务行业,同其他行业一样,需要通过提升服务满意度来培养客户忠诚度,以此来获得报酬。77.下列关于物业服务合同的表述中,不正确的是()A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系【正确答案】：C78.运行电梯发生故障时,保养单位的专业人员负责抢修和电梯设备的大修更新。A、正确B、错误【正确答案】：B79.没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满()后请求确定债权;A、二年B、三年C、两年半D、三年半【正确答案】：A80.管理()创新有计划、措施和效果A、服务B、形式C、模块D、技能【正确答案】：A81.申请省市优,秩序维护、消防及停车场管理停车场管理中发现一处不符合扣()分A、0.1B、0.2C、0.3D、0.4【正确答案】：B82.我国对房地产实行(D)管理方式。A、合同B、契约C、租赁D、权证【正确答案】：D83.程控交换机房环境应保持在最佳条件下,最佳室温是()度。A、10-20B、20-25C、20-40D、20-50【正确答案】：B84.客户服务中心按永久性物业用房规划,须位于地面以上部分,交通便捷,满足客户到访和安防要求,30万方以上项目不低于()平方米;A、45B、50C、55D、60【正确答案】：D85.()是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。A、物业服务合同B、前期物业服务合同C、后期物业服务合同D、物业管理合同【正确答案】：B86.抵押人、抵押权人姓名变更的,当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明等必要材料,申请()A、抵押权变更登记B、抵押人变更登记C、抵押变更登记D、债权变更登记【正确答案】：A87.下列关于保险的说法,哪个是错误的?A、保险是一种增加物业服务企业收入的具体措施B、保险是一种分摊灾害事故损失的财务安排C、保险是一种合同契约行为【正确答案】：A88.新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由()承担。A、业主大会B、业主代表C、全体业主D、建设单位【正确答案】：D89.建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人租赁期限超过六个月的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。A、正确B、错误【正确答案】：A解析：

《河南省物业管理条例》第八十七条。90.在集中式生活用水供应系统中,许多设备均属于压力容器,对其安装与维修,应由物业管理公司的技术人员进行。A、正确B、错误【正确答案】：B91.王叔叔想质押财产,但手头没钱,他想单独出质企业商誉和商号()A、不可以,无形资产不得单独出质B、可以订立此内容的协议C、随意【正确答案】：A92.建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,因()给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。A、房屋质量B、物业公用部位缺陷C、公用设施缺陷D、以上全部【正确答案】：D93.符合成立业主大会条件的,建设单位或者()人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。A、5B、10C、15D、20【正确答案】：B94.生活饮用水二次供水的水质检测每()一次。A、半年B、一年C、二年D、三年【正确答案】：A95.债务人不履行到期债务,则前款规定的债权人又为()人A、债权人B、质权人C、留置权人D、债务人【正确答案】：C解析：

债务人不履行到期债务，前款规定的债权人可以依法采取留置财产的方法，主张留置财产优先受偿的权利，因而该债权人又为留置权人。因此，正确答案为C。96.提供适合业主需求的()服务项目A、专项B、普通C、特约D、重点【正确答案】：C97.申请省市优,绿化管理发现一处不符合扣()分A、0.1B、0.3C、0.4D、0.5【正确答案】：A解析：

在物业管理中，对于绿化管理的评分标准通常会有一套明确的规则。对于一处不符合的情况，通常会扣相应的分数。根据题目的描述，申请省市优，绿化管理发现一处不符合扣的分数应该是最小单位，即0.1分。因此，选项A是正确的答案。98.第三人提供担保,未经其书面同意,()允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。A、债权人B、担保人C、债务人D、当事人【正确答案】：A99.物业装修管理过程包括装修申报、登记审核、入场手续办理、以及验收等环节。A、正确B、错误【正确答案】：B解析：

应为物业装修管理过程包括装修申报、登记审核、入场手续办理、装修过程监督检查以及验收等环节。100.以应收账款出质的,双方订立书面合同后,质权自()设立A、有关主管部门办理出质登记时B、双方默认的时候C、信贷征信机构办理出质登记时D、政府法院机构评估出质登记时【正确答案】：C1.关于供配电系统的种类说法正确的是()。A、按供电方式的不同分为高压供电和低压供电B、按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电C、按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电D、按供电性质分为长期供电和临时供电E、按供电类型方式分为交流电和直流电【正确答案】：ABCD2.办公费中的宣传广告和市场推广费支出的数量取决于()。A、物业的空置水平B、物业的新旧程度C、物业管理公司的规模D、市场的供求状况【正确答案】：ABD3.白蚁的防治的方法有()。A、挖巢法B、药杀法C、诱杀法D、生物防治法【正确答案】：ABCD4.物业管理方案的基本内容有()。A、项目整体设想与构思B、管理方式与运作程序C、组织架构与人员配置D、管理制度的制定E、档案的建立与管理F、早期介入及前期服务内容G、常规物管服务综述H、费用测算与成本控制【正确答案】：ABCDEFGH5.物业承接查验期物业管理档案收集范围包括以下哪些内容()。A、权属资料档案B、技术资料档案C、物业运行记录档案D、验收文件档案E、业主(或物业使用人)的权属档案【正确答案】：ABD6.行政处罚的种类包含有()。A、警告B、罚款C、没收违法所得D、责令停止营业E、行政拘留【正确答案】：ABCDE7.入住住宅区准备工作中,资料准备的内容有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及()。A、《入住通知书》B、《物业验收须知》C、《业主入住房屋验收表》D、《业主(住户)手册》【正确答案】：ABCD8.物业管理公司的治安管理工作应坚持()。A、“预防为主,防治结合”的方针B、物业内治安管理与社会治安工作相结合原则C、“服务第一,用户至上”的服务宗旨D、治安工作硬件与软件一起抓的原则【正确答案】：ABCD9.《河南省物业管理条例》第四十八条,物业服务收费应遵循()。A、质价相符B、公平公开C、合理诚信D、公平公正【正确答案】：ABC10.管理机制的一般由()组成。A、目标管理责任制B、激励机制C、监督机制D、总结机制【正确答案】：ABC11.行政诉讼中一般的庭审程序包含()阶段。A、开庭准备B、开庭审理C、法庭调查D、法庭辩论E、双方阐述F、宣读判决【正确答案】：ABCDF12.关于物业管理档案的保存与安全,说法正确的是()。A、某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的,应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限B、房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,保存期限为设备的使用年限C、档案损坏有人为的原因和自然的因素D、档案的安全包括:档案本身不受到损坏与丢失;档案信息不被非法复制、查阅和传播E、小型设备的运行和维修记录档案应长期保存【正确答案】：ACD13.《民法典》施行后,下列哪些法律同时废止?A、合同法B、婚姻法C、劳动法D、民法通则【正确答案】：ABD14.物业租赁合同的签订原则()A、及时原则B、自愿原则C、合法原则D、诚实信用原则E、平等原则【正确答案】：BCDE15.关于人职培训,说法正确的是()。A、人职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节B、职前培训是指在新员工上岗前,为其提供基本的培训知识C、试用培训是对新员工在试用期内,在岗位进行的基本操作技能的培训D、职前培训的内容为岗位工作职责及工作要求E、入职培训的目的是让员工掌握基本的服务知识【正确答案】：ABCE16.物业管理机构更迭时,物业共用部位及共用设施设备交接的内容有()。A、房屋建筑工程共用部位及设施设备B、共用配套设施C、物业管理用房D、绿化及场地【正确答案】：ABC17.选聘物业管理企业应坚持招标制度,这样可以激励企业加强内部管理()。A、提高服务水平B、降低管理成本C、增强自身实力D、遏制腐败现象【正确答案】：ABCD18.下列属于重点防火部位的是()。A、地下人防工程B、档案室C、设备机房D、消防通道E、停车场【正确答案】：ABC19.所有权的积极权能包括()。A、占有权能B、使用权能C、收益权能D、处分权能【正确答案】：ABCD20.日常物业管理的风险包括()。A、业主使用物业和接受服务过程中的风险B、物业管理日常运作中存在的风险C、物管纠纷风险D、合同风险【正确答案】：AB21.收益性物业管理中的收入包括()。A、租金收入B、保证金C、其他经营性收入D、准备金【正确答案】：AC22.选聘物业管理企业的标准有()。A、企业规模B、人员素质C、社会信誉D、收费合理【正确答案】：BCD23.对房屋设备管理的基本要求包括()。A、良好的服务质量B、经济的管理费用C、及时的维修D、确保设备完好与使用安全【正确答案】：ABCD24.下列阐述是正确的有()。A、业主是物业的主任B、许多业主组织为业主委员会C、物业的产权是物业管理权的基础D、物业管理权是物业管理中的根本问题【正确答案】：ABCD25.民事行为包括()。A、民事法律行为B、无效民事行为C、可撤销、可变更民事行为D、缓效民事行为E、效力待定的民事行为【正确答案】：ABCE26.交通类特种物业包括()。A、桥梁B、车站C、剧场D、码头【正确答案】：ABD27.衡量物业设施设备管理质量的主要指标有()。A、房屋完好率B、危房率C、设施设备利用率D、设施设备完好率【正确答案】：ABD28.属于专用水泥的是()。A、矿渣硅酸盐水泥B、白色硅酸盐水泥C、低热硅酸盐水泥D、道路水泥E、砌筑水泥【正确答案】：DE29.工业厂房和仓库的服务,主要是做好各项保障工作,包括()。A、供应保障B、环境保障C、售后服务保障D、工作条件保障【正确答案】：ABD30.管理和服务人员的工资福利费包括()。A、基本工资B、福利费C、服装费D、奖金【正确答案】：ABC31.房屋种类的划分,房屋的用途可分为()。A、居住B、商用C、工业D、办公E、公共和其他【正确答案】：ABCDE32.公共关系与市场营销的区别包含有()。A、范围不同B、目的不同C、利益不同D、手段不同E、周期不同【正确答案】：ABD33.消防管理工作的内容包括()。A、火灾预防B、灭火救援C、提前排查D、防消结合【正确答案】：AB34.物业管理服务涉及的主要险种包含有()。A、企业财产保险B、家庭财产保险C、公共责任保险D、物业管理责任保险E、建筑工程一切险【正确答案】：ABCDE35.清洁卫生服务的内容包括()。A、业主家政保洁B、建筑物内外公共区域清洁C、垃圾收集与处理D、管道疏通服务【正确答案】：BCD36.社会学的研究对象包括()。A、社会结构B、社会过程C、社会变迁D、社会关系E、社会行为【正确答案】：ABCDE37.关于新建物业移交,下列说法中正确的有()。A、新建物业的移交方为开发建设单位B、新建物业的承接方为物业管理企业C、移交的资料有产权资料、业主资料D、移交的物业包括物业管理用房【正确答案】：ABCD38.物业服务企业挪用住房专项维修资金的法律责任有:()。A、由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住房专项维修资金,没收违法所得B、可以并处挪用金额3倍以下的罚款C、构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任D、情节严重的,应由颁发资质证书的部门吊销其营业执照【正确答案】：AC39.新建房屋接管验收应验交的产权资料包括()。A、项目批准文件B、用地批准文件C、建筑执照D、拆迁执照【正确答案】：ABCD40.关于住宅专项维修资金的使用,下列说法正确的是:()A、住房专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则B、开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积,分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用C、代收代管单位在保证住房专项维修资金正常使用的前提下,

可以按照国有关规定和业主大会的决定,将住房专项维修资金用于购买一级市场国债D、代收代管单位可以将住房专项维修资金用于购买股票和公司债券【正确答案】：ABC41.物业管理企业按股东出资形式来划分,可分为()。A、有限责任公司B、股份有限公司C、股份合作型企业D、独资公司【正确答案】：ABC42.物业管理投诉处理程序包括()。A、回访B、总结经验改善服务C、调查分析原因D、及时处理注意质量E、判定投诉性质【正确答案】：ACE43.出现下列()情形时,用人单位不得以无过失性解雇或者经济性裁员的方式与其解除劳动合同。A、在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;B、患病或者非因工负伤,在规定的医疗期内的;C、女职工在孕期、产期、哺乳期的;D、在本单位连续工作满10年,且距法定退休年龄不足3年的;E、劳动合同期限未到期的【正确答案】：ABC44.房屋附属设备管理的基本内容包括()。A、使用管理B、维修养护管理C、安全管理D、卫生管理【正确答案】：ABC45.按承重受力方式,房屋可分为()。A、墙承重结构B、构架式承重结构C、简体结构D、框架简体结构承重E、大空间结构承重【正确答案】：ABCDE46.建筑石灰主要应用于()。A、建筑室内粉刷B、拌制建筑砂浆C、配制三合土D、地面硬化E、配制灰土【正确答案】：ABCE47.物业装饰装修管理是一个系统工程,除要对装饰装修的内容进行检查外,还要对以下哪几方面进行管理()。A、物业装饰装修范围和时间管理B、对装饰装修人员进行现场培训C、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理D、物业装饰装修现场管理E、装修施工单位各专业人员是否具备专业上岗证【正确答案】：ACD48.物业装饰装修管理协议等相关文件应由()三方签字。A、开发建设单位B、物业管理单位C、装修人D、施工单位【正确答案】：BCD49.属于社会群体基本特征的是()。A、成员有经常性的社会互动成员有相对稳定的关系B、成员有共同的行为规范C、成员有一致的群体意识D、成员有不同的行为期待【正确答案】：ABCD50.心理健康的特征有()。A、智力正常B、健全的情绪C、积极的价值观D、行为协调E、反映适度【正确答案】：ABDE51.依据建筑物的结构划分,可分为()。A、砖木结构建筑;B、砖混结构建筑C、岩石结构建筑D、钢筋混凝土结构建筑E、钢结构建筑【正确答案】：ABDE52.房屋及设施设备的维修方式有()。A、预防性维修B、计划维修C、事后维修D、紧急抢修【正确答案】：ACD53.物业装饰装修现场管理应注意事项有()。A、严把出入关,杜绝无序状态B、加强巡视,防患于未然C、控制作业时间,维护业主合法权益D、加强管理、反复核查【正确答案】：ABCD54.常见的物业租赁管理模式有()。A、包租转租模式B、出租代理模式C、物业服务委托模式D、以租代售模式【正确答案】：ABC55.物业管理的收入包括()。A、主营业务收入B、其他业务收入C、停车费收入D、电梯广告收入【正确答案】：AB56.下列开口中,哪些属于有限空间进出通道的开口?A、直径50cm观察口B、直径60cm检查口C、直径60cm入孔D、直径80cm井口【正确答案】：CD57.客户满意度调查的基本原则()。A、目标明确B、持续改进C、员工重视D、单枪匹马E、基于事实【正确答案】：ABE58.物权法的基本原则是(ACE)。A、物权法定原则B、独有原则C、公示原则D、永久性原则E、公信原则【正确答案】：ACE59.下列关于物业服务费酬金制说法中,正确的是()。A、物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数B、物业服务利润是固定的,不随物业管理的成本变动而变动C、由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用D、物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算E、物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不符的情况【正确答案】：ADE60.物业服务合同可因以下原因终止:()A、物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同。B、物业服务企业或业主大会自行解除合同。C、因不可抗力致使合同无法履行。D、物业服务企业宣告破产。E、业主委员会认为物业服务企业服务不到位,业主大会宣布解除合同。【正确答案】：ACD61.以下应用文书标题的写法错误的是()。A、《关于召开××会议的通知》B、《关于更换对讲机的请示报告》C、《××公司员工考勤管理办法》D、《关于在A花园组织象棋比赛的报告》E、《关于2006年度培训计划的请示》【正确答案】：BDE62.建筑物按用途的分为()。A、生产性建筑B、居住建筑C、公共建筑D、砖混结构建筑E、超高层建筑【正确答案】：ABC63.关于相邻关系的表述正确的是()。A、就相邻关系的性质而言,是对所有权的补充B、相邻权不是独立的权利,不可以对抗第三人C、相邻关系在法律性质上不属于强行规定D、相邻关系不仅由民法予以规范,环境保护法也涉及相邻关系E、相邻关系的处理原则是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”【正确答案】：CDE64.某物业竣工交付6个月时,消防控制室下雨渗漏水,致使消防设备损毁。下列说法中正确的有()。A、立即通知维保公司前来维修B、维保公司应履行保修责任,并承担维修费用C、物业建设单位应承担此次事故的费用D、因管理不到位,物业服务企业应承担渗漏消防控制室的维修责任及费用E、消防控制室属于物业共用部位,维修费用应在专项资金中列支【正确答案】：AC65.物业管理企业和相关管理部门在装修管理中的责任()。A、装修违规不及时报告的,由房地产行政主管部门给予警告,罚款B、有对违规行为进行劝阻的责任C、行政主管部门的工作人员接到违法行为报告后,未及时处理,玩忽职守的,应依法给予行政处分D、物管企业有对违规人进行罚款的责任【正确答案】：AC66.与业主的沟通交流的内容包括()。A、物业管理相关法规的宣传B、建立定期客户沟通制度C、物业投诉的受理D、物业投诉处理的反馈E、物业管理服务内容和标准的解释【正确答案】：ACDE67.入住期间需要注意的问题有()。A、业主入住实行一站式柜台服务,方便业主办理有关入住手续B、因故未能按照办理入住手续的,可另行办理C、合理安排业主入住,适当延长办理时间D、工作现场张贴入住公告及入住流程图,方便业主了解,加快入住进程E、指定专人负责咨询和引导F、注意安全保卫及车辆引导【正确答案】：ABCDEF68.社会学家们一般认为,文化由()基本要素构成。A、信仰B、价值观C、规范和法令D、符号、技术和语言【正确答案】：ABCD69.赫获伯格的双因素理论中的双因素是指()。A、激励因素B、权力因素C、成就因素D、生存因素E、保健因素【正确答案】：AE70.白蚁的防治方法有()。A、挖巢法B、药杀法C、诱杀法D、捕杀法E、生物防治法【正确答案】：ABCE71.关于《合同法》对格式条款的规制的表述,错误的是()。A、提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务B、提供格式条款的一方应采取合理方式提醒对方注意免除其责任的条款C、提供格式条款一方排除对方主要权利的条款无效D、对格式条款的理解发生争议的,应作出不利于提供格式条款一方的解释E、格式条款和非格式条款不一致的,应采用格式条款【正确答案】：DE72.制定物业管理方案的一般程序有()。A、组织人员参加方案制定B、对项目进行分析、收集信息资料C、进行招标文件编写内容的分工D、确定组织架构和人员配置E、测算物管成本F、制订详细操作方案G、测算服务费用H、对方案进行审核、校对、调整、排版、印刷、装帧【正确答案】：ABCDEFGH73.效力待定民事行为包括()。A、限制民事行为能力人实施的依法不得独立实施的行B、无权处分行为C、行为人对行为内容有重大误解的行为D、显失公平的行为E、无权代理行为【正确答案】：ABE74.进行安全防范工作检查的方法有()。A、日检B、周检C、月检D、督检【正确答案】：ABC75.常用给水方式有()。A、直接给水方式B、水箱给水方式C、水泵给水方式D、气压给水方式E、中控给水方式【正确答案】：ABCD76.物业管理招标投标的基本要求是()。A、参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规,即合法性B、在物业管理招标投标过程中,双方都应充分考虑市场要素,即适应性C、招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开,即公开性D、招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业,投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式,即响应性E、按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,即程序性【正确答案】：ABDE77.《民法通则》中将法人分为()。A、企业法人B、民事法人C、机关法人D、事业单位法人E、社会团体法人【正确答案】：ACDE78.目标设置原则通常包括()。A、目标的具体性B、目标的可测量性C、目标的时效性D、目标的随机性E、目标多样性【正确答案】：ABC79.发生失窃案应根据()决定是否向公安机关报案。A、物业管理公司的制度B、客人的明确要求C、保安部的规模D、丢失财务价值【正确答案】：BD80.依据《合同法》的规定,属于合同种类的是()。A、买卖合同B、赠与合同C、保障合同D、借阅合同E、保管合同【正确答案】：ABE81.管理的原理包含()。A、人性假设原理B、系统均衡原理C、运动控制原理D、信息沟通原理E、目标收益原理【正确答案】：ABCDE82.物业日常运作过程中的风险包括()。A、替公共事业费用代收代缴存在的风险B、管理项目外包存在的风险C、合同订立的风险D、合同执行的风险E、管理费收缴风险【正确答案】：ABE83.常用的隔墙种类有()。A、块材隔墙B、承重型隔墙C、轻骨架隔墙D、海绵式隔墙E、装配整体式隔墙【正确答案】：ACE84.绿化养护管理的特点有()。A、经常性B、针对性C、动态性D、固定性【正确答案】：ABC85.物业管理制度主要由()制度组成。A、公众B、内部C、员工管理D、岗位职责【正确答案】：AB86.物业管理的风险类型包括()。A、早期介入的风险B、前期物业管理的风险C、日常管理的风险D、合同风险【正确答案】：ABC87.市场调查的方法,按调查范围划分有()。A、全面调查B、网上调查C、抽样调查D、典型调查【正确答案】：ACD88.在物业租赁管理中,为确定承租人数量和类型,需明确哪些要素?A、租赁面积比例B、租赁面积分布状况C、建筑面积D、可出租面积【正确答案】：BD89.公共安全防范管理服务的内容包括()。A、出入管理B、安防系统的使用、维护和管理C、施工现场的管理D、配合政府开展社区管理【正确答案】：ABCD90.入住准备工作需要注意的事项有()。A、人力资源要充足B、资料准备要充足C、可一次性集中办理入住手续D、紧急情况要有预案【正确答案】：ABD91.地基基础的养护包括()。A、杜绝不合理荷载B、防止地基浸水C、勒脚完好D、地基防冻【正确答案】：ABCD92.消火栓给水系统由()组成。A、联动报警装置B、消防水源C、供水设施设备D、消防水管E、室内消火栓【正确答案】：BCDE93.在绿色建筑运行管理方面,物业服务企业可经营管理的内容有哪些?A、垃圾处理B、材料鉴别C、污水处理D、噪音控制【正确答案】：BCD94.现代化写字楼的特点有()A、目标客户明确B、景观要求更高C、更多商务空间D、提倡绿色环保E、高智能化【正确答案】：ABCDE95.物业管理企业的特征是()。A、以盈利为目的B、是独立的企业法人C、属于服务性企业D、具有一定的公共管理性质的职能【正确答案】：BCD96.物业服务企业间接费用包括()。A、直接消耗材料费用B、直接从事物业管理活动,人员工资、奖金和福利C、固定资产折旧及修理费用D、财产保险费E、低值易耗品摊销【正确答案】：CDE97.物业服务企业员工患病,在规定的医疗期内劳动合同期满,该劳动合同应于何时终止?A、合同期满时B、经双方协商C、延续到医疗期满后D、由患病员工决定【正确答案】：BC98.住宅小区的社区文化主要包含内容有()。A、环境文化B、行为文化C、制度文化D、精神文化E、影视文化【正确答案】：ABCD99.情绪的构成包括的层面有()。A、认知层面的主观体验B、生理层面的生理唤醒C、表达层面的外部行为D、心理层面的心理活动【正确答案】：ABC100.法人应当具备的条件包括()。A、依法成立B、有必要的财产或者经费C、有自己的名称、组织机构和场所D、法人的组织者能够承担民事责任E、法人参加者能够承担民事责任【正确答案】：ABC简答题1.某住宅小区设有120个车位的专用停车场,当业主入住后不久发生了是否应该交纳停车服务费的争议。业主认为,开发商在售楼广告中称提供停车的配套服务,停车场是小区的共用部分,归全体业主所有,既然是业主自己的,理应不该收费,若是外来车辆则可收费。请分析:业主的观点是否合理,为什么?【正确答案】：不合理。《河南省物业管理条例》第六十一条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的,建设单位应当向物业买受人明示,约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。2.案情:某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋,内有现金、手机等价值价值六千多元。被抢后,该业主要求物业管理公司承担责任并悉数赔偿。面对业主的要求,物业管理公司能赔偿吗?说明理由。【正确答案】：判决结果:某业主要求赔偿损失和精神抚慰金的诉讼请求不予支持。理由:因为,物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然,如果在案发时,物业管理公司的员工(无论是公共秩序管理员,还是其他员工)装作视而不见,袖手旁观,不敢挺身而出与歹徒搏斗,那就应该受到舆论和道德的谴责,物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为、抵制邪恶的正气,倡导敢于同违法犯罪分子作斗争的价值取向,并非是有承担民事赔偿责任的义务。3.A先生居住的某小区对机动车辆的停放采取统一管理,即划定固定的车位并收取一定的管理费用。某日,A先生下班回家将车停放在固定车位。当晚,物业公司的人上门告知,A先生的车被3层B住户阳台上跌落的花盆砸了。请分析:A先生所遭受的损失是由谁承担?【正确答案】：依据《河南省物业管理条例》第四十条物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施,并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。B住户作为居住在房屋高层的住户,应当注意到在没有任何保护措施或保护措施不够完善的情况下在阳台上放置花盆,一旦遇到较大级的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况。因此,B住户在此事件中是有过错的,应当对A先生的损失承担主要责任。4.案情:1998年,黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月,同年11月,业主委员会与某物业服务企业签订物业服务合同,约定物业服务费用由物业服务企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起,黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始,黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付,并告知物业服务企业直接向承租人万某收取。物业服务企业向万某收取物业服务费时遭拒绝,万某认为物业服务费用应由业主支付,自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用?说明理由。【正确答案】：处理结果:《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。因此,应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下:1、向物业服务企业交纳物业服务费用,是业主根据物业服务合同应尽的义务。2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用,但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后,享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用,因此,应当由黄女士支付物业服务费用。5.某物业公司准备接管一个新建大型住宅小区,在承接查验过程中,开发商将现有的工程图纸资料全部移交给了物业公司,物业公司悉数打包放进了纸箱里,存放于地下室的仓库里。请分析:该物业公司对档案的管理方法是否得当?2.如果由您来负责此项工作,您该如何操作?【正确答案】：1.该物业公司对档案的管理方法都不得当。档案的储存条件不符合规定。2.依据《物业管理实务P337》中档案的管理方法进行操作,具体如下:a.档案的收集。按照物业管理的有关规定,依据物业管理档案归档范围,通过一定的方法将开发商手中的工程图纸资料等有价值的档案集中到物业管理机构。b.档案的整理。按照物业公司档案分类方案,对接管的资料进行分类、立卷、并对卷内文件进行排列、案卷编目、案卷排列、案卷目录编制等一系列程序,使档案由杂乱无章状态转化为井井有条的状态。c.档案的鉴定:根据国家或物业管理行政机构制定的鉴定原则对开发商移交的资料进行判定,分析档案的价值,确定保管期限。d.档案的保管:将接收的档案组成案卷,归档保存在具备相当容量和适宜条件的档案室,并由专人管理。6.小王住小李隔壁,今年夏季小王安装空调时未将其空调室外机安装在物业指定的位置(窗下),而是安装在窗的一侧靠近小李窗的位置,空调噪音影响了小李的正常生活。小李于是找到物业要求其责令小王拆除空调室外机。请分析:针对与此类事件,物业公司应当如何处理?【正确答案】：根据《河南省物业管理条例》第五十六条相关规定,业主小王的空调室外机安装位置侵占了业主的共用部位,依据条例规定,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。7.某物业服务企业因项目管理不善,业主大会经过投票决定更换新的物业公司,该物业公司得知消息后直接撤场,并拒绝进行资料档案的交接。请分析:该物业公司的行为是否合理?为什么?【正确答案】：不合理。该物业行为已经违反《河南省物业管理条例》第五十二条业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业,履行交接义务。8.一天,某物业公司贴出“为了安全起见,将关闭小区的一扇出入大门”的公示,业主只能从另一扇门出入,同时宣告,“将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧,对外营业”。实际上酒吧是承包给小区内的一个业主经营。对此,小区内的广大业主非常不满,认为出入小区不方便,占用空地影响小区环境,纷纷要求重新打开被关闭的大门,同时要求不允许在小区内经营酒吧。请分析:你认为物业可以在小区内开设和经营酒吧吗?【正确答案】：物业公司在未经小区业主大会的授权下,做出关闭小区大门和开设酒吧的决定是不妥当的,开设酒吧的土地为公有土地归全体业主所有,物业没有土地使用权。《河南省物业管理条例》第三十八条未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。9.案情:2000年8月,某物业管理公司,将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称,该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积,但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费,为此,请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称:被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同,原告与业主委员会签订的合同无效,其收费属于单方行为。同时又称,物业管理公司只收钱不服务,服务质量差,管理混乱,不符合对等原则,甚至交纳的物业服务费无正规发票。如果你是法官,将会怎样判决?请简述理由。【正确答案】：判决结果:物业服务企业对业主所在大厦进行物业服务符合《物业管理条例》规定。收费标准有国家行政职能部门的批复,收费行为合法。被告入住小区后,享受了原告的物业服务,必须支付相应的费用。理由:1、《物业管理条例》第三十六条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”因此,物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好,公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务,显然是错误的,也是违法行为。3、如对物业服务企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定,通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业服务企业的违约责任,而不能以此为借口拒交物业服务费用。10.万兴小区是一个规划为5000户的大型新建小区,小区被一条市政主干道自然分成东区和西区,小区已入住率1500户。请回答案下列问题:1、如果万兴小区的东区和西区是一个物业管理区域,划分时考虑了哪些因素?(2分)2、万兴小区如何成立业主大会?(2分)在什么情况下可以不成立业主大会?(2分)业主大会由哪些人员组成?(2分)业主的投票权如何确定?(3分)3.万兴小区的业主因工作太忙,可否委托代理人参加业主大会?(2分)业业主大会会议可以采用什么形式召开?(2分)因紧急事件,万兴小区一业主要求召开业主大会临时会议,需要具备什么条件?(2分)业主委员会将怎样产生(2分)?它和业主大会间是什么关系?(2分)4.万兴小区业主大会、业主委员会和物业管理区域的居民委员会之间有何关系?(4分)5.万兴小区的物业管理用房归谁所有,如何使用?(4分)`6.万兴小区的房地产开发企业未通过招投标方式选聘物业管理企业,什么部门将予以何种处罚?(2分)同时,房地产开发企业签订的前期物业服务合同为两年,但是,此仅履行半年时间,业主大会成立后,又选聘了的另一家物业管理企业,前期物业管理合同如何处理?(4分)7.万兴小区内发生安全事故,物业管理企业应承担什么责任?(4分)8.万兴小区物业的使用与维护应遵循物业管理条例中哪些规定?(4分)9.万兴小区筹集的住房专项维修资金归谁所有?(2分)何时可以使用?用在哪些?(2分)物业管理企业挪用专项维修资金将会受到什么处罚?(3分)【正确答案】：1.物业的共用设备、建筑物规模、社区建设等因素2.:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域内全体业主组成。业主在业主大会会议上投票权的确定,应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时,由于业主大会议事规则尚未制定,《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定(第十条、第十八条)。3.:业主可以委托代理人参加业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加(第十二条)。召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主,住宅小区的业主大会会议,还应当同时告知相关的居民委员会(第十四条)。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议业主大会成立时,应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。4.:业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议(第二十条)。5.:物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房,应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会(第三十八条、第三十九条)。6.:住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。前期物业管理服务合同可能约定期限,但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。7.:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作(第四十七条)。物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任,应当根据物业服务合同的约定来确定,未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任(第三十六条)。8.:一是,业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。二是,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任(第五十二条)。三是,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主(第五十三条)。四是,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用(第五十五条)。9.:专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,任何人不得挪作他用。挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。11.刘某是小区内的一位业主,有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线,且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃,未经物业公司同意,拆除原有玻璃,将新买玻璃安装上去,结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大,严重影响小区整体统一的布局,就此管理处向刘某提出异议。刘某自有道理,产权是我自己的,我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色,拒不拆换。请分析:该案例中刘某的行为是否正确?为什么?【正确答案】：1.不正确。2.根据《河南省物业管理条例》第五十六条物业管理区域内禁止违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;对于违反规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。因此该业主在装修前应先到管理处办理装修手续,对装修的内容进行备案,对于私自改变房屋的外观行为应立即停止施工,并恢复原状。12.2006年5月28日上午,家住某小区的4岁小孩李某,由其姥姥陪同,在横穿小区喷水池小溪时,身体失去平衡,右眼被池边种植的铁树叶尖刺伤。经医院诊断,李某右眼角膜白斑,需做角膜移植术,经某法医验伤所鉴定其伤残程度为8级。为此,李某作为原告,其母林某作为法定代理人向法院提起诉讼,要求该小区的建设单位和物业管理单位进行经济赔偿。作为被告的两家公司认为:应由其监护人承担原告受到伤害的全部责任。首先,小区的喷水池小溪中铺有人造乱石,并立有警示牌,提示监护人不应让未成年人进入该区域玩耍,本案中的监护人未履行好看管原告的义务。其次,原告所在小区是市级园林式住宅小区,绿化布局合理、科学、合法。请分析:该物业公司是否应承担责任?请分析原因。【正确答案】：本案焦点有两个:第一,小区内栽种铁树究竟恰不恰当;第二,物业公司是否尽到了安全防范责任。此案中,被告在小区内栽种铁树的事实客观存在,但其目的主要是为了进行绿化,美化环境,提高业主生活质量。同时,作为被告的物业公司己考虑到可能存在的安全隐患,在水池旁立有警示牌,并在法庭上出示了警示牌生产厂家开具的正式发票,证明警示牌安装时间是在原告被铁树伤害之前。《物业管理条例》第四十条规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的应该依法承担相应的法律责任。”从本案来看,物业公司尽到了安全防范义务,不存在管理上的疏漏和缺陷。而原告李某系无行为能力人,因监护人监护不力,造成李某受伤,故物业公司不应承担赔偿责任。13.案情:1998年3月30日夜,罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区,潜入3栋104房内,伺机作案。1998年4月4日晚,业主明某在3栋104房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。2001年4月16日,明某家人向深圳罗湖区人民法院起诉,状告小区物业管理公司合同违约,并索赔约百万余元。如果你是法官,将会怎样判决?请简述理由。【正确答案】：判决结果:驳回原告业主家属的全部诉讼请求。理由:物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全,不负有法定、合同约定的义务,亦不负有附随义务。《物业管理条例》第三十六条规定,“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”。所以,物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责,应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。14.某日,某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表,申报在阳台装一台太阳能热水器,物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确,于是要求装修管理人员去现场核实,发现该户申报的安装位置实为共用屋面,而非业主自用部分。请分析:1.物业公司在管理服务中存在什么问题?2.物业公司在管理服务中应如何改进?【正确答案】：1.依据《河南省物业管理条例》中第五十六条物业管理区域内禁止下列行为:侵占、损坏共用部位、共用设施设备。并结合《住宅室内装饰装修管理办法》第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。物业管理公司存在装修管理人员对装修申请资料审核不仔细,又未到现场核实而盲目同意的问题。2.依据《客服礼仪规范操作手册》第五章装修管理第5.3装修管理注意事项业装修管理人员应在客户装修申报前拟定《装修须知》,将装修的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修企业,并予以书面确认。物业管理公司应与业主沟通,协助业主将太阳能拆除并恢复原状。为避免类似问题发生,在后续物业装修管理中,应从以下方面改进:首先是业主申报装修时,物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》,详细说明装修地点、内容等情况;其次,物业管理人员应根据申报内容到现场核实,不可盲目接受业主装修申报;第三、应对物业管理单位相关人员加强培训和约束,强化装修管理责任意识,同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。15.案情:某物业服务企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为,在购房时,已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中,对此公共部位拥有使用权,物业服务企业未经业主同意,擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为,业主委员会一纸诉状将物业服务企业告上法庭。物业服务企业作为住宅小区的管理者,有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。【正确答案】：判决结果:某物业服务企业未经业主同意,擅自将公共部位出租经他人经营,侵害了业主的合法权益,应当承担民事责任。判决被告停止侵权,返还非法所得,赔偿损失。理由:《物业管理条例》第五十五条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权,属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关,物业的经营就应当由业主大会决定,如果只与一部分业主有关,则只需要征得相关性业主的同意。16.某物业管理公司管理一高层住宅小区,近斯收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总见下表。

编号意见与建议

1部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷

2保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患

3小区内停车秩序混乱,建议加强管理

4小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理

5常有人到小区散发广告,住户反感,也存在不安全因素

6楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换

7某部电梯安全隐患严重,需要大修

8建议小区外墙全部翻新

9小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施

10小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理

11部分业主要求减免物业服务费

12希望提供家政服务

13部分业主反映交通不便,要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路

14建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯

问题1:解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?(5分)

问题2:上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些?对此,物业管理企业应如何处理?(4分)

问题3:试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施?(4分)

问题4:在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么?(4分)

问题5:针对上述问题,请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平?(3分)【正确答案】：

问题1答案要点及评分标准:(1)需要资金投入的项目有:第1、6、7、8、9项(分,答对每项分,错答1项得0分)。(2)其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支分,答对每项分,错答1项得0分);第7、8项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊(1分,每项分,错答1项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊均可得分)。

问题2答案要点及评分标准:(1)第4项和第12、13项(2分,答对任意2项得2分,答对1项得1分,错答1项得0分)。(2)物业管理企业应向业主作出解释,第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围,无权直接处理;物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映,积极协调,争取解决,可积极联系家政,按业主要求提供相应服务(分);并跟踪事态,及时向业主通报(分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。

问题3答案要点及评分标准:(1)可能原因有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因(2分)。(2)应采取措施:加强环境治理,包括:及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠();同时加强宣传教育,取得业主配合(分)。

问题4答案要点及评分标准:第11项(2分),因为物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分,答因受契约、合同等约定,不能随意减免物业服务费,也可以得分)。

问题5答案要点及评分标准:1、加强基础管理,包括日常检查和员工培训;2、调整优化管理服务工作流程;3、加强安全管理,公共秩序管理;4、加强小区共用设施设备的更新改造工作;5、加强小区卫生管理工作;6、加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。17.某住宅小区102房的业主曹某要将自己住房门口的一棵大树据掉,其理由是该树遮挡了家里的阳光。物业服务企业得知此消息后,多次上门劝解,曹某认为树是自己栽的,物业服务企业无权管,并准备了工具要锯掉此树,物业服务企业为避免矛盾激化,不能强制制止,就此事向有关行政部门投诉。请分析:物业服务企业是否有权干涉曹某的行为?为什么?【正确答案】：根据《物业管理条例》第三十七条,物业服务企业发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为,及时制止并向有关行政主管部门报告。本案件中曹某违反法规,又不听物业服务企业批评劝告,擅自破坏绿化,是违反行政法规的行为,应对自己的行为承担责任。物业服务企业接受了业主的委托,对所管的小区内场地以及绿地、树木进行管理、维护,对绿地树木的管理是正当行为。无论是国家栽种的,还是私人栽种的,一旦成活以后,再要把它锯掉或处理掉,首先要得到当地城建、园林部门的批准,否则将属于破坏绿化,物业服务企业有权制止、报告有