浙江嵊泗度假村项目-南长涂滨海度假区定位及物业发展建议报告

浙江嵊泗南长涂滨海度假区定位及物业发展建议报告易居中国|中国房产信息集团E-HOUSECHINACRICConsultingDivision2021.52旅游度假区发展历程旅游度假区发展趋势滨海旅游1嵊泗旅游市场分析2旅游市场发展嵊泗旅游市场分析嵊泗旅游酒店市场嵊泗旅游地产分析嵊泗旅游商业市场嵊泗旅游规划分析旅游度假区周边旅游度假区分析周边滨海项目竞争分析旅游度假项目启示3滨海旅游度假区案例4竞争旅游市场分析新西兰-大溪地岛布里斯班-努萨佛罗里达-海滨小镇工程开展定位建议5工程功能定位工程形象定位工程开展理念工程客户定位工程物业产品建议7工程整体规划工程交通及景观规划工程功能规划工程户型建议工程配套建议报告逻辑结构图旅游产品建议6工程旅游气氛营造工程游乐设施建议旅游活动建议工程运营及财务建议8工程产品策略工程价格策略工程运营策略3第一局部旅游市场开展趋势

旅游度假区开展过程旅游度假区开展1资源客户与主要市场距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假resort(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley，省内游本地旅游休闲自住resort不必是特别势的资源大部分来自本区域<100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands，亚利桑那州按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。本地旅游休闲自住Resort类本地需求区域市场广泛市场空间和人口的覆盖集中广泛单一Resort功能复合一般性资源具备部分休闲度假功能ForestHighland具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广区域旅游度假Resort类目的地型Resort类Bintan夏威夷旅游度假区不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间随之逐渐扩大旅游度假区开展1注：1.复合功能并非resort功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个resort区域综合竞争力的飞跃；2.度假区的最终定位根本上取决于其自身资源禀赋，并通过加强内外部竞争条件来实现。旅游业兴起旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的开展历程城市功能围绕旅游产业延伸，商贸效劳功能是核心。旅游度假区开展1关联产业群城市功能的延伸休闲度假新城开展期起飞期成熟期对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间潜在的其他需求：对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理高品质购物养生保健家庭聚会美食享受亲子活动放松发呆亲近自然商务会议旅游度假区开展1

旅游度假区开展趋势旅游度假市场开展趋势带给本工程的启示1、度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高；2、人们通过参与娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，以此获得一种愉悦的心理体验，因此对度假区功能设置有特殊的要求；3、具备恢复个体健康功能，具有主题性，且能满足高端客户文化需求的度假区是本工程未来开展的方向；旅游度假市场开展趋势1国际度假旅游市场开展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与工程的支撑第一阶段——疗养康复阶段这一阶段在传统的温泉浴、医疗浴保健产品根底上增加了许多参与性体育运动与娱乐工程，主要以水上或陆地体育活动和室内游乐为主，如划船、捕鱼、网球、保龄球等；这一阶段的旅游产品出现了多样化、高科技化等诸多特点，出现了众多大型的旅游度假村、度假俱乐部以及大型的度假娱乐设施，如海滨综合度假休闲区、高尔夫球馆、大型游乐场等；这一阶段的主要产品是海水浴、温泉浴、矿泉浴、阳光浴、医疗保健以及少量的娱乐活动；第二阶段——疗养游乐相结合第三阶段——游乐度假阶段11旅游度假市场开展趋势112如土耳其南安塔利亚海滨度假区，以其“生态〞、“健康〞和“人文〞主题著称于世。墨西哥坎昆度假区那么以“古老文明〞与“现代休闲〞有机结合的主题特色吸引了大批的国内外旅游者。度假区的文化一般有地域特色文化和现代休闲度假文化两局部组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求为目的。韩国庆州波门湖度假区以地方古老文化和国际文化的兼容为特色。墨西哥坎昆大型海滨度假区那么以玛雅文化为中心。2、突出地方特色文化1、主题度假形式受到青睐

所谓主题，就是指度假区开展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。

文化是度假区的灵魂，是度假区能够存在与开展的源泉，是度假区形成特色的主要组成局部。这是因为文化既表达在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容。例如国外游客到巴厘岛休闲度假的主要目的之一便是去领略其浓郁的地方特色文化。文化化与主题化即是两个独立的开展趋势，同时又具有相互转化的特征，即：文化为主题，或主题文化旅游度假市场开展趋势113很多度假区都已将健康元素融入度假区的开发规划建设中，通过建设各种康体设施和健康的休闲娱乐活动，比方在度假区内建设高尔夫球场、运动健身场、保健康疗中心等人工设施与效劳，增强度假区的保健功能，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。比较典型的例子有地中海度假区，以及加勒比地区的古巴保健度假区等。4、度假形式趋向多样化3、追求康体保健功能

从度假的主要目的看，早期的度假主要以保健疗养为目的。即使现代度假目的多样化了，但保健疗养仍是重要目的。更主要的是，从旅游者的特征分析，因为度假的逗留时间长，重游率高，对环境和康体设施的要求较高。因此，追求健康是当今世界开展的一大趋势，也是今后度假区开展的趋势之一。健康依然是度假的根本目的之一，多样化的度假产品已成为兴旺国家一种生活习惯旅游度假市场开展趋势1随着家庭范围的日益缩小，全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势之一。家庭化在世界度假方面表现得尤为突出，常见度假区游客大多是夫妻两人，或者再加上孩子。环城市度假设施将更加适应家庭式短期度假需求，将成为今后很长一段时间度假开发的热点。145、度假游客大多以家庭为根本单元随着跨国旅游度假的兴起，旅游度假业国际一体化开展势头明显，旅游度假业的竞争最终将成为整条旅游度假价值链的竞争。纵向一体化包括通过“前向一体化〞收购或兼并度假客源地的度假零售商、中间商等形式来加强对度假产品销售网络的控制；也包括通过“后向一体化〞收购、兼并旅游饭店、车队、旅游景点来控制度假产品要素市场，形成度假产品的供产一体化。6、旅游度假业向国际一体化进程开展家庭式短期度假的需求产生了环城市度假设施，度假产业也日趋国际化，一体化旅游度假市场开展趋势11、创新化趋势

当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式、度假客源也以团队为主转向以散客为主、不带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重、无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转。伴随度假旅游市场的不断成熟，与任何行业开展规律一样，创新化和多样化已经成为这个领域开展方向团客散客无主题有主题近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养、都市等多种类型旅游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。15旅游度假市场开展趋势116国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游→休闲旅游→度假旅游国内趋势世界趋势旅游度假市场开展趋势1173000US$5000-US$300US$1000US$工程周边旅游市场根本进入成熟开展阶段，从而造就了这一区域的度假型经济。同时，由于国内旅游伴生性特征，周边近2亿人口将促进各类旅游市场的开展。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段成熟发展阶段人均GDP（美元）300－10001000－30003000－50005000以上发展特征开始出现旅游需求旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺。进入出国旅游增长期旅游需求日益丰富，需求旺盛。出现到周边国家旅游的热潮洲际旅游开始出现旅游性质观光旅游休闲旅游度假旅游度假经济置业特征本地置业购买休闲度假产品在度假地投资、置业在度假地置业旅游度假市场开展趋势1

海滨旅游19旅游度假市场开展趋势——滨海旅游2滨海类度假工程特征滨海度假工程：是旅游度假与居住的结合体，它以房地产开发为其现实载体，以度假式居住为其主体特征。与传统房地产相比较，滨海度假物业具有其自身特征：强烈依存海滨资源；有明显的地区限制；以度假的要求开发物业，注重度假功能的开发；强调建筑与环境的景观一致性…影响滨海度假工程兴旺的因素：海滨资源自身的吸引力快速城市化的影响人们对滨海兴趣的转变，意识到海滨对身体健康的好处20滨海类度假工程分类分类一：按工程受众广度和类型不同，可分为群众类工程、私人类工程和商务类工程群众型工程工程所处海滨资源佳，被群众公认，产品线丰富，可满足绝大局部人休闲度假需求，如半山半岛工程。私人型工程虽同为滨海度假工程，但因其高档的产品，私密的环境，客户定位有一定指向性，多为顶级成功人士打造，如香水湾1号工程。商务型工程除休闲度假外，此类工程更趋向会议类度假，其中提供配套齐全的会议设施等，如博鳌蓝色海岸工程。分类二：按工程产品线丰富程度不同，可分为“全向型〞工程和“半向型〞工程“全向型〞工程工程功能分区明确，物业类型齐全，周边资源丰富，几乎覆盖了滨海度假应有的所有产品，别墅、公寓、酒店、游艇、温泉、SPA、商业等，如三亚半山半岛。“半向型〞工程产品类型主要以别墅和酒店为主，辅以简单娱乐设施，其它配套缺乏或缺失，这种类型的工程在现今市场上占有较大比重，如东和海棠福湾、大连莱茵海岸度假村等等。旅游度假市场开展趋势——滨海旅游221项目大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头虽然目前国内的滨海度假工程还不是非常成熟，成功借鉴案例也不多，但其产品的开展趋势已渐露端倪。主要表现在以下三方面：产品线日趋丰富虽然目前市场上单个滨海度假工程的产品还是相比照较简单的，一般以别墅+酒店的形式出现，但是随着人们休闲度假意识越发强烈，度假要求也会越来越高，为了满足消费者的需求，为工程赢得更高利润，度假产品不可能再是一成不变地面向群众，而是必须迎合客户的喜好，创新产品类型。产品形态多样化滨海度假工程这类综合的复合地产工程，除了要求产品线丰富，产品功能分区清晰外，产品形态也要求多样化。比方说，住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，别墅式酒店、度假酒店也已经涌向市场。产品档次更趋向高端随着选择滨海度假的人越来越多，度假产品的受众面也随之越来越广，而在此根底上，无论是上层人士还是普通百姓，越是高档的产品越让人们趋之假设鹜，以希望享受一个真正的假期。而产品在档次上的差距除了能提升工程品牌知名度外，也可以为工程盈利添上亮丽一笔。旅游度假市场开展趋势——滨海旅游222旅游度假市场开展趋势总结3国内旅游开展迅速，逐步成熟，旅游市场升级表现为伴生关系国内滨海旅游工程日渐成熟，向多样性、高端性、丰富性开展工程周边省市经济兴旺，旅游市场潜力巨大23第二局部嵊泗旅游市场分析24嵊泗东海明珠——中国第一岛城404座岛屿占舟山群岛岛屿数的30%悠久的历史远在新石器时代，岛上已有先民居住嵊泗有文字记载的历史已有一千余年历经九大历史事件：唐朝鉴真和尚六渡扶桑；明朝郑和七下西洋；明末郑成功征发东南等都曾途经嵊泗。嵊泗经济平稳增长，人均可支配收入高注：2021年数据为政府预测数据整体经济走势平稳，常年增长根本在12%以上三产比重变动不大，第三产业有增强空间人民收入稳定增长，常年增长根本在10%以上。09年县城人均可支配收入达2140元以上，与上海相差不远〔09年上海城市人均可支配收入28838元〕26嵊泗全国重要的渔业生产基地嵊泗是我国东海的渔场中心，号称“东海鱼库〞，海域盛产黄鱼、带鱼、墨鱼、黄龙虾米等。每年冬汛，吸引苏、浙、闽、沪等省市的10多万渔民，驶船来此捕捞生产。五大养殖区，共2270平方公里五大增殖区，其中人工渔岛增殖区595平方公里16个划定捕捞区，其中张网区33050平方公里27嵊泗上海建立国际航运中心重要组成局部2021年上海港货物吞吐量到达5.9亿吨，集装箱吞吐量到达2500万标准箱，分别位居世界第一、第二位。28嵊泗我国目前唯一的国家级列岛风景名胜区海钓渔家乐、海鲜夜排档大悲山六井潭丰富的渔场29嵊泗上海最近的海岛休闲旅游区芦潮港-泗礁31海里洋山-泗礁27海里镇海-洋山-泗礁72海里三江-泗礁50海里镇海-衢山-泗礁45海里航线泗礁开船时间海里泗礁-芦潮港-南浦大桥8:45；14:00；14:5031泗礁-小洋山-南浦大桥8:20；13:0031泗礁-大衢-三江7:5050泗礁-大洋-三江8:35；15:0050泗礁-大洋-镇海8:0572泗礁-大衢-镇海7:25；13:3072班线泗礁发车时间里程嵊泗-上海8:1087嵊泗-杭州8:10224嵊泗-瑞安8:05742途经站点嵊泗-132嵊泗-嵊州374嵊泗-临海497嵊泗-路桥546嵊泗-温州702嵊泗-阜阳8:10865水上航班长途班车一小时航线二小时航线从距离和交通上看，嵊泗与上海之间联系紧密，以至于嵊泗素有上海后花园之称。30嵊泗上海的后花园给予上海“海〞的梦想，给予上海“岛〞的情结31当地旅游增幅迅速，但季节性强区域旅游以第二、第三季度为主其中第三季度为区域旅游旺季谷歌趋势——对“嵊泗〞关注度时间轴百度指数——对“嵊泗〞关注度时间轴嵊泗旅游特征分析132旅游客群主要以上海客群为主，年龄层较低百度指数：全国各地对嵊泗关注度百度指数：嵊泗关注内容7月-9月嵊泗旅游旺季中，上海客群约占40-50%，宁波客群约占20%左右，杭州客群约占20%左右。其他时间的周末及节假日上海客群约占60%左右。旅游人群结构以家庭〔三口之家〕、学生、白领为主。嵊泗旅游特征分析133群众型旅游消费为主力，缺失高档休闲设施嵊泗旅游主要消费在路费、住宿费及吃海鲜消费。其他消费较少。嵊泗整体旅游配套档次不高，也很少有高档次消费地点。百度指数：对“嵊泗〞关注内容主要旅游花费项目日常费用（元）旺季费用（元）碧海金沙门票10；淋浴5；游玩设备另收门票40；淋浴5；游玩设备另收六景潭门票25门票60渔家乐海上活动最低200，人均60最低200，人均60吃海鲜人均约40-80人均约50-120路费船费来往约200以上出租车10元起，一般路程在20元以内船费来往约200以上出租车10元起，一般路程在20元以内住宿费（标房）三星级200-300左右二星级150左右渔家乐80-100左右三星级500-800左右二星级400-450左右渔家乐300左右嵊泗旅游特征分析134嵊泗旅游特征分析1嵊泗景观点分布嵊泗大小旅游景点约43个左右：主要景观景点内容费用六井潭海崖、海景景观旺季60元小洋山赶海、奇石、吃海鲜无妈祖庙宗教、人文无枸杞沙滩渔家生活、人文无南长涂沙滩游泳、海景无基湖沙滩游泳、海景、娱乐旺季门票：日间40元，夜间10元。海上三轮车40元/半小时；骑马20元/200多米；沙滩摩托50元/20分钟；摩托艇150元/10分钟鉴真东渡泊舟处人文无花鸟岛灯塔、景观无大悲山灵音寺、宗教5元山海奇观碑人文，景观无旅游景点缺乏主题综合娱乐休闲区，全日性旅游设施匮乏嵊泗旅游景观点分布新罗棋布，室外景观资源占主要比例；区域各个景点主题单一，随意性强，不可替代性弱。缺乏强有力的主题综合娱乐休闲区；各景点室外休闲观光占多，白天娱乐休闲工程较多，但极度缺乏夜晚娱乐休闲工程；35特色文化活动相对较少，缺失常日性文化娱乐活动嵊泗旅游特征分析136嵊泗旅游酒店/住宿特征2星级酒店稀缺，郊区酒店没有核心竞争力而倒闭知名宾馆倒闭宾馆小宾馆〔不完全示意〕丰华国际华侨饭店君豪大酒店碧海山庄金沙大酒店海久宾馆嵊泗旅游住宿特征嵊泗旅游住宿主要以渔家乐为主，星级酒店相对较少且集中在中心区；嵊泗星级酒店稀缺，三星级2个，二星级6个。丰华国际大酒店仿四星酒店配置；郊区酒店缺乏核心竞争力而导致倒闭。由于周边配套不如中心区酒店，以及渔家乐的低端和特色竞争，在双重压力下难以维持经营。37嵊泗旅游酒店/住宿特征2代表酒店名称丰华国际大酒店华侨饭店洋山泽成大酒店区域泗礁泗礁洋山星级无星，仿四星三星三星房间数1567060淡季标房费用298220238旺季标房费用780450238服务项目丰华厅可容纳200人

丰采堂可容纳60人

丰泽园可容纳60人

丰收厅可容纳60人

商务会议室可容纳20人多功能会议室2间，分别可容纳16人、70人会议室，多功能厅餐饮设施中餐厅以原汁原味的海鲜为主，有东海特色的特色菜肴

西餐厅提供咖啡等各色饮料及商务套餐中餐厅，可容纳300人左右餐厅，可容纳150人设施配套卡拉OK厅、棋牌室、乒乓球室、按摩室、桑拿浴室桑拿、美容、棋牌、娱乐城（KTV）桑拿中心、咖啡厅、棋牌室、美容中心区域酒店档次不高，拥有会议型功能酒店稀缺华侨饭店泽成大酒店丰华国际大酒店君豪大酒店〔未开〕嵊泗酒店阶梯型价格体系：仿四星酒店，日常标间价格为300元左右，旺季为800元左右三星酒店，日常标间价格为220-240元左右，旺季为450元左右二星酒店，日常标间价格为100-150元左右，旺季为300-400元左右渔家乐，日常标间价格为100元左右，旺季为300元左右381月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月客源种类季节特征捕大、小黄鱼期暑期10.15.1捕蟹期捕蟹期上海客群吃海鲜、游泳假期/周末：吃海鲜假期/周末：吃海鲜台州为代表捕鱼客群捕蟹及各类消费捕蟹及各类消费捕黄鱼及各类消费假期/周末：吃海鲜宁波、杭州及其他客群假期/周末：吃海鲜吃海鲜、游泳假期/周末：吃海鲜区域酒店季节性强，客群季节种类明显水产贸易商与捕捞期相对应与捕捞期相对应会议型客群客群量多客群量中客群量少嵊泗旅游酒店/住宿特征2酒店入住率09年限额以上住宿业客房入住率为46.3%08年限额以上住宿业客房入住率为41.5%日常入住率平均30~40%旺季〔7-9月〕入住率90-100%39嵊泗旅游地产3由于土地稀缺，历年出让土地规模小，且主要集中在洋山土地座落土地面积（㎡）成交单价（元/㎡）土地用途总成交价（万元）洋山镇50841225住宅622.79洋山镇96901270住宅1230.63洋山镇27000995住宅2686.5洋山镇271261120住宅3038.112洋山镇107751266住宅1364.12菜园镇926.87230商务670.072021年，嵊泗推出经营性地块一处，位于菜园镇海港运输区域，面积6361㎡，成交单价1988元/㎡，总价1264.57万元，用于住宅开发。未来土地供给未来几年没有新的围垦土地投入，推出土地根本以土地整理和旧城改造为主。可开发的土地主要包括三营礼堂地块、老电厂地块和小菜场改造地块，土地面积分别为20亩、70亩和10亩，经推算未来2-3年可建商品住宅为1000套左右。2007—2021年嵊泗房地产开发主要成交土地情况老电厂地块现状40以本地去化为主，一手市场交易稳定，年均刚性需求300套左右嵊泗的房地产开发主要以外来企业为主，提升了嵊泗的房地产开发水平，但从整体来看，嵊泗的房地产业的开发水平还不高。一手住宅市场：根据房地局数据，2021总计可推521套住宅。目前嵊泗的一手住宅房价，菜园城区多层住宅价格一般在5000-6000元/㎡左右，小高层4500-6000元/平方米。而金鸡山多层价格为3700元。嵊泗一手房户型面积在80-130㎡为主，总价在50-70万元左右为主。嵊泗房地产消耗以本地区为主从表中数据可看出菜园地区近年商品房住宅年销售在300套左右，二手房成交随商品房开盘销售而波动，都是在商品房开盘的次年二手房成交量会大幅增加，商品房和二手房的联动性很大。二手住宅市场：目前嵊泗的二手房集中在菜园市区内；二手房价格在5000元/㎡左右；二手房户型面积在70-120㎡为主，总价在45-60万元左右为主。嵊泗旅游地产341嵊泗旅游地产3客源以本地和周边海岛居民为主，由于宣传缺失，外来购房者稀缺一手房市场以本地菜园客户为主，有效客户如下：1、行政事业单位的职工2、中小企业、私营企业主3、各乡镇的收入较高的渔民4、外来投资者。其中改善住房坏境的以行政事业单位的职工、中小企业主、私营企业主、各乡镇的收入较高的渔民为主要对象，投资以外来购房者为主。外地购房者〔5%〕：到泗礁工作，投资等客群本地非单位职工购房〔15%〕：自住改善为主，其中局部为婚房。本地职工〔80%〕：以自住改善为主，其中局部为婚房，改善性住房需求。喜好市区内房源投资客户不多。客户圈层图核心客户层偶得客户层第一圈层第三圈层第二圈层辅助客户层二手房市场根本以非菜园地区人口为主：主要包括黄龙、枸杞、花鸟、绿花、五龙等地的购房者。随着嵊泗“大岛建小岛迁〞政策的深入，乡镇渔民收入的增多，到菜园地区购房的人会逐渐增加42嵊泗旅游商业特征4商业分布集中，以辐射向外扩散，外围商业出租率低东海路沙河路海滨中路景海路云龙路嵊泗市区主要商业街分布沙河路步行街景海路海鲜排挡东海路商业街望海路商铺嵊泗商业特征泗礁商业中心以东海路和沙河路为中心向周边辐射外围商铺由于人流问题出租率低望海路43嵊泗旅游商业特征4整体商业档次不高，以群众消费为主。高档次消费场所稀缺嵊泗商业客户特征上海客群消费主要以海鲜餐饮为主；本地客群消费主要以服饰和一般生活娱乐消费为主；本地高档性需求一般到上海和宁波等兴旺地区释放。44嵊泗旅游商业特征4商业租金由核心区向外围由高到低递减明显，地段性明显嵊泗主要商业街租金分布〔租金单位：元/㎡/天〕1.75~92~2.50.9商业核心区嵊泗商业租金特征商业核心区最高租金近9元/㎡/天，但外延500米左右租金下降到2-2.5元/㎡/天左右，1000米外下降到2-2.5元/㎡/天。递减速度明显；嵊泗商业以老商铺为主，顾多为出租性商业；嵊泗可售商业较少，近几年最大供给是新湖地产沿望海路的商铺，09年期间44㎡〔挑高6米〕售价50万元左右，当前月租金1200元/月。45嵊泗旅游未来规划5沈家湾规划将改善嵊泗交通不便的硬伤，增强旅游便利性沈家湾沈家湾客运码头规划09年，嵊泗开始准备开发沈家湾客运码头，其将建设1个1000吨级的客滚船泊位及3个高速客轮泊位，建成后泗礁至小洋的海上航行时间由一小时可减少到半小时。2021年4月嵊泗县沈家湾客运码头接线公路工程勘察设计开始招标，预示着沈家湾码头工程步入实质阶段。当前上海至嵊泗以高速客轮为主，客滚船〔可载车辆〕仅能从芦潮港出发。沈家湾码头的建造不仅增加了上海至嵊泗的便利性和运输力，也为兴起的自驾游提供了市场。46泗礁总基地地位不容改变，南长涂具有很大的操作和上升空间嵊泗旅游未来规划5主要景区布局内容规划主题泗礁休闲度假景区以基湖和南长涂为特色，以海洋文化展示、海滨休闲、观光度假和海上运动为主题的综合型休闲度假景观区，并因其在风景区中重要的区位和交通功能成为风景区旅游服务的总基地。海滨特色休闲度假洋山现代海港景区以自然地貌形成的幻石灵礁和现代港口风光的共存共生为主要特色的旅游基地现代海港嵊山渔港民俗景区以渔港风光、海崖景观和民俗风情为主要特色，形成以地方乡土文化为主题、具有浓郁渔港民俗风情的景区渔港民俗花鸟灯塔览胜景区以花鸟灯塔为核心，以岛礁欣赏以及锚地观光形成的风景游赏景区灯塔览胜洋山现代海港景区泗礁休闲度假景区嵊山渔港民俗景区花鸟灯塔览胜景区2006-2021年嵊泗县域总体规划泗礁岛为风景区旅游效劳总基地，由于地理位置和交通功能不容改变；海滨特色为泗礁岛休闲度假的主题风格，同时由于为旅游总基地，具有一定的综合性和复合性；南长涂由于后发优势，其开发较基湖更有操作空间和上升空间。47嵊泗旅游市场总结6嵊泗虽然是上海最近的海岛，但旅游市场未能充分挖掘，且没有强有力的主题吸引客群。导致目前旅游市场以群众为主，缺失本该具有的高端市场。但这也使得南长涂工程具有很大的开展空间。234嵊泗是上海的后花园，最近的海岛休闲度假区，具有很大的开展空间嵊泗旅游以群众旅游为主，缺失高端旅游工程和酒店嵊泗旅游市场受季节影响大，全季节全日型旅游工程缺失嵊泗旅游市场缺失强有力的主题，没能充分挖掘市场和吸引客户15嵊泗旅游性地产缺失，房地产以自住的本地客源为主，少有投资客群6泗礁区域的交通改善以及地位确实定，使得南长涂有很大的开展空间48第三局部竞争旅游市场分析49全国5A级旅游景区分布全国旅游景点以主要集中在沿海及中部地区，其中以浙江地区是主要旅游景观分布带。随着长三角经济开展以及城市的融合，特别是随着杭州湾大桥通车，浙江将成为重要旅游目的地。沿海4A级旅游景区分布周边旅游度假开展情况1全国66家5A级旅游景观区，环渤海和长江地区最为紧密，其中长三角地区有13个。苏浙沪以及福建4A级景区共160个，其中浙江占55个。50长三角以上海为中心，向四周辐射，使得嵊泗将成为东上海成为可能。便捷的通路构架确保嵊泗成为整个长三角地区“短途海岛旅游休闲度假基地〞。周边旅游度假开展情况1上海南上海北上海西上海东上海长三角空间开展格局演变长三角通路空间格局上海宁波南京51长三角海滨型度假旅游区主要集中在浙江沿海及海岛。由此，浙江是长三角主要海滨浴场基地。嵊泗距离上海最近的海岛型旅游度假基地，具有很强的不可替代性。长三角旅游景区分布嵊泗旅游风景区周边旅游度假开展情况1浙江旅游景区分布52周边旅游度假开展情况1沿海地级城市开展方向示意图建成区靠海的沿海地级市建成区靠河的沿海地级市建成区靠河、靠海的沿海地级市建成区不靠河、不靠海的沿海地级市营口丹东营口唐山葫芦岛盘锦葫芦岛沧州秦皇岛锦州秦皇岛东营大连盐城天津潍坊天津南通烟台台州烟台杭州日照宁德威海绍兴连云港东莞青岛温州上海

日照福州宁波

连云港莆田泉州

上海漳州汕头

舟山潮州深圳宁波揭阳珠海

泉州惠州湛江

厦门广州防城港

汕头江门海口

汕尾中山

深圳阳江

珠海茂名

湛江

北海

钦州

防城港

海口

三亚

沿海地级城市开展方向分析舟山南沙浴场嵊泗基湖浴场象山海滨浴场奉贤碧海金沙舟山南沙海滨浴场嵊泗基湖碧海金沙53南长途沙滩基湖沙滩大悲山六井潭风景区和尚套鉴真东渡处老鼠山穿鼻洞尖山观日2周边滨海工程分析定位短期度假、娱乐、全国性赛事、当地文化传播功能碧海金沙分海滨浴场、休闲广场酒店区两个功能区。旅游区内部建筑开阔宏大。度假赛事文化娱乐2周边滨海工程分析55海上摩托艇、海上三轮车沙滩车、跑马沙滩排球、沙滩足球渔乡篝火晚会、沙滩露营休闲娱乐设施设施骑马20元/200多米。摩托艇150元/10分钟。2周边滨海工程分析56劣势优势2周边滨海工程分析57朱家尖南沙-千载沙雕，万古禅佛舟山本岛南沙2朱家尖南沙周边滨海工程分析58冲沐服务区沙雕展示区松林休闲区演艺广场观海长廊沙雕童话天海宾馆，4星级酒店，是南沙附近设施最好，景观最美的酒店。淡风林度假村,3星级酒店由10幢不同风格的西班牙花园式别墅群组成被称为，“十里金沙第一村”。金沙度假村，3星级酒店，与海滨浴场几步之遥，设有可观赏海景、沙滩的宽敞大堂、咖啡厅。舟山怡景山庄，2星级酒店，酒店面向大海，边靠南沙，环境幽雅，距国际沙雕广场仅有几步之遥。璞缇海，在建5星级酒店，规划时尚精品酒店公寓约41户，观海度假公寓约428户。为客户提供高尚奢侈体验。周围有1家在建5星级酒店，1家4星级酒店，2家3星级酒店，酒店群与沙雕广场相互依托，互为配套。2朱家尖南沙周边滨海工程分析商务、会议:举办多种全国大型比赛：全国帆船比赛；全国沙滩排球赛；全国沙滩足球锦标赛；“白沙杯”海钓邀请…大众避暑旅游:沙滩宽广舒展、滩平如镜。配套设施完善：滑板、

水上摩托、快艇牵引伞、风筝、骑马、垂钓…日接待游客近万人功能会议设备齐全，中型型宴会厅、会议厅等；逐渐完善的辅助服务，商务会议旅游正在兴起。沙雕艺术展示:1999年举办首个沙雕艺术节，吸引英国、荷兰等众多国家的沙雕爱好者;每年都有数十万游客观摩沙雕作品、品位沙雕文化,克服华东海滨旅游季节性问题；沙雕节已成为舟山的一张名片。2朱家尖南沙周边滨海工程分析60南沙以长三角客户为主，出游时间受沙雕节、宗教节日和气候影响较大国内游客主要来自本省和邻近的上海、江苏省，三地合计约占3/4。境外游客占到3%-4%。旅游客群结构以白领、学生和中青年家庭为主。09年舟山跨海大桥开通，来自宁波上海的自驾游客越来越多。7月到10月随着沙雕节开幕，迎来客流顶峰期；11月-2月随气候转凉，游客减少。3月因观音菩萨节日，游客开始增加。百度指数：南沙关注内容百度指数：南沙年龄结构2朱家尖南沙周边滨海工程分析61劣势在旅游设施建设中缺乏高质量的规划设计，娱乐设施逐渐老旧；群岛西部海水混浊；过分重视大众旅游将贬低旅游质量，高消费游客另寻旅游目的地；尚不能完全解决旅游全日性与全季节性问题。

优势拥有独一无二的沙雕艺术，有着强大的旅游号召力；邻近国际知名国际旅游吸引物（普陀山）；2009年舟山跨开大桥开通吸引沪浙自驾游游客前来南沙游玩。中高档酒店等配套设施完善，为商务会议旅游提供助力。有专门的演艺广场，配合沙滩镭射电影，丰富景区夜晚娱乐项目，提高了游客的过夜率。

周边滨海工程分析2朱家尖南沙62周边滨海工程分析263周边滨海工程分析2启示：高科技手段净化海水，使之成为上海境内最好的海滨浴场；娱乐活动和设施的丰富，吸引群众人流；创新产品：世界上唯一的海上浮动游泳池；娱乐气氛及环境的营造，促使消费者体验感增强。问题：依然存在季节性问题；科技带来高本钱问题；亚热带海滨浴场全天候问题依然不能解决；获利手段单一，仅有海滨娱乐市场收益。64海滨旅游市场竞争总结65南长涂解决主要问题一如何升级旅游产品，提升嵊泗旅游整体档次嵊泗旅游市场档次与长三角经济发达程度不匹配，如何升级旅游产品，提升嵊泗旅游市场整体档次，充分满足长三角各类旅游休闲需求，填补市场缺失。66如何解决季节性、全天候问题南长涂解决主要问题二嵊泗旅游市场季节性导致旅游项目成本过高，缺失全天候旅游项目和活动。如何解决季节性问题，摊薄成本，获得更高利益。67如何打造强有力的主题及核心竞争力南长涂解决主要问题三嵊泗地处经济发达地区，但其旅游市场一直没有爆发出来，没有得到应有的市场地位。如何建立强有力的主题及核心竞争力来获得嵊泗应有的市场地位。68最大可能的共享海滨资源有利于价值最大化的物业和设施排布利用自然和保护自然的结合创造一个生动的海滨小镇环境通达便捷，利于步行的交通系统配套和公共空间布置便于邻里交流和融洽组团布置，创造良好邻里环境不同的住宅之间留有小道形成公共小巷网络使得街区之间的联系不同面积住宅使社区多样化公共设施集中布置在远离海滨的一侧，促使某些活动在度假村内陆进行，创造人流，提升内陆地面商铺价值优质旅游度假区启示2国际成功的度假社区案例显示，谋求大规模海滨度假区的持续开展空间，必须在规划上打造四大制胜要素69启示气氛的营造优质旅游度假区启示2人与自然的结合多元包容性度假社区多样化旅游度假产品最大化的融合资源和工程70第五局部工程客户研究

旅游客户研究旅游消费客户研究1旅游消费客户通常根据不同旅游休闲目的，分为以下几种来源。观光型旅游者娱乐消遣型旅游者度假保健型旅游者商务／公务型旅游者生态／探险型旅游者1.2.3.4.5.旅游消费客户研究1观光型旅游者1.观光型旅游者特征观光性为主，对新鲜景点目的性强，易被吸引心理因素新鲜感——对陌生事物有强烈的好奇心价值观生活方式消费能力一般，对于地方特色兴趣浓厚消费行为旅游、购买纪念品旅游消费客户链的最根底构成，旅游动机相对初级，消费能力有限，给旅游区域带来大量人气，受季节影响性较大。旅游消费客户研究1娱乐消遣型旅游者2.娱乐消遣型旅游者特征游乐型为主，对游乐设施要求高，追求刺激与娱乐心理因素新鲜感——对陌生事物有强烈的好奇心满足感——更加重视能从旅游得到实在的感受，而非简单观光价值观生活方式消费能力较强以上，依据不同娱乐项目设施，在消费差异明显消费行为娱乐、衍生较高餐住需求、附带旅游观光旅游消费客户链的中档构成，旅游动机相对单纯，消费能力较高，选择适合自己经济能力的游乐消费，消费活动因场所不同而异。旅游消费客户研究1度假保健型旅游者3.度假保健型旅游者特征依托旅游环境或设施，获得身心的放松心理因素舒适感——远离城市喧嚣，获得心灵平静满足感——通过保健活动，得到身心放松价值观生活方式通过度假实现保健型旅游者，往往层次较高，有明确的目的以及清晰的生活观念消费行为保健、附带旅游观光旅游消费客户链的差异化构成，旅游动机相对单纯，消费能力较高，对旅游保健设施要求高，口碑型客户。旅游消费客户研究1生态/探险型旅游者4.生态/探险型旅游者特征纯粹受自然资源吸引，对未知环境充满兴趣心理因素新鲜感——对陌生事物有明显好奇心价值观生活方式对有别于日常生活的民俗、文化、自然资源等有充足兴趣，最求自我的生活方式消费行为观光旅游消费客户链的普遍性客户，旅游动机相对简单，消费能力中等，对新鲜事物充满兴趣，多数为散客或旅游团体。旅游消费客户研究1商务/公务型旅游者5.商务/公务型旅游者特征因商务活动，产生的群体性游客心理因素享受感——配套充足，娱乐便利新鲜感——独特旅游符号，全新体验价值观生活方式群体中的共同活动行为代替个人价值观生活方式，未来有望转化成为个人客源消费行为场地租借、住宿、以及相关餐饮娱乐旅游消费客户链的大宗客户，旅游动机相对简单明确，消费能力高，对旅游配套需求极高，口碑型客户，可屡次复访。日常游客口碑主力游客潜在偶得游客游客按照游憩频繁度分为三个层次，本工程根据旅游客户与本工程的契合度，锁定日常游客、口碑主力游客和潜在偶得游客。潜在偶得游客目标锁定：以浙江、甚至通过上海辐射到江苏其他游客为主要目标对象，通过上海、宁波两城市到访游客的口碑传播，盘活整个苏浙沪。客户直击：以工程独特定位以及丰富内容与苏浙沪其他旅游景点形成差异化，通过已达客户口碑传播建立更广泛的关注度。口碑主力游客日常游客目标锁定：上海、宁波的近距离游客群体。客户直击：与上海、宁波各团体展开丰富的活动合作，定期为工程输送人流。目标锁定：工程成熟期后，浦东机场接驳带来目标客户。客户直击：工程融入整个上海、宁波旅游市场推荐路线，以区域联动、城市联动等形式获得全国性质游客。工程旅游客户1工程旅游客户定位1工程初期工程中期工程远期工程开展旅游客户演进趋势区域自然资源为唯一核心卖点工程建设推进建筑与效劳增加卖点工程成型整合资源的滨海生活体验区域：以上海、宁波两地为主旅游：海景观光、海鲜饮食为主区域：以上海、宁波两地为主，辐射浙江、江苏周边省市旅游：以配套效劳带动客户需求外沿，会务旅游需求激增，度假保健需求产生，同时海景观光、海鲜饮食客户增加区域：长三角市场被翻开，借助浦东机场或可导入全国客户旅游：观光旅游向生活方式的方向转变，海岛小镇的气氛形成，各种客源进一步提升

会务客户研究上海企业会务消费研究22009年上海三次产业结构图第三产业59.4%第二产业39.9%2021年上海全年实现生产总值14900.93亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%。其中，第一产业增加值113.82亿元，下降1.1%；第二产业增加值5939.96亿元，增长3.1%；第三产业增加值8847.15亿元，增长12.6%。上海领衔长三角经济开展，产业结构不断优化，三产比例接近6成，城市商服功能强劲，辐射能力巨大。中国社科院?2021年中国城市竞争力蓝皮书?：上海成为中国大陆地区最具竞争力城市中国欧盟商会?欧盟企业在中国建议书2021/2021?：上海金融生态环境居全国之首中国美国商会?2021年度美国企业在中国白皮书?：上海继续成为最具吸引力的中国市场之一世界银行?全球营商环境报告?：上海的多项指标为全国最正确，整体营商环境位居全国前三甲?福布斯?杂志〔中文版〕“中国大陆最正确商业城市排行榜〞：上海跃居榜首上海巨大的企业数量，为企业会务、集团消费行业的成长奠定丰厚的根底。2008年上海二、三产企业数量统计二产10.4万三产31.3万合计41.7万2008年上海二、三产从业人员统计二产492万三产549.5万合计953.1万当前上海二、三产统计有41.7万家，从业人数合计达953.1万人。当前世界500强企业已几乎全部在上海设点，城市效劳功能在外部助力的支持下开展壮大。上海企业会务消费研究2在上海建设国际金融中心的指导思想下，通过政府对于总部企业的引入，上海的效劳型经济得到突飞猛进的增长。上海的总部经济在2021年也保持了良好开展势头，新设12家外商投资性公司，认定36家跨国公司地区总部，新设30家研发中心，落户上海的外资总部机构累计达751家。上海企业会务消费研究2效劳型为主的企业，往往具有较多的会务需求。上海企业会务消费研究2我们把上海地区的企业按照员工规模大小分为大中小3类，平均下来，大企业的历史一般在20年以上，中等企业的历史在12年以上，小企业的历史只有3年以上。大企业中企业小企业举办客户招待会最多，1年平均举办10次左右，如辉瑞、阿斯利康等医药销售公司举办员工招待会最多，1年平均举办3次左右，如易居、同策等智力密集型行业举办产品推广会最多，1年平均举办2－3次，如浙商房产举办的IEPF购房节等

不同档次的企业对举办会务的类型和频率均不一样。上海企业会务消费研究2工程会议旅游目标市场：强力拓展企业会议市场，受交通及本钱因素影响，大型会议市场将集中在企业内部员工会等。会议分类更高的知名度更高的档次更优越的度假氛围和体验环境更完善的综合配套更短的时间，更低的时间成本更低的预算更高品质的软性服务对机场更强的依赖对周边产业更强的依赖会展/行业峰会/主题性论坛赛事、颁奖会内部小型封闭决策会议内部中型会议内部中型度假活动内部大型会议联合双边会议/政府接待拓展和培训EMBA/总裁级培训班上海企业会务消费研究2文化、科技等主题性论坛、娱乐颁奖晚会、企业年会将是大型会议〔会展〕的重点突破方向。会议分类特征描述规模持续时间/分布时段对场地要求与本案匹配度会展、行业峰会主题性论坛领域内各行业论坛、展会、新闻发布会；主题性论坛视行业不会议影响力而定持续1-3天并定期举行豪华、完善的综合配套；便捷的交通；5星级酒店顶尖的服务；颁奖会选美等体育和娱乐国际赛事和颁奖会相关入住超过500人次持续3天以上内部小型封闭决策会议机构管理层封闭会议≤50人持续≤3天并定期举行高档次、完善的度假体验；便捷的交通；对距离不敏感；5星级酒店内部中型会议小型公司年会部门半年/年会≤250人持续1-3天1、2月与7、8月较近的距离；充足的会场面积和使用设施，多为5星级酒店内部中型度假活劢部门集体度假旅游。长三角机构一般费用控制在1500元/人以内≤250人持续2-3天一年1-2次完整的度假体验；多种旅游度假项目组合；适度距离；优质服务；高性价比大型内部会议公司年会或者半年会战略沟通会≥250人持续1-3天1-2月和4月举行近距离，强大的接待能力与充足的会场面积市匙内的五星级酒店联合/双边会议；政府接待各类机构两方或多方会议≤30人持续1-2天并定期举行豪华顶尖的服务；适度距离拓展和培训团队拓展活劢或培训≤50人持续1-2天并定期举行适宜的场地与拓展活劢、设施；距离机构所在地不超过2.5小时车程；人均预算小于500元/天MBA/EMBA/总裁级培训班高级经理人课程/培训偏好于选择不同城市的度假地分别举行≤100人持续3-4天周末并定期举行距离机场较近新奇的RESORT体验上海企业会务消费研究2会议型客源成为上海会议功能型酒店的主要客源组成，这其中又以当地政府会议和国、内外企业的会议客源为主近年来，作为会展业的一项新型表现形式，越来越多的企业倾向于在度假型会议酒店中举办商务培训或者公司会议，因此奖励旅游成为很多企业对员工的一种鼓励手段，从而带动了很多旅游目的地的酒店需求。每年的7-10月是嵊泗旅游的旺季，而11月-来年的4月那么是当地旅游的淡季，受嵊泗旅游的季节性影响，未来店内会议需求的季节性也非常强。通常夏天是公司培训的旺季，此外10月—次年的1月也是颇受欢送的季节，很多公司或者政府机关年终总结会议会选在这个时间举行，成为淡季嵊泗酒店客源的重要补充。会议型酒店客户组成上海上海企业会务消费研究2由于会议会为酒店带来可观的关联消费需求，因此上海会议型客源的客房价格相比市场价格较低，淡季时期折扣还要更多一些当前会议型酒店客源消费特征1一般会议此类培训或者会议持续的时间约为3-5天，由于总体预算较高，因此通常在酒店客房、餐饮消费方面还存在议价空间234一般会议团体规模通常在30-150人之间，主力区间集中在30-50人的规模酒店的配套和娱乐设施数量及种类是客户选择酒店的重要参考因素，通常其希望酒店配备便于团队集中活的的场所和设施，如KTV、保龄球室、SPA馆、恒温泳池等多数店内会议客人和公司普通员工入住双人标准间，政府人士和公司高管那么选择入住行政房或者套房需求客户来源会议形式会议规模平均房价相关收入高档会议政府机构、大型跨国外企高层管理会议中、小型600-1000元/晚设施租金、餐饮收入中档会议本地及上海的大中型企业、政府会议中、高层管理会议中、小型500-800元/晚餐饮、娱乐收入上海企业会务消费研究2会期以中期会议为主，占44％，中短期会议和中长期会议分别有20％和18％。大局部会议都会安排一定的自由活动时间，有74％的会议安排了自由活动的时间，其中活动时间大多小于3天，有36％比例，其次3-5天的有20％。类型比例(%)客户招待会22.2产品发布会13.6公司内部会议、如培训、年会等33.3政府会议16.7企业间联谊会25有38.5%是客户招待类会议，其次是政府类会议。会议期间，会议举办机构举行的集体活动主要是参观景点，有40.4％，其次是21.2％是欣赏歌舞演出。没有安排活动的比例较高，有34.6％。〔注：选择其他的均是没有安排活动的〕上海企业会务消费研究2上海远郊五星级酒店分布情况郊区星级酒店市场：上海郊区的五星级酒店，因为地缘关系，主要以会务接待为主，对本工程有一定借鉴意义对上海远郊地区松江、金山等地以五星级酒店作为样本的根本选取标准。数据来源：酒店访谈/携程、艺龙旅行网12编号区域酒店名称地址开业时间客房总数标房门市价1金山上海金山海鸥大厦龙胜路58号20072208882松江上海立诗顿酒店三新北路900弄610号2008636603松江上海开元名都大酒店人民北路1799号200644615804松江世茂佘山艾美酒店佘山林荫新路1288号200532723003上海远郊以及周边五星级酒店34嘉兴五星级酒店分布情况嘉兴星级酒店市场：嘉兴的五星级酒店，因为地缘以及城市容量关系，主要以上海、浙江城市的会务接待为主，对本工程有一定借鉴意义数据来源：酒店访谈/携程、艺龙旅行网12编号酒店名称地址开业时间客房总数标房门市价1嘉兴世茂花园大酒店320国道嘉兴段七号桥20021759502嘉兴博雅酒店迎宾大道88号200616810503浙江南湖国际俱乐部鸳湖路20058312804嘉兴财富假日酒店中山西路385号200816872034上海远郊以及周边五星级酒店4酒店的前期定位很重要，在建设酒店之前要判断好酒店建成未来的客户是什么构成。我们酒店就是以企业会议为主，上海以内的客户占到50%以上的比例。因为会议酒店的特性，我们采用了团队与散客分流，分别做大堂的方式。设置群众餐厅以及包厢群两种组合的餐饮消费结构，包厢人均消费400元左右，提供正宗广东菜系。一般来说餐饮收入30%已经可以到达极限。松江开元名都大酒店酒店经理从业十余年会务型需求访问案例3企业会务一般分为对外招待客户与企业内部大区会议。客户主要为专题论坛会，开会频率比较高，一年在5-8次左右，30-50人规模，行程主要安排在2-3天左右，人均住宿消费500-800元/晚，要求最低为五星级酒店。企业内部大区会议，根本频率为一个季度一次，50-100人规模，因为是公司自己出钱所以会选择较为经济的消费，但是由于考虑形象问题不会选择上海市内，因此多在上海市周边消费，在一定范围内能省那么省，房间标准500-700元/晚。辉瑞集团医药代表从业五年3会务型需求访问案例规划设计需求汇总设计形式剧场式、课桌式、酒会式、晚宴式功能形式宴会厅、多功能厅、大小会议厅规模配置大型会议，容纳800-1000人中型会议，容纳500-800人中小型会议，容纳300-500人（可分隔成较小会议厅）小型会议，容纳10-50人内部设施需求汇总同声传译系统镭射笔彩色多频系统电视机幻灯视频转换器实物投影机A/V传送现场电视信号通道音频信号合成系统和多媒体演示控制系统幻影机&幻灯机等常用会议设施所需服务内容汇总大宗客户定制制度——针对不同类型的客户配备专门客户服务项目组，提供从预定会议室到饮食、休闲活动的全盘安排服务一对一私人秘书服务------针对休闲的商务散客提供贴身客户服务助理，实现一对一管理服务高端安保设施------满足高级接待的安全要求，在全区或个别区域设置高端的安保设施。客户需求归纳————————————————————————————————————————通过深访发现：会议中心的设置可作为工程的强力引擎，吸引全国范围会议型大客户，拉开工程未来酒店、商业的消费工程会务需求定位4客户需求归纳————————————————————————————————————————传统文化或地方特有文化导入打造嵊泗特色人居文化，酒店风格呈现纯正海岛民居风情，给客户亲切的体验要打造以中国传统居住文化（不一定是嵊泗）为根基、以现代西方居住文化为营养的新东方人居模式国际会议中心或顶级会所的驱动要有可以承接600人以上大型会议的国际化会议中心要有顶级的私人会所配套以国际会议中心或顶级私人会所为引擎，驱动整个酒店的运营要能够提供高档的硬件配套和高标准的软件服务个性化、定制化服务内容有个性化、量身定做的服务，如根据会员资料，量身定做营养膳食方案、心理保健方案、户外有氧运动策划、商务会议安排、婚宴活动策划、拓展训练策划、亲子娱乐策划等等或将会员第一次到访的经历记下，如健康记录、一张照片、消费习惯等等，等下次到访的时候按照客人独特的经历安排消费，使人产生归属感。嵊泗主题精品酒店在产品硬件开展上、应该突出打造具有民族特色文化，个性化、定制化的高端产品工程会务需求定位4必备配套酒店配套客房、中餐厅、西餐厅、大堂吧、大型宴会厅、多功能厅、中型会议厅、小型会议室、商务中心、健身中心、室内恒温游泳池客房配套免费宽带、有线电视、免费国内长途直拨、设施齐全的浴室效劳配套洗衣效劳、豪华轿车租赁效劳、代停车效劳、24小时礼宾效劳借鉴效劳配套温水按摩浴池、私人游泳池、独立小花园、无线局域网、电脑、免费国际直拨、单独控制的控温器空调、家庭影院系统、浴室、个人保险箱、设施齐全的厨房、中夬音乐系统、消防报警系统货币兑换、ATM取款机、全天候餐饮效劳、管家效劳、叫醒效劳、旅游效劳、送货上门效劳、按摩、美容美发、水疗效劳、儿童看护、贵重物品保管、医疗支持、会议效劳、贵重物品保管、24小时客房/接待/保安效劳工程会务需求定位4作为星级酒店功能以及收入的一项重要补充，多功能型会议厅的设置成为豪华酒店的必备配置，其是否具有完备的设施以及先进的设备，已经成为衡量酒店等级的重要指标。利用设施完备的会议功能增加酒店的附加值、抢占高端客户源、增加附属收入，在嵊泗酒店市场上存在重要时机点酒店会务功能分析上海企业会务需求持续增长近郊资源区域以其高性价比，成为最正确选择嵊泗当前旅游模式较为简单初级作为小镇级规划的酒店，涵盖众多特色效劳工程会务需求定位4

置业客户定位通过终端居住使用需求，研究工程置业客户定位。

旅游消费客户：观光型旅游者娱乐消遣型旅游者度假保健型旅游者商务／公务型旅游者生态／探险型旅游者会务消费客户：企业

中高管?谁会为度假物业买单?置业客户研究5高端度假居住区域置业养老置业企业会所投资需求大众度假投资置业客户研究5区域置业群体，主要包含以下六大置业需求：未来工程置业客户，主要分为六局部：一、高端度假居住享用区域优异山海资源，以资源的占有性为主。二、群众度假投资对区域旅游资源的占有，使得小户型度假产品成为需求点。三、企业会所区域会务旅游带来的衍生的企业物业购置行为。四、投资需求在旅游区域，出于对未来终端用家的考虑，投资性行为较多。五、区域置业本区域居民生活居住需求。六、养老置业在工程自然景观优美，有一定效劳配套的情况下，未来工程会导入养老需求。置业客户研究六大置业需求，在不同季节下有不同表现：夏季夏季是工程特色全力释放的季节，区域在夏季将迎来大量人群。群众度假投资主要依存的季节。工程投资价值在夏季旅游旺季得到表达高端度假居住区域置业养老置业企业会所投资需求大众度假投资5养老置业投资需求六大置业需求，在不同季节下有不同表现：冬季冬季工程区域的居住生活需求，以区域置业为主。同时通过工程配套效劳体系的构建，企业会务以及高端度假居住需求在冬季可以得到释放。群众度假投资区域置业企业会所高端度假居住5置业客户研究投资需求客户定位/置业客户定位六大置业需求，在不同季节下有不同表现：春、秋春秋季节，区域强势的旅游资源尚未展现，区域以宜人的气候以及工程的效劳特色为吸引，养老型客户以及高端度假居住客户对于自然资源认可度较高。同时春、秋游也是企业会务相对较为频繁的两个季节。群众度假投资企业会所区域置业养老置业高端度假居住5客户类型购买目的来源地物业需求特点物业类型产品特性总价(万)物业与配套企业会所多数为民企出于固定资产购置，作为独立法人个人资产或度假使用上海/宁波独栋别墅常规独栋别墅面积；建筑面积区间：350—450大面积公共空间（客厅）观景效果突出：面海的大面积落地窗；宽敞的花园400-600一线海景；人性化的物业管理提供管家服务高端度假度假/占有型长期投资上海独栋别墅小独栋别墅小建筑面积，大院子观景效果无需突出，但社区管理以及物业配套必须完善200-300海景并非第一排人性化的物业管理提供管家服务生活配套便利养老需求养老/父母养老上海较小面积公寓60-80户型设计实用、紧凑40-60商业和生活配套物业管理到位大众投资度假兼顾租售性考虑上海较小面积的公寓投资前景和区位稀缺面积区间：30-60平米30-60商业和生活配套项目总规划以及规模纯投资性客户出租性投资/短期出售型投资上海小户型公寓非常明朗的投资前景和合适的收益率面积区间：35-80平方米处于距离中心区较近区域和距海较远的外围区域距离配套较近25-60人性化的物业管理提供管家服务项目总规划以及规模相对完善的配套区域置业客户本地生活居住区域内嵊泗本岛舒适性公寓舒适型的2R或者3R距离配套较近始终的价格50-80相对完善配套户型相对舒适客户定位/置业客户定位5106第六局部工程定位及概念诉求本工程产品时机点会议酒店/根本生活配套度假海景资源开发利用特色产品/建筑品质品牌物业管理107定位思考1威克〔WEEKing)滨海小镇集商务会议、亲海休闲一体的滨海风情度假小镇整体定位2住宅集群商业集群酒店集群度假集群以亲海休闲为核心的度假产品通过水上攀岩、海边渔船、水上高尔夫、水上蹦床、无边界泳池、水上乐园、海滨浴场、冲浪码头等产品丰富项目的度假配套产品以度假会议为主的别墅式酒店以会议作为项目酒店的主要功能，能够导入更多高端商务客源；同时也满足了大区域对于高端别墅和会议中心的需求，填补区域稀缺以山海景观为主的低密度物业以独栋别墅作为项目的核心利润点，并辅助以花园洋房、度假公寓产品等，构成生态山海低密度社区以文化展示为主的商业中心商业不仅仅是商业，融入文化底蕴的商业更具有价值，在完善区域配套的同时，无形之中也提升项目的文化品位基础商业服务餐饮能够提供各色餐饮的服务商业，可以设置在沿水系商业位置；休闲咖啡、酒店、水果吧等休闲设施，建议设置在沿水系的商业位置；健康理疗如SPA、温泉、健康测试中心、顶级疗养等（目前酒店已经拥有一些这类设施），但是在商业部分的配置特色完全不同，可以按照消费者的不同特性度身定制。主题型休闲设施如红酒吧、雪茄吧等，为有特殊嗜好的消费者提供特色服务。提升商业服务私人服务、定制服务如美体、整形中心、美牙等，可以为名人、演艺届人士提供专属型、封闭式的服务，并永远保存并保密个人档案；特色商业服务商业效劳体系定位探索3休闲娱乐设施3定位探索环境的私密性：沿路的密植林维护，防止过往车辆对高端别墅等的影响；企业会所、顶级、高端别墅的周围建议以密植林围合，形成私人领地效应，邻里之间在视觉上完全没有干扰；产品的私密性：公寓产品的设计，户与户之间相对私密设计，减少视觉上的干扰；隔音效果的强化，全方位立体的隔音效果，内部空间的舒适度提高；私密性保证3定位探索配套一线海景度假类配套和未来生活配套概念营造地理位置影响，初期以度假类客户为主特色户型．品质建筑景观营造星级酒店．高尔夫练习场．生态养生保健地段资源4113第七局部旅游功能定位114惊奇海岸惊奇体验体系构建1主题定位惊奇建筑惊奇活动活动是旅游体系的重要承载体，以“听、赏、尝、游、享〞感官惊奇为线索搭建工程活动体系靠海而不单纯贩卖海景资源，创造独特的建筑意象，让建筑成为另外一种旅游资源115

惊奇建筑滨海主题区营造116海岸酒吧海洋餐厅海滨教堂海底总发动风情地中海疯狂水果派滨海主题区营造：2滨海主题区营造内外马廊山：情人岛白节山：养身岛海滨广场主要功能功能特征大众型海滨广场、海滨教堂、风情地中海、疯狂水果派、海底总动员高端型海洋餐厅、海岸酒吧、情人岛、养身岛117滨海主题区设施活动主题海滨广场海底总发动饮食主题风情地中海疯狂水果派海洋餐厅海岸酒吧风情主题海滨教堂内、外马廊山：情人岛养生主题白节山：养身岛2滨海主题区营造滨海主题设施118

惊奇活动滨海主题游乐营造119游乐区活动内容及设施3旅游活动打造组织游乐活动1201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月组织活动季节特征捕大、小黄鱼期暑期10.15.1捕蟹期捕蟹期贻贝文化节海滨饕餮晚会印象-嵊泗帆板比赛皮划艇比赛海钓邀请赛各组织游乐活动可举办的时间段重要活动次要活动旅游活动打造品味-嵊泗相约嵊泗海岛婚礼节3121组织游乐活动旅游活动打造3122组织游乐活动旅游活动打造3123总策划剧名产地投资简介张艺谋、王潮歌、樊跃印象-刘三姐桂林1亿全世界自大的山水实景演出，成为文化产业的一个成功范本印象-丽江丽江2.5亿海拔3100米的世界最高演出场地印象-西湖杭州1亿湖中会升起一个面积达4900平米的菱形舞台，可涉水而舞印象-海南岛海南2亿使用奥运会开闭幕式的灯光音响设备和技术演出印象-大红袍武夷山1.5亿创造出180度2公里长、15块屏幕连动的实景立体电影陈凯歌西夷之大理大理2亿废弃的水库改造成4000个座位的露天大剧场梅帅元大宋-东京梦华开封1.35亿全剧以宋词串联，在清明上河园内演出井冈山井冈山1亿红色经典大型实景演出天骄-成吉思汗呼伦贝尔计划2.5亿1300盏4000瓦以上变频变色探照灯，300个三星级蒙古包，200个具有民族风格的蒙古包天门狐仙-新刘海砍樵张家界1.2亿号称世界第一的1万方透明玻璃钢全景舞台。绝无仅有的跨度60米，高32米的伸缩飞桥道解都江堰都江堰计划0.85亿高20-30米，宽40-50米的苏修坝将被用作大舞台禅宗少林-音乐大典登封1.15亿演出区近3平方公里，最高点海拔1400米中华泰山-封禅大典泰安3亿展现秦汉唐宋清的帝王封禅场景，填补泰安“夜间游”的空白。观众席高度16.5米，成45度仰视舞台顾克仁四季周庄周庄0.5亿第一部大型原生态水乡实景演出。激增了当地过夜客流黄巧灵宋城千古情杭州0.5亿在宋城大剧院开演，演绎白蛇传、梁祝、岳飞的故事。曾入围第十一届精神文明建设“五个一工程”张小可长恨歌西安0.5亿以舞剧展示唐明皇与杨贵妃的跨时空爱情悲剧，被称为“陕西文化旅游的金边名片”印象类文艺演出整体投资较高，但对区域的知名度、文化价值的提升、旅游人数及酒店人数的增加都有很大的带动作用。旅游活动打造3124组织游乐活动旅游活