【房住不炒政策下房地产市场若干问题研究文献综述4800字】

PAGE2房住不炒政策下房地产市场若干问题研究国内外文献综述目录TOC\o"1-2"\h\u131711引言 192172调控政策与居民消费 1298293宏观政策对房地产市场价格的影响分析研究 2216023.1国外研究现状 2227223.2国内研究现状 322316参考文献 41引言2015年以来，中国大陆房价逐步走高，接连攀升。到2016年，各地房地产市场温度过热，多个城市房价出现暴涨。根据国家统计局数据，截至2016年5月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个。2016年底，中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这次会议为此后长期房地产市场的发展奠定了基调。2017年，全国各地区均相应出台配套政策，包括限制购房者资格、限制购房者信贷、限制交易税、限制房地产企业融资、限制土地出让行为、限制出售交易、限制购房价格等。直到2020年，党中央在多个场合数次重申“房住不炒”，剥离房屋的金融属性，回归居住本位，全国各地房价出现全面回落，房市大幅降温。2017年是中国出台住房调控政策最集中的年份。在“因城施策、因地制宜”的调控原则指导下，全国约有超过100座县级以上城市出台250次以上地方性调控政策，力度空前，调控效果比以往任何一年都显著。2017年可以说是全国楼市的“分水岭”，中央和地方的调控政策有力地扭转了全国房地产市场过热局面，抑制了消费者的资产上涨预期。当全国房价得到控制之后，房产价值会降低，房价增速放缓，贷款成本提高，购房者的“只涨不跌”心理预期开始动摇，那么居民的购房行为会发生变化。那么本应用于买房的支出可能会用于其他生活开支，而房贷支出则可能挤压其他生活开支。2017年大规模住房限购令会怎样影响家庭消费？住房限购令对家庭消费的影响路径又是怎么样的？未来房地产企业将走向融资渠道和发展方向多元化的道路，新形势下如何察觉风险因素，适应外部发展环境以及应对可能存在的财务风险将是房地产企业可持续发展的重要问题。2调控政策与居民消费住房调控政策是一种行政力量干预市场的重要措施，调控政策具有强制性和歧视性。调控目的是为了维护房地产市场健康平稳发展，打击炒房行为，降低居民金融风险等。学者对此展开了多方论述，如莫家颖等（2015）根据中国家庭金融调查2011年的数据，实证研究表明，限购令的实施对于购房行为的确存在负向影响，但与限购政策预期目标不一致的是，限购政策对于限购范围内家庭购房行为的影响并不显著，而对于非限购范围内家庭购房行为的影响显著。限购政策对于首次购房负向影响显著，但对于投资性购房需求影响并不显著。范子英等（2015）利用2011年房产税试点政策作为自然实验，采用倍差法（Difference-in-difference,DID）首先估计了房产税对不同类型住房价格的影响，进而估计房价对试点城市的居民储蓄率的影响，发现房产税对住房市场产生了结构效应，由于2011年的改革对不同类型的住房设定了不同的免税方案，因此在大面积住房价格下降的同时，试点城市小面积住房价格反而上升；这种结构效应对不同收入群体的居民储蓄行为产生了不同的影响，对此他发现试点城市低收入阶层的储蓄率因此增加了0.9个百分点，并且还发现低收入群体主要是通过压缩衣着和交通通信支出，来提高其储蓄率水平。朱国钟（2013）建立了一个基于生命周期的动态模型，综合了人口年龄结构、市场摩擦、收入和房价预期等因素。通过对模型进行数值模拟，发现如果房价能够永久增长，那么家庭资产增值会促进国民消费的增长，即“财富效应”。但是由于房价上涨无法永久持续，家庭为了购房和偿还贷款压缩消费，从而造成“房奴效应”。利用中国城市人口结构数据进一步发现，由于在现实中房价的迅速上涨具有不可持续性，国民消费因而受到明显抑制。冯科等（2012）参考H.YounKim（1997）的基于数量的反需求函数体系，并结合房地产市场的特点重新构建了反需求函数；然后在福利分析的基础上，应用几乎理性需求函数，并结合2007～2011年全国、北京、上海的经验数据，定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化。研究结果显示，房地产限购政策会破坏其他消费市场的均衡；限购政策下的刚性、改善性和投资性房地产需求者均面临福利损失，但全国、北京、上海的福利损失结构因房地产需求类型而异。总而言之，当居民总购买力不变，在房地产市场消费需求受限时，购买力可能会流向其他市场，会增加其他生活消费，释放一部分原本被购房挤压的购买力，因此调控政策可能促进居民日常消费。但另一种可能性也是存在的：即住房限购令可能会抑制居民消费。原因是当住房限购令出台之后，居民观察到房价上涨得到抑制，认为能够买房的希望增加了，便会为了买房而储蓄，从而减少了消费，得出住房限购令消费产生一定抑制作用的结论。3宏观政策对房地产市场价格的影响分析研究3.1国外研究现状在对美国房地产投资市场中关于宏观政策的主要区域影响和效应分析方面，Fratantoni等（2001）通过对代理VAR模型方法（HAVAR）的研究结果发现，宏观政策对房地产市场和投资的区域效应影响之间存在着明显的主要区域效应差异。Fraser等（2013）通过使用代理SVAR模型的方法来分析和考察美国宏观政策对美国西澳大利亚各行政州房地产投资市场的区域影响，其研究结果显示：美国宏观政策在澳大利亚昆士兰和美国西澳大利亚投资中所发挥的重要作用与其他国家和地区的作用存在显著不同。LynnDJ（2010）也分别利用1999年至2004年的房地产市场统计数据对于美国各个地区宏观政策的预测性和区域效应情况展开了深入的研究，其中的分析结果表明在某些国家和地区在执行所遭受的紧缩性宏观货币政策时所受到的区域效应影响明显地要强于其他的地区。因此，他们充分提出美国货币政策的区域效应情况具有较强的预测性，能够有效地结合其相应措施有效地进行经济综合管理。已有研究均初步地发现了美国宏观政策对于影响房价的其他区域政策波动因素效应产生影响的可能性存在。然而，政策大幅波动的因素只是影响房地产金融市场政策波动价格众多的决定性政策波动因素的一个。例如，SaF（2010）和HigginsD（2017）通过长期的研究充分利用了VAR自回归的理论模型，证明了宽松的新兴市场货币政策在美国/澳大利亚并不是1986-2004年间影响整个各区域房价大幅变动的主要具有决定性的因素，即各州的政策房价大幅变动主要的因素是通过该国家和地区各州与其他政策波动因素之间产生交互作用的。同样，BrueggemanWB（2010）也通过长期的研究充分利用了美国全局自回归的理论模型，得出了与他们相同的长期研究结论。因此，需要建立一套理论模型体系来深入研究美国宏观政策对房地产市场价格的决定性影响，并在其中引入影响房地产价格的各个因素才能实现宏观政策对房价影响的良好预测与估计。3.2国内研究现状考虑到当前我国正在长期处于新旧经济动能的转换重要时期，货币政策与抑制房价的区域性关系实际上具有独特的数学规律。一方面，张品一（2020）经过多年的实证理论研究后分析发现：其他货币的价格和流动性对于我国抑制房价的影响较大，且实际的加息和负利率政策是导致我国房价难以持续地上涨的主要货币政策原因。他们还认为在货币政策抑制我国房价难以持续上涨的方面，价格型的货币政策比对其他货币价格和供应量的流动性控制的效果更优，加息和负利率能有效地抑制价格型和我国东部地区房价的上涨。另一方面，王超（2022）对价格型宏观政策与房地产开发市场的区域性关系，使用了全局经济向量自回归的模型，来重点地考察在当前的我国东、中、西部房地产开发市场中价格型宏观政策的区域性和差异。研究人员发现紧缩性货币的供应量对宏观政策具有优于其他利率决策工具的异质化效果，即房地产投资市场对于宏观政策的反应对于区域性利率差异变化的反应更为敏感，而紧缩性利率的异质性变动虽然也可能会对房地产开发市场宏观政策产生一些异质化的效果，但是紧缩性的货币对东部房地产开发市场的效果最好。郑淑霞等（2021）则是结合全国30个地区（西藏除外）2013—2019年的面板数据，采用空间滞后模型，实证研究影子银行、土地价格和两者的交互项对我国各地区房价的影响并分解溢出效应.结果表明：两者与本地区和相邻地区的房价皆呈现正相关关系，影子银行通过助推地价从而促进房价上涨；地区房价具有较强的空间依赖性；控制变量中，人均收入水平与本地区和相邻地区的房价呈同向变化；财政支出对本地区和相邻地区的房价分别呈现出正面和负面的影响；房地产投资和表内信贷仅对本地区房价具有正向影响.基于此，提出在全面深化改革的形势下，考虑多元利益群体，从土地供给、金融监管和推动区域协调发展等方面着力，以促进住房市场长效机制发展.朱润梅等（2020）基于我国30个省市数据建立VAR模型，结合脉冲响应函数考察房价在货币供给、利率和信贷规模冲击下的非对称性影响，并深入地探索了我国的货币政策在东、中和西部地区对房价的拉动效果的影响和差异性。通过研究结果发现货币政策对于我国的东部地区房价表现出相对区域差异的直接影响，同时也认为通过信贷紧缩能够有效抑制房价的上涨，而公开市场操作和利率等手段对调控房价效果甚微。同样从对房价市场供求关系的复杂性角度考虑出发，张中华等人（2013）则是通过建立了VECM脉冲响应模型，结合脉冲响应分析的方法可以用来深入地研究当前的宏观政策以及在宏观经济形势的冲击条件下对我国当前房价的对供求动态和对脉冲的反应，发现当前的货币和信贷对于我国房价的短期效果影响一般都是正向的。具体而言，在短期经济增长过程中的货币供应量的效果在短期可能会逐渐地减弱和增强，而长期的供应量效果则逐渐地减弱。同时当前货币的信贷和供应量对于我国房价的长期效果影响也同样可能一般是正向的，对于我国房价的短期影响不仅效果可能远远强于当前货币的信贷和供应量的利率，而且效果也可能在长期具有较强的长期制约作用；货币信贷和利率对于我国房价的长期效果影响，在短期内的可能效果一般是正面的，而长期则效果可能一般是负面的，且短期的效果也可能在长期具有1-2年的短期延迟。基于以上三个新的货币政策脉冲响应分析工具的综合作用特点，他们一致地认为三个货币政策分析工具应该把三个新的货币政策分析工具很好地组合在一起来进行综合使用。总而言之，房地产业作为我国国民经济的主导产业之一，其自身的和谐及可持续发展对我国经济的稳定发展而言有着极为重要的意义。然而在近些年来，房地产业的火热使得越来越多的企业投入其中，且又因经济、政策、区位、人口等各方面的因素使得房地产市场的价格始终居高不下，并呈现出逐年增长的态势，特别是在目前社会阶段，高昂的房价已然是对我国的经济健康发展产生严重的影响，对社会而言亦是弊大于利，且不合理的市场竞争及房价涨幅只会给人们带来更大的生活及工作压力，其影响因素方面，亦是包括生产总值、市场供需、收入消费水平以及住房公积金等多种组成部分，且不同因素亦是会对房地产市场的价格产生不同影响，个别因素之间往往还会存在一定的联系，如人口数量的变化往往会作用于市场进而影响供需的比例调节。也正因此，为了促进东全国房地产业的健康发展，就势必需要对房地产市场价格的涨幅进一步加以控制。参考文献[1]莫家颖,弋代春.限购政策对中国住房消费性与投资性需求的影响研究[J].投资研究,2015,34(10):110-123.[2]范子英,刘甲炎.为买房而储蓄——兼论房产税改革的收入分配效应[J].管理世界,2015,(05):18-27+187.[3]颜色，朱国钟.“房奴效应”还是“财富效应”?——房价上涨对国民消费影响的一个理论分析[J].管理世界，2013,(03):34-47.[4]冯科,何理.中国房地产市场“限购政策”研究——基于反需求函数的理论与经验分析[J].经济学动态,2012,(02):53-60.[5]Fratantoni,MC.Homeownership,committedexpenditurerisk,andthestockholdingpuzzle.[J].OxfordEconomicPapers,2001.[6]HughesF,MossA.Listedrealestateasadiversifier[J].Professionalinvestor,2013,23(3):24-28.[7]LynnDJ,WangT.EmergingMarketRealEstateInvestment(InvestinginChina,India,andBrazil)||FundamentalsofRealEstateInvestment[J].2010,10.1002/9781118267448:1-11.[8]SaF,WieladekT.Monetarypolicy,capitalinflowsandthehousingboom[J].BankofEnglandworkingpapers,2010.[9]Pen