世联-XXXX年武汉市房地产年报83p

2016年武汉市房地产年报

世联行武汉2017.1市场回顾宏观环境政策武汉土地市场武汉商品房市场武汉市场展望目录市场回顾Part12016年9月，《长江经济带发展规划纲要》正式印发，明确武汉为超大城市、区域中心城市、长江中游航运中心、内陆开放型经济高地。超大城市的内涵需要从城市的能量和品质来解读，而武汉最大的城市能量在于交通优势。武汉处于黄金水道的核心地带，起到中部连接的作用，构建沿江绿色发展轴，促进国家战略的实施。根据国务院发布国发2014第51号文件《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万人以上的城市为超大城市。根据该标准，此前北京、上海、天津、重庆、广州、深圳为超大城市，而根据新公布的《长江经济带发展规划纲要》，武汉被列为超大城市。回顾一：武汉被列为“超大城市”，是对武汉作为区域中心城市、内陆开放型经济高地战略地位的再次肯定市场回顾12月28日地铁6号线通车，全长约36公里，将串起汉阳、汉口，有效带动沌口、常区以及金银湖区域发展。12月28日武汉首条BRT开通，将，解决南湖长期拥堵问题，同时使得武昌火车站到光谷的车程大大缩短。12月28日机场地铁线贯通，机场线全长19.7公里，设7座车站，与地铁2号线无缝对接。回顾二：交通条件急速改善，加快区域房地产市场发展市场回顾地铁6号线地铁机场线BRT线20052006200720082009201020112013201420152016“国八条”“国六条”“国十五条”房贷新政“国十三条”“国四条”“国十一条”“新国十条”(限购令)“新国八条”“新国五条”“930”房贷新政（限购令解除）系列政策助力楼市升级全国范围重启限购限解限松回顾三：为根本上抑制房价过快增长，稳定楼市，时隔三年，全国范围内房地产市场限购重启市场回顾回顾四：品牌房企通过非招拍挂方式争相登陆，仅2016年就有绿城、华夏幸福、富力、首开、金茂、龙湖、雅居乐、阳光城、禹州等开发商新进武汉市场回顾时间房企开发方式地址面积用途1月金地合作开发红星村城中村改造K2地块建筑面积62万方住宅1月30日融创并购合作跃进村融创融公馆建筑面积27.9万方住宅、商业2月万科集团收购江城大道与汉阳大道交叉口东北侧总建筑面积59.2万方商业、住宅6月融创并购合作中北路融创中心总体体量约为160万方住宅、商业6月万科收购二七项目22万方住宅7月绿城代建二七武汉绿城黄浦湾36万方住宅7月28日华夏幸福PPP模式江夏区占地面积约为34.81平方公里产业新城9月广州富力收购仙山村地块约39.23万平方米商服、住宅9月新城收购洪山区建和村A包净用地面积10.23万方住宅、批发市场10月金地收购广电地产兰亭荣荟、兰亭时代等住宅10月20日华夏幸福PPP模式新洲区占地面积约为26.6平方公里产业新城11月3日首开、华侨城、金茂合作开发杨春湖C地块计容总建面51.5万㎡商服、住宅11月9日雅居乐增资江夏区庙山办事处邬树村占地面积约为40.66万平方米住宅11月融创并购合作新华西美林公馆二期、东西湖长源假日港湾二期总建面合计46万平方米住宅11月29日阳光城股权收购中大十里新城、中大长江紫都物产中大旗下多家子公司股权资产包住宅、商业12月15日佳兆业集团收购武昌区内环核心武珞路建筑面积约10.5万平方米住宅12月16日禹洲地产收购汉阳区潮江村总占地面积约为168617平方米商服、住宅12月19日合景泰富并购武汉“8+1”城市圈东部发展轴上、桥头堡位置总建面近400亩住宅、商业12月20日龙湖地产收购长丰村A包规划建筑面积69.11万方住宅、商业东西湖8000—10000硚口12000—23000江汉18000—35000江岸10500—15000青山9000—15000新洲5000—6500蔡甸5000—6500沌口8000—9500汉南4500—6000汉阳中心10000—18000武昌中心18000—30000东湖高新10000—20000白沙洲9000—10500南湖13000—18000江夏8000—10000黄陂7500—9000当代地块18010元/㎡正荣地块15966元/㎡中城地块8371元/㎡碧桂园地块20021元/㎡招商地块5582元/㎡首开地块14478元/㎡中城地块6027元/㎡融创地块10687元/㎡中海地块8220元/㎡平安地块总价110亿地价房价回顾五：全年共出现十余个总价或单价地王，遍及内环到四环。且面粉高于面包价格成为常态市场回顾回顾六：全年成交量价再创新高，成交面积连续三年位居全国第一2016年全国商品房成交量TOP10城市排名城市成交面积（万方）成交金额（亿）1武汉3336.93173.522上海3189.088045.363重庆2504.991853.174天津2503.183406.355长沙2227.781634.236青岛2195.911862.327西安2176.961742.358北京1957.965505.039广州1866.293234.3810沈阳1808.411264.54市场回顾成交面积看，武汉和上海是唯一成交量超过3000万方的城市；成交金额看，武汉处于3173亿的量级水平，价格成长空间较大，未来发展前景佳区域项目开盘时间开盘类型开盘当日成交均价（元/㎡）推售产品面积及户型推售量当天认购量当日去化量东湖高新亿达云山湖3.18—3.19首次开盘730080—132㎡36029281%汉阳佳兆业滨江壹号3.26首次开盘896087—142㎡20810550%硚口千玺城3.6首次开盘1200092—118㎡52241680%硚口华润翡翠城3.26首次开盘9800—1080085—123㎡38418749%汉阳御水澜湾4.17首开840083—122㎡27520374%汉阳万科新世纪翡翠滨江4.16首开13000（精装修）90—148㎡39825163%江汉华发中城荟4.23首开27500（5000元/㎡精装修）145—187㎡41633079%江岸统建新干线4.17首开1120088—119㎡1809653%青山印力中心4.30首开1080083—122㎡244244100%武昌金沙泊岸5.19首开1850090—167㎡84060072%硚口汉水岸5.28首开1100063—123㎡20315978%东西湖金湖听语5.28首开1050093—161㎡270270100%东西湖恒大常青花园6.18首开13600（含3000的精装修）62—146洪山世茂云锦6.29首开920094—128㎡380380100%江汉ICC铂庭8.28首开27000(含3000元/㎡的精装修)75—97㎡20711153%硚口兴华尚都国际8.14首开2000088—148㎡33329689%硚口美好名流汇8.14首开1420045—99㎡47842890%黄陂南德榜样学府8.20首开680097—129㎡27226096%黄陂兰江公园里8.20首开625076—130㎡340340100%东湖高新达尚城8.21首开1150054—123㎡680680100%硚口时代新世界9.7首开23000100—189㎡42036086%黄陂万博玖珑湾9.8首开6800100—132㎡110110100%汉阳保和墨水湾9.30首开1350088—138㎡398398100%东湖高新东方雨林9.3首开790080—92㎡356356100%江岸金桥庭院10.29纯新盘13506127—158㎡22019287%江岸融创融公馆10.30纯新盘14800130—143㎡204204100%江汉万科翡翠国际10.11纯新盘29000120—160㎡16511268%硚口蓝光林肯公园10.23纯新盘11000102—139㎡97296098%黄陂尚璟瑞府10.22纯新盘900074—142㎡60855090%汉阳钰龙旭辉半岛10.13纯新盘1500097—147㎡461461100%沌口碧桂园泰富城10.15纯新盘1300029—46㎡1904175492%沌口万科翡翠玖玺10.26纯新盘19000109—155㎡29427293%东湖高新光谷18810.11纯新盘1600085—135㎡61855490%东湖高新光谷汇景10.30纯新盘1900081—171㎡25224396%洪山香水湾10.16纯新盘930085—110㎡53650895%青山吾行里10.6纯新盘1530084—118㎡210210100%东湖高新绿地国际理想城11.05首开13000135—183㎡324324100%江夏长投绿城蘭园11.24首开9000（高）、10000（小高）79—124㎡374374100%江夏江南花山郡11.25首开720084—150㎡932932100%市场回顾回顾七：从5月开始，首次开盘项目频现日光2016年武汉房地产开发商销售额TOP10序号开发商销售金额（亿）套数面积（万方）占比（%）1万科150712472.984.952中国恒大113.4510086106.973.753福星股份101924394.553.334金地集团87827778.632.875保利地产74.97924590.452.486武汉地产74.35848777.692.467碧桂园59.85694179.341.988绿地控股57.87406156.271.919中建三局51.01365043.171.6810复地集团48.07431642.281.59市场回顾回顾八：三家房企破百亿,行业整合趋势加快武汉房企销售额排行中，万科由于其同期在售项目多、储备地块量大，且属于深耕，2016年以150亿的销售额再度蝉联武汉楼市销冠。新晋十强中，碧桂园、绿地等2016年冲劲十足。金地、恒大属于依靠收购快速扩大市场份额的并购型企业；福星惠誉、武汉地产依靠强大的本土资源拓展，在2016年仍有不错表现。全市近3000万方的成交量十强房企占700多万方。与前两年相比，十强房企的整体市场份额变化不明显，但绝对值大幅上升。从市场表现来看，TOP10房企鲜有在公开市场激进抢地情况，大多通过合作开发、项目收购等为拓展市场的利剑。宏观环境Part2全球经济国内经济行业经济武汉经济全球经济美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏

9月份以来，美国经济持续向好，当前美国就业率维持在充分就业水平，内需上升拉动通胀开始反弹，CPI持续上涨，12月，美联储如期加息，2017年上半年预计继续加息，美元持续走强。2017年，在特朗普总统“新政”刺激下，其所主张的大规模减税政策、加大基础设施建设投资及鼓励制造业回流等一系列动作将刺激美国经济复苏。全球经济欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压从经济数据表现来看，欧元区的PMI指数的持续走强及失业率的持续下降显示经济处于温和复苏阶段，但从CPI的变化来看，CPI同比增速仍处在1%以下，显示经济内生增长动力不足。2017年，受英国脱欧、意大利公投失败等多起黑天鹅事件，政治的不确定性将会影响企业的生产率和增长业绩，同时反自由贸易的潮流将对欧元区的经济产生较大的冲击。欧洲智库预测欧元区2017年的经济增速仅1.4%，甚至低于今年的1.7%。全球经济日本PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩

2016年，日本经济在实施负利率、加码财政刺激措施的多重影响下缓慢复苏，实施长达一年的负利率，但从经济数据表现来看，PMI仍在荣枯线上下徘徊，经济持续通缩。2017年，由于亚洲新兴国家需求及制造业产出回升，日本央行调高了对经济的评估，但目前日本面临严重的内需不足的问题，增长停滞的消费和企业支出，加之外部贸易拓展机遇受阻，预计2017年的日本经济仍将困难重重。进入缓慢下行期进入缓慢探底阶段黄金发展期尾声国内经济中国经济经历了黄金十年的高速发展后，现阶段GDP增速正经历“L”型探底阶段，2016年前三季度GDP降至6.7%，经济继续保持减速提质的转型特征人民币兑美元汇率为1:0.1435，即1美元能换6.97元人民国内经济进出口持续低迷，外部对人民币需求走弱，人民币兑美元年下跌近5%背景下的贬值预期将持续行业经济经济面临多重下行压力，房地产支柱地位不容动摇，房地产投资对GDP贡献率多年保持约14%的水平年度房投对GDP贡献率201214%201315%201415%201514%2016前三季度14%注：房地产投资对GDP贡献率=房地产投资/国内生产总值2016年上半年全国城市GDP排名武汉经济武汉经济经济活力足，在GDP连续2年突破万亿大关后，2016年仍稳步增长7.8%，前三季度人均可支配收入约3万元，上半年武汉GDP排名全国前十武汉经济武汉各产业链不断发展，产业结构不断优化，2016年上半年第三产业比重持续增大至54.9%全球经济2016年，全球经济整体仍呈现出增长乏力，需求不足的现状，但从单个经济体来看，美国经济呈现复苏迹象，新政府政策加强经济复苏预期，美元持续走强，人民币承压。国内经济中国经济经历了黄金十年高速发展后，现阶段GDP增速正经历“L”型探底阶段，2016年前三季度GDP为6.7%，经济继续保持“减速提质”的转型特征行业经济房地产支柱地位不容动摇，房地产投资对GDP贡献率多年保持约14%的水平武汉经济武汉经济活力足，资金逐步聚集，在GDP连续2年突破万亿大关后，2016年武汉经济后仍稳步增长7.8%，前三季度城镇人口人均可支配收入约3万元，2016年上半年全国GDP排名武汉位列前十宏观环境小结政策Part3全国政策武汉政策政策出台背景政策后的市场反应全国政策多维度发力去库存，结构性调控为主，因城施策去库存仍为2016年房地产市场调控的主基调，直接措施减少，从增加供给端、盘活存量市场等多维度发力。去库存各地市场在经历2015年的低利率及宽松的政策利好下，市场库存逐渐下降，一线城市及强二线城市量价持续走高，因城施策成为房地产调控的主旋律。因城施策针对高房价及高地价，提出了抑制资产泡沫，抑制投资性需求，证监会也明令禁止房企通过再融资的途径拿地。抑制资产泡沫2016年，财政部发文调整房地产交易环节的契税、营业税，降低交易成本；5月1日，对房地产等行业实行营改增政策，降低企业税负。降税减负1234《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（2016.6.3）《土地利用总体规划纲要》（2016.6.23）中央政治局工作会议（2016.7.26）《政府工作报告》（2016.3.5）各地密集出台限购限贷政策（2016.10-11月）《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（2016.2.17）两会提出全面实施“营改增”中央政治局工作会议（2016.7.26）中央经济工作会议（2016.12.16）保荐机构专题培训会议（2016.7.25）时间事件要点2016年3月武汉公积金额度下调公积金贷款最高额度由60万下调为50万2016年3月营改增购房未满2年交易需缴纳5%的增值税；购房满2年交易免征2016年5月允许将商业用房等按规定改建为租赁住房商改住2016年7月取得预售证10日内，必须开盘销售监管加强2016年8月新广告法敏感字眼不得宣传等2016年8月限价每年备案价涨幅不得超过12%，每个月限涨1%2016年9月首付提升2016年10月首付提升2016年10月首付再次加码首套首付30%，二套首付50%，二套以上需全款2016年11月2016年12月限购限购加码二套及以上商业住房贷款提升至40%主城区全面限购，外地户籍购房需满2年社保远城区加入限购首套首付比例25%，二套首付比例50%武汉政策上半年楼市政策宽松，下半年政策迎来调控拐点，调控从需求、房价、土地等全方位入手，手段严厉、力度逐步加强。政策背景1、地王频出，面粉贵过面包价成为常态2、去库存周期下降，供应告急3、中央统一部署指示，地方政府被动出台限购：户籍限购2套，非户籍限1套，限购涉及除汉南、蔡甸、新洲之外的区域限贷：首套首付比例30%，二套首付比例50%，二套及以上非普通商品房首付70%限价：楼盘每年备案价涨幅不得超过12%，每个月限涨1%住房政策解读限外地客：外地户口，需提供购房之日前2年连续缴纳社保或所得税证明，不得补缴住宅政策细则住房政策相较2010、2011年调控力度加强，手段更为全面，对市场产生较明显冲击9月竞买保证金比例不低于出让起始价的60%。地块成交价超出起始价的溢价部分，必须自成交之日起10个工作日内缴清10月为遏制土地继续高溢价，武汉土拍首次出现最高价限制，若熔断，通过评比规划方案选择买家11月土拍规则再次更改，若熔断，通过对比中间价选择买家12月汉正街地王地块临时取消挂牌土地政策细则土拍市场同步动作频繁，通过阶段性硬手段抑制高地价土地端楼市端客户端市场反应针对武汉新政出台后的市场变化，从土地端、楼市端、客户端三个维度进行分析市场反应土地整体成交降温，溢价率明显放缓已达到政府规定的最高限价远城区地块未达122亿的最高价主城区地块市场反应远城区土地热波延续，纷纷突破最高限价而熔断；主城区土地市场已开始理性降温周均供应27万方周均供应46万方周均供应38万方10.3政策出台11.15政策加码市场反应为抢占市场，周均推盘量明显增多10.3政策出台11.15政策加码武汉2016年32—49周商品住宅成交面积（万方）政策加码前的高位集中签约新政出台前的高位集中签约政策加码后的市场成交下行新政出台后推盘量增大，纷纷抢占市场；政策力度有限，成交逐渐增大推盘量及市场成交量有限，开发商与客户纷纷处于观望；随着存量的不断去化，成交逐渐萎缩市场反应政策加码后，客户购房资格严重限制，周均成交开始萎缩10.3政策出台11.15政策加码武汉2016年32—49周商品住宅限购、非限购区域成交面积对比（万方）市场反应限购区域成交有下滑趋势；非限购区域整体周均成交变化影响未显现限购对高端盘影响较大，时代新世界、中城悦城、万科翡翠玖玺去化均不足5成，华侨城因推售的同面积段产品断货有1年多，前期续客量大，开盘去化良好。限购区域的刚需、首改项目中，前期断货较严重的东湖高新、洪山，也能够实现较好的去化。非限购区域迎来成交红利，延续了以往的市场热度。项目类型项目区域开盘时间成交均价（元/㎡）推售产品面积及户型推售量当天认购量当日去化量限购区域高端项目万科翡翠玖玺汉阳11.1219000109—132㎡2489237%时代新世界硚口11.1925000101—156㎡34413339%中城悦城江汉11.2423000（含2000元/㎡精装修）83—104㎡36018351%华侨城武昌中心12.42300089—118㎡73667692%限购区域非高端项目新城璟悦城汉阳11.251100092—140㎡30028896%美好名流汇硚口11.121530077—108㎡24314258%复地悦城洪山11.19960078—104㎡502502100%非限购区域天纵城黄陂11.20853078—116㎡553553100%长投绿城蘭园江夏11.249000（高）、10000（小高）79—124㎡374374100%江南花山郡江夏11.25720084—150㎡932932100%市场反应新开盘项目当日销售呈现差异化；均价方面，政府监管力度的加强，价格疯涨现象得到抑制数据来源：世联代理楼盘市场反应各区域来访最高有40%下滑，客户观望情绪渐浓，对价格关注度明显提升。从来访情况看，货源的充足度比新政本身更能影响上门量限购区域有效客户有10%-70%左右下滑，其中中心区客户和以外来人口居多的区域下滑更明显；武昌区域由于从8月开始供货断档，基本无客户上门，导致下降不明显。非限购区域中，有效客户基本无下滑，江夏区由于购买其别墅产品的客户在主城区已购2套房，而不具备贷款资格，其有效客户比例存在小幅下滑数据来源：世联代理楼盘市场反应有效客户数均有不同程度下跌，中心区客户和以外来人口居多的区域下滑更明显全国政策今年政策调控的主调为一城一策，热点城市防止过热，三四线城市去库存，并通过多维度发力去库存，结构性调控进行实施。武汉政策2016年，武汉从需求、房价、土地等全方位入手，先后多次收紧购房政策，抑制投资投机性需求。整体来说，政策表现为上半年宽松，下半年手段严厉。市场反应市场降温明显，限购未升级前的限购与非限购区域分化严重；销量方面，购房者“抢房”的态度有所扭转，客户有向回归理性购房的趋势、均价方面疯狂上涨的房价在销售监管下得到抑制政策小结武汉土地市场Part4土地成交土地价格溢价率品牌房企土地储备地块之最2016年武汉土地成交面积748万方，同比增长16.88%，成交金额1068亿，同比增长76.82%成交结构，住宅用地成交555.82万方，商办用地成交面积192.18万方，近三年商办用地成交比例逐年增加。土地成交成交金额首次突破1000亿，其中住宅性质土地成交面积收窄，商办成交面积增多土地成交集中于远城区及二级市场火热区域各区域成交中，前三均为传统热门区域。其中黄陂成交面积115.94万方、洪山成交面积112.4万方、蔡甸成交108.5万方居前三，前三区域成交量接近全市成交量的1/2。土地价格住宅楼面均价破“5”，达历史峰值2016年，武汉市土地楼面地价涨幅较大，其中住宅性质地价5043元/平米，同比上升44.42%；商办性质地价3599元/平米，同比上升192.13%。住宅性质地价方面，汉江区域最高且破万。远城区的东西湖、江夏由于供应稀缺，地价迅速飙升；蔡甸、新洲由于人口导入性差，地价一直处于洼地水平。商业地价方面，江汉、武昌、洪山区域最高，中心区域属性决定了土地尤为稀缺。排名地块位置区域地块性质建筑面积(㎡)成交总价(万元)楼面地价(元/㎡)溢价率竞得企业1汉阳滨江大道与拦江路交叉口西南角汉阳区住宅、商服用地12644025310020017.4288.79%碧桂园2江汉区复兴村路以南、振兴一路以西、振兴路以北江汉区住宅用地398107170018010.55156.99%北京当代3东湖新技术开发区民族大道以东、南湖大道以南东湖新区住宅用地287221.645858715966.31442.15%正荣地产4洪山区霞光路、杨春湖路、和谐路、黄鹤路围合区域洪山区住宅、商服、公园与绿地用地51500073500014271.84185.44%首开5汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片K、J、F、G地块汉阳区住宅、商服、公园与绿地用地814300110650013588.3669.85%深圳联新投资管理有限公司6江汉区解放大道与青年路交汇处江汉区住宅、商服用地33998238456011311.190%华融开放健康城置业（武汉)有限公司7东西湖区径河街办事处三店中路东、金山大道北，黄狮海以南东西湖区住宅用地270627.728921010686.64396.84%融创8东西湖区径河街七彩北路东、三店西路南侧东西湖区住宅用地838848500010133.0448.99%江苏中南建设9江汉区沿河大道与民族路交汇处附近江汉区商服、公园绿地用地249937.625239010098.120%武汉新正兴源置业有限公司10武昌区中北路与秦园路交叉口武昌区商服用地428324305010050.954.58%武汉东伟置业有限公司2016年武汉单宗地块地价TOP10排名地价排名“后地王”时代开启，楼面价破万成为TOP10门槛排名地块地址规划用途建设面积(㎡)成交总价(万元)楼面地价(元/㎡)受让单位溢价率1黄陂区武湖街住宅882511018704809.7南德486.47%2民族大道以东、南湖大道以南住宅13612445858715966.31正荣442.15%3江夏区庙山办事处普安村住宅834681279407299.1苏州中锐421.35%4东西湖区径河街办事处住宅8617828921010686.64融创396.84%5黄陂区盘龙城经济开发区住宅、商服、街巷1567901795506027.18武汉中城328.01%6滨江大道与拦江路交叉口西南角住宅、商服3160425310020017.4碧桂园288.79%7九峰一路以南、顶冠峰路以东住宅、商服694461278908687.93武汉中城256.34%8东西湖区临空港大道以东、武川公路以南住宅34701553304629.58安徽文一208.59%9黄陂区胜海大道以东，汉口北大道以北住宅1565111048002391.43清能189.50%10洪山区杨春湖路住宅、商服、公园与绿地11157173500014271.84首开185.44%11汉阳区四新北路以南、连通港以西住宅、公共管理与公共服务48735972106826.26正荣172.99%12江夏区纸坊街复江道住宅9503251505542.09江夏城投159.28%13江汉区复兴村路住宅132707170018010.55北京当代156.99%14青山区建设四路与旅大街交汇处住宅591022205409328.79中冶置业130.84%15黄陂区横店街住宅、商服1980741887994765.87北辰实业100.00%16黄陂区横店街住宅1625431689995198.59江苏中南建设100.00%17黄陂区横店街住宅、商服、绿地1600071551994849.75北辰实业100.00%18黄陂区横店街住宅、商服81664781994787.82江苏中南建设100.00%政府限制最高价，否则溢价率更高远城区远城区2016年溢价率超过100%的地块远城区远城区溢价率远城区地块的溢价能力强，且住宅地块的溢价能力强于商业地块品牌开发商土地储备情况房企宗地数体量分布区域房企宗地数体量分布区域万科10256万方东湖高新、洪山、汉阳、江汉庭瑞4173汉阳、沌口、江汉保利6334东湖高新、江夏、洪山、新洲、汉阳美好5185洪山、汉阳、江岸、硚口恒大665武昌、青山、东西湖新城236汉阳、东西湖招商4113汉阳、硚口、青山联投4133东湖高新、江夏、武昌金地4140东湖高新、江夏、洪山、硚口广电3155汉阳、硚口绿地6220东湖高新、武昌、青山、沌口、汉南、江汉中海113江夏华润4216东湖高新、江汉、硚口、东西湖东原4137洪山、江夏电建4120东湖高新、硚口、江汉城投380洪山、江岸中建7364东湖高新、江夏、硚口、东西湖长投6113东湖高新、江夏、硚口、江岸、江汉越秀344武昌、硚口、江汉平安126江夏复地348洪山、汉阳、江汉新力216汉阳、黄陂世茂563洪山、汉阳、蔡甸中锐220江夏、江汉远洋255江汉、东西湖文一112东西湖碧桂园7136东湖高新、汉阳、沌口、蔡甸、汉南、江汉、东西湖融创5251武昌、江岸、东西湖华发581汉阳、江汉、江岸绿城247江夏、新洲福星惠誉495武昌、洪山、江岸富力140汉阳武汉地产14463东湖高新、江夏、洪山、沌口、硚口、江岸首进武汉土地储备众房企蜂拥而至，在拿地难的情况下，多于远城区拿地或是合作开发；传统品牌开发商土地充足，新晋开发商依旧有拿地需求年度之最年度总价“地王”：平安——110亿元11月22日，平安以110亿竞得杨泗港商住地，折合楼面价13588元/㎡，溢价率70%。年度最高楼面地价：碧桂园——20017元/㎡7月28日，碧桂园以25.31亿元、楼面价20017元/㎡，溢价率288.79%拿下汉阳滨江地块，刷新武汉最高单价纪录。最高溢价率:南德置业——486%9月13日，南德置业以4810元/平米的楼面价、486%的溢价率成功拍得黄陂武湖住宅用地，该地价也创下武汉最高溢价率地块，同时也成为黄陂单价地王项目。区域价值突出位于汉阳杨泗港滨江板块，坐拥一线稀缺江景资源，地理区位优越交通便利地铁6号线直达本案，杨泗港大桥预计2019年通车。房价洼地滨江区域中汉阳处于的价值洼地，未来升值潜力较大宗地号P(2016)118号土地用途住宅、商服、公园、绿地交易方式公开招拍挂土地位置杨泗港地区新港长江城启动片K、J、F、G地块总用地面积18.29万方容积率3.80-6.51建筑面积约81万方竞得者深圳联新投资管理有限公司（平安）成交金额1106500万元楼面价13588元/平米总价地王11月22日，平安以110亿竞得杨泗港商住地，折合楼面价13588元/㎡，溢价率70%碧桂园地王区域价值突出地块位于汉阳滨江核心地段，地理区位优越交通便利地铁4、6号线近邻本案，鹦鹉洲和长江大桥近在咫尺。房价洼地地块已闲置多年，周边一直未有新地块入市，属于武汉发展前景较好的区域。宗地号P(2016)64号土地用途住宅、商服交易方式公开招拍挂土地位置滨江大道与拦江路交叉口西南角总用地面积3.1604万方容积率4建筑面积12.6万方竞得者碧桂园城市置业（武汉）有限公司成交金额253100万元楼面价20017元/平米单价地王碧桂园以25.31亿元、楼面价20017元/平米，溢价率288.79%拿下汉阳滨江地块，武汉正式开启2万地价时代P（2016）088号地块位于黄陂武湖，周边住宅项目均价在5500——6000元/㎡，处于价格洼地，随着产业和人口的不断导入，未来有升值空间宗地号P(2016)088号土地用途住宅交易方式公开招拍挂土地位置武湖街梅教街以东、创新路以北总用地面积8.82万方容积率1.0-2.4建筑面积约21万方竞得者武汉南德天昊置业有限公司成交金额101870万元楼面价4810元/平米最高溢价率南德置业以4810元/平米的楼面价、486%的溢价率成功拍得黄陂武湖住宅用地，该地价也创下黄陂武湖的单价地王土地市场小结土地成交成交金额首次突破1000亿，其中住宅性质土地成交面积收窄，商办成交面积增多；土地成交集中在远城区及二级市场火热区域土地价格“后地王”时代开启，楼面价破万成为TOP10门槛溢价率远城区地块的溢价能力强，且住宅地块的溢价能力强于商业地块开发商土地储备众房企蜂拥而至，在拿地难的情况下，多于远城区拿地或合作开发；传统开发商土地充足，新晋开发商依旧有拿地需求武汉商品房市场Part5商品房市场商品住宅市场写字楼市场商业市场2017年新入市住宅项目盘点2016年武汉市商品房销售面积3336.9万方，同比上升35.21%；销售金额3173.5亿，同比上升43.60%；成交均价为9510元/㎡，同比上涨6.19%。商品房成交武汉商品房成交再创新高，销售面积与均价均首次冲破3字头全年商品住宅供应面积2145万方，同比下降1.33%；销售面积2998万方，同比增加32.07%，今年以来武汉持续处于供不应求的态势，目前的供需比仅为0.71，呈现近年来的最低水平。二季度和四季度分别迎来推盘高峰期，二季度为传统的年后放量节点，7、8月份稍有回落，四季度受政策压力驱动，再次迎来推盘高峰。商品住房供求供求比降为0.71，呈现近年来的最低水平2016年武汉商品住宅销售金额2749亿，同比增加41.12%；销售均价9168元/㎡，同比增加6.8%。政策的持续放宽，外围的普涨及自己需求的旺盛，使得今年量价持续创下新高。月度量价方面，1、2月，受楼市春节淡季、银行信贷紧缩等诸多因素影响，市场不够活跃。从3月份开始，量价一路高歌猛进。四季度在政策收紧刺激下，销量略有降温，价格涨幅受到抑制。商品住房成交全年市场火热，住宅需求持续强劲，供需矛盾激化，房价顺势进入上涨通道区域供销走势各区域普遍供货断档严重，汉阳、东湖高新成交相较活跃区域供应方面，汉阳、东湖高新、洪山分别新增供应265.1万方、263.6万方、207.6万方排名前三。2016年东湖高新、洪山区域由于土地成交量依旧较大，未来仍将保持活跃状态。区域销量方面，汉阳、东湖高新、洪山分别以367.0万方、326.1万方、288.6万方排名前三。注：颜色越深房价越高8000-10000元/㎡10000-15000元/㎡11000-18000元/㎡18000元/㎡以上区域2016年均价2015年均价涨幅江岸11488111842.7%江汉156741398512.1%硚口136581193614.4%汉阳10405894816.3%武昌148351313313.0%洪山10314901314.4%青山10702871122.9%东西湖8170693417.8%东湖高新10005901810.9%经开8532716119.1%东湖风景229691649339.3%江夏7424656813.0%黄陂6279543615.5%蔡甸5667513210.4%新洲4305380813.1%汉南4664416611.9%商品住房价格各区域的房价普涨后再上平台，三镇中大武昌涨幅高于大汉口及大汉阳板块，远城区中，东西湖、黄陂涨幅较快。6000-8000元/㎡成交结构刚需户型主导市场，改善户型成交稳中攀升近几年成交结构看，120㎡以下户型购买力最为旺盛，且90—120㎡面积段要高于90㎡以下面积段的成交，随着改善型需求入市意愿增强，近2年120㎡以上的户型成交占比有所上升。区域

截止2016.12月累计存量面积（万方）

去库存时间（月）全市

9984.2江汉75.067.67江岸107.015.54硚口70.85.8汉阳99.383.38武昌110.7317.61洪山62.593.14青山39.14.19黄陂58.852.19东西湖54.192.34东湖高新46.262.14武汉经济开发区18.561.62东湖风景8.0847.27江夏84.093.87蔡甸38.982.38汉南47.237.77新洲72.026.83下降约6成去库存武汉去库存同比减少6成，去库存仅需4.2月，供求关系大幅逆转2014—2015年去库存周期相对平稳，2016年以来住宅市场供需持续下降。截至2016年12月武汉商品住宅库存约998万方，同比减少6成，供求关系大幅逆转。2016年武汉市住宅成交金额TOP10排名项目名称区县成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1福星惠誉东湖城洪山2758290016117123396642融创公园壹号江岸2493263878118153117843世纪江尚中心江汉968140722218623076464泛海国际居住区江汉843141711214423038615纽宾凯汉city汉阳309031886892922963066碧桂园生态城东湖高新288331480484252652157中国水电盛世江城江汉2215235869111362626578保利清能西海岸江夏325331030180432495669都市经典洪山10331235871832522647510幸福湾江岸1848193836101861974402016年武汉市住宅成交套数TOP10排名项目名称区县成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1保利清能西海岸江夏325331030180432495662纽宾凯汉city国际社区汉阳309031886892922963063碧桂园生态城东湖高新288331480484252652154保利圆梦城新洲282429008946411346285福星惠誉东湖城洪山2758290016117123396646武汉复地悦城洪山257523115380251855087融创公园壹号江岸2493263878118153117848联投金色港湾经开221718584199491848949中国水电盛世江城江汉22152358691113626265710恒大龙城黄陂21352350967101166939住宅成交排行近四环项目表现抢眼，武昌中心由于供货不足区未有项目入榜成交套数，TOP4中有3个为近四环项目。随着中心区域地块的饱和，三到四环将会成为武汉新的热点区域。成交金额，传统销售额大户武昌区并未有项目入榜，也是由于武昌下半年以来一直处于供货断档导致2016年写字楼成交面积210.75万方，同比增长100%，成交量创历史新高；今年住宅市场的火热传导至写字楼市场，给其发展创造了机会。成交均价有回落，为11554元/㎡，同比下跌7%。写字楼成交住宅市场的火热传导，写字楼成交再创新高住宅火热写字楼成交区域市场表现来看，办公成交主要集中于东湖高新和江岸区，江汉、硚口区为成交价格高地成交结构公寓类产品占比6成，纯写字楼在2成以上，研发类产品在三类中占比最少2016年11月各片区写字楼租金统计片区项目楼层标准层面积（㎡）物业费（元/㎡/月）租金（元/㎡/月）建设大道商务圈新世界国贸地上55层地下2层230028120-130浙商国际大厦地上48层212128100-120IFC国际金融中心地下2层，地上43层138312100-120民生银行地上68层地下3层199325100-120广发银行大厦地上54层地下2层15002580-100瑞通广场地上29层地下1层12001685-100汉口滨江区企业中心5号地上30层地下3层198726120—150武汉时代广场地上34层地下1层11761080-100CBD商务圈万景国际地上24层1000680-100华南国际广场地上30层10632.850-60泛海国际地上26-31层2000780-90武广商务圈新世界中心地上32层19002390-110武广写字楼地上48层7861355-70泰和广场地上47层地下2层15801945-50中南路商务圈保利文化广场地上46层主楼与19层配楼地下4层160028120—150新时代商务中心地上45层地下3层18221880-90中建商业广场地上28层10296.660-75光谷商务圈光谷国际广场地上32层27131590-110融众国际地上35层13001280-100租金水平建设大道商务圈及汉口滨江商务区写字楼租金水平领跑全市，武昌商务区因新建写字楼入市，租金水平上涨成交排行TOP10中，有一半为公寓项目；光谷产业园表现较好，纯写字楼中整栋交易的项目排名靠前2016年武汉写字楼成交面积TOP10排名项目名称物业类型区域成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1现代光谷世贸中心产业园东湖高新62987359736964378.182亿达云山湖产业园江汉7583541529144201.243武汉ICC写字楼东湖高新2757113122870162676.374东湖国贸中心写字楼洪山402571841453083085.625武汉天地写字楼武昌275505320600113409.286越秀星汇君泊公寓江岸804543441108060212.697武汉中央文化区写字楼/公寓江岸6675380018677100482.268武汉创意天地产业园江夏9237911824731265.299凯信ZAMAPARK公寓汉阳703363251331148351.3610联投广场公寓洪山50034684588020395.3611金地自在城公寓汉阳90932925989932591.512人信汇公寓蔡甸348320341017732601.9613观澜天地公寓洪山56629727855325425.6114武汉中国健康谷公寓洪山61428961620617974.0615复地海上海公寓武昌549282771496042302.182016年武汉商业成交面积127.67万方，同比增长38.2%；成交均价14167元/㎡，同比下降0.18%。从区域表现看，商业成交主要集中于经开、黄陂和江夏区，而成交均价来看，江汉、硚口区商业均价居前。从商业成交结构中，底商占比过8成，购物中心和商业街相对较小，不足5%。商业成交商业成交同比涨幅38.2%，经开、黄陂、江夏等非主城区表现抢眼；底商占比过8成，购物中心和商业街相对较小，不足5%2016年武汉市商业成交面积TOP10排名项目名称类型区县成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1碧桂园泰富城商业性质的LOFT经开334811301613138148481.182武汉自贸城购物中心东西湖79340971889636448.723武汉恒大首府商业街+底商武昌166269631130230474.154舵落口门业大世界专业市场东西湖805269001312635309.525武湖新天地底商黄陂12422343645714426.736LAKE街区知音国际茶城专业市场汉阳30621383968020698.777中冶南方韵湖首府底商东湖高新478210011187324934.958南国大家装江南店购物中心洪山615183592148039436.139清能清江锦城底商洪山8617945700012560.910恒达盘龙湾底商黄陂271621945567389.20成交排行榜碧桂园泰富城一只独秀；TOP10中，底商项目占比大商品房武汉商品房成交再创新高，销售面积与均价均首次冲破3字头。2016年武汉市商品房销售面积3336.9万方，同比上升35.21%；销售金额3173.5亿，同比上升43.60%；成交均价为9510元/㎡，同比上涨6.19%。商品住房供求比降为0.71，呈现近年来的最低水平；全年市场火热，住宅需求持续强劲，供需矛盾激化，房价顺势进入上涨通道；各区域的房价普涨后再上平台，主城区中武昌涨幅高于汉口及汉阳，远城区中，东西湖、黄陂涨幅较快。写字楼写字楼成交再创新高，2016年写字楼成交面积210.75万方，同比增长100%；成交均价有回落，为11554元/㎡，同比下跌7%。成交结构中公寓类产品占比6成，纯写字楼在2成以上，研发类产品在三类中占比最少；租金方面，建设大道商务圈及汉口滨江商务区写字楼租金水平领跑全市商业商业成交同比涨幅38.2%，经开、黄陂、江夏等非主城区表现抢眼；底商占比过8成，购物中心和商业街相对较小，不足5%商品房市场小结2014年当大家都认为中国房地产已经到顶峰时，2015年和2016年前三季度，中国的一二线城市又引来了一轮高潮。不过，随着调控来袭，整个行业又顿生迷茫。房地产下半场会走向何方？新形势下房企的战略方向应该如何选择？思考一武汉都市圈内的上车盘比率未超过2:1，武汉作为超大核心中心城市的人口吸附能力将更加强劲成熟都市圈存在高上车盘核心成熟，核心城市与周边上车盘比率在3:1以上，未超过2:1的城市难以出现购房者向周边城市扩散的情况上车盘：世联研究的18—35岁，购买面积90㎡以下、首置客户的套均总价思考二轨道交通将会加速近郊卫星城市的形成，未来三四环有望成为房地产开发新的热点区域？为优化城市功能和拓展城市发展空间，疏解主城人口，武汉市围绕五个新城区规划打造6个地铁小镇，分别为走马岭小镇、成功小镇、武湖地铁小镇、金台小镇、黄家湖小镇、青龙山小镇。目前武汉已有5条地铁开通，14条地铁在建，武汉经船舶时代——汽车时代，正式进入地铁时代金台小镇武湖地铁小镇走马岭小镇成功小镇青龙山小镇黄家湖小镇2111314314汉口主城区后湖武昌主城区汉阳主城区1818202019191、针对高总价地块，联合体形式优势明显2、契合武汉城建发展的PPP模式2015年7月，新世界凭借其写字楼运营能力，以底价摘取二七滨江地块。未来将打造周大福中心！2016年1月，绿地凭借其超高层的地标打造经验，底价25亿拿沿江一号二期，将在汉正街建250米双子塔融资成本低的险资背景+专业性开发商：2015年底平安+万科26.4亿联手拿下沌口太子湖地块。2016年8月9日,首开+华侨城+金茂联合以73.5亿拿下武汉杨春湖启动区C地块2016年9月13月，庭瑞地产30.77亿底价拿下武汉燎原村两宗商住地思考三差异化能力将成拿地制胜法宝？3、三旧改造能力强思考四高地价将形成4321的房价梯队？2016年下半年以来卖出一批高价土地，出于对利润率保护，对昂贵土地成本，有实力、有品质追求的房企将有提价意愿，未来极有可能会形成内环4万、二环3万、三环2万、四环1万的房价梯队。东西湖8000—10000硚口12000—23000江汉18000—35000江岸10500—15000青山9000—15000新洲5000—6500蔡甸5000—6500沌口8000—9500汉南4500—6000汉阳中心10000—18000武昌中心18000—30000东湖高新10000—20000白沙洲9000—10500南湖13000—18000江夏8000—10000黄陂7500—9000当代地块18010元/㎡正荣地块15966元/㎡中城地块8371元/㎡碧桂园地块20021元/㎡招商地块5582元/㎡首开地块14478元/㎡中城地块6027元/㎡融创地块10687元/㎡中海地块8220元/㎡平安地块总价110亿地价目前房价中国房地产企业TOP20排名房企首进武汉年份1万科2001年2恒大2005年3绿地2010年4保利2002年5中海2011年6碧桂园2008年7融创2015年8龙湖2016年9华夏幸福2016年10广州富力2016年11华润2004年12世茂2005年13金地2003年14招商2011年15绿城2015年16远洋2010年17雅居乐2016年18复地2002年19阳光城2016年20金科已进入武汉，目前没地思考五政策收紧，住宅市场将逐步回归理性，为实现在激烈竞争中溢价，特别是TOP20中绿城、龙湖等一批擅长产品打造的房企相继进入武汉，未来开发商将更注重产品打造？住宅市场将逐步回归理性，对产品要求更高项目第一梯队第二梯队世纪江尚别墅华发中城荟第三梯队35000-40000元/㎡40000-50000元/㎡及以上CBD板块精武路板块沿江板块越秀国际金融汇万达御湖世家武汉天地云廷沿江板块中北板块CBD板块泛海国际洞庭苑沿江板块华侨城纯水岸别墅东湖板块世纪江尚沿江板块武汉天地万达御湖世家华侨城纯水岸泛海国际居住区世纪江尚越秀金融汇华发中城荟武汉天地华发中城荟武汉天地2014-2015年2015-2016年2013-2014年2015年后，武汉豪宅数量猛增，正式进入元年时代30000-35000/㎡城市级景观资源+城市级区位区域级资源产品力支撑思考六2016年豪宅第一梯队已进入4万+时代，市场价格平台高，2万+产品已屡见不鲜，未来武汉将进入豪宅元年？武汉市场展望Part6政策量价2017年新入市住宅项目盘点政策预判借鉴政府对房地产市场调控规律来看，预计2017年政府对于房地产市场的调控方向仍是整体偏紧2016年3月-，政策收紧期2008年-2009年11月，政策宽松期2009年12月-2012年1月，政策收紧2012年2-2013年2月，政策逐渐放宽2013年2月-2014年3月，政策收紧2014年4月-2016年2月，政策宽松期流动性收紧因城施策，分类调控抑泡沫与去库存并重中央经济工作会议定调2017年货币政策要保持稳健中性，结合房地产行业抑制投资性需求的主调，流动性将会呈现出结构性收紧。坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。热点城市仍加强调控，三四线城市持续去库存，并加强基础建设。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，建立长效调控机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。流动性结构性收紧分类调控深化抑泡沫去库存政策预判流动性结构性收紧，分类调控深化，抑泡沫与去库存并重从房价的发展规律来看，目前房地产市场存在一定的风险，适度的调整是必要的，从过往的调控时间来看，此轮调控预计会维持较长一段时间（不少于9个月），同时鉴于政府严卡预售制度，面对偏紧的市场环境和观望心态较浓的客户，2017年，开发商将面临较大的销售压力，多方作用将会引导市场不再爆发式的涨价，但从房价发展规律来看，房价仍呈上涨趋势。特征底2＞底1，顶2＞顶1长增长、短下降房价走势规律判断2010-2016年百城住宅价格指数走势限购未取消，销售面积及套数均处于负增长930新政，降首付，市场处于增长期部分城市过快增长，存在一定风险价格走势短期价格回调为大概率事件，长期仍看涨借鉴武汉市场的量价表现来看，政策收紧期间，成交量难达高位，2017年，整体成交仍将维持低位震荡成交走势政策收紧期，客户观望情绪浓，整体成交回弹乏力新国十条住建部公布第一批限购城市名单武汉出台限购汉版国八条汉七条实行认房认贷政策140㎡以上房源取消限购限购、限贷出台区域项目位置开发商楼盘性质建面推售产品入市时间汉阳光明上海府邸江城大道与四新北路交汇湖北交投陆海景置业综合体32万方80—179㎡2017年美好广场江堤中路与马鹦路交汇名流置业公寓7万方47—74㎡2017年中核时代广场江城大道与梅林四街交叉武汉中核投资发展有限公司综合体38万方——2017年正荣府四新北路与联通港西路交汇正荣住宅、办公13万方——2017年年底招商凤凰湖项目四新北路招商住宅、商墅20万方——2017年下半年保利香颂龙阳大道与四新大道交汇保利综合体66万方89—138㎡2017年初沌口金色港湾双湖林语芳草路与太子湖北路交汇武汉新港美德信房地产开发有限公司住宅20万方43—117㎡2017年初庭瑞U-ME太子湖北路武汉诚泰置业有限公司公寓7万方43㎡、47㎡、52㎡loft2017年初蔡甸天元四季花城汉阳大街知音湖大道武汉中际天元集团住宅、商业41万方88—140㎡2017年初2017年新入市项目2017年，武汉预计有61个项目入市，包括万科、恒大、保利、招商、金地、融创等品牌开发商，其中，汉口占41%、武昌占44%，汉阳占15%，且洪山、东湖高新、黄陂、江岸区域的推盘量最大2017年汉阳预计新入市项目2017年汉口预计新入市项目区域项目位置开发商楼盘性质建面推售产品入市时间江岸首地云梦台塔子湖首地置业住宅、商业住宅20万方、商业1.3万方105—190㎡三房、四房2017年下半年二七星城后湖大道和建设大道延长线交汇武汉二七城中村综合改造建设工程有限公司住宅、公寓13万方83—94㎡2017年年初金凰文化中心新荣村客运站斜对面武汉金凰珠宝股份有限公司写字楼、公寓20万方5#建面88-180平写字楼、6#建面40-103平公寓2017年初汉口派解放大道与后湖大道交汇处武汉山水星城置业有限责任公司住宅、商业35万方——2017年上半年华发外滩首府中山大道永泰路口华发住宅40万方95—420㎡2017年上半年泓博朗诗悦府中环商贸